無錫市城鐵新城“恒生科技園”項目投標提案書2011年6月瑾呈：無錫恒生科技園有限公司壹?家?機?構【企業融投資機構?資本運作平臺】ILRS瑞思營銷第一頁，共二百一十四頁。1辦公市場分析報告目錄2區域市場分析6項目市場定位5項目客戶定位4項目競品研究7招商推廣策略和營銷活動8項目平面創意3項目宗地分析市場分析篇項目定位篇營銷推廣篇第二頁，共二百一十四頁。一、辦公市場分析第三頁，共二百一十四頁。商辦類物業市場表現——四大一線城市甲級寫字樓租金出現普漲，北京、廣州、深圳分別上漲6.33%、2.95%、2.69%。華遠地產總裁任志強表示：“以做商業地產為主業的SOHO中國的銷售為例，它去年的銷售目標是120億元，但前10個月就完成了這個任務，是政府的政策幫了潘石屹的大忙。”

在商品住宅市場遭遇嚴厲調控之下，萬科、綠地和保利等房地產企業紛紛轉戰商業地產，涉及資本超過千億元。仲量聯行的一份報告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業地產資本價值增長7%至12%。嚴厲的調控政策打壓商品住宅市場，聰明的投資客們開始熱衷于商辦類項目，商辦項目前景可期整體市場研究|政策面貸款買二套房，首付不低于6成辦理第二次公積金貸款首付不低于5成本地人禁買第三套，外地人禁買第二套樓盤備案價3個月內不得提高核心細則：1、對已擁有２套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其售房；2、擁有１套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其售房；3、無法提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其售房。第四頁，共二百一十四頁。全市辦公市場研究|歷年供求分析圖：2006-2010年無錫辦公成交量價走勢歷年來看，近兩年無錫辦公市場的需求量有明顯的增加，06年至08年辦公市場處于嚴重的供過于求，于是一部分辦公性質的用地被做成公寓入市，導致09年供應大幅度下降。2010年，受到住宅調控的影響，辦公市場迎來已現良機，供應成交量雙雙上揚，但實際需求量仍低于實際供應量。無錫辦公市場歷年供過于求，需求量同比有所增加第五頁，共二百一十四頁。圖：2010年無錫辦公供求關系月度走勢2010年無錫辦公市場整體供求比為1:0.85，同比2009年的1:1.80大幅度回落，主要是因為2010年的供應量有較大幅度的增加；2010年全年辦公市場有4個單月無新增供應辦公房源，其它有供應的月份中，除了7月份的供應量在10萬平米左右，其它月份的供應量均在5萬平米以下，整體供應水平仍處于低位。全市辦公市場研究|2010年供求及均價分析全年供求比波動較大，供應不穩定圖：2010年無錫辦公市場成交均價月度走勢成交均價走勢相對平穩，年底強勢回升整體來看，2010全年相當長的一段時間內辦公市場的成交均價較為穩定，在年初3個月中和年末3個月中分別出現一次“V”型走勢；2月份成交均價的低谷主要是受到東方國際輕紡城的830元/平米辦公房源大量成交影響，11月份的價格低谷主要是受到寶龍湖畔花城、匯堅國際五金機電城等5000元價格水平的項目成交比重加大的影響。12月份的成交均價受到包括時代國際、萬達廣場、佳城國際大廈等萬元成交水平以上的項目成交占比的提高而階段性觸底反彈。第六頁，共二百一十四頁。市中心板塊太湖廣場板塊蠡園開發區板塊新區長江路板塊現有辦公市場格局|總體概況第七頁，共二百一十四頁。未來上市寫字樓項目：1

、蘇寧廣場2、恒隆廣場3、崇安寺二期4、保利達廣場

市中心板塊市中心板塊屬于無錫商業、商務、金融、文化中心，寫字樓最為集中，租金/售價較高。重點發展以旅游、商貿、金融、會展、信息咨詢為主的第三產業，以及房地產、建筑、電子、紡織等產業。寫字樓主要分布在人民中路、解放西路和解放東路圍成的三角區域。大多數寫字樓建成時間較早，寫字樓品質普遍不高；但新建成項目品質提升幅度較大，如摩天360、財富大廈項目；未來供應項目將以高品質綜合性項目為主。目前主要寫字樓項目：1

、佳福大廈2、摩天3603、華光大廈4、財富大廈5、東方廣場6、天幕大廈

7、百腦匯科技大廈8、恒通國際大廈9、天安大廈10、華宇大廈11、紅豆國際廣場12、東方時代13、泰翔大廈14、長慶大廈15、時代中心大廈16、國郵大廈17、金鼎大廈12345611127815131410916171423現有辦公市場格局第八頁，共二百一十四頁。蠡園板塊重點發展工業設計、電子信息、精密制造等產業；近年來，政府大力扶持工業設計和集成電路等產業的發展，加快了高新科技產業孵化基地的建設。主要依托工業設計園，寫字樓市場與區域產業密切關聯，房地產及相關行業、設計類、制造類以及商貿類企業為主流，租金/售價水平一般。寫字樓主要分布在太湖大道沿線以北。新竣工項目以及在建項目，相比無錫寫字樓整體水平，設計標準普遍提升，如華仁逸景大廈、工業設計大廈、潤華國際大廈等。未來上市寫字樓項目：1

、城開項目

2、彩登電子廠項目3、創意大廈4、生產研發綜合樓5、蠡湖科技研發樓

目前主要寫字樓項目：1

、華邸國際大廈2、時代杰都3、潤華國際大廈4、太湖明珠發展大廈5、聯創CBD

6、綠苑大廈7、佳城國際中心8、中國工業設計大廈9、工業設計園一期10、華仁·逸景國際11、創意園一期123547810911125634現有辦公市場格局第九頁，共二百一十四頁。新區長江路板塊重點發展電子信息產業、IC產業、光伏產業、汽車零部件產業、生物醫藥等為主導的高新技術產業，紡織、化工、機械等產業以及物流等生產服務產業。新區寫字樓品質不高，數量較少，寫字樓發展與區域高新產業的發展密切相關，創業型企業眾多，租金/售價相對較低。分布：新區現有寫字樓數量較少，主要分布在長江路沿線。品質：除了百仕達大廈品質相對較高外，其它寫字樓品質都很低。31645271未來上市寫字樓項目：1

、長江1號目前主要寫字樓項目：1、金源國際大廈2、百仕達大廈3、創源大廈4、東方銀座5、科技創業園6、軟件園7、長江金岸現有辦公市場格局第十頁，共二百一十四頁。太湖廣場板塊太湖廣場定位為無錫“城市客廳”，規劃將發展成為以現代服務業為主的城市新CBD。太湖廣場板塊是未來的城市新中心，現有寫字樓數量很少，但是無錫未來高品質寫字樓重要集中供應區域。分布：寫字樓主要分布在太湖廣場周邊。品質：現有寫字樓數量很少；未來供應量大，包括世貿中心、茂業城以及九龍倉項目。312145423未來上市寫字樓項目：1

、世貿中心2、君來廣場3、燕莎商務中心4、茂業城5、九龍倉項目

目前主要寫字樓項目：1

、太湖明珠數碼大廈、2、天誠大廈

3、新天地廣場4、時代國際現有辦公市場格局第十一頁，共二百一十四頁。主要主流在售項目面積對比套數單位：平方米戶型特征：在目前寫字樓市場小面積物業明顯銷售較好；100平米成為主要的分界嶺大面積物業成交分布相對分散，逐漸呈現可分割或者可合并打通的特征，戶型分布更加靈活300平方米以上的大面積多為整層供應，300-500平方米面積供應量相對較少注：本表為散點圖，表現2008年1月1日以來上述項目所成交物業的面積分布情況現有辦公市場格局第十二頁，共二百一十四頁。主要主流在售項目總價對比總價分布特征：90%的成交物業成交總價均在100萬以下，60—80萬成為最密集的總價段200萬以上總價段物業成交相對較少大面積物業分割出售，也在一定程度上使得單套物業成交總價有一定的下浮，小面積物業組合更加方便，后期有利于出租，逐漸成為目前投資市場的主流套數單位：元注：本表為散點圖，表現2008年1月1日以來上述項目所成交物業的總價分布情況現有辦公市場格局第十三頁，共二百一十四頁。項目名稱目前狀態區域總建面地址銷售報價租金（元/平米/天）物業費（元/平米/月）租賃主要客群紅豆國際廣場銷售、租賃崇安27263崇安區勝利門廣場200002.5-318貿易、咨詢、裝飾、房地產東方廣場租賃崇安43000中山路343號-2.27.5房地產、物流哥倫布廣場銷售崇安19197.74廣南路廣益路路口100002.1-2.68-摩天360租賃崇安73798.4人民中路123號-A:2-2.54.5貿易、咨詢、裝飾、房地產B：1.5-24.2金源大廈銷售、租賃新區41177旺莊路與湘江路交界98001.55.2電子信息、工程機械創源大廈租賃新區25000長江路和黃山路交界-1.55.2電子信息、工程機械時代國際銷售南長50563太湖廣場圖書館旁130001.5-1.9A：5，BC：3-華仁逸景大廈租賃濱湖33000濱湖區蠡園開發區-1.8-2.24工程機械、房地產潤華國際大廈銷售、租賃濱湖159478太湖大道青祁路路口140001.5-1.94.8房地產、信息技術華邸國際大廈租賃濱湖43810 梁青路孫蔣路路口-1.84.2工程機械、貿易目前主流辦公項目售價、租金及出租率情況概覽現有辦公市場格局第十四頁，共二百一十四頁。客群特征分析9.1%租金：1.9-2.1元·天/平入駐率：85%68.1%租金：1.3-2.6元·天/平入駐率：93%目前各寫字樓集中區版塊租金及出租率情況這里重點研究的為目前可租項目租金數據統計主要來源于現場走訪以及通過主流房地產網站以及中介咨詢平均統計太湖廣場板塊目前可租辦公樓項目較少，且品質相對較低，因此無法反映出太湖廣場板塊未來的一個租賃價格走勢情況由于無錫寫字樓市場整體起步較晚，因此各個板塊的寫字樓品質普遍偏低，故目前的租金價格相對較低24.5%租金：1.3-2.1元·天/平入駐率：84%14.3%租金：1.3-1.9元·天/平入駐率：90%市中心板塊太湖廣場板塊蠡園板塊新區板塊現有辦公市場格局第十五頁，共二百一十四頁。無錫寫字樓主要集中在市中心板塊，例如東方廣場、華光大廈，摩天360，新交房項目所占比例較低入駐客戶以專業服務類、房地產及相關行業以及物流商貿類企業為主與無錫的產業發展方向相符，寫字樓入駐客戶主要以工業設計、機械制造、房地產及相關行業的企業為主與上述產業相配套的服務類企業以及物流商貿類企業也有一定規模無錫寫字樓入駐客戶以無錫本地企業為主，占到了75%其次為來自長三角其它城市的企業，所占比例約為17%客戶來源主要以無錫本地企業為主，來自長三角其它城市的企業也相對較多外資客戶中主要是日韓和歐美企業目前無錫寫字樓客戶主要行業特征：目前無錫寫字樓客戶主要來源地特征：辦公項目潛在客戶研究第十六頁，共二百一十四頁。項目名稱交通商務配套面積產業支撐景觀區域發展人口密集度目標客群分布歷史接受建設服務類企業專業服務類企業商務貿易類金融保險類客戶工業設計類企業精密機械類企業電子信息類企業美容保健類咨詢投資類物流運輸類各行業辦公樓客戶需求偏好分析：圖例表示：要求較高要求一般要求較低辦公項目潛在客戶研究第十七頁，共二百一十四頁。目前無錫高品質寫字樓辦公面積分布從平均辦公面積看，金融類企業最大，其次為房地產及相關行業、專業服務類企業從辦公面積分布來看，200平方米以下的企業數量占到了70%辦公項目潛在客戶研究第十八頁，共二百一十四頁。辦公項目潛在客戶研究

|客群特征分析以長期投資為目的，看中物業保值增值的投資客戶成為市場的購買主力多數外來企業受限于較高的售價，主要還是以租賃為主對產品標準以及配套設計等條件愈發重視，新的辦公理念已經逐漸形成小戶型寫字樓以其相對低廉的“進場費”與穩定的投資回報受到了投資者的青睞無錫辦公樓購買目的目前無錫寫字樓銷售市場中，以自用為目的的購買占較大的比例客戶來源以無錫本地為主其次是外部產業轉移帶來的相關辦事處或分部等相關客群辦公市場自用客戶來源第十九頁，共二百一十四頁。更為純粹的商務功能與辦公空間組合更為豐富的商務配置服務與辦公物業管理設定更為方便快捷的智能化體系與真正意義上的5A概念應用合理的企業形象對外昭示功能強化辦公整體OA功能簡化智能化操作，完善5A體系與獨有特性樓層外部展示，包括企業標示，發光，宣傳檔等擴充包括商務會議、洽淡、印務、訂票等一系列配服務功能優化辦公物業特色體系，突出樓層經理和客戶服務功能商務整層統一規劃的辦公空間根據框架柱間合理分切辦公功能區朝向利好面更大的總裁級辦公產品配套智能化展示未來辦公產品發展方向第二十頁，共二百一十四頁。延安電影院地塊新東方廣場地塊濱湖高浪路北側地塊包巷橋地塊廣南路與錫滬路交叉口東北側地塊工商局南側地塊廣瑞路西北側地塊城開項目君來廣場2010

20112012金太湖國際彩登電子廠地塊聯合楊木橋地塊崇安新城28號地塊市水廠尤渡加壓站北側地塊新區XDG（XQ）-2007-31地塊崇安寺二期地塊世貿國際中心茂業城蘇寧廣場通運路兩側（火車站站前商貿區）地塊燕莎購物中心恒隆項目未來寫字樓供應格局：九龍倉大廈寧海里小學北側地塊新區長江北路東側地塊新區長江路與旺莊路交叉口東南側地塊從未來預測上市情況可以看出，2010-2011年將成為高品質寫字樓集中供應年，多個項目目前已經動工，按照正常進程來看，2011年下半年至年底將會集中上市。

2010年多個地塊主要是06-07年之間成交的辦公類地塊，目前多數也已經動工，但是多數項目體量相對較小，并且開發商多為本地企業為主，經營方式也將有所不同。

2011年的上市項目主要以07年下半年以及08年成交的地塊，目前基本均處于動遷階段。潛在供應第二十一頁，共二百一十四頁。從目前的市場實際情況來看，無錫辦公市場仍處于發展階段，辦公市場由于政策對住宅市場的打壓而開始活躍起來；從項目的分布來看亦相對較為集中，基本上位于市中心、太湖廣場、蠡園開發區附近，這些區域要么占據地利，要么有產業或者景觀的支撐。目前市場上的辦公項目均是以出售為主，純租賃的寫字樓項目極少，高品質項目僅紅豆國際廣場及潤華國際大廈而已，辦公市場明顯缺乏高品質項目的支撐，預計市中心的恒隆、蘇寧及太湖廣場的九龍倉、茂業等一批高品質項目問世后，無錫辦公市場的整體品質將會得到明顯提升。辦公市場小結第二十二頁，共二百一十四頁。二、區域市場分析第二十三頁，共二百一十四頁。八十年代初，江蘇省第一個億元鎮、第一個億元村、第一家中外合資企業均誕生在惠山，2009年全區完成GDP385億元，增長11%；財政總收入78.8億元，增長12.6%；農民人均純收入13255元，增長10%，連續四年榮獲全國中小城市綜合實力百強第6名。1惠山區概述惠山區位于中國經濟最發達的“長三角”腹地，南臨萬頃太湖，北靠萬里長江，東接上海、蘇州，西鄰南京、常州。全區現有區域面積327平方公里，是長三角區域性交通樞紐，無錫市經濟強區，中國民族工業和鄉鎮工業的發祥地。惠山區下轄1個省級經濟開發區，5個建制鎮和2個街道，總人口63萬，在崗職工平均工資23554元，農民人均純收入8552元，是無錫特大城市規劃藍圖中的副中心之一，“長三角”國際制造業基地的重要板塊。宜興市太湖中心城區江陰市濱湖區新區武進錫山區惠山區玉祁前洲惠山新城陽山洛社錢橋堰橋洛社新城惠山區滬寧城鐵新城惠山經濟開發區第二十四頁，共二百一十四頁。惠山將全面優化產業結構、優化生態環境、優化城鄉發展、優化社會建設、優化人文環境，通過實施“五個優化”發展戰略，努力在更高起點上加快建設經濟發達、科教繁榮、環境優美、生活富裕、社會和諧的現代化新惠山。服務業概況：隨著“三城八園”建設步伐的不斷加快和服務業重點項目的快速推進以及中心鎮區綜合服務設施的不斷完善，惠山區服務業保持了持續、高速、健康的發展態勢。2009年，全區實現服務業增加值113.2億元，同比增長8.0%；完成社會消費品零售總額79.2億元，同比增長16.5%；完成服務業納稅銷售收入482億元，同比增長3.6%；完成服務業稅收12.3億元，同比增長33.6%。陽山特色旅游鎮、禮舍古街、唐平湖休閑旅游度假區、天藍地綠生態農莊等一批設施齊全、特色鮮明的農村旅游點的創建進一步提升了農村旅游的層次。1惠山區概述工業概況：惠山區是鄉鎮企業的發源地，是傳統的工業強區。經過多年發展，區域內工業門類較為齊備，產業結構不斷優化，形成了以冶金、機械、紡織為基礎，光伏、風電設備、汽車及零部件、生物醫藥新材料及數字信息等四大新興產業快速發展的工業結構新格局。2009年，全區工業總產值達到1105.4億元，同比增長0.6%，規模以上工業實現產值938.9億元，同比增長1.7%。四大新興產業實現產值306.9億元，占工業經濟比重達27.8%。目前，全區擁有工業企業6828家，從業人員20多萬人，其中規模以上企業1380家，億元企業146家。第二十五頁，共二百一十四頁。惠山區規劃惠山區綜合發展區規劃惠山區農村規劃第二十六頁，共二百一十四頁。2010年，惠山區房地產總成交量為128.85萬平方米，在七大區域中位居第二，但同比2009年的155.25萬平方米則略有下降。2010年各區域成交比例分析惠山區房地產市場分析第二十七頁，共二百一十四頁。惠山區房地產市場整體供大于求，供求比處于相對低位，成交均價穩步上揚。2010年惠山區商品住宅供求關系走勢圖2010年惠山區商品住宅市場與去年同期各類指標變化表2010年惠山區商品住宅新增供應總量為144.22萬平米，同比2009年供應水平大幅度提升。2010年惠山區商品住宅成交總量為128.85萬平米，成交水平同比有所回落。2010年惠山區商品住宅供求比為1:0.89，同比2009年下降51.81%，整體供求關系較2009年發生了扭轉。2010年惠山區商品住宅成交均價為6062元/平米，全年成交均價穩步上漲，波動較小，同比2009年的4823元/平米上漲25.7%。惠山區房地產市場分析2010年惠山區商品住宅成交均價月度走勢第二十八頁，共二百一十四頁。2010年惠山區各板塊成交比例分析惠山區房地產市場分為5個板塊，為前洲玉祁板塊、洛社板塊、錢橋板塊、惠山新城板塊、鳳翔路板塊，本項目位于前洲玉祁板塊。從2010年惠山區各板塊成交比例來看，前洲玉祁板塊占比11%，比較落后，有待提高。隨著城鐵經濟的帶動作用，相信未來該地區有一定的發展提升空間。惠山新城板塊鳳翔路板塊前洲玉祁板塊洛社板塊錢橋板塊各板塊成交分析：前洲玉祁板塊價值有待提升惠山區房地產市場分析城鐵新城第二十九頁，共二百一十四頁。無錫惠山滬寧城鐵新城位于無錫市西北部（惠山區前洲鎮與玉祁新市鎮的南端），是無錫市重點打造的城市副中心之一、長三角一體化區域性綜合交通樞紐，是無錫市雙核聯動、一環鑲嵌、三區協同（即以中心城區和太湖新城為雙核，環蠡湖地區為一環，錫山高鐵商務區-東亭商務區，惠山新城-惠山城鐵新城，新區空港商務區-太科園三區協同）的城市空間布局重要組成部分。惠山城鐵新城始終突出高起點規劃、高標準建設、高水平開發的理念，努力建設成惠山經濟社會發展的新起點。地理位置圖城市功能布局中的地位1城鐵新城概述太湖西北部依托城鐵效應，一座希望之城即將呈現！第三十頁，共二百一十四頁。1城鐵新城規劃未來規劃圖五大功能區滬寧城鐵新城一期規劃面積約10平方公里確定了交通樞紐區、城鐵商務區、現代產業區、濱水居住區、生態休閑區等五大功能區核心區功能分區：城鐵區：以城鐵站為核心，為乘客提供候車、集散場地和各類交通換乘站點，并提供配套的商業和各種服務場所都市商務區：位于城鐵站區對面，依托區域交通優勢發展商務辦公、大型商業，作為經濟發展的龍頭，也展示城市最富活力的風貌花園式辦公區：將綠地、水面和辦公樓結合布置的花園式新型辦公空間，以宜人的環境、輕松的氛圍吸引高素質人才濱河風情區：沿水岸打造的濱水休閑購物空間，通過層次豐富的環境，營造主動而宜人的活動氛圍花園社區：在西側設置花園式居住區，為拆遷安置居民提供住所濱水高檔社區：濱水建設的高檔住宅區，以高層為主，主要為高端消費客群提供居住娛樂休閑區：集合購物、餐飲、娛樂、住宿等各種服務的綜合休閑娛樂中心，提供豐富的城市生活內容小康社區：位于片區北部的社區，以多層住宅為主，結合住宅配建完善的生活服務設施，為居民提供便利而豐富的生活第三十一頁，共二百一十四頁。三、項目宗地分析第三十二頁，共二百一十四頁。地塊名稱XDG-2011-25地塊地塊編號錫國土（經）2011-44土地位置無錫滬寧高鐵惠山站區中興路與站北路交叉口西南側土地四至北：站北路，南：中惠路，西：站東二路，東：中興路土地面積143489.8平容積率1.5總建面215234.7平成交地價1.55億樓板價720元/平土地用途商業、辦公（商業建筑面積占比不高于20%）綠地率25%建筑密度40%建筑限高不限高地塊屬性地塊現狀中惠路第三十三頁，共二百一十四頁。612：城際鐵路無錫站(北廣場)-火車站(東)-北柵口-三院-101醫院-民豐里-東汀橋-廣石路-旅游商貿學校-華天化工-梅涇村委-小孫巷-強巷-陽光印染-秦家莊-石塘灣-石塘灣西-張皋莊-前石路-經一路-城際鐵路惠山站運行時間：5:30-22:15班次間隔：10-25分鐘619：龍光路[古華山路]-蓉湖莊-盛岸新村-惠峰路[盛岸路]-惠華橋-惠華新村(公交駕培中心)-滴露橋-憲豐村-威華機械-玉泉公園-盛岸花園-曉星村-西漳焊接廠-南西漳-惠澄大橋-秦家莊-石塘灣-石塘灣西-張皋莊-前石路-經一路-城際鐵路惠山站運行時間：去程5:30-18:30回程5:30-19:20班次間隔：10-20分鐘地塊屬性|交通城鐵惠山站及公交站618：蓮蓉橋-青石路(瑞麗整形醫院)-柯蘭公寓-吳橋(金太湖國際城)-后張巷(麗新康復醫院)-內塘河橋(建華新村)-青石西路(莊里)-雙河新村-金山北科技園-勝豐村-曉星村-西漳焊接廠-南西漳-惠澄大橋-秦家莊-石塘灣-石塘灣西-張皋莊-前石路-經一路-城際鐵路惠山站去程5:30-18:30回程5:30-19:20班次間隔：10-20分鐘城鐵惠山站目前僅有612、618、619三班公交車，間隔時間長，空座率高，經實際調研，618單趟需35分鐘左右。第三十四頁，共二百一十四頁。萬達地塊編號：錫國土(經)2011-46地塊名稱：XDG-2010-13地塊土地位置：惠山經濟開發區政和大道與吳韻路交叉口西南側土地面積(M2)：80083.9土地用途：商業、辦公、居住(住宅建筑面積占總建筑面積比例不高于25%)容積率：<3.5總建面：280293.65建筑密度：＜55%綠地率：＞10%建筑限高：不限高，但需滿足省市有關規范要求供地條件：凈地土地成交價：4.13億樓板價：1473.5元/平中興路本項目地塊東側中興路附近，上海運盛實業將簽約商辦用地；該地塊220畝左右，容積率1.5，地價在85萬以上；住宅用地180畝左右，容積率2.5左右，地價在300萬以上地塊周邊據調研，本地塊東側將有工業地產開發商——運盛實業入駐開發項目，未來將對本項目構成一定威脅；另外，萬達進駐惠山新城開發項目，相信將大力推動區域商業市場的蓬勃發展。第三十五頁，共二百一十四頁。企業簡介：運盛（上海）實業股份有限公司于1996年在上海證券交易所上市，公司主營地產開發與經營。運盛實業以產業鏈為依托，以地產為載體，以高標準區域總部經濟、研發孵化、創意產業、商務會展、商業文化等為主要開發對象，逐步形成綜合開發、集約化經營的多功能綜合性產業服務式地產。公司奉行“親商、安商、富商”政策，在發展戰略上遵循“一次規劃、分期開發、滾動發展”的原則、并運用“筑巢引鳳”和“引鳳筑巢”的經營策略，吸引相關企業投資，與國內外知名企業共同打造五星級現代產業園區。公司已成功開發上海浦東新區國際機電數碼園、運盛松江服務外包產業園、運盛重慶現代工業園、福州佳盛廣場（多媒體產業園）等多個工業地產項目。“運盛實業”正在成為中國工業地產“星”里程的引領者。運盛實業——工業地產開發商地塊周邊|運盛實業簡介第三十六頁，共二百一十四頁。首期開發500畝，建筑面積27萬平方米，現已全面封頂即將交付使用。基地建有42席單體獨棟式總部樓，12棟標準廠房，24棟五層中小企業聯體辦公樓，500余個機動車位。規劃發展成為國內外機電、IT、電子、光電子等制造服務型大企業地總部集聚地。基地園區用戶可整棟購買，也可根據用戶實際需要分割銷售，供客戶選擇的面積從500—5000平米不等。同時，進駐園區的企業不但享受新區政府各項優惠政策，而且還享受張江園區的各種優惠政策。凡購買總部基地總部樓的企業，會自動獲得該總部樓的冠名權，從而賦予每座總部樓強烈的標識性和濃郁的企業個性風格。上海浦東新區國際機電數碼園——張江東部規模最大的商務型產業園區地塊周邊|運盛實業簡介第三十七頁，共二百一十四頁。運盛松江服務外包產業園，立于「滬杭高速」與「同三高速」交界處，位于上海松江科技園區內，總占地面積約200畝，一期開發40畝，總建筑面積約為37000平方米，區內共有四種戶型，戶型多樣可靈活分割，分別為3棟A戶型樓、3棟B戶型樓、4棟C戶型樓，及2棟D戶型配套商務樓。產業園以中小型企業辦公、研發為主，并融合了商務、餐飲、休閑、生活等綜合功能，形成集合服務外包、中小企業發展、大學生創業、親商中心為核心功能的企業專屬領地，成為真正為入駐企業和周邊企業提供長久發展動力的高標準園區。地塊周邊|運盛實業簡介運盛松江服務外包產業園第三十八頁，共二百一十四頁。屬性詮釋區位屬性位于長三角經濟發達地區江蘇經濟排名第二的無錫鄰近上海－長三角核心蘇州－無錫－常州城市圈的中心政府規劃重點發展區域交通方便但離市區較遠政府主力打造的無錫北部城市副中心周邊路況較好，距市區較遠，約40分鐘車程項目屬性OfficePack產品在區域內較為稀有區域內只有相似產品（紫荊花園），但市場定位不同；而縱觀無錫市場，類似產品同樣屈指可數商辦類土地性質相較于科研類土地性質的同類項目，不管是購買人群和信貸政策都具有一定優勢高鐵近在咫尺，可達性好、交通便捷周邊生活配套相對不足，未來有望改善地塊周邊道路通暢，路網交織，三站合一的交通樞紐，高鐵輻射效益吸引周邊城市客戶該區域處于待開發狀態，周邊配套設施相對不足，但隨著城鐵新城的建設及區域房地產市場的逐步成熟，未來有望得到有效改善周邊景觀資源一般

地塊內有河道經過，未來周邊生態建設將進一步完善區域屬性及地塊屬性1地塊主要指標研判經濟發達的二線城市，新興希望之城，目前區域內不存在同類產品，房地產市場處于蓬勃發展階段，具有相當的投資價值。第三十九頁，共二百一十四頁。區域、成本、品牌口碑……各數據均顯示項目有良好的發展前景SWOT分析劣勢：城鐵新城發展滯后，尚處于起步階段，至少需要5年時間才能小有氣候項目距離市中心較遠目前項目周邊的商務配套設施相對缺乏威脅：錫城市場上同類產品雖然不多但體量較大，有充足的供應量，且本區域未來將有同類項目開發競爭OfficePark為較新的品種，需要較長時間成本和大量渠道宣傳推廣成本優勢：開發商擁有品牌優勢和同類項目操作經驗惠山城鐵發展效應，交通便利，日趨完善的路網成本可控制在理想范圍內，未來價格極具競爭優勢機遇：OfficePark具有市場稀缺性，得益于住宅市場的政策打壓而具有較高投資價值具備后起優勢細致規劃將提升整體競爭能力城鐵新城將成為一座無錫的希望新城，高鐵效應帶動區域發展周邊品牌開發商帶動區域價值提升第四十頁，共二百一十四頁。開發操盤建議第四十一頁，共二百一十四頁。四、項目競品研究說明：

>無錫市場上同類產品有貴公司開發的恒華科技園，此外還有中邦moho、聯東U谷和惠山經濟開發區的產業園項目。

>由于聯東U谷體量大，惠山經濟開發區產業園距離本項目較近，故選擇這兩個作為競品研究項目。第四十二頁，共二百一十四頁。聯東U谷|項目概況基本信息占地56.67萬總建120萬產品類型獨棟辦公、LOFT、5A寫字樓、高端商業、品質公寓容積率2.19綠化率35%開發商北京聯東投資集團有限公司動工時間2010年10月第四十三頁，共二百一十四頁。聯東U谷|市場定位錫城首席EBD花園別墅Office多元的生態的有機的Extensive/Ecological/Energetic聯東U谷·無錫總部商務園，位于無錫市城市經濟中軸，北部CBD核心領域，為政府規劃3000畝錫北生產性服務集聚區重點打造項目。超百萬方低碳總部綜合體規劃，集企業獨棟辦公、LOFT、5A寫字樓、高端商業、品質公寓、酒店、會展中心、實地公園等豐富業態于一體，開啟無錫首席EBD辦公鋒尚新世代。第四十四頁，共二百一十四頁。聯東U谷|產品定位客戶依據：無錫市產業篩選，市場寫字樓客戶，北塘區政府背景下的地緣客戶，投資客戶解讀市場依據：面積、產品類型、去化速度、銷售單價項目屬性：“總部經濟”名號，70%辦公用地，類獨棟產品作為標桿產品產品類型定位價值貢獻類獨棟產品（獨棟、雙拼、三拼）標桿產品樹立形象高調立勢LOFT現金流產品高性價比博高利潤SOHO現金流產品高性價比博高利潤多層寫字樓現金流產品持續發展滿足客戶需求LOFTSOHO多層寫字樓類獨棟產品第四十五頁，共二百一十四頁。聯東U谷|周邊條件未來保障性住房供應區、廠房依托停車場與高速公路，以中轉運輸為主導的傳統物流園區4S店華東汽配城金橋商貿城北塘區政府廣石路（高架）錫澄路江海路（高架）鳳翔路（高架）312國道政務驅動周邊條件適合該項目生存發展，項目所處區域位置也屬于無錫市副市中心區，最后一個待開發區域，其地理位置是其較強的競爭力之一。第四十六頁，共二百一十四頁。聯東U谷|內部條件民營工業園可以嘗試改造成為特色商務商業區依托規劃綠地，可形成組團的開發式廣場，并在周邊形成商業配套項目用地性質：

70%辦公；30%商住一期啟動區，現已拆平民營工業園制衣廠物流倉儲物流、制造加工廠摩配市場、制造加工廠規劃綠地規劃綠地規劃綠地第四十七頁，共二百一十四頁。聯東U谷|一心兩軸三區臨近軌道交通往南已形成居住氛圍居住區特色商務商業區商辦區鳳賓路北濱路臨近軌道交通依托原有工業老廠房依托兩大主干道臨近政府主入口1主入口2區域配套中心第四十八頁，共二百一十四頁。聯東U谷|主要功能構成北濱路居住區特色商務商業區商辦區鳳賓路主入口1主入口2花園式廣場片區配套中心花園式廣場片區配套中心花園式廣場片區配套中心總部研發區創意辦公區創意街區商業小戶型住宅改善型住宅商辦綜合體酒店園區服務中心產業配套區總部辦公區區域配套商業街以花園廣場串聯各個板塊組織公共空間：總部研發區、總部辦公區、商辦區、創意辦公區、居住區，各板塊以花園廣場為中心向外發散，形成多個花園辦公區。以總部辦公功能區啟動為核心功能板塊：以花園式廣場為核心，融入園區服務中心、產業配套區、酒店，高端起勢，奠定項目高端形象。第四十九頁，共二百一十四頁。聯東U谷|項目整體規劃指標及經濟測算獨棟：集合式辦公=3：7物業類型占地面積（畝）占地比容積率建筑面積（㎡）辦公41749%2.25625576獨棟辦公12515%0.541705集合式辦公29234%3583871商住17921%3357472住宅

257472商業

100000綠化及道路（外部+內部）按照45%計38345%

總計850

1.73392983047毛容積率1.73

凈容積率2.475

備注：總面積為850畝，可建設用地在595畝（扣除外部道路、綠化、市政）毛容積率為總建筑體量除以總面積；凈容積率為總建筑體量除以可建設用地85億-50億=35億投資回報率33%第五十頁，共二百一十四頁。聯東U谷|一期概況項目一期開發13萬㎡，預計2011年中對外推出，2011年10月交付使用。業態包括：18棟獨棟別墅式辦公樓，整棟面積2400㎡；2棟LOFT商住辦公樓（挑高4.59米），面積45-130㎡；1棟地標性5A級寫字樓，單層面積1500㎡；臨街商業配套，面積100-200㎡。一期規劃第五十一頁，共二百一十四頁。聯東U谷|一期概況預期價格：獨棟13000-15000元/㎡LOFT辦公樓9500元/㎡

寫字樓9600-9800元/㎡據了解，目前其中一棟獨棟辦公已由中鐵九局預定，另一棟被某世界500強企業預定。由于政府形象需要和項目高端定位，故目前比較歡迎大型著名企業購買，而對于個人投資客戶持冷淡態度。第五十二頁，共二百一十四頁。B戶型3600.00㎡A戶型2400.00㎡C戶型2400.00㎡聯東U谷|一期戶型獨棟辦公戶型面積較大第五十三頁，共二百一十四頁。聯東U谷|項目小結第五十四頁，共二百一十四頁。惠山經濟開發區概述惠山經濟開發區：無錫北部集行政、經濟、文化、科教、商貿、休閑為一體的現代化新城，優質人居和高新產業相融的生活之城、創業之城。

目標：著力體現“高端產業、高新企業、高級人才、高品質生活環境”四高特征，努力建設成“創新、創業、創造、創意”四創新城。無錫惠山經濟開發區始建于2001年7月。2002年2月經省政府批準為省級經濟開發區，總體規劃面積76平方公里，首期規劃面積36平方公里，現有人口6.7萬。目前，“四園二基地”已經初步形成，“投資高地、成本洼地”的集聚效應也逐步彰顯。區位圖：東和錫山接壤，南被錫北運河、滬寧高速隔斷，北已到江陰邊界惠山經濟開發區圖：開發區實景圖第五十五頁，共二百一十四頁。自然條件優越惠山經濟開發區資源基礎設施完善氣候：屬亞熱帶海洋季風氣候區。年平均氣溫17℃。全年平均降雨量1100mm，全年無霜期220天左右。水文：

共有大小河道30多條，總長約50.55公里，平水期水體容積約450萬立方米，地表水網密布，外來水源補給充足。地質：土層土質良好，以粘土為主。地基承載力標準一般在220～250Kpa，在該地區建設12－15層小高層建筑一般可采用天然地基。地理位置：惠山經濟開發區正位于無錫市北部，作為無錫北部副中心，滬寧、錫澄、錫宜三條高速在此交會貫通。自2002年以來，惠山開發區累計投入64億元，完成了高等級道路110公里、新建橋梁34座，“外有環，內有網”的道路框架基本建成；給水、雨水、污水、天然氣、蒸汽、有線電視、電力、電信等管線全部入地。綠化、景點錯落有致，照明、指示牌配套完備，熱電廠、5座變電所、污水處理廠、自來水廠等配套設施全部到位，形成了高標準立體式的基礎設施配套體系。第五十六頁，共二百一十四頁。惠山經濟開發區資源人力資源豐富交通運輸發達無錫現有江南大學等獨立設置的高等院校11所，科研機構41家，國家和省重點實驗室7個。全市各類專業技術人員35.56萬人，中國科學院、工程院院士70多人，人才儲備量列中國同類城市之首。惠山經濟開發區擁有完善的人才服務體系，能夠為企業提供人才招聘、勞動力資源查詢等服務。客運：到市中心及周邊的鄉鎮有多條公交線路，交通非常便利。陸運：京滬、新長、京滬高速三條鐵路穿境而過。無錫市區域內的火車貨運編組站，兩個火車貨站，一個客運站場在本區域內。

公路：境內匯有滬寧、錫澄、錫宜三條高速公路及312國道和342省道，設有5個高速入口，出入極其便捷。地鐵：軌道交通1號線為南北向交通骨干線，串聯了北部惠山區行政中心、中央核心商業區及南部太湖新城無錫市新行政中心。第五十七頁，共二百一十四頁。2003年起，經濟開發區經濟發展迅速，逐年遞增，年均增長率5.6%開發區固定資產投資額走勢圖開發區地區生產總值走勢圖2009年經濟開發區地區生產總值35.98億，全社會固定資產投資額為45.5億；2010年爭取地區生產總值達到60億元。開發區努力實現“四個提升”，即發展質量明顯提升，貢獻份額明顯提升，實力位次明顯提升，發展后勁明顯提升。惠山經濟開發區經濟第五十八頁，共二百一十四頁。建成“三個一”，即建成一個惠山區的政治、經濟、文化中心；建成一座富有江南特色、現代化氣息的惠山新城；建成一流的生命科技、汽車及汽車零配件兩大特色的現代化產業制造基地。惠山經濟開發區“十一五”規劃第五十九頁，共二百一十四頁。開發區產業園概述四大功能載體開發區總體規劃布局第六十頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園

DI-PARK說明：所有惠山經濟開發的產業園中，總部經濟類產品目前只有江蘇數字產業園中的一期載體“紫荊花園”有所涉及，故對此項目進行了實地暗調，以掌握一手資料。第六十一頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園|園區概述將成為國內數字信息企業發展的高科技“孵化器”和國家級數字電視產業基地園區鳥瞰圖

江蘇數字信息產業園由深圳清華大學研究院與無錫市政府于2008年9月合作設立。總投資20億元人民幣，占地面積1033畝，總建面約60萬平方米。園區充分利用深圳清華大學研究院在創新孵化體系建設方面的豐富經驗和綜合實力，依托無錫市在區位、人文底蘊、經濟發展的優勢，著力打造高水平的應用技術研發平臺、風險投資平臺和高層次人才培養平臺。

園區將發揮深圳清華大學研究院在國標數字電視領域的先發優勢，全面推進數字電視產業化進程。對外招商：租金：3-4元/天.平米招商運作：企業化運作（其余三個產業園均是政府直接招商運作）第六十二頁，共二百一十四頁。重點培育傳感網和高清數字生活兩大龍頭產業，把園區建設成為以數字信息產業為主導的國內一流、國際先進的，集政、產、學、研、資于一體的高科技園區。總平圖江蘇數字信息產業園|園區規劃第六十三頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園|支持平臺第六十四頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園|優惠政策政府、開發商強強聯合，政策優惠引導培育產業發展無錫市出臺的“123”計劃和“530”計劃科技支持外，為了更好地培育企業，無錫市政府特別對入駐江蘇數字信息產業園的企業制定了多項優惠政策：租金補貼經評定的入園企業可享受園區租金補貼，免租或低租金使用園區載體，降低企業運營成本。財政補貼入園企業享受政府特別的財政補貼政策，對于無錫市惠山區外遷入或在園區新注冊的高科技企業，由市政府通過產業引導資金的形式給予補貼扶持。人才引進入園企業引進高級研發人員和高層管理人員，由市政府以人才獎勵的方式給予補貼扶持。國家、省、市科技計劃項目優先申報權無錫市政府將園區項目有限推薦、申報國家、省、市各類科技計劃項目，并從科技專項資金中給予優先支持。第六十五頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園|企業名錄無錫源清高新技術研究所有限公司 無錫中舟環保科技有限公司 無錫邁格艾爾凈化科技有限公司 無錫力思特商務咨詢服務有限公司 無錫凱輝軟件技術有限公司 無錫味研生物科技有限公司 無錫強芯微電子有限公司 無錫力豪科技有限公司 無錫朗瑪無線技術有限公司 無錫景芯微電子有限公司無錫金一諾電氣有限公司 江蘇建業恒安工程項目管理有限公司 無錫慧眼電子科技有限公司 無錫博凌激光技術有限公司 無錫格瑞斯自動化設備有限公司 無錫新廣聯數字電影技術有限公司 無錫銳視清信息技術有限公司 無錫力合數字電視技術有限公司 無錫華盛威電子科技有限公司 無錫晨通自控設備有限公司無錫惠清生物科技有限公司 無錫利佳投資管理咨詢管理公司 無錫華利通投資咨詢有限公司 無錫力合工程仿真科技有限公司 無錫惠華新能源科技有限公司 無錫華清清潔能源與新材料科技有限公司 江蘇數字信息產業園培訓學院 無錫華冠精科自動化技術有限公司 深圳市拓邦電子科技股份有限公司 深圳市清華斯維爾軟件科技有限公司 深圳市力合微電子有限公司 深圳力合視達科技有限公司 無錫力合創業投資有限公司 深圳和而泰智能控制股份有限公司 無錫愛維特信息技術有限公司第六十六頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園|園區載體（1期）建設面積4萬平方米，可以為企業提供多種類型的具有獨立產權的辦公空間。大樓配備產品展示廳、多功能報告廳、會議室、教室等共用商務配套設施。清華創新大廈

2萬平方米，是為企業量身定做，按照企業的需求設計，建設的具有獨立產權的研發辦公樓。引入具有一定規模和良好發展潛力的高科技企業，培育企業盡快上市。企業研發樓

第六十七頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園|園區載體（1期）1.3萬平米的總部經濟辦公樓，定位引進規模企業總部。是具有獨立產權的總部SOHO式辦公場地，各個辦公單元擁有私享中心綠地，建筑體擁有前后庭院景觀、屋頂平臺，結合外揚內張的建筑風格，營造一個自然生態的辦公環境。2.6萬平米的綜合性服務樓，定位為新時代員工公寓。內設餐廳、超市、活動室、影視廳、健身房、書吧等配套服務設施。一號樓可提供多人、雙人、單人、套間等多種類型的高標準的人才公寓共260套，可容納上千人居住。紫荊花園（530創業社區）紫荊公寓第六十八頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園|紫荊花園紫荊花園艾迪花園酒店濱水商業街清華創新大廈購物中心企業研發中心紫荊花園?總部經濟（530創業社區）是江蘇數字信息產業園一期重點建設載體，定位引進規模企業總部。本項目占地37畝，建筑面積12240平方米，容積率0.51，綠化率53%。13套獨棟別墅，30套聯體別墅。集辦公、餐飲、休閑等多種功能于一體，總建筑面積27198平方米。四周水系環繞，自然條件得天獨厚。在景觀設計上，融合了江南園林的婉約精致和現代建筑的時尚簡潔風格。內部設置上，設計各種規格的客房、中西餐廳、健身休閑設施等，創新創業和時尚生活兼而可得。艾迪花園酒店第六十九頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園|紫荊花園項目總平圖土地性質：科研用地三種戶型：A（700平）、B（400平）、C（200平）目前剩余1#、3#、22#三棟，其他均已售出價格：C：6300元/平，A：6800元/平付款方式：一次性/分期（首付40%，剩余在半年內付清）要求：對入駐企業有年產值要求，否則回購物業，以200平為例，企業年產值必須達1000萬——調研日期：2011.3.29第七十頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園|紫荊花園A戶型：4棟獨棟別墅，702平米，共3層第七十一頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園|紫荊花園B1戶型：3棟獨棟別墅，390平米，共2層第七十二頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園|紫荊花園B2戶型：6棟獨棟別墅，407平米，共3層第七十三頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園|紫荊花園C戶型：30套聯排別墅，195平米，共2層第七十四頁，共二百一十四頁。江蘇數字信息產業園|紫荊花園目前項目處于內部綠化、道路、配套建設中；部分業主正在進行內部裝修第七十五頁，共二百一十四頁。無錫惠山軟件外包園

O-PARK第七十六頁，共二百一十四頁。無錫惠山軟件外包園|園區概述無錫惠山軟件外包園，又稱O-PARK，于2009年4月20日正式開園，總規劃用地面積約159公頃，建筑面積達140萬平方米。O-PARK座落在惠山新城核心區域，是一個融研發孵化、商貿、會展、商務辦公、生態居住等功能為一體的綜合性服務外包集聚園區。園區內首批進駐的“1+6”項目，總投資10億元，總建筑面積18萬平方米，建成后將為開發區發展以軟件外包、創新、創意產業為主的新型產業提供嶄新載體和優越環境。O-PARK區位圖軟件外包園是集軟件外包產業、商務培訓、展示推介及綜合服務為一體的公共服務中心。

第七十七頁，共二百一十四頁。無錫惠山軟件外包園|園區規劃圖：O-PARK園區功能分布圖A江蘇信息數字產業園；B總部經濟綜合功能區C綜合功能服務區；D住宅區；E龍形景觀帶規劃建設：園區在景觀方面規劃有景觀帶、主題廣場、親水棧道；在配套方面，建有中小企業孵化器、體育社區、四星級酒店、酒店式公寓、SOHO區及商場超市等生活商業配套設施。發展方向：重點發展軟件及信息技術、數碼互動、人才培訓基地。發展目標：惠山區產業升級的承載地；中國服務外包示范區——無錫太湖保護區集聚園區；集“工作、學習、生活、休閑、商務”為一體的新型“IT社區”。建成一個融研發孵化、商貿、會展、商務辦公、生態居住等功能為一體的綜合性服務外包集聚園區。三大產業第七十八頁，共二百一十四頁。無錫惠山軟件外包園|支持平臺園區支持平臺第七十九頁，共二百一十四頁。無錫惠山軟件外包園|優惠政策經認定的企業入駐園區租賃辦公用房，可享受租金減免優惠政策。經認定的高新技術及符合條件的技術先進型服務企業減按15%的稅率征收企業所得稅，離岸外包收入免征營業稅。海歸領軍創業人士在園區注冊的軟件及服務外包類企業，按“530計劃”，給予一次性最高100萬元人民幣的無償創業資助，100-600萬元人民幣后續融金扶持。對企業人才培訓及取得服務外包方面相關國際認證進行一定獎勵。對認定為軟件及服務外包的企業，簽訂一年以上勞動合同、足額繳納社會保險且為初次就業的普通高校畢業生，按每人4000元人民幣給予企業定額的人才實訓補貼，每名畢業生1000元人民幣的就業補貼。對經認定的上規模服務外包及軟件出口企業的扶持政策（簡稱123計劃）（1）按從業人員平均每人約10平方米提供優惠租賃辦公用房。（2）從業人員達100人以上，年出口達200萬美元以上的企業，政府給予一次性100萬元人民幣補助。（3）連續三年出口額與上年相比（首期基數50萬美元）每增加5萬美元，政府給予1萬元人民幣的獎勵。（4）個人所得稅按繳納部分的30%連續獎勵5年，每季度兌現一次。（5）其他優惠政策。第八十頁，共二百一十四頁。無錫惠山軟件外包園|企業名錄無錫航天恒星測控技術有限公司江蘇大潤傳感科技有限公司無錫捷科智誠科技有限公司無錫華夏數智信息技術有限公司江蘇拉闊游戲軟件開發有限公司（香港）無錫波波魔火動漫科技有限公司無錫安固斯生態環境技術有限公司無錫中太數據通信有限公司無錫博眾智能技術有限公司江蘇天益網絡信息有限公司無錫光年動漫文化有限公司無錫六和軟件科技有限公司 無錫遠捷信息技術有限公司無錫必瑞電子科技服務有限公司江蘇君子蘭建筑科技有限公司無錫橙果商務咨詢有限公司無錫慧谷數字信息產業發展有限公司無錫嘉旅網絡信息技術有限公司無錫大承網絡技術有限公司無錫藍創軟件技術有限公司無錫漢廣技術咨詢有限公司無錫亦清軒動漫有限公司無錫普電信息系統工程有限公司無錫余慶堂網絡科技有限公司 無錫輕大建筑設計研究院有限公司無錫中科惠能新能源檢測有限公司無錫愛維特信息技術有限公司無錫蘇達環境科技有限公司無錫準發信息技術有限公司無錫斯特爾信息技術有限公司無錫天狗軟件開發有限公司無錫宇野網絡技術開發有限公司國家橋門式起重機質量監督檢驗中心江蘇五彩精細化工股份有限公司總部基地大廈國家級機動車輛及零部件檢測重點實驗室、國家級機電產品檢測中心和國家級家電能效檢測中心無錫艾琨信息技術有限公司第八十一頁，共二百一十四頁。無錫惠山軟件外包園|園區載體占地面積約30畝，總體量5.4萬平方米集外包服務、商務、行政辦公、會議室、報告廳、企業文化展示長廊及健身休閑為一體的多功能5A級智能化高層建筑東北側規劃為中央生態隔離帶，南面規劃為濱水商業帶主樓部分1至2層為金融服務網點、保險公司等服務性機構以及咖啡茶座；3層以上為企業辦公空間及共享景觀空間內部設置有健身中心、咖啡室、瑜伽館、攀巖等二十多項功能設施位于軟件外包園西南面，是留學人員與初創企業的孵化載體。2007年9月被認定為省級高新技術創業服務中心和省級留學人員創業園。商務中心、網絡控制中心、會議中心到健身房、咖啡廳、展示廳等一應俱全。配套設施：3萬平方米孵化場地；“光纖到桌面”網絡配置；多重保安監控系統；高規格公共實驗室；大小會議室、洽談室、貴賓接待室、多功能學術報告廳、展示廳、培訓中心等共享設施；健身中心、體育活動中心、閱覽室、餐廳及咖啡吧等生活休閑區域。智慧大廈創業中心第八十二頁，共二百一十四頁。無錫惠山軟件外包園|園區載體主體由兩棟混合性較強的“三創載體”構成，總建筑面積約54000平方米，綠地率25％，總投資額達3億元。外立面富有現代感和科技時尚感，凸顯精英氣質；布局結構與功能設計匠心獨具。功能定位：為入駐企業提供包括辦公、商務、風險投資、銀行、休閑在內的全方位服務。由無錫宇野網絡技術開發有限公司投資興建。計劃建8層、12層兩幢大樓。建成后主要用于計算機軟、硬件的研發及軟件服務外包業務。云上時代（無錫惠山信息港/SOHO區）宇野研發大廈第八十三頁，共二百一十四頁。無錫惠山軟件外包園|園區載體

由江蘇五彩股份有限公司在園區設立總部大樓和三個研發中心。咖啡吧索迪斯餐廳健身中心江蘇五彩總部大樓總建設面積約10041平方米，共9層。整體精裝修，內部配置有升降電梯、中央空調。樓內電信、網絡設施配備齊全，并采用雙網雙覆蓋模式。根據入駐園區企業不同的需求，園區還設計了多種建筑空間產品，如SOHO綜合樓、小型服務外包辦公樓、研發綜合樓。同時，園區內還規劃了一小部分混合性較強的商業、辦公、酒店綜合樓。數字樓第八十四頁，共二百一十四頁。無錫風電科技產業園

W-PARK第八十五頁，共二百一十四頁。無錫風電科技產業園|園區概述著眼打造“國產風電裝備制造業制高點”位于滬寧高速、錫北運河和錫澄二路交匯的三角區域內，由核心區和擴展區兩大部分組成。核心區北起滬寧高速、南臨南環路、西至錫澄二路、東靠堰橋港，占地2700畝。擴展區北起南環路，南臨錫北運河、西至錫澄二路、東靠堰橋港。占地800畝。建筑面積達190萬平方米。總投資17億元，預計年產值58億元。依托現有的上海電氣、中國運載火箭研究院、一汽鑄造、無錫葉片廠、乘風新能源設備公司等風能產業零部件生產企業。采用模塊式設計理念，充分適應風能產業的規模化發展，建設風能新技術研發中心及整機總裝項目，加快風能產業鏈的形成。對外招商：用地性質：工業用地（只允許建造廠房）開發方式：根據企業情況按需定制拿地價格：28萬/畝第八十六頁，共二百一十四頁。無錫風電科技產業園|園區規劃總體布局：“一核、兩軸、三廊、六區”。

目標：致力于打造清潔能源產業集聚區和國內最具競爭力的風能設備研發生產基地。“一核”：園區管理服務中心。“兩軸”：園區內兩條重要的景觀軸線：創業路景觀軸、縱二路景觀軸。“三廊”：園區外圍的三條生態廊道：錫澄運河生態廊道、滬寧高速公路生態廊道、惠山南環生態廊道。“六區”：（1）研發區；（2）倉儲物流區；（3）葉片、塔筒等大型構件生產區；（4）主軸、機械、電控及自動化生產區；（5）附件及總裝生產；（6）標準廠房區。第八十七頁，共二百一十四頁。無錫風電科技產業園|平臺支持強大的平臺支持中國科學院太陽光伏及風力發電系統質量檢測和認證華東中心江蘇風電設計研發院德國TUVSUV認證中心第八十八頁，共二百一十四頁。無錫風電科技產業園|優惠政策政策面1.對整機、關鍵零部件生產企業在地價、稅收、政府資金補貼上給予特別的政策支持

2.圍繞降低生產成本、提高市場競爭力，對風電企業的技術性的研發和產業轉化提供政府資金支持及技術服務

3.在技術創新、載體建設、國際合作、市場拓展等方面給予資金支持和政策扶持，鼓勵企業進行自主研發和科技創新，鼓勵企業與知名院校、研究所進行產學研合作，共同開發和引進先進技術和產品在國家政策支持的基礎上，園區還制定有地方特色的、有競爭力的支持政策：第八十九頁，共二百一十四頁。無錫風電科技產業園|園區載體中國科學院太陽光伏及風力發電系統質量檢測和認證華東中心江蘇風電設計研究院第九十頁，共二百一十四頁。無錫（惠山）生命科技產業園

L-PARK第九十一頁，共二百一十四頁。無錫（惠山）生命科技產業園|園區概述無錫（惠山）生命科技產業園核心區，位于無錫北部的江蘇省無錫惠山經濟開發區核心區，占地面積約為1500畝（合100公頃）。產業園綠地率約32%，基地水面率約6%。園區由無錫惠山經濟開發區與上海張江生物醫藥基地聯手打造，集產、學、研為一體，致力成為長三角地區產業特色鮮明、富有競爭力，可持續發展的生命科技高端園區。全力打造國內首屈一指的一流“中華藥谷”第九十二頁，共二百一十四頁。無錫（惠山）生命科技產業園|園區規劃致力成為長三角地區產業特色鮮明，富有競爭力，可持續發展的生命科技高端園區A：生物醫藥服務外包區；B：綜合商務區；C：創新孵化區D：科研生產區；E：研發中試區；F：臨床實驗區（億仁醫院/已運行）G：教育培訓區；H：生活配套區；I：百草園三大產業導向四大功能分區第九十三頁，共二百一十四頁。強大的平臺支持無錫（惠山）生命科技產業園|支持平臺七大支持平臺第九十四頁，共二百一十四頁。園區扶持政策無錫（惠山）生命科技產業園|優惠政策除國家、省、市給予的政策，園區對符合入園要求的企業進一步制定特色政策：租金減免為入駐企業提供精裝修實驗室：實驗臺、通風櫥、新風系統、潔凈空調一應俱全，實現拎包入駐。屬公用類儀器設備，由園區采購，納入公用儀器服務平臺。鼓勵國內外科技人員以多種形式創業；留學人員歸國創辦科技型企業，可采取“啞鈴式”、“候鳥式”等創業模式。第九十五頁，共二百一十四頁。無錫（惠山）生命科技產業園|企業名錄無錫佰翱得生物科技有限公司無錫捷化醫藥科技有限公司無錫惠山新城生命科技產業發展有限公司無錫均衡醫藥技術有限公司無錫安抗生物科技有限公司無錫中佳科技股份有限公司無錫邁馳生物醫藥科技有限公司無錫金水湖生物科技有限公司無錫環泰生物技術有限公司無錫華新生物醫藥科技有限公司無錫碧吉生物技術有限公司蘭諾生物技術無錫有限公司江蘇天麟生物醫藥科技有限公司美科生物醫學技術無錫有限公司第九十六頁，共二百一十四頁。無錫（惠山）生命科技產業園|園區載體A區：生物醫藥服務外包區用地面積35500平方米，建筑面積14750平方米，容積率0.42，綠化率36%，分南北兩棟功能建筑。1棟（實驗室大樓）：設有28個專業實驗室，其中生物實驗室14間，化學實驗室14間，按國際標準建設。面積從60-185平米不等。2棟(GMP標準廠房)：建筑面積：6720平方米,為混凝土框架結構。A、B區域為辦公用房，每間1344平方米，分為三層，共2688平方米。C、D區域為單層廠房，層高7.2米，每間面積2016平米，廠房面積共4032平米。第九十七頁，共二百一十四頁。無錫（惠山）生命科技產業園|園區載體B區：綜合商務區綜合商務區旨在為園區內企業提供一流的商務配套設施。占地面積50739平方米，總投資25億元，由2棟24層的綜合商務樓組成。商務配套區一應俱全，涵蓋了五星級酒店、咖啡吧、商務會議室、健身中心等設施。第九十八頁，共二百一十四頁。無錫（惠山）生命科技產業園|園區載體C區：創新孵化區用地面積：38914平方米建筑面積：71000平方米一期4.1萬平方米，功能建筑為孵化器大樓及綜合服務樓。（1）孵化器大樓3萬平方米，其中生物實驗室區1.2萬平方米，化學實驗區1.8萬平方米。分設85-185平方米標準實驗室單元。（2）綜合商務樓10000平方米，提供行政、商務、休閑配套服務，同時為區域性總部經濟提供載體。二期為獨棟研發單元，分為1000、1500、2000、4000、5000平方米各類戶型，可按企業要求量身定制。第九十九頁，共二百一十四頁。1產業園小結開發方式：政府主導，統一規劃，部分可按需定制開發招商方式：定向招商，政府運作（只有數字信息產業園采用企業化運作）物業形態：小高層、多層、別墅、工廠等物業類型全覆蓋產品類型：Soho、別墅式總部、Loft辦公、研發基地、公寓、酒店、商業等一應俱全租售價格：商業類的辦公租金在3-4元左右，而因為用地性質，故售價一般低于同區域普通住宅價格，均價6000左右；工業類的產業園，企業可直接購地建造配套設施：公寓、酒店、商業、娛樂休閑等配套十分完善，但完全形成尚需時日第一百頁，共二百一十四頁。1對本項目的借鑒思考借鑒思考：差異化：在前期規劃入手，重點打造項目“內涵”，最大程度差異化其他項目，尋找突破口。定位差異化：根據目前惠山經濟開發區產業園大都面向具有一定規模的高新技術企業的狀況，故可以考慮除了傳統高新技術企業的引進，為擴大客戶群體面向中小型傳統化企業進行定制開發，以及后期允許對中高端投資客戶進行銷售。產品差異化：考慮中小企業的實際需求，可以開發物業面積、價格等滿足市場需求且具有一定市場競爭力的個性化產品，即中小型超值物業。資源互補：充分利用聚集效應和現有產業園的優勢，利用自身資源優勢，進行相互補充，在招商、運營、服務管理等方面展開深層次多樣化合作。第一百零一頁，共二百一十四頁。五、項目客戶定位第一百零二頁，共二百一十四頁。主要客戶項目目標客戶描述無錫本地受政策扶持的高科技企業周邊開發區高新技術公司的遷移周邊鄉鎮企業的總部遷移滬寧城鐵沿線發達城市中，迫于成本壓力或發展需求將公司總部或者部分職能遷移至無錫的中小型高科技企業次要客戶境外的中小型高科技企業（包括香港、臺灣）對項目有信心且有實力，希望長期持有的投資公司或個人投資客無錫其他區域受價格擠壓的公司客戶客戶關系緊密銜接第一百零三頁，共二百一十四頁。（泛）辦公市場客戶自用投資地緣客戶周邊城市導入客戶產業適配惠山區企業城市中心外溢客戶項目產業客戶分析（產業適配）代表性企業特征與敏感點項目周邊地緣客戶分析投資客分析維度二維度三項目客群定位維度一其中，誰會是我們的客戶？第一百零四頁，共二百一十四頁。維度一：基于產業選擇下的客戶定位產業細分行業企業客戶(來源地)企業客戶（規模/產品需求）核心產業貿易工貿結合型、貿易小企業以無錫本地客戶為主，主要集中在惠山、錫山、新區等部分江陰、宜興客戶其中