寧波永大投資集團第二階段第二次匯報鄭重聲明本次報告并非最終結論，但我們相信已接近最終結果關于本次報告，希望參會人員能夠提出具體意見會議進程會議目的會議議程就項目組前一階段工作及項目進程進行簡單介紹對公司未來戰略規劃進行簡單介紹對公司未來組織結構設計進行介紹調整休息就組織結構設計提出討論意見1.工作總結和項目進程簡單匯報18：30–18：352.永大投資集團戰略規劃匯報18：35–19：203.永大投資集團組織結構設計匯報19：20–20：104.中間休息20：10–20：205.討論和解釋20：20–22：00項目進程組織結構方案制度設計組織結構的具體設計：部門職能、崗位設置及職責描述、流程設計組織體系的基本原則組織設計的基本原理新組織須解決的主要問題戰略對組織體系的要求公司的發展戰略公司組織現狀細化設計要求制度體系保證組織結構方案的有效執行《房地產行業分析報告》《發展戰略設計報告》10月23日－11月21日《工作分析調查表》

《組織結構設計報告》《主要業務流程優化報告》

《崗位說明書》

11月22日－12月11日12月12日－1月5日《管理制度匯編》時間內容成果9月23日－10月22日企業文化方案設計使命、愿景《企業文化理念體系設計報告》

《員工手冊》《內部管理診斷報告》《人力資源診斷報告》會議進程會議目的會議議程就項目組前一階段工作及項目進程進行簡單介紹對公司未來戰略規劃進行簡單介紹對公司未來組織結構設計進行介紹調整休息就組織結構設計提出討論意見1.工作總結和項目進程簡單匯報18：30–18：352.永大投資集團戰略規劃匯報18：35–19：203.永大投資集團組織結構設計匯報19：20–20：104.中間休息20：10–20：205.討論和解釋20：20–22：00

寧波永大投資集團戰略規劃報告機密導讀公司戰略規劃業務戰略規劃職能戰略規劃各階段財務預測與風險分析永大經過十年的快速發展，初步完成了原始積累，但企業未來的發展方向長期以來不是十分清晰銷售額企業規模寧海縣城建開發有限公司成立，注冊資金200萬寧海城建更名為寧海縣永大房地產開發有限公司，注冊資金500萬寧波永大集團有限公司成立，下轄5家子公司？1999年2001年2001年2002年我們的方向2000年占地26.6萬平米的華庭家園竣工集團在南京以掛牌受讓方式取得2.8萬平米土地開發權，首次走出浙江2003年2003年11月，占地40萬平米的泰興項目一期工程開工建設集團領導層和員工對集團的發展均抱有很高期望，但對于公司的未來定位和發展方向，存在不同的看法集團應該專注于房產項目的開發，對其他不能支持房產業務發展的業務盡早進行剝離集團應該實行多元化的發展戰略，同時介入幾個行業，以便互為支撐公司應該在江浙一帶的中型城市發展，獲得天時地利人和優勢。集團可以向全國的各大中城市進軍，開創全國性的知名品牌集團在未來的幾年想成為多大規模的企業？集團將來的發展是一業為主，還是多業并舉？選擇的競爭區域到底多大合適？集團將來在各項業務的競爭地位如何定位？集團應該結合自身資源和實力選擇最具競爭力行業做專做強集團可以采取追隨戰略，在不同階段將集團資源重點投入不同業務爭論的焦點觀點一觀點二觀點三高層管理者期望夯實管理基礎，盡快完成過渡期，抓住機會成功領導集團實現再次飛躍公司定位不明和戰略不清晰造成了很多管理上的問題，科學制定發展戰略成為集團的緊迫任務公司戰略企業愿景組織結構人力資源管理問題逐步放大企業文化過于概念化，尚未達成統一的認識，且缺乏戰略分解，無法真正發揮指導作用總部和下屬公司都存在職能缺失集團和下屬公司管理缺乏效率人力資源職能不完善，現有職能也存在很多問題工作積極性不高，滿意度較低缺乏規范意識和責任意識企業的發展戰略必須進行綜合規劃，從而有步驟、有計劃地實現企業的戰略目標綜合分析永大業務現狀，我們將永大的戰略發展劃分為三個階段價值時間第一階段夯實管理，培育核心競爭力第二階段縱向整合價值鏈，建立資本運作平臺第三階段開創新的業務領域近期中期遠期200520072009………第一階段（2005~2006）是戰略發展的關鍵階段，核心戰略議題為夯實管理基礎，培育房產業務競爭力組織資源人力資源財務資源無形資源業務資源策劃能力資本能力整合能力品牌影響力服務能力完全滿足基本滿足一般基本不滿足缺乏永大能力匹配性評價從永大內部資源與能力分析我們得出結論：永大目前在房產方面的資源與能力還不能滿足行業核心競爭力的需要，所以永大首要的任務是夯實管理基礎，提升自身競爭能力北大縱橫建議：現階段應以發展核心業務為主，不宜考慮多元化問題永大的核心業務——住宅房產，目前行業發展勢頭良好，永大應抓住歷史性機遇，以提升該業務的競爭力為主，加快發展步伐，為企業進一步發展奠定堅實的基礎永大目前還未建立自己的核心競爭優勢，相關能力薄弱，不宜考慮多元化問題，應在自身條件和時機成熟之時，再考慮多元化發展問題第二階段（2007－2008年）縱向整合價值鏈，提升物業和建筑等的業務運作能力，形成對房產業務的支持物業管理參與房產開發，有助于把握市場動向物業管理的早期介入有利于設計的優化、完善和房屋建造質量的提高物業管理管理水平的提高對房屋銷售起到越來越重要的作用建筑隊伍提早參與圖紙的規劃設計，可以在建設過程中保證房屋的設計思想更好得到實施建筑隊伍的運作能力提高可以為工程爭取更短的時間，節約更大的成本，保證房屋最后質量裝飾裝修工作如果能在房產開發前期參與規劃設計，能更好的反映居民對房屋的美觀實用偏好美觀實用的裝飾裝修對于房屋的銷售時間和價格都能提供有力的支持房屋建筑房產開發物業管理裝飾裝修同時通過建立資本運作平臺，促進房產業務快速發展，并為第三階段新業務的拓展奠定基礎金融性資本運作平臺經營性資金運作平臺互動房產業務高速擴張新業務股市融資戰略股權融資產業基金房地產信托銀行貸款內部積累預售房款工程墊款抵押拍賣開拓培育第三階段（2009~）集團考慮介入新的行業，進行多元化運作，保持永大的持續發展能力發展新的業務將可以規避行業周期風險，保證企業的持續發展。企業要想獲得長期持續性發展，應該考慮未來的業務價值時間第一階段夯實管理，培育核心競爭力第二階段縱向整合價值鏈，建立資本運作平臺第三階段開創新的業務領域近期中期遠期200520072009………永大的主營業務—房產行業，具有周期性波動特征北大、清華、搜房及中房集團的研究結論：依據銷售面積、銷售額和投資額增長三要素，自1983年以來，已經歷了3個發展期、2個低落期的周期波動，隨著房地產市場進入穩定發展，波動周期有延長趨勢從國房景氣指數來看，1993年經濟過熱期房地產指數約為120,扣除價格、基數等因素,相當于核對口徑110點，而2003年景氣指數為107點，接近經濟過熱期的指數值因此永大要考慮通過多元化運作以規避行業經營風險房產行業的周期性波動利潤房產業務利潤綜合利潤房產業務利潤其它業務利潤無多元化業務支持有多元化業務支持利潤在房產行業遇到周期性波動，處于行業發展的低谷時，如果有其它的業務進行支持，企業就可以可以緩解甚至扭轉危機在房產行業遇到周期性波動，處于行業發展的低谷時，如果沒有其它的業務進行支持，企業有可能會一撅不振，甚至出現生存危機但我們也必須注意到，多元化經營同樣存在風險行業退出風險企業在多元化投資前往往很少考慮到退出的問題。然而，如果企業深陷一個錯誤的投資項目卻無法做到全身而退，那么很可能導致企業全軍覆沒。一個設計良好的經營退出渠道能有效地降低多元化經營風險。原有經營產業的風險

企業資源總是有限的，多元化經營的投入往往意味著原有經營的產業要受到削弱。這種削弱不僅是資金方面的，管理層注意力的分散也是一個方面行業進入風險行業進入不是一個簡單的“買入”過程。企業在進入新產業之后還必須不斷地注入后續資源，去學習這個行業并培養自己的員工隊伍，塑造企業品牌。內部經營整合風險

新投資的產業會通過財務流、物流、決策流、人事流給企業以及企業的既有產業經營帶來全面的影響。不同的行業有不同的業務流程和不同的市場模式，因而對企業的管理機制有不同的要求。企業作為一個整體，必須把不同行業對其管理機制的要求以某種形式融合在一起。多元化風險未來業務選擇的戰略標準是：基礎穩、進得去、站得住、無沖突、降風險、有發展降風險：進入新業務領域能夠分擔永大房產專業化經營風險新業務選擇標準有發展：新業務能為永大進一步發展打下基礎無沖突：新的業務不會破壞永大現有整體戰略優勢進得去：為在新市場取得優勢，永大必須結合自身的資源能力降低進入壁壘站得住：進入新業務后，永大能夠迅速切入目標市場基礎穩：在當前主營業務市場上，比對手做得更好永大戰略打發展各階壯段目標公司發展鋸目標第一階瘦段第三階段第二階段業務目稍標2006但年主營業辣務銷售收激入10.厚5億元，與總資產規踢模達到2偵2億；在江浙兩湯省范圍內剪，以寧波況為中心，攜向其周邊銹地區發展兄，以服務床和質量鑄員造精品項關目品牌。管理目標修訂完善渴管理制度堤，到20余06成為膜一級資質描的開發企鐵業建立起背完善的辰人力資意源管理翼體系，繪建立一崖支房地泛產高素打質經營魔管理團鉤隊，形興成以高阿素質人視才為主剝的人力匠資源結戀構，使賞人力資固本成為日公司成騎長的核寶心能力異之一；建立以項院目管理為偶核心的管枕理體制，交用兩年的詞時間建成揀以規范化眠管理制度漏和業務流應程管理為舟核心的管次理平臺，監以管理求個效益業務目嬸標成功實嫁現上市設，20腳08年玩主營業耽務銷售住收入1兵3億元粥，總資訪產規模授達到2槽6億；房地產業似務成功進鉆入其他二沙類地區的毅區域市場顫，實現項及目品牌向虛公司品牌謹的提升。管理目斗標加強對貸物業管敬理公司捷、建筑校公司以刻及裝飾繳裝修公荒司的管奇理控制抓，根據示客戶的深個性化齡要求，責適時調瘦整服務露內容，塌體現產盼品差異燦化通過縱掀向整合籮價值鏈裁，確保兔形成供捏應鏈間子的協同鋤效益，鮮實現價悟值增值辱，從而承賺取供半應鏈增擔值利潤玻。建立多分渠道資奴金融通凡平臺，捧在所進臣入的區瀉域市場俱上通過附規模化較運營，亭使公司測獲得快妙速發展業務目盲標2014討年主營業溝務銷售收雀入36億干元，總資逼產規模達噸到50億跟；第二階段燥結束后三臭到五年內蘇，使永大己成為全國畜性房地產儀企業，企通過多元化運作，規避公司規模擴大后的運作風險管理目標通過長期的建設，形成永大獨特的組織模式和企業文化模式內外部客戶的服務能力成為公司的核心能力，體現在公司內部信息溝通的暢通、及時，相互之間形成有效配合形成完善的項目管理體系和異地開發模式，能夠支撐全國性的多項目運作導轎讀公司戰匆略規劃業務戰予略規劃職能戰略嘩規劃各階段財巴務預測與銷風險分析公司業獲務經營輕層面的網戰略需盲要考慮悠何處、讀何時以叫及如何袋的問題何時競捕爭如何競和爭何處競廚爭需要回民答三個披維度的停問題永大業務鴉經營戰略賓包括區域析、階段和漿業務發展脅規劃三個臟方面的內曬容地理區域撥性：房產叢市場的砍供求狀射況主要泄受當地撥經濟發薪展水平嶄的影響判，區域脅發展不機平衡，株級差收忠益明顯行業周少期性：房產蒙業屬于織固定資歡產投資幫的范疇籮，體現該了明顯總的宏觀疏經濟周增期性特懼點產業關俊聯性：房產是晨以住宅為落主體的支寄柱性產業師，對其他支產業有高限度的綜合長性和關聯漸度，因此每對地區經級濟增長有脈顯著的帶馳動作用階段發展翁規劃（何具時）區域發展攪規劃（何朗地）業務發雅展規劃干（如何朵）根據房產義地理區域冤性、行業綁周期性、序產業關聯裕性、政策烤敏感性的畫特點，對峰永大房產稼業務的整體戰掙略規劃缸從以下話幾個方竟面進行娘分析政策敏感罩性土地資源衫供應、投妹融資政策汁、各項稅匪費、房地粒產流通政串策等各項特政策具有摔綜合性的亭影響區域發展錘規劃——廚區域市場飼優先級評遺估幫助永遇大解決何怖處發展的紋問題市場容漠量規模需求成長底性市場成和長性投資增長市場盈利系性收益增目長與盈利投資環童境供求平吐衡市場競爭態勢區域市鏈場優先鋒級評估術語解柜釋GDP膨：國內流生產總王值城市化率仙=非農人齊口/總人德口商品房空安置率=未訴售出數量屬/前三年房誠竣工數量市場密勸集度：著主要用幣企業數掃量和從突業人數深來衡量經營規模鵲化（程度多）=總投麻資規模/社企業數量人均G拋DP和量城市化咽率對房熟地產市好場緊密埋相關，葵因而成你為預測斜房地產稿市場的貌主要指鏡標起步階段平穩階段快速上升階段萎縮階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產業統計納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發展期城市化率30%70%根據世煉行住宅名產業統氣計，人喜均GD荷P介于級130等0美元查到80撫00美們元之間格，房地待產市場殊將處于暮快速上既升階段根據納瑟痰姆曲線，陡城市化率斧介于30決%與70勺%之間，樓房地產市必場將呈現霧高速發展繳的態勢以人均GD巡壽P為劃斷分標準件，各區慈域經濟斗發達程興度依次坊為：滬覺京津地差區；東繳部省份旺；中西海部省份北；中部奔地區經私濟增長續速度高殼于西部繼地區數據來護源：全掌國及各風地區2芬003輔年國民錢經濟和寇社會發筑展統計于公報，代其中江貿西省使醉用20獲02年亂統計公杰報數據黑龍江內蒙古2003年全國人均GDP達到9030元，增長率為10.34%＄3000＄1300＄80005000100001500020000250003000035000400004500050000上海北京天津浙江廣東江蘇福建遼寧山東河北新疆吉林海南湖北重慶山西青海河南湖南西藏寧夏陜西安徽四川廣西*江西云南甘肅貴州元0%5%10%15%20%25%30%2003年人均GDP年增長率從城市侍化進程嶺來看，溫滬京地目區及東吸部地區肺城市化德率超過聾30%手，其中柴滬京地塑區超過關70%薄，而中脂西部地據區由于貫人口規煉模較大正，城市千化比例忌相對偏襯低70%討30牛%蹄2創0%數據來源筐：全國及贈各地區2久002年徑國民經濟估和社會發包展統計公秧報0102030405060708090上海北京天津遼寧黑龍江吉林內蒙古廣東新疆江蘇福建寧夏山東青海湖北山西海南浙江江西陜西重慶河北湖南甘肅安徽四川河南廣西云南貴州西藏%020004000600080001000012000萬人城鎮化（非農業人口占總人口比例）總人口依據經絡濟和人霉口宏觀目指標，貍全國大疏致劃分廉為四個澆區域：竹一類地萌區為直限轄市；或二類地瘦區為東別部8省嗽；三類銷地區主灰要為長訴江以北役的中西潮部和邊遷疆；四煎類地區續主要為艙長江以米南的中殿西部地注區30%長5賄0%袖70察%城市化衫率人均G醬DP$3,0隱00$1,舌300$80京0寧夏*陜西江西*、安徽*四川*、廣西云南、甘肅貴州*吉林新疆、湖北內蒙古重慶、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*遼寧黑龍江廣東*江蘇福建山東*浙江*上海*、北京*天津*數據來源瞧：全國及售各地區2少003年層國民經濟辜和社會發夾展統計公堵報，其中憤*地區依畜據200伍2年統計顛數據人均G粉DP超損過＄3擦,00饞0，且影城市化陵率超過問60%出的一類地恐區，包括籌上海、場北京、看天津，夏房地產叢市場處曬于快速周上升期碼向平穩戴期過渡人均G禁DP超辨過＄1哈,30警0，或墓/且城鬼市化率辱超過5晃0%的二類地區，包括夏東部沿右海5省黨和東北的3省，森房地產湖市場處潑于快速家上升期人均G趟DP超建過＄8險00，害或/且椅城市化紀率超過圍30%討的三類地行區，主要包冰括河北、脂河南、山海西、湖北禍、湖南、順重慶、陜扣西、寧夏濟、青海及始邊疆地區其，房地產司市場處于多起飛期人均G掉DP在陵＄80咳0以下竹，且城眉市化率拜低于3鈴0%的四類地區，主要包吹括江西、鎮安徽、四倒川、云南跌、甘肅等流，房地產撕市場剛剛糖啟動區域市獎場需求濱規模：闊從銷售絡面積看鄙，二類裝地區的遠市場容鹽量最大抓；隨著余單位價立格上漲晶，房地俱產銷售誤額的增偷長速度午快于銷童售面積番增長；綠三類地寫區、四養類地區忠取得市藍場成長醬領先地幟位2003風年，二類地區商品房住屠宅銷售面敞積超過1低.22億允平米，占攔全國市場捕（2.8靜5億平米羞）的43洲.06%梁；三類地截區銷售面積突0.65喜億平米，剃占全國市魯場的22點.82%想；因此，躁處于房地置產起飛期燥和快速上選升期的地腐區的住宅需勉求/消費量編約占總輛體的2像/31999腸-200搶2年，各放區域市場長的銷售額宋增長率普刺遍高于銷握售面積增吳長率，表點現了房地產價糾格的持續煩穩定的增乞長趨勢三年來楊，各區哀域市場涂銷售增富長率的帆變動差用異很大錦，三類地辦區和四欲類地區祖取得市極場成長升領先地豆位一類地區很的銷售增功長放緩，乞年銷售面唯積增長率跌從36%優降到20煩%二類地紗區的銷訴售增長慶一直排尼名最后魔，但2墾002柔年底增盟長率同稠比上升脹了5個蛾百分點子左右，床逆市反洪彈較大三類地溫區的銷潤售增長爽仍保持躍市場領王先，尤囑其是銷覽售額增的長率高莖于銷售崖面積增沃長率7斬.45初個百分荒點，體緩現了該誦地區房便價的快逼速上漲四類地區肺的同比增詢長率位居衡第一，但晝是波動較籠大數據來源僵：中國經勾濟景氣月悅報200粒4，歷年纏中國統計勁年鑒2003年各區域商品房住宅銷售面積比較1999-2002年各區域房地產銷售面積增長率和銷售額增長率比較二類地區43.06%三類地區22.82%一類地區16.55%四類地區17.57%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一類地區二類地區三類地區四類地區房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率廣東、摟江蘇、班浙江、猶上海、烈北京、粱山東等耳地的市粒場規模蓮名列前裙茅，浙南江、山穴東及天稠津的增惠幅較大陜，而東且北地區軋徘徊不范前一類地娃區中，撕滬京兩搭市占全瘦國房地泛產市場猴的1/擇7，總款量和價宅格都在督高位上殼增長；橡200帶3年津震市異軍蘭突起，洽銷售面孩積同比露增長率逝達到2呼3%，拐共75錦0萬平熟米，為于滬市的喊1/3二類地區荒中，粵、爹蘇、浙三籠省銷售面興積都達到賤2200期萬平米以敵上，占全粱國的1/蹄4；魯、待遼、閩三軋省銷售面辦積都超過蘆1000爬萬平米；飽黑、吉兩詠省銷售量型相對較小勇。從銷售荷增長看，棚浙江省連吃年直線攀過升，20喬02年底狼銷售額增績長超過銷壞售面積增猜長20個壟百分點，貿山東省的幸年銷售額使增長率保赴持在30傾%以上；秀廣東、福命建的增長粱率已回落磚到10%殿左右；東蜻北三省的閑增長相對退緩慢010002000300040005000北京天津上海合計萬平米1999年銷售面積2000銷售面積2001年銷售面積2002年銷售面積0500100015002000北京天津上海合計億元1999年商品房銷售額2000商品房銷售額2001年商品房銷售額2002年商品房銷售額0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京天津上海一類地區房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計050010001500200025003000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計02000400060008000100001200014000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計三類、針四類地田區市場炸規模較斯大的依紫次為四莫川、重尖慶、湖延北、安腐徽、河蜘南、河會北、湖笑南、江爸西等，哈基本位亞于中西時部地區從銷售面鮮積來看，州川、渝都簽超過10肥00萬平分米，其次噴為鄂皖豫辟冀湘贛等竊，銷售額蘋也大體符隆合上述分忠布從銷售增婦長來看，國上述地區港保持著穩當定快速的棒增長率，陜而其他地真區由于需來求規模小紗，年度間槐差異較大級，如桂、鉤黔020040060080010001200河北山西內蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆04080120160200河北山西內蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-50%0%50%100%150%200%250%300%河北山西內蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆0200400600800100012001400160018002000江西安徽廣西四川甘肅貴州云南050100150200250300江西安徽廣西四川甘肅貴州云南-20%0%20%40%60%80%100%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南區域市場型供應分析聰：各區域術供給差異竄較大，一擇類地區年限供給增長附率持續上往升；二類研地區的市放場供給量恰最大，約有占全國的孤45%；聞三類地區兇年供給增店幅由高位卸下滑；四頌類地區波丈動很大200輝3年，麻全國商妙品房住室宅施工童面積達務9.1飽億平米差，新開鼻工面積不達4.園37億繁平米，提竣工面夠積3.葬22億梢平米；元200堆0-2劣002坊年全國團房地產秩竣工增蠅長率分來別為9斧.18槳%、2名1.0弟4%、緩12.溫81%二類地長區供給貼量最大，200嘆3年住宅饒施工面積薯占全國的洪46.2牲7%，竣橡工面積占懇44.2覺%不同區域牌市場的供給變化摩很不平衡，供給范增長最旦快的2腥000鉆年是三怎類地區鹿，20宿01年鴉是四類暫地區，難而20藏02年批是一類珍地區。級其中，答一類地燙區，竣甘工面積艙增長率杠持續攀前升，成育為區域晃市場供丈給熱點聲；二類每地區，重竣工面來積年增廢長率穩辜定在1彎5%左死右；三膜類地區杰，竣工倘面積增編長率持無續下滑役，20岡00年侄以來降熔低了8斜個百分斧點，供從給增長口放緩；尊四類地申區，三勸年來竣掩工面積城增長率嫌在20餓-30榮%間大違幅波動施工面吊積比較二類地逝區45.挨27%四類地區16.捕39%一類地區16.5伶6%三類地孟區21.7趟8%新開工毯面積比蜘較一類地區13.頂47%二類地蔽區45.9怕3%四類地區18.1喚6%三類地區22.4宵4%竣工面積時比較二類地區44.2脖0%四類地區16.8元2%一類地滿區15.演44%三類地區23.夸54%0%5%10%15%20%25%30%35%一類地區二類地區三類地區四類地區施工面積增長率竣工面積增長率上海、海北京、帽浙江、擔江蘇、筍山東的嫌供給增擋長迅速膏，而廣底東、浙穴江供給器量最大殲，天津蝦和東北沸地區的岸供給漲狗幅不斷瓦回落一類地懶區中，額滬市的察住宅竣擠工面積帥比銷售摩面積低窄3.8痕%，求閱大于供戲；同時迎，滬市聯竣工面臣積僅比漢北京市控高2.鼻85%披，但新賊開工面施積和施杰工面積衛分別高燈出4.毒34%級、6.孫26%潮，反映民了市場嶺需求的股拉動作督用；天賊津市的襪竣工面笑積增長悅率持續牲下滑，雷200戒3年住道宅施工筑面積為鴉銷售面忽積的2擦.7倍裳，未來托供給相異對不充竹足二類地費區中，蒸粵蘇浙揭魯四省諒供給量項最大，可200掀3年住處宅竣工喂面積都河在20梁00萬距平米以遵上、新庭開工面命積都超殃過32育00萬駛平米、箭施工面明積都超錦過58僅00萬航平米；財施工、床竣工面東積最大宿的為粵療、浙，董而新開胸工面積嘴最大的床為蘇、妨浙，兩恒省供給繞增長未吼來將繼殼續加快承；山東跌省施工翠020004000600080001000012000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江萬平米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計010002000300040005000600070008000北京天津上海萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京天津上海一類地區施工面積增長率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京天津上海一類地區竣工面積增長率三類、四碑類地區中冊供給較為鴉集中的依蘿次為四川教、重慶、獻湖北、安地徽、河北王、湖南、型河南，總米體上仍有稠上升空間05001000150020002500300035004000河北山西內蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北山西內蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆施工面積增長率-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%河北山西內蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆竣工面積增長率-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南0100020003000400050006000江西安徽廣西四川貴州云南甘肅萬平米四川省將供給量瓦最大，獄施工、脹新開工證、竣工享面積與公二類地拿區水平極類似從竣工匪面積看匯，超過脖100棕0萬平感米的依劑次為渝雁、鄂、作皖、8推00萬細平米以調上的依環次為冀狡、湘、村豫；六黑省目前抄為三類情、四類丑地區中盾的供給截熱點從新開工顆面積看，效超過13謹00萬平舌米的為渝火、鄂、皖暑、110購0萬平米啦以上的依匆次為豫冀貨贛湘；從遮施工面積麻看，超過狠2700葛萬平米的叉依次為渝打豫鄂、2織000萬漆平米以上層的依次為損冀皖湘；旋河南、江您西、湖南惜將加入未辮來的供給騙熱點從施工報面積/淺銷售面沿積來看勝，川鄂鹿為2.型69倍揉，皖滇長為2.弄65倍離，目前寸全國的襖平均水濕平為3另.19攏倍，四尿省及邊茫疆地區斯房地產永供給仍篩有較大善上升空講間供求平衡邊分析：除幼一類地區族供求基本憂平衡外，權其他地區農需求增長輝快于供應猶增長200右3年，剝全國商劑品房住靠宅竣工扣面積為旺3.2來億平米家，比銷示售面積瓦高13級%；施粱工面積擠為9.叨1億平希米，為祥銷售面宣積的3策.19堂倍。根掛據中國模房地產焦協會統感計，商千品房空阻置率*激從20吃00年顛的16尊.7%象降低到叫200辛3年的厚14%三年來，聚一類地區尖的房地產鼻竣工與銷匯售增幅差送距逐漸縮同小，供需贏同步增長頃；200豆3年底竣肥工面積略粒高于銷售懲面積5.丘4%二類地區頁供需總量賠最大，增亭幅波動相虧對較小，2003培年住宅施作工面積達瞎4.1億繁平米，新瓶開工面積嘉達2億平虎米，占全折國的45搏%左右；山竣工面積擠比銷售面州積高16張%；市場利供應年度妹增幅的波續動較大，陣目前銷售德增長略快嚇于竣工增旨長三類地饞區銷售增霸長率2傍000溜年比竣新工增長劇率高3桿3.5開個百分稿點，2尖002狐年仍高示于竣工倉增長率次10個昏百分點雜；20色03年峰底住宅光竣工面被積比銷剝售面積屠高16會.5%魔，市場供需兩旺四類地區諒竣工增長開率持續上俱升，但是良需求增長誤率始終遠灘高于供應冷增長率；20構03年研施工面勒積1.湯5億平涼米，不姻到銷售好面積的裹3倍*現行商薪品房空置察率計算=喂未售出數枕量/前三如年竣工數訴量2003年各區域商品房住宅市場供需比較1999-2002年各區域房地產市場供需增長比較050001000015000200002500030000350004000045000一類地區二類地區三類地區四類地區萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區二類地區三類地區四類地區竣工面積增長率銷售面積增長率投資增鴉長分析收：各區虧域投資椅在20芝%以上暮的高位摔增長，洽推動市擦場繼續撲快速成膝長；漲黎幅波動俘大，二富類地區俱較穩定霉，四類券地區增境長較快如圖所示食*，房地洪產施工面冰積與房地碎產投資增斥長率有較妻強的正向殘相關性，齒投資增長涉將推動未霧來房地產民市場的繼沒續成長各區域付市場的裝投資增踏長不均珍衡：一類地揮區的年疊投資增窯長率在跪15-放30%棚之間波桂動，同障期施工搭面積增興長率從直17.秘5%上動升到1蕩9.5跑%二類地區豪的年投資沫增長率波服動區間不松到1.5期個百分點腦，施工面瘡積漲幅也高相對穩定三類地謀區的年癥投資增這長率在釣23-磨33%盛的高位禍上波動貴，推動何了同期竿施工面差積的高損位成長四類地惱區的年提投資增騎長率相奪對最高輔，20蠻02年綢底增長欠率達3檢0%，豆同期施曠工面積希呈現相維似的增懷長曲線﹡20珠03年至房地產姓相關統昨計數據掃尚未正顫式公布哪，因此密使用2絡002年統計數聲據提供分衫析參考，呈以下相同1999-2002年各區域房地產投資增長率比較1999-2002年各區域房地產施工面積增長率比較0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區二類地區三類地區四類地區0%5%10%15%20%25%30%一類地區二類地區三類地區四類地區北京、作浙江、你山東、貓湖南、深河北、諷江西等階省的投讀資增長潔較快，仗上海、息江蘇、沾山西、御河南、蘇安徽、霸四川等章省的投歡資增長糊持續性閣較好一類地區氧中，北京奧投資增長床最快，上靜海投資增牌長率持續太上升二類地殖區中，子浙江、款山東投尚資增長逃最快，串江蘇投裙資增長券率持續齒上升，倘廣東、夫福建投匯資增長菜率開始寄回落，仇東北三推省投資辟增長率欄波動很投大三類地籮區中，頸湖南、賓重慶、缸河北、捆寧夏、裳陜西等犁省投資派增長較條快,山類西、河搖南、湖乒北等投機資增長樸率持續吧上升四類地區它中，江西犁、廣西投守資增長最片快，安徽購、甘肅投旬資增長率圖持續上升皂，四川投遼資增長相罪對比較穩筋定0%10%20%30%40%50%60%北京天津上海一類地區-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北山西內蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南收益增長世與盈利分胃析：一類耍地區的房漫地產業經勝營收益在撇35%左痰右的高位緞穩定增長宗，二類、展四類地區末的行業盈識利能力最獵強三年來，而各區域房躍地產業的伯經營總收慶入均持續沾穩定上升奇，但漲幅結因區域市皮場不同略距有回落200酷2年底先，各區圖域房地鵝產業的勾營業利機潤率（隱營業利詳潤總額擊/經營聲總收入夸）區別砍較大，編盡管業午內普遍崇認為房朗地產利栗潤率（類200禮2年全饑國僅為擇3.5軌7%)過存在澤較大統水計誤差劣，但這螺一區別鳴仍反映辭了房地孩產業外挪部監管憤環境和叢自身獲寺利能力勉的相對痛地區差販異性一類地免區的經營則收入在轟35%二類地區的營業利潤率最高，但經營總收入漲幅波動最大三類地區的營業利潤率最低、但收入增長保持在高位，反映了該區域房地產行業疏于管理、企業項目運作水平不高四類地區的經營收入增長和營業利潤表現都較好，具有一定的未來增長潛力2000-2002年各區域房地產業的經營收入增長率比較2002年各區域房地產業的營業利潤率比較（%）-1001020304050607080一類地區二類地區三類地區四類地區-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00一類地區二類地區三類地區四類地區上海、浙洗江、廣東阿、安徽、良江西、山拉東、云南禮、廣西等掀省的行業施盈利性較鼻高，超過稼全國和本短區域的市迷場平均水啊平一類地算區中，嘆上海盈賞利性最抱好，北摩京收益區增長率泉在高位暗波動，脊天津居惰于兩者槐之間三類地斷區中，寧重慶、鏟湖南、插海南收蜓益增長壞率穩定診上升，沾新疆漲之幅最大旺，湖北器、寧夏扁、新疆蒜盈利性輩較好二類地區概中，盈利飯性較高的彈依次為浙滾粵魯蘇閩渣，且收益源增長率穩殲定上升，鼠東北三省汽營業利潤愁均為負值四類地區波，盈利性裳較高的依殼次為皖贛墓滇桂川，車其中皖贛石的收益漲似幅持續穩爆定-2.00-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00北京天津上海0102030405060702002年營業利潤率2000-2002年收入增長率-4.00-2.000.002.004.006.008.00廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江-100-50050100150200250300350-8.00-4.000.004.008.00河北山西內蒙河南湖北湖南海南重慶陜西青海寧夏新疆-20020406080100120-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00安徽江西廣西四川貴州云南甘肅-10010203040506070市場競崗爭程度垃：行業古處于完剪全競爭布階段，汗一類地罷區規模牲化程度豈和市場抱集中度游較高，連二類地愁區競爭豈激烈但萍水平不扛高，三才類、四萬類地區獲企業弱險小、競歐爭強度享不高當前房地泄產市場競爭呈現以肯下特點：競爭密集姥程度的地杜區不均衡似性：華北魂、華東地注區占百強稻企業的8溉8%，中躲西部占9蘇%，東北衫占3%經濟發達純地區出現毛規模化經疤營：如百愈強企業的直銷售額和寒銷售面積跳占北京市蒼場的41咳％和30壇％企業兩極漲分化明顯斜，但開發連產品仍集株中于中低澆檔房地產行迫業基本處墊于完全競掠爭階段：各企業提市場占有艦率普遍很瓣低，領先瘋企業的市講場份額不殲到1%種，進入壁崗壘低、退紹出壁壘高矛，行業淘拉汰快一類地區集中了全繼國10%元的房地產沒企業、3紫0%的房伯地產投資悄額和商品益房銷售額拒，市場集券中度相對徐較高，經強營規模化頓程度高二類地具區擁有4淹3%的煉房地產裝企業、構37%直的從業義人員、唱47%能的年度叢投資額蜜和40敘%的銷雄售額，偏企業數帽量多、搶規模偏類小、經近營水平該一般，競爭激回烈三類、痕四類地甲區與二類地猾區相比，康企業數量范相當、但繭從業人員核高出13抬%、將近劈燕全國的一貓半，投資莖額低20的%、銷售悟額低10肚%，不到耀全國的3礎0%；反棍映了該區役域市場的企業普遍忠弱小、經康營效率低描下、競爭計強度不高數據來源植：歷年中故國統計年脊鑒、《穿中國房地欠產百強企株業研究報礙告》20盒04886.773199.592396636219四類地區1310.774797.663244927892三類地區3679.2015028.7641962614164二類地區1914.1410927.721502284343一類地區7790.9233953.72113400932618全國2002年完成投資(億元)實際需要總投資(億元)平均從業人數企業數量地區各區域市場競爭分析（2002）19.0721.139.4211.3824.2028.6114.1316.8243.4237.0044.2647.2213.3113.2532.1824.570%20%40%60%80%100%企業數量平均從業人數總投資規模完成投資規模%一類地區二類地區三類地區四類地區北京的返經營規忘模化程斤度最高愿，其次上為上海駁、廣東譽等；山克東、遼填寧、天婦津等行駝業競爭稍水平不慶高一類地覺區中，縮慧京滬市悠場占有搬90%倦以上的翻投資額丸、銷售蒜額和8馳0%的捉企業；丘其中，思北京市幸擁有1墾/5的刑企業數款量和1況/2強園的年度嶺投資規芬模，企尚業規模嘗化程度候很高；哄滬津兩邊市企業碎數量與盞投資規畜模相比殲較大，堤競爭密墨集度較獨高二類地區儲中，1/服4強的企焦業和30醬%的投資小額、銷售制額集中在礙廣東，規豬模化程度猴較高；其瀉次為浙、儲蘇；閩魯尖遼三省的完企業數量下相近，但蕩與閩省相漢比，魯遼嶺的房地產銹從業人員蹈分別高出猜90%、務30%，您投資額高化出一半、萄銷售額只聲是略高，啦反映了山塵東的房地胸產行業規盈模較大，倦經營效率沃偏低；黑鉛、吉兩省助的企業經妹營規模相啄對低59.5952.8536.2639.1218.3515.847.589.1922.0631.3156.1751.690%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業數量平均從業人數總投資規模完成投資規模%北京天津上海4.286.072.363.962.953.432.093.1711.5411.229.2510.5512.4216.548.7710.6312.528.679.176.7714.4311.3116.0819.8114.9813.8010.0714.7926.8728.9542.2230.310%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業數量平均從業人數總投資規模完成投資規模%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江四川、重購慶兩省市訊場密集度就較高，競淚爭相對激眾烈；青海傲、山西、盼河南、內孩蒙古、甘牙肅、貴州嫁等省企業獄規模小，謀競爭最弱三類地區中，渝豫鄂湘的市場密集程度最高；冀渝鄂陜及邊疆地區的經營規模化程度較高；青晉豫蒙的企業較小，市場競爭水平不高四類地區中，四川的市場密集程度最高，其次為皖贛黔；川滇的經營規模化程度較高；甘黔的企業最小、競爭程度最弱11.9411.8011.5311.5113.6515.0917.6513.6314.0310.8511.3610.567.655.492.985.537.877.105.705.146.727.9410.1413.350%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業數量平均從業人數總投資規模完成投資規模%河北山西內蒙古河南湖北湖南4.246.484.256.692.232.101.062.353.471.721.441.296.456.2310.649.4319.7523.6021.2518.761.961.571.921.530%20%40%60%80%100%企業數量平均從業人數總投資規模完成投資規模%海南重慶陜西青海寧夏新疆5.715.3510.1110.8615.6610.5110.979.3610.186.154.804.2526.4741.0232.5238.849.287.1812.338.4919.6215.7317.1416.5213.0914.0612.1311.690%20%40%60%80%100%企業數量平均從業人數總投資規模完成投資規模%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南投資環律境分析夕：一類家、二類愁地區具危有顯著以的優勢衣，特大轟城市的蛾投資環門境明顯甲強于中頌小城市跨區域投春資的商業貓環境10婦要素資源環超境與產痰業關聯植度基礎建患設（交勁通通信箏、水電奔燃氣）區域市預場壁壘勞動力輩市場彈滿性及技輸術能力對外合作榜與開放程廢度私營企熱業參與臨度融資環床境政府管垮理及廉賤政稅費負擔司法效陜率世界銀規行20啞03年萍對中國榜23個弦城市3深900肺家企業隨的調查脆顯示，腿投資環灘境最好碎的城市芒（杭州跨、上海門、廣州瘋、深圳慎）都位燈于一類懷、二類進地區；犬中西部克城市呈頑現相對磁劣勢社科院2枯004年球3月發布壯的《中國歉城市競爭結力研究報隸告No.餡2》進一異步闡明，印商務環境螺是城市綜刻合競爭力壓最重要的巖因素，“殊貢獻彈性受達到0.墳616”投資環境處最好的前屆10個城劑市分布：存一類地區釘3個，二色類地區5賭個，三類沙地區2個置，充分體顆現了大城步市對資源水的聚集效以應受東部進地區的鍋產業轉挑移影響避，中部朝地區的屬部分城帝市開始調起飛，成西部地焰區的中胸心城市罰顯著改南善在長三咸角產業銷北移的匹帶動下鉗，環渤助海特別禮是山東瘦半島的葉提高速休度加快綜上所礙述，三缸類、二悟類地區飽最具市來場吸引抹力，重絹點省份吳基本位展于中東仍部地區辰，應當叼作為優幫先發展止的區域話市場一類地劑區二類地區三類地譽區四類地區三類地區腫重點省份盆：海南、殘重慶、湖殊北、河南嚴、河北、盛湖南、山辭西；二類地介區重點版省份：難山東、擁江蘇、擱浙江、指遼寧、子福建四類地區恐重點省份客：四川、季安徽、江夏西階段發病展規劃盲——房青產業務自戰略發憂展將分噸三個階婦段進行鉆：能力寄構建、征區域領雜先、擴弱張競爭能力構呢建區域領插先擴張競爭集中于財本地區淺的發展碑，通過者項目的榮成功運鋒作，構賺建房產確開發的棄核心能拍力通過適度幕的地域與驗業務擴展躁，建立區陵域內的領掏先地位，偏樹立公司柏的品牌形療象將區域乓內的成置功經驗常與運作扒模式向盞其他地茫區推廣毯，同時卡將公司綁的品牌損推向全泊國2005200喂7200武9年份業務發展盒規劃——成通過區域沸化、專業截化以及品沒牌化的競壯爭戰略來讀實現房產男業務的各股階段的戰融略目標區域化專業化品牌化進行準掠確的市而場定位桂，有目騰標有步旬驟地擴餡展市場評，在局耳部地區灑確立優大勢并摸筑索出成嬌功的運繭營模式幫后，再墓向其他推地區擴僻展創建精品優工程，樹榮立項目的棚品牌形象犁，然后將謙項目品牌喂向公司品發牌移植；糾區域品牌翅樹立后再溜向其他地鑼區擴展明確公愧司每個扔階段的狀產品定淚位，集慈中優勢吩資源專繪注于所藝確定的術產品細寸分市場悟。專業毅化并不濃排斥同額時運營尚若干產諒品，但賽要求產含品之間難緊密相寸關，永住大專業障化體現延在專注彼于住宅穴市場第一階鳥段：能鎖力構建時間：2005昂年——2還006年發展目標：通過成骨功的項重目運作畢，構建述房產開孤發的能設力區域發展岔定位：在江浙御兩省范寧圍內，暈以寧波馬為中心筐，向周落邊地區帖擴展業務發影展定位：繼續專注夏于普通商好品房的開想發品牌發悠展定位：創造精翅品工程密，打造剪項目品化牌區域化：談在江浙兩俱省范圍內呆，以寧波幟為中心，料向周邊地測區擴展區域市場緒優先級評估表明，話二類地區拒是目前較為耍理想的投油資區域，江浙泊兩省是二廳類地區中永大較陸為理想矮的選擇從城市發塌展競爭力櫻報告看，舍浙江省中的蘇絞州、杭州康、寧波、緊南京和溫州分別飛排名第5肚、6、8秧、9、1悼0位，其中寧波碎房屋價格友的上漲勢劇頭最為強勁，僅次刃于上海列勞為全國第股二從公司厘本身的吸情況來略看，由押于永大好根植于其寧波，挎對于寧波的棕市場環境臟比較了解乖，在寧波勤的各方面詢資源能力也相對襲成熟，因杏此寧波將年作為第一推階段的重值點區域，并且有盛選擇的姜向江浙盆兩省其質他區域符擴展浙江江蘇寧波專業化：犯仍然集中頁資源專注淋于普通商貸品房的開盒發，培養區普通商品啄房開發的味資源與能犬力小小大開發難度普通商品變房別墅市場吸它引力大經濟適用榆房公寓經濟適用繞房市場需鬧求大，政選策支持性莫強，但是覺壟斷程度苦高，需要顏有較好的允政府資源險，目前進王入時機還臭不成熟公寓受溜特定區歌域市場患的功能蠢發展限稱制，土球地獲取鍬難度大萬，市場射定位較自難，建瘋筑技術乖要求較潛高，不考宜進入別墅市場犁購買群體沒小，對經夸營運作能誤力要求很凈高，政策柱限制性強喘,開發風琴險大，不穴宜進入隨著城市蒜化發展，杰普通住宅泉購買群體化龐大，市智場總體仍念呈上升趨完勢永大在貸普通商繁品房開魄發方面掏積累了博一定的靠經驗，比有助于第其開發揉能力的假進一步梨提升建議重啦點開發探所在區串域市場齒上普通聾商品房注，進一埋步培養脊該產品淋領域的此開發能駱力品牌化掛：創造該精品工伯程，打射造項目曲品牌功能質量、環境質量工程進度與質量售中服務質量售后服務質量細致的市場調研工作地理位置的選取：市政、環境等深入的了解客戶需求，抓住客戶關注點完整的項目前期策劃工作人性與時尚的設計準時交付使用完善工程管理與采購管理，建立國際標準的質量管理體系規模化宣傳作為置業顧問向客戶提供技術與置業咨詢，贏得客戶信任完善物業管理：采用“相對低價+相對優質”的模式提供周到細致的服務，有競爭力的價格系統、規范的管理，相應職能的能力培養前期策劃與市場營銷聘用專業機構協助完成，有助于項目品牌的提升，同時也有利于公司內部相關人才的培養各階網段工孕作措施物業管理市場營銷工程建設前期策劃土地運營重點定位清孟晰：根蛙據土地寇的位置純、自然由環境設肚定項目漲的檔次督，項目卡名稱突雪出環境僚特點，偵給消費熄者一個福清晰的毫定位簡單易退記：項序目名稱升要文字池簡短、核發音順具暢，使伸消費者完能很快代識別和雀持久記乓憶啟發聯想誘：含義悠懸遠，內涵網豐富，賦烤予項目名枝稱產品的懼特性，啟拖發消費者彼豐富的想鎖象力個性突出亮：標新立該異，不落權俗套，有虛獨特的個萍性與風格植，不與其毫他品牌名莖稱相混淆中，體現項熔目獨有的叉魅力項目命緊名原則第二階段稈：區域領摔先時間：200維7年—閘—20稻08年發展目標：繼續鞏固壘在浙江和梅江蘇兩省沫內的開發妖實力，力溫爭在銷售響額、開發吐面積以及幫品牌知名狐度等方面吵躋身地區撿領先企業志行列區域發萄展定位：鞏固浙江躁、江蘇兩構省業務，粗進一步向克山東、福川建等其他仗二類地區迷擴展業務發展鈔定位：繼續做堪好普通緊商品房栗的開發沸，尤其疲專注于托城鄉結踩合部，賽同時開糾始進入柄經濟適腎用房市丈場品牌發展抵定位：從前期成農功的項目題品牌向公水司品牌轉拼移，重點杠建立公司斬品牌區域化：禾鞏固浙江崖、江蘇兩祝省業務，概進一步向旗山東、福警建等其他檔二類地區紀擴展浙江江蘇山東福建區域定丙位方面準，在鞏追固浙江母和江蘇卷區域市著場基礎陰上，關燥注山東丈、福建啟等二類熱地區，千機會允壇許，即淋可進入向其他羊二類地盲區擴展饒時，重架點關注資源型伴中小城抓市資源型誘城市：指主要功鋤能是提供賊礦產品及蔥其初加工王品等資源因型產品的匪城市特點：經轉過多年大遣規模采掘傍，資源型殺城市面臨群產業轉型有：1）從凳單一功能俱型城市向壯綜合型城淡市的轉變惰；2）尋鼻找新興支梁柱產業，我發展私營獻經濟，多底業并舉；姓3)改善姐礦區型生異活環境，鏟加強城市脈基礎設施辭建設；4分)由自我采服務型城航市向區域唇中心城市哨躍進機遇：1襲）資源型沫城市中現白有的資源尸基礎產業雹，造就了私較高的就滿業率、人疫均可支配據收入及居鐘民儲蓄；凡2）資源地型城市政洽府具有產偏業轉型、徹加強城市哪化建設等李迫切需求取，一系列冠優惠措施認進一步為王房產提供妖了有利條求件專業化狡：繼續碗做好普藏通商品患房的開掏發，尤決其專注陳于城鄉民結合部額，同時搞開始進蹄入經濟糕適用房矮市場小小大開發難度普通商歉品房別墅市場吸擾引力大經濟適晶用房公寓經濟適攀用房市周場需求歸大，政冶策支持抵性強，搭在此階籍段，該準市場的盞規范與沙管理也快相對趨星于完善孟，同時聯永大在懷第一階彎段的能旱力構建慘也具備定了一定暈的基礎廢，特別對是與政填府資源啄的積累建議適困時進入查該市場公寓和括別墅市械場的限系制因素扇以及永久大自身逼的資源肚與能力剝等與第典一階段土相比不染會有太去大的變極化，仍碗然不宜碗進入第一階段攀的精品工交程將在該充細分市場撐建立良好鑰的知名度監，為公司效在該市場敢領先奠定媽了基礎，覺因此第二撐階段將繼急續鞏固該煙市場的地妥位城鄉結土合部可涌開發面者積相對愉較大，旺為公司藝進行成鋤片小區趁式開發占提供條濱件建議繼布續專注喊于普通或商品房梅的開發密，躋身穿領先企投業行列必，尤其件專注于般城鄉結要合部的佳開發品牌化叫：從前毯期成功鑄的項目爽品牌向鐵公司品繭牌轉移括，重點凳建立公版司品牌措施與行撫動加強企業到文化的宣儲傳力度，頸對內對外騎強調思想蛛和行動上鍛的統一，澡將企業文勢化建設形內成固定的遼工作或活幣動將宣傳重擾點從前一難階段的項伸目宣傳向腦公司宣傳捷轉移，將闖公司名稱捏加入到項秩目名稱之倡前，對于王已有的成混功項目作憲進一步宣彎傳，并將亦公司名稱獸凸顯出來在新進驚入地區隸市場展適開公關夫行動，襖主要針皇對當地薄政府、隔金融機膨構、供兼應商以錘及媒體顧，可以潤通過組業織或贊渴助一些頃公益活蘿動來提旁高企業膨形象繼續提高獨從策劃到昨物業全過字程的服務韻水平，尤與其是物業吃的服務，羞也突出公寺司名稱，非繼續推行烏“相對低懇價+相對寇優質”的抖運作模式整體形象服務水平公關行動企業文化廣告宣傳公司品牌構建項目品牌項目品牌項目品牌項目品牌從整個房港產開發的虛業務環節陷以及其他利房產相關盒業務活動盛中，做到酷公司外部角形象上的彼統一，尤蓋其突出公波司名稱以雄及公司信馬守的核心滲價值觀第三階段丙：擴張競族爭時間：200炭9年以蘿后發展目矛標：在鞏固現蝦有市場的閑區域優勢屠基礎上，鬧將較為成柿熟的運營宿模式向新先的區域市語場擴展，犁從地方性川企業向全才國性企業窄轉變區域發奏展定位：