V養(yǎng)老地產(chǎn)模式探討及國內(nèi)外典型案例養(yǎng)老地產(chǎn)1．國外養(yǎng)老地產(chǎn) ．國外養(yǎng)老地產(chǎn)1.1國外養(yǎng)老地產(chǎn)模式分類匯總類型形式受眾群體特點租售方式開發(fā)主體常見國家居家生活型持續(xù)照顧社區(qū)身體健康，可以獨立生活，但需要應(yīng)急照料的老年人必要時提供輔助和護(hù)理服務(wù)租賃或出售開發(fā)商美國、日本活躍老年社區(qū)年齡有限制，喜歡參加身體鍛煉和社會活動的客戶環(huán)境優(yōu)美，成熟服務(wù)體系，多種娛樂交流場所，社區(qū)活動豐富出售為主開發(fā)商美國、日本獨立生活型老年公寓喜歡安靜，結(jié)交新朋友的老年客戶不提供就餐、交通、不組織社會活動租賃或出售政府為主歐洲、新加坡老年聚集區(qū)和外界保持良好的聯(lián)系，參加一些社會活動的客戶除租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會活動等服務(wù)。租賃為主政府為主歐洲輔助生活型輔助生活區(qū)生活不能全部自理，需要專門的輔助和幫助根據(jù)客戶自身條件，提供服務(wù)包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動幫助等出租開發(fā)商美國、日本家庭照料社區(qū)各種年齡段包括老人、孩子、剛出院的人、長期病號等提供短工服務(wù)，專業(yè)的護(hù)士照料出租開發(fā)商美國、日本輔助醫(yī)療型輕度護(hù)理院需要24小時照料，患有長期或慢性病，需要治療和恢復(fù)提供24小時護(hù)理照料設(shè)施提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，需要注冊護(hù)士和有執(zhí)照的護(hù)工出租政府所有國家重度護(hù)理院老年癡呆初期，需要護(hù)理恢復(fù)完全無障礙設(shè)計，需要完好的設(shè)施和專業(yè)人員照料出租政府所有國家1.2養(yǎng)老地產(chǎn)案例1.2.1美國（1）社會背景30年代嬰兒潮老齡化加劇是導(dǎo)致美國老年社區(qū)形成的直接原因。A．美國嬰兒潮一代目前已步入老齡化時期他們將推動第二居所，老年公寓、老年社區(qū)等小套住宅的發(fā)展。B．經(jīng)濟發(fā)達(dá)程度客觀上要求老年住宅出現(xiàn)。C．政府對老年群體的社會保障推動老年住宅的發(fā)展。D．老年社區(qū)發(fā)展非常迅速，分為贏利性和非贏利性兩種。（2）養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老為主，通過社區(qū)豐富多彩活動的組織滿足老年人需求。養(yǎng)老模式總結(jié)項目內(nèi)容概覽美國養(yǎng)老模式以家庭為主，70%以上的老人采用“以房養(yǎng)老”的家庭養(yǎng)老方式——老人擁有自己的住宅，并將其多余部分出租，租金用于養(yǎng)老。運作方式分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，政府給予部分津貼。開發(fā)主體以開發(fā)商為主，教會及政府為輔。產(chǎn)品與配套規(guī)模大，建筑形態(tài)多樣、配套齊全、有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動較多。住宅類型獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年社區(qū)。（3）典型案例美國太陽城是美國、也是世界上著名的專供退休老人居住和療養(yǎng)的社區(qū)。由DelWebb公司于1961年開始建設(shè)，經(jīng)過40多年的發(fā)展與完善，已成為美國開發(fā)老年社區(qū)的著名品牌，開發(fā)商已在美國開發(fā)了20多個以太陽城命名的老年社區(qū)。客群定位：以55歲以上的活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等需求。除亞利ookkkkkkk桑那州的太陽城配有大量的配套設(shè)施外，多數(shù)太陽城是沒有像CCRC社區(qū)那樣涵蓋不同階段老人需求的配套的，主要配套是適合健康老人活動的會所和戶外運動的項目，沒有醫(yī)療、護(hù)理等的設(shè)施配套。太陽城開發(fā)模式的九大特征：A．屬于住宅開發(fā)性質(zhì)；B．盈利模式以住宅銷售為主；C．限定55歲以上的老人才能入住；D．專為健康活躍老人提供會所和戶外設(shè)施；E．沒有醫(yī)療護(hù)理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎(chǔ)配套，社區(qū)內(nèi)不建設(shè)相應(yīng)設(shè)施；F．一般位郊區(qū)區(qū)位，占地大，容積率低，以獨棟、聯(lián)排、多層等住宅產(chǎn)品為主，精裝修，拎包即住；G．房價便宜；H．附近配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心；I．兼有旅游、度假等功能，目標(biāo)客戶分為長住和旅游度假兩種。可借鑒之處：A．住宅立項，利用銷售住宅迅速回現(xiàn)；B．客戶定位精準(zhǔn)，以健康活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等需求。C．不設(shè)醫(yī)療護(hù)理等配套設(shè)施，降低前期投入成本，提高資金使用效率，降低開發(fā)風(fēng)險。D．在市場和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時，與分時度假管理公司合作開發(fā)，招商提前，在項目開始時便實現(xiàn)訂單生產(chǎn)。不可借鑒之處：A．中國人口眾多，不適合興建低密度、單體的住宅產(chǎn)品，建筑形式可考慮以多層、小高層為主；B．中國社會的公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎(chǔ)配套實施不夠完善，如社區(qū)內(nèi)不提供一定的醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，會極大的影響客戶的消費選擇。（4）案例鏈接：亞利桑那太陽城該項目從60年代初開始建設(shè)，占地14.5平方英里。坐落在美國亞利桑那州，距離鳳凰城23.4公里，距離圖森市（Tuson）209公里。項目由建筑商DelWebb和這片土地的擁有者J.GBosell共同開發(fā)，只允許55歲以上的老年人居住，提供多種物業(yè)服務(wù)設(shè)施供不同身體情況的老年人選擇。項目現(xiàn)有總?cè)丝诔^40000，350多家俱樂部，7個娛樂中心，是美國最大的老年社區(qū)之一。1.2.2北歐（1）社會背景生活壓力小，社會保障水平高，人均壽命延長。A．60歲以上人口數(shù)量占到23%以上。B．經(jīng)濟高度發(fā)達(dá)，資源豐富，人口總量少，人均占有資源數(shù)量大。C．社會保障體系高度發(fā)達(dá)，社會處于均富狀態(tài)，生活壓力小。D．氣候寒冷，緯度較高，多數(shù)土地不適宜居住。（2）養(yǎng)老模式政府負(fù)擔(dān)大部分養(yǎng)老經(jīng)費，老年公寓是老人養(yǎng)老首選。養(yǎng)老模式總結(jié)項目內(nèi)容概覽北歐各國是社會養(yǎng)老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同時出于對自由的崇尚，DIY養(yǎng)老方式在北歐也已有所發(fā)展。運作方式政府出資，不以盈利為目的，慈善團體、非營利機構(gòu)也是養(yǎng)老資金的重要來源。開發(fā)主體政府產(chǎn)品與配套在產(chǎn)品設(shè)計上充分考慮老年人的需求，各種建筑元素集合處理，為老年人提供必要的社會服務(wù)，并使其有機會參加各種有意義的社會活動。住宅類型老年公寓，異地老年社區(qū)。（3）案例鏈接：VINDEREN老年公寓運作方式：政府出資建設(shè)，從建筑設(shè)計到運營管理均由經(jīng)驗豐富的專業(yè)公司進(jìn)行運作。產(chǎn)品及配套：VINDEREN老年公寓高6層，室內(nèi)設(shè)計了兩排通道，老人住房沿通道兩旁布置，在通道兩旁設(shè)有兩個服務(wù)核心區(qū)。底層設(shè)有老人白天活動中心等公共設(shè)施。在訪客接待室設(shè)計了一個巨大的壁爐，使老人和訪客有一種“家”的溫馨感覺。建造了花崗石小橋，人行小徑掩映在樹木和綠草當(dāng)中，并設(shè)有許多路椅供老人休息。1.2.3德國（1）社會背景二戰(zhàn)之后的嬰兒潮及生活條件的改善使得現(xiàn)今德國人口中老年人比例增大，2010年德國60歲以上的老年人口比重已占總?cè)丝诘?4%。A．50-60年代人口高速增長，二戰(zhàn)結(jié)束后的15年內(nèi)，德國人口增長了25%。B．死亡率下降。經(jīng)濟高速發(fā)展，醫(yī)療及營養(yǎng)水平得到極大提升，人均壽命增長迅速，據(jù)2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，男性人均壽命為77歲、女性82歲。（2）養(yǎng)老模式養(yǎng)老模式總結(jié)項目內(nèi)容概覽德國養(yǎng)老分為兩大體系：老年住宅體系和養(yǎng)老院體系，兩者皆由政府財政撥款支持，兩者一般會毗鄰建設(shè)，以形成各種資源的共享的優(yōu)勢。運作方式政府財政是養(yǎng)老經(jīng)費的主要來源，為老人提供住房補貼，同時，住宅房主與民間福利集團簽訂提供服務(wù)的合同，獲得醫(yī)療，娛樂等服務(wù)。開發(fā)主體以開發(fā)商和政府為主。產(chǎn)品與配套無障礙設(shè)計，醫(yī)療，娛樂設(shè)施齊全。住宅類型獨立式住宅、老年公寓。（3）案例鏈接：慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓運作方式：慕尼黑奧古斯諾姆老年公寓是全球誕生的第一家老年公寓,目前通過基金會和服務(wù)公司運作,已經(jīng)有40多年的歷史。產(chǎn)品及配套：設(shè)施齊全,功能完善,服務(wù)優(yōu)良,除醫(yī)療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內(nèi)游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室，發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習(xí)設(shè)施等一應(yīng)俱全。1.2.4日本（1）社會背景日本二戰(zhàn)前后兩次嬰兒潮，促使日本人口逐漸老齡化。目前，日本60歲及以上的老年人口比重占日本總?cè)丝诘?4%，根據(jù)《日本將來人口推測報告》顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬人，其中老齡人口將達(dá)到40%，老齡化程度較高；日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，加速了日本人口老齡化；社會養(yǎng)老的城市福利建設(shè)方面政府給與大力支持。（2）養(yǎng)老模式居家養(yǎng)老在日本占據(jù)主流，“二代居”受歡迎。養(yǎng)老模式總結(jié)項目內(nèi)容概覽日本目前有95.5%的老人在家中養(yǎng)老，4.2%的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設(shè)施中，“兩代居”的家庭養(yǎng)老模式在日本非常普遍。運作方式福利型養(yǎng)老機構(gòu)由民間建設(shè)，政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼；押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設(shè)，專供60歲以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用權(quán)。開發(fā)主體民間建設(shè)，政府出資征用；各類相關(guān)企業(yè)會積極參與老年住宅產(chǎn)品研究。產(chǎn)品與配套主要養(yǎng)老產(chǎn)品”兩代居“對廚、廁、門廳和居室分隔功能都做了相應(yīng)考慮，對多代人生活方式和生活規(guī)律上的差異在室內(nèi)空間上做了相應(yīng)處理。住宅類型獨立式住宅、老年公寓，老年社區(qū)。（3）案例鏈接：港北新城運作方式：開發(fā)商建設(shè)，政府征用，專業(yè)公司運營。產(chǎn)品及配套：提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、提供具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產(chǎn)品。日本港北新城把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加活潑多彩。1.2.5新加坡（1）社會背景經(jīng)濟發(fā)展較快，人均壽命延長，50-60年代出生人口進(jìn)入老年時期。A．65歲以上的老年人達(dá)到了8.7％，新生人口下降明顯，未來人口壓力快速增長。B．經(jīng)濟發(fā)達(dá)，社會保障體系完善，人均壽命不斷延長。C．以華人為主，遵循傳統(tǒng)尊老愛幼的觀念，但觀念逐步改變，老人單獨居住養(yǎng)老需求增加。（2）養(yǎng)老模式政府主導(dǎo)，樂齡公寓為眾多新加坡老年人提供居所養(yǎng)老模式總結(jié)項目內(nèi)容概覽由于政策引導(dǎo)，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區(qū)的住戶已達(dá)41％。同時政府也為希望單獨居住的老年人提供了“樂齡公寓”，產(chǎn)權(quán)30年，可延長10年。運作方式政府是養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的投資主體，提供90％的建設(shè)資金，對養(yǎng)老機構(gòu)各項服務(wù)提供不同的津貼。同時，政府在建造福利房時，專門設(shè)計適合幾代同堂的戶型，并在購房價格上給予優(yōu)惠。開發(fā)主體政府。產(chǎn)品與配套組屋在設(shè)計上考慮多代人共同居住的需要。樂齡公寓一般為12層到14層的精裝修板式高層，戶型分為35平方米和45平方米兩種，一般都建在成熟社區(qū)內(nèi)，各種設(shè)施齊全完善。住宅類型組屋（多代居），樂齡公寓（獨居老人）（3）案例鏈接：樂齡公寓運作方式：政府投資建設(shè)及運營。產(chǎn)品及配套：“樂齡公寓”一般為高12層到14層板式高層，每戶一般有一個臥室，有部分家俱，廳和臥室用活動隔墻分隔，節(jié)假日時提供子女探訪活動。內(nèi)外設(shè)施都是按照老年人需求而設(shè)，例如更寬的大門（供輪椅出入）、衣櫥、支撐扶手（戶內(nèi)和公共走廊）、熱水器、更大的開關(guān)鈕等。1.3國外養(yǎng)老地產(chǎn)模式借鑒1、運作方式（1）完善的社會保障制度、金融服務(wù)體系、加強老年人的支付能力；（2）后期通過專業(yè)化運營，提高服務(wù)質(zhì)量；2、開發(fā)主體（1）允許開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域提供不同收入人群的以不同層次的養(yǎng)老需求；（2）政府需對低收入群體提供福利性的、不以盈利為目的的養(yǎng)老服務(wù)；3、產(chǎn)品與配套（1）產(chǎn)品設(shè)計需充分考慮老年人的特殊需求，針對不同行為能力的老人設(shè)計不同的產(chǎn)品；（2）良好的醫(yī)療，各種娛樂、文化、體育等設(shè)施，以及為老年人組織的各種活動；4、住宅模式（1）不局限于固定的住宅模式，根據(jù)不同的區(qū)位，文化及地理條件，經(jīng)濟條件等設(shè)計出適合自身的養(yǎng)老住宅模式。述評：發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟體系和社會保障制度相對完善，在養(yǎng)老地產(chǎn)這塊發(fā)展的也較為成熟，開發(fā)主體多以政府為主，且有較高的福利政策以及完備的配套設(shè)施予以支持。相比較而言，如做大規(guī)模、綜合性養(yǎng)老社區(qū)項目，美國模式參考價值大一些；如做小規(guī)模的、社區(qū)嵌入式的項目，日本和新加坡的模式可以借鑒一下。2．國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析2.1市場潛力A．市場基數(shù)龐大：社會老齡化程度高，趨勢明顯。2011年全國60歲以上老年人口1.85億，占總?cè)丝诘?3.70%。遼寧省60歲及以上老年人口已達(dá)724萬人，占總?cè)丝诘?6.96%，高出全國3.26個百分點。B．較強購買力：老人是個相對富有的群體（財富構(gòu)成：存款+退休金+子女贍養(yǎng)+社會福利+其它）。C．潛在購買欲：養(yǎng)老觀念逐漸轉(zhuǎn)變。三個客觀條件（4-2-1型家庭結(jié)構(gòu)、優(yōu)越條件、精神追求）驅(qū)動老人的養(yǎng)老觀念在逐漸的轉(zhuǎn)變。D．供求關(guān)系：市場缺口較大。目前全國60歲以上老人約1.85億，現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)提供的床位約為342.3張，而入住養(yǎng)老機構(gòu)的大約有256.8萬人。預(yù)計到2015年，我國60歲以上老人約為2億，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃格局為90%居家-7%社區(qū)-3%機構(gòu)，按這一格局估算，整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大約存有1700萬人的市場缺口。2.2市場開發(fā)A．發(fā)展階段：養(yǎng)老機構(gòu)——老年公寓——養(yǎng)老社區(qū)；我國目前處于“以老年公寓為主，并開始向老年社區(qū)過渡”的階段。養(yǎng)老模式傳統(tǒng)新型家庭養(yǎng)老以子女照顧為主以社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)上門服務(wù)為主機構(gòu)養(yǎng)老敬老院會員制養(yǎng)老俱樂部社區(qū)養(yǎng)老很少倒按揭或分時度假式的大型養(yǎng)老社區(qū)B．開發(fā)理念：專業(yè)式養(yǎng)老、主題式養(yǎng)老；專業(yè)式養(yǎng)老：養(yǎng)老機構(gòu)或綜合型的專業(yè)養(yǎng)老項目；主題式養(yǎng)老：指在社區(qū)中配建養(yǎng)老住宅的房地產(chǎn)項目；目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商在試水養(yǎng)老地產(chǎn)時，多以主題式養(yǎng)老為主。C．開發(fā)要素：扶持政策、盈利模式、產(chǎn)品設(shè)計、社區(qū)配套、服務(wù)體系。D．產(chǎn)品形式：產(chǎn)品形式產(chǎn)品賣點綜合性養(yǎng)老社區(qū)賣房子單元式養(yǎng)老公寓賣房間安養(yǎng)養(yǎng)護(hù)機構(gòu)賣床位社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)賣人工健康管理型商業(yè)服務(wù)賣療程E．開發(fā)瓶頸：政策支持不完善、資金投入大、對開發(fā)商專業(yè)度及綜合實力要求較高、客戶接受度低。F．解決對策：政策上，要有針對性的尋求支持，且要形成有效文件；資金上，要尋求盈利模式與融資模式的創(chuàng)新，降低資金沉淀，拓展融資渠道；項目運營上，可利用相關(guān)的專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)；營銷上，強化宣傳力度，配套與體驗現(xiàn)行。2.3市場政策從全國看，養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策主要體現(xiàn)在“優(yōu)先供地、稅費減免、優(yōu)惠利率與貸款貼息、財政補貼”四個方面，具體地方政策條款詳見本文附件。國內(nèi)老年地產(chǎn)相關(guān)政策1．營業(yè)稅：養(yǎng)老院、殘疾人福利機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營業(yè)稅。依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》2．所得稅：對由民政部門審核批準(zhǔn)，并核發(fā)《市養(yǎng)老機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》的老年服務(wù)機構(gòu)及核發(fā)《社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書》的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場所），暫免征收企業(yè)所得稅。對于其他部門和單位、個人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機關(guān)參照民政部門審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實，凡屬于福利性、非盈利性的機構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅。依據(jù)：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》3．地方稅：對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。依據(jù)：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》4．財政補貼：（北京：）社會辦養(yǎng)老機構(gòu)每新建一張養(yǎng)老床位，最高補貼1.6萬元，最低補貼800元；每實際入住一位老人，按床位每月補貼100元。（上海：）每新建一張養(yǎng)老床位，補貼5000元，各區(qū)縣根據(jù)情況分別追加補貼。（沈陽：）沈陽市針對民辦養(yǎng)老機構(gòu)新增每張床位一次性補助2000元；市區(qū)每人每月補貼100元，郊區(qū)縣每人每月補貼80元。5．開發(fā)建設(shè)：在規(guī)劃、建設(shè)、稅費減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵和支持企事業(yè)單位、民間組織、個人等社會力量投資興辦養(yǎng)老機構(gòu)。依據(jù)：《關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機構(gòu)的意見》2.4開發(fā)商動向萬科、綠地、首創(chuàng)、綠城、保利都試水養(yǎng)老地產(chǎn)，以“社區(qū)中配建養(yǎng)老住宅”模式為主。2.4.1萬科萬科集團目前共有4個養(yǎng)老地產(chǎn)項目和一個開發(fā)協(xié)議項目。2010年，萬科集團就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”（詳見后文案例介紹），采用以銷售為主的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，為萬科集團的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外，萬科集團還在北京的歡慶城、青島的萬科城以及杭州的良渚文化村試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目，配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但規(guī)模都較小。2012年8月22日，萬科與長春市政府簽署健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃投資120億元在長春市多個區(qū)域打造總占地面積100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目。2.4.2綠地綠地·21城孝賢坊。2.4.3首創(chuàng)2012年4月，首創(chuàng)置業(yè)宣布與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金共同探索中國特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。首創(chuàng)置業(yè)公司總裁唐軍表示，通過“住宅+養(yǎng)老”綜合開發(fā)模式，將為老年生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化和社會化發(fā)展開辟新的途徑。北京首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團將聯(lián)手投資70億元，開發(fā)一個位于河北香河的養(yǎng)老項目，總建筑面積近200萬平方米。雙方的合作模式主要是河北建設(shè)集團負(fù)責(zé)項目的建設(shè)開發(fā)，首創(chuàng)集團負(fù)責(zé)項目的投資、策劃、定位等，相當(dāng)于河北建設(shè)集團為建筑商，首創(chuàng)集團是開發(fā)商，該項目的運營方面以首創(chuàng)集團為主。2.4.4保利2011年，保利地產(chǎn)“和基金”的發(fā)布會上，提出“善居養(yǎng)老計劃”，從公益層面出發(fā)，以社區(qū)為依托，推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展；并且與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元，成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專業(yè)、高效的運作。保利地產(chǎn)首個養(yǎng)老服務(wù)項目——保利?西塘越，項目占地面積達(dá)10萬平方米，涵蓋親水別墅、合院別墅、聯(lián)排別墅和電梯小高層公寓，3300平米私人高尚會所，近9000平米康復(fù)理療中心。此外，保利在北京、長沙、廣州等地也開始啟動養(yǎng)老地產(chǎn)研究試點。2.4.5綠城如果說代建標(biāo)志著綠城的第一次轉(zhuǎn)型，那么現(xiàn)在的綠城正實驗第二次轉(zhuǎn)型，而發(fā)展重點布局則放在養(yǎng)老地產(chǎn)上。2007年，綠城就在臨平藍(lán)庭項目中嘗試做一批頤養(yǎng)公寓，同時亦配備了老年大學(xué)、健康中心、文體活動中心、社區(qū)門診、護(hù)理院等等公共配套，以滿足老年人的需求。2012年，綠城公布了一例新增項目桐鄉(xiāng)雅達(dá)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，該項目正是以養(yǎng)老地產(chǎn)為主題開發(fā)，項目中規(guī)劃600多畝用于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的打造，將是一個“學(xué)院式”的養(yǎng)老模式，預(yù)計兩年后可交付使用。2.4.6保險資金除了萬科、保利、綠地、首創(chuàng)等開發(fā)商已進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)之外，以泰康人壽、中國人壽、合眾人壽、中國平安等為代表的保險資金也紛紛囤地。2009年11月泰康人壽首期投資40億元在昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)興建養(yǎng)老社區(qū)，這是中國保險業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點項目，將于2013年至2014年建成。據(jù)悉，建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬張養(yǎng)老床位。建成后不予出售，而是用于長期經(jīng)營。中國人壽已經(jīng)選定了一家美國的養(yǎng)老養(yǎng)生機構(gòu)作為合作對象，初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超萬畝，在擬建設(shè)的北京新機場旁邊，計劃總投資約100億元，而南部則有可能落戶海南。2011年，合眾人壽投資打造的“合眾健康社區(qū)”在湖北武漢蔡甸區(qū)舉行了奠基儀式。該項目預(yù)計投資80億元，首期動工面積約800畝，未來還將逐步擴大規(guī)劃。中國平安進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的路線圖也浮出水面，未來將在環(huán)渤海、長三角、珠三角、西南部、海南島等五個地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目。2.5遼寧省老年人口與養(yǎng)老機構(gòu)情況2.5.1遼寧省老齡人口現(xiàn)狀《遼寧省2011年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報告》中顯示，2011年末，全省總?cè)丝跒?269萬人，60歲及以上老年人口已達(dá)724萬人，占總?cè)丝诘?6.96%，與2010年相比,老年人口增加近33萬人，增幅為4.76%。按此增幅速度，預(yù)計截至2012年末，我省老年人口約760萬人。我省老齡化程度較高，與全國老年人口占總?cè)丝诘?3.70%相比，高出3.26個百分點。在全省724萬老年人口中，城鎮(zhèn)老年人口為374萬，農(nóng)村老年人口為350萬。從分布上看，沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪和丹東等六市城鎮(zhèn)老人多于農(nóng)村老人。圖1：遼寧省各市老年人口分布示意圖圖2：遼寧省各市老年人口比例及城鎮(zhèn)、農(nóng)村老齡人口情況表1：2011年遼寧省各市老年人口數(shù)量及排名地市總?cè)丝诶夏耆丝谡伎偙韧仍龇淆g化排名沈陽市7224341133866018.53%8.92%2大連市5885420110962118.85%4.96%1鞍山市351557361035717.36%4.24%5撫順市220123235420016.09%4.95%9本溪市154343427825918.03%8.45%4丹東市241070143755818.15%5.78%3錦州市308300048320015.67%0.21%10營口市235452138910516.531.69%7阜新市192050631301016.3%0.55%8遼陽市183328931563817.22%3.32%6鐵嶺市305803147376815.49%5.08%12朝陽市341300453205415.59%3.51%11盤錦市132940617714113.32%5.41%14葫蘆島291447042863414.71%2.52%13合計42686928724120516.96%4.76%表2：2011年末遼寧省14市空巢老人情況地市老年人口總數(shù)空巢老人數(shù)占老年人比例沈陽市133866069624852.01%大連市110962140484136.48%鞍山市61035728670546.97%撫順市35420016280545.96%本溪市2782598792931.6%丹東市43755817508740.01%錦州市48320016643734.44%營口市38910518165446.69%阜新市31301010477933.47%遼陽市31563814491445.91%鐵嶺市47376816904835.68%朝陽市53205415735029.57%盤錦市1771417514842.42%葫蘆島42863422664552.88%合計7241205303959041.98%表3：阜新市及其周邊市四縣老齡人口結(jié)構(gòu)（2011年數(shù)據(jù)）老年人口（萬人）空巢老人（萬人）農(nóng)村城鎮(zhèn)合計農(nóng)村城鎮(zhèn)合計占總比遼寧省35037472414715730441.99%阜新市4.75.810.533.55%朝陽市35.517.715.729.51%錦州市25.722.616.634.37%北票44.617.4629.51%義縣2025456.98.615.534.37%北鎮(zhèn)2330537.910.318.234.37%黑山2836649.612.422.034.37%阜新市+周邊四縣125.642.2注：深色數(shù)據(jù)是按比例估算出來的2.5.2遼寧省養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)簡介2011年末，全省城鄉(xiāng)各類養(yǎng)老機構(gòu)達(dá)到1714家，養(yǎng)老床位總數(shù)達(dá)到了18萬張，同比增長12.5%。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位達(dá)到了25張，高于全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位19張的水平。全省共有公辦養(yǎng)老機構(gòu)914家，養(yǎng)老床位10萬張，其中城市養(yǎng)老機構(gòu)123家，養(yǎng)老床位2.7萬張；農(nóng)村養(yǎng)老機構(gòu)791家，養(yǎng)老床位7.3萬張。全省共有民辦養(yǎng)老機構(gòu)800家，床位8萬張。全省進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村中心敬老院建設(shè)工程，全年維修改造了138所中心敬老院。圖1：2011年全省養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老床位情況3．國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)模式探討3.1養(yǎng)老地產(chǎn)類型類型用地性質(zhì)開發(fā)模式產(chǎn)品形式目標(biāo)客群配套需求功能體系案例長住型康療型養(yǎng)老非居住用地，土地劃撥以開發(fā)商為開發(fā)主體，政府、專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)協(xié)助，持有經(jīng)營，采用出租及會員制。一方面依托自身養(yǎng)生、休閑等配套設(shè)施接待養(yǎng)生體驗度假，另一方面并將提供醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年公寓實行會員制入住，會員費加管理費，無產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老機構(gòu)+養(yǎng)生體驗對年齡有一定限制，主要針對身體健康欠佳和對保健養(yǎng)生格外關(guān)注的老年人為主。專業(yè)醫(yī)療與康復(fù)機構(gòu)；良好的生態(tài)資源通過與專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)、康復(fù)療養(yǎng)機構(gòu)合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護(hù)、病愈的康復(fù)療養(yǎng)等專業(yè)化的健康管理服務(wù)，并輔以滿足交流、學(xué)習(xí)、娛樂的活動中心。臺灣長庚養(yǎng)生文化村、上海親和源、北京太申祥和山莊、北京燕達(dá)國際健康城。居家型養(yǎng)老居住用地，土地出讓在地產(chǎn)大盤中加入養(yǎng)老主題概念，僅提供基本養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)配套服務(wù)，面向中高收入的活躍長者，采取住宅直接銷售的經(jīng)營方式。普通老年住宅主要針對中高收入的活躍長者，健康狀況良好，充滿活力。通常位于城郊，有一定的生態(tài)資源，空氣清新自然；僅提供普通的養(yǎng)老服務(wù)實質(zhì)上是養(yǎng)老主題地產(chǎn)，往往以在郊區(qū)大盤中配建針對老年人的養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老別墅的形式推出，大部分仍停留在概念層面，僅為老年人提供基本的社區(qū)服務(wù)。綠地21城孝賢坊、萬科幸福匯、保利西塘越。綜合型養(yǎng)老居住用地，土地出讓民辦公助，開發(fā)商為運營主體，政府機構(gòu)協(xié)助，對開發(fā)商的資源整合能力和持續(xù)經(jīng)營能力要求較高。項目綜合性強、功能多元復(fù)合、面向全齡段老人的全方位需求，采取租售結(jié)合的運營方式，居家養(yǎng)老住宅銷售，將提供醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年住宅持有經(jīng)營，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房養(yǎng)老。大型養(yǎng)老社區(qū)面向各階段中高收入的老年客戶，涵蓋從活躍、可自理自立的低齡長者、到需低度照看護(hù)理及高度醫(yī)護(hù)的高齡長者。安靜恬然，有一定的景觀資源；養(yǎng)老配套服務(wù)完善大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，包括住宅、購物中心、老年大學(xué)、酒店、醫(yī)院、康體娛樂等多種業(yè)態(tài)，提供滿足居住、休閑娛樂、學(xué)習(xí)交流、親子、醫(yī)療護(hù)理、康體養(yǎng)生等需求的豐富多元配套設(shè)施北京太陽城、北京東方太陽城、杭州金色年華、南潯中國第一老年城候鳥型農(nóng)家休閑養(yǎng)老集體建設(shè)用地農(nóng)家寄養(yǎng)式異地養(yǎng)老，將養(yǎng)老與農(nóng)業(yè)休閑相結(jié)合，主要面向城市中高收入的活躍長者，采取將集體土地使用權(quán)出售的運營方式：在鄉(xiāng)村景區(qū)周邊利用農(nóng)村閑置資源建設(shè)度假物業(yè)，并將該物業(yè)一定年限的使用權(quán)銷售給城市養(yǎng)老客戶。宅基地、田園針對城市中高收入的活躍長者，渴望田園生活，希望回歸自然。擁有田園景觀等鄉(xiāng)村原生態(tài)資源，與鄉(xiāng)村旅游相結(jié)合結(jié)合農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動、農(nóng)村文化及農(nóng)家風(fēng)情生活，借鑒分時度假模式，將農(nóng)業(yè)休閑旅游和生態(tài)養(yǎng)老相復(fù)合，提供養(yǎng)老居住、瓜果采摘、綠色農(nóng)家餐飲等功能，基本無其他配套設(shè)施。江蘇生態(tài)農(nóng)莊、艷陽鄉(xiāng)村度假公寓異地購房養(yǎng)老居住用地，土地出讓非主流養(yǎng)老方式，健康且具有一定經(jīng)濟實力的老年人通過異地購房，異地旅游和養(yǎng)老相結(jié)合。針對有一定經(jīng)濟實力的健康活躍長者，喜歡參加社會活動，和外界保持良好的聯(lián)系。強調(diào)山海等強勢生態(tài)資源及宜居的氣候條件以海南冬季養(yǎng)老基地和北方濱海低區(qū)的夏季避暑養(yǎng)老基地為主，通過異地購房方式，使老年人可進(jìn)行異地旅游和養(yǎng)老，靈活性強大連、青島、三亞、海口等地樓盤3.2養(yǎng)老社區(qū)類型社區(qū)照顧模式活躍長者社區(qū)有年齡限制的社區(qū)，專門為那些喜歡參加體育和社會活動的老年人建立的。這些社區(qū)吸引約50-55歲的活躍長者，他們大多希望住在—個有很多娛樂活動場所的社區(qū)環(huán)境中。獨立居住社區(qū)主要是適合年齡在55-64歲之間的活躍長者（ActiveAdult）居住，即老年人們能夠保持自己獨立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助。護(hù)理居住社區(qū)旨在為需要持續(xù)醫(yī)療康復(fù)護(hù)理、明顯喪失日常生活活動能力的老年人提供服務(wù)。護(hù)理居住社區(qū)的其它名稱有：專業(yè)護(hù)理中心，康復(fù)之家，長期照料社區(qū)等。協(xié)助居住社區(qū)介于獨立居住和護(hù)理居住二者之間的一種老年人社區(qū)照顧方式。協(xié)助居住社區(qū)適合那些需要提供日常生活活動協(xié)助（ActivitiesofDailyLiving），同時希望能繼續(xù)獨立居住，但不需要持續(xù)、固定的醫(yī)療照顧的老年人。其服務(wù)內(nèi)容包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動幫助（洗澡、進(jìn)食、穿衣、行走、上廁所等）。持續(xù)照料退休社區(qū)CCRCCCRC是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，適合身體健康、現(xiàn)在可以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。通常一個典型的CCRC由三部分組成：獨立生活住宅、輔助生活住宅以及護(hù)理之家。老年人根據(jù)自身的需求和經(jīng)濟條件，可以選擇一退休就人住不同的居住形態(tài)（包括獨立居住、協(xié)助居住和護(hù)理居住等），只要每月支付一定的服務(wù)費用后，不必再擔(dān)憂護(hù)理、家政之類的煩惱。其核心是集娛樂、酒店式服務(wù)、生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關(guān)懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)。照料退休社區(qū)包括自理（IL）、助理（AL）、護(hù)理（NH）一體化的設(shè)施。3.3養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)原則老年地產(chǎn)運營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響老年地產(chǎn)的經(jīng)營成敗，因此老年地產(chǎn)的運營模式要遵循：二路出擊的目標(biāo)市場定位原則；三方并舉的銷售原則；四點標(biāo)新的社區(qū)服務(wù)原則。3.3.1市場定位原則老年地產(chǎn)的市場定位應(yīng)該遵循兼顧老年人養(yǎng)老與公建設(shè)施共享的“二路出擊”原則。其目標(biāo)消費群體應(yīng)包括具有中高經(jīng)濟實力的老年人和資源公享群體（即享用老年地產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施、服務(wù)等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體）。3.3.2銷售方式原則三方并舉的銷售方式為出售房屋（或房間）的產(chǎn)權(quán)、出租房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒店方式銷售房間（產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行為與消費行為相融合的方式）三種形式。三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年地產(chǎn)市場定位及多元化發(fā)展的要求。出售房屋產(chǎn)權(quán)滿足消費群體置業(yè)投資的要求；出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M者的消費觀念，創(chuàng)造性的衍生出多種既滿足消費者的消費需求又適合開發(fā)商經(jīng)營的租賃方式；產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合老年地產(chǎn)的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預(yù)期，同時可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商繼續(xù)擁有老年地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)，從而有利于保持老年地產(chǎn)的經(jīng)營方向。3.3.3社區(qū)服務(wù)原則社區(qū)服務(wù)重點在以下四個方面：社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)，這四個方面是形成老年地產(chǎn)差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)，是持續(xù)正常經(jīng)營的保障。老年地產(chǎn)的社區(qū)服務(wù)水平可以分為必備層級、完備層級、完善層級，其中，必備層級是老年地產(chǎn)達(dá)到為老年人提供安全、便利的服務(wù)內(nèi)容，完備層級是老年地產(chǎn)為老年人提供尊重人性的規(guī)范的服務(wù)水平，完善層級是老年地產(chǎn)開發(fā)具有前瞻性服務(wù)項目形成與其他同類型的養(yǎng)老機構(gòu)差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。3.4養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式目前國內(nèi)開發(fā)商在老年地產(chǎn)的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結(jié)合”。1、長期持有持有運營也是很多開發(fā)商想法。養(yǎng)老社區(qū)將來是只租不售，并不是建房子賣給老年人。因為養(yǎng)老社區(qū)像發(fā)了一個長期‘債券’，而保險資金目前正缺少10年或更長時間投資產(chǎn)品。在未來開發(fā)模式中，萬科集團產(chǎn)品比例分配是：一般住宅產(chǎn)品約占80%，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，其中就包括養(yǎng)老型物業(yè)。保利目前正在考慮采取會員制的運營模式，即老年人住進(jìn)來需要交50萬元的會費，入住以后根據(jù)不同的護(hù)理程度每月再繳納護(hù)理費用，當(dāng)老人去世以后，會費將退還給子女。2、出售物業(yè)服務(wù)多為維護(hù)開發(fā)品牌服務(wù)，利潤極少，養(yǎng)老住宅的開發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤，盈利模式即是以產(chǎn)品銷售為重中之重。3、出售+持有養(yǎng)老住宅的開發(fā)不能像住宅產(chǎn)品以銷售為主要利潤，物業(yè)服務(wù)多為維護(hù)開發(fā)品牌服務(wù)，利潤極少。養(yǎng)老住宅開發(fā)需要社區(qū)的可持續(xù)性，盈利模式就需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)經(jīng)營服務(wù)二者并重。如：北京太陽城國際老年公寓、上海親和源都是采取得“銷售+持有運營”并舉的模式。大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)的成功建設(shè)與后期運營，亦為項目立體開發(fā)提供了支撐，包括住宅、購物中心、酒店、度假旅游、醫(yī)院、康體娛樂等。故養(yǎng)老住宅的開發(fā)，特別是大盤項目切入養(yǎng)老住宅，需要建立綜合性的盈利模式，即：“居家養(yǎng)老住宅銷售+養(yǎng)老住宅持有經(jīng)營+綜合性商業(yè)租售運營”，形成一個完整的產(chǎn)業(yè)體系。3.5養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式作為復(fù)合地產(chǎn)，老年地產(chǎn)可以采用多種形式來推進(jìn)：土地置換模式——養(yǎng)老設(shè)施與土地置換，結(jié)合商品房開發(fā)，政策傾斜，吸引開發(fā)商建設(shè)和運營全齡化服務(wù)型社區(qū)。BOT模式——政府提供一塊環(huán)境舒適、交通便利的地塊，由開發(fā)商來蓋，蓋了以后由開發(fā)商經(jīng)營，幾十年后再交還給政府。BO模式——由政府投資建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施，交由企業(yè)運營。OT模式——政府新建，開發(fā)商經(jīng)營，幾年以后歸還政府重新招標(biāo)，有的是三年，有的是六年，看你機構(gòu)規(guī)模的大小。B（Build）建設(shè)、O（Operate）經(jīng)營、T（Transfer）移交：建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓。3.6養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式因為老年地產(chǎn)的資金回收期長，建設(shè)難度大，所以，建設(shè)老年地產(chǎn)的關(guān)鍵在于資金來源。第一種方式，由房地產(chǎn)商單獨投資，作為一個地產(chǎn)項目來開發(fā)建設(shè)、出售，這種形式在國外較為普遍，美國已有專門開發(fā)建設(shè)老年地產(chǎn)的連鎖公司。第二種方式，房地產(chǎn)商投資和住戶集資相結(jié)合的方式，住戶可將原來住房出售或作為抵押來籌集所需資金，入住后只需交納少量的費用。但可操作性較差。第三種方式，BOT融資模式。由于老年地產(chǎn)開發(fā)的特殊特點，所需資金規(guī)模較大，所需資金回收期較長，可以嘗試?yán)眯碌娜谫Y方式來籌建老年地產(chǎn)BOT融資模式。1、BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的模式構(gòu)造BOT是英文build-operate-transfer的簡稱，即“建設(shè)--經(jīng)營--移交”，BOT投資方式作為一種新的國際融資方式，目前主要廣泛用于發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中，由于老年地產(chǎn)的開發(fā)特點，可以利用BOT模式來拓寬建設(shè)老年地產(chǎn)的資金來源渠道。2、模式分析（1）項目發(fā)起方組建項目公司。項目主辦人可以是某家公司，也可以是多個投資者組成的聯(lián)合體。由于老年地產(chǎn)屬于公益性項目，發(fā)起人更應(yīng)該擁有優(yōu)秀的資質(zhì)和信譽。（2）項目公司與政府簽訂特許協(xié)議。在老年地產(chǎn)BOT項目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，老年地產(chǎn)BOT項目必須得到政府批準(zhǔn)，并與項目公司簽訂各自的權(quán)利和義務(wù)。其次，由于老年地產(chǎn)BOT項目屬于公益性項目，政府往往可以提供部分資金、信譽、履約等方面的支持，政府部門也可持有項目公司的股份。（3）項目公司與銀行簽訂融資協(xié)議。商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)和一些國家政府的出口信貸機構(gòu)，是項目融資債務(wù)資金來源的主要提供者。在項目融資中，往往由多家銀行組成一個銀團對項目貸款。（4）項目公司與投資者簽訂投資協(xié)議。項目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團獲得外，還可以通過發(fā)行公司股票，發(fā)行公司債券等來募集資金。（5）項目公司與承建商簽訂施工合同，與設(shè)備供應(yīng)商簽訂供應(yīng)合同。承建商負(fù)責(zé)項目工程的設(shè)計和建造，通常與項目公司簽訂固定價格的總價承包合同。項目公司可要求承建商帶資進(jìn)入項目，建設(shè)款項的支付可根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，在項目有現(xiàn)金流入的時期內(nèi)分期支付。跟承建商簽訂的合同一樣，在合同內(nèi)實現(xiàn)約定，設(shè)備款的支付在項目有現(xiàn)金流入的時期內(nèi)分期支付。（6）項目公司在老年地產(chǎn)建成后與營運方簽訂營運合同；老年住戶與營運方簽訂租賃合同。在老年地產(chǎn)項目建成后，老年住戶并不直接與項目公司簽訂租賃合同，而是與老年地產(chǎn)的管理營運方簽訂租賃合同。這樣便于項目公司和營運公司各自的分工和管理，項目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。（7）保險公司。保險公司是分擔(dān)項目風(fēng)險的重要一方，項目融資的巨大資金數(shù)額以及未來許多難以預(yù)料的不利因素，要求項目各方準(zhǔn)確的認(rèn)定自己面臨的重要風(fēng)險，并未他們投保。3、BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的優(yōu)點對于那些建設(shè)資金短缺而又想盡快實施工程項目、通過進(jìn)入私人投資來提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本。民間資本的加入，可以提高企業(yè)經(jīng)營效率，提高資本增值能力。采用BOT項目融資大規(guī)模的建設(shè)老年地產(chǎn)，可以考慮創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的物流配送中心，建立自身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護(hù)中心。采用BOT項目融資方式建設(shè)老年地產(chǎn)，采用銀團貸款，降低了單一的銀行的風(fēng)險，另外，在BOT項目融資中，有保險公司的介入，也可以分散項目各方的風(fēng)險。4、BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的劣點采用BOT模式建設(shè)老年地產(chǎn)，需要的相關(guān)條件較多，需要大量的溝通和協(xié)調(diào)工作。（1）需要政府的支持。（2）需要銀行、保險公司的介入。（3）回收期較長的特點使一些資本，不愿意介入。（4）因溝通和協(xié)調(diào)的工作很多，使交易成本較高。4．國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例4.1康療型4.1.1臺灣·長庚養(yǎng)生文化村（變相出售+持有經(jīng)營）項目關(guān)注點：中國傳統(tǒng)文化打造的集養(yǎng)老、度假、健康的中和度假村高質(zhì)量的醫(yī)療與健康服務(wù)；完善的社區(qū)配套與豐富多彩的生活模式；業(yè)態(tài)豐富，多種經(jīng)營項目并存；產(chǎn)品特色用地性質(zhì)非居住用地規(guī)模總占地34公頃，其中綠化休閑場地17公頃，總規(guī)劃4000戶產(chǎn)品以7層樓房為主，一房一廳約46平米、一房兩廳約73平米功能體系（1）集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體；（2）依托長庚醫(yī)院提供專業(yè)的高智力健康咨詢和醫(yī)療服務(wù)；（3）銀發(fā)學(xué)園、社區(qū)活動中心，組織豐富多彩的社區(qū)活動；（4）完善的社區(qū)功能，包括超市、銀行、書店等。客戶入住客戶：年滿60歲的老年人；游客：13以上運營主體臺塑集團，不用政府補貼，接受慈善機構(gòu)捐助盈利模式住房出售：土地為政府福利劃撥，出售使用權(quán)，到不住時須交回村里作為捐助。住房出租：分長住與試住體驗。長住服務(wù)還包含健康照護(hù)、緊急救護(hù)、公共設(shè)施維修、社團活動等服務(wù)。養(yǎng)生體驗營：為期兩天一夜的體驗之旅，13歲以上人士均可參加。場地出租：提供多功能會議場所，可供企業(yè)教育訓(xùn)練、研討、演戲、學(xué)術(shù)文化交誼等活動使用。總體規(guī)劃園區(qū)生態(tài)動植物養(yǎng)生文化村戶外公園占地約十五公頃以上，在動物生態(tài)部份目前有鳥類二十三種；植物種類目前具有二百四十一種原生種，園區(qū)植物具有五百種以上。農(nóng)園區(qū)使年長者接近大自然，動手種植栽、觀看自然，藉由自然環(huán)境資源讓心靈回歸大地。農(nóng)園面積約960，可供70單元之承租菜圃及15單元輪椅者栽植區(qū)，每單元面積約為1.5坪（5m/L×1m/w），農(nóng)園區(qū)并設(shè)有工具室、瓜果架、洗滌區(qū)及廁所。果園區(qū)配合季節(jié)性栽種各種水果，提供住民采果及觀果的樂趣，如元月份有橘子、三月有蓮霧、四月有桃子、六月份的楊梅、七月荔枝、八月有龍眼、九月份有柚子、十月有咖啡等水果，及四季生長之金桔、檸檬及香蕉等共二十二種水果。公共活動區(qū)設(shè)有活動大草坪面積約420坪，并設(shè)有一座工作坊，提供戶外教學(xué)及舉辦活動之使用。兒童區(qū)及運動場區(qū)面積約2,215坪，設(shè)有兒童游戲場、籃球場、網(wǎng)球場、體健活動區(qū)等各一座，及兩座槌球場供住民活動使用。住宿條件“長庚模式”借鑒（1）高質(zhì)量醫(yī)療及健康服務(wù)：提供針對老年人醫(yī)療及養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足了長者最根本的需求，是長庚模式的基礎(chǔ)所在。養(yǎng)生村內(nèi)的健康服務(wù)內(nèi)容包括：A．設(shè)立社區(qū)醫(yī)院，提供居民特約門診、康復(fù)及照顧護(hù)理等醫(yī)療服務(wù)；B．定期健康檢查、防疫注射與體能檢測；C．配備專業(yè)人員，提供周詳用藥管理服務(wù)；D．規(guī)劃居民個人健康計劃，并提供養(yǎng)生處方；E．建立個人健康資料庫；F．設(shè)置全天候監(jiān)控中心并結(jié)合長庚醫(yī)療體系，確保高效率的緊急醫(yī)療救護(hù)功能；G．定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢等。醫(yī)療服務(wù)醫(yī)療服務(wù)日常養(yǎng)生社區(qū)醫(yī)院個人健康資料庫長庚醫(yī)院全天候病房監(jiān)控養(yǎng)生講座（2）豐富多彩的日常生活：尊重老年人的心理需要，打破傳統(tǒng)養(yǎng)老院的住院式生活，替長者規(guī)劃了豐富多彩的各類活動。尊重老年人的人格需求，開設(shè)老年大學(xué)及老年人打工等項目。文化村生活總匯：A．運動養(yǎng)生（太極拳、乒乓球、臺球等）；B．娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等）；C．藝文技藝（書法、繪畫、音樂、戲曲等）；D．民俗活動（春節(jié)、元宵、端午、中秋等節(jié)慶活動）；E．宗教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等）；F．村內(nèi)綠地廣闊，甚至還可提供種菜的菜地；G．村里還擁有完整的社區(qū)功能，設(shè)有超市、銀行、書店、圖書館、餐廳、體育館、水療池等；H．如有家屬來探訪，也有招待所可供住宿；I．村里還提供有償工作，老人如有園藝農(nóng)藝指導(dǎo)管理、簡易水電維修等專長，都可通過為大家服務(wù)而按勞取酬；（3）多種經(jīng)營項目并存：除了針對老年人長住的各類服務(wù)內(nèi)容外，長庚亦含有多種經(jīng)營項目。一方面豐富了文化村的產(chǎn)品線，另一方面對文化村的宣傳多有裨益。經(jīng)營內(nèi)容包括：A．長者試住服務(wù)；B．場地出租；C．旅游觀光；D．二天一夜體驗營；體驗營項目：a．生態(tài)園區(qū)拓印健走；b．穴位按摩舒壓好眠；c．星光迎賓舞蹈同樂；d．自我體能區(qū)位檢測；e．學(xué)習(xí)養(yǎng)生經(jīng)穴健康操；f．參觀臺塑企業(yè)文物館；g．住宿雙人景觀家庭房；h．品嘗養(yǎng)生風(fēng)味餐（圓桌晚餐）；i．游村、烘焙、法師滾球活動；4.1.2上海·親和源（變相出售+持有經(jīng)營，專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)提供商）項目關(guān)注點：運營模式會員制加管理費，無產(chǎn)權(quán)；聘請專業(yè)的醫(yī)療康健方面的運營團隊；優(yōu)秀的運營服務(wù)（作為運營服務(wù)輸出商已正式簽約萬科幸福匯項目）；上海親和源占地83680㎡，總建筑面積近10萬㎡，共16棟建筑，包括12棟公寓，以及酒店、會所、怡養(yǎng)院、配餐中心、商業(yè)街、管理及活動中心。公寓：8棟7層樓公寓，3棟9層樓公寓，1棟商務(wù)酒店，電梯均為醫(yī)療電梯。公寓建筑面積分為58平米、72平米、120平米三種戶型。精裝修全配置，直接拎包內(nèi)住。室內(nèi)外采用無障礙化設(shè)計。盈利模式會員制+自身資產(chǎn)升值的運營模式收費模式會員制不記名卡，永久權(quán)限，可繼承與轉(zhuǎn)讓，會員費75萬，年費標(biāo)準(zhǔn)分別為2.98-6.98萬。記名卡，終身有效，會員費45-88萬，年費2.38萬。產(chǎn)權(quán)房，50年產(chǎn)權(quán)購買，2萬元/㎡，年費2.38萬。客戶定位高端客戶，平均年齡70歲以上基礎(chǔ)配套公寓、酒店、商業(yè)街、醫(yī)院、會所、配餐中心等功能齊全，主打管家式服務(wù)。醫(yī)療配套設(shè)有9000多平米的頤養(yǎng)院，提供300多張床位。與上海市三級甲等醫(yī)院對接，由專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)派出團隊進(jìn)行管理，日常疾病院內(nèi)診治，重大疾病由轉(zhuǎn)車送往對接醫(yī)院。另設(shè)8000多平米的健康會所，聘請國際知名上海美格菲康健管理公司進(jìn)行管理，提供日常健身、康復(fù)護(hù)理服務(wù)。園區(qū)規(guī)劃圖園區(qū)功能布局圖4.1.3北京·太申祥和山莊（持有經(jīng)營）項目關(guān)注點：中國傳統(tǒng)文化打造的集養(yǎng)老、度假、健康的中和度假村推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院；采用中國傳統(tǒng)古典建筑形式和傳統(tǒng)的中醫(yī)醫(yī)療飲食文化，與養(yǎng)老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；北京太申祥和山莊采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑，集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的大型綜合性服務(wù)機構(gòu)，是北京市為僑服務(wù)定點單位，連續(xù)三年被評為北京市文明敬老院，已通過ISO9001、ISO14001管理體系認(rèn)證，是北京市首批中醫(yī)藥文化旅游示范基地。北京太申祥和山莊是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，會員老人可享受優(yōu)惠價位及為其提供的各項服務(wù)。特點集綜合養(yǎng)生、會議、餐飲等業(yè)態(tài)為一體的度假村土地獲取采用租地模式，運營成本較低規(guī)模占地：10萬，總建面：6萬運營模式持有運營收費模式會員費20-50萬，1-3年內(nèi)無月費，餐飲、醫(yī)療等服務(wù)需自費客戶定位中端養(yǎng)生、度假客戶建筑形態(tài)中式古典風(fēng)格，雙層圍合公寓基礎(chǔ)配套房間設(shè)應(yīng)急呼叫系統(tǒng)；每天專人打掃衛(wèi)生和護(hù)理；餐飲中心；學(xué)習(xí)健身區(qū)域；社團活動豐富；康樂中心為星級賓館；醫(yī)療特色太醫(yī)館：定點醫(yī)療機構(gòu)、中醫(yī)為主，會員可享受一年兩次免費體檢，常規(guī)門診會員可免掛號費，會員銷售優(yōu)惠費率。4.1.4北京·燕達(dá)國際健康城（持有經(jīng)營）燕達(dá)國際健康城，總投資約130億元人民幣。分兩期建設(shè)，一期工程已于2007年9月動工，2010年12月1日全面開業(yè)運營。燕達(dá)國際健康城共分六大版塊：燕達(dá)國際醫(yī)院、燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心、燕達(dá)國際醫(yī)學(xué)研究院、燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院、燕達(dá)國賓大酒店、燕達(dá)國際醫(yī)學(xué)院。燕達(dá)國際醫(yī)院：是一所按照中國衛(wèi)生部三級甲等綜合醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，集醫(yī)療、科研、教學(xué)于一體的大型綜合性醫(yī)院，在設(shè)置50個臨床醫(yī)技科室的規(guī)范下，為方便患者整合成了18個中心。床位設(shè)置3000張，其中醫(yī)療床位2000張，康復(fù)床位1000張。醫(yī)療床位70%為42平米的豪華單人間，并設(shè)有部分兩套間和三套間，組成VIP區(qū)和國際特需區(qū)。燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心：養(yǎng)護(hù)中心設(shè)置床位約12000張，由三個組團圍合而成。根據(jù)入住者身體狀態(tài)，分別按自理、半自理和非自理設(shè)置區(qū)域，并按需要分別設(shè)置了護(hù)理站。居所按家居式和賓館式建造，根據(jù)不同國籍入住者的居住習(xí)慣，營造了國際特需區(qū)和貴賓養(yǎng)護(hù)區(qū)，形成具有個性化的中式、日式、歐式、美式等不同風(fēng)格。燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院：可容納1500名醫(yī)生、護(hù)士和護(hù)工進(jìn)行培訓(xùn)，使醫(yī)護(hù)人員受到由初級到高級的系統(tǒng)培訓(xùn)。利用這個平臺，一方面為燕達(dá)國際健康城培養(yǎng)高素質(zhì)的醫(yī)護(hù)人才，另一方面向國際輸出醫(yī)療、護(hù)理人才。醫(yī)護(hù)學(xué)院與南丁格爾組織合作，建立南丁格爾國際護(hù)理培訓(xùn)中心。燕達(dá)國賓大酒店：燕達(dá)會議中心為一座超百米標(biāo)志性高層建筑，按五星級標(biāo)準(zhǔn)的賓館設(shè)置，除其它各功能外，還設(shè)有200余套客房；可容納500人的同聲傳譯國際學(xué)術(shù)報告廳；并設(shè)有商務(wù)中心、會務(wù)中心、餐飲部和康體部。該中心還用于舉辦各類大型國際性學(xué)術(shù)會議。燕達(dá)國際醫(yī)學(xué)院：是按國際領(lǐng)先水平規(guī)劃設(shè)計的，能夠容納一萬二千名的學(xué)生，醫(yī)學(xué)院設(shè)置的教學(xué)專業(yè)有：醫(yī)療系、醫(yī)療管理系和護(hù)理系。醫(yī)學(xué)院通過與國際大型知名醫(yī)學(xué)教育機構(gòu)緊密的合作，按中國教育部頒發(fā)的學(xué)位證書，能夠頒發(fā)雙學(xué)位的學(xué)士、碩士、博士學(xué)位證書。燕達(dá)國際醫(yī)學(xué)院將成為一座具有國際一流水平、超大規(guī)模的醫(yī)學(xué)教育機構(gòu)。網(wǎng)址：/4.1.5天津·泰達(dá)國際養(yǎng)老院（持有運營）項目關(guān)注點：政府部門籌建、運營、管理的兼顧社會服務(wù)于盈利平衡的模式；開設(shè)候鳥式養(yǎng)老服務(wù)的中高檔社會養(yǎng)老院；泰達(dá)國際養(yǎng)老院是天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會與天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)社會保險公司共同投資興建的一所大型養(yǎng)老福利機構(gòu)。位于天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)行政文化中心，毗鄰開發(fā)區(qū)最大的休閑綠地公園－－泰豐公園，地理位置卓越，環(huán)境優(yōu)美，由國際著名設(shè)計師博采世界各地養(yǎng)老機構(gòu)建筑特點，結(jié)合開發(fā)區(qū)實際，充分體現(xiàn)老年人生活特色而構(gòu)建的。養(yǎng)老院占地7531平米，總建筑面積7676平米，設(shè)有房間66個，配備有中央空調(diào)、24小時熱水、空氣加濕、兩部低速豪華電梯、緊急呼叫系統(tǒng)、吸氧裝置，主體由三棟樓房組成，互為連同，錯落有致，整座建筑集中國古典與西歐建筑風(fēng)格于一體，風(fēng)韻獨特，格調(diào)高雅。4.2居家型（出售）4.2.1綠地·21城孝賢坊項目關(guān)注點：（1）開發(fā)模式：在整個房地產(chǎn)項目中選出一個片區(qū)配建老年住宅；（2）配套設(shè)施：除提供飲食、休閑、商業(yè)、娛樂、文化等基礎(chǔ)設(shè)施外，從方便老人出發(fā)，提供特色設(shè)施；（3）資源共享：整個項目分為度假、尊老、國際、商務(wù)四大社區(qū)，各個社區(qū)之間資源得到的充分的共享，互動性強。綠地21城——孝賢坊位于江蘇昆山昆山環(huán)境優(yōu)美，景色怡人，屬北亞熱帶南部季風(fēng)氣候區(qū)。氣候溫和濕潤，四季分明，光照充足，雨量充沛，年平均氣溫昆山環(huán)境優(yōu)美，景色怡人，屬北亞熱帶南部季風(fēng)氣候區(qū)。氣候溫和濕潤，四季分明，光照充足，雨量充沛，年平均氣溫15.5℃；年平均降水量1097.1毫米，年平均日照時間2085.9小時，是國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市，花橋鎮(zhèn)是國家衛(wèi)生鎮(zhèn)和全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)。項目規(guī)劃占地面積50～100萬平方米，預(yù)計入住5000～10000戶老人。首批開發(fā)總占地面積35萬平方米，住宅總建筑面積約26萬平方米，可容納2000多老年住戶。包括玫瑰園聯(lián)排別墅區(qū)，約536套聯(lián)排別墅和140套電梯公寓；合歡園電梯公寓區(qū)，約1900套公寓。1、基礎(chǔ)設(shè)施配套（1）醫(yī)療設(shè)施：綠地集團聯(lián)合上海同濟醫(yī)院，共同打造全國老年特色服務(wù)三級綜合醫(yī)院——同濟大學(xué)附屬同濟醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，并開創(chuàng)性地設(shè)立營養(yǎng)處方、運動處方、病理處方等三種特色處方；特設(shè)了老年病科以及老年病專家門診。（2）孝賢坊食堂：聘請營養(yǎng)師配制食譜，提供適合老年人食用且營養(yǎng)均衡的菜肴。（3）老年文化中心：聯(lián)合上海市老年大學(xué)，創(chuàng)立了上海老年大學(xué)綠地21城分校，提供豐富多彩的課程。課程包括茶藝課、書法課、美術(shù)課、音樂課等；（4）老年休閑娛樂中心：擁有小型舞臺的戲曲中有評書、京戲、越劇等演出活動；（5）老年運動中心：有門球、羽毛球、乒乓球、臺球等運動場地；（6）中心湖泊：設(shè)有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場。（7）其它方面：在“孝賢坊”全面、貼身、方便的生活配套系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，特設(shè)養(yǎng)生文化館、營養(yǎng)配餐中心、老年大學(xué)、購物中心、家政服務(wù)中心、中福會幼兒園、綠色食品超市等；將與上海老城隍廟旅行社合作，設(shè)計出適合老年人出游的夕陽紅特色旅行線路。2、特色配套設(shè)施（1）指紋鎖智能識別系統(tǒng)設(shè)在每棟樓的單元入口，方便老人進(jìn)出，解決老人記憶力差、忘帶鑰匙、IC卡無法進(jìn)門等問題；（2）觸摸屏式的訪客對講系統(tǒng)采用智能化7寸彩色觸摸屏，不僅可以實現(xiàn)可視對講、家庭安防、小區(qū)信息發(fā)布、智能報警等功能，還能讓老人足不出戶即可了解到社區(qū)老年大學(xué)每天的課程、營養(yǎng)食堂的菜譜、天氣預(yù)報等消息；（3）緊急按鈕（包括餐廳和洗手間），每個房間都安裝，當(dāng)老人身體出現(xiàn)不適，可以隨時呼喚；（4）“長方形”電梯軸線尺寸是長2.8m，寬2.2m，以方便老年人突發(fā)病時擔(dān)架的進(jìn)出，電梯內(nèi)設(shè)有扶手和可視窗；（5）升降晾衣架方便老人的洗曬衣物；（6）保溫材料墻體對室內(nèi)溫度進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，達(dá)到冬暖夏涼的效果。4.2.2萬科·幸福匯項目關(guān)注點：萬科試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首個項目，住宅出售，配套公建自持經(jīng)營。萬科幸福匯緊鄰竇店鎮(zhèn)政府，占地面積約7萬多平方米，總建筑面積約16萬平方米，以中端客戶為主，目前在售。萬科幸福匯中的養(yǎng)老地產(chǎn)試點被分成了兩種業(yè)態(tài)，一是利用商業(yè)配套建設(shè)的“活躍長者之家”，二是配建于住宅部分的“活躍長者住宅”。前者以銷售為主，后者則主要用作自持。4.2.3保利·西塘越項目關(guān)注點：是保利地產(chǎn)2012年在養(yǎng)生地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新力作。保利西塘越位于申嘉滬高速的門戶位置、滬杭高速大云出口，距上海、杭州、蘇州都在100公里以內(nèi)，車程約一個小時左右。該項目三面環(huán)水，與古鎮(zhèn)西塘隔水相望，以類獨棟、合院別墅、聯(lián)排、公寓產(chǎn)品為主。2012年7月21日，項目的樣板區(qū)啟動。在主題養(yǎng)老這塊，項目設(shè)計了小高層的老年公寓176戶和輔老公寓48戶，并配有養(yǎng)老會所，老年康復(fù)中心，老年醫(yī)療中心等相關(guān)設(shè)施。在醫(yī)療方面，保利西塘越自身配備近9000㎡的康復(fù)中心，引進(jìn)國際高端的養(yǎng)療機構(gòu)和先進(jìn)的科技設(shè)備、療養(yǎng)技術(shù)，以完整的休閑、養(yǎng)生、體檢及康復(fù)護(hù)理服務(wù)呈現(xiàn)健康、舒適、溫馨的全新居住感受。4.3綜合型4.3.1北京·太陽城（出售+持有經(jīng)營）項目關(guān)注點：中國最早、最成功的大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目；項目實現(xiàn)了居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式等多種養(yǎng)老模式綜合經(jīng)營；項目經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣、產(chǎn)品豐富、服務(wù)品類全面；北京太陽城項目占地總面積約為42公頃（623畝），建筑面積約為30萬平方米，其中住宅面積23萬平方米，商業(yè)配套設(shè)施7萬平方米。包括住宅式公寓、別墅、銀齡老年公寓、帝陽老年公寓、老年護(hù)理中心、醫(yī)院、家政服務(wù)中心、購物中心、文化會展中心、陽光水世界、健康管理中心、假日酒店，可提供包括養(yǎng)老、家政、餐飲、醫(yī)療、保健、康復(fù)、護(hù)理、旅游、購物、文化、娛樂等多項服務(wù)。北京太陽城集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。居住形式靈活多樣，有居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種養(yǎng)老方式。居家式養(yǎng)老是指在北京太陽城購買了住所的產(chǎn)權(quán)，社區(qū)為老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家政等上門服務(wù)的養(yǎng)老模式。太陽城的居家式養(yǎng)老公寓包括住宅公寓區(qū)和別墅區(qū)。社區(qū)對居家式養(yǎng)老的老人實行個性化綜合服務(wù)：每年一次為老人進(jìn)行免費健康體檢；每家居室內(nèi)都裝有緊急呼叫系統(tǒng)；物業(yè)客服前臺24小時晝夜值班服務(wù)；每天對單身老人電話聯(lián)絡(luò)慰問、提供各種家政服務(wù)、組織老人參與豐富多彩的文化娛樂活動等。目前，太陽城社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的1300多套公寓全部銷售一空，2000多位老人在這里享受著兒女般的親情服務(wù)。租住式養(yǎng)老是指按月交納規(guī)定的費用,即可獲得專門為老年人提供護(hù)理、食宿、照料等服務(wù)的養(yǎng)老模式。太陽城的租住式老年公寓是指銀齡公寓B棟，主要接養(yǎng)身體健康的老人。公寓對居住在這里的老人實行特色服務(wù)：一是在生活照料上制定了一整套服務(wù)流程，每日為老人清掃房間、由值班醫(yī)生對老人進(jìn)行巡診及服務(wù)員叫早等。二是餐飲服務(wù)由營養(yǎng)師提供營養(yǎng)配餐；為身體不適老人送餐到房間；為老人過生日等。三是組織老人開展豐富多彩的文化活動，銀齡公寓內(nèi)有：合唱隊、時裝隊、舞蹈隊、京劇組、手工組；經(jīng)常組織采摘、春秋游活動，還定期舉辦書法、繪畫、保健等方面的講座。安養(yǎng)式養(yǎng)老是指將養(yǎng)生、保健、醫(yī)療、康復(fù)、生活護(hù)理與心理關(guān)懷相結(jié)合的養(yǎng)老模式，主要針對生活半自理和不能自理的老人。太陽城安養(yǎng)護(hù)理公寓（銀齡公寓A棟）采用醫(yī)護(hù)人員24小時巡診制度和護(hù)理人員24小時特別看護(hù)制度相結(jié)合的人性化管理方式，護(hù)理人員每天為老人進(jìn)行必要的生活護(hù)理及康復(fù)活動鍛煉等。而需要臨終關(guān)懷的老人是由北京太陽城醫(yī)院負(fù)責(zé)接收，老人臨終時，將有醫(yī)生和護(hù)理人員全程陪護(hù)。度假式養(yǎng)老是指到世界各地的旅游度假勝地，以度假養(yǎng)生為主要目的地新型養(yǎng)老模式。隨著生活水平的提高，老人們更加注重晚年生活質(zhì)量，因此也就有更多的老人選擇養(yǎng)生度假。為滿足老人的需求，北京太陽城建設(shè)了集養(yǎng)生保健、休閑娛樂功能為一體的陽光水世界會員俱樂部，并已加入了RCI（國際分時度假聯(lián)盟），共享全球超過4，200個度假酒店資源。如果到北京太陽城度假，太陽城陽光水世界有多種水上娛樂及休閑設(shè)施可供選擇，同時北京太陽城醫(yī)院健康管理中心還為會員提供體檢、醫(yī)療專家會診、網(wǎng)上巡診、私人專署醫(yī)生全程化健康管理以及個性化營養(yǎng)膳食等服務(wù)。凡租住、購買太陽城住房的60歲以上老年人可享受以下九大項24款的免費服務(wù)。1、購物服務(wù)：社區(qū)大型老年購物中心內(nèi)開設(shè)副食品專柜、老年用品專柜及電視、電話購物專柜。（1）對老年人實行免費導(dǎo)購、物品搬運的服務(wù)。（2）對通過電視、電話、網(wǎng)絡(luò)預(yù)約的老年人，實行免費送貨上門。2、家政服務(wù)：設(shè)備配套齊全、高科技、智能化的家政服務(wù)中心隨時為老年人提供全方位服務(wù)與管理。（3）免費為本社區(qū)居民推薦、介紹小時工、保姆、家教等服務(wù)人員。（4）太陽城老年人免費提供個人資料建檔、信息查詢和婚姻介紹。3、交通服務(wù)：（5）社區(qū)內(nèi)實行免費乘坐電瓶車。（6）免費乘坐社區(qū)與市區(qū)之間每天4班的往返巴士。4、教育、娛樂服務(wù)：（7）社區(qū)老年大學(xué)內(nèi)設(shè)圖書閱覽室，老年人免費參加社區(qū)組織的講座。（8）社區(qū)文化協(xié)會、運動協(xié)會、書畫協(xié)會、國際交流協(xié)會等公益性協(xié)會或聯(lián)誼組織，同會、組織展開交流與合作。（9）社區(qū)內(nèi)老年文化娛樂中心將不定期對本社區(qū)的老年人免費開放以下項目（節(jié)假日除外）：保齡球館、網(wǎng)球館、門球場、室內(nèi)乒乓球館、羽毛球館、臺球室、棋牌室、游泳館、溫泉水療室、健身房、歌舞廳。5、對太陽城會員的科技研究成果和由較高社會經(jīng)濟價值的作品，社區(qū)積極協(xié)助向社會：（10）免費為會員在社區(qū)舉辦相關(guān)的展覽、展示等活動。（11）為老年人公益性的外事活動提供免費翻譯和陪同服務(wù)。（12）社區(qū)將免費組織適合于各年齡段的老年人參與各種文體娛樂活動及比賽。6、醫(yī)療服務(wù)：（13）太陽城醫(yī)院對居住在本社區(qū)的老年人每年進(jìn)行一次免費體檢，為其建立健康檔案。（14）太陽城醫(yī)院門診部送醫(yī)、送藥上門，免收出診費。（15）免費使用緊急呼叫系統(tǒng)。太陽城醫(yī)院與“999”急救中心合作建立“999”太陽城對老年人在社區(qū)內(nèi)的緊急救護(hù)，免收接送費用。（16）免費參加太陽城醫(yī)院舉辦的健康咨詢和健康教育講座。7、連鎖置換服務(wù)：（17）免費提供與國內(nèi)其它城市連鎖型居住療養(yǎng)的置換式服務(wù)（購房后出租的會員不享受此款）。（18）免費提供與國外連鎖型居住療養(yǎng)的置換式服務(wù)，在與太陽城建由連鎖置換關(guān)系的國外老年期居住療養(yǎng)，免收食宿費用（購房后出租的會員不享受此款）。（19）設(shè)在太陽城的火車票、飛機票定票處，對社區(qū)的老年人實行免費送票上門服務(wù)。8、休閑服務(wù)：（20）免費參加垂釣區(qū)和植物園的休閑活動（所得物按市場價格適當(dāng)收費）。（21）免費享受太陽城綠色副食品基地的種植、養(yǎng)殖、采摘活動（收獲物按規(guī)定合理收取費用）。9、餐飲服務(wù)：（22）社區(qū)內(nèi)的餐飲服務(wù)中心為老年人提供免費送餐、代加工服務(wù)。（23）免費參加社區(qū)內(nèi)餐飲服務(wù)中心舉辦的食品衛(wèi)生及膳食營養(yǎng)講座。（24）社區(qū)公寓7號樓樓頂設(shè)有茶室，定期對社區(qū)內(nèi)老年人免費開放。4.3.2北京·東方太陽城（出售+持有經(jīng)營）項目關(guān)注點：大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目，成片區(qū)域開發(fā)，銷售住宅為主，老年公寓一次性繳納租金形式體現(xiàn)。項目除了具有先天的景觀資源，在產(chǎn)品設(shè)計上有較大亮點。東方太陽城，坐落于有東方萊茵河之美譽的順義潮白河畔，7000畝浩瀚林木自成天然綠色屏風(fēng)，占地234萬平米，建筑面積僅為70萬平米。東方太陽城在自然景觀建設(shè)中，融入了大面積的綠地、湖面和有色植物，夏季降水量年均48毫升，平均溫度為25.5度。社區(qū)空氣中負(fù)氧離子平均含量高達(dá)2000個/M3，居住環(huán)境已達(dá)到療養(yǎng)級別。社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，3-5%的水域分布其間，近10萬株林木坐鎮(zhèn)綠化，使得整體綠化覆蓋率高達(dá)80%；細(xì)節(jié)上根據(jù)每個區(qū)域的特點，種植獨特的樹木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺屏障，風(fēng)景隨四季交織呈現(xiàn)。東方太陽城一期已于2003年4月全面入住，建筑形式包括聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，公寓的戶型單元面積從70至230平米不等。與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳、乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部等社區(qū)基礎(chǔ)配套已經(jīng)投入使用。項目環(huán)境：2000畝潮白河、100000株原生成樹、16萬平米社區(qū)內(nèi)湖、75萬平米運動休閑綠地、中國人居社區(qū)國際范例獎、18洞高爾夫球場、全面下降的容積率。項目配套：之前組團的成熟入住、社區(qū)醫(yī)院、成熟的商業(yè)配套、四星級酒店、5萬平米的高尚會所、18洞高爾夫球場、系統(tǒng)化的康體中心。社區(qū)服務(wù)：無障礙設(shè)置、999醫(yī)療社區(qū)、緊急呼救裝置、醫(yī)療用電梯配置、高尚物業(yè)服務(wù)體系。4.3.3北京·將府莊園（出售+持有經(jīng)營）將府莊園是北京第一家經(jīng)營性的、以養(yǎng)老養(yǎng)生為主題的高規(guī)格養(yǎng)老機構(gòu)。園區(qū)內(nèi)占地1280畝，一期總規(guī)模38萬平米，綠化率超過90%，全區(qū)規(guī)劃居住總戶數(shù)為獨棟院落54座；三室公寓120套；二室公寓28套；短租公寓288套；酒店公寓80套，總計589套，同時滿足CCRC社區(qū)退休老人不同階段的自理生活、介助生活、護(hù)理院介護(hù)生活的三種需求與親友拜訪居住的需求。莊園配套面積高達(dá)4萬平米，醫(yī)療配套包括北京月犁中醫(yī)醫(yī)院及北京中澳老年高級護(hù)理中心。針對不同需求安置醫(yī)療護(hù)理系統(tǒng)，配備醫(yī)用電梯，每樓層都設(shè)有護(hù)理服務(wù)站。除了醫(yī)療護(hù)理配套之外，將府莊園還設(shè)有高爾夫球場、垂釣園、網(wǎng)球場、種植園、運動中心、俱樂部等配套，3萬平米溫泉酒店與會館。預(yù)計2011年秋天試營業(yè)，足療、按摩、桑拿、棋牌、餐飲、客房等功能一應(yīng)俱全。以會員制形式實施管理，是較為完善的CCRC一站式退休養(yǎng)老社區(qū)。項目基本信息表物業(yè)類別住宅、多層護(hù)理型養(yǎng)老公寓裝修狀況精裝修建筑類別板樓、村落環(huán)線位置五至六環(huán)所屬商圈望京物業(yè)費3.50元/平方米·月開盤時間2009-08入住時間2010-10占地面積38萬平米總建面積11萬平米容積率0.28綠化率80%總戶數(shù)589容積率0.28停車位約150個價格暫無資料物業(yè)管理附加信息多層護(hù)理型養(yǎng)老公寓：無，多層自理型養(yǎng)老公寓：3.5元/㎡，村落居家型養(yǎng)老公寓：5.5元/㎡。物業(yè)位置朝陽將臺鄉(xiāng)鐵路大環(huán)內(nèi)周邊配套中小學(xué)：酒仙橋中心小學(xué)、白家莊小學(xué)，花家地實驗小學(xué)，朝師附小，望花路小學(xué)等；酒仙橋四中、九十四中學(xué)，首師大附屬實驗學(xué)校、望京實驗學(xué)校、陳經(jīng)綸分校等

大學(xué)：青年政治學(xué)院

綜合商場：望京商業(yè)中心、嘉茂廣場、新世界百貨、樂天瑪特等

銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、北京銀行、中信銀行、交通銀行、民生銀行等

郵局：大山子、酒仙橋、望京郵局

醫(yī)院：月犁中醫(yī)醫(yī)院、華信醫(yī)院、望京醫(yī)院

休閑娛樂設(shè)施：電影博物館、蟹島度假村

餐廳：海底撈、漢拿山、醉庫紅酒莊園4.3.4杭州·金色年華中國杭州金家?guī)X退休生活社區(qū)，是國家發(fā)改委“重點項目引導(dǎo)基金”扶持項目，由浙江省銀發(fā)事業(yè)發(fā)展中心建設(shè)和經(jīng)營。項目位于杭州西南轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)境內(nèi)，午潮山國家森林公園南麓，與西湖景區(qū)、之江度假區(qū)為鄰，山環(huán)水抱，環(huán)境清幽，是國內(nèi)首個集生活居住、康復(fù)療養(yǎng)、休閑娛樂、旅游度假于一體，專為退休人士打造的多功能園林式生活社區(qū)。項目總占地250畝，建筑為3~5層的多層坡頂建筑，依山而建，采用地中海式建筑風(fēng)格，2008年7月投入使用。項目建有居家服務(wù)式公寓、養(yǎng)生公寓、護(hù)理公寓、酒店式度假公寓等不同類型的居住物業(yè)，并設(shè)有國際交流中心(老年活動中心)、餐飲中心、社區(qū)超市、山體公園、門球場等以老年為主要服務(wù)對象的配套設(shè)施，以充分滿足退休人士“老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂”的生活需求。4.3.5南潯·中國第一老年城項目關(guān)注點：項目以休養(yǎng)、醫(yī)療、健身等多功能新型養(yǎng)老方式引來眾多老年人的關(guān)注，并以舉辦多元產(chǎn)業(yè)（既為老人服務(wù)又面向社會開放的特色商業(yè)街、賓館、酒店、老年特色旅游等經(jīng)濟實體）來扶持養(yǎng)老機構(gòu)，推動社會養(yǎng)老事業(yè)健康發(fā)展。被全國老齡委譽為“開創(chuàng)我國社會化養(yǎng)老先河”的南潯·中國第一老年城，是由浙江久安公益事業(yè)有限公司于1996年投資興建的一個具有多種養(yǎng)老功能的老年社區(qū)，位于中國歷史文化名鎮(zhèn)南潯古鎮(zhèn)風(fēng)景名勝區(qū)，是浙江省民政廳于1999年初首家批準(zhǔn)登記的老年社會福利機構(gòu)。老年城占地近百畝，建筑面積3萬㎡，總資產(chǎn)2.5億元。由南潯久安老年公寓、南潯久安老年俱樂部、南潯久安老年醫(yī)院、南潯文園、千翁賓館、千翁大酒店和江南水鄉(xiāng)一條街組合而成，集吃、住、醫(yī)、樂、學(xué)、和商貿(mào)、旅游為一體。園林式的大型建筑群體，黛瓦粉墻、亭臺樓閣，寧靜而質(zhì)樸，是老人們修身養(yǎng)性、頤養(yǎng)天年的樂園。1998年至2000年中國老年協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)曾多次前來視察并加以贊許，新華社、人民日報、中央電視臺、美國斯科拉電視網(wǎng)等中外媒體均做過專題報道。老年城的六大養(yǎng)老功能：老年公寓養(yǎng)老：即長期在老年公寓定居的養(yǎng)老模式。公寓采取人情化互動管理的模式，基本上做到了使居住的老人住得安心稱心，使老人的兒女、親人能夠放心。現(xiàn)有大、小老年夫婦型公寓房99套（其中35㎡78套，70㎡21套），常年居住著100多位老人，有40多位老人已定居10年以上。老年俱樂部文化休閑養(yǎng)老：老年俱樂部組織社區(qū)的居家老人自愿入會，前來參加各種文化娛樂及健身活動，并根據(jù)老人們的不同興趣特長成立隊、班、組等文體活動組織，根據(jù)居住地遠(yuǎn)近不同的特點，在各個社區(qū)居民點成立各個活動片、點。采取集中和分散活動相結(jié)合的方法，平時以片、點開展活動，節(jié)假日由俱樂部集中組織舉辦各類文藝演出及體育比賽。現(xiàn)有老年俱樂部會員1200人。每年參加活動和觀看人數(shù)達(dá)15萬人次。醫(yī)療康復(fù)養(yǎng)老：以老年醫(yī)院為主體，面向老年患者，為社區(qū)老人和公寓老人服務(wù)。醫(yī)院以老年病科為特色，集預(yù)防、治療、康復(fù)于一體，為湖州市醫(yī)保、新農(nóng)保定點單位，建筑面積7000㎡，醫(yī)療康復(fù)床位150張。醫(yī)療檢測設(shè)備配套，有老年病專家坐診，達(dá)到一甲醫(yī)院水平。賓館療休養(yǎng)老：老年城的千翁賓館為上海市高校退管會和上海交通大學(xué)的定點療休養(yǎng)基地，現(xiàn)有療、休養(yǎng)床位150個以及酒店、會議中心等配套設(shè)施，每年接待各地療休養(yǎng)老人近萬人次。文園健身養(yǎng)老：老年城的文園，既是社區(qū)老人休閑的園林景點，又是健身活動的場所。每天早晨二小時免費為社區(qū)老人開放。旅游觀光養(yǎng)老：旅游觀光養(yǎng)老是各地正在興起的一種養(yǎng)老模式。老年城所在地中國歷史文化名鎮(zhèn)南潯，是國內(nèi)外老年游客所熱心關(guān)注的旅游觀光勝地，老年城本身亦是一個可引起各地老年游客關(guān)注的亮點，各種配套機構(gòu)、設(shè)施，可以集游覽、觀賞、購物、餐飲及老年旅游體檢為一體。而且交通便利，分別從上海、杭州至南潯只需一個半小時。/gywm/gsjj.aspx4.4農(nóng)家休閑型（變相出售+持有經(jīng)營）4.4.1浙江·城仙居城仙居為浙江聯(lián)眾休閑度假有限公司旗下度假產(chǎn)品的品牌，其度假產(chǎn)品包括鄉(xiāng)村度假公寓，分時度假卡等。城仙居有著龐大的鄉(xiāng)村度假網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)點將遍布全國，聯(lián)眾通過6年多的探索，以經(jīng)成為中國屈指可數(shù)具有不同地域建設(shè)銷售度假物業(yè)的開發(fā)商和運營商。功能體系：讓城市人體驗候鳥式生活，通過采摘蔬菜，農(nóng)家餐飲等鄉(xiāng)村休閑度假方式，讓心靈回歸自然，回歸純樸，深度體驗田園生活。運營方式：結(jié)合鄉(xiāng)村休閑度假等市場需求，通過自建、收購、合作、租賃農(nóng)村鄉(xiāng)舍等方式，底層用于農(nóng)民自住，將2-4層經(jīng)營權(quán)出售給養(yǎng)老客戶，使其獲得使用權(quán)，借鑒分時度假模式，形成鄉(xiāng)村休閑度假網(wǎng)絡(luò)。/Index.asp4.4.2太倉·艷陽鄉(xiāng)村度假公寓太倉艷陽鄉(xiāng)村老年公寓是由上海艷陽度假集團與太星村精心打造的具有濃厚鄉(xiāng)土氣息的休閑度假村，建于“中國(東部)小康十佳村”、“中國新農(nóng)村建設(shè)明星村”——太倉市沙溪鎮(zhèn)內(nèi)，距上海市中心約59公里，由人民廣場高速直達(dá)只需50分鐘，是名副其實的上海人的后花園。在太倉市政府、沙溪鎮(zhèn)政府的關(guān)懷和扶持下，于2007年4月18日開工建設(shè)，2008年5月1日開始試營業(yè)，首期投入資金已達(dá)3700萬元，是一座集住宿、餐飲、購物、娛樂、度假旅游、休閑養(yǎng)老為一體的高品位鄉(xiāng)村旅游三星級度假公寓。4.5異地購房型（出售+持有經(jīng)營）案例借鑒：以業(yè)態(tài)組合、資源共享、合作管理等方面作為切入點，討論項目內(nèi)部各類資源是如何有效的整合在一起，以及項目自身商業(yè)模式的優(yōu)劣性。4.5.1海口·太陽谷（養(yǎng)老、度假）1、太陽谷項目概況（1）太陽谷·椰風(fēng)海韻太陽谷·椰風(fēng)海韻是由海南銀灣國際太陽谷有限公司投資經(jīng)營的別墅居家型養(yǎng)老、度假、休養(yǎng)社區(qū)，項目占地近133200平方米。一期總建筑面積36000平方米，由42幢別墅和一幢4000平方米康復(fù)醫(yī)院、400套別墅型獨立產(chǎn)權(quán)套房組成。各類名貴熱帶植物分布于社區(qū)樓體之間，樓與樓之間由綠化小道通達(dá)；園區(qū)設(shè)有垂釣池、湖心公園、休息椅，社區(qū)道路由行人道和電瓶車道構(gòu)成人車分流綠界，電瓶車往來于小區(qū)各個角落，具有豐富的情景空間，整個小區(qū)呈顯一種濃厚的開放式、洋房型生活氣氛。太陽谷之椰風(fēng)海韻東面是東寨港國家級紅樹林自然保護(hù)區(qū)，西面是南