新手購房貸款方式全攻略（一目了然版）隨著房地產市場的火爆，一輪又一輪的購房高潮此起彼伏，眾多一般購房者通過銀行貸款的關心實現了房屋新購和置換新潮，個人住房托付貸款全稱是個人住房擔保托付貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金托付商業性銀行發放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工供應這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業貸款的利息相差1%有余，因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買住房。在眾多的貸款方式面前有時您會感覺難以選擇，這里給大家逐一道來每種方式的利弊供您參考，盼望對您小有關心。1）一次還本付息現各銀行規定，貸款期限在一年以內（含一年），那么還款方式為到期一次還本付息，即期初的貸款本金加上整個貸款期內的利息綜合。計算公式如下：到期一次還本付息額=貸款本金x[l+年利率（%）]（貸款期為一年）到期一次還本付息額=貸款本金X[l+月利率（%o）x貸款期（月）]（貸款期不到一年）其中：月利率=年利率+12如以住房公積金貸款1萬元，貸款期為7個月，則到期一次還本付息額為：10000元*[1+（4.14%：12月）乂7月]=10241.5元2）等額本金還款等額本金還款法是一種計算特別簡便，有用性很強的一種還款方式。基本算法原理是在還款期內按期等額歸還貸款本金，并同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結息慣例的要求，一般采納按季還款的方式（如中國銀行）。其計算公式如下：每季還款額=貸款本金：貸款期季數+（本金-已歸還本金累計額）x季利率如以貸款20萬元，貸款期為10年，為例：每季等額歸還本金：200000+（10x4）=5000元第一個季度利息：200000x（5.58%-?4）=2790元則第一個季度還款額為5000+2790=7790元；其次個季度利息：（200000-5000X1）x（5.58%^4）=2720元則其次個季度還款額為5000+2720=7720元貸款對象、貸款額度、貸款期限、貸款利率等方面有很大不同，是一種更優待的貸款形式。其次：選擇相宜的房價對個人資產做完估量后，下一步當然要選擇品質好、價錢又不高的住宅了。然而，當面對眾多可供選擇的商品房時，肯定會贊嘆：怎么房價相差會如此之懸殊。其實，房價的制定是有肯定規律的，它受到市場和成本制約。這里著重介紹構成目前商品房價格的成本因素。商品房價格主要由3大塊組成：一是土地成本；二是開發建筑成本；三是利潤、稅費、銷售等費用。以目前的內銷商品房來看，價格的構成要素絕大部分比重在前二者。綜上所述，主要是從成本角度談了商品房價格的組成，但大家應當記牢一點，真正打算房價的，不是成本，而是市場因素。如個別區段，某些開發商由于是在1993年房地產最熱的時候入市的，拿地成本高，建筑原材料是在天價的時候購入，還沒建完就遇宏觀調控，房地價陷入低谷，銷售景況慘淡，苦苦支撐到現在，資金成本已高得驚人，成本價位確定是高高在上了。而此時，該區段又新上了很多近年才批的項目，各方面成本都較低，房型格局也新奇，價位還低，在這種狀況下，競爭的優劣是顯而易見的。所以說，房價的最終成因，還要回歸到市場的認同，您可以依據實際購買力充分參照房價的成本和市場構成因素最終打算相宜的房價水平。第三：正確估量還貸力量目前，銀行個人商業性住房貸款額度最高為購房價款的70%,居民個人購房時必需要有不低于購房價款30%的首付款。依據中國人民銀行有關規定，商業性個人住房貸款利率依據貸款期限不同，實行不同檔次利率，在貸款額度肯定的條件下，貸款期限每增加一年，貸款利息負擔增加，同時月均還款額下降一般來說，對購房者有利的貸款期限在五年以上，十年以內，由于在這個范圍內，月均還款額個人住房托付貸款全稱是個人住房擔保托付貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金托付商業性銀行發放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工供應這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業貸款的利息相差1%有余，因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買住房。下降較快,每月還款的壓力差距較大。現在銀行是按貸款本金和貸款期限計算貸款本息的月均償還額,另一方面借款人也可以依據自己家庭月收入的多少，確定要用于購房消費，償還銀行貸款本息的數額，然后選擇自己認為合適的貸款期限，來計算自己最多能申請多大額度的貸款。第四：各項稅費支出稅費在房產買賣過程中占有相當重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。購買房產時涉及到的稅共有8種，包括營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、固定資產投資方向調整稅、房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅和契稅。個人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。印花稅由稅務局按房價的0.05%收取;契稅一般為房價的4%。購買房產時涉及到的雜費主要有：房屋買賣手續費：買賣雙方各為房價的0.5%；公證費：買賣雙方各為房價的0.4%；律師費：外銷房按律師事務所所定標準收取；托付辦理產權手續費：為房價的0.3%；物業管理費：按我國及北京市規定及房屋的特殊狀況收取物業管理費；房產權證費：每件4元；產權初始登記費：0.3元/每平方米建筑面積；房屋保險費：公積金（包括組合貸款）：總房價的0.05%/年；按揭貸款：總房價的0.1%/年。抵押登記費：房地產抵押登記費（按總房價分段計算）：100萬元以下（含100萬元）的部分：0.1%超過100萬元至200萬元（含2000萬元）的部分：0.04%。第五：了解物業管理收費物業管理收費是指物業管理公司因供應管理及服務向業主或使用人收取的酬勞。物業管理公司管理服務費的凹凸直接與管理服務對象、內容及其業務量有關。采用政策選擇低價房我國為了改善住房困難家庭的居住條件，在大力開發商品房的同時.，還建設了經濟適用住房、平價房、安居工程等低價房。這些住房一般價格較低，主要面對中低收人家庭。所以中低收人家庭在購買住房時可以優先爭取安居房，其次是平價房，再次是經濟適用住房，最終才是商品房。安居房是實施我國“安居工程''而建設的住房，是我國面對廣闊中低收入家庭，特殊是對人均居住面積在4平方米以下特困戶供應的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。平價房是以成本加上3%的管理費用為銷售價格向大多數中低收人家庭供應的住宅。成本由征地和拆遷補償費，勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎建沒費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構成。經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，是我國為解決中低收入家庭住房問題而修建的一般住房并且優先享受銀行信貸，其成本略低于一般商品房，故又稱為經濟適用房。欲了解更多內容請掃瞄小額貸款網第40個季度利息：（200000-5000x39）x（5.58%4-4）=69.75元則第40個季度（最終一期）的還款額為5000+69.75=5069.75元由此可見，隨著本金的不斷歸還，后期未歸還的本金的利息也就越來越少，每個季度的還款額也就漸漸削減。這種方式較適合于已經有肯定的積蓄，但預期收入可能漸漸削減的借款人，如中老年職工家庭，其現有肯定的積蓄，但今后隨著退休接近收入將遞減。該方式1999年1月推出，正被各銀行漸漸采納。3）等額本息還款個人購房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的其次個月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計算公式如下：每月等額還本付息額=［貸款本金X月利率X（1+月利率）入還款期數］。［（1+月利率）人還款期數一1］其中：還款期數=貸款年限X12如以商業性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：月利率為5.58%：12=4,65%0,還款期數為15x12=180200000x4.65%ox（l+4.65%o）「80父（1+4.65%。）180-1］=1642.66元即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬元的借款本息就全部還清。4）固定利率名詞解釋：指消費者在簽訂購房貸款合同時;即選擇固定利率貸款，也就是以后在貸款期限內不論銀行利率如何變動，上調抑或是下降，借款人都依據固定的利率支付利息，不會隨市而變。優點：利率不隨物價或其他因素的變化而調整。缺點：一旦利率水平走低，在房貸利率固定狀況下，也可能存在購房者為房貸多交錢的狀況。5）結構性固定利率名詞解釋：在利率固定期間，可以分段執行不同的利率標準。如利率固定5年的貸款,可以在貸款前2年固定執行一個利率，后3年執行此外一個不同的利率。固定10年的貸款,可以在前5年執行一個利率，后5年執行此外一個利率。優點：使用結構性固定利率產品，還能相對削減貸款的利息支出，給客戶帶來實惠。缺點：提前還款將收取較高額度的違約金。適用人群：規避投資風險的投資型購房者。6）浮動利率名詞解釋：指貸款人在貸款期內，依據央行不同時期指定利率標準進行還貸，不同時期不同利率貸款者的還貸金額不同。優點：利率隨政策調整，避開固定利率可能造成的持續高于浮動利率風險。缺點：利率不行猜測，貸款者不行預知年限內的還款金額。適用人群：適合5-10年期短期貸款者，或貸款者確定利率短期內不會有太大上調。7）雙周供名詞解釋：指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。優點：在選定了貸款期限的狀況下，采納雙周供還款與按月還款法相比，好處很明顯:大大削減利息負擔、有效縮短還款期限。缺點：對于月收入不富裕的貸款人來說，會增加一些壓力。目前僅有深圳進展銀行可以辦理。適用人群：每月收入分多次入賬，還款力量充分或欲縮短還款期限的貸款人。8）接力貸名詞解釋：指以某一子女（或子女與其配偶）作為所購房屋的全部權人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產品。優點：可以將借款人年齡加貸款年限適當延長，不受規定上限的限制。缺點：父母和子女之間有可能因房屋產權消失糾紛，或繼承人之間因遺產處理問題發生糾紛。目前僅有農業銀行可辦理。適用人群：年齡四十歲以上的購房者以及剛參與工作、收入臨時不高、還款壓力較大的年輕人。9）倒按揭名詞解釋：倒按揭又叫住房反向抵押。人們在年輕時為買房按揭多年，到老了再把房產抵押，按月領錢用于養老，辭世后住房由金融或保險機構收回還貸，由于這種方式與傳統的按揭貸款相反，故被稱為''倒按揭"。其最早起源于荷蘭，進展最成熟的是美國。對于擁有房產但缺乏其他收入來源的老年人來個人住房托付貸款全稱是個人住房擔保托付貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金托付商業性銀行發放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工供應這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業貸款的利息相差1%有余，因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買住房。說，它供應了一種養老的方式。優點：”倒按揭〃是一個比較好的解決養老問題的方法。缺點：操作風險大，且實施時間越長、風險越大。適用人群：有住房的老年人。10）寬限期還款寬限期還款法是在等額本金還款法的基礎上衍生出的一種還款方式。它的特點是：依據與開發商簽訂的"預售合同"銀行允許客戶在入住前只歸還貸款額本期利息，入住后再開頭歸還本金，還款方式與等額本金還款法相同。這種還款方式現階段只有中國銀行采納。現以中行實際操作舉例如下：假定某人于今年1月購買了2001年6月入住的期房，向中國銀行申請10年10萬元貸款。按季度還款：入住前每季度還款額=貸款本金X季利率=100,000x（5.58%：4）=1395元入住后每季度還款額與等額本金還款法相同，即：每季度還款額=（貸款本金+貸款期季數）+（本金-已歸還本金累計額）x季利率二（100,000:40）+（100,000-已歸還本金累計額）x（5.58%-=-4）第一季度還款額=2,500+（100,000-0）x（5?58%+4）=3895元第十季度還款額=2,500+（100,000-2,500x9）x（5.58%-?4）=3581元以此類推……這種還款方式的優點是減輕了支付首期款后的還款壓力，同時具備等額本金還款法的特色。11）等比累進還款法也稱等比遞增（減）累進法，就是將整個還款期按肯定的時間段劃分，每個時間段比上一時間段多（少）還商定的固定比例，而每個時間段內每月須以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。例如，一購房者向銀行貸款10萬元，貸期10年，按現行利率選擇”等額本息還款法”,其每月還款額為1089.20元，10年后他總共需支付本息130704元。但他假如估計5年后的收入將會有一個較大的提高，那么他可以選擇”等比累進還款法”，以5年為周期，其次個年的月付款比第一個5年上浮50%；那么第一個5年內，他每月還款約在905元左右；其次個5年內，每月還款約1358元左右，比905元上浮了50%,10年后他總共需支付約135780元。從計算中可見，選擇”等比累進還款法”的付息要比對擇”等額本息還款法”多5000余元，這是由于購房者借用銀行貸款的時間要更長一些，因此在利率相同的狀況下也就要多支付一些利息。12）等額累進還款法也稱等額遞增（減）累進法，其與”等比累進還款法”類似，不同之處就是將在每個時間段上商定多（少）還款的“固定比例”改為“固定額度”，以同樣在每個時間段內每月以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。上述兩種還貸方式因計算比較簡單，由于計算機程序設置等多種緣由，目前在國內臨時還較少被銀行所采納。但是，從美國、日本和香港等經濟發達、個人住房貸款業務開展興盛的我國和地區的實際狀況看，其卻是國際上特別通行的兩種消費信貸還款方式，特別受到新婚夫婦和開頭創業的年輕人的歡迎，為有潛力的青年人購房者能夠緩解眼前臨時的資金不足。13）增本減息法在國外，外國銀行還實行一種叫"增本減息法”的計息還貸方式，就是在“等額本金法”的基礎上，每期的利息按理論余額計算，但本金的歸還則是從小到大，使得每月歸還的本息總額一樣的一種變體還款方式。14）循環貸用戶只需將自有住房到銀行做抵押，就可獲得該住房等價值80%的貸款額度，在房產抵押期內可分次提款，循環使用。''循環貸〃是針對住房變現難的特點，而用戶在生活中經常會消失投資理財、應急支出、經營周轉的需要，而向銀行貸款需要時間較長，難以應急。這種貸款方式貸款額度高，使用年限長，有30年。然而用途較為局限，要想獲得授信，不能用于炒股買期貨。15）住房再按揭用已抵押給銀行的物業到銀行辦理再次按揭，銀行將依據市場現狀對其已按揭的住房進行評估，從而為客戶增加肯定的貸款額度。貸款用于其支付購買住房及車位（庫）、家庭大額耐用消費品、汽車和住房裝修等一攬子資金需求的人民幣個人組合貸款。適合于已辦理住房按揭后又有融資需求或者盼望盤活按揭房資產的客戶。16）入住還款法客戶在招行辦理一手樓住房貸款業務時，可以申請從貸款第一個月開頭，與銀行商定一個時間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，商定期滿后再開頭采納等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。17）移動組合房貸這是今年消失的更為敏捷的一種住房按揭方式。該種房貸方式，允許客戶針對不同時期的家庭收入狀況和個人投資理財習慣，定制共性化的還款方案。在還款期內，還款方式還可以隨時調整。便于貸款人依據自己的收入預期，敏捷調整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動組合房貸還可能節約一部分利息支出。由于還款總期限是固定的，因此還款數額較低的月份越多，后期還款壓力就會越大。18）直客式貸款銀行直接把購房款貸給購房者，讓購房者把自己的房款首付和獲得的銀行貸款加在一起的總房款一次性付給開發商的貸款模式。購房者可以自由選擇有該業務的銀行；可享購房一次性付款折扣（視不同項目而定）；免除開發商所指定的律師審核購房者貸款資格等手續的律師費；免除保險費支出（視不同銀行、項目而定）；放款速度快。但是與其他產品相比，直客式貸款申請門檻比較高。您會貸款買房么？目前最全的貸款買房全攻略目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款；2、個人住房商業性貸款；3、個人住房組合貸款。1、住房公積金貸款：對于已參與交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應當首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低，不僅低于同期商業銀行貸款利率（僅為商業銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續時收費減半。東方財寶通手機炒股軟件揭秘手中股票不漲怎么辦？當心行情突然發生逆轉留意！后市很可能有特大利好2、個人住房商業性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%,并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償力量的單位或個人作為償還貸款本息并擔當連帶責任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發放的公積金貸款,個人住房托付貸款全稱是個人住房擔保托付貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金托付商業性銀行發放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工供應這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業貸款的利息相差1%有余,因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買住房。最高限額一般為10-29萬元，假如購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。辦理住房公積金貸款應按下列程序：（一）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并照實供應有關資料。（二）市住房公積金管理中心負責借款人資格、擔保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關合同或合同，并按中國人民銀行規定辦理保險。（三）貸款手續辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發準予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續。申請銀行個人住房貸款工作流程：（一）買方要與開發商簽訂《商品房預售契約》。（二）支付30%以上的房款。（三）去房管部門辦理預售登記。（四）辦完預售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。工薪族購房的兩種貸款方式工薪族貸款可用公積金貸款和“按揭”貸款二種方式。（一）用公積金貸款購房。公積金貸款是為支持一般收入的職工家庭購房而設立的一種低息長期貸款，由建設銀行房地產信貸部門發放。寧德市規定最高貸款限度為3萬元，貸款償還最長年限7年。公積金貸款的對象是：具有城鎮常住戶口，繳存住房公積金的職工。貸款條件是：有相當于所購住房價格30%以上的自籌資金（可以用住房公積金存款抵充），有償還貸款本息的力量，同意辦理住房抵押和保險。貸款額度在可貸額度和最高限度內，依據詳細狀況確定。貸款本息是如何償還的呢？償還時采納每月等額均還的方式。還款方式：每月償還貸款本息=貸款本金X月利率十貸款本金X月利率/（I十月利率）還款總月數-11].（二）用“按揭”貸款購房。對于無法享用公積金低息貸款的家庭，可爭取享用“按揭”貸款。但按揭貸款僅對某些房產項目供應支持，故選得當，才能享受按揭貸款，但它與公積金貸款相比，利率較高。按揭貸款的對象和條件，與公積金貸款基本相同。可貸額度主要依據償還力量而定，每月經濟收入應高于每月貸款償還額的2倍o貸款限額不得超過房價的70%,貸款最長償還期限20年。個人房貸業務介紹“個人購置住房貸款”是最基礎的住房按揭業務，各家銀行都在開展該業務，個人購置住房貸款是一種擔保性貸款，可實行抵押、質押、保證或上述三種擔保方法并用的方式。申請人應具備的條件各銀行一般都要求“個人購置住房貸款”對象應是具有完全民事行為力量的自然人，同時具備以下條件：1。具有城鎮常住戶口或有效居留身份；2O有穩定的職業和收入，信用良好,有按期還貸款本息的力量；3o不享受購房補貼的，不低于購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款；享受購房補貼的，以個人擔當部分的20%作為購房首期付款；40有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償力量的單位或個人作為償還貸款本息、并擔當連帶責任的保證人；5o具有購房合同或合同，所購住房價格基本符合銀行或銀行托付的房地產估價機構的評估價值。申請所需證件在申請借款時，申請人應出具多種文件，主要包括：1。身份證件（居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件）；2o貸款人認可部門出具的借款經濟收入或償債力量證明；3o符合規定的購買住房合同意向書、合同或其它批準文件；4o抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明；5o保證人同意供應擔保的書面文件和保證人資信證明；6o以儲蓄存款作為自籌資金的，需供應銀行存款憑證；7o以公積金作為自籌資金的，需供應住房公積金管