非海第一xx項目前期策略報告2010年3月本案開發課題設定一、面對變幻莫測的三亞市場，如何規避開發風險？

三、當xx遇上三亞，如何為xx探索全新盈利模式？

二、面對非海資源，如何實現“非海追海”以及

“非海第一”？

[壹]如何規避市場風險？風險

關鍵詞2009年貨幣政策2010年貨幣政策政策基調擴張適度收緊政策表現全年新增貸款9.59萬億1月13上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2009年房產政策2010年房產政策政策基調救市抑制房地產價格過快上漲政策表現降息、利率7折、稅費減免

購地首付從20%提高到50%；個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年；二套房首付調提高至40%；北京率先出臺11條樓市調控政策，遏制房價過快上漲；天量貨幣供應加上惠市政策刺激2009年房地產市場顯示出空前繁榮2010年初惠市政策到期，調空政策頻繁出臺，貨幣政策收緊［政策層面］政策的不確定性，帶來項目操作風險的加大[供應層面]供大于求是未來幾年海南市場的主旋律旅游島概念落地，海南5個一線灣區同時啟動，僅海棠灣就計劃批出2000公頃1、2類住宅用地，估算約3千萬平米，按去年600萬平米成交量，一個海棠灣就要消化5年。銅鼓嶺國際生態旅游區華隆集團（13.3平方公里，核心區8.3平方公里）博鰲亞洲論壇特別規劃區中信集團（122平方公里，核心區10平方公里）神州半島中信泰富（38.4平方公里）石梅灣華潤集團（12平方公里）清水灣雅居樂集團（15000畝）海棠灣（98.6平方公里）三亞灣新城魯能集團（6.8平方公里）香水灣富力（富力灣2500畝）龍沐灣江蘇國信（34平方公里，核心區15.3平方公里）棋子灣江蘇雨潤（46平方公里）盈濱半島魯能集團（16500畝）791工程（觀瀾高爾夫）香港駿豪集團（54000畝）大宗旅游地產項目遍地開花，惡性競爭風險加大（1月11-1月20日）（1月11-1月31日）（2月11-2月20日）（2月21-2月28日）（1月1-1月10日）（2月1-2月10日）春節前春節后［2010年春節前后三亞市場量價走勢］數據來源：三亞房協[需求層面]春節市場凸顯“滯漲”現象，成交量下滑與成交價格上漲同時并存三亞地區2月份銷售價格環比1月均有上漲（萬元/平米）

鳳凰島國際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍鉆山嶼湖2010年1月5.5（5號樓）6.5（4號樓）5.55.23.5(蓄水價)1.5（高層）3.32.52010年2月8.7（3號樓）6.57.54.6-4.9（開盤價）2.7（高層）3.8-43.3三亞地區2月份銷售率環比1月降幅較高

鳳凰島國際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍鉆山嶼湖2010年1月700套（4、5號樓開盤即售罄）190套75套416套520套45套65套2010年2月100余套（3號樓，3月日至10日銷售70余套）10套21套150余套（3月1日至10日銷售130套60余套）75套10套15套經歷了1月份的量價飚升之后，2月份各指標個案在價格上雖然仍維持在高位，但銷售量普遍出現了大幅下滑數據來源：海南開啟市場跟蹤數據庫［三亞市場指標個案表現］［核心判斷］成交量的大幅下挫很難支撐長時間的價格上漲投機性需求帶動的價格瘋漲將告一段落[概念層面]

狂炒之后的支點缺失，當概念熱度下降，短期內無實質建設推進導致的價值缺失風險1、瓊州海峽跨海大橋申報立項，爭取2020年通車由交通運輸部鐵道部和廣東海南共同出資1400多億，爭取2012年開建，2020年通車，該橋為我國在瓊州海峽興建的首座公鐵兩用跨海大橋。工程日前已正式向國家發改委申請立項，首選西線方案連接廣東省徐聞縣燈樓角和海南省澄邁縣道倫角。跨海大橋分上下兩層，鐵路橋設計時速為160公里，公路橋設計時速為100公里。大橋建成后，駕車跨越瓊州海峽只需20分鐘。2、環島鐵路預計2010年底建成通車目前在建的海南東環鐵路總投資202億元人民幣，是海南歷史上投資最多的基礎工程，預計2010年底建成通車。東環鐵路自現在的?？诨疖囌酒?，由北向南依次經過?？谑小⑽牟小偤Ｊ?、萬寧市、陵水縣、三亞市，至現在的三亞火車站，并與海南西線鐵路相連接，建成后將形成真正意義的環島鐵路。國際旅游島的后續實質型投資推進回到問題：風險哪里？經濟政策因素房地產政策因素新增貨幣量減少，加息預期增加觀望，置業門檻提高概念熱度下降、短期實質建設跟進不力價格高點支撐不足，趨勢不明朗，引發觀望短期供應量噴發供需失衡避險保值式購買力下降購買力壓縮購買力壓縮購買力不足購買力不足是未來海南市場的最大風險規避

關鍵詞搶奪現有有效購買力開拓新的購買力足夠購買力（一）、如何確保本案持有足夠購買力？（二）現有的客群中，我們應該吃哪塊？根據“財富實力”與“時間閑暇”兩個指標進行交叉，海南“房客”細分如下［有錢無閑］①收藏稀缺隱私客②商務饋贈型客戶［有錢有閑］①國外性價比型度假客戶②國內傳統產業豪客［“無”錢有閑］①高寒地帶候鳥性客戶（1）客群鎖定類型一：收藏稀缺隱私客[構成]公務員高官、能源性企業主、演藝圈人士、二世祖（其中前兩者占絕對比例）[年齡]分布較廣，不具統計意義[置業]占據稀缺資源的一線海景，喜歡就買的無理由置業，決策迅速購買量不定，帶有一定的財產轉移性質[使用]不定[1]有錢無閑的頂級客戶類型二：商務饋贈型客戶[構成]北方能源型企業主居多，[年齡]35-45歲事業處于上升期[置業]購買物業用以贈送客戶，進行公關一二線海景物業，一是要與海有關，二是一定要有名[使用]轉贈；連同購買，組團度假[1]有錢無閑的高端客戶類型二：國內傳統產業豪客[構成]江浙華南等地實業及貿易客，由于經營環境惡化，或者資產保值或者功成身退型以及家庭回歸型消費[年齡]50歲左右[置業]開始有置業的動機，比較理性，置業決策時間較長，不一定追求一線海景[使用]多頻短時度假，一般3-5天，一年1-2次，以家庭或親朋為消費單位海灘親水活動、海鮮飲食、景點閑逛，包車出行較多[2]有錢有閑的中高端客戶類型：高寒地帶候鳥性客戶[構成]北方高寒地區的過冬物業[年齡]40-65歲[置業]二線海景或者非海景，價格面敏感性[使用]1.2-2個月日常購物、醫療保健、交通出行等城市配套[3]“無”錢有閑的中端客戶結合項目袍條件、以撒及客戶需煌求重點針對螞：度假保凍值型中高騰端國內傳惜統產業豪庸客候鳥型狼中端客之戶（2）怎么搶紗？——開發戰恢略一把刀犬切蛋糕棍多還是丙雙刀齊膨下多？雙刀齊下戰略：大狹盤做小雙品牌拾戰略=》迅速立勢戰術：麥多元覆肢蓋擴大客群=》高低通濫吃開發戰辰略1：品牌臂組合1、A、B地塊同時畫啟動迅速柏確立xx家在海南的寧江湖地位2、雙刀并沸舉搶占份怒額：A地塊吃中油高端度假享保值客、B地塊吃中擔端候鳥客多元覆蓋>產品類多財元>產品面忌積多元高低擠攤壓>產品類貪單價擠稻壓>產品面虜積總價弊擠壓開發戰略2：多元產懇品組合（二）我旺們要開拓冒哪塊新客朝群？策略前思棉考旅游模期式發展騎趨勢上島的趨旅游動漲機決定川消費人冤群旅游目的耳變化趨勢頂產生的客塘群趨勢三亞處起于變而廢未變之茄際旅游模式或大勢研判國內商務嫌客每年以8-10牛%速度增加觀光度假商務休閑（1）未來怕哪種人酷群會越秀來越多婦？①海南將韻以旅游產業顆群和現代番服務產業廉群為核心稀構建產業披體系，重背點發展：民會展業、晝高端商貿柏業、商務浸服務業；②三亞彩城市發乏展規劃2：大力發幅展郵輪經談濟、游艇袖經濟和會遵展經濟③三亞筒城市發失展規劃5：精心兇培育高皆端客源濃市場，也實施“大企業、乓大航線、厘大團隊”戰略④海口重排點發展為逐全國高爾粘夫產業基橡地、三亞嫁重點發展畏為全國游摔艇業基地隨著會展肆經濟、商虛貿經濟、狡郵輪經濟薦以及全國成游艇業、黎高爾夫產馳業基地的滑逐步推進凍與實現，綱將吸引越順來越多的燦商貿、展燒覽、學術村交流等商的務活動落汪地海南。商務客鼠將成為刺三亞最法值錢的異客戶，落不管是遷置業還位是消費尊，他們恒的匯聚纖人氣決意定了價杯值觀光度假商務休躬閑變化外因航：經濟發句展趨勢成址為外部拉據力國際旅游肢島政策促唯使海南整麗體向產業枕階段轉移位，商務活暗動趨向頻鳳繁瑞吉酒起店費爾蒙七閣星級酒店麗茲卡藍爾頓填海成島道，鳳凰島歸等建筑奇渡觀的興起瑞吉頂級踏別墅，將遍創造中國賠豪宅最高堤價，讓亞睬龍灣重新吵想象紅樹林傾酒店：斜世界最怒大的酒杰店群麗茲卡湊爾頓：犁國內最畝奢華的吧酒店崖城創喪意新城刑開發“國家海攔岸”海棠吼灣：超星晶級酒店群散啟動鳳凰島變化基堡礎：哀“高端濱海邀度假休閑”的高端辯取向導，“群灣聚較集效應”，“迪拜化”的發展旅模式將能夠吸旱附更多逢更高端旬的消費賄群體。商務休姥閑人群土將成為之海南上潮島游客怨的重要揀構成部錄分隨著旅冰游島的乒建設與騎產業化利進程的萌推進（2）如何拳開發商凱務休閑絨人群？——開發戰略關鍵問題碎：為什么稀來我這里貿不去別的冠地方？人有我優帳、人無我王有別人都有鼓什么？突破口在排哪里？（A）從海半南房地炸產開發狗模式現與狀談起①純資源房叛地產開發抹模式：三姻亞灣海居②資源+配套房友地產開宋發模式倉：半山傷半島③無資源刑做配套開出發模式：餐魯能三亞凳灣新城［市場凳現有典妨型案例輩開發模畏式研究損］案例鏈拾接：三亞灣壤海居純資源醉房地產笑開發模觀式項目整體當追求海資森源的最大響化實現價嘗值提升，賊配套呈現挽出明顯的肆住宅化開發三亞鹿回頭旅游區開發有限公司區位三亞市小東海鹿回頭半島規模占地2066畝，容積率1.73，綠化率45%，共分五期開發產品高層,獨棟別墅,聯排別墅,雙拼別墅配套小區內有洲際酒店、豪華商業街、國際潛水基地、游艇會等，臨近配套有悅榕山莊酒店、洲際酒店六星級亞洲旗艦店、鹿回頭高爾夫球場，以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等銷售一、二期、三期已售罄，目前在售的四期客戶北京、上?？蛻粽?0%>>占據雙灣課資源，更肥以配套升級資龍源，增柳建豪華朽商業街立、國際廢潛水基狂地、游臺艇會等野度假設抓施，形哄成對價壓值的極曬致化挖遵掘1期2期3期4期案例鏈館接：半山半島資源+配套房地惱產開發模箱式無資源懲做配套夢房地產編開發模嫌式>>項目無海攏，通過高鏈爾夫球場宴、游艇港師、商業娛抵樂三大休仁閑引擎實幫現項目的叔價值提升游艇港灣板塊GOLF板塊商業、娛樂板塊游艇碼頭綜合住宅區區綜合住宅區高爾夫練習場綜合住宅區（規劃中）綜合住宅區（規劃中）會所會所會所標準高爾夫球場商業區綜合住宅區綜合住宅區游艇學院酒店式公寓湖泊綜合住宅區案例鏈接報：三亞灣郵新城美麗MALL美麗1區2期別墅資源階亦段囑度假軌配套階剛段為搶奪客翁源，提高洽售價品牌雹開發商已場經逐步自火發進入豐槽富度假配哲套階段案例啟示當海不多框的時候競爭趨純勢梳理當海多臺的時候海是吸引陳點海+度假配套珍是吸引點當海+度假配套裙多的時候下一個丙吸引點帽在？1、當海、乳高爾夫、強商業街、隔游艇會泛梳濫，不足醒以為項目破帶來足夠晉消費力的財時候，度警假區如何監生存？繼續開發堤新的度假還設施？很快就堤會被復賺制，最痰終還是義掉進不愉斷玩噱拳頭創新循度假玩損法的循機環有沒有只洲屬于自己浴別人無法杜復制的核諒心競爭力密？有必要搞始清楚的兩叼個問題2、當一段影時期內有找度假旅游養需求的客鬼源有限，和而搶飯吃太的旅游區辣又太多的育時候怎么更辦？除了通泄過抓游挖客吃飯唯，在度闊假區能宿否通過園其他行淹業找到流收入度假區邪只有通賺過多行霸業經營豪，不單雁純依靠紙旅游業爸產生收災入來源羞，才能炮確保在飄競爭中閣立于不奴敗回到問押題1：什么行商業不容易鋼被復制？屬于自繩己的優搞勢產業度假產若業+跨界優勢成產業[未來戰略擾制高點]旅游地產許取勝關鍵吳點產業復合乞旅游地產市場好暢的時候唯可以帶甲來旅游顛業以外旦的多點浩收入，喇以及帶年來新買湊家優勢市場不好倉的時候可目以通過該倉產業獲得猛收入，確負保生存【案例鏈維接】美國·希爾頓島嚇案例產業嫁接披成功經驗糊借鑒Hil曠ton備He毀ad萬Isl柄and海:美國第一麥個整體生腥態規劃的搶度假目的其地，依靠高松爾夫產習業帶動，發展占成功的咽旅游休弱閑大區爬域；面積：長達12英里寬5英里，面對積大約60平方英里棉（153撓.85平方公里誕）；區位：位于美國雄南卡萊羅役納州最南例端，直接演連接大西降洋，美國異東海岸第惰二大屏障編之島；交通：島上有自景己的機場鋒，278號洲際高溉速貫穿海譯島，與島昂內連接南外北交通的厚跨島百匯儀大橋共同薪形成區域哈環路SEAPINESSHIPYARDPLMETTODOUNSPORTYROYALPLMETTOHALLHILTONHEADPIANTATIONWINDMILLHARBORSPANISHWELLSWEXFORDLONGCOVEINDIGORUNSOUTHCAROLINAHILTONHEADISLAND美國第一蹈個整體生僚態規劃的臨度假目的稻地，依靠高固爾夫產謠業帶動，發展景成功的稱旅游休凱閑大區妨域；這個靴形筆島嶼被廣蔥泛認為是李美國最優弊秀的度假頑目的地，冠每年超過250萬游客被獻吸引來島匙；[案例鏈鞋接]主導產業兼引動模式·希爾頓脹島項目Hilt妥onH黃ead篇Isla謹nd被譽為延美國的高爾夫遠球島，擁有強世界上蛋最著名筑的24個經典緣瑞高爾夫竟球場，撒成為島柜內重要鏟的旅游神設施和騰資源地位：從196挨1年島內第酬一個高爾瓜夫誕生到押今天成為潑高爾夫旅暈游目的地愉，希爾頓網頭島贏得“高爾夫數球島”的乘美譽；依靠高閃爾夫帶懇動區域慚旅游開請發：島上有晝高爾夫句領域極島具威望緩的PGA美巡賽固定球瓣場，PGA對海島開拉發有巨大顯的推動與發宣傳，首娃年賽事參蔽觀者數量倦從5000人迅速庫超過十值萬人，足首個經譽典高爾復夫大賽衣通過電煙視傳播繪到了5萬人的春家庭，衫同年超堪過25萬游客判來到希慢爾頓島葵；區域球場狗密集：島上高爾摸夫球場有24個，加上動周邊離島會的球場超石過了40個，固定胞的球員在250萬人左公右PGA：美國高爾斃夫職業巡循回賽。PGA是目前漸世界上絕運營規瓶模最大桌、運營誰最為成舌功的高殃爾夫巡倚回賽成功關靜鍵要素疑之一：講高爾夫辰球場成為高爾嚷夫領域極戀具威望的PGA美巡賽固定球場可借鑒的競成功開發榮關鍵因素成為產榮業領域權威性活動層的固定島場所打造產嬌業領域權威性活動（B）商務殘休閑客餡群開發葵戰略就可以實蒙現商務產燙業嫁接度鬧假產業通過商邪務休閑課旅游地省產的開筆發戰略注來實現惑吸收商東務休閑糖客群只要能狐打造一任個商務央領域的普權威活慢動規避風蹦險的開既發戰略雙地塊同陳時啟動，斧實現雙品飛牌、多元爹化產品覆翼蓋搶占份歲額搶奪度假多保值客、掀候鳥客群商務產業隱嫁接度假軟產業，打市造商務休礦閑房地產掌開發模式開拓商務滅客群A地塊B地塊穩固度假克保值豪客勤群開拓商務付客群穩固候鳥胡中端客群兼吃度表假保值權豪客漏斯網魚[貳]“非海物業”如何借伸勢三亞惠追價“海物業”？[一]策略前思慶考從本質該看課題核心策塵略：本案應當揉把平移海恭景客作為辯主力的溢談價來源追價即搶摧客追海即蘇追單價[一]競爭坐湖標確定緊及基地霜條件分匠析[1]競爭坐標財確定三亞灣導一線海電景盤特豎征時代海岸半山半島訂四期東和中央躲海岸鳳凰島金中海藍薦鉆海闊天空魯能三們亞灣新旅城蘭海美危麗新海貼岸三組覺團海居國光濱海息花園國際公館鳳凰水孝城一線海景盤：65000-87000元/平米二線海景盤：35000-40000元/平米非海景樓盤：24000-28000元/平米三亞灣大東海鹿回頭泉半島小東海產品品扣類分析項目名稱資源容積率主力產品當前售價半山半島雙灣海景1.73

高層公寓46000-49000鳳凰島一線海景1.73

高層公寓87000海居一線海景1.20

高層公寓75000國際公館一線海景1.50

高層公寓65000東和中央海岸一線海景3.60

高層公寓待定時代海岸二景海景+河景1.50

小高層公寓33000財富海灣公館一線海景1.10

小高層公寓、別墅48000金中海藍鉆二線海景2.0高層公寓38000克拉碼頭一線海景1.49小高層公寓39000一線海底景主要心以高層燙公寓為籍主力[戶型供倦需結構徒分析]通過對上緞述競爭案欠例的分析愛，統計了繪已推盤銷約售或認購縣的1房至3房共277允2套戶型，甩其中：A、2房戶型占摟到了供應僑比例的54%、去化話比例的52%，是區半域的絕艷對主力未戶型B、1房戶型占顧到了供應利比例的41%、去化渠比例的38%，是區域土的次主力浸戶型C、3房戶型占渴到了供應息比例的12%、去化比粥例的11%，是比例為相對較低狀的戶型D、4房戶型只鵲到了供應陶比例的7.5嗽%、去化演比例的9%，是比例凈相對最低奮的戶型主力供給乘：鳳凰島主力給給端：半山半盆島四期高層公寓碌中供需兩嶺旺的主力落產品為兩棋房、一房予戶型三亞市區價格環境分析資源類型一線海景盤二線海景盤非海景盤當前裸房價格筑倉（元）60000-7000030000-3500022000-26000主力戶型面積（平米）一房兩房三房一房兩房三房一房兩房三房50-7080-120150-19050-7090-130120-15050-6080-90100-110不同戶型主力總價（萬）300-500480-840900-1330150-245270-455360-525110-156176-234220-286價格環衰境分析一線海景撒主力戶型疫：目前單禿價在6-7萬之間，一房總價拌在300定-50補0萬兩房總價500嘆-80練0萬平移目搜標客群服：接受單價6-7萬，總價稅在300鞏-50井0萬的海交景一房派客群以及總氏價在500-懇800萬的海景迷兩房客群競爭坐標知鎖定有什么沒什么地理條件刺分析人文條件浴分析[2]基地條件巾分析落筆山海南大學辟三亞學院季節性秒水庫B地塊A地塊[1]概念階乖段的落勾筆洞風死景區度忌假區[2]緒A地塊內有片海拔200矮-30繼0米的山嶺塌，1400畝，0.5容積率[3]萍B地塊為丘詞陵地帶，0.9容積率[4]殃A地塊緊朋鄰季節抽性水庫頑，約5萬平米地理條變件:資料鏈接左：落筆洞輸遺址[1]xx—中國房地稠產行業領憶袖，引領難產業理念傻與產品走御勢[2]海南大學抵三亞學院人文條桐件:一塊擁有含景點潛質溉、有山水璃資源的較夕大別墅用蹈地地塊定性擺脫非錦海劣勢枯，為三巴亞提供哥一種離泛開的海丘的可能糠性落筆洞符遺址+山水屬養性+嚴0.5容積率+地產與例教育產仿業規劃上具觸備豐富的波想像力和圈特色化空界間具備以伙產品類謀平移一科線海景潤公寓客碰的機遇具備文脈里和景點價獲值支撐具備產業協嫁接條件［地塊轉價值剖池析］[二]打造平鉛移海景榴客的等額值理由從價格襖構成要里素看追散海方向

總價300-500萬能買到什么總價500-800萬能買到什么

海景盤本案海景盤本案產品品類公寓一房特色別墅公寓兩房特色別墅產品面積50-70平米送面積80-120平米送面積產品使用方式只能看海景觀+只能看海景觀+資源一線海景山水+

一線海景山水+

配套高爾夫、游艇會、商業街、潛水基地等度假設施特色配套高爾夫、游艇會、商業街、潛水基地等度假設施特色配套身份感同檔次人群人群同檔次人群人群？？？？？［策略窩提示］跳出/消滅資封源級差以產品嗓類型和精山水資恰源互補建立平行昏于一線海飯景公寓的競價值底盤［核心遙課題1］由于競爭怒單價與總粉價已經鎖籠定，所以拴面積區間彈已經鎖定70-狗120平米小欄別墅能隊否在本櫻案落地霜？70-希120平米小拘別墅有稿沒有市她場？[一]70往-12萬0平米小別宰墅可行性鈴論證【案例鏈聲接】東和·福灣成功案例姨借鑒12號樓5號樓A區B區東和福灣該項目地跌處東海岸辭線土福灣晌區，容積率0.5，主要鵝產品有5幢6-10層的海辯景公寓斧和非海屯景單層SPA泳池別墅組成，面積在68-1相40平米樓棟公寓非海景單層別墅開盤時間2008.2銷售價格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）09年9月尾盤45000元/平米（帶軟硬裝5000元）戶型面積42-13068-75、120、137總售套數2、5號樓：600余套A、B區總量：450余套，已售300多套，剩余最后一期銷售情虎況：08年2月開盤西，別墅披開盤價矮格1500怠0-18泡000元/平米，09年9月別墅死已基本丑售罄，舞尾盤價輪格升至4500節0元/平米別墅僅余B區最后訂一期，術約120套重點研散究對象衛：80平米、120平米、140平米左右悲單層聯排剪別墅·68-7縫5平米120平米137平米68-7直5平米一房特色2：涼亭偏式開放封客廳特色3：臥室直案出泳池特色1：臥室撓露天浴號缸戶型特封色：涼養亭式開停放客廳戶型特桐色：臥摔室或者么客廳直遍接出泳宮池園林特擇色：以儀度假酒規店園林廟手法做率環境，告度假感可強烈［1］小面化積單層遺別墅有悠量有價妥，表現瘋在08年市場愛低迷的絕時期依加然獲得良好亭的量價把指標，趣同樣潮是非海景尸別墅在09年9月的已經姻獲得概念羨瘋炒后的價盜格；［2］0.5容積率做腎單層小別湯墅可行；［3］度假更酒店式碧的環境擺手法獲填得強烈抵的度假句感與品是質感；福灣案例志的啟示資源類型項目名稱地理位置建筑類型戶型面積強銷期單價強銷期總價裝修標準推盤套數銷售套數備注非海景東和富灣土福灣區單層聯排68-7509年3-9月36000-45000245-3005000129129

售罄120432-4801481481375489393公主郡亞龍灣區單層獨棟88-9045000396-405毛坯3838

售罄雙層獨棟324-385310001000-11946464西山渡亞龍灣區獨棟別墅253-650600001518-3900裝修5050在售疊拼別墅180-22055000990-12105651迷你別墅83700005811111別墅樓王70375000527311整體需箏求：2009年大三亞栽小別墅基恐本呈現高廈量高價的員現象2大三亞灣跡區小別墅料供應3富力灣香水灣1號雅居樂兔清水灣三亞灣大東海亞龍灣清水灣

土福灣海棠灣香水灣日月灣石梅灣博鰲東和富安灣半山半島一線海軍景別墅互與非海販景別墅西山渡公主郡三大灣殊區別墅帥產品供伏應特征[一線海景好別墅分析]資源上中：緊鄰完海灘，替在住所姻能直接序目視大猶?；虺霾ㄩT便是映海灘類型上：觸獨棟面積上：回主力是370氏-90域0平米以上予的大戶型疲，但不同居樓盤的戶括型面積差神異較大單價上缺：7-10萬/平米總價上：250腔0-8卷000萬/套資源類型項目名稱地理位置建筑類型戶型面積單價

總價裝修標準推盤套數銷售套數備注一線海景

富力灣香水灣區D1區沙灘獨棟367700002570-371050001212

53031

香水灣1號香水灣區一線獨棟3701000003700-68001000088其中4棟為準一線68043

清水灣瀚海銀灘二期別墅清水灣區一線獨棟900900008100-12600毛坯117

140053

一線海景轉別墅主要微集中在370妙-90慣0平米區哲間[非海景亞別墅分貼析——傳統別旺墅]資源上：旦相鄰海灘江，但海灘經有一定距策離，無法喬在住所直嚼視海灘類型上：頂獨棟/雙拼別緣瑞墅面積上：潤主力300加-65抽0平米單價上：3-6萬/平米總價上：主力總價730-艘1200萬/套資源類型項目名稱地理位置建筑類型戶型面積單價總價裝修標準推盤套數銷售套數備注非海景清水灣星河傳說別墅組團清水灣歐式獨棟108-30030000324-90030006060

泰式獨棟210-32935000735-11505850

公主郡亞龍灣區獨棟別墅324-385310001000-1194毛坯6464

西山渡亞龍灣區獨棟別墅253-650600001518-3900裝修5030屬于認購半山半島雙灣別墅小東灣雙拼別墅21943000950裝修793含下沉層面積約335平米非海景別滅墅主要集輕中在300刪-65醋0平米區殖間［1］別墅供找應絕大部撇分為為傳呀統產品［2］一線海景氏別墅面積鞏主要在370口-90總0平米區間柿，非海景河別墅主要茂在300-650平米區間鞋；三大灣區占別墅供應因特點小結傍：小別墅大屬于市場太空缺小別墅在法海南市場嗽銷售潛力執巨大，本昂案應當把70-使120平米的小觸別墅作為逆主力產品劉瞄準本案核主力目標欄客群之一幣：中高端施度假保值供型豪客，叫以獲取溢容價主力空累間單層小妥別墅是蹈市場的枕空白點余：大三亞灣久區與非灣艙區物業基告本只有福灣在供應贊，僅有120套左右院的庫存場；［核心課咸題2］本案不可攔避免存在辱要通過公飾寓、洋房館來找回容逆積率，其看他產品做葬什？客戶需洞求產品匹配競爭環震境分析候鳥型中圣端客商務休閑敢客其他度假賢客戶①商務休滔閑客戶撕需求分呈析[特征]度假與良商務招極待的兩垃重動機[參考]往往以五蘆星級酒店浪作為價值脫參考系[關注]資源類送型和配暫套服務愉，項目彼本身的市知名度樣尤其重根要。項殼目知名嚼度超越學品牌知名度=〉關注點保排序①大尺度的滅景觀占有②奢適的寫空間感受③酒店化的況配套設施④3房的基本參功能配置⑤拎包入窯住的便利幼性，對裝佩修的偏好艘并不一定強調越度假性賴，而是譜追求厚擠重的品抖質感⑥能夠猛提供定遼制服務漫以便招祥待客戶樣本數：14份［1］針對性業研究：目級標客戶需栗求訪談針對商蘆務休閑劈燕客——建議在林主力小勾別墅之攔外少量決添加目謊前大三訴亞主力城供需的礙傳統別添墅面積設定波：300-相400平米/三房②候鳥型撈終端客[特征]養老性伶質[參考]非海景榨項目[關注]總價，逐綜合配威套=〉關注點排難序①對“氣候死”的要求互大于“親竊?！雹谠从趲涢_發商野品牌提資供對產呀品的交觀付信心③能為養核老提供末不同的磚醫療服沉務配套④2房的基墾本功能謊配置樣本數談：23份［1］針對琴性研究燭：目標狡客戶需跟求訪談③度假保致值中高拖端客群擇中的家駛庭化分感時度假文客[特征]經濟收費益與度貞假享受領兼顧的議靈活置圈業[參考]偏向以恨五星級爆酒店作皂為價值芳參考系[關注]不單純警追求海輝景最大齊化，典峰型俄度偷假保值哀型=〉關注點個排序①對“子近?！背氐囊笈龃笥凇跋ㄓH?！雹谔峁╊愡w似分時食度假的薪返租服滑務③源于合事理性價比俱的中遠期汪升值保證④酒店值化的服墾務配置⑤2房的基揉本功能雀配置⑥拎包畝入住的坡便利性錢，對裝鑰修偏好照輕松而有主結題的度假情性⑦提供抖周邊旅館游設施偶的打包療服務樣本數：21份［1］針對塌性研究男：目標傍客戶需瓣求訪談公寓洋房姓市場供應衣特征東和中央其海岸鳳凰島海闊天牲空海居國際公館一線海血景盤三亞灣大東海鹿回頭半伯島小東海三亞灣軟：一線璃海景盤模洋房面積特征［一房］一房主桌力面積讓在50-8獸0平米之摩間［兩房］兩房主青力面積孔在120-秤170平米之疾間［三房］三房主力躍面積在150脖-18夢0平米之剖間[戶型配切比特征——主力為一樓房和兩房]全產品線竹特征，但饞不同的樓草盤根據景勉觀特性和柄單價特性哲，主力戶巖型的配比途有所差異稍，如國際饑公館的側喚向看海房翠源主力戶闖型米56-6樣5平米的清一房，快而預計勤高單價鴉銷售的校鳳凰島細項目為素控制總爭價適度載放小戶匪型面積標，主力筑房50-滋80平米的一釣房和90-1德09平米的燭一房一葛廳戶型擁，總體而言退主力戶為乏一房和兩館房，三房純在各樓盤熄當中所占盡配比較小時代海據岸半山半島儉三期金中海概藍鉆國光濱海遠花園二線海爺景盤：170災00-漫250鉛00元/平米大東海鹿回頭薄半島小東海面積特征［一房］一房主獎力面積脾在40-貿70平米之間［兩房半］兩房主券力面積國在80-1始20平米之辜間［三房］三房主力使面積在120-傾130平米之間三亞灣膝：二線堅海景盤補洋房[戶型配比匆特征]半山半島迷三期兩房旨是主力戶災型，三房跳約占25%，時代海升岸（金域撐四期）一軟房和兩房國各占44%，三房占12%面積特征［一房噴］一房主力治面積在48-請60平米之鉆間［兩房］兩房主力錫面積在89-1頭25平米之間［三房］三房主療力面積眾在125物-15欺0平米之間三亞灣忘：非海瞇景盤洋推房魯能三比亞灣新柔城洋房畢配比［1］三亞灣撈洋房產控品供應炒絕大部析分以一脈房、兩患房為主摟；［2］一房面勞積主要講在40-掏70平米之胡間、兩麻房面積洗主要在80-1育20平米之間三亞灣彈洋房市青場供應歇特點小過結首批22棟共664戶，有一護梯兩戶、皆一梯三戶寒、一梯四腫戶和一梯越六戶四種裂類型，面厘積從80.核63㎡羨---訴208算.93秋㎡不等，罪其中兩餅房兩廳模共448戶，面構積從80.6轉3㎡--擦-121世.98㎡，三房步兩廳共216戶，面膚積從118停.72遵㎡--題-20蹄7.3振㎡。蔚藍?？浒督M團清水灣：少洋房組團星海傳說坊組團（1月5日開盤）清水灣：僑最新一期企組團洋房減產品清水灣鐮：來訪逮客戶需饅求（準摸確信息差）［1］清水灣洋蓋房產品供軟應絕大部仍分以兩房至為主；［2］兩房面干積主要左在80-確120平米之嶺間［2］清水灣來我訪、來電贊客戶需求偶面積主要海在90平米以下伶以及90-桐110平米兩個區間清水灣葉洋房供非應特點喉小結2號樓5號樓A區B區D區樓棟公寓開盤時間2008.2銷售價格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）戶型面積42-130平米總售套數2、5號樓：600余套C區E區土福灣驢洋房供震應特點晉（重點病研究項奇目，稍吹后詳述割）東和福灣該項目地較處東海岸姥線土福灣響區，海棠慮灣相鄰，裹主要產品鍛有5幢6-10層的海急景公寓車和休閑蹤蝶度假的只單層SPA泳池別勞墅組成旺，容積率0.5［1］公寓清、洋房好產品供績應絕大頂部分以荷一房、雁兩房為津主；［2］一房面積礦主要在40-7櫻0兩房面辦積主要轟在80-1受20平米之扮間；三大灣覺區公寓紋、洋房缸供應特炎點小結針對候鳥率型及其余千度假客群河的產品面蔥積及品類弟建議1、公寓壓主力產小品面積唉為40-7債0平米區鼓間的單番間、一乓房；2、洋房苗面積區間便為80-1原20平米的兩蠶房、三房項目的產究品以單層樂別墅與酒夫店公寓、搬洋房為主籃力產品跳躍配繳置300匙-40已0平米的傳惱統別墅總體產品階面積及品佳類建議1、單層擠別墅主伙力面積緞區間為80-波120平米的一咱房、兩房政；2、酒店豬公寓主圣力產品熟面積為40-7篇0平米區棋間的單憲間、一典房；3、洋房頃主力產狂品在80-江120平米兩化房、三塑房［核心陣課題3］如何跳出/消滅資源股級差，以洗產品類型蝕和山水資維源互補綜問合提拉產總品力？[一]如何讓項毀目的資源掌變得值錢村？[二]如何打茂造充滿肚特色又注富有度鏡假情調殃的別墅聲？[三]如何增加抗產品的附屬加值？[四]如何打造酷特色度假跳配套？[五]如何吸辱收商務哨人群落詢地提高瞧項目身斧份感？五大問題[項目定暮位]客戶導向見的項目開似發定位整合周邊咽資源，打討造有度假捉酒店情境遙感的“山水換商務度朵假社區”為客群博全員提宏供不同昂主題化綢的休閑梅體驗三亞度假BRD商務度計假休閑蹦中心[產品力提乎升總體策考略]核心度假變資源（RESO亭URCE掀S)強調度假刊元素植入扇的產品（PROD咽UCTS）共享度假禿配套（SER旺VIC棍ES）旅游+核心度訂假資源階（RESO萄URCE走S）A地塊核湯心資源蓮打造1[一]特色引全擎設計——讓項目變績成景點石器時條代洞穴憤遺址是訓項目最攤大特色版，怎么倘用這條靜線將山湊、水庫悲串成特洞色引擎海呢？聯合當甩地旅游發局合作煩開發落薦筆山石真器時代拳洞穴遺路址前提條克件（1）特色裝酒店石器時代越的洞穴酒混店——創造與眾森不同的度敘假酒店模央式利用山體誘坡面，創雄造特殊價滾值備注：上盯海Bou咬tiq懶ue興起2002年10月，上海88新天地開殃業2006年10月，壹倘號碼頭響開業200屬7年3月，浪洗漫地中壞海開業200腿7年5月，首席擁公館開業2007年6月，璞邸套精品酒店貓開業所謂精梳品酒店繞（Bou劍tiq糧ue安Hot弦el）具有濃違郁的當桑地的文澆化特色豪和獨特仗歷史記轉憶的酒喉店興起于199催0年代的歐貿洲，以提腥供尊貴、玻奢華、私錘密及獨特些的個性化可居住和黨服務。亡這個概址念源于總歐洲，慰最近幾碑年才被需引入中鵲國起源于夢法語的Bout梯ique，原意是貍指專賣時稼髦服飾的姓精品小店精品酒店蝦是獨特產厲品和專屬晶氛圍的體男驗經濟在功飯店業的危體現在特色酒菊店附近引時入Bou鳥tiq美ue稼Hot哄el，提升壩價值（2）針對肢商務客里群引進賀精品酒溝店群：6星級精捷品商務墓度假酒卻店浪漫地中雄海（Lap育is素Cas言aB齡out驗iqu魂eH隆ote喉l）開業時右間：2007年3月客房數養：18特色：20世紀80年代建筑隔。地中海煎風情的整賠體空間設挑計，室內裝裝飾呈不宗同風格，嗎酒店陳列援眾多老上環海古董家雀具，如果域客人喜歡煎，室內陳沙設都可購耀買。在空間設課計上所極旬力營造的荷氛圍，浪漫的逆拱形、邊絢麗的陵色彩和取不修邊絨幅的線賣條十八個喊房間風響格各異陽，比如界有維多哪利亞式返、亞洲企風、老尺上?！總€房間捧都有考究麻的手工精奶制裝飾，峰并配以古猜董和仿古貍家具。“Eve幼ryt扇hin延gi培nh葵ote廈lf至or盡sal先e.”[二]優勢產頓業嫁接奮，打造眠三亞“薪博鰲論絞壇”吸四收商務拒客群落炸地[度假+產業“+”之研究]兩大優閑勢產業股的嫁接絞：xx盯住宅地嘩產業、態三茅亞學院鉤旅游教蜘育業打造產業拍領域權威促性活動實我現產業嫁峰接xx——住宅房廣地產業終領軍企說業[產業鏈稼條]房地產鞏開發、鍋規劃設京計、建挺筑工程漁、裝飾犧設計、揪集群家蔑居供應[面臨問忠題]需要設棕計一個幻玉活動把售各大產蜘業真正采鏈接起猴來，而竿且要具花有權威悟性[xx集團陽利益點]這種經營綱模式一旦拾成功，就前可以開創螞xx的一攪種新開發磨模式，可附以在全國樂任何的旅殘游區復制鐘，例如：喇麗江、黃眼山、張家聞界…[設想]“綠色住宅碗產業中國唐基金會”——1、由xx贈牽頭，聯舉合中國房康協成立一爪個旨在推狗動中國綠隸色住宅產辟業發展的狹基金會；2、基金慨會專職公推動及飄宣傳推說廣開發擴理念、唉規劃設現計、建椅筑及材努料、裝尺飾設計途、裝修企材料、鄭家居集厭群供應霞等產業丈鏈條行單業在綠嗽色環保消方面的模技術創豈新、技氣術應用足、新材蜻料應用書；3、基金會苦定期組織完鏈條產業鋪專題論壇至，探討、翠交流、傳俗播最新綠去色環保理齒念、技術戰、材料應枯用等；4、年終舉棕辦“促進軋中國綠色戶住宅產業滑發展貢獻繞獎”，對澡鏈條產業此領域中促研進綠色環忌保事業有厘突出貢獻杏的企業、毯個人予以匆頒發獎金剝；打造中棚國綠色慨住宅產帽業的諾哈貝爾獎（1）“博鰲律論壇”模穴式三亞學院——旅游教育譯產業[產業鏈條]石器時癢代黎族癢土著文牧化研究私、民俗危文化研吼究孵化清旅游產根品、旅喂游產品濃規劃設凈計、國啄際教育彼文化交元流、國倦際旅游循教育業壟學術交腦流、舒三亞大厚講堂[面臨問題]需要為勸三亞學企院設計笨一個學劫術交流宰機制、跡打造一娃張學術饑名片[三亞學蹦院利益辮點]獲得學厲術研究攤課題與卵學術成剪果，提細高大學革全國排奸名，獲裹得更多筑招生機決會[設想]“三亞學燙院落筆壘論壇”—類似博建鰲經濟脖論壇1、推動辱三亞學嘴院聯合符三亞旅綢游局成育立“國互際旅游來島戰略珍三亞學悶院促進不會”，奴形成黎處族土著帆文化研棕究成果原孵化旅拌游產品朝專題、攜海南旅睡游產品蜘規劃設俯計專題課；2、聯合顧國際旅每游教育廣權威機型構定期拖舉辦“貍國際旅淘游業發魂展趨勢抵”、“揭國際旅節游教育選業發展早趨勢”揚的國際首性論壇僵；3、建立著盼名國際旅皆游學院學捉生互換交污流機制；4、建立幻玉與俄、柄日、韓扒等直航根國家定遮期舉辦填國際教搞育文化吩交流機靜制“三亞學畏院落筆沉論壇”[世界級的籠建筑藝術]在小區脹主入口專附近，梢建筑紅患線與用家地紅線宣之間的唱邊緣打者造建筑累藝術家丙的游牧什工作室傾，定期病邀請世沒界著名隸建筑大季師設計熄建造創宏意化臨掘時單體賄建筑，沃進行階急段性的愁藝術創廈作，形縮慧成人文猛盛世世界級的天建筑藝術糞盛會（2）“建筑夠藝術世博罷會”模式打造三張帝產業權威燃性商務品襖牌落地本狡案，最終煉成為商務寬客群的朝晃圣地共享度踏假配套素（SERV歷ICES）為全員提盆供不同的赴服務配套城市商湖業功能+復合配套券功能+休閑功香能+個性服士務功能2【休閑功能】1：山頂樹死上會所具有石參器時代岸文化特術色的山蜘頂樹上蜜會所在山頂建漢造臨建樹括屋會所與葡樹上餐廳革，采用纜過車接送（將所有地點冶均為示意船）三亞之陜眼山頂最摩天輪貼酒吧（太打造視證覺上的櫻山景地稼標）在山頂陷建造巨粥型摩天茅輪，并違設計成桶空中酒為吧，形四成三亞幣的休閑躬新地標鐵，提供談夜賞三常亞的排償他性競量爭力【休閑功能】2資料鏈接叼：倫敦之草眼--環繞洞泉穴酒店蓮建設具仿有石器停時代文資化特色續的情景恭商業街怖，提供碎城市化胞的配套劉，例如黎餐飲、min眼i電影、疤健身嶺、水療短、便利揮店、凈登菜社、敗洗衣店過、銀行燈等生活懸配套--引入奢侈介品牌專賣績店[城市商覺業功能]石器時代鉗文化風情紋街（環繞怪洞穴酒店拘形成特色驚商業街）針對以家勉庭為消費路對象的細公分設施，搏我們提供刷社區內GPS定位（以置手持PDA為載體）籍，以方便憶不同家庭拆成員能隨代時找到對繞方家庭成員個性服務對應男性/一家之主私人酒窖及釀制坊/SPA女性/家庭主婦VIP美容整形預約服務/私人服裝定制服務兒童MINI俱樂部（兒童活動營）做面包、學海釣、高爾夫培訓、做T恤等[個性服務灶功能]強調度精假元素擔植入的好產品系廈統（prod早ucts）3[山景創造]產品的山泊居體驗[酒店情叫景]泛酒店顫整體設信計[優質度假造戶型]泳池+spa芽+超豪華裝普修建立酒鍋店化度抬假價值宵系統的丹產品力腥打造營造強烈努的山居體呢驗，立面秒風格強調扶原生態核心景區泛酒店峰情景設殲計，強滅化度假各感受強化度憐假元素例植入的聰戶型設倉計[關鍵一]空間放大聲，大贈送--離散式設癢計，各個誼功能空間氧相對獨立歉，--低層架空燒，大贈送津面積，同昏時強化大版尺度空間[關鍵二]非生活--大泳池門，多功餅能空間譜設置--體現資源挺極致化原昆則針對商散務休閑辱客——商務會館菜別墅面積設臥定：300-讓400平米/四房設計方向臉：離散式吵設計，確丈保大占地針對國總內傳統痛產業豪照客——單層別桌墅面積設頂定：70-累80平米一鹽房,12芳0平米兩籃房設計方向等：內置家覺庭泳池和抵泡池，展丑現度假功皺能元素[關鍵一]空間秩療序--大尺度開破發式功能職空間設計互，形成流憑動的空間飯秩序，體集現度假的軌隨意性---場-相對私密寇的兩房，奸做到各個喂家庭成員黑可分可合墊的度假生甚活[關鍵二]家庭空間--以家庭絞泳池為