房地產全過程成本控制要點及建議將本次房地產全程成本控制研討會內容及以前工作經驗進行匯總總結，整理《房地產全程成本控制要點及建議》供公司參考。其中有幾點說明如下：第一：控制要點是，按權重篩選出來的，已經將能考慮到的要點包括但無法包含所有的成本控制點內容。第二：以〈控制什么——What〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰來控制——Who〉的形式進行整理，僅包括控制要點及建議，具體控制辦法則建議編制詳細的操作辦法及規程進行規定。第三：本建議僅供公司領導參考。一、立項階段成本控制要點：立項環節的成本控制根據項目開發方式的不同而有所區別。該環節由于有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。項目部在項目開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由主要由前期部及項目管理部來承擔。祖控制要點藏控制什么劣怎么控制煉誰來控制職開發形式輩1幼、新征土地遠征地費摟用袖佳溫少交或晚交，欠力爭減免李前期部、項目埋部負責滋拆遷安置費用若房產確權后辦邁理拆遷安置費逐用堵項目部負責壤大市政費用真自建部分按照旁公司工程體系突走；交政府部饑分按有關規定仔辦理豈工程部、設計藍部和預算部負金責自建部分；賤工程部負責交鉗政府部分。械規劃條件埋滿足公司利益撫最大化，合理紅提高容積率，鹽降低土地成本輸項目部、設計作部負責摘2示、買斷項目墳買斷內容封明確買斷內容劉明細聽項目部負責被付款總額寫為公司爭取最餓大利益吵項目部負責辨付款時間遷周期長、次數體多竟項目部負責模三通或七通一慮平的標準故明確驗收標準扮明細暈工程部、項目籌部負責毀手續風險狠與項目付款時討間直接掛鉤。妖項目部負責短3臂、合作開發射合作方式胳符合集團要求雖，有利于北京獎公司；岸項目部負責宰分成比例換雙贏原則；盒項目部負責東交房時間欄盡可能地延后視交房，傍工程部負責浮交房標準路不低于合同中攝交房標準個項目部負責昨付款總額固付款時間老選擇有利于公盆司利益的方式常項目部負責學項目部負責二、規劃階段成本控制要點：規劃環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用，在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環節控制要點和控制內容相當復雜，基本原則是，周密規劃，科學討論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環節承擔主要的職能。句控制要點浪控制什么瞧怎么控制隨誰來控制職規劃方案墨⑴擦可行性規劃設寬計欲A切、市場信息搜蛛集和分析鬧；枯b齊、市政狀況信宴息分析駛；推c規、規劃要點確催立界；先d豈、可行性研究翁設計任務書膠；宇e蔑、可行性設計鄭變更年設計部負責，狼項目、預算、路銷售部配合碌⑵蛙方案評審扁A也、組成可行性幼規劃評審委員粒會，對方案進榨行評審、確定默；圓b閱、猾未通過的方案誕進入可行性設麥計變更環節，穴再重新評審。魔由項目、設計攤、工程、預算領、財務、銷售扭等各部門組成專評審委員會胸，總經理負責安⑶眨設計成果旗A潤、對可行性規蝴劃設計根據實核際情況進行細如節調整釀；禍b龜、設備選型方垮案提前確定。招設計部負責，訓工程部配合者根據提交的設對計成果進行投困資估算建預算部負責，叛設計部配合取2減、報批設計棄⑴渴設計方案穿根據項目前期菊運營的情況和趨市場分析制訂雨設計任務書援設計部負責，誓項目部、銷售價部協作鵝方案設計招投散標霸設計部馬方案設計評審掩招投標評審委戀員會姐⑵缺報批紫A皺、注意市政設壁計拐；烘b丑、般注意相關法規鬼，完善自身報榮批規范性，材渡料完整。始項目部負責，插設計部配合侮3驅、擴初設計攀⑴賠擴初設計要求答A沈、對報批設計彈進一步調整壞；蓮b陶、緩設計要求講；向c首、內部審核疏設計部負責，妄知會各部門失⑵精成本概算克根據擴初設計潛招投標方案和菌設備選型、實新體研究、環境勝方案等因素對匪總成本作出概械算欺設計部與工程懸部負責夫制訂經營指導漿書惠預算部負責寇⑶隊擴初設計圖怎A點、根據擴初設香計要求招標上；上b狀、專家評審砍；咬c備、內部評審逮招投標評審委緒員會利設計調整盯設計部負責板4液、樁基設計殘⑴園地質勘察智A怪、搜集權威地嗽質資觀料外;扁b分、自己專業人映員勘察斑設計部負責，滋工程部協助魚⑵臘設計方案評審鮮A富、樁基設群計肯2鋤種以上形式敗；咸b疤、像由專家進行樁就基形式和樁基盈結構評審。報⑶致樁基施工圖北設計調整軌5滲、施工圖設計罰⑴脖施工圖設計要奏求駱A韻、根據銷售包潔裝設計、樁基命設計、功能設棋計及配套設施竟等因素，在擴雷初圖基礎上確竭立施工圖設計端要求歸；懇b時、創建安施工圖中臨結構造價、建欠筑造價和環境駱設施費等約占宅總造涂價將70著%誦的部分屬于設合計方可控部分洪，應嚴格審核乖。蔬設計部和工程幼部負責，其他衰部門協助耳⑵暖報建侄政府部門報批飲費，按政府有負關政策交納。記項目部胡⑶療報施圖服前期部、設計蓄部、項目部大⑷嶼審圖、施工配庫合園互審互簽，明多確修改意見，鋒設計洽商談設計部負責，幫工程協助，知遲會銷售部算⑸據面積測算答設計圖紙測算尖與實際施工時團檢驗相結合襲設計部負責，龜工程部協助慨6汁、銷售包裝設趣計蔽A鉆、結合營銷費脊用控制葵B頑、廣告推廣招倍投標服銷售部、項目刊部予7印、裝修方案設斯計攻⑴僻方案設計要求顧A沙、根據擴初設壽計圖器；減b償、經營指導書浪和實體研究的祝結果確定方案拋設計要求摩設計部負責，場銷售部協助脖⑵專材料設備選型組成本方案大A呼、市場信息調擦研；債B色、根據設計要自求確定裝修材娘料和設備殼設計部負責封c炸、制訂裝修設圖計目標成本計棋劃明細表蒜d民、裝飾綜合價廳格拆分分析臥⑶迷設計招投標悉制訂設計任務鉛書魄設計部負責，唱銷售部協助桌評審娃招投標評審委伏員會顛8潛、功能設計僅⑴險小區建筑物功煌能的經濟評估嘩市場調研聰銷售部負責穿有針對性擴充字建筑物功能區設計部負責，葉銷售、工程部為協助肅⑵揪市政配套方案晌A硬、市政狀況調煤研；快B堪、爭取政府有躁利條件宅項目部負責增⑶良環境方案設計易根據投資估算惠和報批標準確扒立環境設計方艱案目標成本總甩額責設計部負責，距項目部協助蛛招投標媽招投標評審委朋員會躍⑷茶智能化設計次A示、市場現狀分庫析，智能化必設要性分析喪B襯、智能化內容尾控制塑銷售部負責善招投標，尋找牙外部合作，爭餐取雙贏圈招投標小組組需織，總經理負彈責議⑸漂銷售承諾娛保持各部門與嶺銷售部的信息雹暢通，保障銷湖售承諾與實際裹功能的一致性幅設計部負責，云工程部協助籃9老、設計變更夏⑴梯設計調整費用芬⑵咳設計變更洽商痛嚴格按照設計械變更洽商流程亂進行瞇設計部負責，移工程、銷售部擔協助集1濃0胖、材料設備默⑴廢選魂型愚⑵耍方案確定時間插在擴初圖確定料前確定材料設碎備，使設計在紙圖紙階段就考蚊慮了材料設備末的安裝雹設計部負責，壽工程部協助禾（直3架）采購瓦招投標界招投標評審委企員會罷1纖1嫩其他費用塘物業管理完善痛費諒限額設計干預算部、項目杰管理部、設計悠部三、招投標階段成本控制要點：招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、預算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。本部分內容包含前期的總包招標、過程中的分包招標及材料設備采購招標，工程施工及造價監理招標。封控制要點馳控制什么山怎么控制始誰來控制垂1皮、投標單位的埋選擇凍（急1耀）資質帝（旋2勿）管理水平撕（道3襪）技術力量腫（王4梨）歷史記錄蘇（復5夾）資金實力屯（染6掩）合作經歷彈A換、建立承建商板、工程監理、興材料及設備供逮貨商名冊及資衰料庫棗。疲B宴、從公司認可暖名冊中的承建晌商、供貨商、臉監理公司中選每擇投標單位豬。顫C父、主辦部門推獻薦五家投標單秩位報招投標工致作組。誦A庭、發包中心負飄責工程施工、食造價監理招投皇標合同邀。劑B哄、發包中心負姜責設計、環境進、裝修招投標盆合同婦。苗C烘、材料部負責尖材料設備招投辭標合同斯。恨D詳、銷售部負責粗營銷、包裝招動投標合同。伏招投標工槽作狼腫小組審核、考使察、評估、篩妨選三家以上投眾標單位報招投敞標評審委員會顆及主管領凡導賞穩招投標評審委潤員會審核牢主管領導批準宗。龍2色、招投標文件痛各類合同的招炭投標書內容應碗包含：鴉⑴袍工期；殖⑵詢工程造價或取妹費標準；喘⑶穴質量要求；尺⑷晃付款方式；娃⑸斬招標范圍；吩⑹雪結算方式；低⑺搜驗收標準；壺⑻峰投標注意事項滲；俗⑼獵廢標條件（投披標書必須加蓋戒投標單位法人尺印章）；肺⑽掉接標時間；告⑾悅開標時間；撒⑿后定標方法；奪⒀襪投標單位補充叢意見；首⒁籮標準合同條文申；填⒂仰圖紙、其他要嘆求等。邁主辦部門起草少、制定招投標芒標準文本谷1質、工程部負責夠工程監理招投姐標合同；統2失、設計部負責第設計、環境、緊裝修招投標合握同。核3哈、預算部負責坡材料設備招投桑標合同。狀4劫、銷售部負責御營銷、包裝招電投標合同。奶招投標工作組淡審核議招投標評審委洲員會審核鵲主管領導批準富；位3闊、評標和定標咸(1清)狗技術性評標和慮定標捎(2倍)陵經濟性評標定曠標型優先順序派1碼、技術評標避2抵、經濟評標踏3撿、合作經歷穿1劈、技術部門負籌責技術評標買2漂、預算部負責包經濟標書的評地標弄3站、財務部負責烘審核廣告包裝桃費保綜合審核投標尸單位；評定中叮標單位鑒招投標評審委逗員會審核、評屯定。屋主管領導批準四、施工階段成本控制要點：施工環節的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。丈控制要點沖控制什么壽怎么控制默誰來控制下1拔、設計變更環翁節境⑴啄變更評估諸逮泄右賄破手御令鋒京拌夠癢診邪消傳創評譽汪著吸摧A摔、預算部負責率計算變更費用巖（含可能引起隔的索賠）斗。木B變、甲方項目代吉表執行修改的把工期評估雨。墻C懼、預算部成本放管理員負責計雕算變更后的成握本現狀。醬⑵隔變更的審核簽墓認育椅理釋成宏錫經辦部門？應短饑發生變更項目性的負責人擱變更抹權射戴淋割油經辦部門踐⑶淋變更的審批林主管總經理審租批后方可進行左變更。尾主管總經理麻2箱、施工現場簽喪證場⑴叮簽證的必要性饒現場簽證的確花認應嚴格按照情合同中所約定域的條款執行。靈醉經辦部門（設迷計部或工程部面）叔⑵借簽證的時限蛇現場簽證確需趣發生，應堅持派當時發生當時友簽證的原則。池⑶災簽證的工程量缺A粒、認真核對簽榆證的工程量準驢確。鋼B迷、簽證的內容均、原因、工程甩量應清楚準確匯、無涂改、編繭號準、全，并軌有監理工程師致的簽字確認。持經辦部門（設拴計部或工程部爬）臉⑷吃簽證的審批癢施工洽商通知先單積發生變更項目賢的負責人仆謹芒伴甜尺偉飛在確認簽證前慶，應按相應審樂批程序報審，疫通過后方可正蘆式簽證。召主管總經理外⑸不簽證的反饋視執訴突潔哄翻曠資料工程師耍3三、審圖細⑴閱擴初圖會廁審史⑵撿施工圖會察審贊⑶紫分項、分部圖銳會鍵審誓⑷旬各專業技術圖弊紙會審釘A遷、圖紙多層次臥會審會簽及審宜批制度徹。擠B躬、各專業互審仔互簽制度渣。狐C變、力爭在開工避前把圖紙中的挨問題修改完。講甲方技術負責徐人稅4拜、總分包配合戶費柜⑴柄分包方港式曲⑵戴分包內處容甜⑶樂分包的責任界島定毫A譽、通過投標確繞定配合費瞞。化B輪、應避免在施謎工過程中修改慧分包方式、分惱包內容、范圍市而增加工程成膊本。樣甲方代表欣5年、材料供應潤⑴習選型臉⑵捎材料供應彈方式殺⑶姥材料計劃愁⑷棕預留時間墾施工所用的各世項材料的選型猶應在材料招標叫前確定。偶設計部繞先確定材料供困應方式，通過霸招標確定相關螞費用。依預算部組織彈工程部參加拒A銹限時編制材料樣計劃哄，臉B奇材料計劃簽認梢。展甲方代表報要考慮可能出蛋現的問題，留朱出相應的時間狼。考經辦部門拴6夢、工程款的支償付撿⑴花付款進度譽⑵寧工程進度旬A浪、按合同約定繪執行付款冒。拘B喝、培按進度付款屑。榮C扮、多層次多角光度審核工程進殺度。判甲方代表與監膊理工程師審核通完成的形象部授位；預算人員底審核工程價值扶量弊⑶霜付款的審批先根據情況由不修同級別人員最刺終審批。抬主管副總或總餡經理五、設備材料采購環節成本控制：材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。乏控制要點聰控制什么道怎么控制扎誰來控制陶1摟、材料進場計貝劃啞采購招投標及南訂立合同時間陡材料部、工程配部及預算部共生產周期喉與工程進度相條配合滾運輸周期腰具體與采購點小遠近相對應可安裝、驗收周陣期桃與工程進度相促配合弓交叉作業時間日與工序安排相彩聯系騾2將、材料的性能叉價格比夏市場信息翼日常搜集市場展信息，建立材駱料市場信息庫州。鑰預算部地技術參數靈材料設備的技薯術參數由設計望部確定或封樣艙。持設計部確招投標咬必須招投標的潤材料設備要制墾定招投標計劃百。不需招投標短的材料設備，族采用三家以上偶廠家報價選擇繳。央預算部荒3蔽、材料款支付村⑴田材料款支付方局式志⑵互材料款支付進混度萬⑶喇保修款蒸A是、濱預付款限額控酷制床；碎B將、悶首次驗收后付隱款總額進度控礎制內；伙C冰、保修款一般吸不低于合同總效價給的酸5境%岔；田D尊、依據合同中姿約定付款。狂經辦部門（工逃程部或設計部咸）和4永、材料驗收縫數量驗收金幾方共同確認利貨到現場數量多甲方工地代表彎或專業工程師逐負責監控驗收良質量驗收溜A囑、外觀質量的磁驗收腰B然、安裝后質量革的驗收捆工程部盆投入使用后的璃質量驗收妨物業公司禁5蜂、材料保管與嗽保修竊材料保管謊在合同中明確置貨物的卸貨和做保管的責任承蛙擔者妖工程部意材料保修和用合同的方式家明確保修責任派和保修期六、銷售環節成本控制要點：銷售環節的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環節的一些操作會對入住和物業管理產生重要的影響，所以這個環節的成本控制也必須有長線考慮。恐控制要點籍控制什么幅怎么控制退誰來控制乳1涂、營銷方案提費用總額燭確定費用目標格總額譯項目部、銷售楚部拌⑴富市場信息收集房⑵笑營銷計劃犬⑶故營銷預算旺根據各種相關絞因素確定具體抬計劃和費用竹銷售部格營銷方案審批痛征求各方面意員見，按審批流享程操作必主管總經理慨2追、營銷現場費惱用序現場銷售人工違費用假A蓋、銷售人數控類制需，事B無、銷售工作進茶度控制勢，栗C何、獎勵辦法控頸制已銷售部部門經角理顯⑴晨現場銷售器具耕費遲⑵研賣場、現場包立裝費素⑶畝銷售模型費用抄⑷妨宣傳資料及禮融品費唉⑸鐮展銷費銜銷售部專業經娃理和部門經理強⑴襖計劃額度控制深額度內調劑和徹超額審批制度垮主管總經理惱3惡、媒體選擇牢媒體及廣告代望理公司信息收惡集和分析摩專人負責練銷售部據招投標見先評后選的原瀉則笑銷售部紹內部評審驢銷售部征招投標控評審委員會高4圾、樣板房裝修毒設計、裝修片市場信息收集膏制訂裝修目標恢成本總額硬設計部、銷售籠部霉材料采購英信息搜集，材偵料設備選型緞設計部倡信息采集及招省投標憑招投標啞招投標評審小掩組默樣板房維護春委托物業代管溫協議老物業公司、銷云售部程材料回收、保章管和再利用偉建立材料設備礎清單，使用登鑒記，閑置品評倆估和處理棋設計部負責，菜物業、銷售部精配合卻5堵、銷售回款碌銷售折扣點黨待定嘉銷售前臺負責泊回款周期把待定胞銷售前臺負責戒，財務監督脆6寇、銷售補充條碎款及承諾凱承諾的給出母制作樓書，承黎諾分類岡營銷部負責，扔設計、工程監稿督貞設計變更與承國諾凳變更審批與知螞會制度，諾變柿更滔設計部負責，干銷售、工程協容助扁7愛、客戶交房絨（刺1調）交房日期逐（低2填）保修期啊（躬3消）質量補償面晚交房原因分王類處理員與施工隊洽商刪延長保修期趁交房驗收協議復客戶服務中心刪負責，銷售前載臺、物業公司拉協作魂8供、其他閥（嘉1爬）中介費吉待定莫銷售部久（監2紀）與銷售相關閑的其他費用（好如因銷售要求拆而發生的設計晝洽商變更費）描嚴格按相關流棋程進行宣主管副總七、預結算結算階段成本控制要點：工程預決算環節的成本控制難點在于有關監控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現不規范或不負責的實際操作。全控制要點勁控制什么濫怎么控制制誰來控制驅1裁、乙方預算暢乙方預算內容竿的審查封A奧、隆先由造價比例似大的項目看（惹地面、墻面、總部分家具），盆縮小及調整面周積侄。丟B菠、注意報價拆醬分、施工方法由、報價及招標捎方法不同會影分響成本的問題鏟預算部負責，刪設計部協助或2荒、鋼筋用量的腸核實胡⑴弦施工圖中的鋼凈筋用量劫⑵載洽商、變更的適鋼筋用量姥選擇并委托現籌場管理經驗豐竊富、職業道德晃良好、工作認朽真負責工程造偵價咨詢公司進住行鋼筋量計算伍工作臟財務部、預算悄部與主管副總倆負責確定工程晝造價咨詢公司趴。餅A與、預算部專人咬負責抽查與核仙實工程造價咨堡詢公司的鋼筋墻用量計算工作今；攤B泉、工程造價咨流詢公司與預算爹部相關人員必輸須下現場了解輪乙方綁扎鋼筋棵情況靠預算部經理監喬督糾3息、價差的調整拘⑴破材料價差耀⑵鴉人工價差己⑶民費用價差棄A李、嚴格執行合貌同中價差調整往辦法斗B葬、及時跟蹤價微格（材料、人礦工、費用）變纖化情況；莖C真、當價格出現線異常波動時，泄應立即與相關站單位商量對策斗預算部材料組鐘與預算工程師薄負責飼4剩、洽商、變更括的費用控制冒⑴滲圖紙審核頓⑵豬因市場因素甲據方對圖紙的修冬改駐⑶塌現場簽證喘A遺、工程部項目風部負責組織各仿專業共同審圖林，實行專業負辟責制援B怒、監理公司審鏟圖上C蓮、施工單位審杏圖帶D蒸、甲方對圖紙鴨做出重大修改緣之前，應進行激方案經濟比較頭E團、現場簽證中憂，應明確發生質費用的原因和領責任江設計部負責建專筑專業圖紙質含量的審核群工程部負責其妥他專業圖紙的償審核娃工程項目部負誘責現場簽證的羨監控停預算部負責審睬核洽商、變更枯的合理性、完矩整性（負洽商特）及經濟性國5蝦、違約與索賠棒⑴逢工期定⑶臭質量賴A釋、甲方履行自笛己的合同義務照B漠、甲方督促乙治方履行合同義黑務抓C才、工期與質量麗重視過程中控還制邪1打、工程項目部喘負責施工合同汽中技術條款的耕監控脖2銳、預算部負責測施工合同中合葉同條款經濟部概分的監控描⑶把配合管理送工程部項目經哀理負責各施工劈方的配合問題爸工程項目部負錯責施工過程中磨協調、配合乎⑷用停工、窩工按當造成重大停脅、窩工時，工餡程部與預算部調及時進行停、慮窩工費用計算乳預算部負責違件約費用的核實還八、期間成本暫控制要點：誠期間費用主要向有財務、人工倍、行政三塊費廳用組成。由于圓地產業務的周星期變化，期間票費用的靈活性限很高，更需要親加強對期間費攔用的計劃控制襯。財務部在這執一環節除了承盡擔主要的控制扁任務外，還有蘿義務指導監督詠其他部門的有觸關費用支出情燥況。妨控制要點委控制什么車怎么控制夏誰來控制費1縱、財務費用企公司開發速度鼻、規模與貸款飾計劃喪A流、制定年度資本金計劃困B孩、資金占壓費秒用估算與控制弊1催、財務部負責溝年度資金計劃糧；師2牲、財務部與預萌算部配合控制答占壓資金量顫地價款的支付貞制定項目總體攤開發計劃煎項目部負責項倦目總體開發計撇劃盈工程款