（Ⅱ）酒店式商務(wù)公寓典型個(gè)案分析第一頁(yè)，共六十一頁(yè)。南方國(guó)際項(xiàng)目總占地面積15376㎡，住宅建筑面積104766㎡，總戶數(shù)1568，由4棟25~30層商住樓和1棟星級(jí)酒店組成。戶型由公寓、二房、三房等戶型組成，面積從31㎡到96㎡不等，相臨單位之間可以打通自由組合。第二頁(yè)，共六十一頁(yè)。第三頁(yè)，共六十一頁(yè)。南方國(guó)際該盤(pán)04年五一開(kāi)始認(rèn)籌;8月15日正式選房，選房當(dāng)天銷(xiāo)售200余套，銷(xiāo)售情況較好；8月28日正式開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售率40%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天采取了較獨(dú)特的開(kāi)盤(pán)方式：1）100位嘉賓共同剪彩，開(kāi)創(chuàng)了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的先河：100位各界嘉賓為南方國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)共同剪彩；顯現(xiàn)了項(xiàng)目尊貴、高尚、典雅的形象特質(zhì)；顯現(xiàn)出深圳大都會(huì)復(fù)合型商務(wù)社區(qū)的獨(dú)特魅力。2）五洲賓館千人答謝會(huì)：隨后在五洲廳舉行了南方國(guó)際廣場(chǎng)暨海內(nèi)外各界朋友聯(lián)誼答謝酒會(huì)，上千名社會(huì)各界嘉賓與業(yè)主共同參加了此次答謝酒會(huì)。發(fā)展商耗費(fèi)幾十萬(wàn)元的大手筆在一定程度上確實(shí)彰顯出了南方國(guó)際項(xiàng)目的豪氣。第四頁(yè)，共六十一頁(yè)。主要客戶群：據(jù)向中原同事了解，該項(xiàng)目的主要客戶群主要為自用和投資兩大類(lèi)，但以投資類(lèi)為主。自用型：周邊小公司，如廣告、外貿(mào)公司；也有個(gè)別大公司一次性購(gòu)買(mǎi)10-20套及兩層以上的；各種公司駐深辦事處；個(gè)別當(dāng)酒店式公寓居家的個(gè)人；投資類(lèi)：海歸外籍人士；看好會(huì)展經(jīng)濟(jì)前景的投資者。小結(jié)：南方國(guó)際絕大部分樣板房采用的是商務(wù)辦公裝飾，有意將客戶向商務(wù)類(lèi)型上引導(dǎo)，而其熱銷(xiāo)在一定程度上也反映出復(fù)合型商務(wù)地產(chǎn)的需求旺盛。會(huì)展經(jīng)濟(jì)的支撐對(duì)其銷(xiāo)售有一定促進(jìn)作用。南方國(guó)際第五頁(yè)，共六十一頁(yè)。小結(jié)酒店式公寓：售價(jià)較高；銷(xiāo)售情況良好；市場(chǎng)需求日趨旺盛；經(jīng)營(yíng)方式簡(jiǎn)單第六頁(yè)，共六十一頁(yè)。四、綜合比較第七頁(yè)，共六十一頁(yè)。市場(chǎng)狀況分析歷年供需04年供需售價(jià)租憑價(jià)投資回報(bào)率寫(xiě)字樓供需兩旺超70萬(wàn)10000以上45-1207-9%產(chǎn)權(quán)式酒店供少，需少，供大于求無(wú)新增7000-15000400-600/天6-7%酒店式公寓供需日漸增多7000套7000-1500050-1007-10%小結(jié)：1）酒店式公寓投資回報(bào)率偏高，吸引力較大；產(chǎn)權(quán)式酒店回報(bào)率最低；2）酒店式公寓價(jià)位上漲空間較大第八頁(yè)，共六十一頁(yè)。投入成本分析硬件配套本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)寫(xiě)字樓1、增加辦公通訊相關(guān)設(shè)施，如中央空調(diào)費(fèi)、公共部分裝修費(fèi)等；2、增設(shè)附加值，如多功能會(huì)議廳、商務(wù)中心配套1、2005寫(xiě)字樓市場(chǎng)聚焦CBD片區(qū)，寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈；2、附樓樓層低，條件一般，售價(jià)難以提升。產(chǎn)權(quán)式酒店1、投入大量裝修、家私家電成本2、投入完善的商務(wù)配套1、成本增加；風(fēng)險(xiǎn)增大。2、深圳的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)遇到難題。酒店式公寓1、部分帶豪華精裝修即可2、引進(jìn)知名酒店顧問(wèn)1、酒店式公寓是目前CBD的空白；2、價(jià)格上升空間較大，可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)小結(jié)：酒店式公寓具有1）投入成本相對(duì)較少、2）可上升利潤(rùn)相對(duì)較高第九頁(yè)，共六十一頁(yè)。五、我們的開(kāi)發(fā)方向第十頁(yè)，共六十一頁(yè)。方向總結(jié)附樓酒店式公寓優(yōu)于其他兩種方式本項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)和條件酒店式公寓回報(bào)率高附樓的開(kāi)發(fā)方向：酒店式公寓高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)地理位置優(yōu)越塔樓塔樓的開(kāi)發(fā)方向：寫(xiě)字樓第十一頁(yè)，共六十一頁(yè)。從市場(chǎng)的全面分析可確定本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向?yàn)椋壕频晔焦⒕频晔焦⑹悄壳癈BD的空白產(chǎn)品，為了更貼近市場(chǎng)需要，建議采取酒店式公寓（偏居住）開(kāi)發(fā)，不采用商務(wù)公寓（偏SOHO）的形式。具體怎樣規(guī)劃和操作，請(qǐng)見(jiàn)下文——小結(jié)第十二頁(yè)，共六十一頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)操作總綱項(xiàng)目定位形象建立及銷(xiāo)售推廣酒店管理公司建議第十三頁(yè)，共六十一頁(yè)。第二部分：項(xiàng)目定位第十四頁(yè)，共六十一頁(yè)。項(xiàng)目定位項(xiàng)目指標(biāo)SWOT分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位投資回報(bào)分析第十五頁(yè)，共六十一頁(yè)。項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)金中環(huán)商務(wù)大廈開(kāi)發(fā)商深圳新浩房地產(chǎn)有限公司地理位置深圳中心區(qū)金田路與福華路交匯總占地面積7368.1㎡前廣場(chǎng)面積2011.18㎡總建筑面積130542.35計(jì)算容積率面積106800.1㎡商業(yè)面積21075.16㎡公寓面積38286.81㎡附樓7—1515000㎡主樓7—2123286㎡辦公面積38454.97㎡停車(chē)位478輛建筑層數(shù)地面47層1—6層為裙樓地下3層地下1層部分為商場(chǎng)，地下2、3層為停車(chē)場(chǎng)裙樓1—5層為集中商業(yè)，6層為會(huì)所第十六頁(yè)，共六十一頁(yè)。SWOT分析優(yōu)勢(shì)CBD核心位置推出時(shí)間早，搶占市場(chǎng)空檔深港通達(dá)性非常好自身配套完善劣勢(shì)附樓按照商務(wù)公寓規(guī)劃，改造為酒店公寓會(huì)有一定產(chǎn)品缺陷目前周邊環(huán)境尚不足夠成熟，人們對(duì)CBD的理解還只是寫(xiě)字樓，酒店公寓還需一定的宣傳引導(dǎo)機(jī)會(huì)項(xiàng)目形象全面推時(shí)正逢秋交會(huì)在新會(huì)館舉行CBD核心區(qū)沒(méi)有同類(lèi)型物業(yè)開(kāi)發(fā)商可以借助產(chǎn)品樹(shù)立品牌威脅同片區(qū)推出中檔酒店公寓，造成部分投資客戶流失同片區(qū)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量較多，其中不乏有經(jīng)驗(yàn)/品牌的開(kāi)發(fā)商第十七頁(yè)，共六十一頁(yè)。物業(yè)定位CBD核心?超五星級(jí)酒店國(guó)際公寓第十八頁(yè)，共六十一頁(yè)。產(chǎn)品定位戶型劃分酒店會(huì)所配套大堂及入口電梯電梯廳公共走廊第十九頁(yè)，共六十一頁(yè)。戶型劃分項(xiàng)目名稱(chēng)單房比例1房比例2房比例3房比例東方時(shí)代49419—2635%3315%44—4742%768%城市天地廣場(chǎng)218647—5323%52—5963%58—7014%御景華城357627—3521%36—5125%52—7344%8010%置地逸軒12692522%39—4456%5320%星河世紀(jì)100625－3025％35－4035％55－7525％85－10013％

從以上可以看到，對(duì)于酒店式公寓，由于其價(jià)格較高，并且考慮其主要的酒店租賃功能，所以戶型面積偏小，并且小面積戶型占到絕大多數(shù)比例，單房25—35㎡，1房33—40㎡，2房55—75㎡，3房很少，且面積在100㎡以內(nèi)。第二十頁(yè)，共六十一頁(yè)。戶型劃分單房29㎡1房39㎡2房66㎡、79㎡3房100㎡標(biāo)準(zhǔn)單房豪華2房標(biāo)準(zhǔn)2房標(biāo)準(zhǔn)1房豪華3房豪華2房第二十一頁(yè)，共六十一頁(yè)。戶型劃分戶型建筑面積套數(shù)套數(shù)比例面積面積比例標(biāo)準(zhǔn)單房29㎡13537%3915㎡26%標(biāo)準(zhǔn)1房39㎡18951%7371㎡50%標(biāo)準(zhǔn)2房66㎡185%1188㎡8%豪華2房79㎡185%1422㎡10%豪華3房100㎡92%900㎡6%合計(jì)369100%14796㎡100%備注平均面積為40.1㎡。第二十二頁(yè)，共六十一頁(yè)。酒店內(nèi)部配套和服務(wù)項(xiàng)目大梅沙海景恒溫游泳池、健身房、桌球、網(wǎng)球、桑拿按摩中心、休閑吧、采藝軒等等雅蘭酒店商務(wù)中心（秘書(shū)、復(fù)印、國(guó)際長(zhǎng)途、傳真、郵政服務(wù)、國(guó)際互連網(wǎng)）體育娛樂(lè)設(shè)施（健身房、桑拿浴、按摩房、游泳池、乒乓球館、臺(tái)球、麻將、棋牌、卡拉OK）客房設(shè)施與服務(wù)（24小時(shí)送餐、衛(wèi)星電視、國(guó)際長(zhǎng)途直播電話、迷你酒吧、電吹風(fēng)等）宴會(huì)及會(huì)議服務(wù)輔助設(shè)施（視聽(tīng)設(shè)備及各種宴會(huì)輔助設(shè)施其他服務(wù)（車(chē)隊(duì)服務(wù)、戲衣及干洗服務(wù)、醫(yī)務(wù)室、美食中心、中醫(yī)按摩、停車(chē)場(chǎng)、便利店）芭堤雅酒店底層設(shè)有酒店大堂、接待中心、西餐廳、書(shū)吧及其他功能設(shè)施一層設(shè)有停車(chē)場(chǎng)、購(gòu)物商場(chǎng)、中餐廳二至三層設(shè)有會(huì)議中心，康樂(lè)中心、足浴中心、休閑吧、美容美發(fā)、桑拿、臺(tái)球室、乒乓球室、棋牌室、冷熱飲咖啡廳露天泳池、觀景露臺(tái)丹楓·白露1、美容院、健身房、按摩室、游泳池、流水音樂(lè)主題中庭2、保險(xiǎn)箱、自控空調(diào)、國(guó)際直播電話、寬頻上網(wǎng)、迷你吧、健身中心東方銀座豪華餐廳、恒溫泳池、空中花園各種商務(wù)配套、四個(gè)多功能豪華會(huì)議室、高級(jí)商務(wù)辦公室酒吧、咖啡廳、雪茄室、紅酒屋、清茶坊景軒酒店觀光旅游咨詢、外幣兌換、票務(wù)系統(tǒng)、網(wǎng)吧服務(wù)、干濕洗服務(wù)、郵遞服務(wù)、托兒服務(wù)、接送服務(wù)五洲賓館宴會(huì)廳、會(huì)議設(shè)施、大堂吧、中餐廳、西餐廳網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、桌球室、歌舞廳、桑拿按摩、美容美發(fā)

會(huì)所配套第二十三頁(yè)，共六十一頁(yè)。會(huì)所配套從實(shí)用角度出發(fā)，會(huì)所配套考慮住戶基本需求和公寓服務(wù)配套，其他功能則由裙樓商業(yè)配套和商務(wù)會(huì)所提供。另外，屋頂考慮作泛會(huì)所。分布區(qū)域配套功能建筑面積備注6層會(huì)所健身房550㎡高檔SPA746㎡洗衣房180㎡為酒店公寓客戶服務(wù)酒店服務(wù)臺(tái)55㎡保險(xiǎn)箱、寄存等服務(wù)24小時(shí)便利店80㎡類(lèi)似71便利店屋頂泛會(huì)所星際泳池350㎡室外泳池（非恒溫）露天咖啡座350㎡咖啡吧臺(tái)86㎡服務(wù)空中花園和咖啡座2個(gè)區(qū)域更衣室100㎡空中花園1500㎡塔樓避難層整層做空中花園第二十四頁(yè)，共六十一頁(yè)。6層會(huì)所健身房高檔SPA24小時(shí)便利店洗衣房酒店服務(wù)臺(tái)商場(chǎng)第二十五頁(yè)，共六十一頁(yè)。六星級(jí)SPA享受第二十六頁(yè)，共六十一頁(yè)。酒店服務(wù)臺(tái)

六星級(jí)健身房

第二十七頁(yè)，共六十一頁(yè)。屋頂泛會(huì)所更衣室咖啡吧臺(tái)露天咖啡吧星際泳池空中花園第二十八頁(yè)，共六十一頁(yè)。星際按摩泳池第二十九頁(yè)，共六十一頁(yè)。空中花園露天星際咖啡吧咖啡吧臺(tái)第三十頁(yè)，共六十一頁(yè)。公共部分公共部分相當(dāng)于一個(gè)項(xiàng)目的門(mén)面，公共部分的風(fēng)格檔次將直接影響到項(xiàng)目的形象，更會(huì)影響到客戶的心理感受，更對(duì)物業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生較大的影響；本項(xiàng)目作為CBD中心區(qū)的高檔酒店式公寓，在公共裝修上一定要體現(xiàn)出一種“尊貴、地位、星級(jí)享受”的感覺(jué)；第三十一頁(yè)，共六十一頁(yè)。大堂入口尊貴，唯我獨(dú)尊第三十二頁(yè)，共六十一頁(yè)。住戶大堂大氣、豪華，媲美五星級(jí)酒店第三十三頁(yè)，共六十一頁(yè)。電梯貴氣，而不失一種現(xiàn)代浪漫第三十四頁(yè)，共六十一頁(yè)。電梯廳貴族氣質(zhì)第三十五頁(yè)，共六十一頁(yè)。公共走廊彰顯尊貴第三十六頁(yè)，共六十一頁(yè)。客戶定位究竟誰(shuí)會(huì)來(lái)買(mǎi)單？第三十七頁(yè)，共六十一頁(yè)。客戶分析銷(xiāo)售時(shí)間項(xiàng)目名稱(chēng)投資客戶比例外銷(xiāo)比例03.10港麗豪園20%以上80%04.3東方時(shí)代70%以上10%04.5城市天地廣場(chǎng)75%90%04.11御景華城55%60%04.12置地逸軒70%以上70%備注以上樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)客戶的比例，主要與樓盤(pán)所處位置、價(jià)格、戶型面積、宣傳推廣等多種因素有關(guān)，但總體看來(lái)，這種小戶型酒店式服務(wù)公寓頗受投資者的青睞；第三十八頁(yè)，共六十一頁(yè)。客戶分析投資客戶：自用客戶7：3內(nèi)銷(xiāo)：外銷(xiāo)6：4第三十九頁(yè)，共六十一頁(yè)。客戶分析通過(guò)對(duì)“東方時(shí)代、置地逸軒、港麗豪園”的成交客戶進(jìn)行分析對(duì)比，得到購(gòu)買(mǎi)高價(jià)格酒店物業(yè)客戶特征，以及客戶對(duì)中心區(qū)未來(lái)的態(tài)度和感受，以此作為依據(jù)，從而得到本項(xiàng)目的客戶群體基本特征：第四十頁(yè)，共六十一頁(yè)。客戶分析（自用）■香港人◆經(jīng)常往來(lái)與深港兩地的香港商務(wù)人士，與深圳有著密切的商務(wù)往來(lái)；他們需要一個(gè)來(lái)往深港方便的場(chǎng)所；◆看好本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的香港投資客；◆對(duì)深圳樓市狀況比較熟悉，尤其是距離口岸較緊的物業(yè)；■經(jīng)常在深圳中短期駐足（2、3個(gè)月）的公干人員◆出差的時(shí)間不長(zhǎng)不短，住酒店費(fèi)用昂貴劃不來(lái)，自己租房子卻不太現(xiàn)實(shí)◆需要方便商務(wù)辦公的地方◆需要城市配套集中的地方◆需要提供商務(wù)及家居全套服務(wù)的地方第四十一頁(yè)，共六十一頁(yè)。客戶分析（自用）■經(jīng)常往返深圳的商旅人士◆他們?cè)谏钲趽碛凶约旱氖聵I(yè)（開(kāi)公司、辦企業(yè)），總是飛來(lái)飛去，但深圳卻是他們商務(wù)往來(lái)的核心所在；◆他們需要自由的商務(wù)空間；◆他們需要高品質(zhì)的生活空間；◆他們需要高檔次的商務(wù)、生活、娛樂(lè)消費(fèi)；■CBD片區(qū)商務(wù)人士及年輕高級(jí)白領(lǐng)一族◆他們是都市時(shí)尚的代表，有著令人羨慕的工作和收入◆他們具有相當(dāng)?shù)钠肺唬⒅厣畹膬?nèi)涵。◆他們交際廣泛而頻繁，喜歡隨時(shí)的逛街，購(gòu)物和娛樂(lè)消費(fèi)第四十二頁(yè)，共六十一頁(yè)。客戶分析（自用）■會(huì)展經(jīng)濟(jì)的“生意人”◆會(huì)展經(jīng)濟(jì)催生了相關(guān)行業(yè)的迅速發(fā)展，圍繞這個(gè)財(cái)富核心產(chǎn)生了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及一批新貴族，他們生意繁忙，經(jīng)營(yíng)紅火；◆他們賺錢(qián)第一，享受第二，沒(méi)有太多休息時(shí)間◆他們需要一個(gè)離生意近的地方，可以隨時(shí)養(yǎng)精蓄銳第四十三頁(yè)，共六十一頁(yè)。客戶分析（投資）■具有敏銳眼光熱衷于投資的專(zhuān)業(yè)投資人士◆他們具有獨(dú)到的投資眼光，善于理性的分析◆他們看中物業(yè)的品質(zhì)，更會(huì)考慮綜合價(jià)值因素◆他們對(duì)房地產(chǎn)投資情有獨(dú)鐘，對(duì)酒店式公寓投資的前景更是看好。■對(duì)CBD、地鐵帶來(lái)的商機(jī)充滿信心的投資者◆他們看中地鐵帶來(lái)的無(wú)限商機(jī)◆他們對(duì)CBD片區(qū)充滿信心■少量的投機(jī)者◆

他們比較富有，對(duì)小額的投資不是很在乎◆他們對(duì)羊群效應(yīng)持跟進(jìn)態(tài)度第四十四頁(yè)，共六十一頁(yè)。價(jià)格定位序號(hào)評(píng)估滿分城市天地廣場(chǎng)置地逸軒星河世紀(jì)東方時(shí)代本項(xiàng)目

10%20%10%60%

項(xiàng)目評(píng)分評(píng)分評(píng)分評(píng)分評(píng)分

1100010000900013000X

含裝修800100080050015001位置交通108868102周邊環(huán)境108768103生活配套8886884中心區(qū)心理指數(shù)5211355物業(yè)規(guī)模3323226外部景觀5333457內(nèi)部景觀4244338戶型結(jié)構(gòu)8476779建筑形象86666810住客會(huì)所87875811智能化設(shè)施86666812發(fā)展商品牌55355413交樓標(biāo)準(zhǔn)1078651014物業(yè)管理866658

總結(jié)1007577717596第四十五頁(yè)，共六十一頁(yè)。價(jià)格定位通過(guò)加權(quán)方式進(jìn)行計(jì)算，可以對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估；15102元/平米（帶1500元/平米豪華裝修）該價(jià)格未來(lái)將會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的具體變化進(jìn)行一定的浮動(dòng)。第四十六頁(yè)，共六十一頁(yè)。價(jià)值提升價(jià)格總銷(xiāo)售額商務(wù)公寓9000元/平米1.35億酒店式公寓13600元/平米（除去1500元/平米裝修）2.04億備注

按照酒店公寓建筑面積15000平米來(lái)計(jì)算

通過(guò)以上可以看出，通過(guò)對(duì)物業(yè)功能進(jìn)行合理定位，二者毛利潤(rùn)差異就達(dá)到了6900萬(wàn)，同時(shí)還降低了市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)！第四十七頁(yè)，共六十一頁(yè)。第三部分形象及銷(xiāo)售推廣第四十八頁(yè)，共六十一頁(yè)。項(xiàng)目的形象建立形象包裝銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)及推廣第四十九頁(yè)，共六十一頁(yè)。第五十頁(yè)，共六十一頁(yè)。我們的思考

本項(xiàng)目的主體形象是CBD的高端商務(wù)寫(xiě)字樓，那作為一個(gè)帶超五星級(jí)的酒店式公寓的復(fù)合產(chǎn)品：如何將二者的形象進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)；如何把握自身居住公寓的特點(diǎn)進(jìn)行推廣；如何最大限度提高自身形象，支撐高價(jià)格；第五十一頁(yè)，共六十一頁(yè)。從這個(gè)城市的發(fā)展模式談起：

——值得借鑒的“大都市模式”第五十二頁(yè)，共六十一頁(yè)。深圳的城市定位：區(qū)域性國(guó)際大都市未來(lái)深圳的發(fā)展大方向，對(duì)于這個(gè)定位，國(guó)際上最值得借鑒的城市就是紐約。紐約所代表的“大都市模式”比洛杉磯所代表的“大城市模式”更符合中國(guó)城市化未來(lái)的方向。因?yàn)榕c美國(guó)相比，我們能夠讓人們舒適居住的國(guó)土面積更小，而我們的人口卻更多。可以預(yù)見(jiàn)，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，北京、上海、廣州，還有天津、重慶、深圳，甚至再加上大連、寧波、青島，都將會(huì)沿著紐約這種大都市聚集的模式發(fā)展，而不可能走向所謂城市郊區(qū)化的路子。從這種意義上講，在中國(guó)適度控制低密度住宅的量也是完全正確的，如果我們?nèi)タ匆幌旅绹?guó)西部那種無(wú)限蔓延、漫無(wú)邊際的低層住宅區(qū)的話，我們就能感覺(jué)到洛杉磯這種缺乏都市感的大城市，在讓住戶感覺(jué)到“占天占地”樂(lè)趣的同時(shí)，也讓住戶感到了缺乏都市化生活的單調(diào)。第五十三頁(yè)，共六十一頁(yè)。紐約的特點(diǎn)紐約是一個(gè)美國(guó)城市標(biāo)準(zhǔn)模式的最高形態(tài)代表，美國(guó)城市的標(biāo)準(zhǔn)模式表現(xiàn)為土地使用的強(qiáng)度，依距離商業(yè)區(qū)越來(lái)越遠(yuǎn)而遞減，高樓聳立的中心商業(yè)區(qū)首先過(guò)渡到前幾代留下的多樓層的工廠和倉(cāng)庫(kù)地帶，再到高度中等、可步行上樓的公寓區(qū)，再到多層式單戶住宅區(qū)，最后到戰(zhàn)后興建的大片錯(cuò)層式或單層式住房。從市中心外移時(shí)的人口密度有規(guī)律的遞減。紐約具有以下特點(diǎn)：首先：紐約是一個(gè)大的移民城紐約作為一個(gè)典型的美國(guó)東部城市，也就是一個(gè)典型的由歐洲移民創(chuàng)造的城市，所以英國(guó)人將其稱(chēng)為新約克。這一點(diǎn)與深圳非常相像。第五十四頁(yè)，共六十一頁(yè)。其次：紐約是繁華的這種繁華首先體現(xiàn)在一幢幢高聳入云的高層建筑中，它們是那樣的高不可攀，以至于所有的人在它們的腳下都顯得是那么的渺小。但是在這里，它們中間的哪一幢也不能真正地傲視群雄，因?yàn)榇蠹叶际歉呗柸朐频拇蠹一铮嗷ゾ奂谝黄穑芗鼐奂谝黄穑蚰阕孕诺卣故局@個(gè)都市里的財(cái)富，和這個(gè)由財(cái)富堆成的都市！這種繁華還表現(xiàn)在它是一個(gè)高度聚集財(cái)富的地方。從華爾街的大銅牛，到第五大道的豪華櫥窗，從上東區(qū)的高檔住宅，到時(shí)代廣場(chǎng)的各色霓虹燈光，在紐約的各個(gè)地方，你都能感覺(jué)到一種財(cái)富的涌動(dòng)。這真的是一個(gè)用金錢(qián)堆積起來(lái)的都市，一個(gè)你能感覺(jué)到金錢(qián)價(jià)值的地方。

這種繁華又表現(xiàn)在這是一個(gè)高度開(kāi)放的大都市，這種開(kāi)放在她的都市人群中有著充分的體現(xiàn)。你走在街上，同時(shí)看到亞洲人、非洲人、歐洲人、北美洲人、南美洲人，從西方的傳教士，到非洲的黑人貴族，都同時(shí)在這里出現(xiàn)，在這里碰撞。無(wú)論你是從哪里來(lái)的人，走在紐約的大街上，你的心情一定是輕松的，因?yàn)闆](méi)有人看得出你是外國(guó)人。第五十五頁(yè)，共六十一頁(yè)。再次：紐約又是文化的紐約是如此完美地讓金錢(qián)和文化統(tǒng)一在了一起。真的像有位城市學(xué)家所說(shuō)的那樣，文明其實(shí)是大都市的產(chǎn)物，紐約創(chuàng)造了百老匯的歌舞劇，紐約創(chuàng)造了ＳＯＨＯ藝術(shù)區(qū)，紐約創(chuàng)造了全美規(guī)模最大的私立紐約大學(xué)。紐約創(chuàng)造了一幢幢堪稱(chēng)精品的高層建筑杰作，并且由此誕生了一大批像雅馬薩奇這樣的建筑大師，而且紐約也創(chuàng)造了上東區(qū)里以大都會(huì)美術(shù)館為代表的一系列博物館與美術(shù)館，這些美術(shù)館還捧紅了原本在歐洲的印象主義畫(huà)派。

還有：紐約又是人性的高樓林立的大都市，絕對(duì)不是許多人所說(shuō)的那種漠視人性的地方。相反，由于這個(gè)大都市中聚集了足夠的財(cái)富，所以，她就能請(qǐng)得起最好的建筑師和規(guī)劃師，來(lái)按照人性化的方法，精心推敲她的城市結(jié)構(gòu)與建筑形態(tài)。她的多數(shù)高層建筑底下，在其近人的尺度方面，都做了非常精心的設(shè)計(jì)。無(wú)論是花旗銀行總部下面的下沉廣場(chǎng)