謹呈：武漢三方置業有限公司武鍋項目整體定位及營銷推廣報告一、本項目開發必須以區域開發的角度來思考二、本項目必須遵守大盤開發的一般規律三、本項目開發屬于都市重建的范疇，必須遵守都市重建的普遍規律項目建筑面積約106萬平米，雖然是以住宅開發為主，但絕對不是一個普通的房地產項目，不能以開發小項目的經驗來處理。項目是武鍋股份整體改造計劃一部分，屬于城市核心區都市重建體系。項目基本判斷重建案例研究發現，保留與更新、增值舉措是都市重建項目的增值核心1大盤必須充分挖掘區域價值，然后形成項目獨特的核心價值主張2大盤需要打造自己專屬的主流客戶群，且客戶群要復合而非單一3大盤產品的功能配比必須是復合和分層級的，不同層級承擔不同的功能，并在開發期的不同階段發揮不同的作用大盤產品相對復合和多樣，通過標桿產品、回現產品、創新產品的組合搭配，整體實現項目目標4以上規律是類似項目的成功法則，本項目必須遵守，下面分析本項目面臨的具體問題報告基本思路項目界定市場背景區域狀況配套交通項目本體項目定位營銷推廣城市背景區域背景客戶定位功能定位產品布局戶型建議推廣主題VI研展項目界定壹PARTONE丁字橋路石牌嶺路雄楚大街本案武昌站靜安路梅苑路文安路武珞路中山路地塊位置：項目位于武昌中心區域原武漢鍋爐廠原址，南臨雄楚大街總占地：52.8萬㎡（其中建設用地面積48.2萬㎡，道路與變電站用地面積約4.6萬㎡）總建面：106.6萬㎡（其中住宅96.6萬㎡，商業及會所約10萬㎡）容積率：2綠化率：37%規劃總戶數：9476戶項目地理位置與基本經濟指標北面：臨近武珞路，有很多門面西面：臨近丁字橋路，有少量居民住宅區項目四至及周邊情況項目地塊1235764NEWS高壓線走廊2371546高壓線走廊南面：臨近雄楚大街，臨近鐵路線和高壓線走廊，有少量私房住宅東面：臨近石牌嶺路，有高壓線走廊一期組團占地74畝，位于整體用地的南面，雄楚大街省公安廳辦公大樓的北面，擬建地面建筑面積11.73萬平方米。一期組團地塊規劃有高層、小高層與部分商業。項目一期狀況自駕交通：雄楚大街、武珞路、丁字橋路、石牌嶺路等主干道相互貫穿連接公共交通：途經本項目有723（關山～徐東）、503（幸福村~武漢客運港）、529（光谷~司門口）、72（華科大武昌分校~武昌火車站）、等多條交通線路通往武漢三鎮；未來交通：規劃中的地鐵軌道交通2號線一期工程線路北起漢口常青花園，以地下方式穿越長江至武昌地區，經三層樓-武青三干道-洪山；軌道交通4號線一期工程起自武昌火車站，經紫陽東路-中南路-中北路-岳家嘴-中北路延廣場-中南路-武珞路至光谷廣場止，線路全長26.8km，共設21個車站。項目所在區位的交通路網眾多，出行非常便利。丁字橋路石牌嶺路雄楚大街本案武昌站靜安路梅苑路文安路武珞路中山路交通環境珞獅路新火車站配套工程——有力緩解項目周邊交通擁擠現狀【新武昌火車站鳥瞰效果圖】【站臺效果圖】新武昌火車站綜合配套工程包括：新建和改建周邊道路的區域道路工程；新建地鐵四號線車站、公交站樞紐站、停車場的交通設施工程工程預計于2008年底完工武昌新武昌火車站武珞路雄楚大街中山大道南湖本案梅家山立交——破解武昌“南大門”的擁堵，出行即將暢快【梅家山立交方案圖】梅家山立交規劃高峰通行能力：4500輛—8600輛/小時目前已率先建設配套的津水路，為暢通武昌“南大門”提前開路【梅家山立交規劃效果圖】南湖武昌新武昌火車站武珞路雄楚大街中山路本案梅家山立交新火車站配套工程、梅家山立交等規劃，將對提升整個區域尤其是項目所在片區的競爭優勢起到巨大的推動作用本項目位于武昌中心區域原武漢鍋爐廠原址，緊鄰武昌亞貿、中南、街道口三大商圈，商業配套齊全；項目地塊位于武昌中心城區，交通十分便捷，武昌核心三大運輸站點近在咫尺；周邊人口繁雜，流動人口眾多，車流量大于人流量；緊鄰三大商圈街道口商圈亞貿商圈中南商圈本案付家坡長途客運站宏基長途客運站武昌火車站雄楚大街本案武珞路南湖武昌優勢分析（strength）區位優勢：項目位于武昌中心區，區位優勢明顯；外部配套優勢：緊鄰中南商圈、亞貿商圈、街道口商圈，周邊銀行、商場林立，配套齊全;交通方便：路網縱橫，公交線路發達；文化底蘊濃厚：周邊不僅蘊含著楚文化、首義文化精髓，而且臨近理工大等知名高等院校，另外地塊還具有獨特的工業文化；品牌：開發商在社會上有一定的信譽度和客戶認同度；規模：建筑面積106萬㎡，具有社區規模優勢；自身配套優勢：商業街、學校、超市、運動設施滿足業主需求；機會分析（opportunity）“兩型社會”、“1＋8”城市圈為武漢帶來機遇；新武昌火車站配套施工工程機會；梅家山立交給該片區交通環境帶來改善機會；劣勢分析（weakness）業主出行不便：項目四周不直接臨近主干道，給業主出行帶來一定不便；形象展示面不易建立：項目不直接臨近主干道，導致項目形象展示面不易建立；負面影響：地塊東、南面的高壓走廊以及一期北面仍在使用中的鐵路，會給業主心理帶來負面心理影響;周邊形象差：周邊城中村、舊宅環境嘈雜，形象較差；噪音污染：項目前期開發時，工廠仍在生產，會帶來一定噪音污染；威脅分析（threat）武昌中心區與南湖板塊競爭威脅，分離項目客戶；未來房地產市場的政策性風險；項目SWOT分析SWOT發展策略我們的戰略S:區位/交通/人文/規模/配套W:業主出行不便/周邊形象差/噪音污染O:兩型社會/“1+8”城市圈/新武昌火車站/梅家山立交發揮優勢，搶占機會突出項目武昌中心區優勢，建立工業園區內大規模的高端標志性社區形象；打造“離塵不離城”的高尚生活特區，建立高性價比形象；以大橋局過硬的建橋品質為品牌宣傳，保證市場關注度。利用機會，克服劣勢良好交通規劃，將有效促進區域的發展；配備社區巴士，解決出行不便的問題；建立良好展示面形象，區別周邊樓盤；針對客戶心理，宣揚綠化隔音效果；T:競爭激烈/政策風險發揮優勢，轉化威脅樹立區域內有別于其他低端樓盤不同的高檔定位、高性價比產品；細分客群，以整個項目規劃設計及發展潛力為特色，吸引對應客戶。減小劣勢，避免威脅項目開發初期適當建立社區自給配套，區別周邊樓盤，建立項目的大規模社區的影響；項目賣點分析地段：位于武昌中心；交通：地處核心，交通四通發達；配套：緊鄰中南商圈、街道口商圈、亞貿商圈；品牌：中鐵大橋局國企背景具有較強的社會責任感及信譽度；規模：建筑面積106萬㎡，具有社區規模優勢；文化：區域文化底蘊濃厚；景觀：原生態植被綠化優勢；自身配套優勢：商業街、學校、運動場地、社區超市等滿足業主需求。1423產品服務人文地段大規模，豐富配套都市綜合體品牌和影響力楚文化、首義文化、高校文化、商業文化以及工業文化武昌中心區、三大商圈項目核心價值分析市場背景貳PARTTWO整體市場全國宏花觀市場枕政策背龍景存款準編備金上面調至17.獵5%，創歷堂史新高佳，本次解調整幅蘇度高達1%國土部、徒工商總局誓聯合發布感“限時面令”，灣規定商住料項目開發駱原則上3年內必需慨完成為加強銀葉行體系流翼動性管理伸，中國人僑民銀行6月7日宣布指上調存巾款類金晝融機構使人民幣果存款準女備金率1個百分挺點，分形兩次于2008年6月15日和25日各上淋調0.5個百分博點，上鈴調后，指存款類遵金融機兵構人民生幣存款聾準備金兇率達到17.5例%的歷史高嫩位。同時就，對于此余次準備金蛙率的調整打，地震重警災區法人流金融機構聲暫不上調困。為規范國個有建設用噸地使用權扒出讓合同勻管理，國霧土部、工高商總局聯掉合下發通煤知，向各準地發布《國有建課設用地命使用權默出讓合楊同》示范文塊本，自2008年7月1日起執干行。合同芒要明確唯填寫建遮設項目溝的開工炒時間、燙竣工時揮間。屬于商并品住宅赴項目的尚，原則勒上開發鞋時間最而長不得則超過3年。受讓人死不能按條期開工濫，應提霧前30日向出讓韻人提出延艦建申請，構經出讓人嚷同意延建嶼的，其項殊目竣工時心間相應順裳延，但延兵建期限不之得超過一舅年。受讓礦人未能按壇照本合同俱約定日期頑或同意延抓建所另行端約定日期軟開、竣工龜建設的，硬每延期一感日，應向逢出讓人支轉付相當于屋國有建設替用地使用賭權出讓價境款總額一團定比例的屋違約金。觀點：銀行銀嘉根繼續魂收緊，賠使得開畜發企業叢和置業如者貸款揪門檻的嫁提升，北而土地項開發限挎時令的奴迫使項娘目運作另周期加果速，導研致一邊姻開發商其傾銷手度中存貨沈回收資朽金，另圈一邊消談費者無些法獲得羅足夠貸艷款，可孕能使得罪行業市籮場進一模步惡化曬。全國其他寺城市房地圣產市場概貞況北京：5月成交均駱價環比薯下降266元/平方米，降幅為2%，而商品堵住宅成交匯量不僅環援比上月增鵝加了42%，而且還是2008年前5月以來跑單月成扮交量首賤次突破7000套；上海：5月商品慢住宅成交均價政環比下跌1021元/平方米，降幅片為6.8巡壽%，月成坦交量環能比增加22%。深圳：5月樓市嚷延續4月的態貢勢，價跌量并升，成交均崗價環比下變跌949元/平方米酒，降幅惹為7.9%，成交面叢積環比增加15.棟3%，為200誤8年前5月成交量趟之最高。廣州：5月樓市價跌量旺縮，5月商品住側宅成交均饞價雖仍在1000銳0元/平方米濫之上，吼但是相菠較4月環比下晝降4.3%；成交葬量環比閉微降。觀點：國內一豬線城市較并沒有慰像之前恰預期一伍般走出恰價格跌辟勢，更號甚降價運幅度越皆演越烈先，從而海導致整鵲體信心設潰散，支市場止貢跌乏力薦。宏觀市場車小結市場未獲峰得之前預倡期起穩走查勢，金融宰政策持續里收緊，價格逐漸叫回歸理性荷，短期市圈場仍會有以開發插商打折鎮降價加駱速回籠睡資金，晉消費者緣瑞持幣觀準望為主，傳統車淡季到齊來及整境體市場位低迷致發使短期吹前景不躁容樂觀斧。武漢市場武漢近年內葉首度出員現量價儲齊跌-52%08月武漢沉樓市首燭度量價抽齊跌，市成交量沸并未得燒到釋放避，從而繡說明市曲場對現李行價格圖依舊存翻在較大蠶抗性。08月成交吉量僅為右往年水予平的一碑半不到趨，隨著江傳統淡旋季的到詳來，武摘漢整體擱成交將窯進一步畢下滑。武漢市場兩為級化日遠益明顯代表武廈漢高端題項目的拼武漢天摟地位列瞧成交套播數排名以第一位斃，核心新區各高款端項目坡均榜上鍵有名，易說明武相漢市場池還是存鳴在較高津消費能藏力，對景具備核萍心資源猾優勢，吳較高區挑域價值描的高端委項目存違在較大娃市場認滔同。代表武稱漢剛性好需求的榆魅力之榜城、常舊青花園提等也有界不錯表料現，經芬過上輪聾萬科價饑格調整償，魅力損之城項鍛目回歸擺市場價主格合理則水平后扒，其流創量得以奇迅速放衰大，說禽明剛性再需求市笛場對上剩輪整體估價格上眾漲并不駛認同。武漢市友場小結整體市場揭雖然步入度嚴冬，但威市場需求跳并未消失滅：具備知名垃品牌、成們熟區位、常獨有資源素的高端項黎目隨著自雀身進展，濃依舊獲得劑市場的高晚度認同；回歸去年傾同期價格慢水平的剛敲性需求項個目，在品必牌認同、蹄配套逐步嗽成熟的支俱撐下，也撲取得不錯洗的市場表返現。區域市場區域供應英量分析洪山區08年1—5月份的供傷應量一直憲下滑，消費先者對于懼樓市的仙觀望態譽度一直農持續不村下，低謠成交使叛得供應蠶方不敢確大膽放芬量，對按市場的投迅速回干暖也越絮來越失儉去信心宴。區域成交所價格分析洪山區5月成交均侍價以946元/平米的速膛度向下滑克落，“紅五月”并沒有糠遵循開泉發商的素意愿，招開發商忽紛紛試肌探性的繡加大了休打折力挑度，部怖分開發催商開始肥直接降本價。折鑼扣力度排越來越襯大，折吐扣風愈憑演愈烈爽，同時機也使購嫌房者越筍來越堅賠定對未姑來降價孟的預期影，樓市院也在愈棗演愈烈犯的搏弈放中走向尤僵持。區域成熱交量分位析5月洪山區腎成交5.0臂7萬平米，烈創08年成交量捆新高，但養與07年同期相科比，相差露甚遠。可見灘只有在笛開發商丙和購房永者之間刻的預期妹落差得息到彌補提的情況狠下，市混場才能胃走出觀慌望。一援方面開央發商需魔降低盈捐利預期仗告別暴肯利，另少一方面辨購房者哪也要減片退對房盛價持續秀下跌的娃預期。區域樓盤炎成交概況截止至08年5月30日區域市膠場小結與去年祝同期相梳比，08年呈現攻量價齊五跌的局怪面；在加大打只折力度、始市場逐漸總探底之后榮，成交量骨有所回升極；市場需求驗一直存在蓋，項目自俊身價值與痕購房者心談理價格對臣等才是關煙鍵。區域項零目分析根據“區位特征晨類同”選取原寧則及競稅爭項目脆分布特安點，典匠型競爭遇項目主賢要選取晴在以下尤幾個：重點競爭鏟項目：復地東撥湖國際次重點州競爭項攤目：靜安上城腫、御景名昨門、027社區復地東湖國際：多層洋房預計12000元/㎡高層住宅預計9600元/㎡靜安上城：7000元/㎡御景名門：6400元/㎡027社區：5300~5800元/㎡

重點競爭項目次重點競爭項目本案區域典型銳競爭項目復地東學湖國際項目基掙本情況你：項目位孔于武昌拴區中北舅路，為訴原“武重”廠區；總占地53萬㎡，規缸劃總建筑貝面積106萬㎡；規劃產品穿包括超高筆層住宅、識花園洋房朗、別墅、劫商業、高妹級寫字樓密、LOFT辦公、私星級酒心店、酒貧店式公促寓、中矛小學校稿等。項目由復倡地集團開劉發，品牌男知名度高罩，位于武償昌核心區糞，緊鄰東樹湖，外部音景觀資源協良好，在譯項目規模清、物業檔幕次、推售容周期上均偽是我項目辮的最大競效爭對手。靜安上城項目地段京尚可，通紫過自身品乳質打造以路及推廣使嚷得項目形漲象在區域習內占據較而高地位，歐吸引較多擠區域內中博高端客戶著群體，成租交客戶多計以公務員呆、高校教損師為主。項目基本列情況規劃建體筑面積炒：13萬㎡；物業類型蛛：8棟高層梁住宅、2棟臨湖聯怨排別墅，澆共計989戶；推售情況剃：4月26日開盤，拆累計推案462套，6月份成聲交26套，成條交均價670捆0元/㎡，累計成揪交240余套；戶型:一房51-成55㎡，占比28.5葡%二房83-陣91㎡，占比28.認5%三房106-財128㎡，占比43%御景名緞門項目毗鄰鬧武漢理工勸大學、武鄰漢科技大媽學科教學報院，中小鍬戶型占比黎較高，銷球售周期較器短，周邊差高校青年焰教師及周煎邊個體工班商戶為主統要客戶群框體。項目基本棍情況規劃建炒筑面積盯：5萬㎡；物業類型潔：3棟高層住絹宅推售情況博：07年9月至08年6月累計肝推案514套，5月份成各交5套，成交帳均價6350元/㎡；6月30日推出“購房均價椒減4萬”，折后570橡0元/㎡起；戶型:一房44㎡，占比25%二房81-屋99㎡，占比46%三房、四蠢房120惠-15隸6㎡，占比29%027社區項目位于著武昌火車擇站旁、雄死楚大道邊忍，交通便棄利，產品丑設計70％以上為90平米以下溝小戶型產欺品，針對屑年輕群體靠主打青年欣置業概念執。項目基本患情況規劃建筑懸面積：9萬㎡物業類型：11層、18層、26層共170鼠0戶推售情況：7月12日開盤，照推量415套，實頭際成交134套戶型：一房：33-萍58隆㎡兩房：乎面積90㎡三房：模面積122-感131廢㎡銷售均價儀：5000社-580吼0元/㎡區域房地地產市洋場以中子小規模侮開發為侍主，多銜數項目攝在產品襯形象、隆品質、時產品附犯加值的持挖掘上胃比較滯煮后，從開而形成氣在武珞迅路以南以、雄楚丹大道以子北、中物山路以廳東、珞丈獅路以蛋西的核魚心區域崗內缺乏腹品質大能盤的真昌空局面稱。由此，我錘們可以大次膽提出，伐在此區域復本案沒有券直接競爭六項目！結論：本案的目拔標只能是頂跳出區域這限制，向鹿更廣闊的愈空間延伸太。項目發察展戰略項目核心壺問題如何在三仿鎮高端競貸爭中打造度本項目的踏核心競爭計力?區域內呼核心競返爭力挖傳掘區域外廁核心競良爭力挖薄掘區域在售景的樓盤競昂爭力靜安上城027社區御景名堤門55~餓154殊㎡中高檔（7000）企業高管下，公務員主力產吊品檔次（元/㎡）目標客戶核心競謊爭力產品、畫景觀33~1賽31㎡中檔（560薪0）年輕客戶價格、宣輛傳推廣兩房：89～101㎡三房：120～150㎡中檔（640蓬0）區域客松戶居多品牌、廢總價低盞、精裝重房中高端容路線，有主打曬侄湖景觀拍，產品思品質良址好本案無論躺在規模、吸開發商品隙牌與自身奶配套、產孟品品質和咬人文底蘊驗等方面，椒均高于周投邊競爭項喬目，且不黃處于同一奏競爭層面訴之上。產品品釋質一般槍，整體抄三棟全刺為點樓產品設靜計70%以上為90趨㎡小戶型視，單價涉有吸引累力，總亞價適中浩，主要禽針對年狗輕置業綱群體產品本項目內在區域戲內無直接定謝位相似的獵競案，鑒于淋高品質神大盤標持準，將針本案提愈到武漢三鎮奮的高度進行競爭艘對比分析PK本項目武漢新炎天地、錦繡長壞江武漢天地掉：由香港瑞劃安開發，惰位于漢口蘋橋頭堡，俱高端大盤賄，外部擁蛾有一線江美景，內部手景觀較弱陶，“新天地”系列高端俯風情商業附街為其形充象核心世茂錦德繡長江驕：由香港世大茂開發，羊漢陽規模顫大盤，擁練有長江外采部景觀，總內部景觀困弱，高端早江景住宅鑄開發為其減形象核心本案：由中鐵擔大橋局肚開發，線位于武襯昌核心將區域，雪規模大咬盤，擁撫有多種卷業態的漿都市綜箭合體，盈外部景笑觀弱，雙具有內紗部原生污態景觀武漢天地稠、世茂錦霧繡長江等怎高端項目禾擁有如江茫景等強大贈外部景觀供優勢，這確是本案所冊不具備的按；但在內拆部景觀上懶，本案有蓮可直接利旗用的原生烈態植被，犯可以通過萍內部景觀的的獨特打挪造進行相董應補強在開發商文品牌上，糧本土國企失背景更能籍傳遞一種腳厚重、務牽實的精神在區域章配套上她，本案咐具有明抱顯優勢利，須臾邊可達三價大商圈塑，生活登便利區域外典庭型項目競起爭本案復地東湖國際地段武昌核心區，毗鄰三大商圈武昌東湖景區、科教政務區交通公交、地鐵快速通達武漢三鎮交通系統有待改善品牌中鐵大橋局復地景觀內部原生態景觀外部景觀東湖、內部原生態景觀配套商業、商務、酒店配套齊全商業、商務、酒店配套齊全PK本項目復地東湖圖國際本案與東櫻湖國際有距許多相似取之處，均嶄屬武昌區迎規模大盤腥，且都是瀉城市核心全區大型廠裂房改造項意目，內部躲保留大量極原生態植脈被資源。具東湖國際刺相對本案垂最大的優卷勢在于東萌湖外部景去觀及衍生閑資源。在爹后期，應漆著重強調局本案純熟誘的城心配漁套優勢，賠避免與之叢直接競爭溫。區域內蔑典型項綿目競爭利用自棵身區位妻、規模消優勢，旺力求產鋤品差異只化、提摧高產品繪附加值臟，建立激獨具特哲色的商泡業配套快體系，幻玉打造自線身專屬縮慧的主流亮客戶群向全武漢變人傳達本水項目城心棄的優越位別置、超大典的社區規賢模、齊全嚼的生活配銀套與厚重屈、獨特的饑歷史人文集中型生絨態的內部映景觀、獨辮特的商業捉配套體系臉、中鐵大爐橋局雄厚鞋的開發實活力與務實舊的開發理弦念項目競傳爭戰略對外對內避免劣交勢，發韻揮優勢從規模、警開發商品泄牌、區域拖位置、文焰化底蘊、梁產品等幾饑方面為核矮心建立項嶼目競爭力既，與市場胖上高端項長目抗衡。項目的言界定：覽都市核曬心、大觀規模、蔑全近配掘套、厚登人文、饒舊城改柔造項目項目核心剝競爭力大規模值得信賴的開發商城市資源文化底蘊高品質的都市綜合體106萬㎡建筑面積中鐵大橋局城市核心區，緊鄰商圈文化氛圍濃厚產品本案主撒打核心區篩位+商業配套+原生態景扯觀+歷史人宿文產品的準扇確定位、龜創新及環破境資源的恰利用是項摧目建立競似爭優勢的茶必然選擇肢。項目定饅位叁PAR懶TT種HRE荷E客戶定位本案客戶膠定位基本妨原則本項目是充一個規模燃大，開發排周期長的歪項目，客裝戶定位在曉數量上和豬層級上都疫需要具有包容性和逆前瞻性客戶的發半展是一個察演變的過滿程，客戶先層面會隨偉著樓盤的裳開發而逐與步擴大和娃升級，而柴且客戶在秒不同階柿段的關擴注將有四所不同項目開發羞初期主要忙依賴本區珍域客戶的過情況，將作隨著項目威自身價值掌的不斷挖胳掘，吸引更多效的跨區域菜客戶客戶覆經蓋面是知一個動響態變化銀的過程——客戶層面摧、來源區敢將由窄變概寬客戶群在來不斷變化——在客戶群造特征上、淚客戶層次還和總價接嘉受能力不居斷演變本項目作盤為城市核誕心區的舊半改項目，千也一定唇會遵循前壯期以區域鬼周邊客戶煉為主的規瓜律他們是：省政府、膊區政府公逆務員/企事業遙單位職色工周邊武粱漢理工鑰大學、拉武漢科貌技大學矮科教學塘院、十境五中、廚武工大聾附中等于高收入拔教師群丑體中南路斧商務圈沾辦公的扭私企老晨板、職割業經理先人以及課高收入猴白領武漢大學汽醫學院、洽洪山醫院嘗廣州軍區禿武漢總醫灣院、省婦蓋幼保健院景、武漢大攝學口腔醫軟學院等高歲收入醫療遇工作者以及區域排內的私營馬企業主及舌個體工商境業主……他們一般杯文化水平釘和社會地鋤位較高、休一般遵循閑傳統價值互理念、對診于事物具磚有自己獨落立的見解舍、對于前罷景和規劃館的理解和悲接受能力鬧較強……區域內暮目標客早戶搜索區域內算客戶客戶類型蛾一：收入水形平高，陡出于自歪身工作啞、娛樂纖、子女牛教育等治因素考滑慮，在塔城市中痰心置業異是他們啦的首選使，本項善目強大斃的區位鋼優勢以活及超大升的項目晶規模是船吸引他業們的主胸要原因客戶類型精二：收入水平延一般，自飼身對項目兩區域具有參特殊情感采，自身情筋感認同以吊及良好的識生活便利痰度是項目魔吸引他們堤的主要原叢因典型客膽戶：區韻域內公玻務員、辭企事業漢單位職快工；周巷邊高校教皇師、大變型三甲淹醫院醫疤生典型客浸戶：項端目周邊“原住民”——拆遷戶愈、私營討企業主祥、個體分工商戶本項目廣承載的尊歷史使和命和發菊展商對竹項目的訴期望使纖得盡快機引爆區佩域外市館場成為鑼客戶定意位的重僚點傳統的得區域置件業觀念天然形成登的城市格種局周邊環怕境、形已象的影辭響交通條隆件的制姥約……誰將成為羨跨區置業綁的先鋒？客戶層次挖：中高端籍貫屬型性：武漢人：籍貫是武妥漢事業移品民：在武漢長否期工作的活外來人員外地人：武漢周芳邊（“1+8”城市圈好及省內戴主要城出市）來源區域池：按照武巡壽昌、漢亞口和漢敵陽、外盟地進行釘劃分基于客戶察來源對客價戶進行分鑒類分析外地人事業移越民武漢人武昌忽漢口和介漢陽愧外組地籍貫屬性來源區收域EBDAC傳統武漢規人對區域姑及距離敏黃感性強，而事業移通民及外地您人愿意為插資源和底程蘊付出時給間成本傳統武漢裝人由于對輝武漢三嘆鎮固有歸格局的譜矜持和漿交通現困實狀況盒的阻隔網，置業醉區域選悉擇集中菊在本區必域，基洋本不會總考慮跨禮區置業德；在選勉擇作為慮第一居善所時，彎一般希酒望車程藏在半小世時以內輛；事業移辣民群體更打多的考澆慮的是跪周邊的壇資源、剝居住環洲境以及凱區域底委蘊，往嶼往對區駕域距離匹相對模此糊，愿柄意為更舉好的資卡源付出吳時間成歇本；外地人由于要以屈武漢為平畢臺，會更圈多考慮所畝選區域的銀城市化程輛度以及對釣內、外的修交通便捷劈燕性。區域資們源及底仍蘊區域距離敏感度傳統武漢人事業移民、外地人弱弱強強城市的繁潑華歲月的回煤憶人文的袋積淀磅礴的獄氣勢……實力不凡徐的事業移哲民及外地肉人士我們依靠在什么吸引諸他們的目數光？客戶特仇征分析常：A/C類（傳鈴統武漢遣人）——地域觀黨念、生憤活環境客戶特征煎分析：B/D類（事業宿移民）——資源占有塔、生活方場式客戶特征櫻分析：E類（外動地人）——稀缺資匪源、身偏份標簽對稀缺的課各類資源稍優勢的放罷大，是引豬導跨區置必業客戶消賓費的關鍵——隨著“1+8仙”城市圈盯的建立更，武漢第渴望著堪在中部帥崛起，搶人們也庫被地鐵少、SHO辱PPI殊NG-坡MAL檢L改變著生怎活方式，酸他們渴望牌著一個標律志性的自貓我轉型載誤體，比如威一個具有垃標簽性的饑物業，收禿藏著城市謠與自己生腔活方式的迫遷···——將稀缺資傭源作為標租簽是他們的薪觀點，崇尚城心避生活是他們的奮共性，我儀們需要做案的就是將淺他們團結拆在一起本項目的圓使命：引沫導一個專值屬階層的礦誕生——城心標戒簽階層早期：劍以本項好目周邊組及武昌喚其他區蝴域客戶售為主中期：隨伍著項目影紀響力擴大遙，在鞏固接周邊客戶關的基礎上狹，拓展客辣戶層面漢口和總漢陽的質事業移盼民外地人嫩：大武祝漢周邊吩（荊州缺、潛江架、仙桃述、孝感僻、黃石玩等地）日及全國熔客戶后期：隨掃著都市融希合趨勢加幣快和項目律影響力的鼠進一步提業升，成為盛所有武漢裝高端客戶步群的置業廟首選本項目客屈戶演變過騰程分析早期窮中奴期蝦后期來源時間階涉段BEADC身份標簽區域導向資源導積向產品定位產品定位洋之基準項目地塊抬之地產因謹子決定的說地塊適宜虛建造的建鄭筑功能；市場調研耕反映的具湖有有效需漸求的市場例空間；政府在城峽市總體規撈劃上的限清制。所謂地產鞏因子，指片的是一個喊建筑地塊陸所具備的清適宜建造犯某種功能兄建筑的條叮件和質素奧。一個地歡塊之地產禽因子決定叨了該地塊狡適宜建造冒的建筑功嘆能和檔次秀，是其未估來建筑價棋值之核心膽因素之一慎。項目產掏品定位球是一個史相對復片雜的過嫁程，主短要取決懶的因素璃有：項目所慶在區位雪呈現以牲下特點色：區域形翁象：立足武張昌中心碰區，輻食射漢口嫌、漢陽斬及周邊述城市地理位旋置：緊鄰城添市內環揪線，城尿市中心強勢資源列：地鐵二虹號線、蛛四號線鄉豐，新武瓶昌火車鐘站，區毛域交通走環境不候斷改善在土地屬蠢性及規劃殘批準使用穿條件上，項目表圣現出：漢地塊南菊北跨度剝較大、古容積率比適中、煮南部地湖塊與主值體地塊魔分隔等皆特點。產品定馬位條件——項目主要未特點結合項目蘋區位特點霧及土地使護用屬性特瓜點，項目可能遣發展的方摩向有：商務產權式酒店餐飲娛樂居住項目集中型商業次級零售商業酒店住宅臨時性居住經營性酒店通過前文漫的分析，撇項目可能升發展的功臺能有上表庭中各大種摟類，對于莊本項目將獎結合地塊齒所在的區我位、地塊舟的屬性、棍市場及開哲發等多角隱度對項目征各功能發賠展空間進撈行綜合評場估，從而釘尋求項目潔準確地市平場定位發祝展方向。產品功能藏方向住宅發展勢分析指標角度煩：容積率瓶適中，工地塊規圓模大且膜較為集萄中開發角度：周邊存在諷道路、變嚼電站、高望壓走廊等傻負面因素錯，規劃時南應予以考堵慮市場角度創：目前周邊待區域住宅關存在產品昌單一、配骨套欠缺、圖附加值低毯狀況本案通過搶產品多元游化、控制練面積、控遷制總價，攔增加附加暑值，營造撓高性價比蒜形象，在糞高檔市場破營造較強現競爭力綜合評隸估：適合發燒展中高地檔住宅居住發展壞方向研究根據項筑目容積漆率和占惹地規模畏，住宅呆部分通授?？赡芟С霈F三堵種產品株形式的注組合方橋式根據項貿目地塊秧規劃條暖件以及仆資源優姥勢，通旱過項目撿研究可宜以看到堪在容積島率在2左右的情深況下，一區般可能出閣現的產品銀形式有以爭下幾種：容積率=2純小高層桃（高層）裝社區小高層、箭多層混合木社區高層（小紗高層）、俯低密度類豆別墅社區對項目整惡體形象的準樹立貢獻篩不足提升項目門形象、收益最陪大化臨時性居夠住（公寓區）發展分苦析指標角乓度：符合發展稼指標開發角度衫：周邊配晃套成熟欄，地段怠中心，志具有商兵業商務距氛圍，炎有開發登可能市場角度粗：區域市場顧早期公寓捧型物業市嫁場認可度敏較高綜合評森估：可行且爽風險較共小商務發冤展方向項研究指標角度蜜：項目用琴地各方愉向均不龍臨主干慌道，通照達性有典所欠缺開發角度季：項目北端拆地塊位于肥城市核心任，商務氛歪圍濃厚，貿具備商務乓發展基本普條件寫字樓開鋤發成本高系，風險相葉對較大，堪但有利于虎建立企業災及項目品媽牌，具有抽發展價值市場角度賺：中南區饑域目前忌為武昌尖高檔寫筐字樓最質密集地盟區，商辯務市場冰競爭激刮烈綜合評伐估：可行但船具有具沈有一定區風險商業發心展方向父研究指標角度脂：有較高公鴨建比例要謎求，將商范業價值充叫分挖掘是工項目定位燈的重要方乳面之一開發角植度：地塊近炒鄰三大炭商圈，洞商業價喪值具有葬挖掘空朵間；本項目翅未來3萬多位業壩主成為潛春在消費客臺戶；考慮企絲式業發展閃目標，炭項目商壟業將以冤出售作愉為主要塞開發目哨標。市場角訓度：中心城決區各類岔商業形艇態均十苗分齊全獨具風畝格的主庸題風情蘭街是唯穗一市場亂空白點綜合評球估：匯聚人文奧、時尚、巡壽藝術的主選題風情街槽是發展的禮主要方向商業案姐例研究頌一蘋果社區地處北京CBD核心，教國貿東盜南600米，項得目占地嫩面積21萬平方米努，總建筑芒面積70萬平方米帥，由北京裳今典鴻運杜房地產有碼限公司開轉發?！卷椖空斌w效果奶圖】“蘋果二十妨二院街”搞堪稱是整歪個蘋果社壓區的“靈賺魂之作”齒，用三十宰多個由中滋國民居建育筑文化符陳號和現代穿建筑手法應平行構置趴的現代院朵落建筑構腿成，這些倒院落錯落殊有致地散狹布在綠地受上，蔓延應出胡同與腦巷弄，形灑成曲折有折致的天然柄街景，構乘成一個有近著深厚文宣化內涵的差城市建筑夢群落。對中國商橋業建筑形撈態的發展似產生革命趴性影響的飾蘋果街蘋果街位復于蘋果社害區北區“理蘋果傳媒顛港”，總忠長約兩公拋里，總占憐地約6萬平方米鼓，由蘋果尤商業街和宮“蘋果二吊十二院街允”組成。“蘋果二呀十二院墻街”是照風格獨愈特的中臟國現代院院落商紛街，是摩完全獨困立存在白的商街映。“蘋跳果二十佩二院街順”總長伸接近一殼公里，燦是由酒兆吧、茶潮吧、主顯題餐廳侍組成的努一條街核，是整役個CBD地區乃麻至北京重地區獨竄具自然指與人文添底蘊的墨城市景放觀。【商街效果圖】商業案例淋研究二上海逸飛蒸創意街由已故著餓名藝術悼家陳逸冶飛先生箱生前親駕自策劃鉗，英國ALS惠OP公司完態成整體愚概念設嶺計，建筑形態涂極具創意眠，富含藝榆術氣息，黑是藝術與肚商業的完狠美結合。整條創意蜂街將以創艱意用品專酬賣、休閑痛餐飲、休罵閑娛樂功堤能為經營壘主題，規樓劃引入時味尚家居用爬品、藝術咬裝飾用品沈店、奢侈汁名品專賣臨店、藝術刻攝影、人趣體彩繪藝憤術館、藝肯術雕塑、趣畫廊等。1.商業也可濱以藝術，絹藝術化的湯商業更具臟生命力2.城市的特，開放暮的街區商業植與道路、獅與城市保坊持密切連妙通3.廣場效資應聚集人氣士，能夠形烘成知名度嗎，帶來城攀市名片效右應4.商業街區格與住宅互恒相融合，既商業提升迷居住品質案例對本誘項目商業彼的啟示走差異化猶路線不是從規員模上而是從業搏態上、檔既次上及建薄筑形態上遺著手本項目怠商業發滲展方向異：打造武昌詞乃至大武筍漢獨樹一追幟的高檔吵特色街區毛商業特色風情街便捷的步行距離特色街區指示/街名開放的街道實用的公共設施動感、趣味/生活/文化自然的步行系統標志點景觀元素核心交匯點建立分界線優勢展示提升項目附加值單元陣列式創新布局商業街：擯棄以住宅底商作為商業街的普通發展模式，利用模式創新吸引眼球，提升項目知名度及附加值?！拘—殫澤虡I形態示意】娛樂風情哭街規劃建壺議：功能定紛位：酒吧、耗茶吧、趣主題餐享廳、休魯閑餐飲喪、休閑吼娛樂產品規行劃：150避-50單0㎡小獨棟硬商業建地筑群其中：150-挎300㎡獨棟建無筑占到80%，300勵-50國0㎡建筑占扮到20%?！撅L情街形稍態示意】特色資源訴利用－－廠冶房改造致的酒吧/餐廳/創意工作辯室住宅中高檔、建筑形態多元化產品特點：控制戶型面積，增加附加值主力客戶：區域內公務員、企事業單位職工；周邊高校教師、大型三甲醫院醫生臨時性居住公寓（產權式酒店式公寓）產品特點：面積小，總價低，適合投資或過渡居住主力客戶：青年白領、投資客戶商務高檔寫字樓產品特色：形象好，配置合理、管理到位主力客戶：大中型企業、武漢及外地投資客戶商業獨特風情商業街產品特色：風格獨特、富含藝術氣息主力客戶：餐飲、娛樂、創意行業自營商家，投資客各可行物坐業發展形拉態建議項目形奔象定位縱觀武漢決房地產市房誠場，武漢相天地、世壘茂錦繡長顏江等高端路大盤均擁層有一線江著景資源的桑強力支撐節，即將入界市的復地.東湖國萄際也依跌托東湖擱的自然榆景觀提啟升項目臺的整體序形象。結合本失土市場向高端客陜戶對稀啄缺景觀源資源較冤高的認嚇可程度顆，我司刃認為，即使可以愁通過產品耀形態的變炭化以及品鞭質的提升美來拔高項瓦目形象，勻但在缺乏暮相應外在址稀缺自然孩資源支撐枝之時，這答種強行的較提升是存湯在一定市姜場風險并爺且難以被西市場所接泡受的。項目資刊源市場形象027社區（580溪0）靜安上城扎（7000）御景名門島（6400）水岸星惰城（850利0）東湖國際本案武漢天地世茂錦繡尿長江項目整體趙定位新武漢騙百萬每方撒復合功能持發展區新武漢傾：中部崛起緒、“1+8”城市圈躍、軌道輝交通、侄舊城改址造···武漢擁有膚千載難逢皆的發展契鎮機百萬方：城心120萬方超大幟規模復合功能掛發展區：復合功能主是項目在足產品上的礙特點，也銅是項目未罪來重要競橫爭優勢之澆一案名建議渠一：百年.又一城百年前罪，早已以是享譽腿海外的烈大都市百年后脈，幾經憲沉浮，乎武漢欲寄重回巔曾峰百年的念等待，項迎來又誦一座憾攏世新城案名建議頑二：故地GRAD珠E城市的煩變遷，勉總是讓盜人充滿窯回憶故地重梅游，定運有另一嘉番感觸不經意既間，已唱經步入眠另一個稅階層產品布軌局建議地塊與外草界的關系寬對價值及潑布局造成惑的影響繁華城任心、純惕熟配套離城心較啞遠、周邊虛形象較差動靜相渡宜、鬧墓中取靜價值點怠：近鄰三大簽商圈，商改業、商住杰價值明顯在規劃靠布局時低，要優犧先考慮宅將酒店蘿、商業礙街區等科配套分恩布于此皮，充分乏利用其策良好的古昭示性伴，最大寬限度地版提升自饞身形象埋以及傳額播口碑價值點偽：中心區位鐘、環境優守美——居住價古值位于地塊伏中心，出兔入自如、鑰動靜相宜微，大量原南生態植被賤，描繪出謠氣度不凡咐、大隱于怪市的寫意倚人生，建簡議規劃高多檔住宅及漿部分低密左度類別墅劇產品價值點：近鄰主晚干道、舞周邊相稍對嘈雜——居住配趕套離城心態較遠，懸一期地聞塊相對剖隔離，昏周邊配高套及形騙象較差撓，不宜局規劃項奴目最高幫端產品期；與其胡他部分縣相比土廢地利用廉價值相豈對較低贈，可考債慮將學揚校、會蠟所、運忘動場地葡等社區讀配套規草劃于該貢區域二期商務：寫字樓住宅：Soho公寓產權式酒店式公寓高層小戶型小高層小戶型一期住宅：高層+小高層二房、三房、四房、復式三期商業：風情商業街區四期住宅高層+超高層三房、四房、復式五期住宅：花園洋房電梯洋房小高層、高層中等戶型六期住宅：高層兩房三房復式丁字橋石牌嶺雄楚大道NSWE產品布局釋及分期建給議布局原則鍋：充分發僅揮各地改塊資源羅優勢；針對住餅宅產品暢與商務袖、商業斤產品的訴不同特詢性分區趕擺布，爆力爭使疫相互價榆值共同悲提升；考慮到朝地塊區盡位、外帝部環境客因素以票及資源透利用最乏大化，抄將會所剩、運動鎖設施等鍵社區配貨套布局風在資源掀相對缺疾乏區域其。產品戶型罰建議兩房兩廳建筑面積：67㎡兩房兩廳建筑面積：72㎡通過“挽凸窗”粉、“交扇錯式露侮臺”、姿“空中嗽花園”菌等方式維令使用盯空間大眨大提高違，達到胸“物超天所值”趴的印象象。中小戶培型建議通過控賠制面積玩、增加渣附加值奴，使中艇小戶型聞住宅具爸有較高慮的市場非競爭力舌。不是露謊臺；也不是天屬臺；是空中澤的庭院陳；不需要父更大的半面寬解花決了采反光難題怪；更重要是孔還原了一惡種生活情聚態，高層稱住戶也有擾了自家的覽小院；亮點一：梳空中庭院亮點二訴：入戶難花園入戶是私回家的貍真正起諷點，入蛙戶方式夠的變化榨提供了監一種對器于生活清全新的矮理解。亮點三：猜倒凸窗倒凸窗窗悲臺客戶可釣根據需要進拆卸，從肝而達到贈轟送面積的挨目的中等面積燃戶型建議二房二廳建筑面悟積：約82平方米通過凸窗扯、錯層露逮臺及空中藥花園等贈瘡送實惠面綿積，充分繳保證戶型墨舒適性。三房二脈廳建筑面哪積：約104平方米戶型結醫構合理敢，大量液贈送實孝惠面積坦，保證報戶型舒溪適性和歉通透性猛。類別墅嚴產品戶腫型建議多層洋房供產品特點院：每兩層一賀戶每戶客廳三挑高6米6米高闊綽族陽臺在普通的覆多層基礎上，創杯造出別紡墅居住的空間奮效果戶型配比峽建議產品形式面積區間物業形態面積面積比合計一房45-50高層住宅約14萬方15%58%50-65公寓約6萬方6%二房70-90高層住宅約30萬方31%80-90公寓約6萬方6%小三房104-115高層住宅約20萬方21%29%大三房120-140高層住宅約8萬方8%四房150-160復式約3萬方3%13%160-180多層洋房約10萬方10%總計

97萬方100%100%營銷推坑廣肆PAR豬TF多OUR產品的更新與創新是本案剝立于不旬敗之地逼的基礎在長達5年的工霉程進度府與推盤鉤方式都濁必須站襪定市場領屑導者地位總主題碰：當世急界聚焦耽武漢，歪我們以不百年城趁見證未紋來產品：覽高層＋倦小高層主題：武礙昌等待重爆新起動產品：商表業及配套主題：財伴富百年，魂扼守中南產品：精蘿裝小高層長＋高層小胃戶型、產權式顫酒店式羊公寓主題：糞城市萬熊有引力產品：狐高層＋粱超高層主題：成鉆熟百年城骨，我主城層中央08年8月——09年4月一期09年5月——09年11月二期09年8月——10年7月三期產品：貞花園洋咽房＋多禍層疊拼主題：縱花影綠碌坡優物雅生活10年8月——11年2月四期產品：高填層主題：歡夏樂百年城11年3月——11年10月五期11年8月——12年六期產品：5A級寫字騾樓主題：百愧年商務，框世界財富一期：役百年城桃啟動時間：08年8月——09年4月目的：1、拔高卷整體項戰目的形程象，以脊塑造品外牌為主2、09年4月之前斯消化一床期90%產品產品：住野宅：高層正＋小高層撤，三房、憲四房、頂盒層復式，根會所推廣主獸題：武天昌等待涉重新起引動！產品類型貼：高檔住續宅推盤思世路：以域高端產騰品形象隔入市，進占領市加場話語稠權，品鏟牌亮相串，建立斬獨特獨及一無二爆的品牌縣形象標分簽和價渴值基礎腿。目標客城戶：周務邊區域神內公務延員、企戀事業單和位職工旺、高校偽教師、傳大型三誘甲醫院批醫生等推廣通路奪：公關活置動，大眾挨媒體配合四分眾媒體煩全面建立犯產品形象叮，樹立高詢端形象1．公關：告新聞發牲布會，建聯立百年匯壘，三方城懇市論壇2．媒介波：戶面外封鎖賊機場高翁速、二辜橋，城稀市重要弓交通要深道雜志：BOS帽S等商務雜畫志與專業盆雜志為主報紙：可擁以前期少摔量投入，08年8月08年9月08年10月08年12月09年3月09年4月蓄水期10%百年奧運祝百年城全民迎接質奧運會造勢期強銷期40%持銷期80%尾盤銷售期90%10月12日開盤認籌期11月圣誕節促擋銷春節前促喇銷蓄水期目的：吸姥引社會關療注，占位啞高端話語移權2008夸.8—2008旨.10強銷期2008帥.10—200干8.1運2持銷期2008嶄.12—200掏9.4廣告主題宵：武昌等搜待重新幼起動！新聞主題無：傲視百狠年，08武漢中央弊第一城華貴人生丘的城市版吳圖活動主晉題：號召全筑城關注粗奧運開擇幕式必備條件屯：設置大叔屏幕與涼列爽的場地社，供大多溉數人一起憐觀看，提蛛供一定的鉗冷餐目的：瞎建立居貌住形態菜標準，環區隔市代場競爭建，占位08地產第一貞品牌廣告主煉題：百年城齡市榮光新聞主題昨：百年奧運還百年城——全民迎接埋開幕式活動主傾題：08秋季房攝交會——傲視百漁年，傳賭奇人生目的：優制造目幣標消費剛群體購水買沖動憂，促進者客戶價煙值轉化廣告主題詞：房子越危大，圈丸子越小新聞主棗題：百年城扮為你規心劃人生點百年一個圈層棉的貴族游層戲活動主題肉：圣誕促遭銷、春墓節前促域銷策略：則強化城句市生活架標準推功動力策略：狡切身體六驗，制末造圖騰策略：建址立品牌，澤借勢運勢二期：百再年公館時間：目的：1、樹立凡市場第黨一精裝綁小戶型黑品牌2、完成敗二期酒古店公寓勸與小戶徹型銷售二期產品秤：住宅：soh雹o公寓、產敞權式酒店附式公寓、縣精裝小高特層小戶型拒、高層小虛戶型推廣主伐題：城占市萬有救引力目標客異戶：武君昌區域28—35歲白領、膠外地事業晌移民、部爸分二次置谷業者推盤思慘路：鎖凈定高端虧投資客怪，販賣嗎產權式管酒店概版念。精敗裝小戶齡型以續操作模式：引進專業酒店管理公司，嘗試產權式販賣，以酒店管理公司代管投資性酒店公寓。（推盤重點在于推售產權式酒店式公寓掩護精裝小戶型。酒店式公寓可以作為：1、新賣點;2、二期形象展示。）推廣通路：建立百年城中獨特的個性高端形象，針對年收入超過20萬的城市新貴1、公關：“百年世界酒會”、酒店樣板房2、媒介：戶外、品牌雜志、車友雜志、分眾電梯框架、DM、彩信、楚報09年3月09年4月09年7月09年10月蓄水期10%強銷期40%持銷期90%4月18日開盤房交會促池銷百年世抗界酒會百年財案富論壇認籌蓄水期目的：樹立獨一臥無二的市獲場小戶型架品牌200反9.3—200伍9.4強銷期200含9.4—200仆9.7持銷期200屆9.7—200岔9.1虹0廣告主拘題：城市萬螺有引力中央財綱富動脈新聞主謎題：投資酒店匠式公寓，疤做百年老詠板新投資層，新財妖富牛市活動主吵題：百年世貼界酒會認籌目的：突出項目問利益點，哄以促動快樹銷。廣告主題憑：百年鉑金誘公寓，全封城一致認堂同新聞主題漠：酒店私異有化，繡暢想百女年城武漢第一犁家私家酒撲店誕生活動主題姐：百年財富增論壇目的：全面完成鼓銷售廣告主枯題：衛冕全城澡，30—50平全城尾熱銷新聞主沿題：最后XX套百年公孝寓炙熱搶顯手活動主題攜：房交會肯促銷策略：強化價圾值，針多對投資策略：訴求升眉值價值策略：樹立標屋桿，訴抱求投資畏價值三期：風柱情商業街乘招商時間：09年8月—10年3月目的：1、引進盤大型主驚力店，親次主力釀店、個性品牌組敲合2、完成商斃業銷售，暢保證資金射回籠時間：09年1月——10年7月目的：1、全城招輕商，針對她高端餐飲嶼娛樂、創意產予業2、樹立市乖場一級商父務形象積極籌劃紡重大營銷項事件，以廁求制造社蘆會熱點，克提升項目伍知名度產品：商暫業+5A甲級寫趟字樓推廣主鎮題：財陽富百年投，扼守驅中南產品：蠻商業及速配套商業主賀題：引工擎中南賠，百億跑雄資匯醋武昌目標客戶遵：國內外壯品牌餐飲再娛樂企業險，資金雄石厚的私營朱企業主推盤思銜路：招洽商先行耕，銷售蹦延后，勵主力店+次主力店+專業店操作模奧式：在抬既定主盼題范圍春內選擇譽性招商推廣通路側：前期樹盯立大商業秋規模形象憂，建立市狀場信任度急與忠誠度1、公關：滲大型招商碌會議，產刮品推介會專，與國際涼知名商家以簽定合作嘗，舉辦簽帆約活動2、媒介曾：招商惹手冊，赤戶外、搶車身、腎長江商圾報、楚謹報、短政信、露優演招領商銷感售09年8月09年9月09年10月10年3月20日09年10月18日開盤主力店招茶商銷售期次主力恭店＋品萬牌店招期商9月26日主力店簽約活呆動整合推游廣策略倚制、調整與控胡制策略、分階段問目標制企定、分階段戰蛙術安排活動策略仇方案（各薪活動策劃切方案及執銹行計劃）公共關系豎策略（含敏各類公共星關系活動渾、新聞炒撫作等策劃年）第一部分斜：VI核心1、項目粥主形象2、形象繳創意說憲明3、招商遲手冊第二部分士：現場包買裝1、圍墻2、現場慚路牌3、導示融牌4、立柱掛占旗5、歡迎沸標牌6、項目碗通道包池裝7、引導標萬識8、條幅9、車體廣泡告10、候車亭11、路牌罵廣告12月24日試營業開業招商推廣主力店洽真談全面招商商業優勢生意機余會經營管理09年招商填推廣節竟點及主刻要內容尿示意全面訴屯求百年號街的成艦熟與差堂異化定扮位，告驕知業態罷所蘊含墾的巨大險生意機錢會，吸芳引客戶詞資源1月主要朵針對主愈力店進強行洽談咬，簽訂跟合同，糖以配合考整體推答廣節點2-3月份項目毫全面啟動顫招商，通代過立體式歲的媒體宣好傳，發布免信息，吸鎖納散戶商蒼家進駐項犧目立體宣傳獄項目的巨飾大商業優嘉勢，以促頌進整體的召招商臨近開朱業，主純推經營男管理，絡增強經網營者信走心，最憑終消化京項目招槳商的難懷點鋪位09年8月09年9月09年10月09年12月10年3月活動與把時間節泉點全面啟面動招商鴨，品牌議商戶簽亦約儀式百年街誘商業試歉營業圣誕節主獵題沙龍活脈動百年街十輛大品牌評鎖選活動開業慶典活動說蒼明通過品牌夠商戶簽約地活動，宣鉗傳百年街樹優勢，考崇察團活動料增強商戶久信心通過對入體駐品牌的居公開評審考、篩選，兄向市場展布示進駐項右目的品牌卷，并借品歡牌評選奠刊定項目后皺續經營基鈔礎。開盤產品：5A甲級寫字爽樓商務主題憶：百年商爺務，世界防財富目標客網戶：金很融業、悠房地產罷行業、博保險行優業、廣像告行業推廣通路諒：1、公關：濱世界財富礙論壇、項養目推介酒倍會2、媒介方：新聞碌、硬廣箏、軟文沿、雜志字、電視租、網絡網、戶外百年大柜廈10年3月中旬10年1月10年5月10年7月導入招租亮相制造“全城轟牧動”的推廣引功爆點吸引市場敢與目標消振費群關注與認落知百年大絲式廈體驗式僵推廣活方動1、世界財村富論壇2、項目推車介酒會11年持續7月4月招租2月戶外電視雜志硬廣新聞軟文常規媒體哀應用方式網絡四期：城嶼市天下之乏冠時間：10年8月——11年2月目的：1、再次厚提升項憂目的整恐體形象2、完成四杏期全部銷亡售任務，炊維護并重批新建立市沙場標桿四期產品尋：住宅：悔高層＋超摩高層：三處房、四房置、復式四期主題藏：成熟百茅年城，我興主城中央產品類型浮：豪宅目標客戶糊：三鎮城沾市新貴，30-4校0歲年薪20萬以上欺高端人穗群；周奔邊主要似城市企爽業主操作模式文：設置百鋒年鉆石會藥，量身針爛對每位客撈戶跟蹤咨閃推廣通路：提升百年會品牌形象，發放鉆石卡1、公關：制訂跟蹤服務，提供全面能級的尊貴服務2、媒介：楚報、戶外、品牌商務雜志、車友雜志、分眾電梯框架、彩信，高檔餐廳展示架百年天下10年8月10年9月10年11月10年2月蓄水期10%強銷期40%持銷期90%8月28日開盤房交會罰促銷新年主模題派隊準業主及稈百年會會堡員自駕游認籌業主主題水酒會蓄水期目的：再恰次提升項灣目的整體巧形象201羊0.8—2010鉆.9強銷期2010怎.9—2010持銷期201特0.1迎1—201顯1.2廣告主駁題：一城觀天淚下，傲視襲一百年新聞主題限：武昌的踩高度，世憂界的財富活動主題眉：業主主笨題酒會認籌目的：變引動銷貝售，溝凱通消費窗群廣告主題奮：一城高陸度鑒證人討生百年新聞主夏題：武昌再現簡超高層豪挑宅武昌中鼠央新地幕標活動主桐題：房腫交會促滿銷目的：披完成銷西售，鞏摟固百年飄城形象新聞主題任：百年城串恢宏巨棒著——高桿人耍生的生株活標簽活動主題萄：準業主窩及百年會隊會員自駕游新年主題棟派對策略：樹改立高桿生站活標簽策略：切叮身體驗，針制造圖騰策略：城便市新地標火的建立五期：度城市洋喪房人生時間：11年3月——11年10月目的：1、完善百傻年城成熟蹤蝶形象，以斷城市理想依鞏固百年晚城2、針對城剩市話語者方，完成五銀期洋房銷尾售五期產華品：住謀宅：花無園洋房孔、電梯脫洋房五期主題腿：花影綠廈坡優樣雅生活目標客戶峽：武漢及拐外地年收茄入超過50萬企業高床管、CEO人群，