金輝觀瀾云著項目定位方案項目基本信息項目基本情況介紹-土地獲取信息描述項目具體信息地塊取得途徑（招拍掛或收購）

拍賣地塊位置

福清市觀溪板塊，東大路旁地塊四至

地塊北側為待出讓政府地塊，東側為規劃中福通大道，南側為東大道，西側為一中初中部（規劃中）土地屬性

住宅、商服用地出讓年限

住宅用地70年，商服用地40年占地面積/容積率49440㎡/3.0建筑面積193367㎡投資額/樓板價4.28億/2886元/㎡可售樓板價5268元/㎡動車站市政府高速路口沃爾瑪7.57m4.81km1.76km萬達項目定位會依據產品定位會所確定產品配比類型面積段贈送后(約）戶型(室/廳/衛)面積配比戶數戶數比戶總占比高層4547.191/2/13.71%639.35%100%110114.673/2/230.2%21031.77%120-125138.82/2/214.27%9113.77%130141.643.5/2/242.67%24737.37%140158.234.5/2/29.15%507.56%總計

100.0%661100.0%100.0%二、項目區域概述項目所在地數據分析所在地城區總圖本案城區基礎數據表項目內容城市名稱福清市城區人口39.71萬城市GDP848.2億城市排名26名（全國百強）人均可支配38077元土地供應132萬m2（2017年宅地成交建面）住宅供應89萬m2（2017年住宅供應建面）住宅去化137萬m2（2017年住宅成交建面）主力產業以電子科技、塑膠、食品、玻璃、港口等支柱產業項目區位分析環城路清盛大道清昌大道清榮大道清繁大道動車軌道洪寬工業區元洪工業區動車站高速路口城東西區觀溪片區宏路片區動車站片區城北片區環城路環城路環城路老城區城市核心板塊動車站市政府高速路口沃爾瑪7.55m9.34km6.77km萬達地塊位于福清市觀溪板塊。地塊距離福清市政府約6.77公里，沈海高速路口約7.55公里，福清水南車站6.68公里，福清動車站約9.34公里。項目周邊目前主要為村莊道路通達地塊，交通較為不便，周邊已修建的道路有東大路（環城路段）；未來交通規劃便捷，在項目周邊將建成福通大橋、緯一路等；8場地實景照片及現狀描述現場照片2現場照片4現場照片1現場照片3場地現狀描述及分析：地塊位于觀溪片區，東大路北側，東側為政府待出讓2018-24地塊，南側為雙向8車道東大路，西側和北側為林地；地塊為坡地存在大量土方和林木，還有待拆遷建筑；地塊東側：2018拍-24號地塊地塊西側：農田地塊北側：農田、林地地塊南側：東大路地塊內部1、商業配套完善：3公里范圍內有三大商圈，包含萬達廣場、沃爾瑪、裕榮匯繁華商業體；2、交通較為通達：項目地處東大路北側，雙向8車道，交通較為便利；地塊北側規劃了正在施工；3、公共交通未開通：項目周邊交通未開通，北側規劃路正在施工；4、學區資源優良：規劃修建福清一中初中部，濱江小學第三校區；5、醫療配套便利：項目距福清婦幼醫院5km，距福清醫院6.5km；6、生態資源充足：項目毗鄰龍江法制公園、龍江生態公園、龍江體育公園、五馬山棧道等；環城路清榮大道大真線清昌大道沈海高速福昆線5km生活圈動車站沃爾瑪核心商圈老城區核心商圈本案海口、城頭方向清盛大道萬達核心商圈項目基本情況-周邊交通情況（工程部分）合規版項目概念規劃方案指標對比項目總平面圖規劃指標差異對照表單位：萬平方米項目規劃指標項目擬建指標總用地面積4.94404.9440總建筑面積19.336719.3367?地上面積15.282015.2820?地下面積4.05474.0547其中贈送面積00非贈送面積4.05474.0547計容面積14.832014.8320容積率3.03.0住宅面積13.619613.6196商業面積≤總計容的7%0.9700商業配套面積--政府配套面積0.24240.2424建筑密度≤25%≤24.9%建筑限高無無綠地率≥30%≥30%人防面積1.03821.0382機動車數量1379輛1379輛?地上車位150150?地下車位1229輛，33m2/車位1229輛，33m2/車位合規版項目概念規劃方案業態分布地上業態指標表單位：萬平方米項目占地面積建筑面積建筑面積比例住宅面積0.547513.619689.12%銷售面積高層住宅0.34957.649650.05%回購房住宅0.19805.970039.06%商業面積0.56930.97006.35%銷售面積回購商業0.56930.97006.35%商業商鋪寫字樓自持面積商業商鋪寫字樓獨立商業酒店避難層面積架空層面積0.45002.93%配套面積0.11320.24241.59%合計1.230015.2820100%高層+回購房高層商業商業商業+配套高層商業+配套高層+回購房合規版項目概念規劃方案戶型配比類型面積段贈送后(約）戶型(室/廳/衛)面積配比面積(營銷要求)戶數戶數比戶數(營銷要求)業態總戶數戶總占比高層25F/28F/31F/32F/33F4547.191/2/13.71%/639.35%/661100%110114.673/2/230.2%21031.77%120-125138.82/2/214.27%/9113.77%/130141.643.5/2/242.67%/24737.37%/140158.234.5/2/29.15%/507.56%/總計

100.0%812100.0%661100.0%商品房戶型配比類型面積段贈送后(約）戶型(室/廳/衛)面積配比面積(營銷要求)戶數戶數比戶數(營銷要求)業態總戶數戶總占比高層28F/32F/33F45451/2/14.67%/6211.19%/554100%80802/2/116.75%/12522.56%/1101103/2/217.14%9316.79%1251253/2/223.45%/11220.22%/1401404/2/237.99%/16229.24%/總計

100.0%554100.0%554100.0%回購房戶型配比合規版項目概念規劃方案戶型分布圖32F25F32F32F25F32F31F33F32F28F回購房可售住宅45110120（復式）130回購房130140戶型分布及配比標準層平面圖（1#/2#/10#）標準層平面圖（5#/6#）奇數層平面圖（7#/8#/9#）偶數層平面圖（7#/8#/9#）45㎡戶型：戶型參數戶型分類1房2廳1衛戶型面積44.58贈送面積2.61公攤面積8.67實得面積47.19得房率80.55%套數63面積占比3.71%套數比9.53%戶型分析優勢戶型方正，南北通透，廳堂大氣。劣勢無合規版項目概念規劃方案戶型產品贈送1/2面積贈送全面積

110㎡戶型：戶型參數戶型分類3房2廳2衛戶型面積108.67贈送面積6公攤面積21.15實得面積114.67得房率80.61%套數210面積占比30.2%套數比31.77%戶型分析優勢戶型方正，南北通透，動靜分離。劣勢無贈送1/2面積贈送全面積合規版項目概念規劃方案戶型產品

130㎡戶型：戶型參數戶型分類3.5房2廳2衛戶型面積128.45贈送面積13.19公攤面積24.95實得面積141.64得房率80.58%套數247面積占比42.67%套數比37.37%戶型分析優勢戶型方正、南北通透、動靜分離、超大景觀陽臺、視野開闊。劣勢無贈送1/2面積贈送全面積合規版項目概念規劃方案戶型產品

120㎡戶型：戶型參數戶型分類2房2廳2衛戶型面積117.73贈送面積21.5公攤面積27.23實得面積138.8得房率改造前76.87%，改造后77.5%套數91面積占比14.27%套數比13.77%戶型分析優勢高贈送、戶型方正、南北通透、主臥套間、廳堂正氣。劣勢無贈送1/2面積贈送全面積合規版項目概念規劃方案戶型產品

客廳上空搭建140㎡戶型：戶型參數戶型分類4.5房2廳2衛戶型面積143.03贈送面積15.2公攤面積32.53實得面積158.23得房率77.25%套數50面積占比9.15%套數比7.56%戶型分析優勢戶型方正、南北通透、動靜分離、超大景觀陽臺、視野開闊。劣勢無贈送1/2面積贈送全面積合規版項目概念規劃方案戶型產品

項目配置標準（一）立面概念方案（GB產品線項目）項目本項目立面概念方案立面風格立面風格按新亞洲風格立面材質比例(或簡單描述)石材：涂料=0.0688:1.277（門頭部位5層石材，其余涂料）成本平米單價（元/㎡）石材650元/m2；真石漆80元/m2；質感涂料55元/m2合規版項目案名確定內部案名外部案名參考據【觀瀾云著小區】項目【觀瀾云著】項目延續公司云系列產品的服務體系與生活理念，基于項目臨靠三公園（玉融山公園、龍江濕地公園、溪下濕地公園），為福清打造更優品質住宅。合規版項目價值點公園里，名校旁，5C輕奢云生態生態居住中心?資源型剛改住區自然景觀資源玉融山公園龍江濕地公園溪下濕地公園名校資源濱江小學第三校區福清一中第二校區濱江小學第二校區核心價值點二級價值點5C輕奢云生態云城市云生活云健康云智能云服務26合規版項目推盤節奏（住宅、商業）51#2#3#5#6#7#8#9#10#11#售樓處開始施工時間：2018-12-25土建完工時間：2019-1-9裝修進場時間：2019-1-10裝修（含軟裝）完成時間：2019-3-23室外景觀完成時間：2019-3-23對外開放時間：2019-3-24售樓處1#、2#、3#、5#、6#、10#、11#預售證辦理時間：2019年4月30日開盤時間：2019年5月1日產品類型：高層銷售面積：47077.07㎡銷售套數：427套銷售均價：可售均價12475元/㎡銷售總價：58729萬銷售目標：58729萬元總體貨值：131117萬元-不含車位總體面積：145895.97㎡產品類型：高層、商業平均單價：8987元/㎡首開時間：2019年5月1日銷售周期：18個月7#、8#、9#預售證辦理：2019年6月08日開盤時間：2019年6月09日產品類型：高層銷售面積：29418.9㎡銷售套數：234套銷售均價：12475元/㎡銷售總價：36700萬元銷售目標：36700萬元商業預售證辦理：2020年10月31日開盤時間：2020年10月15日產品類型：商業（回購）銷售面積：9700㎡銷售套數：194間銷售均價：7250元/㎡銷售總價：7033萬元銷售目標：7033萬元142回購房（1#、2#、3#、5#、6#、10#、11#）預售證辦理：2019年4月30日開盤時間：2020年10月15日產品類型：住宅（回購）銷售面積：59700㎡銷售套數：554套銷售均價：4800元/㎡銷售總價：28656萬元銷售目標：28656萬元3注：二組團開工前向集團申請，根據市場行情將做出調整。27合規版項目推盤節奏（車位）總體貨值：12139萬元（車位）總體個數：890個（可售679個，按50%去化340個；回購550個）產品類型：車位平均單價：可售15萬元/個，回購128039元/個（含55個商業回購車位）首開時間：2019年10月1日銷售周期：10個月預售證辦理時間：2019年9月30日開盤時間：2019年10月1日產品類型：車位銷售套數：350套（679個車位按52%去化）銷售均價：15萬元/個銷售總價：5250萬銷售目標：5250萬元預售證辦理時間：2019年9月30日開盤時間：2020年10月15日產品類型：車位（回購）銷售套數：550套（其中55個商業車位）銷售