海濱新城物業管理方案慣海濱新城項話目智物業管理方癥案市海濱新城位敏于廈門市繁咐華的鷺江道喊和禾祥西路贏交匯處，是笑廈門華僑城疲房地產開發梅斥仁巨資精心打龜造的21世騰紀新生代大緩規模豪華社型區。項目的等定位高檔，腔將超大規模便園林設計與顯獨特的建筑儲風格相融合坡，建成后將坑成為廈門唯繼一的新外灘中國際化濱海攤高尚園林社脂區。項目齊規劃用地約印27000劇平方米，總掀建筑面積約項22萬平方撤米，其中1辛-2層的裙竿樓將建成長遣達700多窯米的濱海休師閑購物廣場恭。一期工程炕已于200廟2年2月破灣土動工，預陣計2003娃年底可交付伙使用?？聪碛胁叭敝袊谝还苊罴揖I”剪美譽之稱的繪深圳市中海閑物業管理有接限公司憑借譽其在物業管衫理領域十多織年的豐富管遮理經驗、先劃進的管理模岔式、一流的命管理人才，討有決心、有計信心成功承介接海濱新城淹項目的物業疊管理顧問工久作，將IS喚O9000區質量管理體責系、ISO其14001謊環境管理體嫌系和酒店式嗽物業管理的子全新理念全霧程導入到以范上兩個項目炭的物業管理揉工作中，全辜心全力為即老將入住的每步一位業主展厭現一個安全勿、清潔、優號美、舒適、旗方便的美好講家園，讓每厭一位業主親屆身體會到中帽海物業高品呀質的服務。閑深圳市中海托物業管理有街限公司針對揉以上兩個項疑目的實際情煮況特制定本篇物業管理顧荒問服務方案暗，以下將就融所提供的物液業管理顧問忍服務方式作壇以系統的闡近述。藍第一部分支翻顧問方式概牛述及顧問期許限確定涼顧問方式概填述：藏為保證海濱昆新城項目有愿一個高起點馳的物業管理鞋水平及服務討質量，發展豆商廈門華僑部城房地產開辜發飾和廈門禹洲伐房地產開發刷擬緞聘請深圳市榴中海物業管惕理療為本物業物揭管工作的顧晨問商（以下刮簡稱露“艷顧問商央”旁），指導發鬼展商下屬的傷物業管理公冰司（以下稱牌“逃管理商百”綱）負責海濱旋新城的物管洞工作的具體競實施運作；疤以便利用中溫海物業在人話力資源、經久驗、管理經素驗、技術、亡模式、制度壟以及規范化疲的服務體系取等諸多方面膛的優勢提供蔽高品質的物鳳業管理顧問窗服務。爐雙方合作關唯系一旦確定咐，顧問商將篇會把海濱新處城和的物管溝工作列入中惡海物業相應瞎的策劃、考芹核、檢查、崖評比序列中腸，由公司組看建顧問團及煉委派駐場顧態問，根據海侄濱新城和的孝具體情況，懇負責跟蹤其歌對外租售、調竣工驗收、猛投入使用以晶及日后的物紗業管理工作邀，指導管理疲商制訂全套款管理方案、鑼程序文件、腸管理制度、既服務質量標堵準等，并督面促其有效運內行，按照雙虎方約定的顧觸問服務內容推為管理商提層供全方位、悔全過程、專離業化的顧問蚊管理服務。備為保證管理襖目標的實現根及更有力地惡推行中海物陪業管理模式秤，顧問商將胸于項目現場扭派駐兩名物綠業管理資深星人仕分別擔汽任駐場經理午和安保顧問肚，作為管理奔商管理的實唱體謹“希核心應”喉，以海濱新森城項目為重壁點的同時兼糊顧跟進項目鴿的進展，并醫輔之以公司拉顧問團以及叮公司各專業單部門、專業舌公司的技術瞞支持，結合弟海濱新城和肅物管工作的疑實際需要定功期赴現場進控行考察指導宅，根據項目瀉現場發現的唐問題及時針機對性地提出致整改建議與遣整改措施。源在公司顧問考團與駐場顧氧問二者的共淋同努力下，貪將為管理商罩日后的物業凈管理工作打腫下良好的基叨礎。旅顧問商提供巨顧問管理服宜務的目的在屢于為管理商襲培養一支高鹿水準、高質禁素的管理隊規伍，同時中東海物業良好臺的品牌效應夾也會促進海剖濱新城和的習租售；在顧吊問期限內，嬌顧問商允許抹發展商就海戴濱新城和向裹外界使用薦“承中海物業顧漫問管理比”巨等文字進行晃宣傳推廣。貓◆帝顧問服務方趣式示意圖：雙向溝通定期或不定期檢查、考核、了解信息反饋方案執行情況及其它問題根據反饋信息修訂方案傳達、推行方案制定物管方案顧問團雙向溝通定期或不定期檢查、考核、了解信息反饋方案執行情況及其它問題根據反饋信息修訂方案傳達、推行方案制定物管方案顧問團顧問期限三顧問期限分關為前期介入誤、實操指導強和服務質量瑞跟蹤三個階偷段。其中前易期介入階段洲為合作雙方急簽約之日起叫至海濱新城扣一期物業入柄伙之日（即劃發展商書面咱通知業主入震住的日期）咐前兩個月（董預計十六個南月）；實操遍指導階段為刺一年，自海喜濱新城一期慣物業入伙之斧日前兩個月逝起至入伙之齊日后十個月遞；服務質量淋跟蹤階段為沾實操指導階暫段結束后三姜個月。稀<璃三尋>河偶灘駐場覆顧問和顧問肥團工作職責夕◆羞駐場閘顧問工作職缸責：根據項待目的實際情誦況，在實操厚指導階段中罰海將于項目顆現場派駐兩序名物業管理馬資深人仕分贈別擔任駐場妙經理主管全凱面工作和安逮保顧問，常撲駐物業現場割負責以下各倆類工作：斧全面考察項慣目，熟悉物階業所在地物區管法規、人茄文情況，并跑將這些信息專傳遞給顧問勿商的該項目針顧問團。后將顧問團針供對本項目制庸定的物業管滴理具體計劃軟付諸實施。載將項目物業襲管理計劃推斧行過程中遇杠到的情況、嗎問題和執行其進度及時反斗饋給顧問團借，以獲得技競術支持，并誼協助管理商僅落實解決。追協助顧問團稠人員對項目繭的實地考察停、評審、監雙督整改等的賺工作。慢日常物業管享理工作的培平訓、指導、侵咨詢。救緊急事故的硬應對與處理蒙技巧。天顧問團工作想職責：顧問現團由一批有歐著豐富管理睬專業經驗的蒸物業管理專遣家組成，分詢別于前期介坦入、實操指既導和服務質祖量跟蹤三個申階段針對項途目進度并結蠅合發展商的租需要定期赴柔現場考察指氣導，具體安劍排如下：拘前期介入階被段尿預計赴現場胃考察3次，摩每次工作2注-3個工作蘆日：幫首次考察擬疏安排于項目順簽約兩周內錦設施、設備閉、材料集中劫選型階段擬邀赴現場工作宵1次揪工程交接驗已收階段擬赴尼現場工作1撕次雞實操指導階洋段清預計赴現場側考察4次，云每次工作2倘-3個工作逮日：胳一期物業入無伙前兩個月捐赴現場工作遲一次灑一期物業入隆伙當月赴現傳場工作一次面以后每季度尋赴現場工作榨一次匆服務質量跟背蹤階段落預計赴現場孤考察1次，驢每次工作2叮-3個工作左日：埋本階段末赴愁現場工作一閱次爆顧問團主要勵負責工作如斥下：攻由顧問團根映據駐場顧問領及每次考察色、評審所傳扭遞、獲得的岡信息，憑借約中海豐富的睜管理經驗為撇項目度身訂犁造一整套物幸業管理實施語方案，完成苦合同約定的騎各項工作內模容。紗負責解決物墊業管理工作濱中的重點和應難點等。凳定期對項目義管理商進行胃全方位考核襯，并提出整繁改意見。鏡對駐場顧問錦的工作予以扭考察、評價勒和完善。喘顧問工作安邪排（詳見下蹄表）說明：敗顧問團人員統將根據各階槽段工作內容核要求，由包群含有質量登管理、機電勸設備、土建伴、空調、消頸防、電梯、閑樓宇智能化觀、園藝綠化約、酒店管理扯等物業管理裝需涉及的各雷專業資深管讓理人仕組成挨，并長期為玉該項目服務燭。奶前期介入階損段，顧問團杏人員通常為打機電設備、獵土建、空調竭、消防、電港梯等專半業人仕，樓擺宇智能化、肢園藝綠化、婆酒店管理等持專業人仕將挨依據項目進員展的不同階棵段的實際需芒要予以選派懶。裹實操指導階脊段，顧問商棵派駐項目現甩場的駐場經飄理具有豐富批的管理經驗涌，常駐現場眼協助管理商討對本項目提步供物業管理掘服務。顧問茫團對駐場顧轉問的工作予垂以考察、評吸價和完善。車顧問期限內斬，顧問團除季完成上表中閃提及的現場忠工作外，同挎時將全程跟吉進項目的竣課工驗收、投露入使用以及策之后的日常感物業管理工娘作，并隨時傳提供相應的氧咨詢指導服治務。敞第二部分島童顧問管理工收作范圍牽房屋建筑本本體共用部位宋的維修、養量護和管理。卻包括樓蓋、愿屋頂、梁、客柱、內外墻繡體和基礎等毀承重結構部啟位、外墻面截、樓梯間、壩走廊通道、檔門廳、設備型機房等?；课萁ㄖ疽洋w共用設施愛設備的維修暢、養護、管盜理和運行服夾務。包括共抬用的上下水么管道、落水芹管、垃圾道襲、煙囪、照嗎明、天線、靈中央空調、略加壓供水設柔備、配電系靜統、樓內消扛防設施設備帝、電梯、中滔水系統等。沈本物業規劃嶼紅線內屬物攔業管理范圍赴的公用設施旦的維修、養岔護和管理。湯包括道路、確室外上下水楚管道、化糞副池、溝渠、陣池、井、綠斬化、室外泵奸房、路燈、翼自行車房、循停車場等。肚本物業規劃沈紅線內的附璃屬配套服務饞設施的維修臨、養護和管席理。鋸專業裝修工沉程質量監理科與裝修管理班。梁公用綠地、膝花木的綠化源養護與管理繁。返公共環境的旦酒店式清潔豎服務。包括展公共場地、運房屋建筑物窮共用部位垃池圾的收集、蜜清運等。博交通、車輛兇行駛及停泊隸秩序與安全拉的專業管理除。溜對本物業實兵行二十四小世時全封閉式尤安全管理，姿確保安全。做管理與物業潔相關的工程返圖紙、租用侵戶檔案與竣什工驗收資料槐。塑接受物業使跌用人就房屋進自用部位、耍自用設施及墻設備的專業倆維修、養護我提出的委托搏并合理收費脖。逼全方位家居田服務和各類呀商務服務支片持等?；蕝f助管理商呈向物業使用鋼人收取物業皇管理服務費榨等政府規定和的各項費用遠，維護全體球物業使用人浴的公共利益材。鍬理禮并用、內德法共行，嘆對物業使用艙人違反物業投管理法規政耍策的行為進介行處理。哲第三部分浪娘顧問管理工圍作內容集一、前期介響入階段徒合作期限：矛由簽約之日四起至海濱新昆城一期入伙桂之日前二個抄月罰結合物業管勞理角度在項匹目施工驗收軟階段提供合厭理化建議，曾為今后開展關物管工作及郵控制管理成五本打下良好冶的基礎，同趣時為進入實迎操指導階段夠做好充分的嶼準備工作。曬（一）漆瘡由顧問團對揭項目進行實援地考察，通他過研讀、消樓化、理解發貪展商所提供普的項目方案義、可行性研途究報告、初砌步規劃、設滋計施工圖（慚包括土建和壞各類機電設降備的）、項起目模型等資最料，了解項薄目的規劃意維圖、設計內扣容和規范，寒確定項目檔萌次，協助管屯理商對管理扶檔次進行定虜位。約根據我司長您期從事物業沸管理實踐積言累的豐富經本驗，從物業瘋管理的角度睜對項目的各瘦種設施、設冰備、材料的蒸設計、選型瓣、選材、安足裝等方面提扇供專業建議陡，使發展商與在項目的投耍入上既能準嚼確把握未來奮業主的實際途需要，又有拌利于日后物加業管理的成瓜本控制及提肆高管理質量割。挎考查整體工莫程進度，協飾助發展商各圖專業工程的瓶階段性實施瘋進度計劃提絲議方案；掩建筑設計（嗓地下、地面撇、裙房、標棄準層、屋面旱）是否滿足宿物業管理的貿需求；慣設備機房的碎環境、通風蛛是否滿足要園求；脅對住戶室外檔空調機位置斬確定，冷凝軋水的排放處柱理等問題的佳建議；擁根據清潔管碎理經驗及物霸業規劃要求打，提出垃圾愧房的建造位暮置和建造價土格建議；籌管理用房位罷置確定的原磨則及設計、糖裝修標準，鎖管理用房位顫置的參考意像見以及管理西用房的布局姓；伶在不增加發仁展商總投資養的情況下，買為配合國際偶環保理念的欄推行，對適別當設置一些譯環保設施，橫如感應式開銀關、自閉式上水喉、分類誓垃圾箱（房氣）等提出建艷議；控在空調工程燥施工前，根敬據設計圖紙搏從節能和便遭于管理的角簡度提出對設急計的修改建憑議；在空調剪設施安裝時貴，為便于以幟后維修管理秀，對需改變精安裝位置和喜工藝的地方過提出建議；服對原電梯安踐裝設計及配案套設施提出冷合理化建議圓，并核依據我司對值樓宇機電設勾備和電梯市通場的了解，恐結合項目本幫身的市場定見位，為發展新商提供質量賤價格比最優吊的品牌與型傻號建議，以街供參考選擇掛。斜從消防設施輸設計布局、聲產品選型等隆方面提出建輸議；開根據國家消珠防規范及公勁安消防主管肌部門的審核幕意見對設計生中的缺陷(支例如布局不叛合理造成人字力浪費等)光，提出糾正芝及修改建議筆；固給排水專業莖從收集相關瓜原始資料、制氣象數據、姥城市配套工迫程等方面，責提供修改意源見；印根據物業所匪在地的氣候研特點，審查材植物設計圖纏紙，選擇因耐地制宜的環扛境綠化植物護，使其既美杏觀又方便長堤期養護，對遷不利于以后幕物業管理的紙問題提出調獲整建議；瀉從治安管理獨、員工生活睜、社區文化雨活動需要等馬方面提出修猶改建議；株根據公共部王位建筑材料綱的選用情況錯，提供保潔箏標準和程序拜建議；狡對建筑外墻腰的選材和設扇計提供專業盾建議，以方渴便外墻清洗建，使之保持轉長久的美觀所；軋根據地方物你業管理法規享、政策及中糊海物業長期賭以來的物管究經驗對管理建商的管理模穗式、崗位設谷置、人員配陳備等提出建尖議；米根據項目規頁模、物業管屋理目標及服線務范圍、深替度、當地行霧業管理相關賺法規政策等真，對管理商容的機構設置壞、定崗定編易、各級各類僅員工的任職賠條件和素質故要求等提出半建議；剖對會所的規摩模、結構、史配套項目、竄裝修格局標臭準、面積分刊配、器材選阻配及經營模熱式等提供咨臣詢和建議。歌針對項目的楊市場定位，傾準確推測準建業主層次，帝從實用性上賊建議會所適孝合經營的項閑目，在此基旺礎上進一步慣建議哪些項遵目可收費，醋哪些項目不戶宜收費，其捎原則在于先蠶聚人氣，進淺而達到既創膠造社會效益戚又有一定經歇濟收益的目摸的。拔從業主/住羅戶使用的角爬度，提出專蒜業建議：賊如從居家生滅活私密及安瑞全角度考慮郊是否需要增灑設安全防護胖設施；如從攤業主使用的琴角度提供戶鄰型設計、各膜種管道設計項等方面的，兩以方便業主填裝修及使用做，減少將來愚物管的難度欣?？饛闹悄芑膸嵌龋岢鲛Z專業建議：漿考察整體工載程進度，提系出智能化工斗程的階段性折實施進度計責劃；敬針對發展商分對智能化工皇程的要求，少對原智能化令設計提出合哲理化建議，怕并根據當前罷市場情況，咬提出增加智艷能化功能的乞建議；勞根據發展商欲的最終要求減提出智能化肢系統設計方欲案，方案要續求功能完善漲、先進，設帳計合理、實桑用；伙協助發展商妄對多家智能席化系統設計單方案進行優予化選擇，從少性能價格比補等多方面確煩定最優方案您，并對智能歪化設備的選斑型提出建議查。逮從環保的角戀度，提出專固業建議：捏根據顧問商辯在建筑給水系與排水方面繳的節能、環籮保等的成功木經驗提供專窮業建議；勻對物業內商探場（商鋪）令、餐飲、娛唐樂性場所的桐油煙、污水范及噪音的處昌理建議；縣根據會所增莊設的項目及畫物業配套設晝施，從節能頂和環保的角尊度，提出建辱議。止從物業管理宣角度提供專式業咨詢、服踢務以降低成綢本提高效益蘭：倘物業周邊圍揀欄、崗亭、笑垃圾中轉站賴的位置、規賴格及標準等貍；襲公共部分裝戰修材料的選溪用；她在空調設備千安裝前，對灰設備的適用機情況和選型泊提供咨詢；簽在空調設備員安裝時，對甚空調設施的情安裝提供咨欄詢；你協助發展商字對多家電梯狠品牌進行優棟化選擇，從刃性能價格比積等多方面確幕定最優方案鏈，最終幫助筐擬定電梯品勺牌、型號、妻規格；框在滿足消防惠規范的前提昨下，提供最拆新的設備技遵術或施工方鴉法；協助發選展商選擇性寨能穩定、質撐量可靠、售庸后服務良好賴的消防產品劈和分包商；餐根據管理商渡要求，提供宏我方在建筑儀給水與排水主方面的技術捐、設計、施佳工等的成功遙經驗；隊根據項目和奧各項工作的元程序提供測尋算實際需要遭配備的人員撤和費用的咨爹詢；缸解答發展商型及管理商關庫于物業管理服相關法規、份政策的咨詢尿或提供相關土法規、政策與文本；沙（七）紹在施工過程嗽中，協助發姑展商監督各驕專業工程的欲進展情況，掠盡力提高工殺程施工質量宴，確保工程模按計劃完工撕，同時可以忌降低日后物甜業設備管理矮難度。撐（八）夫衰指導發展攻商監督各專難業設備安裝向和調試工作僚，確保工程狠質量。確（九）脹指導發展商勒組織各專業錘工程、設施茶設備的驗收阿工作，對不劑合格處提出奉整改意見，夫由發展商責膝成有關施工磚單位進行整織改，然后進扣行復驗，最蠅后協助收集室驗收報告。償（十）根艙據物業項目塑檔次定位和斃當地政府物皺價主管部門諷有關物業管你理收費政策柱，指導發展紡商制訂物業酸管理收費標壟準。熄（十一）從輕創優的角度幅，根據各級幻優秀物業管銅理小區的考躁核評比標準例，提出專業矩改進建議。孩（十二）配豎合發展商樓圾宇營銷宣傳伙、推廣工作潑之需要，提請供中海物業歡企業簡介、防主要業績證咳書、在管物脾業圖片及資爬質等級證書危等資料。軌二、地實操指導階柴段表合作期限燭：共一年，映由本物業首淋期入伙之日鍋前二個月起聲計，又分為坡前期籌備疊、密集中入伙頸、沖裝修搬遷譽和彈正常管理儲四個時期。前期籌備期春指一期物業施入伙前，中注海協助管理走商從機構組寄建、人員培學訓到為一期燒物業入伙做旱相應籌備的教工作時期。途（一）伏瞎在發展商需慶要對物業設李施設備系統圖進行增加、老減少或改動石時，協助發降展商進行整盼改，并提供覽切實可行的辜方案和解決黨辦法，確保利系統的穩定加。預協助管理眠商建立各專勾業管理模式皂、機構設置問、擬定人員啄蝦協助管理商印制定管理人義員、操作層象人員定編方藥案；猜協助管理商璃根據機構設謝置和崗位定列編制定出各循級各類崗位鍵責任制。倍（三）癢協助管理商景根據物業項擺目實際情況掛，測算物管醒成本，提出傷物業管理收需費標準，報雅當地政府物拍價部門審批訴。寶人工費用測議算；豬設備耗能費夾用測算；距設備維修保無養費用測算田；蔬清潔定額費趕用測算；隱園藝綠化項蜻目的定額費明用測算等。峰協助管理商配選聘各專業翼物管工作人掏員（管理層橋和操作層）首組建工作隊涌伍：律提供人員配標置及相應素庫質要求的具精體方案；懸協助對招聘垂人員進行筆戀試、面試、錫實操考核。翠提供員工入喘職及崗前培陽訓參考計劃饞，并協助做遠好培訓計劃祖；駕協助擬制員景工在職培訓蛛年度規劃，惜并對規劃實踩施進度、落緊實情況等進俱行跟蹤檢查溫和指導；供協助對操作靠工進行操作刪培訓；挽協助對操作飾工進行常見有故障診斷及絕設備管理培偵訓；農就管理商員徹工外培事宜拼提供咨詢和沒協助；撇提供物業管消理收費系統雨軟件使用培景訓。疊協助管理商臘培訓各專業箏物管工作人吉員（管理層延和操作層）擴，協助對各詠專業技術工價人進行考核抹及資格等級移的評定，以印確保人員素私質。鍋（六）殖協助制定入時伙交接驗收脫標準及實施霞程序：楊按照ISO可9000國食際質量保證在體系文件協段助本物業管萬理商制定驗逃收標準。弊協助成立入額伙接管驗收紐領導小組。缺指導召開各敲種入伙專題爬會議。品協助發展商叼制定?！耙u三通探”顏及其它項目選入伙必備目嚇標方案。繞協助接管驗辱收小組及有炭關人員與發綱展商、施工淡單位三方面財共同組成聯壞合交接小組渡，并制定交誓接驗收計劃谷。苗提供設備移剝交、接管驗狡收的全套程蒼序、問題缺漸陷和解決方挎案建議書樣論本及其它資大料清單，協品助管理商與云發展商之間懼各類專業設董施設備的交傳接與驗收工松作（包括各宋專業工程的貧竣工資料的畏交接工作等級）。鍬指導管理商垃對設備外觀財出現的缺陷需進行整改，寬對維修保養瓜工作的程序還等級幸進行劃分，晨對運行中的逗設備進行節區能改造以利靈于提高設備察管理質量。舌協助管理商鼓按ISO9塊000體系標標準編制各名項管理制度鳴及建立相關爬資料、文件童：盼提供管理運東作所需的工趴作程序藍本罷，并結合項脂目實際協助蕉管理商進行靜修訂、充實鵝和完善；竊協助建立各衡專業設施設卡備移交的有獸關手續、資繳料、文件和儀程序；便協助制定各里專業設施設勾備管理規章丑制度、設備援操作規程及筍維修保養標澆準、程序和宏措施；壯協助制定設架施設備運行爽記錄監控的倆有關程序和勤文件；帥根據設計圖周紙及操作手西冊等協助制莊定相關操作傅指導書、安沃全規程、應裁急處理方案趕、維修保養旦方案等指導筐性文件；捕協助制定消俯防、給水和仿排水、水泵騙、機電設備鳥等項目管理鎮方案；失協助管理商灶制訂清潔保撐潔標準和程串序，編制清狡潔作業指導歉書；后協助制訂綠堆化操作標準壘，擬制綠化童養護規范；尿提供員工手月冊和人事管鮮理制度示范蕩文本，指導烏并協助編制奉員工手冊及撇人事工作相喘關制度；故提供質量管滾理相關的各澤種記錄表格蜓、樣本，并伸結合項目管南理目標和質壇量要求協助親管理商進行飾修訂和取舍位；微協助設置會形計帳薄，建陵立會計核算漲體系；裳協助建立健僚全財務管理躬制度。之協助管理商扣建立各專業付原始技術資夕料、維修保嗚養記錄等檔盒案；并就物騰業管理檔鉛案資料的整巷理提供咨詢藏和指導。欲（十一）為倉管理商提供蒼日常物業管濾理所需設備晝、材料清單丹，協助編制尤對外分包的艙有關程序，杰協助評價和集選擇各專業返分包方。側（十二）指污導會計核算睬，幫助進行曲財務成本分贏析，提高經戶濟效益。誓（十三）協蝶助制定入伙久前工作計劃滾：臣協助成立入肢伙領導小組泛。螞協助制訂入皆伙計劃。闊指導制定收統樓、入伙必轎備文件資料活，如《業主曠公約》、《莖住/用戶手托冊》、《收脈樓須知》、師《收樓指南恢》、《裝修沿申請登記表項》等。厘指導制定管威理費預算，膜管理成本核異算方案，根嗓據本物業所店在地政府物糟價部門的有涌關規定協助臭制定各項收愛費標準。跪協助制定入恒伙管理制度習。造協助發展商既完善入伙必乓備條件（例進如：通知發組展商與當地磨郵政部門聯閃系落實伙、通郵時間且及報刊訂閱永等）。恢協助制定開叨辦費用清單詠、預算及采師購計劃。秤指導制定入淹伙后各專業得服務分派方恩案。食制定入觸伙期工作方蠟案：如成立尿入伙期工作股小組、場景島布置、宣傳祖、人事安排射、各種指引況標識等。集中入伙期邪指業主在發循展商書面通鳴知前來入伙寇的時限內集戀中到物業現洪場收樓、驗倘樓、辦理入卵伙手續的工賺作時期。嘆本期時間短交，工作量大槐、環節多，菌需豐富的工灣作經驗及工若作技巧。如暮何將有限人粒力資源合理緣分配到各個敏工作環節中壽去，使入伙套工作得以有畫條不紊地進紗行，并給業翁主留下良好將的最初印象夕即成為集中舊入伙期工作懇的難點。因味為集中入伙仿期是業主第嬌一次與物業尖管理機構打爺交道，第一仍印象的好壞刻，將決定物近業管理機構于日后長期物周管工作能否贊得到業主的刃配合而輕松恢、順利地開瘦展。棍為此中海將依提供以下顧孫問服務，以歇保證入伙工坐作順利進行發，為今后物心業管理的正晃常進行打下除良好的基礎驕：苗指導成立入刺伙期各工作行組，制定各檔個工作組責啟任制度。努`1些耗竭叼制定入伙工煩作流程，緊耳急應變方案遲等。迫協助發展商祝有關部門在勾集中入伙期申間實行聯合還辦公，提供戰一條龍服務躺。裝修搬遷期枯指業主辦妥烤入伙手續后航，為其物業掌進行二次裝臺修，直至搬浴遷入住的工互作時期。媽此時物業管鑰理公司的工谷作難點有二綢：速面對大量不脊同的裝修單圍位和素質較戒低的裝修工逝人，如何利毀用有效的管飯理手段和一汁定的管理力勝度去控制他蘇們，保護公沃共設施設備膏，不侵害業隨主公共利益俊，同時又監愁督裝修質量且，避免遺留武安全隱患等疼。無業主入住有英先有后，怎關樣兼顧先入絹住業主的正納常生活和后膝入住業主的甩順利裝修，廳如何將兩者王有效的隔離蠢開來，從而煙避免被有效番投訴，也是江一個棘手的跳問題。表為此，中?？顚⑻峁┮徽赘鶕L期咽實踐經驗總膛結出來的行且之有效的管芬理辦法，有見效幫助解決舞以上問題，蝦主要內容包毒括：泡指導建立嚴臘格的裝修審途批程序，包蚊括對裝修單蹦位資質、裝害修圖紙等的霧審批。咸指導建立裝悼修單位進場紀管理工作流思程。丑指導建立各現業主/用戶辮的裝修檔案戀。色指導建立裝今修日常監督氧管理制度，躬包括巡查管輝理制度、裝油修時限管理勤制度等。油指導建立裝惰修現場驗收甲制度。柔指導建立裝女修單位退場朵管理工作流煙程。心指導建立各毛業主/用戶店的入住管理射辦法。日指導建立各詠業主/用戶過搬遷管理辦莖法。妥指導建立各賤業主/用戶枕搬遷注意事種項。正常管理期姜指物業現場職大部分小業怠主的二次裝抗修工作已基眾本完成，小停區環境的維歉護、機電設謙備的保養等鏡日常物管工刪作均已規律芒開展的工作瞇時期。恭此時中海主菠要提供的顧肝問服務內容遷有：熱通過日常工居作中的實際具運作進一步框完善發展商裳下屬物業公狐司之管理機澇構組建、人鏡員培訓及管尋理等行政方丟面事務。刺指導建立嚴事格的封閉化死安全管理制蕩度，包括小蔽區出入登記脾制度、保安桶巡查制度、汗緊急情況處流理制度等。嫂指導建立一帶整套具有可銀操作性且指統標量化的清獻潔、園藝綠銹化操作考評氏管理制度。帖指導建立財即務管理制度罪、財務人員棋崗位責任制幫，提供專業示財務收費系溜統軟件并對怨該系統操作啦提供業務培擊訓、使用指槍導等工作。盼指導建立樓洽宇機電設備辛及電梯的維坐修保養管理娃制度，如電酷梯五級（周冠、半月、月椒、季、年）跟保養制度等溫。膠按照ISO究9002國煮際質量保證閱體系標準建貌立物業管理篩規范及相應朋文件并將其更切實貫徹到旁日常管理工底作之中。亮指導建立特桐殊場所（如突會所等）物她業服務管理位方案。怠顧問團定期砌對項目進行陸考評，并就們各專業所涉透及的內容、凳范圍進行全暮面檢查，指悼出問題，分礎析原因并提娘出整改意見碧，跟蹤糾正烤落實情況：駛各項管理規初章制度、崗驅位、部門職躲責及其執行律情況；旅按ISO9腸002標準不對管理商的如各專業設備林管理體系運皺行狀態、維務修、保養情調況進行檢查索、診斷，發勺現不符合，悲及時提出整夸改缺陷和糾生正處理措施場報告給管理嘗商，協助建肅立控制程序寨及方法，確佩保系統長期模正常運行；只檢查設備的早完好率，對歷各專業系統蕩故障進行診勇斷，提供維棚修技術指導勒，以便及時套排除故障；印根據管理商旁運作過程的舟實際情況，燦對涉及各專尊業管理的文杯件進行修正戴補充，對系鋸統出現的問畢題提出建議委和解決方案叔；協對會所設備獸設施的完善常與否提出整諸改建議：現傾場考察已裝貴修配置完畢昂的會所，根權據會所的裝誼修格局和功臂能設置，若趣發現器材配國置不夠完善福，達不到營蝴業要求，及枯時向發展商哥提出建議，棵以便達到預沖期效果；斑根據合同要竟求，在物業化評優時，向招管理商提供飽物業管理各鐘專業咨詢指傍導：鄰*各專業茄設施設備的恩維修保養的芒咨詢、指導浙；叢*物業管裹理規章制度賀執行情況的會咨詢、指導斬；匆*物業管酒理檔案資料裝、創優軟件李資料整理的丈咨詢、指導幕；廣*在清潔抗工作中對頑怕固污漬處理先提供咨詢和號指導；逢*提供園押藝綠化方面佛的咨詢、指宰導。丟三、服務質禾量跟蹤階段編合作期限：雀實操指導喬階段結束后斬的三個月。那服務質量跟產蹤階段是中輔海的顧問團間在駐場顧問禁撤出一段時穗間后，再次慣實地考察項將目，對項目愛物業管理機旨構進行全面紛的檢查、考魚評，檢驗其行管理水平是陳否穩定的同勝時提供相應票的咨詢輔導鑄工作。如果差有服務質量祖下滑的跡象喂，考察團將稼提出相應的頂整改意見，假并要求物業積管理機構限寄期完成整改董，以確保中忍海物業所提菌供顧問服務緣質量的持續清穩定。點顧問團每季廁度對項目現暖場進行考核疫評價，并就突各專業相關先內容在運作糾中存在的呆問題或不足嚴，給出書面閘整改意見及奧建議。妄解決遺留的編疑難問題，莫協助整理各瘦專業圖紙及餅資料，保證粗設備的完好糾，確保交接壇工作順利完但成，物業管仔理正常運行細。林根據管理商發的需要提供難物管工作各忽專業咨詢服堪務。臨第四部分模擔顧問管理目演標室管理總體目截標覺在中國市場秀經濟中崛起濟的中海物業斷，以其良好窗的經營業績兇，眾多的優窮秀人才，成棍熟的管理模膛式，有能力冠、有信心指探導管理商使應海濱新城和規兩個項目達鬧到市級優秀塵物業管理小芝區標準。腰管理定位：勇企業化、專歇業化、一體蝶化管理服務她的原則。通喚過顧問商的奧指導與建議土，促使管理匪商充分利用慌并完善海濱漿新城和兩個脊項目的各種奔配套系統，鴨配置精干的越高素質管理提人才，全面考實現現代化齡物業管理。揮效益定位：凈社會效益、帥經濟效益、耽環境效益兼端顧的原則。既充分利用顧償問商專業化微管理特長和打成本管理經秘驗，通過有昏效控制管理痛成本，開展咸多渠道的有蛛償服務，指剩導管理商合矛理地開源節德流。寄服務定位：紀以人為本，粒服務第一的刷原則。逢“溝讓您和您的蔑子孫后代永滲遠滿意床”藏是顧問商不迫變的承諾，賽“宵為您提供安本全、清潔、貓優美、舒適邁、方便的生捎活和工作環緣境判”朵是顧問商永林恒的追求，檔為此，顧問岸商將采取悉“授駐場顧問加圈顧問團思”堪的工作投入很和嚴格的質椅量控制手段賽，保證管理嚇商的服務質雪量符合上述暑要求。澤各管理目標承伙諾央中海物業憑徹借長期物業誘管理軟件輸姨出的經驗，咱在發展商提帳供必要的合諸作條件的基劣礎上，顧問情商對拍海濱新城和反的敵物業管理質決量做出如下蕉鄭重承諾：頸執行國家有存關法律及各迫級政府物業課管理主管部漫門規定的各山項標準。屠保質保量、很按時完成全暴部工作內容超。溪物業一經入睡伙即按照I嚷SO900肌0國際質量糞保證體系進傳行管理，符繳合ISO9伶000國際旦質量保證體許系的標準要編求。怕在本物業提匹供政府要求僑的參評自然濃條件、雙方幅嚴格履行政定府及本合同誦規定的有關天責任、義務物，同時政府訪有關部門在晶當年度組織毫評優的情況銅下，自本物景業正式投入截使用一年左慚右達到市級培優秀物業管逆理小區相應兔標準。擺第五部分難蹲顧問服務設畜想整體設想決顧問商經過謙十多年的實潔踐摸索，不兆斷總結、不嘩斷發展，形統成了一套嚴略謹、先進的抖管理模式，訂并轉化成公箱司獨特的管坊理優勢。對頌于澡海濱新城和泳兩個項目債，顧問商將闖把這些管理飽優勢通過顧屋問輸出的形受式，全部運酒用到實際工樂作之中，全描力以赴，指錘導和協助管冤理商塑造精過品，樹立品那牌！鋒在兩個項目婆的物管工作嬌中全面導入飾ISO90蛙00國際質購量保證體系脂。作為國內傍首家通過I剩SO900早0認證的物座業管理企業屯，將通過多蔑年的實際運吳作，結合市倡場開拓過程牲中的需要，陵顧問商率先犁對這種基本障的質量保證蒼體系進行超桐越，并且將貞在實際顧問南管理過程中俱導入。茄全面推行一距站式酒店物示管特色服務確，寓管理于介全面、細致似的服務之中惱。由顧問商案指導管理商寄對海濱新城耕和提供全天格候、全方位專、全過程的兇一站式酒店磨物管特色服乞務，對建筑矩物、公共設商施、機電設濱備、綠化清言潔實行嚴格向的管理，對熟物業使用人呈提供熱情周陣到的服務。趴管理商與物儉業使用人之牛間不再僅僅夾局限于管理黎者與被管理鏟者的關系，宏而是充分體糊現服務提供援者與服務接逗受者的關系繭。而一站式酒疲店物管特色壓服務厭顧問商一站勵式酒店物管夠特色服務的裕精神是：賣“播業主需要什滅么服務，我腳們提供什么待服務；業主潛這一分鐘應霸享受的服務在，我們絕不吊讓業主等到北下一分鐘；軋業主花一分稍錢可享受的米服務，我們筍決不讓業主承花兩分錢選”合。為了使這盟種精神在海軟濱新城和物圈業管理工作昆中得以不折遷不扣的貫徹師，顧問商根叛據多年的行溫業管理經驗纏，卸將指導和協治助管理商為嶄海濱新城和鐮的物業使用顛人提供全面建、細致的服欠務，服務項恢目眾多。在炕履行這些服池務的過程中艷，還可淺本著善不拘形式著的原則根據末業主的需要潤隨時增設服慈務項目。以丘下是我司目砍前在管物業攝已提供服務撈的類別，顧撞問商可指導件管理商在澆海濱新城和遣的日常管理漢中結合實際悔需要向物業董使用人提供金：淡無償服務御如：代購飛籌機票代發郵件柳代訂報刊、梁雜志刃代辦有線電害視代辦撐代辦煤氣開漫戶尿老年人特別剪服務等；繩有償服務（厲價格由管理麗商根據物業暴實際情況和昏顧問商建議虜而定）態如：殲洗臉盆、洗旺菜盆漏水處廈理屢馬桶滲、漏糧水處理怖疏通馬桶或恥地漏爐疏通上下水姿主管帶疏通下水支讓管筐修理、更換迅開關、插座出修理、更換避照明燈具、怨燈管、燈泡間更換電表、獸水表乓因家中電源桑短路造成無懇電檢查換線安裝坐廁紫安裝分體空美調淺拆空調、熱過水器、抽油列煙機清洗排風扇益代送洗衣物湖等退人員配置原恥則戒服務第一的拼原則羨。管理機構胳的設置和各叼類員工的配鄭備，均以提震高海濱新城拒和物業管理床的整體水平乖為前提。在逼充分滿足把膊這兩個項目寇管理成為精鋼品社區這一嘉目標要求的亂基礎上，定漂機構立廢，枝擇人員取舍時，從組織上仁和人力上確麗保能夠高標腿準、高檔次拜、高品位地鉤為物業使用嬌人提供全天燈候、全方位工的優質服務看。今精干高效的畏原則質。著眼于組燒織科學化和錫手段現代化岔，通過減少拋內部磨擦系雨數，提高員始工基本素質助，增加管理敘科技含量，拋來嚴格控制秋管理機構和云員工隊伍的每膨脹，既保個證服務的高挪質量，又實借現運行的低攜成本，使兩嫩個項目的物堪業管理具有漁可持續發展垮的長久后勁堪。尿員工隊伍的況培訓堆顧問商將協仍助管理商建悅立一套完整鍛而高效的人包員配置并對晃這些人員按渾照如下原則析進行培訓。曉培訓總體思省路肥培訓范圍全結員性。班海濱新城和繞物業管理水泥平的提高，添仰仗全體從顛業人員的共患同努力。因啄此，要把全孔體員工都列暗入培訓范圍維，防止劇“清水桶效應升”啟（即水桶的育容量由水桶瓣上最短的木捕板所決定）倆。部培訓內容系中統性。搞好洋物業管理需帶要專業知識販和技能，同英時也離不開碧其他相關的隙知識和能力葉。安排培訓瘡內容應當著剖眼于提高員鐘工的綜合素聾質，不能單躺打一。明培訓組織層翁次性。由于裝員工的現實脆基礎不同，堅所以他們的炊接受能力、間求知取向也