2022年房地產估價師之房地產案例與分析題庫綜合試卷A卷附答案單選題（共60題）1、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權屬轉讓手續后，又花費了100萬用于構建以該公司產品商標為原型的雕塑。A.小于1000B.等于1000C.等于1100D.大于1100【答案】D2、在信息系統開發過程中，系統規范描述了（）。A.每一個系統功能的實現方案B.系統的功能和行為C.系統中使用的算法和數據結構D.系統仿真需要的時間【答案】B3、在Word編輯狀態下，將正文中所有“internetexplorer”改寫為“InternetExplorer”，常選用編輯子菜單上的（）命令；單擊“工具”欄中的“（）”按鈕可以在光標所在處插入超鏈接。A.“修訂”B.“替換”C.“定位”D.“粘貼”【答案】B4、如果模塊A的三個處理都對同一數據結構操作，則模塊A的內聚類型是（49）。A.邏輯內聚B.時間內聚C.功能內聚D.通信內聚【答案】D5、（）：Acollectionofrelatedinformation，organizedforeasyretrieval.A.DataB.DatabaseC.ButterD.Stack【答案】B6、為了公共利益的需要，政府對某小區作出了征收決定，甲房地產估價機構被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C7、企業管理、電子政務、電子商務等具有()的特點，宜采用云計算模式。A.強計算、強流程、多交互B.強計算、弱流程、少交互C.弱計算、弱流程、少交互D.弱計算、強流程、多交互【答案】D8、某公司的程序員小王寫了一些提升編程能力的經驗，其中（）并不恰當。A.只參加最適合提升自己技術能力的項目B.根據項目特點選擇合適的開發環境和工具，抓緊學習C.重視培養自己的溝通能力，包括撰寫文檔的能力D.參加網絡上的編程論壇，善于向高手學習【答案】A9、InClanguage，（）areusedtocreatevariablesandaregroupedatthetopofaprogramblock.A.declarationsB.dimensionsC.commentsD.descriptions【答案】A10、程序中局部數據結構測試通常在（）階段進行，而全局數據結構測試通常在（）階段進行。A.單元測試B.集成測試C.確認測試D.系統測試【答案】B11、以下文件擴展名中，（）不是視頻文件格式。A.MPEGB.AVIC.VOCD.RM【答案】C12、從模塊獨立性角度看，以下幾種模塊內聚類型中，()內聚是最好的。A.巧合B.邏輯C.信息D.功能【答案】D13、結構型設計模式涉及如何組合類和對象以獲得更大的結構，以下()模式是結構型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A14、已知n為一正整數，在下面的循環語句中，循環體的重復次數約為（）。A.n-1B.n/2C.（n-1）2D.1og2n【答案】D15、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權屬轉讓手續后，又花費了100萬用于構建以該公司產品商標為原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】C16、程序排錯是排除經測試發現出錯的程序中錯誤的措施，其中測試排錯法發現和排除錯誤的主要手段是利用（）。A.跟蹤程序執行B.測試實例比較C.實現邏輯推斷D.路徑徑反向搜索【答案】B17、（）語言可以編寫Applet并通過Script程序調用執行。A.FORTRANB.C++或C.HTMLD.JAVA【答案】D18、在采用面向對象開發方法開發交通系統時，若將"汽車"與"交通工具"分別設計為類，則最適合描述"汽車"與"交通工具"之間的關系為()。A.繼承B.封裝C.多態D.重載【答案】A19、以下關于程序員職業素養的敘述中，不正確的是()。A.面對程序中出現的問題，采用的解決方式和反思的深度體現程序員的素養B.職業素養強調的不是天賦的神秘和技藝的高超，而是持續積淀的結晶C.職業素養高的程序員會對經理為了趕工期而降低程序質量的要求說"不"D.職業素養高的程序員對用戶提出的任何需求變更和功能調整說"是"【答案】D20、為了提高易讀性，源程序內部應加功能性注釋，用于說明()。A.模塊總的功能B.程序段或語句的功能C.模塊參數的用途D.所有的【答案】B21、根據過去的一些數據以及經驗模型，人們往往可以總結出某種規律。按照這種規律，又可以對不久的未來做大致的預測。例如，已知f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果f(x)大致為二次多項式，則f(3)大致為()。A.2B.3C.5D.4【答案】D22、n個元素依次全部進入棧后，再陸續出棧并經過一個隊列輸出。那么，（）。A.元素的出隊次序與進棧次序相同B.元素的出隊次序與進棧次序相反C.元素的進棧次序與進隊次序相同D.元素的出棧次序與出隊次序相反【答案】B23、在Word編輯狀態下，有些英文單詞和漢字下面會自動加上紅色或綠色的波浪型細下劃線。以下敘述中，“波浪型細下劃線（）”是錯誤的；按（）鍵與工具欄上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D24、骨度分寸為6寸的是A.兩乳之間B.兩肩胛內緣之間C.兩肩胛岡之間D.兩肩胛下角之間【答案】B25、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A26、程序中將多處使用的同一個常數定義為常量，其目的是為了（）。A.提高程序的運行速度B.提高程序的可讀性以及可維護性C.縮短源程序代碼長度D.便于進行程序測試【答案】B27、結構化分析方法（SA）的主要思想是（）。A.自頂向下、逐步分解B.自頂向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】A28、創建型設計模式與對象的創建有關，按照所用的范圍分為面向類和面向對象兩種。其中，（）模式是創建型類模式。A.工廠方法(FactoryMethod)B.構建器(Builder)C.原型(Prototype)D.單例(Singleton)【答案】A29、已知X=－73，若采用8位機器碼表示，則[X]原=（），[X]補=（）。A.11001001B.01001001C.1101l001D.01011001【答案】A30、以下關于單元測試敘述中，不正確的是()。A.側重于檢查模塊中的內部處理邏輯和數據結構B.一般用白盒測試技術C.強調檢查模塊的接口D.需要檢查全局和局部數據結構【答案】D31、以下關于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.測試能提高軟件的質量，但軟件的質量不能完全依賴測試B.一般，難以做到徹底的測試，也不允許無休止地測試C.經測試并改正錯誤后，發現錯誤較多的模塊比發現錯誤較少的模塊更可靠D.軟件測試的困難在于如何有效地進行測試，如何放心地停止測試【答案】C32、計算機中數據輸入輸出的控制方式有多種，“中斷”方式的優點不包括（）。A.I/O與CPU并行處理B.并行處理多種I/OC.實時響應突發事件D.批量傳送數據【答案】D33、詳細的項目范圍說明書是項目成功的關鍵，（）不屬于項目范圍定義的輸入。A.項目章程B.項目范圍管理計劃C.批準的變更申請D.項目文檔管理方法。【答案】D34、In（），theonlyelementthatcanbedeletedorremovedistheonethatwasinsertedmostrecently.A.alineB.aqueueC.anarrayD.astack【答案】D35、網絡中某些用戶只能接收但不能發送Email，此時管理員應檢查（）。A.Email服務器是否與網絡連通B.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denySMTP設置C.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denyany設置D.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denypop3設置【答案】B36、在高級程序設計語言中，對程序員來說，數據類型限定了（）。A.變量的值域和操作B.變量的存取方式C.數據的存儲媒體D.過程中參數的傳遞方式【答案】A37、某地區有1000人參加了程序員考試(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。據此可以推斷，至少有（）人這兩個科目的成績同時在45分以上。A.600B.400C.300D.200【答案】C38、漢字機內碼與國標碼的關系為：機內碼=國標碼+8080H。若已知某漢字的國標碼為3456H，則其機內碼為（）。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】A39、商務辦公樓是指用于公司或企業從事各種業務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。商務辦公房地產及其估價都有其特殊之處。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設開發法【答案】B40、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應，中國航空××油料有限責任公司經相關部門批準鋪設場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區內設置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設輸油管。根據《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內，需建造建筑物、構筑物的，應當在征得市空港辦的同意，按有關規定辦理審批手續。為了解相關的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.倉儲用地土地減損價值、建（構）筑物價值、設備及貨物搬遷費、經營收益損失補償B.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值C.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值、倉儲用地的經營收益D.倉儲用地土地減損價值、建（構）筑物價值、設備及貨物搬遷費、停產停業損失補償【答案】D41、（）不是我國著作權法所保護的對象。A.計算機程序B.計算機保護條例C.計算機文檔D.Flash軟件制作的動畫【答案】B42、在Word編輯狀態下，有些英文單詞和漢字下面會自動加上紅色或綠色的波浪型細下劃線。以下敘述中，“波浪型細下劃線（）”是錯誤的；按（）鍵與工具欄上的A.提醒用戶此處可能有拼寫或語法錯誤B.為紅色表示可能是拼寫問題，為綠色可能是語法問題C.是文檔內容的一部分，打印文檔時會被打印出來D.不屬于文檔內容，打印文檔時不會被打印出來【答案】C43、旅館房地產有其自身特點，對旅館房地產進行估價時需結合自身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。A.旅館房地產一般較少在市場上轉讓，而旅館房地產一旦轉讓，一般是整體轉讓B.旅館房地產估價時，需要單獨估算旅館大堂等部分房地產的價值C.旅館房地產估價時應根據其具有的不同功能及其經營狀況.收益能力分別估價D.供求變化對酒店房地產的價格變動影響很大【答案】B44、某計算機中采用48×48數字化點陣字模表示一個漢字，字模中的每一個點在存儲器中用一個二進制位存儲。那么，存儲1024個漢字要求的存儲空間應為（）K字節。A.196B.244C.288D.312【答案】C45、HTML頁面的“title主頁/title”代碼應寫在（）標記內。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B46、從下列名詞中區分類和對象。其中，（）全部是類，（）全部是對象。A.電影、序列號為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號為sw1987532的電影膠片【答案】D47、C程序代碼“while((c=getchar(）!=’a’）putchar（c）；”中存在（）錯誤。A.調用B.語法C.邏輯D.運行【答案】B48、在軟件正式運行后，一般來說，()階段引入的錯誤需要的維護代價最高。A.需求分析B.概要設計C.詳細設計D.編碼【答案】A49、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel，itsimplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin（）.A.animageB.afileC.awindowD.apage【答案】A50、采用面向對象程序設計語言C++/Java進行系統實現時，定義類S及其子類D。若類S中已經定義了一個虛方法intfun(inta，intb)，則方法（44）不能同時在類S中。D中定義方法intfun(inta，intb)，這一現象稱為（45）。A.覆蓋/重置B.封裝C.重載/過載D.多態【答案】A51、因城市發展的需要，政府對某區域作出了房屋征收決定，選定甲房地產估價機構負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權屬登記，B房屋為其10年前自行建設，未辦理相關手續。甲房地產估價機構只評估A房屋，B房屋以未辦理手續為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設開發法【答案】C52、WWW服務器與客戶機之間采用（）協議進行網頁的發送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A53、A市B房地產開發公司在城市規劃區內通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規定，此土地按照城市規劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調查研究，發現將臨街的部分土地用于商業將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規劃部門提出建設二層商業中心的申請，申請最終得到批準。現開發公司已完成商業中心的建設，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產估價機構，進行了在建工程評估。A.符合房地產估價合法的原則B.需要向房地產主管部門申請C.向建設管理部門提出部分改變土地使用性質的申請D.需要向土地和規劃部門申請，并補繳由住宅用途變為商業用途的出讓金，方可獲得審批【答案】D54、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。A.20％的首付款加上該首付款2年的利息B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價值時點的本息值C.該店面無債務條件下在價值時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在價值時點的現值之和D.2004年10月的購買價格，加上20％的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發生的物質折舊.功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和【答案】C55、2019年8月1日，某房地產估價公司對××市××區××路××號的在建商業大廈進行了抵押評估。A.原規劃審批文件B.房屋預售許可證C.房屋所有權證、土地使用權證D.國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證【答案】D56、（）語言最適用于過程式程序設計。A.CB.HTMLC.JAVAD.PROLOG【答案】A57、使用獨立測試團隊的最主要原因是()。A.有利于項目人員分工B.減少相關人員之間的矛盾C.可以更徹底地進行軟件測試D.只有測試人員最熟悉測試方法和工具【答案】C58、在某次通信中，發送方發送了一個8位的數據（包含一個奇校驗位），若傳輸過程中有差錯，則接收方可檢測出該8位數據（）。A.奇數個位出錯B.偶數個位出錯C.出錯的位置D.出錯的位數【答案】A59、商務辦公樓是指用于公司或企業從事各種業務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。商務辦公房地產及其估價都有其特殊之處。A.租約問題B.租金構成內涵問題C.租金的支付方式問題D.租房用途【答案】D60、CD-ROM盤中的信息存儲在（）中A.內外圈磁道B.螺旋形磁道C.內外圈光道D.螺旋形光道【答案】D大題（共15題）一、房地產抵押估價報告估價報告編號：××估字[2015]第××號估價項目名稱：××房地產在建工程抵押價值評估估價委托人：××房地產開發有限公司房地產估價機構：××房地產估價有限責任公司注冊房地產估價師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價作業日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價委托人函（略）目錄（略）估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）××房地產在建工程抵押估價結果報告一、估價委托人【答案】本題考查的是房地產估價報告示例。1.封面中“估價作業日期”錯誤，應為估價報告出具日期；2.估價結果報告，價值類型的表述不符合《房地產抵押估價指導意見》的要求；3.估價結果報告，“估價原則”缺少謹慎原則；4.結果報告中估價結果缺少單價；5.結果報告中缺少市場價值、法定優先受償款的披露；6.結果報告缺少風險提示；7.技術報告假設開發法選擇“業主自行開發前提”錯誤，應選擇“被迫轉讓前提”；8.估價技術報告，假設開發法的計算公式缺少銷售稅費扣除項；9.估價技術報告，收益法測算建成后房地產價值時缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；10.估價技術報告，收益法測算建成后房地產價值時計算凈收益時不應該計算年折舊費用；11.估價技術報告，假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年房產稅計算錯誤；12.估價技術報告，收益法測算建成后房地產價值時收益年限的確定錯誤；13.運用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計算結果有誤；二、李某擁有國有土地使用權證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權證、規劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產權證，后因李某房屋所在區域成為商業中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評估價是7480元/m2，李某不同意這個征收價格，他指出老屋附近的某一地區評估是7700元/m2；認為找來的估價公司的評估價應該不是唯一標準，詢問可不可以更換原估價公司，李某要求新估價公司對于自主老屋按7700元/m2價格或更高補償，中間三間按商業房地產20000元/m2補償，請你對李某的請求給出合理的建議并說明理由。答題需要層次，考三個問題1.房屋用途的確定、違章建筑確認2.征收估價機構的選擇3.征收補償的確定【答案】

1.祖上留下的三間，應由政府部門認定為住宅用途，并進行補償。中間三間，只有土地使用權證、規劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進行補償。對于違章建筑經有關部門確認，不予補償，也可協商給予殘值補償。由于李某沒有辦理商業房地產變更手續，不能確認其商業用途，不能按商業用途補償。2.估價機構由全體被征收人協商確定，李某不能更改，如對評估結果不滿意，在規定時間提出復核評估，再不同意，提請專家委員會鑒定。3.征收補償價值，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產價格，李某所指老屋附近的某一地區不一定是類似可比實例。舉一反三征收補償是問答題或單選題必考的內容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定，裝修補償，停產停業損失，征收爭議等問題。三、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100個數據；對第一行的每個數據采用方法1處理后形成第二行數據；對第一行的每個數據采用方法2處理后形成第三行數據。方法1是對末位數字采用4舍5入處理，即末位數字是4或4以下時舍去，若末位數字是5或5以上，則進1。方法2對4舍5入法做了如下修改：如果末位數字是5，則并不總是入，而需要根據前一位數字的奇偶性再決定舍入：如果前一位數字是偶數，則將5舍去；如果前一位數字是奇數，則進1。例如，0.05將舍入成0.0；0.15將舍入成0.2。通過對這三行數據分別求算術平均值，可以看出：在處理一批正數時，方法1（通常的4舍5入法）與方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）。【答案】單純解答本題并不難。第一行100個數據都是正數，均勻地列出了2位小數的各種可能，其平均值為49.50。經方法1處理后的100個數據的平均值為50.00，可以看出，方法1產生了偏高結果：經方法2處理后的100個數據的平均值為49.50，可以看出，方法2改進了方法1。本題的意義是：對處理大批正數而言，4舍5入方法比較簡單實用，但也比較粗略，會產生略微偏高的結果。在需要更精確要求的應用領域，采用方法2更好些。實際工作中采集的數據大多是正數，而且大多是近似值，小數點后太多的位數沒有實際意義。為了使計算結果精確到小數點后某一位，原始數據就應在小數點后多取1位。計算完成后，常需要對小數點后最末一位數字進行舍入處理。人們通常使用4舍5入法對最末位數字進行舍入處理。4以下的數字則舍去。5以上的數字則靂要進I。這種做法確實簡單實用，但從下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4舍的量與0.6入的量可以相抵，0.3舍的量與0.7入的量可以相抵……。正數4舍5入的偏差來自尾數為5的量都要進位，從而產生偏高結果。為平衡起見，應將尾數為5的情況分裂成兩種情況：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法2規定，經舍入后應保持新的尾數為偶數，這有一半的可能。當然，如果規定新的尾數應成為奇數，也是可以的。但在同一個問題的計算過程中，總是要有統一的規定。保持偶數比保持奇數對進一步計算（例如再分半）會更有利些，所以人們選用方法2來改進方法1。在銀行利息計算中，采用粗略的方法還是采用更精細的方法可能會有較大一筆錢的出入。對于正負數對稱分布的情況，則4舍5入法不會產生偏差。因為正數的舍（引起減少）與負數的舍（引起增加）相抵，正數的入（引起增加）與負數的入（引起減少）相抵。從本題也可以看出，在信息處理領域人們不但要學會使用數據處理的軟件，更需要研究數據處理領域本身的技術。四、設有一個關系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔任“鉗工”的職工的平均工資，則相應的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項C和A。因為根據題意查詢不同部門中擔任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項D，因為插入語句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項A和B是不正確的。選項C也是不正確的，因為按照SELECT語句的語法，字符串插入時，需要用單引號括起，可在選項C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號括起。五、房地產估價師王某接受委托對某房地產的抵押價值進行評估。、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料？、抵押估價報告的結果報告中需要進行變現能力分析，變現能力分析應該說明哪些內容？、估價技術報告應說明哪些內容？【答案】1.本題考查的是估價作業方案。王某可通過以下途徑獲得估價所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價人員實地查勘；（3）詢問中介機構、房地產業務當事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價機構自己的資料庫；（5）查閱政府有關部門的資料；（6）查閱有關報刊或登陸有關網站等。2.本題考查的是估價對象變現能力分析與風險提示。估價對象變現能力分析主要包括：（1）估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區位、開發程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現能力的因素及其對變現能力的影響；（2）假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（3）變現的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價技術報告的寫作。房地產估價技術報告應包括以下內容：（1）估價對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價對象最高最佳利用分析；（4）估價方法適用性分析；（5）估價測算過程；（6）估價結果確定。六、1、××××房地產估價報告封面及目錄(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司對您提供的位于××市××區××大道××號1～2層243.7m2商鋪(以下簡稱估價對象)的現時市場價值進行了估價。估價目的是為確定房地產轉讓價格提供參考依據而評估房地產市場價值。估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學的估價方法。在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，經嚴謹測算，確定估價對象的完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的現實客觀市場價值為人民幣170.41萬元(大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價格人民幣6993元/m2(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地產估價報告2份。××××房地產評估有限公司(蓋章)法定代表人：×××(簽章)2006年10月15日估價師聲明(略)【答案】1．致委托方函缺估價時點。2．致委托方函缺估價報告應用的有效期。3．結果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積(或分攤土地面積)。4．結果報告估價方法中缺估價方法定義(或各種方法未做說明)。5．結果報告中估價報告應用有效期關于不負任何責任的表達錯誤，應為：“如果本報告超過應用有效期還未使用，本公司不負任何責任。”6．技術報告中可比實例B、C商業土地等級與估價對象不一致，應修正。7．比較因素欠缺，如可比實例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。8．缺少可比實例因素的分析說明(或缺少可比實例因素修正系數取值說明)。9．可比實例C的繁華程度修正系數取值與實際描述不符。10．市場法中可比實例B、C設施設備因素修正與實際描述不符。11．估價對象一層層高4.5m，未進行相應修正處理。12．技術報告中市場法缺少計算公式。13．租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。14．10%空置率和租金損失率5%應說明確定理由。七、甲制藥企業廠區內有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權證；廠區共有一本國有土地使用證，土地使用權類型為出讓，用途為工業。無菌制藥廠房內安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備。現甲制藥企業擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產估價機構評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應關注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現能力分析中重點分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產價值=房地產重新購建成本-折舊，估價測算過程中應關注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設備兩部分。（2）計算折舊時，關注可能存在的物質折舊、功能折舊和經濟折舊。2.估價對象變現能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。（2）獨立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分割轉讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉讓，變現能力較弱。（4）還要說明廠房區位、開發程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現能力的因素及其對變現能力的影響；（5）重點分析假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。八、某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，價值時點為2016年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2011年6月通過出讓取得，2012年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為3000元／m2，包括土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2011年6月至價值時點的投資利息。估價人員經調查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為3000元／m2。、估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤？、在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格？【答案】1.本題考查的是成本法。錯誤有：（1）應采用符合價值時點市場情況的各項成本費用或重置價格；（2）不應計算自2011年6月至價值時點的投資利息，應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息；（3）利潤應是價值時點市場上的客觀正常利潤水平。2.本題考查的是成本法。重置價格還應減去折舊。（1）可能存在的施工質量缺陷，有形損耗等各種原因產生的物質折舊；（2）可能存在的爛尾樓設計過時（落后）等各種原因產生的功能折舊；（3）可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。九、某地塊擬開發成綜合性、多功能的商務大廈。該地塊占地15000m2，總建筑面積80000m2，預計開發期為3年，大廈的出售價格為18000元/m2，建成后一年全部售出，該地塊為生地，需進行基礎設施建設和場地拆遷，預計這部分費用為2000元/m2，建安工程費為5000元/m2，專業費按建筑費的6%計算，上述費用假定3年均勻投入。銷售稅率和銷售費用分別是5%和3%，利息率取11%，折現率14%。今用假設開發法評估該地塊的出讓價格，其估算過程如下。1．計算開發完成后的價值。80000×18000/(1+14%)元=126316萬元2．建筑費。(5000+2000)×80000元=56000萬元3．專業費。5000×80000×6%元=2400萬元4．銷售稅與銷售費用。126316×(5%+3%)萬元=10105萬元5．利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992萬元6．利潤。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808萬元【答案】(1)開發完成后的價值應為80000×18000元=144000萬元(2)專業費應為(5000+2000)×80000×6%元=3360萬元(3)利息應為V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)萬元您可能感興趣的試題一十、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價委托人為xx房地產開發公司，注冊房地產估價師在實地查勘和市場調查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。以下為該房地產估價報告中估價假設和限制條件內容片斷：估價的假設條件價值時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續經營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數據失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。估價對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業房地產（未單獨辦理土地權屬證書），設定其土地使用權年限自價值時點起為40年。估價對象與其他生產要素相結合，能滿足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律、法規政策等。【答案】（1）錯誤：本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人（或xx房地產開發公司）提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。（2）錯誤：設定其土地使用權年限自價值時點起為40年。改為：設定其土地使用權年限自價值時點起為44年。（3）錯誤：自本報告價值時點起半年內有效。改為：自本報告出具之日起半年內有效。（4）錯誤：不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。一十一、某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在價值時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。、這樣的做法有哪些錯誤？、若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益？【答案】本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。錯誤如下：（1）由于三個交易實例經營規模不同，其中與估價對象房地產經營規模差異較大的交易實例不宜作可比實例；（2）未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益；（4）不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益（或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益）。本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。具體可選擇過去數據簡單算術平均法，未來數據簡單算術平均法，或未來數據資本化公式法確定。一十二、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價委托人為xx房地產開發公司，注冊房地產估價師在實地查勘和市場調查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。以下為該房地產估價報告中估價假設和限制條件內容片斷：估價的假設條件價值時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續經營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數據失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。估價對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業房地產（未單獨辦理土地權屬證書），設定其土地使用權年限自價值時點起為40年。估價對象與其他生產要素相結合，能滿足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律、法規政策等。【答案】（1）錯誤：本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人（或xx房地產開發公司）提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。（2）錯誤：設定其土地使用權年限自價值時點起為40年。改為：設定其土地使用權年限自價值時點起為44年。（3）錯誤：自本報告價值時點起半年內有效。改為：自本報告出具之日起半年內有效。（4）錯誤：不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。一十三、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤有一磚混結構的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補足地價和配套費，全部為業主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2016年1月10日的市場價格。計算公式如下：房地產價格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計算。根據土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為280元/m2，現時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價的計算。房產管理部門2014年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3200元/m2，房產管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3500元/m2，房產管理部門2016年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為4000元/m2。則估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產估價師現場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（