中新生態(tài)城投資公司中新生態(tài)城1A地塊市場定位研究生態(tài)城在天津市場的區(qū)域價(jià)值所在？濱海新區(qū)市場競爭環(huán)境與本項(xiàng)目競爭機(jī)會(huì)所在？本項(xiàng)目可吸引的客戶及面臨的競爭？本案市場占位？產(chǎn)品價(jià)值塑造體系？本土落地必須要回答的四個(gè)重點(diǎn)問題：核心賣點(diǎn)挖掘?yàn)I海新區(qū)市場分析產(chǎn)品細(xì)分客戶需求分析本案市場占位與產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)塑造報(bào)告框架生態(tài)城價(jià)值分析市場機(jī)會(huì)分析代表項(xiàng)目研究競爭圈層分析客群分析潛在客群結(jié)構(gòu)PART

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生態(tài)城價(jià)值潛力分析宏觀背景生態(tài)城屬性與核心價(jià)值生態(tài)城開發(fā)前景和核心賣點(diǎn)雖然受到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，但天津經(jīng)濟(jì)仍然保持了快速的增長，天津GDP增速已達(dá)到16.5%，可以看出:優(yōu)勢政策環(huán)境支持下的天津經(jīng)濟(jì)，抗風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入飛速發(fā)展階段天津GDP走勢GDP增長速度房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%—5%停滯甚至倒退5%—8%穩(wěn)定發(fā)展8%—10%高速發(fā)展10%以上飛速發(fā)展04-09年天津GDP走勢變化情況城市化水平及人均可支配收入天津城市化進(jìn)程正處于發(fā)展中期，未來仍有較大的發(fā)展?jié)摿εc空間,潛在購買人群基數(shù)可觀。人均可支配收入的大幅持續(xù)攀升，對消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)購買力與預(yù)期購買力具有較大的支撐。隨著城市化進(jìn)程，城鎮(zhèn)人口增加、人均可支配收入的遞增，必然拉動(dòng)房地產(chǎn)市場上揚(yáng)。固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增勢強(qiáng)勁，是拉動(dòng)天津經(jīng)濟(jì)的主要引擎；在08年弱勢之下，房地產(chǎn)投資仍出現(xiàn)加速提升；行業(yè)處于上升周期，未來預(yù)期仍然向好。03-08年天津社會(huì)固定資產(chǎn)投資走勢近幾年，天津市固定資產(chǎn)投資增勢強(qiáng)勁。2009年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破5000億元，達(dá)到5006.32億元，增長47.1%。03-08年天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢，其中，從2006年至2009年增長強(qiáng)勁，從趨勢看目前仍處于上升周期。生態(tài)城的開發(fā)價(jià)值在哪里？宏觀經(jīng)濟(jì)向好，第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，高知高收入人口導(dǎo)入促進(jìn)房地產(chǎn)市場擴(kuò)容；濱海合并，區(qū)域價(jià)值兌現(xiàn)，政策支持力度持續(xù)；“十大戰(zhàn)役”開發(fā)熱度空前高漲，房企快速涌入；距天津中心城區(qū)45公里90-120分鐘車程距北京150公里90-180分鐘車程距唐山50公里90-120分鐘程距濱海新區(qū)核心區(qū)15公里20-30分鐘車程距濱海國際機(jī)場40公里40-60分鐘車程距天津港20公里20-30分鐘車程北京唐山東臨北疆電廠循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)北接漢沽老城西南為濱海新區(qū)核心區(qū)選址具有良好的城市和產(chǎn)業(yè)依托中新生態(tài)城中新生態(tài)城區(qū)位唐津高速京津唐高速京津高速津?yàn)I快速塘漢快速津塘二線中新生態(tài)城北京方向——京津、京津唐高速唐山方向——京津唐、唐津高速秦皇島方向——津秦客運(yùn)專線（高速鐵路），在漢沽設(shè)有車站，距生態(tài)城項(xiàng)目約4公里中心城區(qū)方向——津?yàn)I快速、津塘二線、京津唐高速、津漢快速、津?yàn)I輕軌濱海新區(qū)核心區(qū)方向——塘漢快速、中央大道、海濱大道津漢快速中新生態(tài)城交通路線天津生態(tài)城區(qū)域優(yōu)勢明顯，位于中國國家發(fā)展的重要的戰(zhàn)略區(qū)域。作為中國天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，享有國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)先行先試、改革創(chuàng)新的政策優(yōu)勢。通往周邊城市、區(qū)域交通路線豐富，通達(dá)性較好，地域的升值潛力巨大。但目前，中心城區(qū)與濱海新區(qū)進(jìn)入生態(tài)城的交通過于依賴彩虹大橋，短時(shí)間內(nèi)區(qū)域交通狀況不甚理想。規(guī)模：規(guī)劃面積為30平方公里建設(shè)用地約為25平方公里規(guī)劃常住人口控制在35萬人10-15年時(shí)間建成

空間結(jié)構(gòu)：一軸三心四片一島三水六廊城市中心城市次中心城市次中心生態(tài)谷薊運(yùn)河薊運(yùn)河故道形成由生態(tài)谷、生態(tài)廊道和濕地、水系構(gòu)成的復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)，打造生態(tài)宜居的花園之城。區(qū)域整體現(xiàn)狀剖析——生態(tài)城規(guī)模與空間結(jié)構(gòu)啟動(dòng)污水庫的底泥、水體及薊運(yùn)河、薊運(yùn)河故道水體的治理工作，變污水庫為清凈湖。通過對開放空間景觀進(jìn)行布局設(shè)計(jì)，打造現(xiàn)代、生態(tài)、親水的城市景觀，逐步形成“一谷兩園四堤”的景觀布局。

區(qū)域整體現(xiàn)狀剖析——生態(tài)環(huán)境體系生態(tài)景觀自然濕地資源循環(huán)體系——生態(tài)城以節(jié)水為核心，建立循環(huán)利用體系，并建設(shè)城市直飲水工程。節(jié)能——生態(tài)城注重產(chǎn)業(yè)節(jié)能、建筑節(jié)能和交通節(jié)能，積極開發(fā)應(yīng)用風(fēng)能、太陽能、地?zé)帷⑸镔|(zhì)能等可再生能源，構(gòu)建清潔、安全、高效、可持續(xù)的能源供應(yīng)系統(tǒng)和服務(wù)體系，建設(shè)節(jié)能型城市。區(qū)域整體現(xiàn)狀剖析——生態(tài)城資源能源利用體系生態(tài)城借鑒新加坡“鄰里單元”的理念，設(shè)計(jì)構(gòu)成生態(tài)細(xì)胞、生態(tài)社區(qū)、生態(tài)片區(qū)3級的“生態(tài)社區(qū)模式”。建設(shè)社區(qū)中心，保證居民在500米范圍內(nèi)獲得各類日常服務(wù)。綠地率不低于40%，政策性住房比例不低于20％。生態(tài)細(xì)胞生態(tài)社區(qū)生態(tài)片區(qū)由生態(tài)細(xì)胞、生態(tài)片區(qū)、生態(tài)片區(qū)組成的生態(tài)社區(qū)模式區(qū)域居住環(huán)境——生態(tài)城宜居社區(qū)體系建成的生態(tài)城中將不會(huì)出現(xiàn)鍋爐、煙囪，冬季取暖的熱量和夏季空調(diào)的供給都將來自于太陽能、風(fēng)能、地?zé)岬龋蓓數(shù)淖匀还饪梢酝ㄟ^導(dǎo)管導(dǎo)入地下車庫用來照明。建立覆蓋全城的慢行交通網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)人車分離、機(jī)非分離。在適宜的步行范圍內(nèi)解決生活基本需求，減少對小汽車的依賴。2020年，生態(tài)城內(nèi)部出行中綠色交通方式不低于90％。

生態(tài)城內(nèi)部交通體系以津?yàn)I輕軌延長線串接生態(tài)城主次中心和各片區(qū)，形成生態(tài)城對外大運(yùn)量快速公交走廊。

軌道站點(diǎn)與公交線路無縫銜接，軌道站點(diǎn)周邊1公里服務(wù)范圍覆蓋80％的片區(qū)用地。區(qū)域產(chǎn)業(yè)條件——生態(tài)城產(chǎn)業(yè)布局“一帶三園四心”的產(chǎn)業(yè)布局建立與生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)建國際一流生態(tài)型的產(chǎn)業(yè)體系和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系一帶、三園、四心生態(tài)城未來形成節(jié)能環(huán)保型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，構(gòu)筑低投入、高產(chǎn)出、低消耗、少排放、能循環(huán)、可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)體系，為生態(tài)城發(fā)展提供有力的經(jīng)濟(jì)支撐。中新生態(tài)城屬性串接濱海新區(qū)南北發(fā)展的關(guān)鍵結(jié)合點(diǎn)濱海新區(qū)南部以資源力為主導(dǎo)的低密度花園辦公、綠色居住。濱海新區(qū)北部以高密度、現(xiàn)代都市為定位的寫字樓辦公、高級公寓為主。中新生態(tài)城為濱海新區(qū)具有自然資源、政策支持、宜居生態(tài)的綠色花園住區(qū)。中心漁港中新生態(tài)城北塘項(xiàng)目名稱產(chǎn)業(yè)定位住宅產(chǎn)品類型核心賣點(diǎn)中新生態(tài)城可持續(xù)發(fā)展的綠色環(huán)保“三高”產(chǎn)業(yè)普通住宅為主突出綠色、生態(tài)、宜居教育、商業(yè)資源綜合配套品牌企業(yè)集聚北塘餐飲民俗旅游會(huì)展經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)中高端辦公、居住別墅酒店式公寓總部基地休閑旅游資源中心漁港水產(chǎn)品加工集散產(chǎn)業(yè)游艇產(chǎn)業(yè)高端酒店式公寓北方水產(chǎn)品加工集散中心游艇產(chǎn)業(yè)中心北塘、中心漁港的高端別墅、公寓未來將對生態(tài)城區(qū)域?qū)敫叨丝腿寒a(chǎn)生一定阻隔。

區(qū)域?qū)傩苑治觥鷳B(tài)城與周邊區(qū)域比較普通住宅供應(yīng)量巨大、“生態(tài)理念”是中新生態(tài)城突出區(qū)域亮點(diǎn)的核心價(jià)值。生態(tài)城擁有突出、唯一的“生態(tài)”概念，且政策導(dǎo)向、配套設(shè)施、開發(fā)理念全部貫徹實(shí)現(xiàn)“生態(tài)“概念，這也成為”生態(tài)城“區(qū)別于濱海新區(qū)其他開發(fā)區(qū)域的特質(zhì)。生態(tài)城起步區(qū)競品分布？生態(tài)城起糠步區(qū)入駐籃企業(yè)起步區(qū)位孩于南部片績區(qū)，由中央大途道、中津答大道、漢務(wù)北路(中新大道)以及慧風(fēng)適溪圍合；規(guī)劃面拋積約4平方公意里，計(jì)機(jī)劃3至5年建成；規(guī)劃人響口規(guī)模8.5萬人；總建筑添規(guī)模460萬平米，漫其中包含293萬平方皆米的住伴宅項(xiàng)目主，126萬平方米基的公共設(shè)累施項(xiàng)目，41萬平方霉米的產(chǎn)虛業(yè)項(xiàng)目傻。目前入駐培企業(yè)：世廚茂、萬科疼、吉寶、孩天房、萬巾通、日本適三井、遠(yuǎn)旺雄等目前在慢建國際魯學(xué)校：你“生態(tài)鍬城”第遇一所國帶際學(xué)校腸，擬建現(xiàn)中的國拘際學(xué)校迅旨在成貿(mào)為一所風(fēng)世界一伍流教育過機(jī)構(gòu)，懶為大約600名外籍嫂學(xué)生提羅供小學(xué)佳至高中盆教育。中生路和風(fēng)路和韻路目前已有這大批企業(yè)倡相繼入駐聯(lián)生態(tài)城起探步區(qū)，現(xiàn)港將主要企棒業(yè)按照拿材地規(guī)模排滴列：臺(tái)灣遠(yuǎn)雄三、世茂新加坡吉由寶、日本懼三井菲律賓屠阿亞拉圣、萬科鞏、萬通索、天房國內(nèi)外煩知名企饒業(yè)眾多喬，預(yù)計(jì)甜未來區(qū)舊域競爭激烈，本項(xiàng)目秧須突出特色產(chǎn)品瘡設(shè)計(jì)和渠課道營銷策吩略。本土國運(yùn)企境外企業(yè)本土民企具有政府劈燕背景，土宮地資源優(yōu)稅勢代表企業(yè)：天房具有成熟因的開發(fā)模紅式，品牌濱優(yōu)勢代表企業(yè)：新加虜坡吉寶筆、臺(tái)灣偵遠(yuǎn)雄、鼓日本三妹井、馬炭來西亞高雙威城陽、菲律貧賓阿亞鏡拉具有多徒年的市遙場經(jīng)驗(yàn)群，成熟矩的開發(fā)便模式，盛擁有品植牌優(yōu)勢提，特別絡(luò)是在津冊品牌影拳響力代表企業(yè)：萬科、畢萬通、世倆茂本土國企外來企業(yè)本土民學(xué)企眾多品牌合房企集聚味，區(qū)域熱些度、影響盯效應(yīng)持續(xù)舒擴(kuò)大，相逝互借勢共椒炒、提升桌區(qū)域價(jià)值綢。生態(tài)城恥起步區(qū)云主要開癥發(fā)企業(yè)辣分類開發(fā)商類型競爭優(yōu)勢新加坡吉寶新加坡最大房地產(chǎn)上市公司參與過中新蘇州工業(yè)園建設(shè)擅長豪華住宅、甲級辦公樓以及高品質(zhì)度假村臺(tái)灣遠(yuǎn)雄臺(tái)灣最大開發(fā)商擅長打造高端住宅產(chǎn)品高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)日本三井日本最大開發(fā)商“優(yōu)雅”“宜居”高端住宅世茂中國內(nèi)地最大開發(fā)商之一親水園林景觀、高綠化率周邊配套復(fù)合商業(yè)區(qū)萬科中國最大專業(yè)住宅開發(fā)商中國第一的品牌地位成熟產(chǎn)品系列物業(yè)品牌形象影響力萬通濱海新區(qū)最早進(jìn)駐品牌開發(fā)商濱海新區(qū)高端物業(yè)品牌地方資源優(yōu)勢重點(diǎn)開發(fā)登企業(yè)競爭修力對比起步區(qū)內(nèi)捆已進(jìn)駐開覆發(fā)企業(yè)均具備虜開發(fā)高填端住宅表的實(shí)力靠與經(jīng)驗(yàn)。萬科、萬格通在濱海狼新區(qū)核件心區(qū)已丸占有一箱定市場州份額，東品牌形叢象樹立垮，具備較穗強(qiáng)的競弄爭優(yōu)勢。世貿(mào)率先敢亮相，搶葛占先機(jī)，袖樹立品牌束形象，但智目前本地貞認(rèn)知度有含限。已規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)商建筑面積容積率建筑形態(tài)戶型面積世茂項(xiàng)目世茂130萬㎡1.4高層、小高層70-80㎡一室，90-120㎡兩室，120-150㎡三室萬科錦廬萬科12.7萬㎡1.51高層、洋房90-150㎡嘉銘紅樹灣嘉銘13萬㎡2高層、小高層高層95-110㎡，小高層132-146㎡季景華庭吉寶50萬㎡

----高層、小高層60-145㎡萬通生態(tài)新新家園萬通16.37萬㎡2.5高層、小高層110-174㎡天房瑞海天城天房12.7萬㎡

----高層、小高層90-150㎡生態(tài)公屋

37.8萬㎡

-----高層、小高層60㎡以內(nèi)，90-150㎡產(chǎn)品同質(zhì)昌：容積率運(yùn)分布在1.5粒-2.寸5之間，泡均為小廟高層、賤高層。兇其中萬科目前澤規(guī)劃洋房兩產(chǎn)品將在區(qū)域早內(nèi)占有絕青對差異化頭的競爭優(yōu)勁勢。戶型面景積集中洪：60-1衛(wèi)50平米，膀特別是90-鍋120平米。生態(tài)城起建步區(qū)已規(guī)揀劃項(xiàng)目情厘況當(dāng)期規(guī)劃面積13萬㎡開盤日期預(yù)計(jì)下半年交房日期２０１１年下半年建筑形態(tài)高層，小高層戶型面積高層95-110㎡，小高層132-146㎡銷售狀態(tài)未開盤均價(jià)10000-12000元/㎡（高層10600元/㎡，小高12000元/㎡）開發(fā)商天津生態(tài)城嘉銘融合城市開發(fā)有限公司售樓處電期規(guī)劃戶數(shù)930綠化率40%容積率2車位配比１：１主要客群以開發(fā)區(qū)為主，其他來自塘沽、漢沽區(qū)域項(xiàng)目點(diǎn)汽評：生態(tài)城今起步區(qū)吐首個(gè)形亭象項(xiàng)目殲，緊鄰沙商業(yè)次補(bǔ)中心，毒搶占市謠場先機(jī)產(chǎn)和首批鄭客群；產(chǎn)品設(shè)計(jì)徒較為中庸希，缺乏市醫(yī)場競爭力公開項(xiàng)蜘目介紹——嘉銘紅樹機(jī)灣區(qū)位位于生態(tài)城最南端起步區(qū)，臨近80萬㎡濕地公園總規(guī)劃建筑面積130萬㎡，當(dāng)期規(guī)劃面積7萬㎡開盤日期預(yù)計(jì)2010年下半年建筑形態(tài)高層，小高層戶型面積70-80㎡一室，主力：90-120㎡兩室，120-150㎡三室銷售狀態(tài)未開盤均價(jià)12000元/㎡當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)一期718戶容積率1.4裝修情況精裝修主要客群本地（以開發(fā)區(qū)為主），福建、北京公開項(xiàng)目銳介紹——世茂濕地蹤蝶公元項(xiàng)目點(diǎn)評洗：項(xiàng)目位俗于生態(tài)窄城入口兆處，占薯據(jù)生態(tài)廢城優(yōu)勢手區(qū)位緊鄰濕地戒公園，擁乒有獨(dú)特的過景觀資源大盤項(xiàng)軋目，項(xiàng)吊目價(jià)值魔有較大油提升空擊間一期規(guī)屯劃產(chǎn)品糟較為中種庸，景浸觀、企困業(yè)品牌計(jì)成為主蹄要賣點(diǎn)涉。規(guī)劃面積12.7萬㎡開盤日期預(yù)計(jì)2011年初建筑形態(tài)6F洋房，高層戶型面積90-150㎡銷售狀態(tài)未開盤均價(jià)未公開開發(fā)商天津萬科容積率1.51裝修情況精裝修項(xiàng)目點(diǎn)評內(nèi)：洋房產(chǎn)品桿為萬科產(chǎn)堤品力的代果表體現(xiàn)，石產(chǎn)品競爭朱力較強(qiáng)，淺搶占更多俯高端客群貌；萬科加矛大在濱垃海新區(qū)蜘開發(fā)力渠度，品迎牌效應(yīng)翻助快速握導(dǎo)入客魯群。公開項(xiàng)目啦介紹——萬科錦雖廬區(qū)域內(nèi)療產(chǎn)品同答質(zhì)化競杯爭激烈擾，高層彎、小高項(xiàng)層，90-1尖50平米戶嶼型本項(xiàng)目事須從景觀、物鍛管、精裝誰修等層面傻突出產(chǎn)航品個(gè)性1A地塊剖廢析濕地公園大型商技業(yè)商務(wù)控中心（次中勾心）國際學(xué)賽校生態(tài)谷綠慌化景觀帶有利點(diǎn)有利點(diǎn)有利點(diǎn)重大有利點(diǎn)容積率制、建筑救密度和校建筑限蘿高，決病定了本列案建筑細(xì)形式為8-2飼5層之間規(guī)劃條件濤和周邊項(xiàng)削目高度同膠質(zhì)化1A地塊剖析學(xué)校名稱位置教學(xué)特色周邊項(xiàng)目天津泰達(dá)楓葉國際學(xué)校開發(fā)區(qū)第三大街與北海路交口實(shí)施中加兩國認(rèn)證的雙語雙學(xué)歷認(rèn)證體系提供直接暢通的留學(xué)道路。天保金海岸天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國際學(xué)校開發(fā)區(qū)第一大街，曉園路與小園東路交口“雙語高中”外國原版教材與中國課程可取得中澳兩國高中畢業(yè)證萬通華府弘澤制造英華國際學(xué)校武清區(qū)雍陽西道小學(xué)、初中、普通高中中加國際高中、韓國留學(xué)生部國際語言培訓(xùn)中心全日寄宿制民辦學(xué)校盛世天下天津韓國國際學(xué)校西青區(qū)李七莊街楊樓村韓籍教師與韓國課程一致教學(xué)包含漢語和英語。松江城萬科金奧國際天房美域天津瑞金國際學(xué)校河西區(qū)紫金山路31號瑞金花園南側(cè)全英式教育的國際學(xué)校采用英式教育體系。富力津門湖江勝天鵝湖水岸公館1A地塊剖辭析---天津主要浙國際學(xué)校泰達(dá)楓宜葉國際賀學(xué)校天保金海英岸：高層、棋小高層均價(jià)：曬高層1.3萬元/㎡，小高德層1.4萬元/㎡英華國宏際學(xué)校盛世天賠下：聯(lián)排、雙永拼均價(jià)：聯(lián)具排1.5萬元/㎡，雙拼1.7萬元/㎡天津經(jīng)濟(jì)番技術(shù)開發(fā)寺區(qū)國際學(xué)邪校萬通華那府：高層均價(jià)：2.2萬元/㎡韓國國際丹學(xué)校萬科金銀奧國際：高層均價(jià)：1.6萬元/㎡天津瑞金序國際學(xué)校富力津門愧湖：高層均價(jià)：1.4港5萬元/㎡天津主爸要國際惕學(xué)校分桶布與周結(jié)邊項(xiàng)目從天津清主要國西際學(xué)校渣分布情萍況來看忠，國際冠學(xué)校主餡要分布芹在中心幅城區(qū)周肚邊區(qū)域竹；由于開各發(fā)區(qū)為辜大量外潔資企業(yè)懸聚集地涂，開發(fā)術(shù)區(qū)國際咸學(xué)校分辜布較多訓(xùn)且集中起度高；國際學(xué)校少周邊住宅嘆項(xiàng)目以中哪、高端為振主，存在非較多地域陳性標(biāo)桿項(xiàng)蹈目；本項(xiàng)目比競鄰區(qū)域內(nèi)應(yīng)的國際學(xué)總校，但由姓于區(qū)域內(nèi)凍項(xiàng)目可共都享，且生老態(tài)城區(qū)域證相較上述然國際學(xué)校門聚集的成木熟區(qū)域尚勒顯生僻，因而僅憑黃此獨(dú)特教塘育資源，賣塑造高端探“精品住弱宅”支撐陶不足。1A地塊剖穗析---天津主迅要國際銷學(xué)校區(qū)位與蜂交通：具有情資源支兩撐的濱答海南部錫；交通騎動(dòng)線豐旦富，通馬達(dá)性較搜好；生態(tài)概念：突出生常態(tài)、環(huán)保鏡、資源能剃源循環(huán)理包念，創(chuàng)建仁宜居綠色專社區(qū)。產(chǎn)業(yè)布局：節(jié)能環(huán)饑保、動(dòng)漫傍產(chǎn)業(yè)園區(qū)教育、商籠業(yè)配套：國際消學(xué)校、絕南開中倚學(xué)、商羨業(yè)中心盼等配套傍設(shè)施定需位中高扛端地塊規(guī)模抱較小，僅7萬平米，殿不具備開綢發(fā)大盤的寺戰(zhàn)略優(yōu)勢羅。地塊整寧體較為撞規(guī)整，拆但個(gè)別瘡角與道柔路交錯(cuò)寺，須通猛過產(chǎn)品鮮布局規(guī)煙避不利民。區(qū)域內(nèi)規(guī)項(xiàng)目同梅質(zhì)化競限爭風(fēng)險(xiǎn)酒較大，拼特別是士眾多本賓土認(rèn)知除度較高泳的品牌綁，如萬勺科、萬腹通等；1A地塊SWO均T分析swoT客群廣意泛：區(qū)域開蹄發(fā)規(guī)模巨敬大，特別狀是普通住袖宅供應(yīng)量爹較大，可鐘滿足、吸塞引全范圍景、各類型擁消費(fèi)者品牌房載企聚集：品牌軌企業(yè)效藥應(yīng)凸顯演，合力舌提升區(qū)蹄域價(jià)值爭和熱度韓籍產(chǎn)品鞭設(shè)計(jì)個(gè)性：可吸引泡部分潛在頓外籍客戶臟，并引領(lǐng)株本土相對煉高端客戶旨的消費(fèi)。PAR第T2市場機(jī)堵會(huì)分析市場格婆局分布板塊劃分脾與板塊特深征競爭圈層郵分析可借鑒求代表項(xiàng)冬目分析濱海新區(qū)擠現(xiàn)客群簡無析1、濱海新陷區(qū)房地魯產(chǎn)市場橋研究格瞎局濱海新區(qū)坊商品住宅申成交面積蓋比例示意喜圖濱海新纖區(qū)市場囑走勢分孟析200椒7年，中優(yōu)新生態(tài)憤城的確復(fù)立，對乞于漢沽芽市場影起響尤為替突出，桿成交量慌持續(xù)攀櫻升！塘沽區(qū)皆仍是濱指海新區(qū)燙的樓市繁主力市副場，成甚交量始沃終排在切其他三淹區(qū)之上密，市場筒份額均重占總量崗的45%以上；濱海新然區(qū)商品菌住宅成股交價(jià)格捐走勢圖濱海新令區(qū)各區(qū)態(tài)域商品笑住宅成辮交價(jià)格鋼走勢圖濱海新區(qū)錘成交價(jià)格懸走勢分析年復(fù)合增長率=21%濱海新區(qū)與樓市價(jià)格員年復(fù)合增鑒長超過21%，塘沽區(qū)霜、開發(fā)區(qū)藝領(lǐng)漲濱海彈樓市！中新生汁態(tài)城未昏來將與訪開發(fā)區(qū)吃形成互笨補(bǔ)發(fā)展攏的格局有，功能竭互補(bǔ)性器將更加鈔明顯。數(shù)據(jù)來掉源：2005驢-200會(huì)7年數(shù)據(jù)火來自天禽津市房叨地產(chǎn)市陰場管理折處2008鋼-200茅9年數(shù)據(jù)里來源于CRIC房地產(chǎn)置信息系級統(tǒng)存量對綿比分析項(xiàng)目塘沽漢沽大港開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)存量（萬㎡)81.7324.3640.6939.251862010年1-7月已售面積（萬㎡)41.6116.5213.7915.4587.37去化速度（萬㎡/月)5.942.361.972.2112.48去化周期（月）1410211815中新生態(tài)墨城的出現(xiàn)散將有效彌舊補(bǔ)普通住搖宅市場有囑效供應(yīng)不驢足的情況便。塘沽區(qū)存稿量最高約鞏有81.浸73萬平米護(hù)，但去送化速也漆最快，侍市場需備求旺盛劈燕；漢沽區(qū)市追場是存量年少，且銷崗售速度快歸，市場空考白期最早牧出現(xiàn)。開發(fā)區(qū)現(xiàn)斤有存量以膜高價(jià)值產(chǎn)杜品為主，厚現(xiàn)有存量疏對生態(tài)城虜建設(shè)具有旋很強(qiáng)的客申群擠出和可價(jià)值引導(dǎo)傲作用。數(shù)據(jù)來飯?jiān)矗篊RI續(xù)C房地產(chǎn)集信息系評統(tǒng)重點(diǎn)區(qū)域炭分析說明中新生態(tài)湖城位于塘喬沽區(qū)、開例發(fā)區(qū)、漢頃沽區(qū)的中府心位置，辱三區(qū)房地啦產(chǎn)市場走劉勢將直接父影響中新溜生態(tài)未來捎市場發(fā)展旋方向。天津市區(qū)漢沽區(qū)開發(fā)區(qū)塘沽區(qū)中新生態(tài)掘城三區(qū)近期址市場對比課分析開發(fā)區(qū)軌核心價(jià)甜值地位隊(duì)凸顯，產(chǎn)塘沽區(qū)已成交量餓仍是最助高！開發(fā)區(qū)市矩場價(jià)格始東終排在第皇一位，重滅要價(jià)值地抓位不容動(dòng)膜搖，2010年7月市場均月價(jià)達(dá)到了1784叼4元/平米；塘沽區(qū)稀市場成臥交量最仆高，即歲使在調(diào)津控政策單的影響隙下，仍玩是三區(qū)蓬中銷售息量最大乘的市場繁；漢沽區(qū)馬市場銷梅售價(jià)格驗(yàn)保持平傳穩(wěn)，市捷場供應(yīng)束量短缺蠟，一定灶程度上鍵限制了允該市場延的成長據(jù)性。1784故4元/平米1057鬧5元/平米6297元/平米數(shù)據(jù)來缺源：CRI恐C房地產(chǎn)信燃息系統(tǒng)三區(qū)成鋼交結(jié)構(gòu)或分析塘沽區(qū)熊：高層墻產(chǎn)品主趟導(dǎo)市場開發(fā)區(qū)脅：低密夾度產(chǎn)品坑最為稀毒缺漢沽區(qū)：挖小高層為醒市場主流塘沽區(qū)的、開發(fā)室區(qū)市場鵲主流產(chǎn)乎品以高駐密度產(chǎn)究品為主套，中新亡生態(tài)城弟將成為奧兩大市懷場的中親低密度趴的有效羽補(bǔ)充！數(shù)據(jù)期匆限：2008年-20難10年7月數(shù)據(jù)來源只于CRI評C房地產(chǎn)信點(diǎn)息系統(tǒng)三區(qū)主白力戶型棒段、面于積段市烤場分析塘沽區(qū)要以緊湊事型一室殊、兩室栽為主集鳥中在60-1紫00平米之遵間；漢沽區(qū)以殺經(jīng)濟(jì)型兩逐室為主，設(shè)集中于80-庸100平米；開發(fā)區(qū)萌以舒適階型兩室、三室僑為主，飛面積段鵲集中在100-儉160平米；三區(qū)戶艦型段比芒例對比底分析三區(qū)面積愉段比例對暴比分析數(shù)據(jù)期狀限：2010年1-7月數(shù)據(jù)來源毀于CRI首C房地產(chǎn)羞信息系品統(tǒng)中新生態(tài)城開發(fā)區(qū)塘沽區(qū)漢沽區(qū)市場特向點(diǎn)：濱海核醉心區(qū)，售配套完河善產(chǎn)品高膨檔，價(jià)倆格最高土地稀挨缺，供得應(yīng)量少改善型產(chǎn)描品，中大土戶型為主投資比雪例高，袍客群高避端機(jī)會(huì)點(diǎn)：生態(tài)城得為新規(guī)去劃區(qū)域貍，土地鴿成本較畝低，未糞來上市頑場產(chǎn)品秒具備很堪強(qiáng)的價(jià)圖格優(yōu)勢民；規(guī)劃項(xiàng)余目普遍伙容積率開在1.3-漢1.5之間，蚊利于打若造舒適忽性產(chǎn)品減；規(guī)劃理念通新，生態(tài)露宜居概念羞優(yōu)于其他行居住區(qū)域絡(luò)，配套設(shè)注施規(guī)劃齊鋪全，且水奇平高；中新兩敞國政府應(yīng)層面的撲合作項(xiàng)狼目，多懸方政策矛政策支垮持，保暈證區(qū)域江開發(fā)的禍順利推琴動(dòng)；市場特點(diǎn)悅：傳統(tǒng)住辰區(qū)、居盲住水品欄參差未來商岡業(yè)、商眼務(wù)屬性件明顯銷售價(jià)嚷格上漲私速度快中高密度味產(chǎn)品為市霸場主流以緊湊型慰產(chǎn)品為主市場特辮點(diǎn)建設(shè)水平熱較低配套相絲式對落后價(jià)格水宅平不高以小高表層產(chǎn)品葡為主以傳統(tǒng)窯經(jīng)濟(jì)型般戶型為時(shí)主通過三槽區(qū)對比遞分析我劈燕們發(fā)現(xiàn)極：對比分析導(dǎo)小結(jié)威脅點(diǎn)戶：生態(tài)城藥統(tǒng)一規(guī)否劃建設(shè)被，未來斗將有大泛量同質(zhì)套產(chǎn)品上廁市，面惕臨競爭沃激烈；現(xiàn)實(shí)區(qū)域法仍不成熟絨，配套設(shè)農(nóng)施有待完樸善.2、板塊劃更分及板波塊特征動(dòng)分析1、胡家園侵板塊2、上北板拉塊3、塘沽淋城區(qū)板疲塊4、開發(fā)區(qū)求板塊5、新港板喘塊6、響羅灣森板塊7、生態(tài)城欲板8、漢沽區(qū)夸板塊9、大港區(qū)雖板塊364895721濱海新區(qū)尚主力板塊赴劃分項(xiàng)目名稱總建筑面積(萬㎡)容積率規(guī)劃產(chǎn)品主力戶型園林檔次裝修情況銷售報(bào)價(jià)(元/㎡)開發(fā)商貽成豪庭542///毛坯;

貽成實(shí)業(yè)融科貽錦臺(tái)242小高、高層兩房：90-100

三房：127-157中檔毛坯;12,000貽成融科置業(yè)首創(chuàng)國際城551.8洋房、小高、高層兩房；80-90中檔毛坯;11,000首創(chuàng)置業(yè)盛星東海岸182高層兩房：84-90

三房：88-96中檔毛坯;12,000盛星房地產(chǎn)萬通上北新新家園371.49洋房、小高、高層兩房：87-136中高檔毛坯;13,000萬通地產(chǎn)板塊內(nèi)買產(chǎn)品較功為豐富餃，容積飛率偏高室，高層命為市場叮主流產(chǎn)食品。洋房、小反高產(chǎn)品稀唉缺，且售廊價(jià)較高。園林檔次公偏向中檔浩，園林景尿觀設(shè)計(jì)并際有得到開輛發(fā)商足夠刷的重視，園林景觀惱比較中庸鳴；板塊內(nèi)駝目前產(chǎn)序品基本茅以80-謝100平米兩室惹為主，售打價(jià)在1100亮0-13裝000元/平米；板塊內(nèi)昏項(xiàng)目全乒部以毛姨坯交房錘，精裝修產(chǎn)驅(qū)品存在市貝場空缺；板塊內(nèi)敘以項(xiàng)目陳容積率葉在1.5-青2之間，規(guī)韻劃產(chǎn)品有浮洋房、小勞高、高層計(jì)，主要主藏力戶型集濫中80-1才00平米，桐與生態(tài)亂城項(xiàng)目壁十分相活似，具澤有很強(qiáng)所競爭力虎！濱海新區(qū)窄各板塊特趟征分析上北生直態(tài)板塊數(shù)據(jù)來源躍于CRI翠C房地產(chǎn)信徒息系統(tǒng)項(xiàng)目名稱總建筑面積(萬㎡)容積率規(guī)劃產(chǎn)品主力戶型園林檔次裝修情況銷售報(bào)價(jià)(元/㎡)開發(fā)商城市名居0.983.5高層兩房：54-106低檔毛坯;11,000鉅康港灣置業(yè)弘澤城482.5多層、小高、高層兩房：90-95中檔毛坯;13,000弘澤建設(shè)隆盛花園二期142.5高層兩房：67-110低檔毛坯;13,000隆翔投資四季風(fēng)情18.32.5高層兩房：80-100中檔毛坯;12,000彩虹集團(tuán)濱海新顆區(qū)各板房誠塊特征裝分析塘沽城絡(luò)區(qū)板塊板塊內(nèi)產(chǎn)智品容積率萬較高，供捏應(yīng)量有限隆，且產(chǎn)品餡單一，基本以羽高層產(chǎn)灰品為主蛙；項(xiàng)目均處鑼于塘沽核呢心地段位厭置，提高丹可售產(chǎn)品文數(shù)量成為邁開發(fā)重點(diǎn)次，園林景末觀并不小突出。在售產(chǎn)品套中，基本排以毛坯房河為主，精脫裝房跟多織被投資性真公寓產(chǎn)品宴所采用。數(shù)據(jù)來慘源于CRIC房地產(chǎn)元信息系疫統(tǒng)板塊內(nèi)以結(jié)項(xiàng)目容積喬率在2.5-奮3.5之間，浮主要以低高層為炎主，主融力戶型伐段集中很與90-1軟10平米，溉密度大橫、園林盞景觀缺牧失成為漸該板塊緩最大的倘弱項(xiàng)！開發(fā)區(qū)板促塊濱海新粱區(qū)各板諒塊特征戀分析數(shù)據(jù)來源愚于CRI凳C房地產(chǎn)蔥信息系饞統(tǒng)板塊內(nèi)枝項(xiàng)目容巧積率在2-3之間，以味高層產(chǎn)品艙為主，主獄力戶型面精積為140-丑160平米，精梯裝修將成場為主流，友園林景觀撓投入不足斷！生態(tài)城簽板塊中低密度屢產(chǎn)品集中慎，生態(tài)環(huán)滅保理念，扯市場供應(yīng)漂量巨大。中新生態(tài)膛城是政府泳層面推動(dòng)老建設(shè)的新攀城，將在摔規(guī)劃理念灑、配套設(shè)伶施，政策掙支持，建污設(shè)水平方暈面具有很現(xiàn)強(qiáng)的優(yōu)勢貿(mào)。生態(tài)城宰內(nèi)開發(fā)砌商眾多告，且規(guī)講劃產(chǎn)品昆相似，頸在一定法程度上翼面臨同瓣質(zhì)競爭杠的威脅綿。生態(tài)城作絮為新建區(qū)柿域，與老洪城區(qū)相比寬，建設(shè)配棗套短期內(nèi)塞很難完善授，也將成落為區(qū)域開特發(fā)的硬傷拖。濱海新區(qū)匹各板塊特灰征分析三井項(xiàng)偷目萬通生態(tài)食新新家園世貿(mào)濕叨地公園季景華庭濱海家園瑞海天侍城遠(yuǎn)雄項(xiàng)咸目嘉銘紅團(tuán)樹灣萬科項(xiàng)原目生態(tài)公屋濱海新湯區(qū)各板封塊特征該分析生態(tài)城板炸塊目前已賴經(jīng)亮相眾項(xiàng)目中吩以小高鞋、高層廟為主，索主力面雄積在90-慎120平米，避預(yù)計(jì)201封0年下半年霜上市銷售半。數(shù)據(jù)來害源于CRIC房地產(chǎn)賢信息系懸統(tǒng)各板塊對房誠比總結(jié)供應(yīng)量交通條件生活配套教育資源產(chǎn)品相似度生態(tài)環(huán)境與生態(tài)城競爭度胡家園★★★★★★★★★★★★★★★★★★★較強(qiáng)上北生態(tài)區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★較強(qiáng)開發(fā)區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★一般塘沽區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★較弱生態(tài)城強(qiáng)弱度★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★生態(tài)城板簽塊與胡家園、游上北生態(tài)鴉區(qū)競爭度毯最強(qiáng)，其態(tài)最大優(yōu)勢素是生態(tài)環(huán)僵境！開發(fā)區(qū)板設(shè)塊其價(jià)值撒性明顯高經(jīng)于生態(tài)城礎(chǔ)，競爭壓澆力較弱，掌可與其構(gòu)故成互補(bǔ)型蘆競爭關(guān)系代！可將胡騰家園、乓上北生息態(tài)區(qū)內(nèi)版的同類值產(chǎn)品作之為直接云競品進(jìn)槳行分析初；開發(fā)區(qū)內(nèi)算重點(diǎn)項(xiàng)目幅列為間接井競爭產(chǎn)品臺(tái)進(jìn)行分析污。3、競爭深圈層分素析直接競垮爭圈層斥劃分在區(qū)域?qū)儆扌陨峡矗凵鷳B(tài)城為餡濱海新區(qū)肯核心區(qū)邊沉緣區(qū)域，譯因此，將參具有同一臥屬性的胡巧家園、上浴北生態(tài)區(qū)冰板塊內(nèi)典答型項(xiàng)目劃第為本案直吊接競爭榮項(xiàng)目。濱海核易心區(qū)居住價(jià)眠值外溢障線本案遠(yuǎn)洋城貽城豪惑庭盛星東怪海岸融科貽錦尤臺(tái)萬通上北首創(chuàng)國際送城項(xiàng)目名稱總建筑面積(萬㎡)銷售面積(萬㎡)存量(萬㎡)銷售周期（月）月去化速度去化周期（月）貽成豪庭54/54//66個(gè)月融科貽錦臺(tái)240.772310.8首創(chuàng)國際城551639180.9盛星東海岸17.8171340.5上北新新家園37297550.6遠(yuǎn)洋城176.528149201.4合計(jì)

90274

4.2直接競爭字圈層存量植及去化周王期分析直接競販爭圈層測中，目侄前存量父約為274萬平米；盆以目前銷銳售速度計(jì)績算，需要5.5年銷售因完畢！數(shù)據(jù)來源津于CRIC房地產(chǎn)嗚信息系匠統(tǒng)競品量價(jià)等走勢分析直接競品洽項(xiàng)目對價(jià)卸格因素十濃分敏感，生成交量的典高峰期均初在低價(jià)格姐下實(shí)現(xiàn)；整年市場貴最高價(jià)1149首1元/平米，筑最低價(jià)期為702召7元/平米。數(shù)據(jù)來源惹于CRIC房地產(chǎn)擦信息系藍(lán)統(tǒng)面積段戶毅型段交叉扛分析

一室占比兩室占比三室占比四室占比合計(jì)（%）面積段60以下60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-140140-160160-180180以上貽成豪庭

萬通上北新新家園

0.30

25.417.4613.9446.346.55

100遠(yuǎn)洋城0.22

11.4917.7716.4613.0335.764.930.35

100首創(chuàng)國際城

0.44

30.9630.542.39

23.867.434.37

100盛星東海岸

15

50.6033.38

1.01

100融科貽錦臺(tái)

71.41

5.8315.427.34

100合計(jì)0.91.6517.5927.188.788.1829.85.491.2410090-草100平米、120矩-14意0平米戶她型供銷殃兩旺，漁本項(xiàng)目叫可爭取棕的主流釀客群。數(shù)據(jù)來誦源于CRIC房地產(chǎn)唐信息系照統(tǒng)兩室90-淹100平米為市刷場主力，鞠占總量的27.蜂18%三室120-財(cái)140平米為市扣場主力，響占總量的29.8刻%萬通上北夫新新遠(yuǎn)洋城首創(chuàng)國樓際城盛星東海持岸主力總賽價(jià)段80萬100萬120萬140萬160萬180萬200萬主力總價(jià)趨段220萬融科貽錦嘩臺(tái)100象-14劃0萬為市且場需求志主力總響價(jià)，本際案爭搶梳此部分蒙客群外睛，80-1擠00萬元和140萬元以上料存在市場銷空隙，可股考慮成為充本案小戶細(xì)型和大戶謎型選擇空芽間！80-犯100萬元及140萬以上個(gè)的總價(jià)歐區(qū)間，窯存在市銹場空隙忍，同時(shí)典符合本從案質(zhì)素執(zhí)，為本去案的進(jìn)江入空間咬。總價(jià)段海對比分排析數(shù)據(jù)期旦限：2010年1-7月數(shù)據(jù)來鮮源于CRI膽C房地產(chǎn)墻信息系編統(tǒng)開發(fā)區(qū)板惑塊內(nèi)項(xiàng)目羅處于濱海居核心區(qū)內(nèi)鼻，均定位抖于高端，因售價(jià)較高約，與本案挑主要構(gòu)成飲間接競爭馬關(guān)系。間接競爭析圈層劃分萬通華府津?yàn)I濱海國際金域藍(lán)灣本案萬通新城天保金海岸萬科海港城公園六號形成間接競爭壓力濱海高端住區(qū)濱海核心唱區(qū)未來1-2年上市產(chǎn)江品體量較油大，且具楚備極強(qiáng)的討地理位置沿優(yōu)勢；區(qū)域內(nèi)豆配套設(shè)掛施齊全曠，且成蟻熟完善貿(mào)，對于蘇看中居接住便捷扛度的客肉群具有曉很強(qiáng)的落吸引力兄；未來上市聞的新項(xiàng)目停以精裝修燦成品房為況主，使本運(yùn)案優(yōu)勢被恰弱化。間接競爭神圈層存量吃及去化周博期分析項(xiàng)目名稱總建筑面積

(萬㎡)銷售面積(萬㎡)存量(萬㎡)去化速度（萬㎡/月）版塊去化周期（月）萬科海港城10/10/35個(gè)月萬科金域藍(lán)灣282440.59萬通華府11660.21新城峰上454231.06津?yàn)I濱海國際196130.26公園六號10640.58天保金海岸188671211.86合計(jì)

1511604.57間接競偏爭項(xiàng)目敢存量約芳有160萬平米作，主要鼓來源于昂天保金宋海岸；以目前速逆度計(jì)算，風(fēng)現(xiàn)有存量兵需要3年左右究銷售完怖畢；數(shù)據(jù)來智源于CRI瓶C房地產(chǎn)腫信息系焦統(tǒng)競爭量繼價(jià)走勢銷分析間接競品昆項(xiàng)目對價(jià)割格敏感度翠較低，主頸要依托于千其核心的敏地段價(jià)值火；盡管近墻期成交惕量下滑沈明顯，嚼但成交偷價(jià)格保怖持上升酸的趨勢膜；7月份銷售彎均價(jià)達(dá)到180孟59元/平米。數(shù)據(jù)來溝源于CRI申C房地產(chǎn)信暖息系統(tǒng)

一室兩室三室四室合計(jì)（%）

面積段60以下60-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220以上萬通華府

14.515.74.2

1.763.9100津?yàn)I濱海國際

55.644.4

100天保金海岸

18.415.130.125.13.82.32.20.42.7100萬通新城國際0.64.90.719.16.06.027.40.7331.5100萬科金域藍(lán)灣

2.2

97.8

100公園六號

10.664.410.314.7

100合計(jì)

0.17.9

8.1

29.2

14.2

17.8

6.71.5

1.4

13100

舒適型來中大戶壘型為供著需主力美，100具-12或0平米兩倦室和140-叢160平米三溉室。壺高端客禍群為本激案可重藥點(diǎn)關(guān)注彩爭搶的輝目標(biāo)。面積段鴨戶型段悶交叉分致析數(shù)據(jù)來源羞于CRIC房地產(chǎn)濟(jì)信息系拼統(tǒng)兩室100-裁120平米為肚市場主主力，占鈔總量的29.相2%三室140-偏160平米為市勝場主力，州占總量的17.扮8%四室220平米以上監(jiān)為市場主滋力，占總秒量的13%區(qū)域內(nèi)麻下限客細(xì)戶，即賢承受力120勵(lì)-18烏0萬可定為滔本案中高蛾端客群！總價(jià)段刷對比分蘆析數(shù)據(jù)期限申：2010年1-7月數(shù)據(jù)來源襪于CRIC房地產(chǎn)信米息系統(tǒng)120-傲180萬元作摩為區(qū)域網(wǎng)高端客學(xué)戶的下級限，本印案可通精過放大婚的戶型記面積爭說搶此部鬧分客戶以。此外，200萬以上已的高端歐客戶也道有望由半于產(chǎn)品余品質(zhì)、館區(qū)域開嘴發(fā)理念顛進(jìn)入。北塘胡家園未來供答給量378驢.02萬㎡樓面均價(jià)產(chǎn)為310壟0元/㎡上市產(chǎn)品吉主要以高軌層、小高倍層為主，桃少量別墅顏、洋房產(chǎn)毛品。預(yù)計(jì)一期雅上市時(shí)間2011笨-201抱3年未來供給價(jià)量41.4盒0萬㎡樓面價(jià)為150耕0-2兄300元/㎡上市產(chǎn)品廁以高層產(chǎn)和品為主。預(yù)計(jì)一期榜上市時(shí)間故為201更1-2鍋012年未來供梯給量469榆.79萬㎡樓面均價(jià)謀為2200元/㎡上市產(chǎn)品緊為高層產(chǎn)共品預(yù)計(jì)一期縮慧上市時(shí)間擔(dān)為201唐0-2季012年未來供給而量456.旱79萬㎡先期推出傷展示項(xiàng)目盜售價(jià)在100膽00－120蹈00元/㎡上市產(chǎn)禁品類型付為高層棍、小高單層、洋豎房產(chǎn)品預(yù)計(jì)一期召上市時(shí)間2010嘗-201怕1年塘沽、開睜發(fā)區(qū)中新生通態(tài)城數(shù)據(jù)期泥限：2010年1-7月數(shù)據(jù)來源柜：CRIC房地產(chǎn)信醒息系統(tǒng)成交競爭忽土地分布松情況項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間入住時(shí)間占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）建筑形態(tài)套數(shù)（套）備注泰達(dá)濱海家園N/AN/A7.7313.91小高層1250項(xiàng)目并沒有進(jìn)入實(shí)際的推廣階段，一部分房屋會(huì)對豐田內(nèi)部員工銷售三井&長成項(xiàng)目N/AN/A38.8336小高層、高層、低密產(chǎn)品總共：2650一期：900二期：1350三期：400項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2014年建成。遠(yuǎn)雄項(xiàng)目N/AN/A103140N/A預(yù)計(jì)13000未開工，項(xiàng)目投資130億元。預(yù)計(jì)2015年三期全部完成。阿亞拉項(xiàng)目N/AN/A9.78N/AN/A1100項(xiàng)目將于2010年年底動(dòng)工興建。雙威項(xiàng)目N/AN/A41.360N/A住宅：4753未開工，項(xiàng)目從２０１１年開發(fā)，于２０１５年之前完成。天和新樂匯2010.82011.53.037.9小高層N/A酒店式公寓打算整體出租或出售，為9層建筑。三星項(xiàng)目N/AN/A68N/AN/AN/AN/A目前生軋態(tài)城已沃經(jīng)對外識展示的踩項(xiàng)目產(chǎn)橫品均為那高層、炭小高層鼻，后期段上市產(chǎn)儲(chǔ)品也以譽(yù)此類產(chǎn)裕品居多屠，且上聚市時(shí)間腎相近，駛體量較錫大。對凝項(xiàng)目夠限成較大旨威脅。照因此如何突自出自身樣優(yōu)勢，僻在大規(guī)王模同質(zhì)憤化產(chǎn)品設(shè)中以差兆異化勝摔出是本綁項(xiàng)目的固關(guān)鍵。數(shù)據(jù)期限裙：2010年1-7月數(shù)據(jù)來源擦：CRI辮C房地產(chǎn)信逼息系統(tǒng)生態(tài)城未貨來潛在供閉給分析未來濱海吩新區(qū)整體宏市場潛在倚供應(yīng)量較屈大，約有1346萬㎡，寨大部分舌地塊容平積率均胃在1.4－2.5之間，多為高扭層和小瞧高層，凝僅有個(gè)任別項(xiàng)目突為低密辜產(chǎn)品，潛在產(chǎn)萬品同質(zhì)間化高，饑未來區(qū)悟域間競刷爭激烈藍(lán)。綜合考慮堤地塊的成懇交時(shí)間，戚容積率及盛樓面地價(jià)奴，推斷其悅?cè)胧袝r(shí)哲間在10年下旬至11年居多，部分曲項(xiàng)目時(shí)旋間與本休項(xiàng)目重堆疊，對本項(xiàng)種目銷售度有一定捷影響。根據(jù)目塑前了解帝到的狀穿況及項(xiàng)絡(luò)目開工星狀況，燦預(yù)計(jì)未鹽來一到腸兩年，遍生態(tài)城蝕區(qū)域內(nèi)去將有近愛百萬的勒供應(yīng)量截，同時(shí)摧受容積胡率、土復(fù)地性質(zhì)桑等條件隊(duì)約束，挖目前區(qū)貧域內(nèi)產(chǎn)濾品基本桿上為精板裝高層貨、小高喘層產(chǎn)品揭，產(chǎn)品挽同質(zhì)化作嚴(yán)重，仰因此在多項(xiàng)目上憶市時(shí)將面臨較光強(qiáng)競爭壓異力，因此要制翁定細(xì)分化腔的產(chǎn)品定朝位策略以陰面對競爭州。土地市圣場小結(jié)4、可借鑒代勇表項(xiàng)目分嗓析可借鑒爐項(xiàng)目分德析——萬通華府開發(fā)商天津萬通時(shí)尚置業(yè)有限責(zé)任公司建筑形式26-29層高層建筑面積11.4萬平米容積率1.8綠化率65%主力戶型面積二房120-170平米，31%；三房220-350平米，49%；頂躍800平米總戶數(shù)一期：155戶二期：239戶車位比1：1裝修標(biāo)準(zhǔn)全裝修3000元/㎡價(jià)格(元/m2)21000物業(yè)費(fèi)(元/平米/月）4.6推貨節(jié)奏二期在售項(xiàng)目簡評區(qū)域內(nèi)的豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目產(chǎn)品分析2室2廳2衛(wèi)159㎡3室2廳4衛(wèi)213.演7㎡2典型項(xiàng)燦目分析——萬通華扣府1主要功能區(qū)159㎡戶型213.7㎡戶型進(jìn)深11m11.8m客廳28.8㎡，開間4m28.7㎡，開間4.7m主臥+主衛(wèi)26㎡，開間5m26.78㎡，開間5.9m客臥+次衛(wèi)22.5㎡，開間2.8m23.35㎡，開間3.7m次臥

——13㎡，開間3.5m廚房+餐廳28.5㎡，開間2.8m29.5㎡，開間5m典型項(xiàng)目子分析——萬通華府現(xiàn)代園市林風(fēng)格局，綠化拆率達(dá)到65%7.2米雙層通戲高私家電瞧梯廳客廳衛(wèi)生間3000元/㎡豪華精傾裝修萬通華府犬豪華裝修普與高端配幅置現(xiàn)代豪華約外立面風(fēng)查格典型項(xiàng)沃目分析——萬科金域券藍(lán)灣開發(fā)商天津萬泰時(shí)尚置業(yè)有限責(zé)任公司建筑形式33層高層建筑面積28.3萬平米容積率4.7綠化率35%主力戶型面積三房135-153平米二房95-120平米總戶數(shù)一期：1254戶二期：792戶車位比1：1裝修標(biāo)準(zhǔn)全裝修1500元/㎡價(jià)格(元/m2)16000物業(yè)費(fèi)(元/平米/月）2推貨節(jié)奏尾盤在售項(xiàng)目簡評萬科品牌，成熟產(chǎn)品，穩(wěn)定的客群，區(qū)域內(nèi)的高檔項(xiàng)目產(chǎn)品分析2室2廳1衛(wèi)116㎡3室2廳2衛(wèi)142㎡2入戶花園可進(jìn)行野空間改泡造典型項(xiàng)字目分析——萬科金輔域藍(lán)灣主要功能區(qū)116㎡戶型142㎡戶型總進(jìn)深14.3m16m客廳17.2㎡，開間4.1m21.5㎡，開間4.3m主臥15.2㎡，開間3.8m17.2㎡，開間3.9m主衛(wèi)5.7㎡，開間1.9m8㎡，開間2m客臥11.2㎡，開間3.2m12.4㎡，開間3.1m次衛(wèi)

——6㎡，開間2m書房

——9㎡，開間3m廚房6.5㎡，開間2.4m5.6㎡，開間1.6m餐廳9.2㎡，開間2.8m16.4㎡，開間3.9m1典型項(xiàng)目淹分析——萬科金域萄藍(lán)灣U6精裝風(fēng)格——U1趣味玄關(guān)排系統(tǒng)、U2廚房空間蓄系統(tǒng)、U3衛(wèi)浴空間褲系統(tǒng)、U4收納空間何系統(tǒng)、U5家政空間滾系統(tǒng)、U6家居智能始化系統(tǒng)，6大創(chuàng)新蹦體系，嗎人性化蓮設(shè)計(jì)，斗注重細(xì)壤節(jié)，營事造出生祝活品味鉗。典型項(xiàng)鎮(zhèn)目分析——萬通上北輛新新家園開發(fā)商天津富銘置業(yè)有限公司建筑形式5層洋房，9，16，18層小高，29層高層建筑面積36.5萬平米容積率1.49綠化率40%主力戶型面積兩房87-136平米，71%總戶數(shù)一期：725戶二期：1367戶三期：1062戶車位比1：1裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯價(jià)格(元/m2)12000物業(yè)費(fèi)1.8推貨節(jié)奏一期：售罄；二期：64%；三期：77%項(xiàng)目簡評塘沽上北生態(tài)區(qū)代表項(xiàng)目產(chǎn)品分考析2室2廳1衛(wèi)91.8險(xiǎn)㎡3室2廳2衛(wèi)143蜘㎡2典型項(xiàng)撞目分析——萬通上閃北新新謎家園主要功能區(qū)91.8㎡戶型143㎡戶型總進(jìn)深7m11.6m客廳15.6㎡，開間3.9m25.1㎡，開間4.2m主臥23㎡，開間3.6m15.8㎡，開間3.6m主衛(wèi)10㎡，開間3m4.8㎡，開間2.1m客臥10.5㎡，開間3m13.5㎡，開間3.2m次衛(wèi)

4㎡，開間2m書房

11.1㎡，開間3m廚房6㎡，開間2.4m10.2㎡，開間2.4m餐廳14.6㎡，開間3m12.6㎡，開間1.8m1典型項(xiàng)目結(jié)分析——萬通上北扣新新家園小院露臺(tái)建筑石材外立面小區(qū)綠化入戶樓梯外立面與蓬景觀特色5、濱海新貧區(qū)現(xiàn)客群云分析本部分?jǐn)?shù)肌據(jù)說明：奧本部分昆數(shù)據(jù)主要孤利用定性遠(yuǎn)的研究方探法來推斷谷得出。基巧本包括目委前塘沽區(qū)研和開發(fā)區(qū)源代表項(xiàng)目內(nèi)。

數(shù)頸據(jù)獲得主限要利用對惡銷售經(jīng)理防和典型客翁戶進(jìn)行深夸度訪談獲幻玉得。同時(shí)漏根據(jù)易居慚在塘沽地昨區(qū)有代理暖部分項(xiàng)目鳥的資源，區(qū)取得整體掃項(xiàng)目客群則情況。并釋結(jié)合以往面對塘沽區(qū)崗的客群調(diào)叉研研究結(jié)寫果，綜合敵得出客戶煌需求情況武。天津開發(fā)區(qū)、火保稅區(qū)塘沽、漢獅沽、大港市區(qū)及葡郊區(qū)外地北京山西河北及語其它省鑄份外籍歐美韓、臺(tái)濱海新區(qū)躍購房人群技來源范圍訊研究數(shù)據(jù)來源術(shù)：銷售經(jīng)恢理深度訪董談濱海新區(qū)之客戶區(qū)域舌分布靜態(tài)反預(yù)測：主力客群輔助客群（第一層級）輔助客群（第二層級）塘沽區(qū)域開發(fā)區(qū)市區(qū)區(qū)域臨近省份外籍其他40.0%30.0%11.0%10.0%4.0%5.0%客戶區(qū)西域劃分道研究數(shù)據(jù)來監(jiān)源：銷自售經(jīng)理花深度訪脂談亂項(xiàng)目客涼戶資料輪庫濱海新怨區(qū)客戶東職業(yè)分潤布靜態(tài)北預(yù)測：主力客群輔助客群私營業(yè)主企業(yè)高層管理企業(yè)中層公務(wù)員其他30.0%27.0%20.0%21.0%2.0%客戶職業(yè)喚劃分研究數(shù)據(jù)來泊源：銷燈售經(jīng)理躬深度訪嬸談恢項(xiàng)目客賤戶資料憂庫濱海新區(qū)箏客戶家庭擇結(jié)構(gòu)分布毛靜態(tài)預(yù)測厚：主力客群輔助客群（第一層級）輔助客群（第二層級）三口之家兩口之家四口之家單身三代同堂其他45.0%25.0%11.0%10.0%4.0%5.0%客戶家庭伴結(jié)構(gòu)劃分脂研究數(shù)據(jù)來源版：銷售經(jīng)影理深度訪夾談項(xiàng)塑目客戶資肢料庫企業(yè)高芽管企業(yè)中層公務(wù)員120偷-15尼0三居；100錘-12油0㎡二居私營業(yè)主150案-18郊0㎡四居及瞞以上客群與直戶型擬朵合性細(xì)揚(yáng)分研究起居室/主臥舒適糾尺度職業(yè)戶型功能空間擁要素140-據(jù)160危㎡四居；120槐-15肉0三居舒適尺杠度、均聯(lián)衡空間謝、120-蓄150三居；100-困120福㎡二居功能均衡孫、景觀陽敞臺(tái)120-初150三居；100-黑120喉㎡二居緊湊經(jīng)迎濟(jì)、附池贈(zèng)空間陽臺(tái)、久雙衛(wèi)、博儲(chǔ)藏衣泰帽間舒適書房搏、陽臺(tái)緊湊經(jīng)去濟(jì)、附鑒贈(zèng)空間舒適書軋房、陽龍臺(tái)100-煉120二室，80-術(shù)90㎡二居100-促120二室，80-9封0㎡二居數(shù)據(jù)來靜源：銷玩售經(jīng)理差深度訪著談閱項(xiàng)目典會(huì)型客戶獻(xiàn)訪談二人世界三口之家階段型發(fā)展型普通三般口三代同嚇堂四口之壯家五口之家舒適三口70-8烈0㎡一居；80-9紅0㎡緊湊二載居100衰-12捏0㎡舒適二居100-嗎120二室，80-缸90㎡二居120-素150三居單身貴族單人天地初入社晚會(huì)70-件80㎡一居80-惰90㎡二居140裝-16梅0㎡四居；120年-15臟0三居140敲-16躁0㎡四居及潑以上客群與戶脅型擬合性分細(xì)分研究緊湊經(jīng)濟(jì)規(guī)、附贈(zèng)空錘間尺度舒適葵、衣帽間彩、陽臺(tái)附贈(zèng)空施間、兒指童房書房、妨雙衛(wèi)、循儲(chǔ)藏衣政帽間、主臥尺度輸、附贈(zèng)空搖間尺度舒哨適、景筑觀陽臺(tái)功能均衡予、陽臺(tái)、鏡儲(chǔ)藏老人房禮、專用推衛(wèi)生間帖、景觀郵陽臺(tái)、咽無障礙氧設(shè)計(jì)家庭結(jié)堵構(gòu)戶型功能空旬間要素空巢型80-片90㎡二居，100安-12漂0㎡二居功能均衡凍、景觀陽勇臺(tái)濱海新撞區(qū)客群欲和市區(qū)慨等其他鍵地區(qū)客省群相比帆，對產(chǎn)卷品面積嚼需求偏崗大。數(shù)據(jù)來龍?jiān)矗轰N省售經(jīng)理搭深度訪殃談慎項(xiàng)目典脆型客戶客訪談濱海新獲區(qū)客群算整體特誤點(diǎn)濱海新區(qū)凱客群需要牲產(chǎn)業(yè)人口爪導(dǎo)入支撐冊，產(chǎn)業(yè)人田群對住肆房的需墻求帶有劣過渡性述、不斷崗調(diào)整的殖行為特美點(diǎn)。投資型輸需求和呢居住型寇需求并完存，投資型需嘗求集中在膛開發(fā)區(qū)，隸而居住型菠需求多集瓶中在塘沽興區(qū)。需求結(jié)構(gòu)嗓呈現(xiàn)改善氣型自住、常投資需求招為主，因投而客群需濱求檔次比陷較豐富，僻需求角度漠較為多樣容，產(chǎn)品則礦表現(xiàn)出喘比較寬侵泛的面泥積區(qū)間起和多種津的產(chǎn)品渾形態(tài)。客群對產(chǎn)怠品功能認(rèn)蔽知較為模恭糊，在公寓類旨產(chǎn)品市場事存在“婚要房市場”限，在住房醒產(chǎn)品市場楚存在“出帥租市場”熊，并且各種索產(chǎn)品存在為一定的替切代轉(zhuǎn)換。PAR悟T3客戶需軍求分析生態(tài)城唱現(xiàn)有項(xiàng)紀(jì)目客戶德調(diào)研外籍客突戶居住雷模式簡殺析本案客凱群導(dǎo)入召模式我們的客獨(dú)戶是誰客戶對題區(qū)域、竭產(chǎn)品細(xì)事節(jié)、價(jià)侍格等關(guān)業(yè)注點(diǎn)我們的玩客戶從梢哪里來解決的問警題1、我們挨的客戶柱是誰？購房目的產(chǎn)品類銳型改善型授（養(yǎng)老昆），雞占比60%112主㎡三室137㎡三室投資占尸比30%96㎡兩室112岸㎡三室96㎡兩室婚房，添不到10%96㎡兩室外地客戶兔為子女在輔津上學(xué)為童藍(lán)印需求區(qū)域內(nèi)忙競品客板群----嘉銘紅鉆樹灣需求需求需求需求塘沽、年開發(fā)區(qū)歌、漢沽仁中高端吉人群市區(qū)內(nèi)聯(lián)認(rèn)可該倘區(qū)域人鄉(xiāng)豐群周邊城市存投資客塘沽、嗽開發(fā)區(qū)滑、漢沽療占比80%市區(qū)和外穩(wěn)地客群占血比20%客戶演變基本一恒致原始客群慚定位：項(xiàng)目目雙前積累會(huì)客戶狀支況：目前積累完的客群，勇主要以來察自周邊區(qū)火域的中湖高端改姨善型人跌群為主。多為社會(huì)中產(chǎn)標(biāo)階層，收入竊穩(wěn)定殷誕實(shí)，家苗庭已擁戀有一套恢住房，攻因此對并住房的跪需求以自用改善潑兼投資為主。112㎡三室和137㎡三室的高性津價(jià)比正冠符合潛翠在人群凍的購房慎需求。由于并未伯進(jìn)行大面勇積宣傳，壓因此目前周邊城市壇投資客戶邪較少。嘉銘紅樹素灣購房目的產(chǎn)品類回型自住兼進(jìn)投資，占到70％86-液93㎡二室需求需求純自住客叉戶比例很靠少，主要養(yǎng)是購買婚千房約占到10%需求70㎡一室純投資雜客主要傅以世茂械品牌追棗隨者為廳主占到5％86-9突3㎡二室70㎡一室86-9刷3㎡二室100-抱140㎡三室世茂濕派地公園本地政府丹公職人員邁占到30%以上本地投資創(chuàng)客為30%本地改蹤蝶善型客始戶占到20%世茂品牌千的追隨者尾占到5%商務(wù)出差育來津的酒蠟店客人不諷到1%政府公職照人員來自北京旱、福建等貴地的世茂被品牌追隨循者塘沽、膠開發(fā)區(qū)戰(zhàn)、漢沽纏高端人士群市區(qū)內(nèi)君認(rèn)可該羨區(qū)域人韻群注：3號地塊為著團(tuán)購準(zhǔn)備客戶演免變基本一差致原始客群華定位：項(xiàng)目目難前積累偷客戶狀痰況：本項(xiàng)目目舞前積累的醬客群，主鐘要以本地的政匠府公職人欄員和周邊樹區(qū)域投資薯客為主。客戶職欲業(yè)類型以公務(wù)換員為主，收入箏穩(wěn)定殷生實(shí)，家荷庭已擁謝有一套住房，代因此對議住房的敬需求為自用改善鍋兼投資或婚純投資。目前項(xiàng)目貫尚未做過恥多對外宣偶傳，因此房誠目前項(xiàng)目鋼積累的客鴉戶來源主拜要依靠開遮發(fā)商品聯(lián)牌影響詠力和自管身資源而。世茂濕享地公園購房目磚的產(chǎn)品類揪型本地客月戶多以霧改善型艘自住兼剛投資70％兩室、秀三室需求需求少量結(jié)姨婚購房裁占比20％需求一室、兩嗽室純投資客免主要以外嚷地客戶為蛾主，約占10%（網(wǎng)上獲塌知信息）一室、希兩室、笛三室吉寶季雕景華庭市區(qū)內(nèi)誤認(rèn)可該場區(qū)域人行群周邊城罰市投資起客塘沽、開延發(fā)區(qū)、漢蠶沽高端人果群客戶演映變基本一鼻致原始客護(hù)群定位撥：項(xiàng)目目牛前積累蹦客戶狀魄況：本項(xiàng)目目英前積累的架客群主要以地緣性澡客戶為主少量外地投賭資客戶姓基本上甚從網(wǎng)上獲得項(xiàng)目葡信息漢沽區(qū)壯占據(jù)主遺要比例從網(wǎng)上看囑到信息的絞外地投資稻客（東北居撲多）吉寶季景瘋?cè)A庭購房目的產(chǎn)品類登型本地客戶嗽多以改善擔(dān)型自住兼凈投資洋房兩室、舟三室需求少量結(jié)渠婚購房需求純投資客陰主要為萬制科品牌追夫隨者一室、兩擔(dān)室、三室萬科錦廬市區(qū)內(nèi)認(rèn)漢可該區(qū)域歲人群萬科品席牌追隨遺者塘沽、租開發(fā)區(qū)宅、漢沽適高端人嗽群客戶演卻變基本一養(yǎng)致原始客端群定位合：項(xiàng)目目前儉積累客戶澤狀況：本項(xiàng)目芬目前尚婦未進(jìn)行特大面積右對外宣臭傳，因防此目前鬼積累的擋客戶來孫源主要依令靠開發(fā)損商品牌母影響力師和自身梯資源。萬科品選牌追隨焦者塘沽、均開發(fā)區(qū)侄、漢沽鬼高端人遞群萬科錦結(jié)廬目前在展曾示項(xiàng)目除吊嘉銘紅樹圈灣外，其鐮余各項(xiàng)目獎(jiǎng)尚未開始坊大面積對逃外宣傳，頑且該區(qū)域砍較為生僻逼，因此就雕目前積累拴的客群來劫看，以塘沽虛、開發(fā)擊區(qū)、漢團(tuán)沽等地吉緣性客澇群為主纏，占到80%以上。世茂、程萬科等跟大品牌近開發(fā)商插，通過自身品護(hù)牌價(jià)值勇及企業(yè)魯會(huì)員資顫源，可以婚為項(xiàng)目引進(jìn)一林部分品刃牌追隨比客群。受生態(tài)城料概念影響恥，目前來價(jià)訪客戶購房目君的多以拍改善型京居住兼纖投資為秤主，占粘到近80%；純投度資、婚矩房剛性訂需求客磨群比例博較低。在戶型選法擇上，90-六120平米主宋流戶型偵關(guān)注度貧較高。受區(qū)域泛成熟度淘、生態(tài)監(jiān)城規(guī)劃街概念等罷方面影搜響，本者區(qū)域目下前可導(dǎo)龜入客群匯為地緣性、責(zé)改善型為勸主導(dǎo)客群。小結(jié)2、客戶關(guān)籍注什么？訪談時(shí)扎間：8月6日——8月9日訪談地零點(diǎn)：選定在中洗新生態(tài)城榜各項(xiàng)目的推售樓處及餃附近高檔位消費(fèi)場所被訪談人沙員選擇：來售樓處挨咨詢客戶渠、已簽訂廁意向書客添戶、高檔緒消費(fèi)場所被消費(fèi)人員訪問客詞戶：20人訪談基奮本情況姓名：李涼先生職業(yè)：抹企業(yè)高池管居住現(xiàn)狀攪：開發(fā)區(qū)爐三室客戶特災(zāi)征：擁問有多次院置業(yè)經(jīng)拳驗(yàn)，經(jīng)湖濟(jì)實(shí)力栽較強(qiáng)姓名：趙會(huì)先生職業(yè)：危私企業(yè)遭主居住現(xiàn)狀暑：塘沽區(qū)希三室客戶特將征：擁允有一定場經(jīng)濟(jì)實(shí)像力客戶語面錄：”…對世茂的帥項(xiàng)目比較勁感興趣，趴開發(fā)商品叫牌力強(qiáng)開柜發(fā)水平高幣，有較高射的升值潛忌力，不過禽在這個(gè)區(qū)券域購房當(dāng)抄然希望購我買洋房或劫者別墅，還是要看默完樣板間雁以后再?zèng)Q強(qiáng)定，目前疲還在猶豫…“客戶語錄辛：”…生態(tài)城斯啊，那窄邊我知沃道，但是好駱像那邊岸現(xiàn)在什咱么也沒豬有啊，看聽說那隔邊的什肅么生態(tài)轎概念還假不錯(cuò)，拾有沒有爽學(xué)校啊邀，可不僵可以落恢戶…現(xiàn)在什么倒價(jià)格啊，中差不多的濃話可以考膽慮…“姓名：張厘先生職業(yè)：公騎務(wù)員居住現(xiàn)三狀：塘搜沽區(qū)兩捷室客戶語錄和：”…項(xiàng)目原來濟(jì)是海邊養(yǎng)娘殖圍場，鉆現(xiàn)在屬于國家宿重點(diǎn)扶持渠開發(fā)建設(shè)斃的區(qū)域，這未來應(yīng)該旱會(huì)發(fā)展會(huì)呢很快，而質(zhì)且生態(tài)城課的概念不盡錯(cuò)，只是母目前配套樣設(shè)施什么寺都沒有，省還是覺得袖比較適合冒養(yǎng)老…看下未濟(jì)來房價(jià)健的走勢餃，在接孝受范圍佩內(nèi)可以魂考慮…“區(qū)域認(rèn)吼知度較蔬高、認(rèn)孔可概念型、養(yǎng)老超為代表當(dāng)改善型壓需求、魂偏好中講低密度察產(chǎn)品受訪客訓(xùn)戶分析1——區(qū)域周邊泛客群101101張先生35歲餡（公秘務(wù)員）張先生題塘沽區(qū)炸本地人因，事業(yè)帆單位工邪作，夫蠶人也是堂同區(qū)域銷的人，驚現(xiàn)居住局在河北儉路附近跡。夫妻倆有規(guī)個(gè)女兒6歲了，而在上小淡學(xué)。張先生夫艱妻從小生撐活在這個(gè)灣區(qū)域，父語母、大部蜜分親戚朋歷友也都居鉗住于此，尊因此再次述