目 錄第一章 總論 1項目名稱 1建設單位 1項目負責人 1項目編制依據 1可行性研究范圍 2項目概況 2建設規模與內容 3項目投入總資金及來源 3建設工期 4社會效益 4可行性結論與建議 4第二章 項目背景與必要性 6項目背景 6發展機遇及面臨挑戰 錯誤！未定義書簽。項目的提出 10項目建設的必要性 10第三章 場址選擇及建設條件 14場址選擇 14項目建設條件 14第四章 項目規劃布局 18規劃原則與規劃理念 18項目開發定位 20主體工程布局與功能要求 20第五章 項目建設規模與建設方案 27建設規模 27主體工程建設方案 27配套設施建設 28第六章 節能節水措施 32節能標準和規范 32節約能源的原則及要求 32節能措施 33節水措施 35建立節能機構、加強節能管理 35第七章 環境影響評價 36環境現狀 36環境保護設計依據 36施工期的環境影響 37運營期的環境影響 37環境保護措施 38環境影響結論 39第八章 消防與安全防護 408.1消防 408.2潛在危害分類 418.2安全防護措施 42第九章 項目管理與組織機構 43項目管理 43項目組織機構 44第十章 項目招標 47招標范圍 47招標程序 47評標人員組成 49投標單位條件 50第十一章 項目實施進度 51建設工期 51項目實施進度安排 51項目實施進度表 51第十二章 投資估算與資金籌措 52投資估算 52資金籌措方式與來源 54第十三章 效益分析 56社會效益 56財務評價 57第十四章 結論與建議 6614.1結論 6614.2建議 66附圖：附圖1—項目總體規劃圖附圖2—輔助工程及配套設施圖附表：項目建設投資估算總表財務評價報表第一章 總論項目名稱渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區鹵陽大道商貿綜合服務中心項目建設單位項目建設單位：渭南鹵陽湖開發建設有限公司項目負責人陳虎成（渭南鹵陽湖開發建設有限公司總經理）項目編制依據1、《中華人民共和國城鄉規劃法》(2007)；2、《城市規劃編制辦法》(2005)；3性內容暫行規定〉的通知》建設部【建規（2002）218號】文；5（－90；6（－93（2002年版；7（－95；8、渭南市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃(2006-2010)；9(2006—2020)10、《渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區總體規劃（2007－202511、《渭南市鹵陽湖現代產業開發區東片區控制性詳細規劃》；12、其他相關的法律、文件、標準等。可行性研究范圍本項目依據國家相關政策、法規，按照鹵陽湖開發區總體規劃對項目建設進行可行性研究，包括項目背景與必要性、場址選擇及建設條件、項目規劃布局、建設規模與建設方案、節能節水措施、環境影響評價、消防與安全防護、項目管理與組織機構、投資估算及資金籌措、項目實施進度、項目招標、效益分析、結論與建議等方面，為投資決策部門和承辦單位建設提供建設依據。項目概況項目建設區位：規劃區位于鹵陽湖現代產業綜合開發區的東片區，是鹵陽湖開發區發展的重要綜合項目區。北接現代加工制造業綜合園區，南接居住組團片區，西邊是具有國際影響力的通用航空產業基地和航空特色體驗旅游集聚區，東側是省道渭清路，東片區北部有西韓鐵路東西向穿過，并設有陳莊火車站。地理位置十分優越。項目建設地點：項目擬建地址位于鹵陽湖開發區東片區，鹵陽大道與天陽大道什字以東鹵陽大道兩側，東側有渭清公路南北向通過，西側為朝陽大街，中部有新城路南北貫通。其中鹵陽大道南側234.420畝，北側278.411畝。建設規模與內容主要建設內容占地面積（畝）建筑面積（萬m2）金融中心主要建設內容占地面積（畝）建筑面積（萬m2）金融中心66.888.026商貿中心87.728.772客運站6.000.280大型服裝城85.094.538小商品交易中心60.703.238“一村一品”特色農產品批發市場57.183.050建材批發市場51.592.751以及停車場、道路、廣場、綠地等輔助工程并完成給排水、供電、消防、室外管網等配套工程及相關設備購置與安裝等。項目投入總資金及來源52797.2736120.00元，輔助工程投資750.00萬元，配套工程投資2800.00萬元，其他450.00萬元。資金來源通過招商引資和項目單位自籌解決，其中招商引資36958.09萬元，項目單位自籌15839.18萬元。建設工期項目擬定建設周期為三年。項目效益社會效益項目建設為開發區提供了服務平臺，可以有效促進開發區經濟增長與開發區建設。項目建設通過提升開發區綜合服務功能，完善服務體系，提高區域內外開放程度，帶動周邊地段相關服務業的發展，促進區域及周邊地區的發展空間和商業利用價值。項目建設可以滿足項目區居民生產和生活的需求，同時為廣大居民提供大量可以安置就業的勞動崗位，更好地為穩定社會、促進社會和諧發展做出貢獻。經濟效益根據項目建設計劃及項目財務分析，本項目建成運營后，預測項目年均實現收入為8480.664780.1812752425.53萬元。可行性結論與建議通過對建設區現狀、政策支持、機遇和挑戰等全面剖析和評價，從工程技術角度、經濟效益方面來評價，該項目符合渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區總體規劃，符合當地經濟社會發展現狀。項目建設的外部環境較好，工程不涉及拆遷問題，項目選址符合建設要求。項目建設的技術成熟，項目承建單位具有實施本項目的管理經驗和實力。項目的建設，必將會進一步提升開發區及渭南的商貿綜合服務能力，促進渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區的發展，產生巨大的經濟和社會效益。建議有關部門盡快批準該項目，并為項目實施創造良好的外部條件，使項目早日建成投產、發揮效益。第二章 項目背景與必要性項目背景渭南概況渭南市位于黃河中游，地理坐標為東經108°58′-110°35′，北緯34°13′-35°52′。南北長182.3公里，東西寬149.7公里，是八百里秦川最寬闊的地帶，位居新亞歐大陸橋的重要地段，是陜西省和西部地“東大門”1313458.844.8%。(臨渭區)()(潼關、大荔、蒲城、澄城、白水、合陽、富平)和渭南高新區，19654613134平方公里。渭南市交通便利，縣縣通鐵路，鄉鄉通公路，西渭、渭潼、西禹3條高速公路，隴海、西南、西延、西韓、南同蒲等6條鐵路與108國道，101、106等7條省道縱橫貫通，形成四通八達的交通網絡。鹵陽湖開發區基本情況渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區地處陜西關中東部渭河平原，位于蒲城縣西南與富平縣東北片區，東經°59′～35°06′圍東到渭清二級公路，西至富平縣劉集鎮，南到鹵陽湖邊緣坎塬，北至蒲城縣農化基地，區域南北長約1.5-7km30km124.24km28km20km30km35km85km。鹵陽湖現代產業綜合開發區橫跨蒲城、富平兩縣，共涉及6個512莊鎮、原仁鄉，富平縣的張橋鎮、劉集鎮，以及陜西省航空體育運5.5現狀農業以種植小麥、玉米、油菜、棉花、豆類等作物為主，受土壤鹽堿化影響，糧食產量一直不高。近幾年群眾以種植棉花為主，農民年人均收入13981983元，富平縣農民年人均收入1924元，渭南市農民年人均收入2043元，陜西省農民年人均收入2165303300097個，年產值2700余萬元。鹵陽湖開發區總體規劃根據西安建筑科技大學編制的《渭南鹵陽湖現代產業綜合開發（2007～2025，開發區以綠色、生態、環保為基調，主要發展現代制造業、現代服務業、現代農業及農產品加工業、特“自然群落布局”原則，以湖、田、林、渠為基質，以鐵路、高速公路、區間道路為廊道，以生態群落、人居群落、產業群落為斑塊，集中建設區和分散開發區有機融合，積極踐行生態、生活、生產和諧相融的現代化開發區建成將形成一心、兩廊、三區、四團、五園格局。【一心】—開發區中部“一河兩岸”“務中心”。【兩廊】—即以“鹵陽湖大道”為軸線的“現代產業發展走廊”和以“鹵陽湖湖面”為軸線的“特色旅游景觀走廊”。【三區】—即以“現代加工制造業綜合園區”“航空產業園”“管理服務中心”為核心的鹵陽“現代物流園區”“現代加工制造業主導園區”“現代加工制造業配套園區”為核心的鹵陽湖現代產業開發區西區。【四團】—即鹵陽湖特色旅游景觀走廊沿線的由東向西依次分布的三個居住園區ABCD。【五園】—即“現代加工制造業綜合園區”“通用航空產業基地”“現代物流產業園區”“現代加工制造業主導園區”“現代加工制造業配套園區”。建設單位基本情況渭南鹵陽湖開發建設有限公司是經陜西省人民政府同意批準成立的國有獨資公司，實行董事會領導下的總經理負責制，與鹵陽湖現代產業綜合開發區管理委員會合署辦公，實行“一套人馬、兩塊牌子”，實行企業化管理，對外獨立法人，是渭南市政府直屬機構，以先進的經營理念、管理模式運作，具有一批管理經驗豐富，熟悉當地情況，工作熱情高、踏實肯干的精英管理人員，為該項目的開發建設和今后的經營發展奠定了堅實的基礎。公司經營范圍是：經營、開發項目區的建設用地；區內城市基礎設施項目的投融資和開發管理；參股經營企業。項目的提出鹵陽湖現代產業綜合開發區是渭南市建設“新型工業大市、現代農業強市、特色旅游名市、文明綠色新市”的重點項目區之一，渭南市政府將加大農業基礎設施建設，積極推進農業產業化經營，促進規模化經營和專業化生產，鼓勵發展依托特色農產品的精深加工產業，實現延伸農業產業鏈、以工促農、以銷強農的發展目標，為鹵陽湖現代產業綜合開發區的全面發展創造了歷史性機遇。隨著鹵陽湖現代產業綜合開發區總體規劃的完善，和東部片區作為開發一期發展區的規劃的完成，為了保證開發區整體開發的品質及樹立高標準的開發起點，特選取本項目區域作為東區建設先期工程，為東片區甚至整個開發區的建設和發展提供先期資金、技術、人才、交通條件和科技力量支撐，構筑一個最有利于整個開發區逐漸成熟發展的金融、貿易平臺。項目建設的必要性項目建設為開發區建設提供服務平臺渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區建設以綠色、生態、環保為基調，集現代制造業、現代化工業、現代農業、現代物流業、通用航空、特色旅游于一體，在建設規模、結構、投資、布局上都是渭南地區領銜經濟發展的大項目，著力建設現代工業城鎮，打造渭北明珠為目的。本項目就是為了作為一個充分、完整的支持和支撐平臺而規劃與建設的，將伴隨著鹵陽湖現代產業綜合開發區建設的每一步發展，提供信息、物流、技術、金融等服務，為更好地利用資金、吸引高端人才、增強自主創新和自我發展能力提供有利條件。必然要求鹵陽湖開發區的劃分是對渭南市城市發展形態的一次重大調整，有利于更好的建設現代化的新城區，構建組團式城市格局，加速工業化城市化步伐。依據鹵陽湖開發區城市總體規劃，項目的建設將會進一步強化開發區商業服務設施功能，有力推進開發區發展成為經濟強區，為開發區的商業發展提供了空間，是渭南市未來商業經濟繁榮的一大支柱產業地區。項目建成后將會為鹵陽湖開發區的經濟增長貢獻力量。項目建設是開發區長期發展的需要項目建成后將作為鹵陽湖現代產業綜合開發區重要的金融、貿易、商品服務區域，全面促進開發區發展的結構優化、領域拓寬、功能增強、水平提高，支撐第一、第二產業持續快速發展，滿足項目區居民生產和生活的需求。一是堅持壯大實力。整合資源，聚集發展，打造品牌，做大規模，提高產業競爭力。抓住體制和機制創新，發展商貿綜合服務業，改造提升傳統服務業，努力在金融商貿服務業和消費性服務業上實現新突破，實現開發區整體實力新的跨越。二是堅持優化結構。堅持市場化、產業化和社會化方向，在發展中優化結構，以金融、商貿服務業為重點促進開發區全面發展，發揮服務業特別是金融商貿服務業對經濟發展的支撐引領作用，實現產業結構優化升級和發展方式轉變。三是堅持創新機制。著力解決制約金融商貿發展的突出問題，深化服務業體制機制改革，順應市場需求變化，推進理念創新、技術創新、管理創新、業態創新和商業模式創新，充分發揮市場配置資源的基礎性作用，促進資源要素合理集聚，推進整個服務中心的標準化進程。四是堅持協調發展。大力培育現代服務業，改造提升傳統服務業，實現生產性服務業和消費性服務業協調發展，充分發揮城市金融商貿服務業優勢，強化城市對農村服務業的帶動和領導作用，創建縣域特色服務業，推進城鄉基本公共服務均等化，實現服務業的合理布局。項目建設是促進居民就業，構建和諧社會的需要根據鹵陽湖總體規劃，項目建設區域將會帶動附近居民城鎮化建設步伐的加快，農民的就業問題在城鎮化建設的過程中較為突出；另一方面大量大中專畢業生需要就業，下崗職工需要再就業。鹵陽大道商貿綜合服務中心項目的建設，引進國內外商業集團和企業，加快了開發區的建設，為廣大居民提供了大量可以安置就業的勞動崗位，創造了大量就業崗位，吸納安置需要就業的人群，為地方政府減輕了就業壓力，更好地為穩定社會、促進社會和諧發展做出了貢獻。第三章 場址選擇及建設條件場址選擇項目建設地址項目擬建地址位于鹵陽湖開發區東片區，鹵陽大道與天陽大道什字以東鹵陽大道兩側，東側有渭清公路南北向通過，西側為朝陽大街，中部有新城路南北貫通。其中鹵陽大道南側234.420畝，北側278.411畝，總面積約512.831畝。場址土地類別項目區內現狀用地以耕地為主，有少量村民住宅用地，另外還分布有部分鹽堿灘地和水塘。512.831整體規劃中的重點金融商貿建設區域，承擔著整個開發區建設的支撐平臺作用，貫穿了開發區建設的整個過程。項目建設條件自然條件1、地形地貌項目規劃區位于渭河盆地中段，受新華夏系干擾復合，地表被第四系疏松沉積層覆蓋。規劃區地勢開闊平坦，地形總的趨勢是西高東低，由西北向東南方向傾斜，四周高，中間低，明顯呈雙環型封閉洼地。洼地南緣與渭河三級階地相接，洼地內開闊平緩，地面1/500-1/1000“內府灘372.5-385.9m13.4m。2、氣候氣象項目建設區域屬暖溫帶大陸性季風氣候。全年多東北風，次為西北風。四季分明，日照充足，雨量偏少。年均氣溫14.5，降521.8mm2242.9h158-22064%2.6m/s。3、土壤和植被土壤類型以輕、中、重鹽化潮土和鹽土為主，土質粘重，土壤養分低，平均有機質含量0.872%，全氮0.0532%，堿解氮29.8PPM，有效磷12.6PPM。樹木以梨樹、楊樹、柳樹等耐堿樹種為主，草類以水飛薊、蒼耳、蘆葦、青蒿等水生和半水生植物為主。4、工程地質項目場地為中鹽漬土地區，水位埋深約1.1米—5米左右，上部地層主要為湖沼相沉積的粉質粘土(黃土狀土)，不存在黃土的濕陷性問題。場地l—2層為鹽漬土。坦深約7.5米左右，鹽漬土分布廣泛。其主要化學成分為硫酸鹽與氯鹽化合物。地下水對鋼筋混凝土或鋼結構均有中度腐蝕性。5、水文地下水按賦存條件分為第四系孔隙潛水及巖溶水。第四系孔隙150m15-25m3/h“380奧灰巖溶水”，水量豐富，井深一般在300-700m左右，單井涌100m3/h。建設條件1、供水條件鹵陽湖現代產業綜合開發區水資源十分豐富，除了豐富的地下水系人飲水直供開發區，東雷抽黃可保障工業用水，完全可滿足工程用水需求。2、供電條件在電力供應方面，渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區為了配合先期入駐開發區的通用飛機項目建設并兼顧大工業項目的建設，在開發區東側已完成110kv黨睦變電站的修建，已投入運行。同時，開發區鄰近蒲城發電站，電力資源充裕。目前，省電力公司擬建蒲城電廠三期330kv送出工程，架設線路沿開發區南邊東西穿過，這位西區用電提供了便利條件。3、排水條件規劃采用雨、污分流的排水體制。規劃在鹵陽湖東區和西區各建一座污水處理廠。項目位于鹵陽湖現代綜合產業開發區東片區，污水統一收集排至東區污水處理廠。4、建筑材料供應條件本項目建設所需的水泥、沙子、碎石、鋼材等建筑材料，在項目地和西安附近供應充足，項目實施單位可通過貨比三家，擇優選購，從市場采購解決。5、交通、通訊條件渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區西區北距蒲城8km，西距閻良20km，西北距富平30km，南距渭南中心城市35km，距西安78km，距咸陽國際機場92km，外圍交通便捷發達。西禹高速、渭清公路擦邊而過，規劃中的渭—蒲高速公路在區內穿過。西延、西韓鐵路橫穿灘區，區內有張橋、鐘家、陳莊三個火車站，為工程的順利實施提供了良好的運輸條件。7200寬帶用戶150戶，現裝機容量14000門。滇西網絡通達每一個自然村，鋪設方式為架空方式。第四章 項目規劃布局規劃原則與規劃理念規劃原則有時代氣息的現代化開發區。使開發區建設帶動城市總體建設進一步加快發展。區建設用地發展的彈性，注重各發展階段的銜接，增加規劃彈性，使之具有較強的適應性和可操作性。節約土地，節省投資，科學合理規劃各項功能用地。通聯系，內外有機結合規劃開發區的道路交通體系。規劃理念空間結構綜合考慮項目區整體的協調關系，進行合理布局與空間整合，并通過路網結構加強功能區、綠地系統及空間環境的有機聯系，以形成整體性強、結構清晰、聯系緊密的商貿綜合服務中“”“一帶”貿服務及景觀軸帶區域。建設藝術與風格不同的目標客戶群，有著不同的購買習慣、文化背景、生活形態及媒體接觸習慣，對同一產品的態度持有迥然不同的看法。了解其具體特點，在溝通上形成一對一的對話，將使宣傳得到事半功倍的效果，如：金融中心要呈現大氣、穩重的溝通風格，在設計這一目標客戶群時，我們采取穩重大氣的溝通風格，使建筑風格現代化，氣勢雄渾，體現金融業的實力、穩定，映射出時代精神，而服務業類則強調管理的檔次及項目的尊貴，在與他們在盡可能的情況下，能讓潛在投資的人只通過風格便能辨認這就是金融中心、商貿中心、或是商品交易市場，從而提高建筑的有效性和實用性。建筑特征與結構 金融中心和商貿中心位于項目區的核心位置定位于甲級寫字樓，將為對開發區的發展建設具有關鍵作用的金融機構、國外大型科技類公司、國內高科技企業以及有實力的中介服務公司提供優質、舒適、方便和人性化的高品位辦公用房。項目力求造型優美及尊重人文環境的建筑設計風格。建筑外部應用優美的曲線造型，外立面運用在水平和垂直兩上方向彎曲的玻璃幕墻，獨特的雙曲面結構呈現出強大的視覺沖擊力，外墻以玻璃和金屬表面構成，使整個建筑的造型具有時代感和吸引力。其中金40融中心在設計上追求高新技術的廣泛應用，并充分考慮最終使用者的需要。獨特的定位、優越的地段與極具特色的設計使金融中心成為鹵陽湖開發區的標志性建筑，在為客戶提供高檔、優質、人性化辦公空間的同時，也成為都市中美麗的風景。項目開發定位項目擬建地址位于鹵陽湖開發區東片區，鹵陽大道與天陽大道512.831“一村一品”特色農產品批發市場、建材批發市場等主體工程，作為開發區建設的服務平臺。主體工程布局與功能要求平面布局要求1置建筑物、構筑物和有關設施，并應減少土（石)方工程量和基礎工程費用。2、結合當地氣象條件，使建筑物具有良好的朝向、采光和自然通風條件。高溫、熱加工、有特殊要求和人員較多的建筑物，應避免西曬。3、防止有害氣體、煙、霧、粉塵、強烈振動和高噪聲對周圍環境的危害。4、合理地組織貨流和人流。5劃及廠區綠化，提高環境質量，創造良好的生產條件和整潔的工作環境。總平面布置渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區鹵陽大道商貿綜合服務中心建設項目將沿鹵陽大道兩側進行布置，本項目主要由金融中心、客運站、小商品交易中心、特色農產品批發市場、商貿資訊中心、大型服裝城、建材批發市場組成，其中金融中心、客運站、小商品交易中心、特色農產品批發市場位于鹵陽大道北側，商貿咨詢中心、大型服裝城、建材批發市場位于鹵陽大道南側，功能分區鮮明，布局合理。根據《渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區東片區控制性詳細規能分區均設置停車位。同時項目區內將將進行綠化美化環境設施，綠化引入有機環境的概念，采用點、線、面相結合的手法，將各綠化景點有機的聯系起來。在項目區四周設立綠化隔離帶，以便降低噪聲和汽車尾氣對環境污染。總平面布置應根據建設布局、建筑防火、安全衛生、交通運輸等各類設計規范要求及節約建設用地、合理使用土地等原則。功能要求金融中心：金融中心主要租戶包括國內外銀行、保險公司、證券機構、金融集團、會計師事務所、金融時報社、中心商場、星級酒店等機構。金融中心建筑意向圖見圖4-1。圖4-1金融中心主要功能有：清算和支付功能、融資功能、股權細化功能、資源配置功能、風險管理功能、激勵功能、信息提供功能。建設鹵陽大道金融中心實際上就是以區域金融中心來帶動和支撐鹵陽湖開發區經濟的發展，進一步推動區域產業結構的調整與優化。商貿中心：商貿中心的主要租戶包括娛樂業、酒店業、國際咨詢機構等企業集團和社會團體，為企業提供與商業有關的信息以及提供協助商業運作的工作。商貿中心建筑意向圖見圖4-2。圖4-2 商貿中心客運站：客運站的主要任務是安全、迅速、有秩序地組織旅客乘車、下車，便利旅客辦理一切旅行手續，為旅客提供舒適的候車條件。客運站的布局應有利于旅客和車輛的流線。旅客一般都是經過廣場、售票廳、托運廳、候車廳、檢票口、站臺等，這條流線應力求短捷，避免各區旅客相互干擾。客車的流線則是進站、下客、清洗、加油、停放、調車、上車、出站，要求車輛進出口大門分設，減少干擾，洗車臺、加油站應順序布置。客運站客運站主體建筑平面主要由候車廳、售票廳兩大部分構成。按兩者的相互位置分為：沿馬路一字布局，稱為“一”字形，立面宏偉，但占用街道過長，立面處理費用較高。若候車廳、售票廳相互垂直布置呈“T”字形可突出臨街部分，采用高層，滿足城市建設的要求，根據旅客流線，這部分應為售票及綜合服務之用，而候車廳則可用單層伸入內院。在交叉路口設站時，可用“L”字形。大型服裝城：擬建的大型服裝城將是渭南地區規模最大、裝修最好、配套最完善的中高檔時裝批發中心，渭南市大型綜合商業中心。在時裝城內經營時裝的業戶將有500多戶，囊括全國各地的服裝企業和廠商。它既是中、高檔服裝的現貨批發、零售中心，也是服裝品牌連鎖加盟中心。建成后日均客流量可達數萬人，服交會期間日客流量可高達十萬余人。根據大型服裝批發市場的需求，時裝城內需建立一套完善的服務機制；如電子信息平臺、商務中心、銀行服務、服裝設計中心、時裝展示中心及導購、禮儀等配套服務。為進駐服裝城的業主和顧客，提供一個安全、舒適的購物環境。服裝城“一村一品”特色農產品批發市場：渭南一村一品集蘋果之鄉、酥梨之鄉、花椒白水蘋果 韓城花

之鄉之美譽，舉柿子村、蔬菜大棚村、西瓜村、冬棗村之盛狀，更有皮影專業村助興；它養肥了“八魚”，喂壯了“石羊”，唯關中腹地、農業大區渭南市不負盛名。一村一品”產業呈現出良好的發展態勢。建材批發市場：擬建建材批發市場是集家裝、家具、建筑材料、裝飾為一體的大型建材批發市場。市場內全部建筑采用鋼結構構建，建筑主體采用象征著青春、活力、時尚的橙色，監控系統、空調系統、煙桿報警、消防栓、噴淋等消防裝置一應俱全，并對全部展廳進行吊頂、隔斷等精裝修工作。本著適應渭南地區居民的需求，服務百姓生活的需要為宗旨，構建渭南地區最具規模的融家裝、家具、建材為一體的綜合批發市場，開啟一站式購物的新紀元！建材批發市場——家具展區第五章 項目建設規模與建設方案建設規模主要建設內容占地面積（畝）建筑面積（萬m2）金融中心66.88主要建設內容占地面積（畝）建筑面積（萬m2）金融中心66.888.026商貿中心87.728.772客運站6.000.280大型服裝城85.094.538小商品交易中心60.703.238“一村一品”特色農產品批發市場57.183.050建材批發市場51.592.751以及停車場、道路、廣場、綠地等輔助工程并完成給排水、供電、消防、室外管網等配套工程及相關設備購置與安裝等。主體工程建設方案8.0265720個；8.7725354個；0.2801構；4.538萬23.2382結構；“一村一品”特色農產品批發市場：建筑面積3.050萬平方米，高2層，采用磚混結構；2.751萬平方米，2構。配套設施建設綠地、停車場、道路、廣場等建設本項目綠化設計主要布置綠化座椅、景觀燈等，以達到防止污染、凈化環境、美化園區的目的。項目綠地面積2.821萬平方米；本工程道路工程的設計，力求骨架清楚，內外聯系方便，同時滿足消防要求。停車場的布置充分利用地形，設置分散停車位，本工程停車場，道路，廣場等面積2.636萬平方米，水泥地面。給水凈水：項目區用水由鹵陽湖凈水廠提供，引入管沿鹵陽湖大道兩側敷設，主干管設計管徑為2*DN350。區內凈水主管以環狀布置為主，以確保供水安全，管道埋深均在凍土深度以下。排水據《鹵陽湖現代產業綜合開發區總體規劃2007-2025用雨、污分流的排水體制。排水管網的鋪設沿路行走，盡量處于人行道下部，由于項目區地勢平坦，地下水位很高，對區域排水相當不利。規劃雨水管道收集雨水后盡量就近排入排堿渠。DN400～DN1000鋼筋混凝土管，污水統一排至東區污水處理廠。供電項目區根據《鹵陽湖現代產業綜合開發區總體規劃2007-2025》要求，東西兩側將設置無人值守10kv開關站、10kv箱式變電站及10kv變配電站。各級線路原則上敷設于道路兩旁，與電信線路分側布置，新建電力線路根據總體規劃安排布置在道路東側或南側。供熱熱水鍋爐一次網熱水溫度為級管網接至各單位或居住小區的熱力站或換熱站，然后由二級管網送至不同熱用戶。供熱管網枝狀布置，主要采用有補償直埋敷設，在主要路口等重要地段，根據情況分別采用管溝，頂管及開槽直埋敷設方式。供氣根據《鹵陽湖現代產業綜合開發區總體規劃2007-2025區燃氣氣源為陜北天然氣，規劃區燃氣管網以環狀與枝狀結合的形式布置，燃氣管道埋地敷設，管道埋深在最大凍土深度以下；管道應盡量布置在人行道下，并應符合安全防護距離要求；燃氣管道的設計、施工應嚴格按國家有關規范執行，并應由相關專業部門組織設計施工。消防設施防供水管網采用環狀布置，管徑不少于250mm。消火栓的布置按間距不大于120米，保護半徑不超過150米的原則布置，各企業內部按防火規范設置室外消火栓。長度大于150米的沿街建筑或總長超過220米的建筑內必須規劃建設不小于4.0m×4.0m的消防通道，消防通道上所有井蓋均應為承重井蓋。管線綜合規劃1為電信電纜、電力電纜、燃氣管線、熱力管線、給水管線、污水管線、雨水管線。2、規劃將所有強電線路如：中壓配電線路、低壓配電電路、路燈線路等統一在強電管溝內，所有弱電線路如：電信、聯通、移動、有線廣播電視等線路統一在弱電管道內。3應在其他管道之下。在管線發生交叉時，按照壓力管讓重力管，小管徑讓大管徑，易彎曲讓不易彎曲，臨時讓永久，工程量小讓工程量大的原則處理。4控制，如果有控規未涉及的工程管線需埋地敷設，其敷設位置和占地寬度，應嚴格按照國家、行業現行標準、規范和規定的有關要求執行，并應征得當地規劃主管部門的同意。第六章 節能節水措施節能標準和規范12、《陜西省人民政府關于印發陜西省行業用水定額的通知》（2004；3、《民用建筑節能設計標準》；4、《民用建筑節能設計標準陜西省實施細則》；5（陜政辦發[2005]86號；本項目為一般建筑項目，項目資源消耗主要是土地、水資源、電力及天然氣。項目設計方案遵循中、省相關節能政策及規范標準，符合國家“十一五”規劃提出的建設節約型社會的基本要求。節約能源的原則及要求節約能源是我國經濟建設中的一項基本國策。節約能耗、降低成本的各項措施能降低市場的運營成本，而且給社會、環境也帶來設備選型選用國家推廣的節能設備，各設備設施之間應相互配套對應，避免大馬拉小車等耗能現象。能力預留物流園區的配套設施應綜合考慮，在供電、供熱、空調等設施等方面可適當考慮園區下一步發展，進行能力預留，但一定要科學、合理、適中，以減少無為的能耗。建筑材料建筑圍護墻選用新型材料，減少建筑物熱能消耗，從而降低相關輔助設施的運營成本。節能措施根據開發區總體布局和發展規模，從用戶構成、經濟發展、能源結構、生態要求等方面分析，本著改善用能結構，優化能源品質，提高優質能源的使用比例，用能方式以節能、單位產品低能耗、無污染為主的原則。1法規進行設計開發；采用先進成熟的節能技術和節能產品，保證節能設計質量。2、施工單位必須按照建筑節能設計標準組織施工，施工圖審查機構在審查建筑工程項目時應當將建筑節能設計作為施工圖審查的必審內容，對違反建筑節能設計標準的項目，不得審查通過。3、監理單位應當按照節能標準、節能設計對工程實施監理。4、在墻體建筑方面，應逐步禁止使用其他黏土制品墻體材料，應用目前新型墻體材料，如普通混凝土小型空心磚塊、輕集料混凝土小型砌塊、石膏砌塊和條板、非黏土類燒結磚、輕質墻板復合保溫墻板、整體式墻板、高摻量的利廢制品、其他不含黏土成分的新型墻體材料。充分運用市場經濟手段，發揮投資稅收、價格等經濟政策的引導手段，鼓勵工業廢棄物的循環利用，限制黏土資源的過度消耗，推進墻體革新工作和節能建筑的發展。5、改善外圍護構件的保溫性能，盡量避免熱橋，同時采用新技術，加強外墻保溫。如復合夾心保溫墻體、外貼聚苯板保溫墻體等。改善門窗設計，盡可能將窗面積控制在合理的范圍之內，采用高效節能玻璃加強密封，盡量減少熱量損失。6能耗將增加25％。因此，在建筑物平面設計應在滿足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物體形系數，以達到節能目的。7、充分利用太陽能、地下能源、風能等應用技術和產品，在建筑物的建設方面，盡量選擇南北朝向，充分利用太陽能。事實證明，建筑物南北朝向比東西朝向建筑耗能要少。8、大力推廣遮陽與通風設施應用技術和產品。以減少因降溫需要空調的能耗，達到節能目的。節水措施1、提倡科學合理節水，盡量選用節水型配套設備和衛生潔具，在項目設計階段，應對選用的用水器材和排水設施進行認真審查，在工程建設期間，對使用不符合節水規定器材的工程不予驗收。2用水和生活用水，嚴禁跑、冒、滴、漏和長流水等一切浪費水的現象。3地清洗水等可充分利用用后的回收水，盡量提高水資源的循環利用率。建立節能機構、加強節能管理在項目前期工作領導小組辦公室下設節能辦公室，后勤服務配套設立節能管理人員，制定節能管理措施，定期監督檢查，使節能措施落到實處，發揮其應有的作用。第七章 環境影響評價環境現狀根據鹵陽湖現代產業綜合開發區總體規劃，本項目所處區域為工業、居住區等。根據實際環境調查和環境保護部門公布的環境質量報告，項目所在區域環境質量良好，空氣環境質量滿足區劃的大類標準；區內無工業廢水、煙塵、有毒物等污染源及污染物排放企業。環境保護設計依據123、《地表水環境質量標準》GB3838—2002；4、《環境空氣質量標準》GB3095—1996；5、《城市區域環境噪聲標準》GB3096—1993；6、《建筑施工場界噪聲標準》GB12525—1990；7、《污水綜合排放標準》GB8978—1996；8、《鍋爐大氣污染物排放標準》GB13271—2001。9、《工廠企業廠界噪聲標準》CB112346-90二級標準施工期的環境影響大氣施工期的大氣污染物主要是地面揚塵污染，主要來自三個方面：建筑材料包括白灰、水泥子等搬運和攪拌揚塵；來往運輸車輛引起的二次揚塵。污水混凝土攪拌產生的施工廢水。噪聲施工期的噪聲主要可分為機械噪聲、施工作業噪聲和施工車輛噪聲等。固體廢物施工期產生的固體廢棄物主要包括施工人員的生活垃圾、施工廢渣土及廢棄的各種建筑裝飾材料等建筑垃圾。運營期的環境影響廢水主要為項目區產生的生活污水。生活垃圾運營期間的固體廢物包括生活垃圾及商業固體廢棄物等。噪聲運營期噪聲主要為交通噪聲，商業活動噪聲等。環境保護措施施工期環境保護措施1、水污染控制措施以防外溢污染地面水；工區所積雨水應排至開發區雨水管道。2、大氣污染控制施工中應加強管理，對運送散體物質的車輛應用篷布蓋嚴，盡量減少運輸過程中產生粉塵污染；正在施工的工地應經常灑水，以達到降塵、抑塵的目的；沿線附近有少量居民區，混凝土的攪拌應遠離居民區敏感點，并設于廣場中間位置。3、噪聲污染控制4、固體廢棄物處理運營期環境保護措施1、水污染控制措施項目正常運行時產生的廢水主要為生活污水，經化糞池和沉淀2、固體廢物處理項目通過制定并實施垃圾清掃、收集、清運的管理制度，保證項目區環境的優美；并設置垃圾筒，采取分類堆放，最后由管理人員定期集中收集后，由環衛部門統一處理，對周圍環境影響較小。3、運營期噪聲治理措施商業活動應盡量少用高音設備，對周圍敏感區建造防護措施。建設單位應合理布置噪聲設備及排風口的位置，使其噪聲值應滿足（3）晝間70dB（A，夜間55dB（。環境影響結論該項目所產生的固體廢棄物、廢水及廢氣等污染物，按照國家有關規定進行科學綜合治理后，均達到污染物排放標準，對環境不造成嚴重污染，項目建設是可行的。第八章 消防與勞動安全消防設計標準1（中華人民共和國公安部第30號；2（；3（。消防等級確定本項目主體建筑為單層或多層建筑，耐火等級為二級，室內按要求須設有消火栓，室外須設消防栓。室內消防系統室內消防系統采用與生活用水系統合并使用的消防給水系統。室內消火栓應每層均設，且設在明顯易于取用地點，栓口離地面高度1.5米，其出水方向向下。消火栓栓口直徑為65毫米，襯膠水帶長度為25米，水槍噴嘴口徑19毫米，消火栓處均設置啟動消2條進水管與室外環狀網相連接。消防給水管道采用給水鑄鐵管，膠圈接口，消防豎管在屋面各自連接成環狀管網。室外消防系統室外消火栓的布置應滿足：室外消火栓間距不超過120米；消火栓距路邊不超過2米，距房屋外墻不超過5米。消防管道閥門均為常開，均采用有明顯啟閉標志的蝶閥。室外消防給水管道自成環狀連接，用水量為25L/s，與蓄水池、加壓泵相連。各建筑物周圍預留不低于4m寬環形消防通道。其它消防措施建筑內各層均設置通風排煙系統及疏散照明系統。建筑內部設雙向疏散通道，在數量、疏散間距、疏散寬度上均滿足建筑防火要求。預防火災，增強消防意識。除在硬件設施建設上加強火災防范外，必須定期對人員進行消防知識技能培訓，組織消防演練，經常檢查消防器材。勞動安全項目建設中主要危害因素粉塵：在施工過程中產生多種粉塵，主要包括矽塵、水泥塵、電焊塵、石棉塵以及其他粉塵等。噪聲：在施工過程中產生噪聲，主要是機械性噪聲和空氣動力性噪聲。（施工活動存在不同程度的高溫危害。振動：部分建筑施工活動存在局部振動和全身振動危害。其他因素：許多施工活動還存在紫外線作業、電離輻射作業、高氣壓作業、低氣壓作業、低溫作業、高處作業和生物因素影響等。8.2安全防護措施1、建立安全領導小組。確定渭南市中心醫院院長為小組組長，全面負責項目建設期安全工作。2護措施，防止跨塌陷落滑坡事故。應按規定設置警示標志，防止行人車輛陷落事故。3、要求電工對電源、插頭定期檢查，消除一切安全隱患。4、特殊工種的工作人員，必須執證上崗。5、制定事故應急措施，以便發生事故時操作人員能及時處理事故并安全疏散。6、加強安全教育對新入職或崗位調換的職工必須經過三級安全教育后方可上崗。第九章 項目管理與組織機構項目管理項目管理原則1、堅持精心組織、精心設計、精心實施、精心管理的原則；2、先規劃、再設計、后施工的原則。項目管理制度本項目建設過程中，將嚴格按照國家建設程序辦理，實行工程質量領導負責制度、項目法人責任制度、合同管理制度、工程監理制度和竣工驗收制度，以確保項目的順利實施和工程質量。本項目竣工驗收合格后才能交付使用。此外，在項目實施的過程中要加強項目的檔案管理工作，從籌劃到工程驗收各個環節的資料都要按照國家有關規定收集、整理和歸檔。項目實施方式1計劃、招標、施工、驗收等工作，并同時做好協調工作，保證項目順利實施。2期。項目組織機構機構性質渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區管理委員會，為渭南市正縣級政府機構，全面負責項目區的規劃、建設和管理工作。項目實施單位是渭南鹵陽湖開發建設有限公司，公司是渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區管理委員會作為出資人而設立的具有獨立法人資格的國有獨資企業，具體負責項目的貸款、招標和建設工作。機構定位和職責渭南鹵陽湖開發建設有限公司的職能定位是：作為渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區開發的融資主體、建設主體和引導產業發展的投資主體。渭南鹵陽湖開發建設有限公司的主要職責是：基礎設施建設，市政配套管理服務、房地產開發和企業投資等。機構設置渭南鹵陽湖開發建設有限公司實行董事長負責制，下設資金財政部、工程技術部、合同預算部、辦公室和土地儲備部。組織機構圖如下：合同預算部合同預算部工程技術部土地儲備部辦公室資金財務部副總經理副總經理總經理董事長人力資源配置本著科學合理和精干高效的原則，根據工作職責和機構設置，渭南鹵陽湖開發建設有限公司設董事長1名，董事2名。根據公司發展進展情況，人員逐步到位，保證公司各項工作順利進行。勞動制度和工作制度渭南鹵陽湖現代產業綜合開發區管理委員會人員實行委派制和招聘制相結合的勞動制度。主要管理人員實行委派制；其他人員實行招聘制，根據國家有關規定，管委會與受聘人員簽訂試用合同和正式合同。渭南鹵陽湖開發建設有限公司人員實行招聘制的勞動制度，從全國公開招聘。人員薪酬實行崗位工資和年薪制相結合的工資制度，實行每周5天，每天8小時的工作制度。第十章 項目招標招標范圍本項目的招標范圍包括設計、施工、施工監理、設備供貨等項。本項目的招標活動，應采取委托給有資質的招標代理機構代理進行。招標程序建設要求，在招投標過程中必須遵守如下程序。1、經上級主管部門批復同意后，由招標代理機構在國內媒體上公開發布招標公告。230資格購買標書。315在投標過程中有違規行為，要罰沒其投標保證金。4、通過資格審查的投標人少于3個時應重新進行招標。55年的主要業績和擬用以完成此招標項目的機械設備。6、開標時由委托招標代理單位主持，邀請所有投標人參加，開夠最大限度的滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準或者能滿足招標文件的實質性要求。7、評標時嚴格按照《中華人民共和國招投標管理法》的規定和程序進行。8、中標人確定后，招標人向中標人發出中標通知書，該通知書自中標通知書發出30日之內，按照招標文件，招標人和中標人簽定10%。9不得將中標的項目肢解后分別向他人轉讓。10目有以下資質要求：勘察設計招標求為乙級以上。施工監理招標乙級以上。施工企業招標級以上，公開選擇招標人。主要材料及設備料和設備均要達到設計要求的質量標準。評標人員組成證項目的公開、公平，對評標委員會的組成和資格有如下要求。1、評標委員會的人員組成5人。2、評標委員會的評標標準濟原則，以確定最優的承包商。3、評標委員會成員的資格要求評標委員會由市級以上的專家庫抽取，具有副高（高級工程師）與投標單位無任何利害關系。投標單位條件1、具有招標文件要求的資質證書，并為獨立的法人實體；2、生產設備達到國家質量標準，符合生產技術要求；3、在最近三年內沒有騙取合同以及其它經濟方面的嚴重違約行為。第十一章 項目實施進度建設工期項目擬定建設周期為三年。項目實施進度安排本項目實施進展情況擬定如下：201010月——201103工程招投標等項目前期工作；2011年04月——2013年06月完成項目全部建設工程；2013年07月——2013年09月竣工驗收并交付使用。項目實施進度表2010年2011年2012年2013年序號項目第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度1項目前期工作2全部建設工程3竣工驗收并交付使用第十二章 投資估算與資金籌措投資估算投資估算依據定》的通知（計價格[2002]10號；的通知（計價格〔2002〕1980號；（計價格[1999]1283號；（發改價格[2007]670號；《陜西省建筑工程綜合概預算定額（1999陜西省發改委編制的《陜西省建設工程其他費用定額》（1999年。建設投資估算項目總投資52797.27萬元，具體為：主體工程金融中心：建筑面積80260.2平方米，投資12841.60萬元；商貿中心：建筑面積87718.5平方米，投資14034.96萬元；客運站：建筑面積2800平方米，投資420萬元；45380.85445.696萬元；32176.03075.72“一村一品”特色農產品批發市場：建筑面積30496平方米，投資2897.12萬元；建材批發市場：建筑面積27514平方米，投資2613.83萬元；輔助工程26358316.32820984.63萬元；配套工程給排水、供電、供熱、供氣等地下管線建設按100元/平米，建設面積按總建筑面積的20%計，投資2232.24萬元；消防系統投資446.45萬元；設備購置及安裝工程費估算投資334.84萬元；工程建設其他費用包括：建設單位管理費、工程監理費、勘察設計費、城市建設配套費、招投標代理費、土地費用等，投資10809.07萬元；預備費估算投資1666.57萬元；其他費用估算投資2777.61萬元。資金籌措方式與來源項目估算總投資52797.27萬元，資金來源通過招商引資和項目單位自籌解決，其中招商引資41997.52萬元，占總投資的70%；項目單位自籌17998.84萬元，占總投資的30%。13.5融資方案資金籌措7165.74西嘉騰旅游開發有限公司作為投資主體，負責融資。該項目屬高投入、高產出的建設項目。本項目投資較高，陜西嘉騰旅游開發有限公司的自有資金投入難以承受。因此，在資金籌措上應堅持資本多元化的方針，誰投資，誰受益，調動社會各方面的積極因素，制定各種優惠政策，招商引資，吸引資金，形成投資多元化的旅游開發項目格局。具體籌措辦法有：1、爭取政府對旅游業的投入導向，加大對旅游重點項目建設的支持力度。2、分解獨立項目，實行BOT方式吸納資金。項目資金籌措方案為申請銀行貸款4500萬元，自籌2665.74萬元。資金使用計劃3896.263269.48515（資金使用計劃見輔助1）9.3.4融資方案分析1、融資結構分析陜西秦嶺八卦廟狩獵俱樂部項目總投資7165.74萬元，其中：申請銀行貸款4500萬元，占總投資的62.8%，自籌資金2665.74萬元，占總投資的37.2%。3、融資風險分析在融資方案的實施過程中，往往受到各種風險的影響。為了確保項目在實施過程中資金的穩妥可靠，按時到位，需要對融資風險進行識別、分析。綜上所述，項目融資方案是可行的，建設項目的融資無大的金融風險，不會給項目建設造成風險損失。第十三章 效益分析社會效益隨著鹵陽湖現代產業綜合開發區建設步伐的加快，開發區將以良好的生態環境、高效的產業集聚、宜人的生活空間、完善的基礎設施以及合理的規劃布局，打造關中東部區域經濟的重要增長極。本項目著力打造開發區商貿綜合服務中心，項目的實施具有較大的社會效益：1、項目建設通過完善基礎設施、市場物流、產業結構的配套、鏈接、互補，強化商貿、交通、金融、創新等功能，能夠提升開發區綜合服務功能，提高區域內外開放程度。2、項目建設可以完善現代物流樞紐，打造西部重要商貿中心，通過大力發展交通、金融、交易等，提升現代服務業檔次，著力完善服務業體系，推動開發區建設。3、項目建設作為一個服務平臺可以更好地利用資金、吸引高端人才、增強自主創新和自我發展能力。4、項目建成后將作為鹵陽湖現代產業綜合開發區重要的金融、貿易、商品服務區域，全面促進開發區發展的結構優化、領域拓寬、功能增強、水平提高，支撐第一、第二產業持續快速發展，滿足項目區居民生產和生活的需求。5、項目建設為廣大居民提供了大量可以安置就業的勞動崗位，創造了大量就業崗位，吸納安置需要就業的人群，為地方政府減輕就業壓力，更好地為穩定社會、促進社會和諧發展做出貢獻。6業的發展，促進區域價值的提升，大大提升區域及周邊地區的發展空間和商業利用價值。財務評價財務評價財務評價將在項目財務效益與費用估算的基礎上，主要計算項目有關財務指標來進行項目盈利能力、償債能力、生存能力的分析，從而分析項目在財務上的可行性。評價指標的選取根據項目的性質和目標,本項目主要分析計算以下財務評價指標:1、投資回收期Pt2、財務內部收益率FIRR3、財務凈現值FNPV4、資本金凈利潤率ROE5、總投資收益率ROI財務評價依據1、國家發改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數第三版》（2006）2、國家計委《投資項目可行性研究指南》（2002）3、國家現行財稅制度和行業有關規定。4、項目單位提供的有關資料13.2.3評價指標的選取1、本項目計算期定為20年。其中建設期3年，項目運營期17年。2、本項目基準收益率為12%。基準收益率的選取參考銀行利率和有關行業的財務基準收益率指標,選取為ic=12%比較適宜。3、營業稅金及附加稅收按國家現行稅收政策和稅率計算。營業稅按經營收入5%計取，城建稅按營業稅7%計算，教育費附加按營業稅的3%計算。5、所得稅按照有關政策,項目開發建設期免交,投入運營后所得稅按25%交納。6、盈余公積金按可分配利潤的15%計提14.2.4費用的確定1、運營成本本項目運營成本按照營業收入的20%計提，年均2404.84萬元。2、外購燃料和動力費用參考同規模項目，本項目外購燃料和動力費用為400萬元。3、維修費按固定資產原值的3%計提，運營期年均712.42萬元4、人員工資及福利1001.830%234萬元。5、其他費用本項目其他費用主要是企業管理費按運營期按每年經營收入的1%計提，運營期年均120.24萬元。6、折舊房屋、建筑物折舊均按20年折算,殘值率均按原值的5%計算。201128.0元。本項目經營成本運營期年均3871.51萬元。總成本費用為項目經營成本加項目固定資產折舊,年均總成本為4999.51萬元。經營收入測算經營收入主要為會展大廳收入、會議廳收入、科研中心收入、學術交流中心收入、大型購物中心收入、專家公寓收入、鹵陽賓館收入等部分。會費收入年會費價格為30萬元/人，項目運營期第1年會員30900250310030002833.33萬元。狩獵文化旅游接待中心收入主要為會議接待收入和客房收入。會議接待收入：價格為1000元/天，設2