2022-2023年房地產估價師之開發經營與管理自我檢測試卷A卷附答案

單選題（共50題）1、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A2、下列屬于房地產開發投資的靜態指標的是（）。A.財務內部收益率B.投資回報率C.成本利潤率D.資本金凈利潤率【答案】C3、小區內停車場建設費屬于（）。A.公共配套設施建設費B.建筑安裝工程費C.基礎設施建設費D.物業管理維修資金【答案】A4、下列財務報表中，反映房地產項目開發經營期內各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產負債表B.資本金現金流量表C.項目投資現金流量表D.財務計劃現金流量表【答案】D5、從經濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產出或財富的行為稱為（）。A.投機B.儲蓄C.投資D.信托【答案】C6、某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。A.區位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D7、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是（）。A.目標定價法B.成本加成定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】A8、房地產泡沫產生的基礎是（）。A.投機需求膨脹B.金融機構過度放貸C.房地產市場中的過度開發D.土地資源的稀缺性【答案】D9、（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和相關費用。A.權益融資B.債務融資C.發行企業債券D.吸收其他機構投資者資金【答案】B10、如果公司具有向市場領導者挑戰的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B11、某房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】A12、國家提高貸款利率，會()。A.抑制房地產需求B.增加房地產供給C.增加銀行風險D.導致房地產實際價值折減【答案】A13、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是（）。A.領導定價法B.挑戰定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】B14、下列屬于會計恒等式的是（）。A.資產－費用＝負債＋所有者權益－收入B.所有者權益＝資產＋負債C.資產＋費用＝負債＋所有者權益＋收入D.負債＝資產＋所有者權益【答案】C15、假設銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產投資市場的系統性市場風險系數為0.6。則房地產投資的預期收益率為（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】B16、下列各項中，不屬于項目核準重點評估內容的是（）。A.是否符合相關發展建設規劃.技術標準和產業政策B.是否合理開發并有效利用資源C.符合社會公眾利益，未對項目建設地產生影響D.是否對重大公共利益產生不利影響【答案】C17、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和()。A.目標B.途徑C.市場化D.商品化【答案】B18、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應該向銀行償還的利息為（）萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C19、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數B.融資相關參數C.評價標準類指標D.收益相關指標【答案】D20、房地產直接投資包括（）形式。A.從取得土地使用權開始的開發投資和面向建成物業的置業投資B.面向建成物業的置業投資C.從取得土地使用權開始的開發投資D.從取得土地使用權開始的開發投資和房地產企業債券投資【答案】A21、某房地產投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權益投資回報率為()。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【答案】D22、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數=0.65，則用指數平滑法預測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B23、在經歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調整壓力日增的情況下，調查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數量，該項調查屬于（）。A.科學性調查B.描述性調查C.試探性調查D.因果性調查【答案】C24、房地產開發項目可行性研究是（）階段的工作內容。A.投資機會選擇與決策分析B.項目招標C.工程建設D.項目租售【答案】A25、在房地產資本市場中，上市發行股票融資渠道屬于（）。A.私人權益融資B.私人債務融資C.公開權益融資D.公開債務融資【答案】C26、房地產開發項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C27、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】A28、（）是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。A.房地產價格指數B.量價彈性C.住房市場指數D.消費者心理指數【答案】B29、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.全部現金流入抵償全部投資【答案】B30、下列說法不正確的是（）。A.利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1.2C.在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上D.一般來說，對于一個開發期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%【答案】A31、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是()，且各因素發生變化的概率相同。A.相互影響的B.相互獨立的C.相互作用的D.相互無關的【答案】B32、利息備付率通常按（）計算。A.月B.日C.季D.年【答案】D33、收集一手資料時最普遍采用的手段是（）。A.問卷B.座談C.電話D.郵寄【答案】A34、下列不屬于競爭導向定價法的是（）。A.領導定價法B.挑戰定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】D35、某置業投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業店鋪用于出租經營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】B36、為適應房地產市場波動，某房地產開發企業通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為（）。A.認知價值定價法B.成本加成定價法C.挑戰定價法D.領導定價法【答案】B37、某單位以現時的樓價15%的預付款訂購了開發商開發建設過程中的樓宇，若1年后竣工交付使用時樓價上漲了12%，則其預付款的收益率是()。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】D38、以下不是房地產投資信托特征的是()。A.流動性好B.高現金匯報C.市場價值不穩定D.抵御通貨膨脹【答案】C39、現金流量表可以用來進行房地產開發項目的()分析。A.財務盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運能力【答案】A40、以下指標不能反映房地產開發企業償債能力()。A.資產負債率B.內部收益率C.流動比率D.速動比率【答案】B41、根據房地產市場自然周期的理論，商品房空置率上升是處于自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段【答案】D42、（）是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。A.負外部性B.正外部性C.強外部性D.弱外部性【答案】B43、對某房地產項目進行敏感性分析，當地價、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。A.地價B.建造成本C.貸款利率D.資本化率【答案】D44、當房地產開發項目用地面積一定時，決定項目可建設建筑面積數量的參數是（）。A.綠地率B.容積率C.建筑密度D.建筑限高【答案】B45、房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補，下一年度稅前利潤不足以彌補的，可以在5年內延續彌補。A.所得稅前利潤B.所得稅后利潤C.應分配利潤D.未分配利潤【答案】A46、張某將現有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A47、某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A.利潤表B.資金來源與運用表C.資本金現金流量表D.項目投資現金流量表【答案】D48、()是指房地產投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉移C.適于進行長期投資D.最高最佳使用性【答案】A49、工程量清單是招標文件的組成部分，其組成不包括（）。A.分部分項工程量清單B.措施項目清單C.單位工程費用清單D.其他項目清單【答案】C50、項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B多選題（共20題）1、下列選項中，屬于間接投資的是（）。A.購買外國股票B.購置設備C.開辦企業D.兼并其他企業E.購買債券【答案】A2、下列關于工程造價計價中的定額計價，表述正確的是（）。A.定額計價以直接費單價為基礎B.定額計價以綜合單價為基礎C.定額計價是分部分項工程的不完全價格D.定額計價是分部分項工程的完全價格E.目前采用單位估價法和實物估價法確定【答案】AC3、下列房地產市場參與者中，屬于專業顧問的有（）A.建筑師B.律師C.造價工程師D.房地產經紀人E.開發商【答案】ABCD4、一般來說，房地產投資風險分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項目的變現性C.投資收益的長期性D.項目定位的科學性E資產管理的復雜性【答案】AB5、房地產置業投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產負債率E速動比率【答案】ACD6、政府對企業投資項目進行核準評估時，重點評估的內容有（）。A.項目是否符合國家法律法規要求B.項目是否符合保護生態環境的要求C.項目是否符合國家宏觀調控政策的要求D.項目是否符合該企業投資目標實現的要求E.項目是否符合該企業經濟效益要求【答案】ABC7、房地產間接投資的形式主要有()。A.投資房地產信托B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產企業債券D.購買物業用于出租經營E購買土地進行開發【答案】ABC8、根據消費者對產品不同屬性的重視程度，可將市場細分為（）。A.同質偏好市場B.異質偏好市場C.分散偏好市場D.集群偏好市場E.個體偏好市場【答案】ACD9、根據物業的類型和特點不同，可以將物業管理分為（）。A.居住物業管理B.公共物業管理C.收益性物業管理D.特殊物業管理E.工業物業管理【答案】ABC10、下列房地產投資項目評價指標中，屬于動態盈利能力指標的有（）。A.借款償還期B.財務內部收益率C.償債備付率D.財務凈現值E.動態投資回收期【答案】BD11、房地產企業債務融資的主要資金來源有()。A.上市B.增發新股C.發行企業債券D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD12、國際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓勵營利機構建房【答案】ABD13、下列屬于房地產市場調查內容的有（）。A.經濟環境調查B.市場供給量調查C.市場需求容量調查D.消費者行為調查E.競爭情況調查【答案】ACD14、經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或經營時的貨幣收入，包括（）。A.銷售收入B.補貼收入C.出租收入D.自營收入E.營業外收入【答案】ACD15、開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產購買成本【答案】ABC16、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）。A.回歸分析法B.簡單平均法C.移動平均法D.指數平滑法E.市場因子推演法【答案】BCD17、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD18、在編制房地產開發項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參數，通常有（）。A.基準收益率B.目標收益率C.出租率D.空置率E.運營費用占毛收入比率【答案】CD19、價值工程中，提高價值的方法包括（）等。A.功能提高，費用不變B.功能不變，費用降低C.功能提高，費用下降D.功能提高小于費用提高E.功能下降小于費用下降【答案】ABC20、經濟評價基礎參數中，時間類參數包括（）。A.計息期的起始時間點B.開發期的起始時間點C.建設期的起始時間點D.出租經營期的起始時間點E.投資回收期的起始時間點【答案】BCD大題（共10題）一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】二、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】三、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】四、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】五、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】六、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】七、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管