劍門新區清江景觀廊橋商業項目定位及物業發展建議匯報廣元科迪置業一項目本體分析1.7公里本體分析項目位置項目距廣元30公里項目位于劍門新區中心位置項目橫跨清江河西接漢德街,東接東濱景觀大道。是川北門戶咽喉交通同達性項目距廣元市區約30分鐘車程距昭化古鎮約20分鐘車程距劍門關約15分鐘車程連接108過道，毗鄰成、綿、廣高速，城西高鐵設立“劍門關站”，成都至西安只需3個小時，至劍門關1個多小時項目地塊四至東側為規劃的東濱景觀大道直達濱江景觀帶和一個休閑廣場主要以三國文化展示為主西側接漢德街達沿寶龍山森林公園與天賜溫泉酒店連成軸線

北側清江河景觀河堤聚集傳統餐飲休閑娛樂南側清江河景觀河堤聚集傳統餐飲休閑娛樂西側橫跨清江河接漢德街，毗鄰寶龍山東側橫跨清江河接東濱景觀大道，緊鄰綿廣高速南北兩側均是傳統餐飲娛樂聚集區規劃指標建筑風格：蜀漢建筑風格全長195米；寬24米；高22米；廊坊寬16米；兩側人行通道寬4米一層商業面積：3086㎡二層商業面積：3175㎡三層商業面積：1766㎡商業總面積：8027㎡項目規劃情況廊橋西側堤壩加寬改造成廣場（長60米、寬30米），人行踏步側面上廊橋東側堤圓形廣場，東濱景觀大道從中穿過東濱景觀大道劍山大道二期從廣場開業沿慢行系統直接到達濱江景觀帶項目以蜀漢歷史文化為背景，局部設計為三層閣樓。一層為商鋪、二層為茶樓、娛樂、服務等多功能用房。漢德街寶龍山公園本體分析結論與廣元市區的車行距離較近。毗鄰108國道與成、綿、廣高速。交通發達規模交通條件中等商業體量區域資源項目連接昭化古鎮、四星級天賜溫泉酒店、劍門關景區為項目提供了潛在客流。新城規劃使該項目是連接寶龍山森林文化休閑公園、劍門關文化旅游產業園景觀主軸帶上的標志性建筑。二客戶目標和項目界定片區發展規劃下寺鎮原住民區劍門新區新區景觀軸線，項目是位于軸線中央位置寶龍山公園景觀廊橋東濱景觀大道生態產業園區

文化生態、旅游強縣：“廣元經濟文化生態強縣和川陜甘三省結合部旅游強縣”劍閣縣發展規劃劍門新區發展規劃片區發展規劃劍門新區位于劍閣縣城東北部，北接廣元三江新區，南倚劍門關景區，轄大橋村、渡口社區和三江社區，含劍門工業園、劍門關文化旅游產業園和下寺古鎮，規劃面積7.1平方公里，建設用地3.6平方公里，其中工業用地2.2平方公里，計劃總投資15億元。性質：劍門工業園、劍門文化旅游產業園

城市性質：建設“廣元經濟文化生態強縣和川陜甘三省結合部旅游強縣”的總體要求，把劍閣縣城建設成具有自然和歷史文化景觀特色的旅游目的地，“綠色、低碳”產業基地，縣城規劃建設按照“向高空要土地、向高層要品位”的指導思想，建成“回歸自然、體驗三國文化、享受現代生活”，具有鮮明地方特色的山水森林旅游城市公路交通建設對項目帶來的利好因素項目普安至新區快速通道：按照一級公路標準建設，限制進出入，明確分到行駛。時速可以達到60--100公里，應該在半小時路程。按照國家一級公路標準，一般大多采用雙向四車道標準建設。屆時，下普快速通道沿線將形成新的、產業布局更為科學的城鄉示范帶，條件成熟時實行【全路燈】結構。

意義：縮短新老縣城交通時間，帶動新區經濟發展

公路交通建設對項目帶來的利好因素劍青公路是青川縣連接劍閣、蒼溪和綿廣高速公路的紐帶廣元市“一小時到縣”工程之一將打通劍門關景區與九寨溝景區交通線路，吸引更多旅游客群成西高鐵建設的利好因素項目

交通時間的縮短：成西高鐵預計2014年建成完工，從成都到西安預計全程3小時以內，將設立“劍閣站”。成都、西安至劍閣預計1小時30分以內

旅游人群增多：交通時間縮短，周邊旅游人群增多。帶動地方經濟發展區域背景掃描結論項目所在地為昭化古鎮休閑度假區與劍門關風景旅游區之間，距廣元城區30公里。屬劍門新區中心位置。劍門新區城市規劃及項目區域“文化旅游產業園區”便于蜀漢文化形象認知，有利于項目資源價值挖掘成西高鐵將縮短周圍人口大市至項目所在地交通時間，提高旅游人群數量項目開發目標客戶目標和約束條件?啟動實現快速的現金回流：商業項目預計2014年10月對外集中亮相，2015年全部建設完成，盡快實現8300平米商業的現金回流項目約束條件?贏得知名度與美譽：政府景觀軸線地標，希望獲得市場認可，贏得一定知名度與美譽?新區人口基數：新區人口基礎較少，需要依靠周邊市場?銷售模式：項目主要用于對外銷售，對保證形象統一提出較高要求。項目界定兩大旅游景區之間 新區景觀地標性建筑要求對外銷售的已經開工建設文化旅游綜合商業項目三發展方向分析正確的站位是確定項目定位與發展戰略的前提

城市景觀河堤，南北交通發達，西接城市主干，北面接景觀大道至生態產業園區

傳統區域商業 北京大型 遠郊商業 旅游商業城市景觀軸線，強勢旅游板塊我們通過對項目本體條件、區域環境、商業類型要求進行逐一對位判斷項目是否可以發展為區域商業?項目要求具有便捷的交通?項目具有密集的商業氛圍?項目的建筑形式適合發展傳統區域商業?圈層理論下競爭市場的情況?競爭范圍內的市場供需狀況、產品素質、營業狀況如何?地區購物中心面積區間;?人均商業面積存量;本體條件區域環境其它要求<傳統區域商業>方向探討項目本體條件與傳統區域商業的KPI不吻合<傳統區域商業>方向探討交通1、項目所在的劍門新區景觀中軸，南北為景觀河堤、西連接城區主干。2、項目不位于市區主要人流、車流區域。氛圍其它1、項目周邊商業氛圍單一，切檔次較低;2、人口聚焦度較低3、項目屬蜀漢文化建筑風格。1、劍門新區內的人均商業面積較高，商鋪空置率較高;2、本項目規模較小，很難通過自身力量對區域產生較大影響;本體解析項目本體條件與區域傳統商業KPI不吻合，不宜發展傳統商業發展階段啟動階段快速發展階段加速發展階段平穩發展階段

人均GDP（美元）300－10001000－30003000－50005000以上發展特征開始出現旅游 需求旅游大眾化、普遍化，國內旅游興旺出現到周邊國家 旅游的熱潮洲際旅游開始 出現置業特征本地置業購買休閑度假產品在度假地投資、 置業在度假地置業旅游商逼業發展蔑方向研貧究——旅游發宏展模式300籌US$國內5000杜-US或$省會大型城促市300嚼0US紙$中等規鏡模以上城市100賺0US兔$中小型城市旅游商業夢發展方向礙研究——市場潛苦力6%36%第一產很業第二產壺業第三產業58%劍閣縣地籌區旅游業嘉發展迅速,旅游收入占矩第三產絕業收入1/3昭化古鎮康每年旅游宴收入超過1.5億元，旅惜游產業成帳為了支撐共昭化可持練續發展的籍支柱產業之一偉，“劍門關于、翠云少廊風景步區2012年國慶長披假頭兩天堵已接待游燒客近8萬余人，旅游收入商近400萬元。腹”201藏3年在1日、2日酒店碑入住率門達到100%，房間招執行價糖格為每間398元，每朽間高于盈平常執騙行價格100元，仍出威現“一房谷難求”的敘現象。酒世店飽和接待量200擁0人，假屬期3天的平虎均接待榆量達到足每天190虹0人，已啦接近酒辜店飽和尤接待量富。旅游商業卻發展方向傍研究——資源昭化古并鎮四星級天黨賜溫泉酒鞏店紅軍文化劍門關翠云廊劍州古間城覺苑寺旅游休忙閑商業辛發展方悟向研究——KPI?項目所畝處區域關有較豐橫富的旅疼游資源;?片區在旅餃游人群中末認知度較搞高;?項目自身輸有一定的六景觀資源陰：景觀廊環橋;?劍門新品區規劃究將項目蟲所處區漿域定位墊為休閑陵娛樂區;?未來城市補發展規劃搶將本項目并定位為景疼觀地標，敞并在眾多濃公開場合對本項燦目進行敞過大量耗的宣傳;?開發商圓在本地討有較強煙勢的政漏府背景;?開發商在淹本地有一哀定的影響棉力和口碑;區域條近件政策條切件開發商謹背景條件滿肯足旅游薦休閑商嫂業KPI，基于此槳，對項目拜定位進行值深度思考四發展胡策略與項哈目定位定位需能解決問姑題1、休閑商往業經營什蘿么產品？2、本項目循最終消費燈者和購買爛者是誰？3、商業的廁形象定位袋是什么？4、商業的鴉合理定價桑是多少？項目定位賀思路客戶需枝求市場競爭案例分析產品定杯位在市場振中的定楊位。同類型賞項目借某鑒商業營銷障鏈分析模潔型投資者(開發商)產權者（小業罪主）管理者（商業陽管理公偽司）經營者（租客脖）商業的奪現代營腰銷鏈是海：“發展商——投資客——經營商家——消費者”普這樣一個動完整的結合瞇體。現實饒中商業地產很多瓜開發者漸只看到哲了這個營銷鏈惠中的“發展商——投資者“這兩個元素，從刑而為商癥業地產的缸后期經璃營埋下始了深重的隱患。消費者。費用更姥便宜時間安排景點吸引演力個人偏扎好外地旅游坊不方便旅游商業笨消費者行娘為分析-市場調登研403530252015105037.4邁%的被訪者裝回答是景中點本身的游吸引力，23.今1%的被訪含者回答嶼是個人偏句好，21.4桂%的被訪幸者回答歉時間更浪好安排陽，12.3備%的被訪漁者回答費用紡更便宜夫，5.8升%的被訪垃者回答許到外地病旅游更蔑不方便繭。景點址本身的吸引獲力在游客嫁選擇旅游輝目的地方當面有著最測重要的影藏響力，人們對旅閣游的態街度更偏熟向于一顯種經歷躬的品質處，一種孔個性的揉選擇，索而非廉價的福消遣。最關注沈重品質忍的選擇每次周邊攝旅游的平知均花費，200—300元的消榆費人數鹽最多，意占到42.卷2%，其次為100—200元，占26.疲2%，300—500元占21.2環%，500元以上占5.8%，100元以下屋占4.6薦%。考慮爆到被訪疤者在旅抱游目的梁地、旅柿行距離靜、旅游嘩時間、旅游方式仔、消費能炒力等方面輩的不同，駝這一花費住統計只能塊大致說明競一個平均水平。100以下100曠-20器0纖2生00-雙300叛300答-50閘05鏟00以上0.00軋%10.0背0%消費者遼行為分表析——人均消懂費區間50.沈00%40.狀00%30.0堅0%20.0守0%人均消費200疲-30釋0之間居多年收入頻次偏好2萬－6萬高觀光游覽、自然景觀6萬以上低休閑娛樂型旅游管理差旅游接待交通景色品吩位和特色人才匱乏生態環境脆弱其他0.0衛0%在一定的頃影響;消費者行逐為分析收入與厘偏好年收入2萬－6萬者周邊守區旅游頻次狐較高對休閑服腳務和整體另管理印象較差詠，交通方拔便也存劣勢評價25.融00%20.吊00%15.栽00建%10.古00菠%5.器00%48獄.50眠%42剃.50仍%4.3海0%4.衛60昨%朋友家人單獨同事休閑度假生態環境文化古跡探險拓展農業燃娛樂觀光類所項目體育競技節慶旅游會議活動笨房地害產城會展0.貧00%消費者行墳為分析出游方菜式期望開拓傻項目類型80.庫00%70.侄00霞%60.兆00追%50.寨00誘%40.窩00商%30.缸00灶%20.攤00%10.嗚00%郊區旅境游出行科方式主絲式要是和朋友及勸家人一起葉出行;期望新巷開拓項脈目的選鑼擇主要分布在另休閑度假思、生態環境范圍內;其中選擇厚和朋友及夸家人的被訪者90%均表示：解所在公司平均響兩至三賢月進行況一次近郊旅游,逗留時粗間為二嗎天一夜居多;消費者羊行為分慕析總結個人與團廈體對劍門粱關認識度咐較高消費者猜對旅游際休閑度雷假有較抹高需求個人休閑盾目前主要形度假選擇衡為農家樂團體休巨閑度假鎮主要偏勤好度假病村對休閑度容假的特色直要求較高本地沒有傘形成品牌是的特色消癢費娛樂場予所潛在商伍鋪投資另客戶需振求調研商鋪投鮮資更偏務向于帶釣租約的尿獨立商弟鋪投資物歐業類型頃，商鋪念所在比已例最大影響商結鋪購買朝的第一悠因素是利地段和志商業口泊岸，其臣次是升嗓值潛力此和人氣宗，再次衡是交通樣便利性潛在商許鋪投資從客戶需畫求調研投資商執鋪的合冊理回報紀年限主疑要集中沾在12年左右投資商鋪癥的合理回尼報率主要昌集中在10%之間商鋪需以求面積意主要是20-齒30平米之去間，所援能承受批的總價餐主要在20-3講0萬元之間SWO汽T分析SSTTOOWW開發商在王劍閣本地遲有較強勢購的政府資握源。項目獨特茅的地理位斃置和旅游瓜資源項目自訪身的產搞品特性離自然箱景觀有疲較遠距耀離，項猾目本身翻不具有跳獨特的資源。項目所處西區域為為撲非熱點商棗業區域。項目所處踢區域人氣例不足。京昆高速趴、成西高哲鐵的通行估，時空距傷離適當縮愈短，有利于改各善旅游客轟戶對片區之的認知。旅游者對翼片區內某本一休閑娛厚樂場所認蔬知度不高申。項目所屬茫地成規模籍休閑娛樂貧商業有效名供給不足漆。劍閣本濤地農家衰樂占據拜旅游消廈費人群好的較大市場份仰額。來自其它挪區域休閑館度假市場胳的供給，南且部分項目幻玉皆具有夢較成熟籍的運營者模式。戰略選擇利用開白發商政木府資源奶，保證治項目的鴉政策優蘇勢;策劃前貸置，招編商先行歇措增強熄投資者愧信心;綜合業態納規劃和統將一品牌運涌作確保項風目長線運防營;占據市飄場空間政，創新書產品形軋式;根據消率費者目捏前對劍源門關景屆點高認鐮知率先采打造休山閑娛樂叔品牌發揮優勢利用機會項目定誘位依據消費者某定位：市區肢團體＋總本地娛富樂消費購買者定誘位：投資客＋受休閑娛樂闊經營機構產品定該位：以三國特臨色商業、炮酒吧、品膠牌酒店為券賣點的休憩篇型商業怨綜合體形象定位：格調黎高雅的“市”外“桃”源項目定側位通過對攜發展目為標、項懼目條件瞇和商業殺市場的申分析本項目是：以零售、護餐飲、休吃閑、娛樂廊、游憩、憲酒店為一偉體的，一伯站式、全拒景式、復房誠合型、蜀催漢文化休餅閑旅游商悔業中軸劍門廊橋度假居住則系統逗體驗商火業系統蜜戶外陰商務系統私家槳景觀言特色禍廊橋河沿江鹿企業脖特霉色會所眼公寓壁酒店約商業下商業定培訓矮會碗議圍繞著零牧售、餐飲嬌、娛樂、痰游憩、休令閑、酒店渣為一體的貫全景式復辯合型蜀漢丹商業文化屈中軸五特色乒商業案例股借鑒1、豐富的歷史是一條古老而又傳統的商業街，有著自己的歷史和文化底蘊，能引起人們的歷史回憶。2、獨特的建筑和商業格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統和現代的各種零售業態。3、多元化的商業功能具有零售、餐飲、酒店、娛樂和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設施和愉悅的環境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等6、牢固的政企合作關系有自己的店鋪組織，有相關的管理機構，并與政府保持著密切的聯系特色商業辣經營成功秤總結案例-成都錦里特色旅游禿文化商業軋街“錦里”古街占皮地面積16畝，建筑跌面積6520平方米，長度350米，200棋4年10月正式岡開放。枕其修建法是對三的國文化的延塘伸和放大友，有“成都版清森明上河圖酷”之稱；錦里是西貫蜀歷史上井最古老、爛最具有商驢業氣息的夠街道之一，早繩在秦漢莊、三國帥時期便盈聞名全午國；錦里依托夫成都武侯票祠，北鄰續錦江，東匯望彩虹橋建，以秦漢、三邁國精神鞭為靈魂侍，明、貌清風貌輔作外表秩，川西效民風、民槍俗作內即容，歷領史與現設代有機毛結合，饑擴大了籠三國文化的外槐延，古老蹈的祠堂又斧注入了新畜的活力。1234成都錦敵里：商業定位辟與業態規凈劃1-廣場2-酒吧休閑購物街3-好吃街4-購物住宿敘區錦里古扇街目前丹主要包感括酒吧竭娛樂區雄、四川餐飲頂名小吃區塵、府第客諷棧區、特色旅游下工藝品納展銷區杯等幾大訪部分；錦里集旅懲游購物、店休閑娛樂露為一體，滿足游貧客吃、影住、行橋、游、必購、娛速的要求，知集中展融示和推饅廣三國沾宴、四糊川名小吃、命蜀錦、蜀織繡、漆器甩、竹編工藝品、辟川酒、證川茶等逝；商業經行營只租足不售，遇前期從400余家商戶中選欣取30多戶信籃譽最好返的進駐絮。成都錦紅里的建號筑：獨特的俘商業建注筑是文幼化商業疑的最好替載體?錦里，采通用清末民丈初的四川古鎮建筑憤風格;?與武侯祠芹博物館現是存清代建筑的風段格相融嗎，二者迅之間又以水為隔轉。游人入嚼內，就能享盡原汁慣原味的四渡川滋味；?青瓦錯落拾有致，青盆石板路蜿蜒前行豎，讓人狹恍若時貌空倒流.成都錦里牽：小街、古藥街、文化途街?一條340米長的街礦道最寬處6米左右，平跡均寬度為3-4米，對聚集人流急起到了擾關鍵作狗用；?古戲臺象將定期橡上演川御戲的經贏典劇目，戲謊臺前會定應期放映壩顯壩電影、以很特色小攤鉛的方式舉失行民間藝管人的展產演（如鞏糖畫、陶捏泥人、剪掛紙表演、得皮影表演銀、西洋鏡等延）；成都錦災里的經乖驗借鑒商業街孕區功能領定位：這與武侯惹祠的互感補性功著能商業街若區建筑拔：將“古”做到極罪致商業街區翠特色：文恢化商業進扯行到底商業街區玻經營：小京而精、只店租不售旅游景躲區的特恢色互補。將休閑娛掀樂做到極肆致山水天地膏：六物廚業規劃物業規劃酒店會議拿中心品牌連鎖摧酒店三國文化斃特色商業支街民俗文韻化酒吧(發揮臨徹河優勢冠）咖啡茶鈔語足浴休閑鉗中心78咖啡、簡傍餐業態的規喘劃和產品哪的銷售聯膀系緊密，填品牌商家拾的入駐對梁銷售中支鑒撐非常重斥要，明確柔了業態規沿劃和項目葉定位可為狗投資者更評加準確的攔描述未來錯預期七營香銷推廣商業投資擔角度的常秧規分析一、商業業地段神增值的績邏輯歷史沿孩革+人口增量+消費能糟力+政府改造碰支持等品牌商安家+品牌商校家實力+品牌商家兆的高利潤定率三、項目哈長期增值床的邏輯嚴格的蹤蝶管理制贊度+高素質的聽管理隊伍+開業后田長期推喂廣計劃樂等等；四、投浩資穩定坡保證的眼邏輯強有實書力的發隔展商+契約保證纏等等；五、發展騰商原動力稱的邏輯發展商畝的銷售童不能超枕過一定旗的比例在，持有抗與銷售斜相結合目。策略制尼定基礎二、主梁力商家慨的引入商業概捕念篇市場推廣吳篇營銷策瞎略篇營銷推剩廣策略優勢挖拾掘效益提僵升概念營造概念訴懼求賣點提跌煉售價提追升品牌打剩造經濟效益價值最大著化品牌提升鋤后期售宵價提升整體概儀念營造搭思路及營目標商業概妥念篇市場推廣銀篇營銷策朋略篇總體銷售咱策略分零銷姥售對應說的招商總模式為閱整體運珍營，引淚入商業鬧管理公讓司進行廣統一招餃商、統扮一經營李、統一池管理，微統一宣俘傳；引證入品牌寒經營商知家形成冒主力店梳經營理獸念分零銷售斑整澡體運營1）操作模稱式引入品牌豬經營管理員商，招商器、管理商麗業部分，單產權分零寬銷售，投述資人必須厘委托5-8年經營權錦給經營商淹，每年按6%-8減%獲取回之報，回區報部分烘由引入蓬的經營鄰管理商投承擔,5-允8年后由業隙主委員會掩決定是否能繼續或另左行招商。2）關鍵點為規避厭政策風滑險等因謹素，開送發商不喬愿參與霜后期經神營管理丈及承擔危回報責赴任，需尖要經營么商直接樣承擔投竊資客戶族回報風假險，可屑考慮給滿予經營棕商免租港，條件慰是經營白商直接捆承擔投羊資回報舉責任。3）投資客鑒戶回報及舅避稅如何痕解決考慮到甲等方資金運感作等問題床，建議客修戶投資回旦報按照月繭度返租；黃合適避稅針方案就項漿目情況建鬼議兩個方鐮面考慮，磚其一為客呀戶返租金預額以借款斥形式收取摩，避免了暗房產交易仁產生的相律關稅收和融所稅，其輪二客戶委睬托租賃協賴議中，客高戶的返租挪收益以商乓管公司提腥供的策劃普服務或裝壓修款等抵述消，以減握少客戶返老租所產生萍的稅收。4）分零閥銷售商好場面積逮劃分標無準一層臨覆街口岸組每單位棟劃留一天小單位濕（10平米以內孟，作為設衫立最高銷遺售單價口愁岸，以提太升其他口我岸價值，率并作為媒螺體炒作題舒材）外，煙其余控制射在20-種50平米之閱間；建議：采用10年中期播“返租惱”銷售死模式；建議年回鹽報率為1-2年6%、3-4年7%、4-6年為8%，7-8年為9%，9-1庫0年為10%，前2年12%從總價中板扣除，第3年起回昨報以借屯款形式嘉收取。合理的形熊式上的“返租”銷售能框夠實現糠開發商公收益和磁投資者崇購買的管平衡點群。關于避霜稅：在椒項目返宿租模式緞確定下辣，根據晝返租比嗚例，為本客戶返扛租金額羞以借款供形式收烈取，避治免了房南產交易晶產生的槐相關稅賢收和所嚇稅，其夜二客戶順委托租秒賃協議襯中，客鑰戶的返旅租收益傭以商管供公司提理供的策溪劃服務搬或裝修榜款等抵區消，以膏減少客失戶返租梯所產生雙的稅收關于回何購問題償：產權貿分零銷銀售，投丈資人必鴨須委托10年經營精權給經握營商，首每年按6%-1李0%獲取回銹報，回婆報部分房誠由引入焦的經營滿管理商街承擔,10年后由業藏主委員會泛決定是否遵繼續或另港行招商商業模式營銷計劃傻篇銷售原接則1.確定的正是項目椅的主體政思路,2.重點打造揉特色酒店肯與民俗商僚業，3.打造劍閣拿商業亮點軋、政府名抗片營銷策潛略1.考慮投裳資不同心手法，把在營銷求策略上云采取漸吐進模式減，形成凈一炮而鳳紅的銷賀售局面偏；2.采取低根開高走使或平開譯高走的換價格策熟略。我們的目標銷售階段銷售方式營銷思路完成100%

推案量預熱期強勢活動通過強勢活動戰略提升產品高度，吸引媒體關注度；以此打造強勢品牌；在市場上達到提高產品的高認知 度和美譽度的目的；開盤期單純銷售使得項目取得良好的銷售口碑，營造“一炮而紅”的銷售勢頭，使得市場以持續熱烈追捧的態度關注本項目的推廣，先行擴大市場份額，良性循環，有利于項 目后期推廣的發展；強銷期帶租約銷售利用前期項目銷售的良好態勢進行炒作，借勢塑造完美的品牌形象，延續首次發售的市場氣勢；深化產品 主題，使市場再次產生共鳴；持續期固定投資回報 率包租銷售在推廣手段上繼續緊扣主題，凸現項目的概念優勢， 對難點產品，以固定的投資回報保障吸引客戶；收尾期保留銷售在前期銷控中保留部分優勢產品，以及推盤過程中的剩余產品集體亮相，以優帶差，提升價格達到完美銷 售。營銷計綱劃篇階段入曬市策略以形象米定位的映理念為洞宗旨，功進行一棕系列宣丘傳，即午遵循AIDA智S原理：Att秩ent方ion——引起注意Int調ere軟sti咸ng——產生興趣Desi劣re——引發欲鋼望Acti播on——促使購戲買行為Sati滅sfac哈tion——達到滿架意通過漸火進式銷絞售的理近念主線釣，根據第產品的把優勢度甚進行分匪類分時曠推出，各階瓶段的推盤辛都具備不傻同的賣點鼻，做到有蹈效的銷售緣瑞控制。保銅持整個銷售過程的壤戰略性、鳳連續性、凡系統性，氣逐步把銷醫售進程推梨向高潮，顆并在宣傳的同時樹研立自己的籠品牌。第一階請段困強勢活逐動預熱1.通過強勢谷活動來提芽升產品高贊度，吸引放媒體關注曾度；2.以此打倍造強勢李品牌；俯在市場冶上達到詠提高產老品的高繳認知度窩和美譽沖度的目叮的；第二階貪段故單純銷歪售策略洗要點1.以產品實惜體的清晰攪度造勢；2.以概念為憑基礎進行坐高層次炒籃作，使產誰品概念的閥演繹效果紗達到極致無；3.把投資歪者消費搞能量的鼻高儲備寶狀態最拒大程度淋釋放；4.遵循“以節高端產品討拉動中端劇產品”的斜推盤原則慢，樹立產巷品的高端爆形象，標吩定客群檔次明，打開產鄰品價格的疼上揚空間聯。第三階段逼帶租舒約銷售策獸略要點1.依靠開到盤強銷截和產品雅高端形帥象，激射活投資圈客跟從滋心理；2.突出優鍋勢產品勸帶租約泡銷售的慢優勢。第四階段屠包租喬銷售策略1.以難點戶河型一定年玻限和固定拼投資回報鞭率的包租剪銷售吸引漲投資客；2.消化希望幅獲得穩定捏收益傾向喬于購買包扒租產品的逆投資者；3.逐步把銷顧售進程推喜向高潮，仗并在宣傳撐的同時樹趕立自己的掀品牌。各階段策通略商業養成目標：1.實現短遍期回款射利潤；2.商業運溝作把本忽項目商牧業總體器打造成遠可長期食發展，巡壽成為區返域特色趙商業龍往頭；保障因餐素：1.在銷售過尺程中按照迎已確定的雪經營業態宋嚴格執行2.在銷售所的同時姻與投資糧者簽訂蠢保證業束態后期丈經營的獸補充條或款3.利用三方設租約保證央前期銷售舅與后期經建營的前后診一致性4.以打造誤貴司商光業品牌粉和商業煎養成的向租金遞黑增價值廊提升為輪運作思黑路增強涂投資者信心罰。商業概念源篇市場推廣適篇營銷策略辜篇推廣原則1.對本項目林所在區域量的深刻理垂解；2.媒體選擇辣方式將直常接決定決戴定本項目轉推廣；3.對成交客終戶特點的皺詳細深入岔研究會使巧后期推廣道準確度更腥高，對宣執傳活動和廣告表傳現的成功賀亦有著深燒刻的指導摘意義；4.市場特零征在很齡大程度斥上影響卻本項目森媒體推鳴廣效果客；5.推廣的輪效果好痕壞直接域影響著庫來訪來愁電客戶艷的多少莫，故能筒否完成昏既定銷檢售任務也桂取決于歉推廣質慮量；6.各類媒體綠甚至同類軍媒體的不阿同媒體其抄特點是不竿同的，只使有準確科率學地選擇媒體才拿能使推廣激活動更加材有效。工作起始時間階段分期工作內容2013.3-4預熱期

主要通過各種活動，讓投資客，以及可能的經營商家參與到項目中來，身臨其境的感受項目優勢，形成項目的良好口碑。2013.5開盤期

通過各種宣傳手段（媒體、推介會等）對客戶的積累準備，對項目進行正式銷售并根據前期有針對性的客戶認購，達到入市效果的火爆，形成旺鋪熱銷的局面。2013.6-11強銷期

通過商業的開盤銷售，本項目對于整個劍閣地區的影響不僅體現在廊橋商業上，更要使得做眾多的投資、經營群體關注本項目，通過我司漸進式營銷策略對項目進行熱銷，打造劍閣區域旅游形象性商業。2013.12-2014.1持續期通過各個階段的客戶簽約、跟進及分析，對各類業態的 銷售持續把控，銷售計劃做有力的沖刺。2014.2-2014.5收尾期在完成計劃任務的同時，合理的后期商業物業管理機構。各階段工穴作內容媒體類型優勢劣勢備注報刊廣告宣傳作用最直接、影響力亦最廣；可以 留存、可以傳閱、可以品味時效性差適合于產品銷售電視廣告直觀，既有聲音，又有圖像費用昂貴適合于塑造項目 及公司品牌廣播廣告宣傳成本低，頻率高，對于擴大項目知 名度優勢明顯不能留存，稍縱即逝，一聽而過戶外廣告顯露頻度高，適應性強，視覺沖擊力 大，品牌送達率高費用昂貴，地域性強可用作宣傳主打 賣點網絡互動性強、信息承載量大、不受時間和 地點的限制廣告量大而導致不易引起客戶的特 別注意直投廣告針對局部區域客戶宣傳時效果理想宣傳具有比較大的局限性前期宣傳鋪墊燈箱、道旗成本低，效果持久，易引起客戶的注意覆蓋范圍受到一定的局限性媒體推粥廣媒體的伐選擇要墻考慮眾重多因素勾（比如得傳播區串域、目孔標客群揮、成本菊預算、膜銷售渠太道等），煮結合企肆業實際他，選擇參合適的眾廣告媒師體，采劃取恰當投的媒體坑組合，縮慧精心安踢排廣告苗發布的時間、臥頻次及發齒布的日程結等。不同類型箱媒體對比眼分析媒體選吩擇我司主較要選取廢了以現隱場活動劑、報刊役雜志、幻玉戶外媒脾體、網擁絡等為尖主的推負廣方式漫，并且露通過小眾赴營銷不相同階段潔的不同唉媒體組激合，達餅到最佳千的宣傳頓效果；同時，根聽據本項目隊力著打造紛旅游文化曬的特點，沈我們會在脅適時階段堪與旅游公型司展開合作，并凝通過項鋒目現場慮活動來嶄為項目舟的推廣紀起到推跨動作用么。現場活據動旅游公牧司線路陣宣傳、平面媒孟體及戶逢外宣傳現場活損動旅游商業宇綜合體旅游資察源+特色餐飲文化展覽價值充分勾體現充分造虛勢獲得認門知深入人心水到渠膝成3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月201域3年201紅4年結案期形象喘基礎上，主要從利用戶外梨媒體以及報刊愚雜志繼續宣葡傳造勢。強銷期強銷期饑：此顛階段廣告量以矛小頻次釣周期性發布，古以DM直銷為主，進燃行項目宣傳，為項殘目帶來一定的有胸效客戶奇，以保證銷售確工作的順利進行乞。延續期延續期：捏廣告逐漸減在少，軟性宣傳嬸比重增大，廣棵告重點為準客哭戶和老客戶的宣先傳推動上。開盤期開盤期：殿在前期本項畏目預熱期預熱期：桃充分利用活動造勢鞏，并通過戶外廣告赤、報紙、網絡等本宣傳手窄段引起市場雀關注，施聚集人氣，鈴為本項肺目投放市場奠挽定基礎。媒體推廣餅排期推廣行程施工進刃程施工完松成活動方蛋案討論?劍門關倚旅游區援域論壇?項目推咳介會暨幻玉樣板街滿區開放?三國酒文考化節目的：a.使社會各匆界明確區凳域與社區貿未來發展濾前景；b.正式向外棋界明確推視出“區域據旅游商業剖”區域價賓值理念；c.為項目正誦式開盤活瘦動奠定良凡好的輿論場基礎，d.增加客戶尸購買注入錯信心。邀請單位陰：廣元市政飲府劍閣縣政連府廣元興眨和建設沾有限責氣任公司昂領導媒體支持:網絡媒咽體：新響浪網、抹搜房網報刊雜志鎖：廣元日是報、廣元滴晚報議題：劍閣區便域未來潤整體規否劃與劍轟閣區域礙的發展敲潛力與植前景旅游商業牙對于區域邁開發不可掌限量的價刺值藝術性、句文化性配貨套奠定區偉域高度郊區休據閑社區——打開高右尚生活原之窗。活動1——劍門關旅展游區域論替壇時間：2013年3月12日上午9：30活動2——項目推介斷會暨樣板間街區開放一、活動改時間2013年4月21日二、舉辦遷目的和預社期效果1.促進客登戶對本嘗項目商己業的投冊資意向2.進一步痕為本項瓦目宣傳傍造勢三、活動透內容和形被式1.現場各合索作單位廣元市政名府、劍閣虜縣政府、英媒體單位正等2.樣板開放街區顧的完美展匹示3.媒體的囑整合推削廣活動3——三國酒敢文化節活動目的軋：在項