PAGE常德新合作商貿連鎖有限公司湘西北農產品大市場物流配送中心建設項目可行性研究報告PAGE8561 湖南省高星物流園建設工程項目申請報告省國際工程咨詢中心二0一0年六月目錄TOC\o"1-2"\h\z1總論 11.1項目建設單位的基本情況 11.2項目概況 22發展規劃、產業政策及行業準入 112.1項目所在地區發展規劃概況 112.2項目建設符合區域發展規劃的要求 112.3項目建設單位業務背景分析 122.4項目建設服務需求分析 133.1物流中心類型 193.2建設內容 233.3建設規模 234工程技術方案 284.1園區功能區劃分 284.2工程技術方案 294.3總平面布置 364.4土建工程 404.5供電設計 444.6給排水設計 484.8弱電設計 525節能方案分析 545.1節能標準與分析 545.2能源消耗種類和數量分析 555.3節能措施 555.4節能管理 566建設用地、征地拆遷及移民安置分析 596.1項目選址及用地方案 596.2征地拆遷及移民安置規劃方案 637環境影響和環境保護 657.1建設物流園的意義 657.2環境現狀 657.3不利因數 667.4綜合治理及資源綜合利用 667.5環境保護效果 677.6環境保護結論 678投資估算與資金籌措 708.1投資估算 708.2資金籌措 769財務評價 779.1經營收入及經營稅金 779.2總成本費用估算 789.3財務效益分析 799.4不確定性分析 809.5經濟評價結論 819.6社會效益 81附表：1、項目總投資使用計劃及資金籌措表2、房地產銷售收入、營業稅金及附加估算表2-1、租賃經營房地產經營收入、營業稅金及附加估算表2-2、貨物周轉經營收入、營業稅金及附加估算表3、總成本費用估算表4、項目投資現金流量表5、利潤與利潤分配表6、資金來源與運用表7、借款還本付息表8、敏感性分析表附件：1、《湖南省經濟委員會關于對<關于適當調整長株潭物流發展專項規劃中我市望城縣域部分物流基礎設施項目的請示>的批復》湘經交通[2007]320號2、省委政研室調研組《關于配套建設長沙河西大交通大物流樞紐中心的建議》（2008年8月）3、《湖南省建設用地預審報告書》（先導）國土預審字[2010]第1號4、《湖南省人民政府農用地轉用、土地征收審批單》（2009）政國土字第725號5、湖南省環境保護廳《關于高星物流園項目環境影響報告書的批復》湘環評[2009]7號6、廣州鐵路（集團）公司《關于石長鐵路望城縣鐵路客貨運規劃問題的函》廣計函[2006]526號7、長沙市人民政府《關于對石門至長沙鐵路增建第二線建設方案建議的復函》8、湖南省發展和改革委員會《關于轉發國家發展改革委〈物流業調整和振興專項投資管理辦法〉的通知》湘發改財貿[2009]348號9、湖南和立東升實業集團營業執照10、湖南和立東升實業集團稅務登記證11、湖南和立東升實業集團組織機構代碼證12、2006~2008年度湖南省和立東升實業集團有限公司《財務報表》13、中國建設銀行湖南省分行出具的《中國建設銀行貸款承諾書》意承編號（2009）第2號14、《股東會決議》附圖：1、湖南省高星物流園建設工程區域位置圖2、湖南省高星物流園建設工程總平面布置圖湖南省高星物流園建設工程項目申請報告PAGE941總論1.1項目建設單位的基本情況本項目建設由湖南和立東升實業集團完成。湖南和立東升實業集團負責項目的申報、融資、開發、工程建設、組織前期工作及日常運營、管理等工作。湖南和立東升實業集團成立于1994年，是一家以經營現代物流園區開發和管理、現代商貿物流、房地產開發、電子商務、機電設備安裝、新型建材、高新技術創業投資為主的綜合性民營企業集團。注冊資本1億元，凈資產達8.6億元。公司現有員工168名，其中高級職稱36人、中級職稱57人；研究生及以上學歷28人。集團下設太陽橋物流園有限公司、湖南九緯高新技術創業投資有限公司、湖南省中正工程有限公司、岳陽中南批發交易大市場有限公司、湖南九泰置業投資有限公司。集團將致力打造成為世界領先的民族物流產業綜合服務運營商，經過多年不懈努力，成功創建了現代物流樞紐中心模式，形成了集團的業務特色，建立了“太陽橋物流園”強勁現代物流品牌。集團在“立足長沙，連線岳陽、武漢、北京，營造全國信息共享、資源互動的現代物流格局，融入國際物流產業鏈”的戰略思想指導下，在岳陽、長沙、武漢構建了物流網絡體系，實行專業化運營、精細化管理、信息化服務、品牌化發展。為立足長沙，集團于2009年初投資湖南省高星物流園建設工程，開始開展本項目的前期工作、工程建設及物流園建成后的日常工作等。目前，集團經營運轉良好，連續三年年上繳國家稅費均超過3000萬元，贏利能力強，資產優良，資信AAA級。集團先后榮獲“全國商務系統先進集體”、“湖南省重合同守信用單位”、“湖南省招工扶貧先進企業”、“信貸誠信企業”、“納稅誠信企業”、“財源建設先進單位”等光榮稱號。集團總裁馮楊輝先生，湖南省臨湘市人，出生于1981年，畢業于湖南大學機械工程系。畢業后一直在湖南和立東升集團任職，2005年進入公司管理層，2008年任集團公司總經理。曾參與和立東升公司太陽橋物流園項目一、二期項目的運作與開發，具有物流園工程建設與運營管理經驗。為做好湖南省高星物流園建設工程的商貿物流地產開發與運營、工業園區開發、基礎設施投資等業務，集團下設辦公室、項目工程部、財務室、招商部、外聯部等部門，擁有一批經驗豐富的市場研究、營銷招商、工程管理、房地產、物流管理、財務管理等專業技術人員。立足湖南長沙，放眼世界，致力于成為民族領先的物流與工業地產綜合運營商。公司將秉承“專業、穩健、卓越”的經營理念，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，成為行業持續的領跑者；通過規范的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。1.2項目概況1.2湖南省高星物流園建設工程1.2.2項目建設背景物流業是融合運輸、倉儲、貨運代理和信息等行業的復合型服務產業，涉及領域廣，吸納就業人數多，促進生產、拉動消費作用大。它作為現代經濟的重要組成部分和工業化進程中不可或缺的綜合服務支撐，是國民經濟發展的基礎產業。加快發展現代物流業，構建國家級區域物流中心，對于轉變經濟發展方式，調整和優化經濟結構，提高經濟運行質量和效益，加速推進“兩型社會”建設與新型工業化步伐，具有十分重要的戰略意義。同時，在當前國際金融危機影響的背景下，加快實現物流業的調整與振興，是促進經濟平穩較快發展，增強國民經濟競爭力的重要舉措。長沙作為湖南省會城市具有得天獨厚的區位優勢，在全國發展戰略布局中，發揮承東啟西，聯南接北的樞紐作用，在多邊的大流通過程中可以東西逢源，南北策應，既得益于沿海市場的強勁輻射，又受惠予內陸市場的全面聯動。長沙在中南經濟圈中承擔資源依托，流通連接，技術吸納，經濟輻射的中心城市，成為區域經濟發展的強勁“增長極”，具有擔當中南地區的商貿物流中心優勢。近年來，長沙市物流產業發展迅速，為促進城市經濟發展，輻射帶動“長株潭”及周邊地區發展發揮了重要作用。長沙物流業主要布局在河東地區，產業相對集中且發達，各種物流樞紐中心基本成型。而長沙河西地區具有良好的工業基礎和優美的生活環境，但區域的物流業卻是制約“大河西”開發的瓶頸。如隨著業務量的增加和貿易的升級，現有的倉儲運輸條件和硬件設備能力已遠遠不能滿足各鋼材商的經營。因此，作為長株潭“兩型社會”建設的示范區，隨著大河西先導區開發建設的深入，長沙發展的重心將進一步轉移至河西地區，新增客貨運量將大大增多，在一定程度上將超過目前貨運、客運的承載能力，在此情況下，若沒有發達的物流業，勢必阻礙和延緩先導區開發建設。望城縣環繞長沙西側，是長沙聯通湖南西部地區的必經之地。其緊臨長沙大河西先導區，并地處“3+5”城市群中心地帶，是建設長沙新的大交通、大物流樞紐腹地。在新的發展形勢下，按照“交通先行，物流依托”規律，望城縣選擇適宜區域建設現代物流樞紐中心，以緩解物流供需矛盾狀況。為此，望城縣委、縣政府及相關部門進行了大量工作：2006年11月，獲廣州鐵路（集團）公司《關于石長鐵路望城縣鐵路客貨運規劃問題的函》（廣計函[2006]526號），同意望城站2020年預留發展200萬噸貨場到發能力，遠景按500萬噸的規模預留。2007年，編制了《望城縣現代物流發展規劃綱要》，預計項目建成后，實現年貨物吞吐量300萬噸、年市場交易額近150億元、實現年稅收8000萬元、創造就業機會30000個，將成為中南地區最大的物流基地。2007年8月，湖南省經濟委員會湘經交通[2007]320號文批復同意將望城縣高星組團聯運物流中心項目納入“十一五”《長株潭城市群現代物流業發展規劃》，并建議將項目更名為“望城縣高新物流中心”。2008年，湖南省委政策研究室專門對大河西先導區交通物流問題進行了調研，并于8月提交了《關于配套建設長沙河西大交通大物流樞紐中心的建議》，湖南省委書記張春賢對此予以了批復。為進一步優化長沙物流業結構，特別是改善“大河西”區域物流布局不合理，物流分散經營，橫向聯合薄弱，組織化程度較低，物流技術含量不高的狀況，推動“大河西”區域物流業現有的結構和布局調整，加快推動長株潭“兩型社會”改革建設和“3＋5”城市群建設發展，2008年9月望城經濟開發區管委會與湖南和立東升實業集團有限公司雙方就共同建設大河西先導區國家級區域物流中心項目——湖南省高星物流園達成協議，同意項目開發用地位于望城經濟開發區內，占地2000畝。項目建設拉開序幕。2009年3月，為進一步優化投資環境，加快推進項目建設，望城縣人民政府還頒發了《望城縣招商引資優惠辦法》，以此從財稅、用地、收費等方面給予政策上的優惠，為進一步促進高星物流園項目的建設提供了良好的政策支持。1.2.3項目建設地點湖南省高星物流園項目選址于望城縣經濟開發區南側。地塊東臨馬橋河路，南與星城大道為鄰，西接望城大道，北靠石長鐵路復線。項目依托大河西先導區唯一的火車貨站——望城火車站而建，并處于京珠西線、長常高速連接線——星寧快速干道和湘潭到岳陽的城市快速干道——雷望大道的交匯處，緊鄰金星大道、雷鋒大道、望城大道、長沙市三環線、319國道等。石長鐵路復線緊鄰項目地塊北側，被市委、市政府列為2009年度長沙市十大基礎設施項目之一，對促進望城縣、長沙地區，乃至湖南省經濟發展有著重要意義。項目總用地面積134.73公頃（合2020.98畝），扣除市政道路、用地外，項目凈用地面積116.87公頃（合1753.001.2.4根據湖南省高星物流園發展設想及市場定位，湖南省高星物流園將建設大型物流基礎平臺；大型鋼鐵信息服務平臺；加工商貿交易平臺；物流企業總部平臺以及物流增值服務平臺等。湖南省高星物流園在鐵路運輸方面，石長鐵路目前貨流吞吐量還處于剛剛起步發展的初期，預計2015年將超過75萬噸/年，2020年達到150萬噸/年，至2030年將達到250萬噸/年；在陸路交通方面，預計2015年達到60萬噸/年，2020年達到120萬噸/年，至2030年達到200萬噸/年；在水路貨運方面，依托新康鄉港區，預計2015年達到15萬噸/年，2020年達到30萬噸/年，至2030年達到50萬噸/年。綜上所述，湖南省高星物流園預計2015年總的貨運吞吐量將達到150萬噸/年，至2030年可達到500萬噸/年，該物流中心將成為湖南省乃至中南地區重要的現代化物流集散和運輸基地之一。本項目按年轉運量300萬噸進行設計，其中汽車展示、汽車零部件及鋼材260萬噸，建材及金屬材料40萬噸。項目規劃用地面積134.73公頃（合2020.98畝），總建筑面積1871501.9平方米，包括儲藏及加工區349127.88平方米，物流市場交易及服務區916294.31平方米，生活居住區333622.53平方米，商務辦公區272457.18另購置貨架、叉車、軌道等裝卸、運輸、儲存、信息系統設備236臺（套）。項目按總體部署、滾動開發、分期實施的原則，分兩期進行建設，其中第一期占地面積1269畝，二期占地面積751.98畝。1.2.5項目總投資230543.42萬元，其中：工程費用156182.12萬元，占總投資的67.75%；其他費用52390.00萬元，占總投資的22.72%；預備費12492.80萬元，占總投資的5.42%；建設期利息9058.50萬元，占總投資的3.93%；鋪底流動資金420.00萬元，占總投資的0.18%。項目所需總投資230543.42萬元中，其資金來源為：擬申請商業銀行貸款161000萬元，其余資金由項目建設單位自籌解決。項目建設一期所需投資額120,027.05萬元，資金來源為：擬申請商業貸款84000萬元，其余資金36027.05萬元由項目建設單位自籌資金解決。1.2.6項目建設期項目建設期擬定3.5年，預計2010年7月開始，2013年12月建成投產運行。項目建設期分前期工作和建設工期兩階段，其中：a)前期工作從2010年7月—2011年1月，共6個月，包括可行性研究報告的編制、評估和審批，初步設計文件的編制、審批，工程地質詳勘，工程招標；b)建設工期從2010年7月—2013年7月，共36個月，包括施工圖設計，移民安置及施工準備，土建施工，設備訂貨，設備及管線安裝，設備調試及試車，試運行，竣工驗收。1.2.7主要技術經濟指標主要技術經濟指標詳見表1-1。

主要技術經濟指標表表1-1序號指標名稱單位數量備注1總用地面積公頃134.73合2020.98畝1.1其中：凈用地面積公頃116.87合1753.00畝1.2市政道路公頃12.43合186.46畝2總建筑面積m21871501.92.1根據建設期：2.1.1其中：第一期m2725849.082.1.2第二期m21145652.822.2根據功能分區：2.其中：儲藏及加工區m2349127.882.物流市場交易及服務區m2916294.312.生活居住區(3區)m2333622.532.商務辦公區m2272457.183吞吐能力萬噸/年3003.1其中：汽車展示、汽車零部件及鋼材萬噸/年2603.2建材及金屬材料萬噸/年404設備臺（套）2365總投資萬元230543.425.1其中：工程費用萬元156182.125.2其他費用萬元52390.005.3預備費萬元12492.805.4建設期利息萬元9058.505.5鋪底流動資金萬元420.006資金籌措萬元6.1其中：銀行貸款萬元550006.2資本金萬元175543.427正常經營年收入萬元22827.258正常年銷售稅金及稅加萬元1272.629正常年總成本費用萬元10881.6010正常年利潤總額萬元10673.03續表1-1序號指標名稱單位數量備注11正常年所得稅萬元2668.2612正常年稅后利潤萬元8004.7713財務評價指標13.1其中：投資利潤率%4.6113.2投資利稅率%4.9813.3項目投資內部收益率%13.09所得稅后13.4項目投資投資回收期%7.89所得稅后13.5借款償還期（含建設期）年1114建設期年3.5

2發展規劃、產業政策及行業準入2.1項目所在地區發展規劃概況隨著世界經濟的快速發展和現代科學技術的進步，現代物流業作為現代經濟的重要組成部分和工業化進程中最為經濟合理的綜合服務模式，正在全球范圍內得以迅速發展。在國際上，物流產業被認為是國民經濟發展的動脈和基礎產業，其發展水平成為衡量一個國家現代化程度和綜合國力的重要指標。為積極應對新一輪國際金融危機的影響，落實黨中央、國務院保增長、擴內需、調結構的總體要求，國家制定了《物流業調整和振興規劃》，作為物流產業綜合性的行動方案，以此促進物流業自身平穩較快發展和產業調整升級。同時，按照國家的《總體規劃》構想，湖南省制定了《物流業振興實施規劃（2009-2011年）》，其中，物流園區工程建設是國家和省級規劃的發展重點工程之一。湖南省高星物流園項目的建設，將利用長株潭城市群“兩型社會”建設綜合配套改革試驗區的政策優勢，高標準建設現代化物流園區和物流中心，并以此培育具有競爭力的龍頭物流企業，從而促進地區物流業的快速發展。因此，根據我省物流業調整和振興規劃要求，急需啟動本項目的建設；同時項目的建設，也是落實我省《物流業調整和振興規劃》的一項重要舉措。2.2項目建設符合區域發展規劃的要求望城縣緊臨長沙大河西先導區，并地處“3+5”城市群中心地帶，是建設長沙新的大交通、大物流樞紐腹地，也是長沙聯通湖南西部地區的必經之地。在新的發展形勢下，望城縣委、縣政府及相關部門于2007年編制了《望城縣現代物流發展規劃綱要》，預計項目建成后，實現年貨物吞吐量300萬噸、年市場交易額近150億元、實現年稅收8000萬元、創造就業機會30000個，將成為中南地區最大的物流基地。同年8月，湖南省經濟委員會湘經交通[2007]320號文批復同意將望城縣高星組團聯運物流中心項目納入“十一五”《長株潭城市群現代物流業發展規劃》，并建議將項目更名為“望城縣高新物流中心”。2008年，湖南省委政策研究室專門對大河西先導區交通物流問題進行了調研，并于8月提交了《關于配套建設長沙河西大交通大物流樞紐中心的建議》。因此，本項目的建設，符合望城縣現代物流發展規劃需要，與長沙市《長株潭城市群現代物流業發展規劃》相銜接，與我省《物流業調整和振興規劃》相適應，并成為順應長株潭“兩型社會”和大河西先導區開發建設的必然產物。同時，該項目作為第三產業建設項目，符合兩型社會發展的要求。2.3項目建設單位業務背景分析項目建設單位湖南和立東升實業集團為一綜合性民營企業集團，主要經營范圍為：以自有資金對物流業、高新技術產業、房地產業、建筑業、旅游業、商業服務業、農、林、牧、漁業進行投資。集團重點經營現代物流園區開發和管理、現代商貿物流、房地產開發、電子商務、機電設備安裝、新型建材、高新技術創業等產業，在“立足長沙，連線岳陽、武漢、北京，營造全國信息共享、資源互動的現代物流格局，融入國際物流產業鏈”的戰略思想指導下，在岳陽、長沙、武漢構建了物流網絡體系，實行專業化運營、精細化管理、信息化服務、品牌化發展，致力打造世界領先的民族物流產業綜合服務運營商。集團有成功的物流業運營模式，投資11.2億元在岳陽建成占地面積680畝，集商品交易、運輸、倉儲、保管、配送、加工、信息處理、物流咨詢等一體化、全方位服務的湖南省第一個物流信息平臺—太陽橋物流園。成為本地區功能齊全、配套完善、管理先進的區域性現代化商貿物流園。并形成“太陽橋物流園”現代物流品牌。2.4項目建設服務需求分析2.4.1項目的建設符合大河西先導區“兩型”社會建設大河西先導區是長株潭城市群“兩型社會”建設綜合配套改革試驗區的核心區，承擔著國家探索資源節約、環境友好發展道路的重任。構建“兩型”社會必須加快對現有產業的升級改造，促進向現代化生產方式的轉變。而在現代企業經營中，無論是高效的生產還是科學的管理，從原材料采購到產成品的配送，都對現代物流服務和物流合理化提出了迫切的要求。加快推進“兩型”社會建設，需要有配套的物流綜合服務作為強有力的支撐保障，必須擁有發達的物流業。特別是要實現產業的集群化發展，更離不開現代化物流的有效銜接。對于“大河西”的產業進行合理規范，明確分工，各地區優勢產業己呈現規模化、集群化的發展；尤其是在產業鏈的上下延伸后，更需要有現代化的物流綜合服務來有效銜接，才能實現其集群優勢和規模效益。根據長沙大河西先導區規劃建設，建成區將達到200平方公里，新增人口150萬，新增GDP3000億元，基本上相當于再造一個新長沙。因此，發展的需要與目前物流運儲能力矛盾突出。若按現有的貨運量規模，將年新增貨運量在1.3億噸以上。其中，根椐大河西的發展和其周邊市場的需求，以河西為中心輻射各地市的鋼材消耗量將會每年以10%的增長，預計到2014年市場的吞吐量將會達到300萬噸/年。顯然，其物流市場容量將遠遠超出目前長沙火車南北貨站和霞凝新港已有的運儲和承載能力，新增流動人口也將超出長沙火車客站和現有公里客運承載能力。若不能搶抓機遇適早規劃建設物流中心，大河西交通與物流矛盾將更加突出，并制約先導區的開發建設進程。因此，項目的建設，符合大河西先導區“兩型”社會建設需求。2.4.2項目的建設，符合隨著經濟的發展和技術的進步，物流并不只是要致力于生產和消費物流效率的提高，其現代物流方式的運用、物流管理運作的更新都會對區域經濟的發展、交通設施的建設產生巨大的推動作用。目前在長沙地區河東區域的物流業相對發達，各種物流樞紐中心基本成型，為河東的生產生活提供了優越的基礎。從長沙城區交通現狀看，長沙年貨運發送總量達1.3億噸，常年流動人口在100萬人以上，其貨運配送和流動人口主要來自湘江以西，而貨運和客運站場卻又分布在河東。這種人流、物流的逆向錯位與過度集中，勢必造成湘江一橋、二橋和河東中心城區交通的極度擁堵。同時，隨著長沙城市的規化建設和城區的不擴張，大型貨物進入市中心地區，嚴重地影響了長沙城市的交通擁擠和市容市貌，故長沙市交通局在今年5月份對于二環線以內大型貨車進行禁止進入，由于“長重”鋼材市場處于二環線的邊緣，這嚴重影響了貨物的流動。因此，急需對現有的這種物流布局進行改變。項目建設，將使河西地區包括常德、益陽等地的的人流、物流不再通過湘江進入城市核心區，不再擠壓到長沙唯一的大進出口河東城市核心區，從而形成省會中心城市河東、河西雙向分流格局，從而將使長沙市區的運輸負荷與河東城區的交通壓力得到實質性的改觀，從根本上緩解長沙河東交通擁堵的局面，并進一步推動“大河西”區域物流業結構和布局的優化，為建設“創新河西、實力河西、生態河西和宜居河西”提供發展基礎平臺。項目的建設，符合進一步優化長沙物流業布局，緩解交通擁塞的需求。2.4.3項目的建設，是形成區域大交通、大物流新格局物流活動的終極目的就是通過信息技術與運輸手段，為制造商、供應商、零售商實現“零庫存”，進而將市場需求與商品庫存之間的信息得以優化處理，減少不必要的庫存及流動資金，因此物流運作模式明顯使商品降低了成本，提高了商品的競爭力。由于目前客貨站及倉儲設施基本集中在河東地區，致使長沙長期以來過度依賴于公路運輸，公路貨運約占全市的90%。這樣，不僅帶來河東中心城區的擁堵與污染，同時也加重了企業物流成本與貨物進出流通速度。因此，要改善這種狀況，需要充分利用現有交通設施條件，構建符合需要的現代綜合聯運體系。項目建設選址在大河西先導區核心區域湖南望城經濟開發區高星組團內。項目依托大河西先導區唯一的火車貨站望城火車站而建，并處于京珠西線、長常高速連接線星寧快速干道和湘潭到岳陽的城市快速干道雷望大道的交匯處，項目還緊鄰金星大道、雷鋒大道、望城大道、三環線、319國道等。項目以東2km建有湘江千噸級碼頭。項目距長沙市委、市政府所在地僅16km，至黃花國際機場約38km，因此交通條件優越，網絡連接密切，通過項目建設，充分利用交通優勢，將有利于建設形成公路、鐵路、水運合理分工的綜合運輸聯運體系，構建形成區域大交通、大物流的新格局，進而將大大提高長沙、長株潭地區乃至全省綜合交通通暢能力，并較大程度的降低生產企業的物流成本，從而提高企業效益，增強競爭力，促進以長株潭物流區域作為全省物流業發展的區域中心的物流業振興發展規劃目標的實現。2.4.4項目的建設，是大力促進長沙大都市和“3＋5”城市群建設的作為一個復合型服務產業，物流業已成為經濟發展新的推動力和衡量一個地區經濟發展水平的重要標志，被譽為促進經濟發展的“加速器”、“第三利潤源泉”和“二十一世紀的黃金產業”，在轉變經濟增長方式，降低生產制造業成本，提高居民消費水平，實現市場一體化，促進地方經濟發展、基礎設施建設等方面發揮著越來越重要的作用。項目建設的定位是立足“大河西”、服務“長株潭城市群”、著眼岳、益、常、婁等地市、輻射中南地區的國家級區域物流樞紐中心，是為專業化物流企業的物流運作行為和工業企業的生產行為、商業企業的交易行為等提供運作設施和集成環境的大型物流樞紐中心。未來五年，長沙、長株潭地區以及“3＋5”城市群經濟的增長趨勢強勁，此增勢將大幅提高區域的貨運量、貨運周轉量以及第三方物流市場的物流份額。特別值得注意的是，現代物流業的發達程度與一個地區綜合競爭力的強弱息息相關，發展現代物流業是提高區域經濟競爭力的必然選擇。同時，從國內外城市發展實際看，一般特大城市都不只一個大的進出口，項目的建設形成鐵公水綜合運輸體系，實際上也就是從長沙又一重大交通物流樞紐中心構架的基點上，促成了長沙大都市規劃建設的優化布局。加之項目選址區基本上處于長株潭“3＋5”城市群的幾何中心，與周邊5個城市的交通連接也有較好基礎。在原有基礎上進一步確定其交通樞紐和物流中心的戰略地位，并以此為中心建設互聯互通的現代交通網絡，必將大大促進周邊功能性城市的發展，加速推動長株潭城市群“兩型”社會建設和“3＋5”城市群的建設。2.4.5項目的建設，是實現望城縣域經濟社會又好又快發展的近年來，望城在“融城強縣、工業興縣、園區興工”的發展思路指導下，新型工業化進程加快，一批大型工業園區日益興起，交通系統日益完善，城市化進程加速，逐步實現與長沙的無縫對接。特別是隨著經濟的持續發展，交通基礎設施的不斷完善，新因素、新環境使得傳統運輸業在量、面、質等多方面都無法滿足望城經濟發展的要求，現代物流業發展的落后成為望城發展的瓶頸，望城縣的現代物流業面臨著新的發展背景。2008年，長沙大河西作為“兩型社會”先導區率先起步，望城成為全省唯一全境納入長株潭城市群核心區的縣，占據著大河西先導區的“半壁江山”。與此同時，望城縣五大經濟板塊的空間布局和產業定位，正帶動縣域新一輪產業集聚空間布局的調整，以及物流業結構的區域性分工差異。而公路、鐵路、水運等不同交通方式及其基礎設施的迅速建設正為望城縣打造一個日趨完善的物流通道網絡，這使得望城縣對接長株潭、服務長株潭和促進五大經濟板塊互動發展的要求有了實現的基礎。區域經濟的新型布局與定位，確定了望城縣新的貨源空間與貨物流向，亟待推進現代物流中心建設。此外，隨著珠三角、長三角地區產業轉移的戰略機遇以及長株潭地區產業布局的調整，對望城縣加快工業發展產生了深刻的影響。由于望城縣處于環繞長沙西側位置，是長沙聯通湖南省西部地區的必經之地，區位優勢凸現，然而承接的先進制造業基地的建設必然需要現代物流的支撐。因此，在這種狀況下，必須加快區域現代物流業的發展。湖南省高星物流園項目的建設，將在望城縣形成一個巨大的具有商品流、信息流、資金流和人才流的物流平臺和商貿熱點，是望城實現現有產業的升級和實現產業集群化發展的基礎，并加快推進望城縣域經濟又好又快發展。

3建設內容與建設規模3.1物流中心類型目前，我國物流中心的運作模式主要有以下幾種業態類型：a)倉儲作業主導型：該類型主要是以擁有較大的倉庫，開展儲存并兼有配送業務。倉庫位置一般選擇在價格較為便宜的地方，儲存的產品屬非季節性產品，其需求量隨季節的波動性不大。要求具有較高的倉儲設施與設備，如高架倉庫、先進的裝卸機械、智能化管理等技術與手段。其物流職能更傾向于倉儲，應發揮其倉儲方面的優勢，適合于相對長時間倉儲的產品，如家用電器、家具等。b)采購集貨主導型：該類型是針對目前的生產領域大量生產、流通領域大量流通、消費領域大量消費的格局，而發展、演變成的社會化中介型配送類型。配送中心主要通過與上游企業(生產、加工企業)建立廣泛的代理、經銷或買斷關系，與下游企業(零售企業，如百貨店、超市、便利店等)形成比較穩定的契約關系，采購集中幾大類型或若干品類的商品，將生產、加工企業的商品或信息進行同一組合與處理后，按照客戶訂單的要求，配送至各零售商店。該業態類型運作的特點是，在生產和流通領域之間起到一個“二傳手”的作用，其采購與集貨的物流職能更帶有批發、儲存及配銷的屬性。c)市內配送主導型：該類型屬區域性配送機構，其主要考慮的因素是最大卸貨量或最頻繁卸貨點的位置，以及與配送點的最短距離卸貨點，需精心規劃最佳配送貨物的線路，根據貨物運量的需要和配載合理性，選擇合適的噸位，力求做到滿載；同時根據貨物的價格和性質，或客戶的要求，備有封閉車、半封閉車、保溫車。一般選擇平房倉庫，便于出入庫的操作。此類型的配送中心從其業務開展的方式來看，以配送為主業，尤其承接大量的委托業務，借助其較為成熟的市場網絡優勢。其配送原則是時間短、線路合理、滿載和一線多卸。該業態類型注重配送的物流職能，與其商圈的大小與范圍有關，所以其運作特點主要是以追求配送的高效率和配送運輸線路的整體設計與策劃的科學性與合理性。d)流通加工主導型：該類型根據客戶要求，主要以流通加工的作業量占較大比例，輔之以配送業務，流通加工主要是進行分割、分解、保管、包裝及簡單加工等作業。對于流通領域的零售商其加工與生產企業按標準、系列加工不同，加工一般是按用戶要求進行，加工后產品便直接根據用戶分開置放、配送。該類型運作主要以流通加工為特點，這是由配送的商品種類所決定的。e)干線運輸作業主導型：該類型主要包括省市的經濟區內的配送中心，其倉庫位置一般多選擇在靠近干線沿線的地方，貨物的到發貨作業較為頻繁，且一般選擇平房倉，便于出入庫的操作。該業態類型的商圈半徑較大，物流配送服務的范圍較廣，配送業務規模大，物流服務輻射的地域空間足以推動商品交換的范圍，縮短地區間商品交換的距離。f)補貨外包配送主導型：這種配送中心的主要業務程序及主要場所都用于理貨、配貨，但其大量的儲存在配送中心外部而不在其中。它專以配送為主要職能，將大量儲存場所轉移到配送中心之外的其他地點，專門設置補貨型的儲存中心，只有為配送備貨的暫存。這是因為它沒有集中儲存的倉庫，占地面積較小，可省去倉庫、現代貨架等巨額投資。而其配送的貨物采取外包的形式，即通過與其它物流配送商協作或采用虛擬庫存的方法解決。該模式對社會化物流系統的要求極高，必須具備較為完善的物流協作系統，即零售商業運作的供應鏈系統。除此之外，還需要有一個發達的基礎設施，如交通運輸條件、通訊信息網絡及相關的協作組織等。綜上所述，社會化物流配送中心可供選擇的業態類型，一方面是其物流職能的側重點和單體物流配送組織的市場定位所決定的，另一方面也是物流配送行業內部分工的具體表現，通過多樣化和差異化的物流服務，最大限度地滿足市場需求。社會化配送中心的業態類型，是要求我們進行科學論證及合理選擇，并在新的形勢下急需研究的一個重要課題。物流配送中心的社會化、組織化和市場化程度及發展水平，是檢驗我國零售商業增長能力與可持續發展能力的一項重要的指標，探索各種社會化物流配送中心運行的業態類型，將有助于優化流通領域的組織結構和分工協作體系。因此湖南和立東升實業集團有限公司湖南省高星物流園采用“倉儲作業主導型物流”。高星物流配送中心的主要功能包括運輸、倉儲、裝卸搬運、包裝、流通加工、物流信息處理等。分別說明如下：a)運輸功能。物流中心需要自己擁有或租賃一定規模的運輸工具，具有競爭優勢的物流中心不只是一個點，而是一個覆蓋全國的網絡。因此，物流中心首先應該負責為客戶選擇滿足客戶需要的運輸方式，然后具體組織網絡內部的運輸作業，在規定的時間內將客戶的商品運抵目的地。除了在交貨點交貨需要客戶配合外，整個運輸過程，包括最后的市內配送都應由物流中心負責組織，以盡可能方便客戶。b)儲存功能。物流中心需要有倉儲設施，但客戶需要的不是在物流中心儲存商品，而是要通過倉儲環節保證市場分銷活動的開展，同時盡可能降低庫存占壓的資金，減少儲存成本。因此，公共型物流中心需要配備高效率的分揀、傳送、儲存、揀選設備。c)裝卸搬運功能。這是為了加快商品在物流中心的流通速度必須具備的功能。公共型的物流中心應該配備專業化的裝載、卸載、提升、運送、碼垛等裝卸搬運機械，以提高裝卸搬運作業效率，減少作業對商品造成的損毀。d)包裝功能。物流中心的包裝作業目的不是要改變商品的銷售包裝，而在于通過對銷售包裝進行組合、拼配、加固，形成適于物流和配送的組合包裝單元。e)流通加工功能。主要目的是方便生產或銷售，公共物流中心常常與固定的制造商或分銷商進行長期合作，為制造商或分銷商完成一定的加工作業。物流中心必須具備的基本加工職能有貼標簽、制作并粘貼條形碼等。f)物流信息處理功能。由于物流中心現在已經離不開計算機，因此將在各個物流環節的各種物流作業中產生的物流信息進行實時采集、分析。傳遞，并向貨主提供各種作業明細信息及咨詢信息，這對現代物流中心是相當重要的。g)結算功能。物流中心的結算功能是物流中心對物流功能的一種延伸。物流中心的結算不僅僅只是物流費用的結算，在從事代理、配送的情況下，物流中心還要替貨主向收貨人結算貨款等。h)需求預測功能。自用型物流中心經常負責根據物流中心商品進貨。出貨信息來預測未來一段時間內的商品進出庫量，進而預測市場對商品的需求。i)物流系統設計咨詢功能。公共型物流中心要充當貨主的物流專家，因而必須為貨主設計物流系統，代替貨主選擇和評價運輸商、倉儲商及其他物流服務供應商。國內有些專業物流公司正在進行這項嘗試，這是一項增加價值、增加公共物流中心的競爭力的服務。3.2建設內容湖南省高星物流園項目將建設成為專業化物流企業、工業企業、商業企業等提供物流運作設施和集成環境，立足“大河西”，服務3+5城市群，輻射中南地區的國家級區域物流樞紐中心。根據湖南省高星物流園發展設想及市場定位，本項目將建設大型物流基礎平臺；大型物流信息服務平臺；物流商貿交易平臺；物流企業總部平臺以及物流增值服務平臺等。項目建設具體內容包括物流配送中心、露天堆場、倉儲及加工庫、交易市場、產品展示中心、管理用房，以及配套設施等。3.3建設規模本工程總用地面積1347185.268平方米（合2020.98畝），其中代征道路面積178635.468平方米（合267.98畝），項目凈用地面積1168549.8平方米物流中心按年轉運量300萬噸進行設計，其中汽車展示、汽車零部件及鋼材260萬噸，建材及金屬材料40萬噸。項目規劃用地面積1347185.268平方米（合2020.98畝），總建筑面積1871501.9平方米，包括儲藏及加工區349127.88平方米，物流市場交易及服務區916294.31平方米，生活居住區333622.53平方米，商務辦公區272457.18項目按總體部署、滾動開發、分期實施的原則，分兩期進行建設。其中：a)一期占地面積1269畝，總建筑面積725849.08平方米，包括堆場及加工區349127.88平方米，市場交易區376721.2平方米；b)二期用地面積751.98畝，建筑面積為1145652.82平方米。包括市場交易區539573.11平方米，生活居住區333622.53平方米，商務辦公區272457.18平方米。另購置貨架、叉車、軌道等裝卸、運輸、儲存、信息系統設備236臺（套）。項目建設內容與建設規模詳見建設規模一覽表表3-1和主要設備一覽表表3-2。湖南省高星物流園建設工程建設規模一覽表表3-1序號項目名稱單位面積備注1總用地面積萬m2134.72合2020.95畝1.1凈用地面積萬m2116.85合1753.00畝1.2城市道路、高壓走廊、10米綠線萬m217.86合267.98畝2總建筑面積m21871501.92.1堆場及加工區m2349127.88共10棟，第一期2.1.1加工廠房m268161.95共4棟，第一期2.1.2儲存倉庫m2215500.18共2棟，第一期2.1.3加工區管控中心m222572.30第一期2.1.4配套用房m22800.00第一期2.1.5加工服務中心m221600.00第一期2.1.6開平剪切服務中心m215484.56第一期2.2物流市場交易及服務區m2909888.47第一期、第二期2.2.1市場交易區m2462784.28第一期、第二期2.2.1.市場門面m2271994.74共61棟，第一期市場門面m260528.96共14棟，第二期配套用房m251822.75第一期配套用房m216967.25第一期鋼領大廳m213226.36第一期物流大廈m213226.36第一期金屬材料研發中心m29483.77第一期科技大樓m29483.77第二期市場配套大樓m214239.63第二期2.2.2交易超市區m2187307.05第二期辦公配套m243391.22第二期交易超市m2143915.83第二期2.2.3建材市場區m263381.14第二期市場門面m215483.02共2棟，第二期市場門面m210321.92共2棟，第二期建材市場m237576.20第二期2.2.4大企業辦公經營區m2202821.84第二期獨棟辦公樓m2145728.00共12棟，第二期條狀辦公樓m250688.00共6棟，第二期2.3商務配套區m2333622.53第二期2.生活配套m2331716.3共13棟，第二期2幼兒園m21906.23第二期2.4商務辦公區m2272457.18第二期2.4.1辦公大樓m2121066.12第二期2.4.2辦公配套m215275.44第二期2.4.3配電間m280.00第二期2.4.4傳達室m2205.74第二期2.4.5商務辦公大樓m2135829.88第二期3鐵路專線m3084第一期、第二期

項目主要設備一覽表表3-2序號名稱型號規格單位數量一、運輸設備271內燃機車東風5型臺12運輸車5噸臺43懸臂起重機1噸臺44傳送皮帶D600條65門式起重機20噸臺46商務用車轎車臺67地磅50噸臺2二、倉儲設備621雙梁行車20噸臺112堆垛機臺63自動升降臺車臺104手拉液壓搬運車臺155全電動托盤叉車站駕式臺146電瓶叉車5噸臺6三、加工設備531行吊50t臺62行吊30t臺203行吊t臺204卷板開平生產線條55地磅臺2四、信息系統941物流管理系統軟件套12物流集成監控系統套13網絡服務器IBM臺14網絡設備套15計算機終端臺706打印機黑白、激光臺20合計236

4工程技術方案4.1園區功能區劃分本物流園總體定位為集倉儲、配送、市場交易于一體的綜合性現代物流企業，年吞吐能力為300萬噸，主要品種為汽車零部件、各類鋼材、建材及金屬材料等。根據物流園物料品種與儲存、配送特征，劃分為管理辦公區、倉儲加工區、市場交易區、配套服務區等四個區域，功能區劃如下表所示：物流園內部功能區劃一覽表表4-1序號功能區域內部分區功能備注1商務辦公區及管理綜合管理中心園區管理；物流調度；接、發貨組織產品展示中心樣品展示；咨詢園區動力變電站、給水站；電子物流配送中心配送指揮系統、開票；2儲藏及加工區鋼材深加工加工汽車零部件、鋼材、建材、金屬材料庫汽車零部件、金屬材料、鋼材、建材儲備露天堆場金屬材料、鋼材、建材3物流市場交易及服務區市場管理中心市場管理汽車零部件、鋼材市場批發；零售金屬材料、建材市場批發；零售4生活居住區配套服務用房傳達室、員工用房等配套生活配套用房幼兒園、配電間等生活配套4.2工程技術方案本項目作為區別傳統物流的現代綜合性物流企業，在深加工、倉儲配送、電子商務等方面進行全新的建設，引入先進的技術和管理體系服務于社會，對物資的采購、進貨、儲存、分揀、加工、配送等業務流程進行科學、統一、規范的管理，使商品運行過程高效、協調有序，實現“安全、快捷、準時、周到”的服務承諾。.1鋼材、建材類物質倉儲業務流程見圖4-1。上游上游供應商進貨檢驗搬運入庫儲存盤點揀貨補貨加工包裝訂單處理配貨搬運配裝出貨送貨下游客戶鋼材、建材類物質倉儲業務流程圖圖4-14.2.1a)信息化：物流信息化表現為物流信息的商品化、物流信息收集的數據庫化和代碼化、物流信息處理的電子化和計算機化、物流信息傳遞的標準化和實時化、物流信息存儲的數字化等。本項目將建立企業的ERP管理系統，使整個供應鏈上所有的制造商、供應商、顧客緊密聯系，因而使倉儲配送可以更高效的運行。其具有系統運行集成化、企業組織結構優化、大幅降低企業綜合經營成本、信息共享化、監控動態化等核心優勢，也是物流園區電子商務系統的重要組成部分。b)自動化：物流自動化的設施非常多，如條碼/語音/射頻自動識別系統、自動分揀系統、自動存取系統、自動導向車、貨物自動跟蹤系統等。這些設施將在物流園適當配置，并逐步推廣、普及。4.2.1本項目采用的技術包括：運輸技術、倉儲配送技術、信息管理技術等。a)運輸技術方案根據本項目的交通區位條件和貨運周轉量分析，本物流園的運輸以鐵路為主，公路為輔。本項目設置鐵路專線供園區物流運輸，公路運載工具擬采用合同形式租賃或外包給社會運輸單位，降低運營成本和費用支出。鐵路運輸量占園區總運量的80%。物流園在運輸中的主要任務是：①向用戶提出關于最佳運輸方式的建議②選擇最合適的承運人并簽訂運輸合同③組織貨物的拼裝④制備貨運單證⑤協助用戶達到有關法規的要求⑥就貨物包裝要求向用戶提出建議⑦代辦運輸保險、倉儲及分撥業務⑧運輸中的貨物跟蹤監管b)倉儲、配送技術方案本項目根據物品儲存要求分別設有露天堆場、綜合倉庫、冷庫等。①根據倉儲物資的理化性能分別儲存，節省占地面積，降低工程造價。②為便利大綜物料倉儲搬運，本項目采取機械化程度高的輸送設備，大幅降低物流人員勞動強度。③根據不同用戶對物資的不同需求，本園區配置高效、連續的分撿、配組、包裝設備，便利、快捷的完成倉儲配送過程。④建立較完善的倉儲自動管理系統，實現作業自動化的方式，以滿足物流配送系統的需要，減小人為誤操作。c)計算機管理與自動化控制系統建立園區ERP管理系統，提升企業生產品質。ERP系統主要功能模塊為：①財務管理模塊：進行會計核算與財務管理。②倉儲配送管理模塊：包含物資需求計劃（MRP）、能力需求計劃（RCP）、產品數據管理與控制。③物流管理模塊：包括配送管理、庫存控制。④人力資源模塊：包括人力資源計劃、招聘管理、工資核算、工時管理、差旅核算等。4.2.1項目運輸倉儲主要設備一覽表表4-2序號名稱型號規格單位數量單價總價（萬元）（萬元）一、運輸設備27385.201內燃機車東風5型臺15050.002運輸車5噸臺4301203懸臂起重機1噸臺43.8015.204傳送皮帶D600條6212.005門式起重機20噸臺42184.006商務用車轎車臺61590.007地磅50噸臺27.0014.00二、倉儲設備62487.001雙梁行車20噸臺11171872堆垛機臺6261563自動升降臺車臺101.8184手拉液壓搬運車臺151155全電動托盤叉車站駕式臺141.5216電瓶叉車5噸臺615904.2.2卷板開平是將熱軋鋼卷板、冷軋鋼、不銹鋼卷板、鋁卷板、彩鋼板等卷材進行開卷、校平，并剪切成所需各種規格的定尺板材。本項目加工主要開展熱軋卷板（熱軋帶鋼卷板）業務。

4.2.2鋼材行吊鋼材行吊鐵路專線貨運站地磅稱重卷板開平卷板開平生產線行吊行吊鋼材加工工藝流程圖圖4-熱軋卷板工藝項目采用卷板開平生產線，以板坯（主要為連鑄坯）為原料，經加熱后由粗軋機組及精軋機組制成卷板或帶鋼。從精軋最后一架軋機出來的熱鋼帶通過層流冷卻至設定溫度，由卷取機卷成鋼帶卷。冷卻后的鋼帶卷，根據用戶的不同需求，經過不同的精整作業線（平整、矯直、橫切或縱切、檢驗、稱重、包裝及標志等）加工而成為鋼板、平整卷及縱切鋼帶產品。項目鋼材加工主要設備表表4-3序號名稱型號規格單位數量單價總價（萬元）（萬元）三、加工設備5339861行吊臺4560.002700.002卷板開平生產線條62081250.003地磅臺218.0036.004.2.電子商務是企業通過Internet來拓展要素市場和消費市場、采購投入入口以及銷售產出口的一種全新交易模式。它不僅追求網站點擊率，而且追求網點交易率和企業整體競爭力和經濟效益。企業使用電子商務非常重要，它可以減少流通環節，降低交易成本，加快資金周轉和庫存周轉；提高市場營銷能力，拓展國內外市場；方便客戶信息記錄，改善客戶服務體系，增強客戶關系管理，促進企業從生產管理轉向市場管理。本項目圍繞ERP系統實現物流園區全程電子商務。4.2.充分利用園區ERP系統網路資源，委托交易中介服務平臺開展B2B型電子商務業務，完成產品目錄制作和發布、產品數據庫維護、在線投標、在線洽談、網上簽約、訂單處理、在線業務數據統計等工作。4.2.a)系統采用B/A/S方式，使用JAVA開發，基于J2EE規范；b)采用SOA架構構建業務系統以保證系統擴展性；c)采用基于PKI的CA體系，交易過程中采用SET、SSL協議等交易機制保證系統安全；d)第三方接口采用JMS、JCA、SOAP等技術；e)使用WEBLOGIC作為應用服務器；f)采用口令認證、USB密碼鎖、口令卡、數字簽名等方式來驗證用戶身份；g)采用加密解密、訪問控制、目錄服務、CA認證和授權等方法，通過可信信息交換和可信應用傳輸以及系統間的接口規范來提供安全服務和環境；h)數據庫采用Oracle數據庫，采用數據庫中間件技術和LDAP技術，對外提供統一的接口方式，防止非法訪問；i)采用完善的負載均衡來保障系統的伸縮性，從網絡層、應用服務器層、數據庫層以及磁盤I/O層等多個層面考慮系統負載均衡能力；j)采用線路熱備，保證系統的數據傳輸不間斷，并具有負載均衡能力；k)系統中考慮災難備份，通過磁盤、磁帶等介質備份程序和數據，并保存在其它安全地點。4.2.3a)商品和貨幣的數字化和符號化；b)交易過程的電子化、無紙化和購買行為個性化；c)市場網絡化、一體化和邊際化；d)實現異地交易；4.2.3.主要設備一覽表表4-6序號名稱型號規格單位數量單價總價（萬元）（萬元）五、信息系統9487.001物流管理系統軟件套15.005.002物流集成監控系統套18.008.003網絡服務器IBM臺15.005.004網絡設備套130.0030.005計算機終端臺700.5035.006打印機黑白、激光臺200.204.004.3總平面布置4.3.1a)符合國家有關的設計規范、標準及其他有關法律。b)以長沙市發展現代物流業的政策為指導，充分利用其優勢和特點，優化整體結構和功能布局，力求發揮最大的經濟效益和環境效益。c)立足城市生態系統的完整和優化，結合地形地貌，協調好園區與城市、生活、產業之間的關系，實現園區生態系統的完整性和連續性。d)充分利用園區鐵路專線，合理布置園區物流的裝卸、運入及運出的道路交通體系，保證人、貨出入的方便、快捷、安全。4.3.2根據物流園的功能定位以及區位交通特點，將高星物流園劃分為以下六個區：a)貨運裝卸區：該區域主要在整個物流園的北面，靠近石長鐵路。主要包括了臨時堆場以及方便裝卸的倉庫，以滿足運輸過來的貨物能及時的進入倉庫，同時配備了專業化的裝載、卸載、提升、運送等裝卸搬運機械，以提高裝卸搬運的作業效率，較少作業對貨物的損毀。該區域與城市道路通過綠化帶分隔開來，即保證了裝卸區的獨立安全性，又避免了裝卸貨品發出的噪音給周邊造成的影響。b)露天堆場區：該區域位于貨運裝卸區的南面，城南大道的北面。堆場集中布置，有利于貨物的統一管理，集中裝卸。同時，考慮到堆場區較大的運輸量，因此在該區域設置了大面積的停車場。c)加工、倉儲區：該區域主要包括大面積的倉庫、加工場所以及相應的管理設施用房，位于園區的東北角，靠近貨運裝卸區，主要是使得運輸過來的貨品以及加工產品能夠盡快送達加工車間及倉庫。同時又根據存儲物品的不同分類，將該區域又劃分為：鋼材加工區，倉庫區、建材倉庫區。每個小區有機聯系，但又相對獨立，便于統一管理。d)貿易市場區：該區域主要是從事商業活動，包括商業市場及門面，根據貨品的種類，將其分為：鋼材市場區與建材市場區。考慮到其人流量比較大，因此將其設置在園區的南面，離鐵路相對較遠。給商業活動創造一個安全獨立的環境。貿易市場區布置相對比較靈活，并進行組團設置，把同一種類的貨品集中起來，滿足現代集中銷售的理念。同時，每個組團都規劃了大片綠地和景觀，給購物者創造良好的購物環境。e)辦公區：該區域位于城市主干道站南大道與望城大道的交匯處，是整個物流園的黃金地段。該區域主要包括綜合辦公樓、配送中心以及會展中心。通過建筑的造型以及對環境的規劃，大大提升了整個園區的檔次與形象。f)配套服務區：該區域主要包括沿街門面，商住以及商業服務用房。服務區布置比較分散，但主要都是沿城市主干道望城大道。既能充分利用地理優勢，創造最大的經濟效益，又給在市場里面的人提供的居住的場所。4.3.3高星物流園以淺丘山地與農田為主，區內最高海拔為98.5米（黃海高程），最低海拔為39.7米，相對高度一般在5～在豎向設計中，要求根據周邊道路標高、因地就勢，合理確定場地標高和主要建構筑物的室內地坪標高，減少土石方工程量，滿足人流、貨流的合理道路坡度要求，節約土石方工程投資，滿足生產工藝要求。雨水排放：充分利用園區市政道路雨水管網收集系統，每個分區重新設置獨立雨水排放系統，匯入市政道路雨水系統中統一集中排放。4.3.4項目總平面設計主要指標詳見表4-7。

總平面主要設計指標表表4-7序號項目單位數量備注1總用地%100合2020.98畝其中實際用地%86.74合1753.00畝城市道路%9.23合186.46畝高壓走廊%2.10合42.43畝10米綠線%1.93合39.09畝2總建筑面積m21871501.9其中儲藏及加工區m2273590.33物流市場交易及服務區m2916294.31生活居住區m2333622.53商務辦公區m2272457.183建筑基地m2464510.24其中儲藏及加工區m2273590.33物流市場交易及服務區m2149078.82生活居住區m223680.19商務辦公區m218160.904建筑密度%39.715容積率1.596綠地密度%27.864.3.5a)把園區與周邊自然生態融合在一起，在城市主干道周邊設置綠化帶，形成綠化長廊。b)根據功能布局，在各個空間組團有機結合，并在組團中心布置大片綠化公園廣場，作為園區的一個重要的綠化區域。c)盡可能在園區空地及道路兩側、建筑物周圍、空地及邊角余地帶種植樹木、花卉、草皮等觀賞植物，以便凈化空氣，降低噪聲。4.3.6園區的建筑采用現代建筑形式，創造造型新穎、個性鮮明、體現現代科技和時代的建筑景觀。加強對區內的主、次景觀軸線沿線建筑物的型體、色彩控制，同事考慮相鄰建筑物及周邊建筑群體中的臨街高度。選用材料(包括玻璃)以淺色為主。建筑界面豐富多樣，虛實相間，高低錯落有致，園區空間景觀統一和諧，體現地方特色和時代特征。4.4土建工程.1a)《建筑設計防火規范》GB50016-2006b)《建筑工程設計文件編制深度規定》建設部2003年4月c)《民用建筑設計通則》GB50352-2005d)《建筑制圖標準》GB/T50104-2001e)《砌體結構設計規范》GB50003-2001（02局部修訂）f)《建筑地基基礎設計規范》GB50007-2002g)《建筑結構荷載規范》GB50009-2001h)《混凝土結構設計規范》GB50010-2002i)《建筑抗震設計規范》GB50011-2001j)《建筑抗震設防分類標準》GB50223-2004k)《建筑結構設計統一標準》GB50068-2001l)《建筑地基處理技術規范》JGJ79-2002m)《建筑樁基技術規范》JGJ94-94n)《冷庫設計規范》GB50072-20014.4.1根據項目工程地質資料，項目建設所在地為小丘陵地貌，地層巖分布具有規律性，多為坡積殘積物風化而成的紅褐色、棕褐色粘土，無石灰巖及巖溶等不良地質現象，土層呈硬塑、可塑狀，密度、厚度5-30m，上部土地層允許承載力為200-250KPA，是良好的地基持力層。根據國家地震局1990年6月頒發的《中國地震裂度區劃圖（1990）》，該區地震基本裂度小于Ⅵ度。基本風壓：35kg/m2基本雪壓：35kg/m24.4.1根據《建筑結構荷載規范》（GB50009-2001），結合本工程要求確定樓地面、屋面活荷載標準值如下：屋面鋼梁0.3KN/m2（屋面檁條：0.5KN/m2）混凝土不上人屋面0.5KN/m2辦公室樓面及衛生間、上人屋面2.0KN/m2樓梯3.5KN/m2走廊2.5KN/m.2本項目主要由以下建筑物構成,各主要建（構）筑物的建筑特征和結構類型見表4-8。

主要建（構）筑物一覽表表4-8序號名稱底層面積（m2）建筑面積（m2）層數結構類型備注1堆場及加工區187202.05349127.881.1加工廠房68161.9568161.951框架、輕鋼共4棟1.2儲藏倉庫107750.09215500.181框架、輕鋼共2棟1.3加工服務中心19067.9262456.863~8框架共4棟2物流市場交易及服務區149078.82916294.312.1市場交易區99146.60462784.283~12框架共82棟2.2交易超市區22127.10187307.053~12框架共2棟2.3建材市場區9949.1263381.146~7框架共4棟2.4大企業辦公經營區19457.46202821.8411框架共18棟3生活居住區23680.19333622.533.1生活配套23044.78331716.34~31框架共13棟3.2幼兒園635.411906.232框架4商務辦公區18160.90272457.184.1商務辦公大樓16038.06256896.002~30框架共2棟4.2辦公配套1909.4315275.448框架4.3配電間80.0080.001框架4.4傳達室133.41205.741~2框架4.4.2本工程在建筑立面處理上，做到風格統一協調，簡潔明快。廠區在使用材質、色調、處理手法上采用統一模式，采用具有物流園風格的企業標識及色帶，體現現代化物流園的風格。4.4.2本項目冷庫有特殊要求，設計應嚴格按照冷庫設計規范進行，砌體材料、措施應滿足保溫隔熱、安全、衛生等特殊要求。庫房周邊設置出、入庫站臺，設置防塵措施，以花草綠化形成防護帶，以保證車間內外粉塵含量符合國家環境GB8955-88保護的規定。4.4.2本設計各單體耐火等級為二級，其中辦公區、市場區、配套服務區根據各單體情況設置防火分區；鋼材、建材庫房生產的火災危險性類別為丁類，冷庫生產的火災危險性類別為丙類（氨壓縮機房為乙類），建筑設計滿足《建筑設計防火規范》GB50016-2006中的相關要求。4.5供電設計.1a)《建筑設計防火規范》（GB50016-2006）；b)《建筑照明設計標準》（GB50034-2004）；c)《供配電系統設計規范》（GB50052-95）；d)《低壓配電設計規范》（GB50054-95）；e)《通用用電設備配電設計規范》（GB50055-93）；f)《建筑物防雷設計規范》（GB50057-94）(2000年版)；g)《民用建筑電氣設計規范》（JGJ/T16-92）；h)《電力工程電纜設計規范》（GB50217-94）；i)《工業與民用電力裝置的接地設計規范》（GBJ65-83）；j)工藝及其它相關專業提供的用電資料。4.5.1本設計包括園區變配電室、動力、照明配電設計，建筑防雷接地設計。4.5.2本工程主要用電設備為機械輸送設備、空調、制冷及建筑照明等，用電負荷類別為三級，由區域電網雙回路供電。4.5.3根據工藝及各輔助專業提供的用電負荷資料，本期工程建成后總裝機容量為2.36×104kw，其中照明用電1.31×104kw、制冷空調用電為0.63×104kw、機械傳動設備用電0.42×104kw，有功功率為1.42×104kw，視在功率為1.49×104kVA。采用需要系數法進行負荷計算。4.5.4根據負荷計算結果在園區中心位置設變配電室，內設10/0.4kV、容量為2000kVA電力變壓器8臺及相應的高、低壓配電設施，供園區內的照明、通風、空調等公用設施及本期工程生產設備的用電。4.5.5本工程功能用房內分散設置照明配電箱及照明動力配電箱,照明動力配電箱電源由變配電室低壓配電屏采用YJV-1000型電力電纜供給。照明分支線路采用BV-750型導線穿鋼管保護沿樓板、梁、柱、墻暗敷設（或沿屋架、柱、墻明敷設）。室內照明采用分工段，分區域設置。作業區、存儲區、裝卸貨區照明采用高效節能燈具配金屬鹵化物燈，辦公區、生活區、市場交易區及變配電室等生產附房照明采用高效節能燈具配三基色熒光燈。室內設置誘導指示及疏散指示照明，照明燈具采用自帶蓄電池的應急照明燈具。斷電后自動點亮，連續工作時間不小于30min，光源為熒光燈。各區域的照度參照如下標準設計：a)作業區200LUXb)儲存區100～150LUXc)變配電室等生產附房200LUXd)辦公室/會議室/餐廳等300LUXe)衛生間/電梯機房/垃圾站等100LUXf)走道/樓梯間等50LUXg)疏散指示/誘導指示等5LUX4.5.6本工程建筑物按第三類防雷建筑物設置防雷裝置。利用廠房柱內主筋作為防雷引下線，利用建筑結構基礎結合人工接地裝置接地。低壓配電系統接地形式采用TN-S系統，建筑物內所有非帶電金屬構件均可靠接地；所有插座回路均裝設漏電保護裝置；在建筑物內將PE干線、接地極的接地干線、公用管道、建筑物金屬構件等可導電體在其進入建筑物處做總等電位連接。防雷接地、電氣設備保護接地、變壓器中性點工作接地、弱電系統接地共用接地裝置，接地電阻任何季節均不大于1Ω。4.5.7項目供配電設備詳見表4-9。項目供配電設備一覽表表4-9序號名稱型號及規格單位數量1高壓負荷開關柜HXGN-10Q臺202電力