第三章房地產產權與產權面積第一節房地產產權一、產權與物權（一）產權及其內涵演變（產權物權化）第一種觀點認為，產權就是所有權。第二種觀點認為，產權即財產權。第三種觀點認為，產權有廣義和狹義之分。

廣義:包括所有權（即財產的歸屬以及與這種歸屬有關的利益要求）和債權（指財產在市場中的支配權）。狹義:指債權即所有權在市場交易中的體現，其本質是與生產相關的財產支配權與責任。第四種觀點認為，產權是指所有權之外的財產權利，與所有權對立。產權概念混亂必然引起房地產產權概念的混亂第一頁，共六十八頁。1到底產權是什么呢？《牛津法律大辭典》：“財產權是指存在于任何客體之中或之上的完全權利，包括占有權、使用權、出借權、轉讓權、用益權、消費權和其他與財產有關的權利。”然而，隨著社會經濟的發展，僅所有權已不能滿足人們日益復雜的社會需要，人們除了對自己的物享有權利外，往往還需要利用他人之物。

比如，為了便利土地的耕種而設定地役權；為了充分利用土地、增加收益，而有地上權和永租權；為了獲得借款，又不出讓擔保物，乃有典質權和抵押權。事實上，產權早已不僅僅限于所有權范圍，內涵早已擴展，不僅包括財產所有權，也包括財產他物權內容。第二頁，共六十八頁。2（二）物權的概念及其分類根據傳統民法理論，物權是指民事權利主體依法直接管理支配其財產并享受利益、排斥他人干涉的權利。具體包括所有權、用益權、使用權及居住權、地役權（或役權）、永佃權、典權、質權、抵押權、留置權等。并且可進一步分為自物權和他物權。自物權：權利主體對自己所有的財產依法享有的物權，即財產所有權，又稱為完全物權。

他物權：權利主體對他人所有的財產依法享有的權利，包括所有權以外的各種權利，如用益權、使用權、地役權、抵押權等。

第三頁，共六十八頁。3二者差別：他物權與自物權雖然都是物權、絕對權，可以對抗任何第三人，但他物權是所有權派生的，屬于限制物權，并且可以根據設立目的的不同，分為用益物權和擔保物權，前者包括役權、地上權和永佃權，后者包括典質權和抵押權。比如，抵押權人只有對抵押物的依約處分權，而無占有權、使用權和收益權，抵押權的行使只有在債務人到期不履債務時由抵押權人將抵押物折價或者變賣以優先受償。相反，自物權即所有權，具有對物的一切支配權，凡物所需要的一切權能它都具備，是一種最完全的物權。

房地產產權是將房地產這一不動產作為一種重要的特殊的財產而形成的物權，是依照國家法律對其所有的房地產享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權利，包括房地產所有權和房地產他物權。第四頁，共六十八頁。4二、房地產所有權1．概念房地產所有權是完全物權，屬于自物權范疇，是房地產所有人在法律限定的范圍內，對其所有的房地產享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權利。換句話說，房地產所有權就是房地產所有人對其所有的房地產享有完全的、排他的控制和支配權。2．法律特征（1）房地產所有權是一種最充分的物權。（2）房地產所有權是一種絕對權。（3）房地產所有權是一種壟斷權。（一物一權）（4）房地產所有權的標的共同指向的對象是特定的房地產。（比如，涉及拆遷補償問題）第五頁，共六十八頁。53．房屋所有權的種類（1）國有房屋所有權

國有房屋主要包括，國家授權城鎮房地產管理部門直接管理的公房，國家授權機關、企業、事業單位自行管理的公房，佛教道教等宗教用房。（2）集體房屋所有權

集體房屋所有權是勞動群眾集體所有制在法律上的表現。（3）公民個人所有房屋所有權公民個人所有的房屋所有權是國家保護公民個人合法財產在法律上的表現。（4）外產所有權

外產所有權是指外國政府、企業、社團及外國僑民在我國境內所有的房產。（5）中外合資房產所有權

中外合資的房產是我國企業或經濟組織與外國政府、企業或個人合資建造、購買的房產。第六頁，共六十八頁。64．土地所有權土地所有權是指土地所有者對自己的土地享有占有、使用、收益和處分的權利，土地所有權是土地所有制在法律上的表現。《土地管理法》第二條規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

法律規定屬于國家所有的土地主要包括三部分，①礦藏、水流占地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等；②城市市區的土地；③農村和城市郊區由法律規定屬于國家所有的土地，具體包括，國營農、牧、林場使用的土地，按照法律規定程序征用的土地，國家有關部門根據法律規定劃定的名勝古跡、自然保護區、公用設施、國防軍事等特殊用地。中華人民共和國是國家土地所有權的唯一主體。第七頁，共六十八頁。7農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。《土地管理法》第十條規定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。土地所有權具有如下特征：（1）我國的土地所有權依法屬于國家和集體所有。（2）土地所有權受國家法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。（3）國家依法實行國有土地有償使用制度。（4）土地所有權依法實行單向變更，由集體所有的土地變更為國家所有的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。第八頁，共六十八頁。85．關于部分產權問題《國務院關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》（國發[1991]30號文件，1991年6月7日）提出：“出售公有住宅。今后，凡按市場價購買的公房，購買后擁有全部產權。職工購買公有住宅，在國家規定住房面積內實行標準價，購買后擁有部分產權，可以繼承和出售；超過國家規定住房標準面積部分，按市場價計價。”部分產權是相對于完全產權而言的。完全產權即住房購買人對住宅享有法律規定的完整所有權，包括占有、使用、收益和處分四項權能；部分產權則指購買人與國家或集體單位對住宅共同享有法律規定的財產所有權，雙方依國家特別規定分享住宅所有權的四項權能。第九頁，共六十八頁。9部分產權的共有關系與民法上的共有關系的區別：（1）民法規定的共有財產權利人可以根據自己的意愿分割共同財產，從而形成各自獨立的房產所有權；部分產權的權利雙方不可以通過分割房產取得產權的獨立，不存在對共有房產的直接分割。（2）部分產權的權利義務是由法規具體加以規定的，既不遵守民法關于共同共有人對共有財產共同享有權利、共同分擔義務的一般原則，也不遵守按份共有人按各自的份額對共有財產分享權利、承擔義務的規定，購買人對全部房產享有無限期的占有權和使用權，并且可以繼承。當然，部分產權的處分權受到一定的限制，購買人五年內不得出租或以其它的形式有償轉讓使用權，五年后允許贈與、出售、交換等，但在同等條件下，原售房單位有優先購買權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府公有住房管理部門有優先購買權和租用權，售價和租金水平分別依屆時的標準價、微利價確定，收入歸個人所有。應當指出的是，這種共有關系僅適用于文件中職工以標準價、微利價購買的住宅，而不適用于其他財產的共有情況，不得濫用部分產權的概念，更不得利用部分產權內容的合同或協議損害國家利益或他人的合法權益。凡是超出概念適用范圍的部分產權交易，應屬于無效民事行為，不受法律保護。第十頁，共六十八頁。10三、房地產他物權在已經確認了他人所有的土地所有權和使用權的土地上保留的其他土地方面的權利。他項權的特點：在他人土地上享有的權利；他項權主體是所有人、使用人以外的，與所有人存在著某種法律關系的民事主體；他項權不受一物一權主義的限制。他項權包括：役權（地役權、人役權）、空中權、地上權、地下權、租賃權、典權和抵押權等。第十一頁，共六十八頁。111．地上權地上權是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附著物或培植竹木的權利。地上權人對其建筑物享有使用、出租、轉讓、繼承、抵押、設定役權等權利，但地上權人也應支付土地的一切賦稅，向土地所有人支付租金，并對土地盡合理使用之義務。在我國，地上權一詞被土地使用權取代，具體包括國有土地使用權、集體建設用地使用權、土地承包權和土地開發經營權。2．典權典權是指支付典價、占有他人不動產而為使用收益的權利。其中，占有他人不動產而享有使用收益權利的一方為典權人，收取典價而將自己的不動產交典權人占有、使用、收益的一方為出典人；作為典權客體的不動產稱為典物；典權人為占有、使用、收益他人不動產而付出的代價稱為典價。3．抵押權《城市房地產抵押管理辦法》明確：房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。第十二頁，共六十八頁。12四、相鄰權關系1、含義房地產相鄰權，即房地產相鄰關系，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產所有人或使用人在行使房地產的占有、使用、收益和處分權時，相互之間應當給予便利或者接受限制而發生的權利義務關系。第十三頁，共六十八頁。132、特征房地產相鄰權的主體是兩個或兩個以上的房地產所有人或使用人。房地產在地理位置上必須是相鄰的。相鄰關系的客體是房地產所有人或使用人行使其權利時所體現的利益，而非房地產本身。房地產相鄰關系的內容是相鄰人之間的權利義務。第十四頁，共六十八頁。143、種類因使用鄰地、通道或通行而發生的相鄰關系因相鄰環境保護而發生的相鄰關系因險情危害而發生的相鄰關系因相鄰通風、采光、管線設置而發生的相鄰關系第十五頁，共六十八頁。154、相鄰關系的處理《民法通則》第83條規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神、正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。第十六頁，共六十八頁。16五、房地產產權登記房地產產權登記是世界各國普遍建立的一種不動產日常性管理制度。通過產權登記，可以審查和確認房地產產權歸屬，以確保房地產歸屬的有序狀態，保障交易安全。（一）產權登記的種類包括土地權利的取得登記，變更土地權利的登記、新建房屋的登記、房產變更的登記、房地產抵押登記等等。第十七頁，共六十八頁。171、土地使用權的取得登記《房地產管理法》規定，以出讓和劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。2、變更土地權利的登記在我國，變更土地權利指的是土地使用權的變更，是指在土地使用權設定后，由于某種法律事實的發生而使土地使用權的主體發生變更。當土地使用權變更時，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。第十八頁，共六十八頁。183、新建房屋的登記新建商品房和非商品房，應當進行初始登記。登記的基本事項主要有：申請人名稱、地址、房產性質、房產坐落、面積、用途、等級、價格、房產權屬來源證明及其他登記事項。新建房屋，應于竣工后3個月內，憑土地使用權證書向縣級以上人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。4、房產變更的登記房屋所有權因買賣、贈與、繼承、分析、調撥以及改建、拆除等原因轉移變更時，應自轉移變更之日起，3個月內辦理轉移變更登記。第十九頁，共六十八頁。195、房地產抵押登記房地產抵押登記的具體程序如下：（1）申請。房地產抵押登記，雙方當事人要共同到房地產管理部門填寫房地產他項權利登記申請書。同時，還應向登記機關提交房地產抵押合同副本，并交驗房地產抵押合同正本，登記申請者的身份證明，土地使用權來源證明，地上建筑物及其他附著物的權屬證明，以及登記機關要求提供的其他資料。（2）受理。登記機關接受抵押當事人雙方提交的抵押登記申請及有關證明文件后，經查閱認為符合要求的，在收件簿上載明名稱、頁數、件數，并給申請者開出收據。（3）發證。登記機關對申請書和有關證明事項逐項進行審核，經審核無誤后，填寫審批表。對土地使用權之抵押權人填發《土地他項權證》，對房產抵押權人填發《房屋他項權證》。第二十頁，共六十八頁。20（二）我國的權屬登記制度

世界各國和地區采用的房地產權屬登記制度分為契據登記制和產權登記制兩大類型，產權登記制又可分為權利登記制和托侖斯登記制兩種。

第二十一頁，共六十八頁。21契據登記制契據登記制的理論基礎是對抗要件主義，這一理論認為房地產產權的變更、他項權利的設定，只要當事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經產生債的關系，債的成立，房地產權利的轉移或他項權利的設定即同時成立。登記，僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。第二十二頁，共六十八頁。22契據登記制實行契據登記制，產權的依據就是契據，登記機關對房地產權利不進行實質性審查，只注重其形式要件。如契約及登記手續是否完備，這種登記只具有公示力而無公信力，公眾可以藉助登記公簿查閱房地產權利狀態，但一旦所登記權利在實體上不能成立時，法院可以裁定已登記的契約無效，登記機關對此并不承擔責任。第二十三頁，共六十八頁。23產權登記制

產權登記制的理論基礎是成立要件主義。這一理論認為：房地產權利的轉移或他項權利的設定，當事人訂立的合同具有其效力。但這種效力只是一種債的效力，即當事人在法律上只能得到債權的保護，而不能得到物權的保護。只有履行權屬登記手續以后，房屋受讓人或他項權利的權利人的房屋所有權或房屋他項權利才告成立。將登記作為房地產權利成立的要件，所以稱為成立要件主義。第二十四頁，共六十八頁。24我國的房地產權屬登記制度我國的房地產權屬登記制度屬于產權登記制，兼有權利登記制和托侖斯登記制的特點，主要表現為：強制房產權利人必須按期登記；對登記申請進行實質性審查；實行發證制度；登記具有公信力。第二十五頁，共六十八頁。25我國的房地產權屬登記制度

我國的權屬登記制度有其明顯的先進性，但也還存在有待改進的問題：一是政府管得過多，承擔的責任過重，在產權轉移登記前還設了官方的交易過戶手續，因而手續較為繁瑣；二是雖然規定了房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則，但由于許多城市房、地產管理機關分設，還不能全部實現房地合一的登記，房、地權利人為剝離的現象還時有發生；三是以土地所有權的性質不同而分割登記。國有土地上的房屋明確由市、縣人民政府房地產行政主管部門負責登記，而對集體土地上的房屋則另有規定。第二十六頁，共六十八頁。26（三）登記的地域范圍

城市規劃區國有土地和城市規劃區外的國有土地，亦即是只要屬于國有土地上的房屋，都應屬于城市房屋登記的范圍。建設部已在1997年發布公告，全國使用統一的房屋權屬證書，但在相應的法規或規章上，還沒有明確在集體土地上的房屋亦由市、縣人民政府房地產行政主管部門負責辦理登記。因而，在未有明確的規定前，對于城市邊緣的地區，特別在建制鎮，有一些國有土地和集體土地在地理位置上相互交錯，這就應先查清是否已屬國有土地，再確定是否屬于城市房屋權屬登記的范圍。第二十七頁，共六十八頁。27（四）當事人申請登記的期限總登記：申請人應當在地方人民政府公告的期限申請；初始登記：新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后三個月內向登記機關提出申請；集體土地上的房屋因土地所有權變為國家土地，申請人應當自這一事實發生之日起30日內申請；轉移、變更、注銷登記和他項權利登記，都應當在事實發生之日起30日內提出申請。第二十八頁，共六十八頁。28(五）登記的程序1、受理登記申請2、權屬審核3、公告和核準登記4、終審核準登記5、頒發房屋權屬證書第二十九頁，共六十八頁。29（六）幾種特殊情況下的權屬登記

1、直接代為登記2、商品房備案登記3、分割出售房屋的登記4、在建工程和房屋期權抵押登記第三十頁，共六十八頁。301、直接代為登記城市房屋權屬登記管理辦法第二十一條規定：對依法由房地產行政主管部門代管的房屋、無人主張權利的房屋以及法律、法規規定的其他情形，登記機關可依法直接代為登記。依法由房管部門代管的房屋主要是指一些房屋建造年代久遠、權利人不明的房屋。無人主張權利的房屋，一是由于房主下落不明，而又未曾由房管部門代管的。二是有少數房主，由于各種原因而長期不申請權屬登記，被登記機關責令限期登記后，仍不申請登記或申請暫緩登記的，也可以視為無人主張權利。第三十一頁，共六十八頁。312、商品房備案登記商品房備案登記實質上就是房屋初始登記。房地產開發企業在獲得開發地塊并建成房屋后，應當按房地產管理法第六十條的規定：“憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。”第三十二頁，共六十八頁。322、商品房備案登記在實際工作中，由于開發企業將房屋建成時，已有一部分或者大部分已經預售，余下的房屋也將陸續出售，如按正常的權屬登記方法給開發企業頒發一份房屋所有權證，并在每一起房屋銷售時辦理一起轉移登記，則會給開發企業帶來很大的麻煩和經濟負擔。因此，很多地方都采用備案登記的方法。第三十三頁，共六十八頁。333、分割出售房屋的登記建設部房地產業司曾在1994年2月發出通知，要求各地登記機關不得為“一平方米單位”出售的房屋辦理權屬登記手續。近年來，有一些房地產開發企業針對市場的實際情況，也將整幢大樓分割出售。這在一些大型商場的銷售中較為多見。這種銷售購房者所購得的房屋已有明確的部位，面積雖小但權屬經界清楚，不同于一平方米為單位的銷售。第三十四頁，共六十八頁。344、在建工程和房屋期權抵押登記有些建房單位為獲得繼續建造房屋的資金，以在建的工程作為抵押物，向銀行獲得貸款。購房人在簽訂了購買商品房(或安居房等其他房屋)預售合同后，也將獲得的權利進行抵押，以獲得貸款來支付其余的房款。在建工程竣工時，如抵押權仍未消滅，抵押人在申請領取房屋權屬證書時，當事人應重新辦理房產抵押登記。預售商品房抵押也稱為房屋期權抵押，購房者在簽訂購房合同時，雙方只是產生了債的關系，購房者獲得的僅僅是債權，尚不是房屋所有權。第三十五頁，共六十八頁。35（七）房產權屬登記中常見問題及處理1、關于司法協助2、已抵押的房產產權轉讓問題3、對于抵押期限的理解所產生的問題第三十六頁，共六十八頁。361、關于司法協助（1）房產查封的受理在受理查封時應注意以下幾點：對已進行權屬登記的房產，在受理查封時應查閱登記資料，核對無誤后受理。被查封房屋未經權屬登記，一般不能受理查封。對設有抵押權的房產，因抵押權人有“物上請求權”，如果查封，則一定程度上侵犯了抵押權人的權利。對于司法文書所載房屋所有權人和實際房屋所有權人不符，即錯將他人房屋查封時，應當即向查封單位說明，便于法院及時處理。第三十七頁，共六十八頁。37關于司法協助（2）解除查封解除查封應按受理查封的要求辦理，有關文件應歸入檔案。（3）強制轉移產權強制轉移產權主要是因當事人不自覺履行人民法院已經生效的法律文書(如判決書、調解書)，而采取的措施。當事人憑法律文書自愿辦理的，不屬此列，可按正常手續辦理。第三十八頁，共六十八頁。382、已抵押的房產產權轉讓問題已抵押的房產可以轉讓，但應當告知抵押人和房產受讓人，并應將轉讓所得的價款提前清償所擔保的債權，這些規定已是明確的。在實際工作中經常遇到的問題是房產開發企業以已抵押的房產分期出售。作為開發企業，所開發的房產最終是要用于銷售。這類房屋在抵押時一般是按幢辦理登記手續，但是在銷售時是分別銷給各個產權人。在銷售時應當先把抵押權注銷，否則會因抵押權有追及效力而使買房人遭受經濟損失。第三十九頁，共六十八頁。39案例分析案例1李某將私有房產賣給劉某卻無法進行房產產權轉移登記案1．案情某市居民李某1999年3月2日將私有房產賣給本市居民劉某。同年3月5日李某和劉某一同到房產交易處辦理了產權過戶手續，并依法繳納了規定費和契稅后，李某將房屋交給劉某，劉某亦將房款付清。當同年5月19日劉某持有關證件去該市房產登記機關申請權屬登記時，市房管局產權處卻通知劉某，告之該房產已被查封，無法進行房產產權轉移登記。產權處不能進行登記的原因是由于李某與他人發生經濟糾紛，被訴至所在區人民法院，原告要求法院對原為李某所有的房產進行財產保全，法院依據原告的申請作出了查封該處房屋的裁定，并書面通知市房管局協助執行這一裁定。根據以上資料思考下列問題：1）劉某是否可以辦理產權登記手續？為什么？2）該市房管局產權處的做法是否妥當？為什么？3）本案應該如何處理？第四十頁，共六十八頁。40案例2張某借款用“房屋所有權證”作為抵押案某市居民劉某向張某借款10萬元，張某要求劉某提供抵鉀，劉某便用自己居住的“房屋所有權證”作為抵鉀，并同張某簽定了抵押合同，期限一年，并把“房屋所有權證”交予張某。事過一年后，當張某要求劉某還借款時，劉某由于無力償還，張便提出向劉某索要劉某居住的房屋。根據以上資料，請思考下列問題：1）張某能否將劉某居住的房屋賣掉？為什么？2）劉某是否可以掛失？并以此要求房產登記機關補發呢？第四十一頁，共六十八頁。41案例3房屋產權證內容可根據事實變更1．案情鄧某（男）與王某（女）是同事，隨著感情的發展，兩人確立了戀愛關系。1998年10月，鄧某出錢購買了一套三室一廳的商品房。考慮到與王某即將結婚，在辦理房屋過戶登記時，將王某登記為房屋的所有權人。之后，二人共同居住此房，但并未辦理結婚登記手續。1999年11月，王某認為與鄧某性格不合，提出分手，兩人因此發生矛盾。鄧某要求王某搬出房屋且更改房屋的產權人，王某則認為房屋的產權證登記的是自己的名字，因而房屋應歸其所有，不同意搬出。鄧某遂向法院起訴，要求確認房屋的產權。第四十二頁，共六十八頁。42第二節房地產產權面積一、房屋面積的概念和種類1、房屋建筑面積房屋建筑面積亦稱“房屋展開面積”，是房屋各層建筑面積的總和。房屋建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。（1）建筑面積：按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影計算，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設施的面積。注意：測算建筑面積的房屋必須是結構牢固、有頂蓋、層高在2.2m（含2.2m）以上的永久建筑。（2）使用面積：指房屋戶內全部可供使用的凈空面積，按房屋的內墻線水平投影面積計算。注意：《城市房地產開發經營管理條例》規定，商品房簽訂合同，合同中應載明房屋的建筑面積和使用面積。第四十三頁，共六十八頁。43一、房屋面積的概念和種類2.房屋產權面積指產權主體依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。產權面積由房地產行政主管部門登記確權認定。3.房屋共有建筑面積指多個產權主體共同占有或共同使用的建筑面積。如電梯井、管道井、樓梯間、變電室、垃圾道、公共門廳、過道、地下室（人防工程的除外）、值班的警衛室等），以及只為本幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積。第四十四頁，共六十八頁。44二、房屋預售面積和產權面積的關系1.房屋預售面積指開發商在取得預售許可證之后，在房屋竣工之前，按照施工圖紙測算出的，與房屋購買人簽訂銷售合同進行銷售的面積。按照《房產測量規范》規定，推行預售面積核準制度。2.產權登記面積指產權主體依法在市、縣房地產行政主管部門登記確權認定擁有房屋所有權的房屋建筑面積。產權登記面積是在房屋竣工后由測繪部門對已建成的房屋進行實地測量之后所得到的面積。第四十五頁，共六十八頁。45二、房屋預售面積和產權面積的關系3.兩者之間的關系當兩者有誤差時，按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規定進行處理：（1）合同有約定的，按合同處理；（2）合同沒有約定的，按以下原則處理：誤差在±3%以內的，按約定價格多退少補，買受人請求解除合同的，不予支持。誤差在±3%以外的，買受人請求解除合同、返還已付購房款和利息的，應予支持。第四十六頁，共六十八頁。46三、共有建筑面積的分攤與套面積的計算（一）可以分攤的共有建筑面積1、共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井；2、共有的樓梯間、電梯間；3、為本幢服務的變電室、水泵房、設備間、值班警備室；4、為本幢服務的公共用房、管理用房；5、共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗；6、共有的電梯機房、水箱間、避險間；7、共有的室外樓梯。8、共有的地下室、半地下室；9、公共建筑之間的分割墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。第四十七頁，共六十八頁。47（二）不應分攤的建筑面積1、作為人防工程的建筑面積；2、獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；3、為多幢房屋的警衛室、設備用房、管理用房；4、用作公共休憩的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；5、用作公共事業的市政建設的建筑物。第四十八頁，共六十八頁。48（三）共有面積的處理原則（l）產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。(2）無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。（四）共有面積的所有權與使用權房屋共有建筑面積的所有權屬參與共有建筑面積分攤的各產權人。第四十九頁，共六十八頁。49（五）共有建筑面積的分類與確認根據使用功能的不同，共有建筑面積可分成以下三類。(1）全幢共有共用的建筑面積。指為整幢服務的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進行分攤。(2）功能區共有共用的建筑面積。指專為某一功能區服務的共有共用的建筑面積，例如，某幢樓內，專為某一商業區或辦公區服務的警衛值班室、衛生間、管理用房等。這一類專為某一功能區服務的共有建筑面積，應由該功能區內分攤。

第五十頁，共六十八頁。50(3）層共有建筑面積。由于功能設計不同，共有建筑面積有時也不相同，各層的共有建筑不同時，則應區分各層的共有建筑面積，由各層各自進行分攤。例如，各層的衛生間、公共走道等各不相同時，可分層各自分別進行分攤。如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必要對共有建筑進行分類，而可以以幢為單位，按幢進行一次共有建筑面積的分攤，直接求得各套的分攤面積。對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分攤比較復雜，一般要進行二級或三級，甚至更多級的分攤。因此在對共有建筑面積分攤之前，應首先對本幢樓的共有建筑面積進行認定，決定其分攤層次和歸屬。第五十一頁，共六十八頁。51（六）套面積計算與共有建筑面積分攤

計算公式的代號第五十二頁，共六十八頁。52（七）套內建筑面積計算1．套內建筑面積的內容套內建筑面積由以下三部分組成。(1）套內使用面積。套內使用面積為套內房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算。它一般根據內墻面之間的水平距離計算，內墻面的裝飾厚度應計人使用面積。(2）套內墻體面積。套內自有墻體面積，全部計入套內墻體面積。套與套之間的共有墻體，套與公共部位的共有墻體，套與外墻（包括山墻的墻體），均按墻體的中線計算套內墻體面積與套內建筑面積。(3）套內陽臺面積。套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全算建筑面積；不封閉的陽臺按水平投影面積鈞一半計算建筑面積；沒有頂蓋的陽臺