臨沂市典型商圈分析臨沂市典型商業實體分析臨沂市商業帶分析臨沂市典型商業項目租金分析現在是1頁\一共有67頁\編輯于星期六沿街為市商業開發主要以臨街商鋪為主，商業基本以沿街底商為主。集中式商業出現集中式商業出現，檔次多為中檔、中低檔，代表項目華豐國際服裝城(老西郊批發市場)以九州商業大廈、銀座商城為代表的百貨面市。主力百貨面市第一階段臨沂的商業經過幾十年的發展，大致經歷了如下階段：第二階段第三階段出現了以和諧廣場、東方不夜城為代表的購物中心產品。第四階段購物中心產品出現臨沂市商業市場發展歷程2現在是2頁\一共有67頁\編輯于星期六臨沂市商業市場發展歷程2001年隨著人民廣場的竣工，人民廣場商圈迅速成長起來，成為臨沂最早的商圈；隨著人民廣場商圈的西擴，以及萬博泓服裝商貿城、華豐國際服裝城等專業批發市場的落成，西郊批發商圈逐漸的發展起來；北上東進的臨沂城市規劃目標、人民廣場的東延以及河東板塊住宅地產的火爆開發，河東商圈也迅速的發展起來；2009年臨沂市政府遷至北城新區，并對沂蒙路及通達路兩條城市主干道的政治、經濟地位進行重新理解和規劃，采取的一系列措施盤活了這兩條城市主干線的商業發展，并由此帶活了北城新區的商業氛圍；依托長途汽車站和臨沂大學的落成，在鴻儒國際文化廣場等商業的帶動下大學城商圈開始異軍突起。臨沂商業市場的發展速度較快，從開始的零星的小批發店到大商場，臨沂商業圈也隨之快速的發展起來，由最初的中心廣場商圈逐漸發展為臨沂七大商圈。隨著國家級經濟技術開發區的成立，大批的商業項目進駐，開發區商圈逐步形成。大學城商圈涑河商圈人民廣場商圈羅莊商圈南坊商圈河東商圈開發區商圈3現在是3頁\一共有67頁\編輯于星期六涑河商圈

人民廣 場商圈大學城 商圈

羅莊 商圈南坊商圈 河東商圈位置：通達路以西等級：區域發展現狀：以批發市場、貿易、物流為主功能定位：批發市場、商貿物流目標客群：商戶、投資者商圈特點：商業氛圍較為濃厚、以商貿批發、物流為主位置：涑河沿岸片區等級：區域發展現狀：正在打造規劃涑河沿岸的商業功能定位：餐飲、娛樂、休閑目標客群：中高收入人群商圈特點：以休閑娛樂為主位置：人民廣場周邊等級：市級發展現狀：第一商圈的傳統位置，人氣商氣旺，經營狀況佳，商業輻射力強功能定位：零售、購物、休閑娛樂目標客群：高收入人群商圈特點：城市中心，零售業為主位置：南坊新區等級：區域發展現狀：商業氛圍正在逐漸形成、大型商業綜合體和商業街將在未來給區域帶來活力功能定位：新的政治、文化、商貿中心目標客群：公務員、企業單位等商圈特點：政府帶動區域經濟的發展位置：河東區等級：區域發展現狀：缺少大型的商業綜合體項目，只有少許的零星商業點，商業氛圍不濃功能定位：物資集散、倉儲轉運、批發貿易目標客群：本地居民、企業員工商圈特點：交通便利、距離市區太近導致本地消費能力欠佳位置：羅莊區等級：區域發展現狀：發展區域的商業經濟，以名嘉為首的商業綜合體的建立將帶動區域發展功能定位：高新技術產業開發區、能源、建材、化工、紡織工業、批發目標客群：周邊住戶及部分投資者商圈特點：區域鄉鎮企業發達，區域面積小、流動人口多臨沂市典型商圈劃分4現在是4頁\一共有67頁\編輯于星期六人民廣場及解放路商圈現在是5頁\一共有67頁\編輯于星期六廣場商圈經過10年的發展，已經成為臨沂大型綜合商圈，成為市民首選休閑娛樂購物的場所；目前廣場商圈輻射1公里范圍內營業面積約90萬㎡，未來新增預計50萬㎡。2000年以前——以解放路（九州商廈1996年開業、蘭田步行街1999年開業）、銀雀山路（桃園大世界1993年開業）為主的兩條商業街2000年——2005年2001年廣場建成，大潤發及地下商業相繼開業；2001年新華書店開業，2003年金鷹東方紅店及電影院開業；2005年銀座商城開業；至此通過廣場將解放路到銀雀山路商業串聯起來，廣場商圈開始形成；2005年——2013年2008年藍海大酒店開業，2011年奧斯卡商業、茂業百貨、百麗廣場相繼開業，2012年和諧廣場開業、萬力廣場動工，廣場北側、西側商業布局完成；2013年——未來3-5年，廣場南側、東側，及通達路沿線將會有大量大型商業建成，城市核心商圈地位繼續加強。1234567899沂蒙路紅旗路銀雀山路新華路百貨公司綜合商業超市大賣場電器賣場序號商業名稱1桃源大世界2銀座商城臨沂店3茂業百貨4百麗廣場5人民廣場地下商業6久隆奧斯卡B座7久隆奧斯卡C座8大潤發9蘇寧電器人民廣場商圈概況及發展歷程6現在是6頁\一共有67頁\編輯于星期六商圈中現有商業類型比較齊全；現有商業主要以百貨公司為主，還沒有真正意義上的購物中心產品出現；人民廣場商圈商業類型7現在是7頁\一共有67頁\編輯于星期六大部分品牌目前在臨沂還是由代理商來經營的（如百麗廣場中的國際品牌集合店），代理商開店速度一般都不是很快，店鋪面積一般也不會特別大；人民廣場商圈品牌檔次明顯較高，已經有一些國際品牌進駐；大部分的中檔知名服裝服飾品牌都已經進駐了臨沂市場；中高高端中檔商圈名稱解放路人民廣場CKJeans、TommyHilfiger國際品牌集合店（PRADA、GUCCI、BVLGARI、GiorgioArmani、Burberry、D&G、BALLY、CK）、豪雅JNBY、Ochirly、Lee、E-LAND、Levi‘s、AbleJeans、JASONWOOD、selected、GXG、a02、VEROMODAG2000、FivePlus、Ochirly、ONLY、VEROMODA、TeenieWeenie、E-LAND、Etamweekend、LaChapelle天梭豪雅、Tudor人民廣場商圈進駐品牌分析8現在是8頁\一共有67頁\編輯于星期六序號商業名稱商業類型商業開業時間商業體量商業檔次商業代表品牌1桃源大世界百貨公司199220,000中檔六福、周大福、周大生、卡蒂妮、百福珠寶、名門銀飾、西鐵城、歐萊雅、美寶蓮、迪奧、雅詩蘭黛、歐珀萊、蘭蔻、玉蘭油、梅花表、英納格、卡西歐、卡爾丹頓、金利來、皮爾卡丹、鱷魚恤、詩凡詩、伊可菲爾、Betu、玖姿、百思盾、哥希卡、米谷娜、恒源祥、米奇、ONLY、VEROMODA、安莉芳、謎底、lily、珍貝、鹿王、鄂爾多斯、花花公子、皮皮狗、皮爾卡丹、羅蒙、雅戈爾、杉杉、小豬班納、皮爾卡丹童裝、阿迪童裝、波頓羽絨服、Adidas、Nike、喬丹、安踏、李寧，生活無限戶外用品，海爾家電2銀座商城臨沂店百貨公司200540,000中檔偏高CKJeans、TommyHilfiger、AutaSon、MONTBLANC、豪雅、Tudor、Samsonite、AmericanTourister、Rodrigo、Gabor、Ecco、NineWest、佰草集、ElizabethArden、I-Zone(蘋果代理）、周大福、謝瑞麟、JNBY、Ochirly、聲雨竹、PaulFrank、九牧王、Lee、Jeep、E-LAND、Nautica、Lacoste、麗嬰房、NikeKids、Columbia、NewBalance、NIKE、Converse、鄂爾多斯羊絨、恒源祥、KFC、必勝客3茂業百貨百貨公司201146,000中檔六福、歐珀萊、佰草集、歐萊雅、自然堂、百麗、Tata、天美意、西村名物、奧康、紅蜻蜓、森達、戴夢得、MANGO、FivePlus、Honeys、betu、E&you、LaChapelleSPORT、ONLY、VISCAP、a02、VEROMODA、Ochirly、淑女屋、秋水伊人、玖姿、鄂爾多斯、Tonyjeans、Jack&Jones、太平鳥、左岸、AbleJeans、JASONWOOD、selected、GXG、Markfairwhale、雅戈爾、好孩子、小鬼當家、安踏、PUMA、KAPPA、NewBalance、李寧、羅萊家紡、一統三鍋時尚餐廳人民廣場商圈進駐品牌分析9現在是9頁\一共有67頁\編輯于星期六序號商業名稱商業類型商業開業時間商業體量商業檔次商業代表品牌4百麗廣場百貨公司201150,000中高檔國際品牌集合店（PRADA、GUCCI、BVLGARI、GiorgioArmani、Burberry、D&G、BALLY、CK）、VJC、蘋果代理店、通靈、亞一金店、老鳳祥、歌莉婭、BAISI、COPPER、MIK&LA、GUSU、TITI、羅明美發、甜蜜泰迪、ONLY、ME&CITY、秋水伊人、HelenModa、NIKE、ZUOAN、茱迪糖果世界、星美影院、味千拉面、百麗廣場美食城、椒艷時光、英雄煮5人民廣場地下商業綜合商業200131,600中檔濟南人民商場（駱駝戶外，goldpool，mxn麥根，pakme，oxn，藍天麥子，茵佳妮，konzen，淑女坊，altfineism，阿伊蓮，斯杰思男裝，zdorzi，z&y，艾蓮達，茜雅朵朵，東方駱駝，美特斯邦威，kama，cachecache，真維斯，森馬，藍色天空，卡丹路，seeyourstory，hekey，埃古，艾夫斯，朵以，羅賓漢，班尼路，以純，拜麗德，唐獅，weshine，cc&dd，左羅世家，耐克，kappa，喬丹，adidas，erke，李寧，特步，安踏，波斯登）、橙果電玩娛樂城，阿咪果KTV6久隆奧斯卡B座綜合商業201117,000中檔屈臣氏、KFC、哈妮哈妮、利郎人民廣場商圈進駐品牌分析10現在是10頁\一共有67頁\編輯于星期六序號商業名稱商業類型商業開業時間商業體量商業檔次商業代表品牌7久隆奧斯卡C座綜合商業2012（部分開業）16,000中檔賽百味、美特斯邦威、土大力、賽百味、富岡拉美、比格、天才寶貝8大潤發超市大賣場200115,000大眾大潤發超市9蘇寧電器電器賣場201012,000大眾蘇寧電器合計247,600/各個項目的商業體量都不是特別大；商圈中優質商業品牌資源比較豐富，各種檔次的品牌都有分布；餐飲品牌整體檔次不是很高；人民廣場商圈進駐品牌分析11現在是11頁\一共有67頁\編輯于星期六商圈中各優質商業在業態上仍然以服裝服飾為主；茂業百貨正在進行品牌和業態調整，計劃在6層引人影院業態，百麗廣場的6層目前尚未營業，因此這兩個項目中目前有一定的空置商業面積；百麗廣場的B1層引進了美食廣場和眾多檔次不高的餐飲品牌、5層引進了茱迪·糖果世界兒童樂園進駐，因此該項目中這兩種業態所占比例也較高；總體來看：由于商圈中目前沒有購物中心出現，因此現有各優質商業中的業態豐富度都相對不是很齊全；銀座商城臨沂店桃源大世界茂業百貨百麗廣場人民廣場商圈現有優質商業業態配比12現在是12頁\一共有67頁\編輯于星期六商圈中現有的主要商業分布在解放路兩側；現有主要商業之間的距離比較近，消費者逛起來比較方便；序號商業名稱1九州商業大廈2時尚花街3蘭田步行街4九州宜家佳解放路1百貨公司49電器賣場2淘寶街3商業街解放路商圈現有主要商業項目分布13現在是13頁\一共有67頁\編輯于星期六商圈中現有商業包含百貨、商業街、淘寶街和電器賣場等多種類型；除了以上主要商業外，解放路上還集中了眾多各類品牌專賣店；商圈中目前也沒有購物中心產品出現；解放路商圈商業類型14現在是14頁\一共有67頁\編輯于星期六序號商業名稱商業類型商業開業時間商業體量商業檔次商業代表品牌1九州商業大廈百貨公司199280,000中檔天梭、豪雅、Tudor、周大福、六福、IDO、中國黃金、Za、佰草集、美寶蓮、G2000、FivePlus、Ochirly、ONLY、VEROMODA、TeenieWeenie、E-LAND、Etamweekend、LaChapelle、COCOON、Theme、Kaiser、EP、Marisfrolg、GXG、JEEP、Jack&Jones、卡賓、selected、G2000、皮爾卡丹、七匹狼、比音勒芬、雅戈爾、花花公子、以純、真維斯、班尼路、恒源祥、鹿王、鄂爾多斯、珍貝、奧卡索、佐丹奴鞋、沙馳、ECCO、卡爾丹頓、FED、Kisscat、PUMA、李寧、耐克、阿迪達斯生活、Kappa，Lotto，Adidas、多樣屋、羅萊家紡、Nike童裝、Jeep童裝、麗嬰房、Elle童裝、九州超市、KFC、DQ、餐飲娛樂廣場2時尚花街淘寶街20126,000中檔N/A3蘭田步行街商業街200245,000中檔/中低檔羅蒙、黃金銀樓、杰克時尚攝影、諾曼帝KTV4九州宜家佳電器賣場200220,000大眾九州宜家佳家電合計151,000/商圈中目前只有九州商業大廈1家優質商業項目，該項目體量較大，服裝品牌資源比較豐富；商圈中的品牌以各類年輕時尚的中檔及中低檔品牌為主，主要滿足學生及青年消費者的購物需求；解放路商圈進駐品牌分析15現在是15頁\一共有67頁\編輯于星期六九州商業大廈在業態上仍然主要以服裝服飾為主；由于項目商業體量較大，除了服裝服飾外，還包含超市、各類兒童業態、餐飲娛樂和配套及其他業態等多種業態，商業業態相對較豐富；總體來看：九州商業大廈項目中餐飲娛樂業態所占比例還是偏少，家庭消費元素還不是很充足；九州商業大廈解放路商圈現有優質商業業態配比16現在是16頁\一共有67頁\編輯于星期六地址人民廣場地下商場開業時間2001年營業面積7000㎡經營種類鐘表、電器、文具、內衣、箱包、服飾、鞋帽、燈具、日化用品、玻璃器皿、廚房器具、果汁飲料、速食、煙酒、點心、紙張等經營方式鏈條式連鎖經營、產、供、銷一條龍供貨，以零售為主商品定位及客層整體經營檔次較低，以大眾化消費為主經營強項大眾消費為主，以在市郊和便宜地帶設立免費班車、定時舉行促銷優惠活動吸引顧客，商品品種繁多，價格低廉營業額2.1億左右企業性質連鎖企業商鋪租賃租期15年，每年租金五百萬，不遞增綜述大潤發超市2001年與廣場世紀城簽訂15年合同。緊靠人民廣場繁華商業區，自開業來，營業額和知名度逐漸攀升。大潤發超市典型商業實體及租金分析17現在是17頁\一共有67頁\編輯于星期六路段名稱地址面積月租金日租金均價備注大潤發廣場購物中心沿街商鋪來一杯奶茶大潤發內鋪南段30㎡420元/㎡該地段是大潤發人流量最為集中區域，部分商鋪日租金將近18元/㎡,北段以大眾服飾為主，租金較穩，南段多是小餐飲，面積小，租金單價相對較高。商鋪產權屬于廣場物業處，合同一年一簽，基本每年都有所漲幅，市場租金不乏有抬高和炒作的可能，商鋪轉讓現象嚴重，商鋪經營越來越以大眾化年輕消費為主，無物業管理費。百姓大藥堂大潤發內鋪北進出口300㎡180元/㎡克努特冰淇淋 大潤發內鋪南段8㎡550元/㎡冷酷到底服飾大潤發內鋪北段150㎡230元/㎡衣品主角大潤發內鋪北段140㎡225元/㎡濟南人民廣場服飾超市大潤發內鋪中段5000㎡扣點，20%Q點奶茶大潤發內鋪南段8㎡500元/㎡嘮叨牛仔大潤發內鋪北段20㎡440元/㎡燕子拍吧大潤發內鋪南段15㎡280元/㎡飾全飾美飾品大潤發內鋪南段20㎡220元/㎡城市生活包專賣大潤發西門內鋪30㎡280元/㎡西門內鋪經營檔次較高，人流量僅次于北門，日租金在10元/㎡左右,東門由于在天橋下，車輛較多，無法聚集過多人氣，租金較為低廉商鋪產權屬于廣場物業處，合同一年一簽，基本以休閑娛樂場所為主，無物業管理費。藏藝閣飾品店 大潤發西門內鋪10㎡250元/㎡阿依蓮大潤發西門內鋪60㎡300元/㎡李寧專賣店 大潤發西門內鋪80㎡320元/㎡型品.堂1979潮流主題服飾生活館大潤發內鋪北段80㎡210元/㎡PPAGUO美國蘋果服飾集團（授權）大潤發內鋪北段60㎡278元/㎡大潤發廣場購物中心沿街商鋪典型商業實體及租金分析18現在是18頁\一共有67頁\編輯于星期六地址沂蒙路與銀雀山路交匯開業時間1993年營業面積18000㎡業種分布1F：超市、珠寶、化妝品、玉器、電器2F：女裝、箱包、內衣、羊絨裝3F：男裝、童裝、兒童用品、襯衫、箱包4F：鞋類、運動裝、運動器材、鞋帽經營方式零售，扣點經營商品定位及客層臨沂早期大型百貨商場，起步早，積累一定老客戶，商品較為豐富，客戶一般為企事業單位員工、公務員經營強項電力系統附屬企業，團購為其重要支撐點營業額1億企業性質屬于電力集團三產機構，屬集體企業商鋪銷售無商鋪租賃扣點經營，22%—23%，工商稅務自行承擔綜述品牌多為中高端品牌，價格較貴，優惠活動不多，經營模式相對陳舊桃源大世界典型商業實體及租金分析19現在是19頁\一共有67頁\編輯于星期六地址八一路與紅旗路交匯，人民廣場北側開業時間2005年營業面積40000㎡業種分布地下：超市1F：珠寶、鞋類、手表、化妝品2F：女裝、休閑裝3F：男士正裝、休閑裝、襯衫4F:電器、運動器材、童裝、童鞋、家紡、餐飲經營方式零售，扣點經營商品定位及客層連鎖企業，以經營中高端產品為主，主力一線品牌較多，主要是以商務人士、企事業單位、白領及生活品質較高的人群為主經營強項以經營品牌化、管理現代化、服務滿意化的方針來經營，商場貨品齊全、業態豐富營業額每年銷售額以17%速度增長，3億左右商鋪銷售整體買斷，價位在5000元/㎡左右商鋪租賃扣點經營，扣25%，最高達28%，商家自行承擔工商稅務綜述經營品種豐富，主流品牌多，硬件設施完善，高檔消費品質的百貨商場銀座商城典型商業實體及租金分析20現在是20頁\一共有67頁\編輯于星期六地址解放路與羲之路交匯開業時間始建于1992年，二期于1996年完工營業面積50000㎡業種分布1F：珠寶、化妝品、照相器材、眼鏡、玉器、箱包、手表、通訊器材2F：女裝、休閑裝、時尚男裝3F：男士正裝、休閑裝、襯衫4F:鞋帽類、內衣、文胸、襪類5F：運動服飾、運動器材、運動鞋、家電、文體用品、兒童用品6F：餐飲、電玩、攝影坊經營方式零售、扣點商品定位及客層中高層消費層為主、基本以客戶品質較高和年輕群體為主經營強項品種齊全、整體經營檔次較高、購物環境舒適、同質商場價格優惠多營業額年3—5億商鋪租賃注重品牌經營，對進駐品牌有一定審核。一層扣點多（25%），二三層分別為22%—23%，四層基本以租賃為主，30㎡左右的鋪位租金4萬元，折合日租金4元/㎡，其余還需一定保證金，6樓美食城以三個鋪面加一個廚房為出租單位，年租金3萬元綜述老牌百貨店，經營品種豐富，人氣較高，但硬件設施落后，貨運電梯缺乏九州商業大廈典型商業實體及租金分析21現在是21頁\一共有67頁\編輯于星期六項目名稱百麗廣場物業類型商業、零售項目地址人民廣場正西商業面積總建筑面積約8萬㎡開業時間2011年11月19試營業建筑層數9層整體規劃餐飲、服裝以奢侈品集成、休閑娛樂，有星美電影城、空間8度KTV經營性質只租不售，門市租賃，其它聯營租/售價格1F：500-600元/㎡/月，2-5F聯營簽約方式一年空置率5、6層在裝修空置鋪位面積主流90㎡車位600物業管理費用---樓層分布及經營情況B1/B2B1層時尚休閑餐飲與便捷快餐相結合的美食廣場；B2層停車場F1/2名品生活館——中高檔一線休閑裝、品牌專賣店，運動品、商務休閑、時尚休閑。F3時尚少淑館——少女裝、淑女裝、時尚女鞋；最新的流行動態、年輕人的時尚秀場。F4成熟淑女館——成熟女裝、職業裝、內衣、包。F5兒童娛樂城（裝修中）F6休閑娛樂城——量販式KTV、酒吧、咖啡廳、大型餐飲（裝修中）F7高檔3DMAX影院典型商業實體及租金分析22現在是22頁\一共有67頁\編輯于星期六項目名稱奧斯卡商業廣場物業類型組團式綜合體項目地址臨沂人民廣場北側商業面積總建面45萬平，商業15萬平開業時間2011年9月試開業建筑層數B館四層整體規劃A座主力百貨茂業、B座女性旗艦館、C座名店坊、D座星級數碼影院；負一層：超市；約2萬平方米經營性質40年產權銷售，返租三至五年，每年7%回報，逐年返還租/售價格1F：紅旗路與新華路沿街商鋪都賣69999，解放路街鋪4.2萬，內鋪3-4萬2F：2-3萬/㎡；3F：1.5-2萬/㎡；4F：1萬/㎡；鋪王總價達3000多萬。；B座租金130元-220元/㎡/月；2010年11月20日銷售商業部分經營狀況一年一簽，1樓、2樓無空置，3樓約20%空置，4樓30%，5樓約35%（部分關門）。目前招商進行中，只招聯營車位2000個鋪位面積-1-2F：30-200㎡，主力100㎡；3-4F：20—500㎡備注總價在200—300萬/套，是其銷售面臨的硬傷，主力店無法直接帶動，銷售情況差，其中4.5萬㎡整體以5億元轉讓給深圳茂業百貨；項目目前正在招商B座女人名品店及銷售住宅，因銷售情況較差，目前已更換新代理公司。典型商業實體及租金分析23現在是23頁\一共有67頁\編輯于星期六項目名稱和諧廣場（銀座中心）位置解放路與通達路交匯處投資商山東銀座購物中心有限公司建筑面積總建筑面積25萬㎡，商業體量13萬㎡開業時間2012年12月22日開盤時間2012年4月銷售公寓項目規劃大型購物中心、超市、住宅、公寓、商業街、影院餐飲等多種業態，其中商業為12.9萬余㎡，公寓面積為3.6萬余平方㎡，住宅面積為4萬余㎡。2棟公寓和2棟住宅樓。銷售情況商業只租不售招商情況銀座百貨、銀座家居、銀座家電和銀座健身、銀座魯信影城、威龍傳奇、星期八小鎮、奇樂兒兒童樂園，首次進入臨沂的外來知名服裝品牌H&M等，以實現差異化。備注銀座在山東具有較好的品牌影響力，在臨沂有多家超市，為臨沂客戶廣泛認可；受藍海酒店的阻隔，其展示性弱；商業只租不售加之先進的規劃，該項目是臨沂首個真正意義上的購物中心，將大大提升本項目及周邊商業形象。典型商業實體及租金分析24現在是24頁\一共有67頁\編輯于星期六涑河、南坊、大學城及河東商圈現在是25頁\一共有67頁\編輯于星期六涑河商業圈，是在人民廣場商業圈開發形成之后開始沿著涑河，由東向西慢慢發展起來；東段的古城商業區已初具規模，且隨著政府的規劃，大批的項目啟動也帶動了中部和西部商業的發展。據臨沂城市發展的需要，市政府決定用3年左右的時間，投資300多億，建筑面積1200多萬㎡，營造兼具水鄉風情和商業旅游功能的江北秦淮河、夫子廟城市景觀，打造特色鮮明、功能齊全的沿河新型商貿服務經濟帶。規劃將涑河分為東段古城商業區，中段現代商業區，西段生態休閑區。區域內現階段商業氛圍尚不完善，處于商形成的初期階段，由于政府政策的影響，隨著涑河改造進程的加快，本區域的商業氛圍將逐漸完善。涑河商圈總體規劃26現在是26頁\一共有67頁\編輯于星期六中部現代商業區涑河板塊西段為生態休閑區，規劃面積6.5平方公里，建筑面積50多萬㎡。建設集休閑、健身、娛樂、觀光為一體的城市“養生區”，人與自然和諧共存的“田園風光帶”。涑河商貿開發以房地產開發、基礎設施建設、商貿服務、文化教育、醫療衛生、旅游開發為主。西部生態休閑區涑河板塊中段為現代商業區，規劃面積12平方公里，建筑面積1000多萬㎡。主要建設城市商務、辦公、信息、金融、會展、購物、娛樂設施，打造沿河都市消費娛樂核心區、商貿中心區。涑河板塊東段為古城商業區，規劃面積2.5平方公里，建筑面積150多萬㎡。主要建設以觀光、餐飲、休閑、娛樂為主的公共服務設施，沿河建設風情酒吧街、特色美食城和民俗文化街，集中體現臨沂歷史特色和傳統民俗文化。東部古城商業區涑河商圈總體規劃27現在是27頁\一共有67頁\編輯于星期六涑河城邦臨沂生活廣場涑河商業處在初期成長階段，涑河從東到西在售和潛在商業項目較多，多處于涑河沿岸，商業供應量較大，商業競爭較大，涑河商業圈正異軍突起。

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藍灣國際瑞聯溫州街

臨沂印象

左右737 溫州大廈涑河商圈商業實體分析28現在是28頁\一共有67頁\編輯于星期六項目名稱多樂匯物業類型兒童主題商場項目地址通達路商業面積建筑面積1.6萬㎡開盤時間2011年12月27日開盤建筑層數四層整體規劃1F：嬰幼兒區；2F：少年兒童區；3F：品牌區；4F：綜合用品區單層面積4000㎡，共四層經營性質產權銷售，返租三年共24%，從總價中一次抵扣租/售價格返租前均價：1F：2.1萬/㎡；2F：1.5萬/㎡；3F：1.1萬/㎡；4F：0.8萬/㎡銷售層數F1-F3鋪位面積15-30㎡備注唯一兒童主題大型商業，開盤時銷售情況較好，目前商業屬于尾盤銷售，及公寓在銷售。涑河商圈商業實體分析-多樂匯29現在是29頁\一共有67頁\編輯于星期六項目概況項目名稱金世紀廣場項目位置蒙山大道與青年路交匯處項目體量總建筑面積55萬㎡，商業16萬㎡，地下建筑10萬㎡，銷售面積約10000㎡經營品類1F：品牌電腦、數碼相機、手機通信；2F：小型數碼產品、電腦配件、組裝電腦、導航等；3F：防盜系統、打印復印機、考勤機、維修耗材等；4F：餐飲、辦公、管理處等；-1F：樂天瑪特超市項目基礎數據建筑形態集中式商業開盤時間2012年3月11日主力鋪位面積5-12㎡開業時間未定層數商業部分地下1層地上4層售價1F只拍賣了沿街3個拐角8套鋪，單價在萬2-2.5萬/㎡左右，內鋪以2個1m*8m柜臺/每套的形式銷售，單價：1.8萬/㎡2F：0.95萬/㎡。一樓定金5萬二樓定金3萬銷售方式返租銷售合同五年一簽，每年實返，非從總價返返租點數：1樓前五年分別為8%、9%、10%、11%、12%

2樓前五年分別為10%、11%、12%、13%、14%認籌認籌金每鋪1000元，按照客戶認籌數量確定搖號順序項目評述產權40年自營戶可在市場按業態規劃自行經營，服從華強電子世界統一管理規劃，辦VIP卡需憑營業執照；投資戶無自營權，簽訂認購合同必需同時與金世紀華強電子世界簽訂“租賃協議”單鋪面積較小，總價較低，客戶接受度較高，開盤當天售罄涑河商圈商業實體分析-金世紀廣場30現在是30頁\一共有67頁\編輯于星期六南坊商圈雖起步較晚，但是依托市政府的遷入、河景自然景觀以及政府大力的支持，南坊商業迅速發展，南坊商圈將成為臨沂的副商業中心。

目前南坊商業商圈主要以各小區沿城市主干道規劃的底商，包括沂龍灣、齊魯園、杏壇文化家園等；在售的頤高上海街是目前南坊規劃最大的商業綜合體；未來仍有大量商業面世，包括阜豐壹中心、瀾泊灣配套商業等；南坊商業將成為臨沂的副商業中心。沂龍灣商業群

新城區商業群 以頤高上海街為首的沂蒙路商業群南坊商圈總體規劃31現在是31頁\一共有67頁\編輯于星期六

以頤高上海街為首的沂蒙路商業群沂龍灣商業群新城區商業群以頤高上海街為首的沂蒙路商業群服務范圍較大，其整體業態較為豐富；頤高上海街為大型的綜合性商業綜合體，業態主要有：超市、百貨店、高端及休閑餐飲，美食廣場，電影院，KTV，健身房，SPA等；周邊零星的商業只要以餐飲、服飾為主。沂龍灣商業群為社區底商類商業，主要為社區服務，商業業態較為單一，主要為餐飲、服飾、小商品為主。南坊新城區商業群是以南坊二期規劃為基礎的中央商務區，服務社區為主，業態主要為餐飲、娛樂休閑、小商品城等。南坊商圈商業業態分布32現在是32頁\一共有67頁\編輯于星期六南坊商圈在售商業項目較多，但多為社區商業底商，服務范圍較小，目前僅有頤高上海街、萬和廣場為在售的大型綜合性商業廣場 秀水灣香醍榮府沂州花園

齊魯園百聯華府理想家

香舍里

恒大華府

萬和廣場 頤高上海街濱河陽光

秀水雅苑 沂龍灣阜豐壹中心南坊商圈商業實體分析33現在是33頁\一共有67頁\編輯于星期六開發商：臨沂頤高置業有限公司建筑設計：中國建筑上海設計研究院有限公司所屬商圈：南坊商圈項目位置：南坊新區沂蒙路與三和街交匯處項目定位：“下一個人民廣場”臨沂首個一站式大型LIVINGMALL物業形態：臨街商鋪、大賣場、寫字樓、住宅車位：共305個，全為地下車位銷售情況：一期共推出可售臨街商鋪（1-2層）700多套，面積為：30-150㎡。3-5層為大賣場，面積為1000-3000㎡。銷售價格：商業均價18000元/㎡銷售措施：可委托統一招租，前三年返利分別為5%，6%，7%。錦橙公寓南坊商圈商業實體分析-頤高上海街34現在是34頁\一共有67頁\編輯于星期六一期商業規劃面積約為3萬㎡，其中2萬㎡規劃為餐飲、休閑娛樂業態；一期業態主題為：超市、百貨店、高端及休閑餐飲，美食廣場，電影院，KTV，健身房，SPA等。二期商業規劃以大型賣場為主，商業業態主要為：地下引進大型超市；商業街的商業業態主要為：影院、百貨、餐飲、娛樂休閑等。三期商業主要為步行街商業模式，是集服飾、珠寶、家飾、餐飲、娛樂休閑等于一體的生活購物中心。南坊商圈商業實體分析-頤高上海街（業態分布）35現在是35頁\一共有67頁\編輯于星期六項目名稱頤高上海街位置北城新區沂蒙路與三和二街交匯處建筑面積商業體量27萬㎡開盤時間2010年5月15日銷售一期，2012年10月份開盤二期項目規劃規劃為裙樓商鋪3層和兩棟寫字樓，包含室外步行街及封閉式內街，二層業態以餐飲為主。一期商鋪按照開放式街區設計，主打LIVINGMALL(生活廣場概念）；銷售情況2010年5月15日銷售一期商業，二、三層連賣出，均價約1F：1.7萬元/㎡；2F：1.2萬元/㎡；目前二期認籌，認籌金5萬，預計售價1F：2.7萬/㎡；2F：1.5-2萬/㎡；3F：1.2-1.5萬/㎡。備注周邊規劃為政府及行政機構所在，但目前周邊尚不成熟，人氣不足。南坊商圈商業實體分析-頤高上海街（銷售情況）36現在是36頁\一共有67頁\編輯于星期六開發(投資)商：臨沂北城置業有限公司項目類型：綜合體所在區域：北城新區建筑面積：84萬㎡租金模式：其他模式項目地址：山東省臨沂市北城新區沂蒙路三和五街交匯處物業類型：城市綜合體占地面積：238畝建筑面積：83萬㎡容積率：3.99建筑類型：公寓、寫字樓、商業、酒店等車位數：5214個車位面積：182490㎡

臨沂萬和廣場項目總建筑面積84萬㎡，業態規劃匯集：五星級酒店、高端百貨、高端寫字樓、大型超市、數碼電器、影院、中西美食廣場、高端會所、KTV、電子娛樂、家居用品、名店步行街等多業態多功能的城市商業綜合體。南坊商圈商業實體分析-萬和廣場37現在是37頁\一共有67頁\編輯于星期六412357898#是一個超過15萬㎡的超大型購物中心，地下一層是一個15000㎡的大型生活超市和5000㎡左右的餐飲廣場，一二三層分別為國際品牌旗艦店、服飾鞋帽、黃金珠寶等時尚百貨，六層為國際標準的3DMAX影院，四，五層分布KTV、電玩城、運動健身中心等。9號樓1-3層為臨街大型商業服務配套（各大銀行，移動，電信，郵政儲蓄等），3層以上為都市型商務酒店和超五星級酒店，提供不同檔次的酒店服務。4號樓和7號樓裙樓定位為大型電器旗艦店和大型家居旗艦店，為北城新區超過900萬㎡的新房提供家電，家具消費購物。1、2、3號樓是商業步行街區，其業態規劃為國內一，二線品牌旗艦店。以生活百貨為主，涵蓋服裝鞋帽品牌店，連鎖快餐，會所，快捷式酒店，KTV，健身中心，咖啡店，茶館等。南坊商圈商業實體分析-萬和廣場（業態分布）5號樓裙樓部分定位為大型高檔水會（如在水一方SPA、桑拿等大型休閑旗艦中心）。38現在是38頁\一共有67頁\編輯于星期六大學城商業圈起步較晚，商圈是在臨沂長途汽車站和臨沂大學城的帶動下開始慢慢的發展起來，商圈商業項目較少，大部分為綜合批發市場。大學城商圈相對于人民廣場和涑河老商業區相比，商業價格較低，大型的綜合商業項目較少，多為零散的銷售點，目前，大型的綜合商業項目僅有長途汽車站對面的鴻儒國際文化廣場。相對于大學城附近零散的商業來說，汽車站附近的批發市場在汽車站的帶動下，成為臨沂重要的西城批發市場，商業氛圍較為濃厚。大學城商圈總體規劃39現在是39頁\一共有67頁\編輯于星期六

以大學城為附體的商業群以大學城為附體的商業，多為零星的商業點，這些商業大多以餐飲、服飾、學習用具以及娛樂為主要業態

以長途汽車站為附 體的批發市場以汽車站為附體的商業群，商業除了批發市場市場外，還有部分零星的商業點，所以該片區商業業態除了批發以外，還有餐飲、休閑娛樂以及住宿等。大學城商圈商業類型40現在是40頁\一共有67頁\編輯于星期六鴻儒國際

萬泰商貿城 廣田悅園 美多現代城大學城商業圈除專業市場之外，目前在售商業項目較少，僅有鴻儒國際文化廣場一個綜合性商業項目，其余的多為體量較小的社區底商，服務范圍較小。御學華府大學城商圈商業實體分析41現在是41頁\一共有67頁\編輯于星期六4#商業商業 5#

總體經濟指標1）、總用地面積：約7.2萬㎡2）、總建筑面積：約24萬㎡3）、集中商業：約9萬㎡4）、酒店及辦公：約3.1萬㎡5）、公寓：約6.3萬㎡6）、幼兒園：約800㎡7）、地下車庫：約5萬㎡8）、停車位：約1500個大學城商圈商業實體分析-鴻儒國際文化廣場42現在是42頁\一共有67頁\編輯于星期六五行展 覽館茶馬街道藝展中心無國界的商業無國界家飾：各種裝飾藝術品類、各種掛擺件、各種定制化工藝品無國界禮品：各種創意禮品、各種定制化工藝品無國界娛樂：五星級巨幕影院、大型演藝酒吧、大型電子競技場等無國界餐飲：大型集合式快餐、大型中西餐管等無國界茶城：各種中國茶、印度茶、日本茶以及茶文化等無國界書城：各種圖書展示批發不設限餐飲：包括各種餐廳、咖啡廳、茶社、酒吧等。全身心美容：美容會館、品牌美容機構、發廊、太太俱樂部等。萬貨匯零銷：音像、禮品、服飾、化妝品、24小時便利店等各類零售店。特別準入俱樂部：雪茄俱樂部、紅酒俱樂部以及各種嗜好俱樂部基地：鴻中心藝術館各種展：各種常規展、時尚發布會、show等各種藝術：當代藝術、泛藝術商品業態分類：畫廊、藝術品、家居、燈飾、花藝、時尚家電、陶瓷、鐘表、珠寶、文具、玻璃制品、服飾、美容、俱樂部等等。大學城商圈商業實體分析-鴻儒國際文化廣場（業態分布）43現在是43頁\一共有67頁\編輯于星期六河東商圈為“兩片、一園、兩心、六軸”的分區結構。目前河東商業主要為一些住宅項目的底商，且商業體量較少，大型的綜合性商業項目較少。河東商業主要由社區商業、購物廣場、專業市場組成，其中沿街商業是河東商業生命力較強的。商業業態；以中低端商業為主，餐飲、服飾、五金建材是河東最主要的三大業態。該商圈主要由解放東路商業街、安居小區附近商業、4個專業市場組成。

以區政府為中心 的主商業群圍繞解放路東段的次級 商業群河東商圈總體規劃44現在是44頁\一共有67頁\編輯于星期六法律服務類規模占30%以上，車輛維修類約占14%，銀行類約占11%，其他業態規模皆低于總規模的10%。解放東路商業業態以大賣場為主，匯聚了通訊、餐飲、銀行金融、衣飾、衛生醫療、美容美發、賓館酒店、以及休閑場所等；東興街商業業態涵蓋了通訊、餐飲、衣飾、網吧、衛生醫療、美容美發、銀行、專業市場等多種商業態；安居街商業業態有通訊、餐飲、衣飾、廣告裝飾、衛生醫療、美容美發、百貨等，以日常生活必需商業業態為主。河東商圈商業業態分布45現在是45頁\一共有67頁\編輯于星期六位置：河東金雀山東路與東興路交匯處東南開發企業：上海倫達集團投資、臨沂倫達置業有限公司開發建設規模：占地370余畝，總建筑面積約40萬㎡。劃“三條主街，四大廣場，五大分區”定位：打造建筑規模最大、服務功能最完善的一站式五金機電展示交易中心業態：以機電工具、電器機械、門業五金三大業態為核心功能：集產品交易、商務辦公、酒店公寓、休閑娛樂、倉儲物流、電子商務六大功能于一體河東商圈典型商業實體分析-倫達國貿城46現在是46頁\一共有67頁\編輯于星期六主干道商業帶分析47現在是47頁\一共有67頁\編輯于星期六在人民廣場周邊的商業為臨沂市商業中心，商業較為成熟，業態較為豐富，且商業氛圍較為濃厚；而位于北城新區的商業還在初步發展階段，商業氛圍較淡。

萬興都東方新天地

萬和廣場頤高上海街在市政府遷入的影響下，北城沂蒙路延邊的商業開始慢慢的興起，但是此片區的商業都處于商業初步階段，其中頤高上海街處于商業試營業階段，且商業氛圍較淡，商業業態較為單一，多以餐飲、休閑娛樂為主。位于市中心的沂蒙路商業帶發展較早，商業較為成熟，商業氛圍較為濃厚，且商業業態較為豐富；特別是人民廣場周邊的茂業百貨、久隆奧斯卡等商業綜合體的營業運營，更提高了此片區的商業氛圍。周邊的商業業態多以餐飲、服飾、娛樂休閑、家居、超市等為主。北城名居

臨沂印象久隆奧斯卡

體育場地塊沂蒙路商業帶規劃48現在是48頁\一共有67頁\編輯于星期六臨沂萬和廣場項目總建筑面積80萬㎡，業態規劃匯集：五星級酒店、高端百貨、高端寫字樓、大型超市、數碼電器、影院、中西美食廣場、高端會所、KTV、電子娛樂、家居用品、名店步行街等多業態多功能的城市商業綜合體。商業均價為15000元/㎡

萬興都東方新天地臨沂印象久隆奧斯卡

萬和廣場頤高上海街頤高上海街總建筑面積約為40萬㎡，整個項目分三期開發，一期“家庭休閑娛樂消費中心”匯聚“名店街”、“風尚生活”、“潮流精品”、“時尚美居”、“都市風情”、“歡樂KTV”等。二期將引入全球知名品牌超市、連鎖餐飲、星級影院、品牌總店、專業大賣場等，名店云集，千米繁華街區成為臨沂商業第一街。

臨沂印象總建面約為5萬㎡，目前為持 續熱銷期，是集名品商店、品牌餐飲、 商務娛樂和特色服務店等為一體的商業 綜合體，目前已有凈雅大酒店在運營。商業部分建筑面積達15萬㎡，定位于中高檔商業廣場，集商業、辦公、餐飲、休閑、娛樂、居住于一體，引進中國百貨連鎖十強深圳茂業百貨、全球三大零售商業之一TESCO樂購超市、江蘇廣電幸福藍海影院三大主力店，更有國際、國內一線服裝、餐飲、游樂場等強勢品牌入駐，集合國內外知名時尚品牌，并包括各類優質餐飲、北京最大影院和健身休閑場所

萬興都總建面約為35萬㎡，按照民族風格 的“古城”形式，結合水岸景觀和夜光工 程等現代建筑內涵而設計和建設。萬興都 國際商業公園中集聚了高端商業中心、韓 國時尚中心、中華美食中心、先鋒娛樂中 心、名流商務中心、卡通玩樂中心、水岸 休閑中心、健體運動中心等綜合性項目， 目前已有多個商業業態已在運營。總建筑面積194607㎡，其中地下商業用房52477㎡沂蒙路商業實體分析49現在是49頁\一共有67頁\編輯于星期六沂蒙路廣場商圈店鋪總數198家面積40-120㎡權屬關系100%租賃年租金均價5400元/㎡年閑置率為零人民廣場商圈整體業態較為豐富、成熟，多以餐飲、休閑、娛樂為主，其中以沂蒙路、解放路以及通達路商業街最為代表性。2%7%73%18%1%沂蒙路現在商業類型 6%2%百貨餐飲大型超市娛樂休閑家電賣場沂蒙路商業街現擁有多種商業類型，業態齊全且較為成熟。沂蒙路是廣場商圈內較成熟的集餐飲、娛樂、購物為一體的綜合性商業街沂蒙路現有商業業態構成1%34%13%4%10%8% 2% 2%5% 3% 2%2%2% 1% 1%1%服飾餐飲珠寶店醫療金融通信娛樂眼鏡副食辦公煙酒中介飾品電器超市婚慶美容配套沂蒙路商業街業態中，服飾類商家占比較大約為34%。由于沂蒙路為市級核心商街，餐飲類所占比重也較大，達13%。沂蒙路現有商業業態構成50現在是50頁\一共有67頁\編輯于星期六通達路為臨沂市最為繁華的商業街，商業項目較多，通達路商業帶商業多以批發市場為主，其中最為代表性的有：和諧廣場、華豐國際服裝城、白云服裝城、奧爾諾家居、東方不夜城等旺角商業廣場名嘉廣場怡景麗家萬博泓

和諧廣場 萬力廣場萬和新世界 沂龍灣東方不夜城白云服裝城通達路南坊商業帶目前大型綜合商業綜合體項目較少，多以住宅沿街商業為主，其商業為初步發展階段，商業氛圍較淡，且商業業態較為單一，多以小型的餐飲、服飾等為主，商業服務范圍較小。位于蘭山區的通達路商業帶，商業相對較為成熟。其中較為成熟的商業帶多以服裝批發市場、電子科技通信為主，為臨沂的重要服裝批發市場，商業氛圍較為濃厚；其次，在涑河周邊以及以南的通達路延邊還有很多的在售及潛在的商業綜合體項目，未來商業供應量較大。位于羅莊區的通達路商業帶商業處于初步發展階段，商業項目較少，多為住宅沿街商業，服務范圍較小。瑞聯溫州街華豐國際服裝城

繽紛五洲萬力皮革城通達路商業帶規劃51現在是51頁\一共有67頁\編輯于星期六白云服裝城萬和新世界東方不夜城：均價15000元/㎡占地面積76畝，一期建筑面積近10萬平方，21米挑空室內商業長廊步行街與室內外商業街結合，品牌店中店與大型購物中心結合，多部觀光電梯可直達三、四層大型娛樂休閑項目，娛樂休閑、品牌連鎖、商場超市、時尚購物的科學組合業態，品牌化、規模化、連鎖化的嚴格入駐經營標準，瑞聯溫州街項目總占地面積2萬多㎡，總建筑面積約6萬㎡。沿涑河南岸打造600米濱水商街。瑞聯·溫州街自西向東，由體驗購物、文化娛樂、休閑美食、青春公寓四大經營主題組成，商業定位自西向東依次為品牌廣角、娛樂高地、美食街區和青春公寓。華豐國際服裝城1987年10月開業，占地40畝，建筑面積53300㎡，建有樓房660余間，二層磚混膠質結構精品屋810間，鐵櫥3000米，玻璃鋼瓦大棚5000㎡，其中樓下用于經營，樓上用于停車，實有戶數2300戶，從業人員6000余人。市場日上市余額達696萬元，日上市人數40000人次，市場年交易額達15億元，經營商品主要有西裝、童裝、男女時裝、婦女用品、襯衣、牛仔服等六大類上千個品種。萬和新世界地上總建筑面積近60萬㎡；萬和新世界項目鎖定為國內頂尖，世界先進，國際知名的城市綜合體。將囊括超五星級酒店、時尚百貨、影院、高檔公寓、甲級寫字樓、量販式KTV、電玩、大型文體娛樂中心等。 萬博泓：總建面約為5萬㎡，其經營業態主要為：一層主要出售精品男裝，二樓經營牛仔服飾，三樓主營休閑女裝，四樓為精品女裝所在區域，五樓主要經營各品牌羽絨服，六樓為童裝經營區，七樓為鞋包區。和諧廣場：項目總建筑面積約13萬㎡，規劃有時尚購物、餐飲美食、休閑娛樂、國際影院等多種業態，全業態布局、多功能復合及開放式、情景式體驗空間特色。總建面約為52萬㎡，項目經營業態包涵購物中心、娛樂休閑康體中心、國際美食中心、家居建材博覽展銷中心、汽車博覽展銷中心五大核心部分構成東方不夜城西關五六居地塊瑞聯溫州街萬博泓華豐國際服裝城和諧廣場萬力廣場怡景麗家旺角商業廣場名嘉廣場通達路商業實體分析52現在是52頁\一共有67頁\編輯于星期六通達路商業業態店鋪總數368家面積6—300㎡權屬關系95%租賃年租金487.2/㎡閑置率8%2%2%商業業態分析15%13%4%2%6%25%4% 2%1%24%餐飲美容美發醫院學校醫藥小超市通信賓館銀行服飾裝飾其它相對于沂蒙路豐富而成熟的業態，通達路商業業態較少，以通信、家電、家居類為主，且商業租金較沂蒙路偏低。通達路現有商業業態構成通達路現有商業業態構成53現在是53頁\一共有67頁\編輯于星期六項目概況項目名稱華豐國際服裝城項目體量建筑面積約15萬㎡鋪位數約3600個經營品類-1F：針織、褲子、內衣；1F：大賣場、精品區；2F：女裝、童裝；3F：牛仔；4F：羽絨服；5F：童裝展廳、餐廳項目基礎數據開業時間2011年10月（三期改造）鋪位面積20-40㎡經營狀況一期1-4樓運營情況良好，五樓羽絨服運營較差。二期一樓運營較好，2-3樓運營較差。主力鋪位面積20-40㎡目前租金1F:80-100；2F:60-80；3F：40-60；4-5F：20-35空置率小于10%停車位數量較少，均為地上停車位項目評述華豐國際服裝城為華豐成衣批發市場的項目升級改造工程，多為原市場老戶回遷，回遷戶繳納市場返修費5000元/㎡，目前經營狀況良好華豐國際服裝城一二期，15年使用權銷售狀況良好，據走訪估計，約70%的商鋪使用權已售出。一期1-4樓運營情況良好，五樓羽絨服運營較差。二期一樓運營較好，2-3樓運營較差。均價約2萬/平米，70%的商戶為自營，30%的商戶為投資者，轉讓率30%。空置率一期1-4樓為0，五樓10%，二期一樓空置率為0，二樓空置率約30%（倉庫），三樓空置率約70%（倉庫）。10年以前，收取年租金。經過改建后，提前收取客戶使用權費用。三期招商裝修中，未開業，一樓13-20萬使用權買斷費用。典型商業項目分析54現在是54頁\一共有67頁\編輯于星期六項目概況項目名稱華豐國際商貿城項目位置臨西二路與解放路交匯處東北角項目體量建筑面積11萬㎡鋪位約2800個經營品類-1F：小商品（飾品、工藝品、日雜日化、文體用品、玩具）1F：精品男女裝、羊毛衫2F：男女裝、配飾、包3F：男女服裝、針織、內衣、羽絨服、童裝4F：家紡、床品、餐飲娛樂、海寧皮草城項目基礎數據開業時間2010年9月中庭面積2500㎡主力鋪位面積-1-2F：12-15㎡；3-4F：20-30㎡管理費7.5元/㎡/月空調費9元/㎡/月層數地下1層地上4層層高3.5-4m目前租金、免租期-1F：105元/㎡/月、75元/㎡/月、45元/㎡/月；1F：230元/㎡/月、200元/㎡/月2F：200元/㎡/月、150元/㎡/月、90元/㎡/月；3F：90元/㎡/月、60元/㎡/月、45元/㎡/月；4F：33元/㎡/月、20元/㎡/月所有樓層均為一年一簽無免租期二手價1F：2.3-2.5萬元/㎡2F：1.8-2萬元/㎡3F：0.6-1.5萬元/㎡經營狀況經營狀況良好空置率負一層5%，一層為0%，二層15%，三層約20%，四層空置率約40%，2010年4月開盤銷售。產權

1-2層賣產權，3-4層使用權，負一層只租；一樓均價25800，二樓均價16800。項目評述華豐商貿城為華豐集團與日照一家開發公司（老總馬曉萍）合作開發，前期銷售回收款為日照開發公司所有，前期投入也是其投入的。后期商場產權和經營權為華豐集團所有。實用率50%，商場商戶多為原老市場商戶，商鋪多為商場建好后補貼房，大多數交一少部分錢，擁有現在的鋪位。因為當時都無產權銷售，所以商貿城推出產權銷售時賣得較好。典型商業項目分析55現在是55頁\一共有67頁\編輯于星期六項目概況項目名稱萬博泓項目位置通達南路291號項目體量建筑面積5萬㎡；商戶約600個經營品類一層：精品男裝；二層：精品女裝；三層：休閑女裝；四層：牛仔及休閑男裝；五層：羽絨服及時尚女裝；六層：兒童服裝，鞋帽，玩具；七層：男女鞋包；八層：餐飲及娛樂開業時間2008年9月主力鋪位面積40-60㎡銷售模式目前在售第6層，帶租約銷售，三年返租24%，返租前6F：均價1.4萬/㎡銷售價格1層售價約2.3萬/㎡，已大部分出售，包租3年或5年，3年一次性返還24%；5年每年8%返還，逐年返還管理費空調費每平米8元/月項目基礎數據層數7層層高3.5-4m目前租金1F：200-300；2F：150-250；3F:150-200；4F:100-200；5-6F:50-100經營狀況經營狀況良好，除部分在裝修外，無空置率產權40年產權項目評述已大部分出售（40年使用權）包租3年或5年，3年一次性返還24%；5年每年8%返還，逐年返還。08年開盤，1層售價約2.3萬/㎡，（開頭銷售不好，開發商只好先租三年，后面再賣的時候直接返）目前在售第6層，帶租約銷售，三年返租24%，返租前6F：均價1.4萬/㎡。開盤時首層較多自營戶購買，經多年發展，目前總體經營較旺，轉賣鋪位極少典型商業項目分析56現在是56頁\一共有67頁\編輯于星期六項目名稱中福商城物業類型女性主題服裝市場項目地址通達路商業面積建筑面積4.6萬㎡開業時間建筑層數地下一層，地上四層整體規劃負一層：主營哈韓哈日外單、飾品、日化、美甲；一層為品牌店；二層為時尚女裝；三層為女裝及內衣；四層為男裝、童裝、運動裝；5層電玩娛樂城（一直未營業）經營狀況除一層街鋪在經營，其余幾乎空置銷售模式產權銷售，返租三年，第一年返點為6.2%，第二、三年分別8%租/售價格返租前均價：-1F：1.8萬∕㎡；1F：2.3萬/㎡；2F：2萬/㎡；4F：1.2萬/㎡開盤時間2010年12月銷售鋪位面積15-30㎡備注中福商城原名中福尚都，是原國貿大廈改造項目，位于通達路中段。原國貿大廈因受旁邊華豐的影響，主要經營范圍包括洗化用品、食品、藥品、女裝專賣、男裝專賣、皮鞋、運動服飾，文體用品等，品類很雜，且由于以前項目位于老汽車站和批發城附近，交通混亂，人群較為復雜，整體的環境不很理想，產品檔次較低，與周邊的批發城所經營產品相沖突，市民認可度不高，經營較不理想。后國貿大廈由山東鑫海科技集團、安徽坤大礦業、北京紅石基金、北京世紀南婁集團等聯合打造，由北京中福尚都商業管理有限公司、北京光耀東方商業管理集團共同開發運營改建成中福尚都項目，定位為女性主題服裝市場，仍以低端檔次產品為主，進行35年的產權銷售（聽商戶說當時招商率達到70%多開業）。因為當時產權銷售商鋪較少，因此銷售了一部分，但后期因其前期定位不準確及部分開發商撤資的原因，市場推廣幾乎為0，加上受原先市民對國貿大廈印象不佳的原因等，使中福經營越來越差，導致最終經營失敗。典型商業項目分析57現在是57頁\一共有67頁\編輯于星期六項目名稱位置項目名稱位置羅莊朱陳建材批發市場羅莊朱陳社區羅莊鋼材市場金九路與新206國道交匯處北500米路西羅莊寶泉寺陶瓷市場寶泉寺南羅莊區天地陶瓷羅莊沈泉莊羅莊陶瓷商場羅四路和文化路路口以南羅莊金湖花卉市場沂州路126號羅莊佳寶陶瓷羅莊街道官戰湖村西羅莊孟園花卉市場羅莊一中北校西100米左右