北大科技園

發展規劃與融資項目此報告僅供客戶內部使用。未經本公司的書面許可，其它任何機構及個人不得擅自傳閱、引用或復制－機密－北京海問投資咨詢有限責任公司2002年7月(公司整體戰略）報告內容公司總體戰略確定使命、遠景目標及價值構建評估業務優先級的矩陣圖決定“有所為”和“有所不為”決定各業務發展順序業務單元劃分及發展建議1我們采用以下方法為北大科技園建設開發建立制勝的公司戰略第一步：確定使命、目標和價值第二步：構建評估業務優先級的矩陣圖第三步：決定“有所為”和“有所不為”第四步：決定各業務發展順序第五步：業務單元劃分和發展建議使命遠景目標價值市場吸引力公司競爭力弱強大小核心業務非核心業務職能部門外包避免投資決策利潤時間123參與方式：公司核心業務單元業務業務業務非核心業務單元業務業務業務2第一步：確定使命、遠景目標和價值第一步：確定使命、目標和價值第二步：構建評估業務優先級的矩陣圖第三步：決定“有所為”和“有所不為”第四步：決定各業務發展順序使命遠景目標價值市場吸引力公司競爭力弱強大小核心業務非核心業務職能部門外包避免投資決策利潤時間123參與方式：公司核心業務單元業務業務業務非核心業務單元業務業務業務第五步：業務單元劃分和發展建議3公司使命、遠景目標和價值包含的內容使命“公司為什么存在”遠景目標“公司的發展目標是什么”價值“公司指導行為的基本價值是什么”闡述一個企業存在的理由不受時間限制對公司內部和外部人員都適用一個明確、富有挑戰性的，而又可實現的遠景目標宣言，陳述公司的發展目標和對未來的積極看法描繪最基本目標、發展重點和對未來的期望概括公司的個性和風格說明公司的核心價值理念引導個人以及團隊的想法和行為4針對北大科技園建設公司的使命，我們調查的結果按照重要性排列如下：資料來源：問卷調查，海問分析得分率：實際得分占滿分的百分比95%70%62%65%50%47%36%使北大科技園的軟環境（即服務功能）在全國科技園中處于領先地位，符合國家和北大建立大學科技園的目的，并能發揚光大北大的核心價值觀把北大科技園建設成硬件環境一流、足以為北大增光添彩的園區使北大科技園建設開發有限公司能延續發展下去，即能夠清償債務，避免重大財務風險，從而保證員工的就業安全使北大科技園的建設、開發和功能培育工作本身不落后于人，避免國家有關部門、北大校方或其他方面給予負面評價使北大科技園建設開發有限公司現有股東財富最大化使北大科技園建設開發有限公司的員工（包括管理層）能得到不低于市場水平的物質回報使北大員工得到實惠5但我們從中發現了管理層和普通員工的部分區別資料來源：問卷調查，海問分析得分率：實際得分占滿分的百分比管理層普通員工40%44%46%61%58%76%96%33%59%54%70%65%95%63%使北大科技園的軟環境（即服務功能）在全國科技園中處于領先地位，符合國家和北大建立大學科技園的目的，并能發揚光大北大的核心價值觀把北大科技園建設成硬件環境一流、足以為北大增光添彩的園區使北大科技園建設開發有限公司能延續發展下去，即能夠清償債務，避免重大財務風險，從而保證員工的就業安全使北大科技園的建設、開發和功能培育工作本身不落后于人，避免國家有關部門、北大校方或其他方面給予負面評價使北大科技園建設開發有限公司現有股東財富最大化使北大科技園建設開發有限公司的員工（包括管理層）能得到不低于市場水平的物質回報使北大員工得到實惠6海問建議的使命通過成功的市場運作，把北大科技園建設成北大教學科研與社會資源相結合的理想環境，使北大在科教興國中發揮更大作用的同時，獲得科研成果產業化和學生實習的場所，從而使北大品牌得到新的發展7把北大科技園建成軟硬件環境能滿足科技企業創業的綜合需求的園區入園企業的數量與質量在國內大學科技園區名列前茅在企業孵化，風險投資和產業投資等環節，為創業企業提供增值服務，并通過可靠的盈利模式，使北大科技園建設開發在商業競爭中獲得成功海問建議的富有挑戰性而又可實現的目標8保持與各政府部門的協調關系加強與北大和北大校辦企業的聯系擴大在各專業領域的國內外合作北大科技園建設開發建立在四個基本價值基礎上合作敬業創新務實為實施“科教興國”戰略，落實“發展高科技、實現現代化”目標而努力致力于建成國家一流大學科技園，并發揚光大北大的核心價值觀鼓勵創業創新環境的形成努力建設一流科技創新、成果轉化和孵化創業服務環境和運營體系在業務開展和企業管理上，積極采用新思路，新方法腳踏實地地強化核心業務建設按照ISO-9000質量管理體系的要求，進行規范化管理9第二步：構建評估業務優先級的矩陣圖第一步：確定使命目標和價值第二步：構建評估業務優先級的矩陣圖第三步：決定“有所為”和“有所不為”第四步：決定各業務發展順序使命遠景目標價值市場吸引力公司競爭力弱強大小核心業務非核心業務職能部門外包避免投資決策利潤時間123參與方式：公司核心業務單元業務業務業務非核心業務單元業務業務業務第五步：業務單元劃分和發展建議10我們從三個方面構建評估業務優先級的矩陣圖吸引力大吸引力小市場吸引力弱強公司競爭力1.確定可供選擇的業務范圍業務1業務2業務5業務3業務42.評估市場吸引力3.評估公司競爭力11北大科技園的成功有賴于各要素的緊密結合企業企業企業包括校辦企業、研發機構及創業企業組成的IT、醫藥、人文環保等產業的聚集環境北大大學人才和技術的主要源頭產品和服務市場世界上最大最有潛力的市場創新和創業文化氛圍政府基金、私人投資、資本市場良好的工作和生活環境交通便利，基礎設施完善政府對中關村以及北大科技園的扶持人力資源專業服務產業投資風險投資孵化器產業的潤滑劑和催化劑資料來源：海問分析12企業企業企業為了促進這些要素的結合，北大科技園應當具備相應的功能信息平臺市場園區建設周邊基礎設施建設園區基礎設施建設信息基礎設施建設園區基礎服務物業管理生活服務辦公服務信息系統營造創新和創業的文化創業競賽創業論壇學術沙龍對外交流政府資源協調政府對中關村以及北大科技園的扶持法律稅收資金人才北大資源協調北大大學資本金到位鼓勵師生創業資源開放減少科技園發展受到的束縛吸引有影響力的企業入駐資金專項基金種子資金VC貸款私人投資IPO吸引外部資金入園企業服務平臺孵化器風險投資產業投資專業服務人力資源13北大科技園具備的功能應當分別由政府、北大大學和北大科技園建設開發三方承擔各級政府北大科技園建設開發北大大學從事基礎研究，提供科研成果培育創業者，作為人才的搖籃提供教室、圖書館、實驗室、生活設施等資源共享給予北大科技園特殊政策以促進其發展扶持政策的制定及實施提供土地等園區建設基礎條件配套設施建設北大科技園建設北大科技園經營管理與北大科技園有關的具體事務北大科技園14應當由政府承擔的部分功能具體措施功能法律支持創造適合風險投資和創業的法律環境深入貫徹執行《中關村條例》等一系列支持科技園創新創業的法律法規稅收優惠對北大科技園建設的稅費減免對北大科技園入駐企業的稅費減免資金扶持設立專項基金和種子資金來支持高新科技產業發展和孵化器的成長人才政策解決北大科技園所需各類人才的戶口制定政策鼓勵海外留學人員歸國創業周邊基礎設施建設改善北大科技園周邊地區的交通、公共服務設施狀況，創造良好環境15應當由北大大學承擔的部分功能鼓勵師生創業主辦創業競賽，在北大師生中積極宣傳創業思想保留創業師生的人事關系和學籍鼓勵以北大科技成果為基礎從事創業活動資源開放向入園企業開放圖書館向入園企業有償提供實驗場所和設備向入園企業開放生活設施（如運動場）積極提供北大科研成果信息減少科技園發展受到的束縛支持科技園對外融資支持科技園對外合作協調科技園與其他校辦產業的關系具體措施功能16應當由北大科技園建設開發承擔的功能園區基礎設施建設一級土地開發二級房屋建設輻射園區建設信息服務信息基礎設施建設建立信息系統建設市場信息平臺園區基礎服務物業管理生活服務辦公服務組建入園企業服務平臺孵化器風險投資產業投資專業服務人力資源北大資源協調政府資源協調吸引外部資金申請專項基金投入種子資金吸引VC申請貸款吸引私人投資IPO園區經營吸引企業入駐定價宣傳營造創新和創業的文化創業論壇學術沙龍對外交流具體內容功能17公司承擔的主要的功能可以歸納為十三項業務業務性質業務名稱建設開發經營成府園區一級土地開發成府園區二級房屋建設成府園區經營輻射園區建設基礎服務物業管理生活服務辦公服務信息服務增值服務專業服務人力資源服務孵化及投資孵化器風險投資產業投資18業務名稱說明主要工作內容十三項業務的說明和主要內容（1/3）1.成府園區一級土地開發通過完成成府園一級土地開發形成價值增值成府園土地立項、規劃、拆遷、七通一平等2.成府園區二級房屋建設將成府園建設成可供使用的物業形成價值增值成府園區合作洽談、工程立項設計、施工、監理等工作的招投標及組織實施3.成府園區經營通物業定價、市場推廣等經營活動形成的價值園區經營策略制定出租出售的定價、市場推廣、銷售等工作4.輻射園區建設利用成府園區建設的經驗拓展園區，形成輻射效應輻射園區的可行性分析、立項、建設等5.孵化器通過對被孵企業提供資金及多樣化服務，獲取經濟效益與社會效益孵化政策的確定孵化企業的篩選、招入孵化條件的洽談提供相應服務19業務分類說明主要工作內容十三項業務的說明和主要內容（2/3）6.風險投資對處于成長期的創業企業（項目）的投資項目信息的收集整理項目論證、評估被投資企業的監控、管理投資收益的獲得及退出7.產業投資對成熟企業（項目）的投資對外投資項目的論證、策劃對外投資的過程管理投資企業（項目）的管理及退出8.物業管理物業的安全、環境等管理保安管理保潔管理等9.生活服務入住企業的生活方面的服務餐飲娛樂住宿會所健身中心等10.辦公服務公共商務服務商務中心等20業務分類說明主要工作內容十三項業務的說明和主要內容（3/3）11.信息服務為入住企業提供通訊、電信、網絡等服務硬件設施提供技術服務提供12.專業服務管理咨詢、會計服務、法律服務等13.人力資源人才獵頭服務、培訓服務21其他功能可以作為公司及業務單元的職能職能性質職能名稱資源協調北大資源協調政府資源協調促進交流主辦創業論壇主辦學術沙龍開展對外交流吸引資金申請專項基金吸引VC申請貸款吸引私人投資幫助創業企業IPO22我們和北大科技園建設開發管理層一起，對下面十三項業務進行評估成府園區一級土地開發成府園區二級房屋建設成府園區經營輻射園區建設孵化器風險投資產業投資物業管理生活服務辦公服務信息服務專業服務人力資源服務23確定評估標準市場吸引力成府園區規模盈利前景業務風險優惠政策與限制公司競爭力品牌影響力相關經營管理人才業務運作能力政府關系獨特的資源業務成府園區一級土地開發成府園區二級房屋建設24確定評估標準市場吸引力成府園區規模盈利前景業務風險業務可拓展性公司競爭力品牌影響力相關經營管理人才業務運作能力客戶控制力獨特的資源業務成府園區經營25確定評估標準市場吸引力園區規模盈利前景業務風險優惠政策與限制公司競爭力品牌影響力相關經營管理人才業務運作能力客戶控制力獨特的資源業務輻射園區建設26確定評估標準市場吸引力目前行業規模市場增長速度行業盈利狀況業務風險競爭對手實力公司競爭力品牌影響力相關經營管理人才業務運作能力客戶控制力獨特的資源業務風險投資產業投資27確定評估標準市場吸引力行業規模市場增長速度行業盈利狀況業務風險競爭對手實力公司競爭力品牌影響力相關經營管理人才業務運作能力客戶控制力獨特的資源業務孵化器物業管理生活服務辦公服務信息服務專業服務人力資源服務28構建評估業務優先級的矩陣圖吸引力大吸引力小市場吸引力弱強公司競爭力重點實施集中公司主要資源保持優勢地位保證業務的穩定優化人員配置獲取回報或提高市場吸引力爭取更加優惠的政策以獲取短期收益為目標重點開發投入資源以提高公司的競爭力爭取從外部獲取更多資源優化人員配置退出或業務外包不開展該項業務如果已經開展該項業務，優先考慮退出對無法放棄的業務，盡量采取外包方式業務1業務2業務5業務3業務429北大科技園建設開發業務優先級矩陣圖圓圈大小：表示業務規模相對大小資料來源：公司主要管理人員調查；海問分析市場吸引力公司競爭力30第三步：決定“有所為”和“有所不為”第一步：確定使命目標和價值第二步：構建評估業務優先級的矩陣圖第三步：決定“有所為”和“有所不為”第四步：決定各業務發展順序使命遠景目標價值市場吸引力公司競爭力弱強大小核心業務非核心業務職能部門外包避免投資決策利潤時間123參與方式：公司核心業務單元業務業務業務非核心業務單元業務業務業務第五步：業務單元劃分和發展建議31對位于業務優先級矩陣不同位置的業務，采取不同的參與方式核心業務非核心業務職能部門外包避免投資建立核心能力加強財務控制市場吸引力公司競爭力參與方式：大小弱強決策32成府園區一級土地開發孵化器公司必須做公司可以選擇成府園區二級房屋建設成府園區經營輻射園區建設風險投資產業投資物業管理生活服務辦公服務信息服務專業服務人力資源服務在和公司高層溝通后我們發現，北大科技園建設開發有一些“必須”開展的業務資料來源：公司主要管理人員訪談33業務優先級矩陣圖可以幫助我們進行業務選擇圓圈大小：表示業務規模相對大小資料來源：公司主要管理人員調查；海問分析市場吸引力公司競爭力北大科技園公司明確應該重點發展的業務公司明確應退出或外包的業務4輻射園區建設公司需依整體發展策略靈活處理的業務34重點發展業務（右上角業務）1.成府園區一級土地開發北大科技園位于中關村核心地帶具有國家對大學科技園的優惠政策和北大的支持北大科技園建設開發有限公司具有取得土地的獨特優勢；在人才、業務運作方面具備較強的競爭力5.孵化器從公司使命來看，孵化服務是北大科技園建設開發有限公司必不可少的一項業務孵化業務有多種盈利模式，相對建設開發來說，投入規模小；業務發展前景大公司背靠北大，在孵化業務方面具備資源優勢；公司已經具備一定的孵化器運作經驗13.人力資源服務對北大科技園區企業重要性高，需求旺盛，發展潛力大；投入少，收益高北大具有豐富的教育、培訓資源，人才優勢和品牌優勢，但這些資源掌握在各院系手中，科技園必須和這些單位合作才能獲得競爭優勢服務對象集中在科技園區內企業，市場規模有限核心業務業務說明業務編號非核心業務35考慮退出或外包的業務（左下角業務）9.生活服務生活服務市場規模不大，回報率不高公司在該項業務上不具備競爭優勢，但該業務是園區必不可少的，此項業務包括內容較多，其中大部分應外包給其他公司或個人，小部分可考慮自己經營10.辦公服務辦公服務業務市場規模小，回報率也不高公司在該項業務上不具備競爭優勢，應考慮外包業務說明業務編號外包業務36對中間帶業務，公司需要制定明確的發展方案業務說明業務編號發展成未來核心業務4.輻射園區建設其他園區建設市場規模大，發展潛力大公司在該項業務上具備競爭優勢，通過成府園區的建設、經營，競爭優勢可以得到進一步加強6.風險投資風險大，收益高與科技園使命關系密切，對孵化業務有支持作用目前缺乏退出機制，法律環境、市場條件均不成熟對人才、運營機制、組織管理要求較高公司缺乏該項業務運作經驗，競爭力較弱7.產業投資該業務能夠在一定程度上利用北大的資源優勢，具有一定的吸引力風險小，收益比較穩定該業務需要較強的專業知識，需要把投資范圍限定在公司比較了解的領域內，需要得到行業專家的支持公司在該業務上競爭力還不是很強，需逐步提升37對中間帶業務，北大科技園公司也需要制定明確的發展方案業務說明業務編號轉為支持核心業務的功能3.成府園區經營該業務具有一定的吸引力，但公司競爭力較弱該業務與二級房屋建設業務之間聯系緊密，難以完全分離，公司可考慮將該業務重點轉為配合成府園區二級房屋建設的職能部門38對于一些盈利前景好但市場容量相對較小的業務，我們歸之為從中獲取收益的非核心業務業務說明業務編號非核心業務11.信息服務盈利前景好；業務規模小，但存在拓展空間與園區建設結合比較緊公司在該項業務上競爭力需要提升39對中間帶業務，北大科技園公司也需要制定明確的發展方案業務原因業務編號外包業務8.物業管理該業務是一項基本的服務，對增強園區吸引力有幫助市場吸引力中等公司在該項業務上競爭力弱12.專業服務市場吸引力高對人才、專業知識、品牌等要求高，市場上競爭對手多公司在該業務上競爭力弱40對成府園區二級房屋建設業務，需要謹慎考慮發展的好處與風險業務外包好處風險作為核心業務主要方式土地轉讓合作開發迅速套現緩解資金壓力避免土地貶值風險為培養運營能力提供時間避免房地產市場不景氣給二級房屋建設帶來的風險集中資源與孵化等業務，與公司使命一致北大對科技園土地轉讓有限制喪失二級房屋建設業務上部分獲利機會不利于園區功能的整體實現自主開發沒有校方限制可能在縱深環節獲利有利于向銀行貸款有利于園區功能的整體實現增加了資金占用量增加了在短期內提升運營能力的壓力一旦房地產市場不景氣，將面臨土地貶值和房屋租售價格下降的雙重損失可能陷入一方面收入下降，另一方面需要還貸及給股東回報的困境41我們建議采用自主開發與合作開發相結合的方式開展成府園區二級房屋建設業務自主開發合作開發能在一定程度上控制園區功能的實現減少資金占用量，緩解資金壓力獲得較多的房地產開發利潤有利于運營能力的提升分散風險，防止房地產市場的劇烈波動給公司帶來巨大損失減少資源占用，公司可以投入一部分資源開展投資、孵化等具有更長遠發展前景的業務42公司業務定位總結核心業務非核心業務外包業務業務職能成府園區一級土地開發孵化器風險投資成府園區二級房屋建設輻射園區建設產業投資人力資源服務信息服務生活服務物業管理辦公服務專業服務成府園區經營43我們采用以下方法為北大科技園公司建立制勝的集團戰略第一步：確定使命目標和價值第二步：構建評估業務優先級的矩陣圖第三步：決定“有所為”和“有所不為”第四步：決定各業務發展順序使命遠景目標價值市場吸引力公司競爭力弱強大小核心業務非核心業務職能部門外包避免投資決策利潤時間123參與方式：公司核心業務單元業務業務業務非核心業務單元業務業務業務第五步：業務單元劃分和發展建議44第四步：決定各層面需要發展的業務利潤投資資本回報現金流業務規模凈現值市場占有率實現機會業績衡量標準業務維持者建立業務者高瞻遠矚者領導素質財務機會價值激勵理念利潤第二層面在人力、財力上做大量投資，以期發展新業務第三層面作幾個小規模的投資以開創未來的事業機會時間重視業績營造創業環境探索精神關鍵成功因素已具備完整的能力基礎通過購買或自己發展所需能力能力要求可能不十分清楚企業能力第一層面重點扶持當前的核心業務以期高速增長和現金流45根據各業務的現狀及發展前景，我們建議的發展層面作為業務發展支持核心業務的功能非核心業務外包業務第1-2年獲得相當現金流入第3-4年獲得相當現金流入5年后獲得相當現金流入投資核心能力作為“金牛”(現金來源)5.輻射園區建設6.風險投資46我們采用以下方法為北大科技園公司建立制勝的集團戰略第一步：確定使命目標和價值第二步：構建評估業務優先級的矩陣圖第三步：決定“有所為”和“有所不為”第四步：決定各業務發展順序使命遠景目標價值市場吸引力公司競爭力弱強大小核心業務非核心業務職能部門外包避免投資決策利潤時間123參與方式：公司核心業務單元業務業務業務非核心業務單元業務業務業務第五步：業務單元劃分和發展建議47我們按照以下標準將北大科技園建設開發的業務劃分為業務單元明確的市場定位客戶產品/服務地域技能/競爭力競爭者擁有成功所必須的功能資源全部整合內求外包負責戰略規劃，以期完成業績目標在集團許諾范圍內，有用人權和財權利潤中心，負責財務、運營及市場目標的實現配送銷售生產研發現金流損益表資產負債表KPI48公司的業務可以歸入三個相對獨立的業務單元北大科技園公司建設開發業務單元孵化及投資業務單元成府園區一級土地開發輻射園區建設孵化器風險投資產業投資信息服務人力資源服務園區服務業務單元外包服務高校住宅建設業務單元業務核心業務非核心業務成府園區二級房屋建設外包業務49業務單元劃分帶來的好處業務定位清晰實現資源共享實現技能共享便于考核有利于培養公司核心競爭力建設開發業務單元各項業務均定位于房地產開發，是基礎業務孵化及投資業務單元各項業務定位于創新與創業領域，是富有潛力的業務園區服務業務單元定位于服務領域，主要支持上述兩類核心業務建設開發業務單元內各項業務均將土地和資金作為最重要的資源孵化器、風險投資、產業投資在項目、資金、服務等方面都可以實現資源共享建設開發各項業務都必須具備項目可行性研究、規劃、報批、招標、驗收、出租出售等相同或類似的技能孵化及投資各項業務都需要項目評審、談判、投資、監控、退出等類似的技能對同一業務單元有共同的能力要求同一業務單元內部各業務業績有一定的相關性同一業務單元各業務有類似的市場背景將建設開發、孵化及投資作為核心業務單元并建立這兩類業務的核心競爭力建設開發業務單元各業務需要相同或相似的核心競爭力孵化及投資業務單元各業務需要相同或相似的核心競爭力業務單元的劃分有利于集中資源培養核心競爭力50我們對各業務單元的發展有重要建議建設開發業務單元孵化及投資業務單元園區服務業務單元建議具體措施將高校住宅項目歸入建設開發業務單元采取等價有償的方法將高校住宅項目納入建設開發業務單元對房地產類項目由建設開發業務單元統一管理，有利于獲得規模效應，提高管理效率積極爭取國家政策性銀行及商業銀行的貸款迅速解決資本金到位的問題明確科技園建設項目的市場定位，目標客戶以及建設周期，進行深入細致的項目可行性研究，制定詳細的建設計劃并采取行動保證計劃的實施采取合作開發及土