關于無錫市**鎮**旅游度假區項目前期可行性研究報告無錫市******研究所二○○三年四月二十八日關于無錫市**鎮**旅游度假區項目前期可行性研究報告無錫市******研究所二○○三年四月二十八日無錫市**旅游度假區項目前期可行性研究專家組成員名單顧問：***中央編譯局研究員,《經濟社會體制比較》主編，著名經濟學家無錫******研究所所長組長：***無錫******研究所執行所長，高級研究員成員：***無錫市規劃局原副局長，高級工程師***無錫市產權監理處副處長，國家注冊房地產評估師，工程師***中共無錫市市委政策研究室副主任，高級經濟師***無錫市檔案局副局長，高級經濟師***原無錫市統計局城市調查隊長，高級統計師目錄HYPERLINK"/""/"1.0前言HYPERLINK"/""/"2.0總論HYPERLINK"/""/"3.0宏觀經濟與政策面分析HYPERLINK"/""/"4.0項目環境分析HYPERLINK"/""/"5.0開發地塊分析HYPERLINK"/""/"6.0市場調研分析HYPERLINK"/""/"7.0蘇錫常地區房地產業競爭態勢比較分析HYPERLINK"/""/"8.0客戶分析HYPERLINK"/""/"9.0市場定位思考HYPERLINK"/""/"10.0風險分析HYPERLINK"/""/"11.0結論和建議表格目錄及其頁碼HYPERLINK"/""/"表1、2000—2002年無錫蘇州常州主要經濟指標對比HYPERLINK"/""/"表2、無錫蘇州常州2002年度GDP總量及構成HYPERLINK"/""/"表3、2001年無錫市GDP中第三產業要素構成HYPERLINK"/""/"表4、無錫市區2000—2002年商品房開發與銷售情況統計HYPERLINK"/""/"表5、無錫市國內生產總值與居民可支配收入增長簡表HYPERLINK"/""/"表6、2002年無錫市居民可支配收入分組表HYPERLINK"/""/"表7、2001年蘇州市區及**鎮鄰近地區經濟情況HYPERLINK"/""/"表8、蘇州市區與**鎮鄰近地區利用外資情況HYPERLINK"/""/"表9、蘇錫常三市房地產業發展情況HYPERLINK"/""/"表10、2000—2003年無錫市部分別墅基本行情1.1項目名稱：無錫市***區**鎮**旅游度假區。1.2項目建設單位：無錫**度假區開發有限公司（以下簡稱開發公司)。1.3可行性研究承辦單位簡介：無錫市******研究所是由無錫市場協會(無錫市最大的行業協會之一)主辦，無錫市民政局批準并依法登記注冊的，具有獨立法人地位的民辦非企業單位，屬非營利性研究機構，主管部門為無錫市人民政府經濟體制改革辦公室。本所的主要業務范圍是:從事社會經濟體制比較、經濟改革、經濟管理、經濟結構調整、企業兼并重組、重大投資項目咨詢等問題的實證研究，同時為各類企業特別是為各類市場提供管理、重組等咨詢服務。無錫市******研究所的領導成員是:***所長（兼職）國務院發展研究中心研究員，全國政協常委，我國著名經濟學家***所長（兼職）中共中央編譯局研究員，《經濟社會體制比較》雜志主編，著名經濟學家***所長（兼職）原中國社科院經濟研究所所長、研究員，著名經濟學家***執行所長經濟學高級研究員。***副所長（兼）中共無錫市委政策研究室副主任，高級經濟師***副所長（兼）無錫市檔案局副局長，高級經濟師無錫******研究所先后承擔的大型科研和企業咨詢研究項目有:《市場經濟與民間商會》、《縣鄉兩級地方政府的治理結構改革》、《從壓力型體制向民主合作型體制轉變》、《廣東大亞灣核電合營公司發展模式研究》、《無錫朝陽集團改革重組方案》、《無錫食品商城短期質押貸款現貨批發交易方案設計》等。先后出版理論學術專著5部，為數十個工業和商貿企業、批發市場提供咨詢服務。無錫******研究所與美國福特基金會具有良好的合作關系。研究所關于中國民間商會的培育和發展、地方政府治理結構改革、經濟體制轉型、地方黨組織領導方式的改革和完善等研究項目得到了福特基金會的資助，其研究成果獲得了基金會專家的高度評價；此外，研究所還與法國巴黎工商會、德國中小企業聯合會就經貿中介、理論研究等方面進行長期合作。在美國福特基金會和國務院發展研究中心、中央編譯局等中外機構支持下，研究所先后于2001、2002年連續兩次舉辦“市場經濟與民間商會國際研討會”，全國政協常委、著名經濟學家***，國務院發展研究中心黨組書記、副主任陳清泰，國家財政部副部長樓繼偉、國家體改委副主任李劍閣、全國工商聯副主席保育鈞等中國政府高層官員，以及美國福特基金會駐華首席代表、法國巴黎工商會駐京首席代表、德國中小企業聯合會駐寧首席代表、世界銀行駐華代表處首席經濟學家、美國及澳大利亞商會的代表，美國哈佛大學、波士頓大學教授等許多外國專家、學者與會參加學術討論。本所以嚴謹的學術研究作風和與國內外有關機構真誠合作的精神，在國內外相關研究領域具有良好的聲譽。1.4根據無錫**度假區開發有限公司的委托，無錫******研究所對無錫市***區**旅游度假區開發項目（以下簡稱開發項目）進行前期可行性研究。本所進行該項研究的主要依據是：由開發公司提供的《無錫市***區**鎮**旅游度假區項目建議書》(以下簡稱《項目建議書》)；1.4.2無錫市******區**鎮提供的，并由無錫市規劃局批準的《無錫市**鎮古鎮風貌旅游休閑開發區規劃》。1.5范圍和限制:根據開發公司的委托，我所主要是對該項目的可行性作前期的調查和論證分析，為開發公司是否進行下一步詳細的經濟、技術論證和具體規劃、設計提供可靠依據。作為過渡性的可行性研究,本研究的調查預測誤差控制在25%≈30%。本可行性分析所采用的技術路線是：市場調查和收集資料→數據處理→定性、定量分析→區域市場比較分析→專家組綜合分析→結論。從2003年2月底開始，我所專家組會同開發公司負責人就上述項目的可行性問題到**鎮進行了實地考察。之后，我們通過多方面收集有關中國宏觀經濟、蘇錫常地區經濟發展趨勢、蘇錫常地區房地產市場發展情況，特別是低密度房地產開發情況等文獻及數據資料，同時利用我所近年來作的相關問卷調查及無錫市房地產市場作的問卷調查數據資料，對開發項目進行定量、定性分析，在此基礎上進行綜合分析，并得出切合實際的結論。現將我們的調查情況和意見報告如下：2.0總論2.1項目概況根據開發公司提供的《項目建議書》，無錫**旅游度假區開發項目，位于無錫市***區**鎮總體規劃中的旅游休閑度假區用地內。項目規劃用地為2500畝，計劃分兩期開發:第一期開發以休閑旅游居住為主,用地約1300畝。建筑容積率＜0.31,建筑密度＜15%，綠化率＞50%,建筑限高以低層為主,局部公建不超過15m,屬低密度住宅建筑群，建筑風格注意與古鎮風貌相協調，預計投資7.8億元。第二期開發以旅游度假物業為主,用地約1200畝。整個開發項目定位于“長江三角洲區域內規模較大、環境優美、管理先進、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主,以及國內高收入階層人士服務的高級住宅區”。擬建設由別墅區和公寓區組成的高級住宅區，以及生活配套服務區、高級會所等完善的公共配套設施，同時計劃將住宅項目與開發旅游項目相結合，利用**鎮優美的自然景觀、豐富的歷史人文資源建設健康度假醫院、四星級酒店等建設項目。整個項目總投資概算為13.96億元左右，預計在2003年動工，2008年竣工。2.2對開發項目總的評價通過對開發項目的實地考察和基于市場調查基礎上的定量、定性分析，我們認為:2.2.1我國宏觀經濟形勢在今后5年內，仍將繼續以7—8%的速度持續、穩定增長,我國的房地產業也將同步穩定增長；2.2.2國家對房地產市場的宏觀調控，有利于我國房地產市場的健康發展。雖然國家對低密度房地產開發已經實行嚴格控制的政策，但隨著外商投資企業及民（私）營經濟的快速發展，房地產市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續穩定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設的條件下，在今后的5年中，本項目將成為無錫地區唯一具有較大規模的低密度高檔住宅片區，從而將具有較大的市場競爭優勢；2.2.3無錫市是長江三角洲經濟最發達、開放度最高、人民生活最富裕的地區之一，2002年人均國內生產總值已接近4400美元,低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。另外，在無錫市20公里半徑之內現有適宜于建別墅的各地塊中，能以2500畝巨幅面積，并建在湖泊之濱的首推**度假區，而且又位于**這一歷史文化名鎮，實不可多得。只要規劃合理、定位正確、價位適當，隨著無錫特大城市建設的快速推進，周邊地區（無錫新區、蘇州西片、常熟市）各開發園區的建設、民營經濟和外商投資企業的加速發展，該開發項目必將具有明顯的市場潛力和競爭優勢，并取得較高的投資回報。2.2.4另外，我們還認為，該開發項目的成功，對于推進無錫市特大城市建設、改善投資環境，特別是對于加快無錫市東片的農村城市化、以及對于無錫的吳文化歷史風情旅游片區的開發也具有重要的意義。2.3根據以上總體評價，我們認為**旅游度假區開發項目具有切實可行性，開發公司提出的開發規劃構想基本切合實際。為此，可以作進一步詳細經濟技術論證。但是必須指出，該項目仍然存在中等程度的投資風險，主要體現在宏觀和地方政策的隨機突發性多變以及市場供求的不確定性上，原開發規劃構想也有待進一步完善。在以后的進一步論證中建議注意：2.3.1由于該項目規模較大,而市場需求目前還有一個逐步拓展的過程,本案低密度高檔住宅的市場銷售也將會有一個從啟動到熱銷的過程,在制定開發規劃時必須考慮適當分期,并注意現金流的測算。2.3.2研究表明當前低密度高檔住宅的需求是多層次的，東西方文化也具有相當大的差異，在設計規劃中必須考慮這些因素，在物業管理上也必須考慮跨文化管理的特點，否則將會影響市場銷售。2.3.3**地塊具有許多優勢，但標高偏低。而高檔低密度住宅必須按照“百年一遇”的防洪標準設置防洪設施，故本案防洪堤岸應按最高洪水位5.6M(吳淞高程)來確定堤岸標高(5.6+1.2M)。因湖邊堤岸較高,使低密度高檔住宅標高也需提高。另外,當**水位較高時,該地塊還需要進行機械排水,這將提高造價和以后的管理運行成本,這是下一步作詳細經濟技術論證和規劃設計方案時必須注意的問題。3.0宏觀經濟與政策面分析3.1我國宏觀經濟將持續、快速、穩定發展房地產業與國民經濟有著密切的關系。一方面，國民經濟發展趨勢決定著房地產業發展的速度，另一方面，房地產建設也是國民經濟發展的重要增長點。“九五”以來，我國經濟相繼克服亞洲金融危機的沖擊，排除世界經濟增長放慢的消極影響，實現了持續快速發展，全國國內生產總值５年間年平均增長７.７％，并呈現良好的發展勢頭。2002年，全國GDP達到10.23萬億元，比上年增長8%。今年一季度，我國國民經濟增長速度又顯著加快，同比增長9.9%。國民經濟的快速發展也帶動了房地產業的發展，2002年，房地產開發投資絕對數達7736億元,占全社會固定資產投資43202億元的17.9%，比上年增長21.9%,快于全社會固定資產投資增長16%的比例對于我國國民經濟的發展趨勢,根據不久前召開的中央經濟工作會議精神、權威政府部門及許多著名學者、專家的預測，今后5年我國國民經濟必將繼續將保持較高的增長速度，理由是：3.1.1這是黨的十六大提出的全面建設小康社會的重要目標之一。十六大報告指出：“本世紀頭二十年經濟建設和改革的任務是，完善社會主義市場經濟體制，推動經濟結構戰略性調整，基本實現工業化，大力推進信息化，加快建設現代化，保持國民經濟持續快速健康發展，不斷提高人民生活水平”。制度與政策環境將更加有利于經濟增長,特別是民私營經濟將進一步加速發展；3.1.3積極和穩健的宏觀政策（包括積極的財政政策、穩定的貨幣政策等）將保持連續性，這是經濟適度快速增長的保證；3.1.4入世的積極效應將會進一步釋放。外貿進出口需求將繼續保持強勁增長勢頭。跨國公司正加快將生產基地向中國轉移，外商投資企業出口增長強勁（其出口額已占全國出口總額的50%以上）；3.1.5一些消費熱點正處于加快醞釀之中，如汽車、旅游、住房等新興消費熱點在政策刺激和消費結構升級的推動下，有望進入快速穩定增長的軌道。這些消費熱點的逐步形成不僅將活躍市場，還會通過消費的升級帶動產業結構的升級，加快我國制造業和相關服務業的快速增長。3.1.6我國將繼續實行穩健的貨幣政策，銀行信貸投放的增加將繼續有力地推動實體經濟部門的增長。當然，在國民經濟發展中，也存在著一些困難，如固定資產投資繼續保持高速增長會有一定難度；今后兩年還會繼續面臨通貨緊縮的壓力；全球經濟復蘇還存在不確定性等。但這些困難通過采取適當的宏觀調控政策是可以克服或緩解的。正如著名經濟學家胡鞍鋼最近指出的：中國將保持社會穩定，實現經濟持續穩定增長，再用二十年時間，將成為世界強國。以上分析表明，未來5年中，國民經濟將繼續保持快速健康發展之勢，這將繼續為住宅的建設、開發，包括低密度高檔住宅市場的擴展提供較好的機遇。同時作為擴大內需的新增長點，住宅建設也將對國民經濟的增長作出更多的貢獻份額。3.2國家和地方房地產業政策走向近期內，國家和地方對于房地產業的政策動向可以用兩句話概括:繼續努力保持房地產業持續健康發展，同時要客觀分析對待和采取有力措施解決當前存在的各種突出問題。繼續努力保持房地產業持續健康發展。雖然從去年以來,一些中央高層領導一再強調要防止房地產過熱,但是并未否定加快住宅開發的必要性。胡錦濤總書記在不久前召開的中央經濟工作會議上明確指出:“住房、汽車、電信、旅游、環保等行業發展很快，與提高人民生活水平和質量密切相關。這些領域市場潛力大、產業關聯度大，對促進結構調整、拉動經濟增長有重要作用。要完善政策，促進其健康發展。”這一論述充分表明，在今后較長時間內，至少在本屆政府任期內，我國的住房開發必將繼續以較快速度發展，而絕不會出現對房地產開發進行“一刀切”的強勁的收縮政策。3.2.2加強對房地產開發的宏觀調控力度。為了促進房地產市場健康發展。國家及各級政府將加強對房地產市場的有效調控，包括運用稅收、金融、行政監管等多種手段，旨在克服目前部分地區投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結構性問題，以防止出現較嚴重的風險。為此將逐步出臺一些相關調控政策。當前首先出臺的就是明令禁止別墅開發的一系列相關政策。如國土資源部已通過“全國進一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議”，提出“對違規建立的各種園區要進行清理，對土地執法中的錯誤做法堅決糾正。”各級土管部門已經停止對別墅開發用地的審批。3.3上述政策走向對本項目的影響我們認為上述政策對本項目的影響具有兩重性：一方面，它將制約本項目中的別墅型住宅的開發；另一方面，它將在客觀上為本項目造成潛在的競爭優勢。理由是：3.3.1經濟型和高端別墅需求仍然旺盛,別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢。國家禁止開發別墅住宅政策的主要出發點是保護土地資源，但未充分估計市場對別墅住宅的需求。根據中國房地產指數系統主辦的上海別墅指數系統首次發布會的信息，上海別墅指數辦公室2003年3月“別墅指數報告”顯示，上海別墅指數已達1012點，比一月基期上漲12點，上漲比例1.3%。據該報告預測，別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢，經濟型和高端別墅需求仍然旺盛。在這種條件下，人為地禁止別墅開發是不符合市場規律的。本項目的創意是“旅游度假區開發項目”，較好地回避了禁令“紅線”，禁令對項目的影響程度將大為降低。3.3.3由于各級政府在近幾年中已經不再審批別墅片區用地，本項目已批用地的“含金量”將有所升值，更為重要的是，這將為本項目排除掉相當一批別墅開發的競爭對手。4.0項目環境分析4.1無錫國民經濟概況4.1.1無錫市行政區劃及地理位置。無錫地處太湖之濱。全市總面積4650平方公里，2002年末人口438.5萬，其中市區面積1659平方公里，人口210.6萬。現轄江陰、宜興2個縣級市和崇安、南長、北塘、***、惠山、濱湖、新區7個區。是全國首批13個較大城市和10個重點旅游城之一。4.1.2經濟總量。2002年無錫國內生產總值1601億元人民幣（下同），比上年增長11.4%，人均國內生產總值接近4400美元；全部工業總產值(現價)3455.84億元,增長21.8%,財政收入201億元，增長26%；固定資產投資總額570億元，增長15.7%；社會商品零售總額444.3億元，增長13.7%。無錫以全國萬分之五的土地、千分之四的人口，創造了全國百分之一的經濟總量。主要經濟指標在省內以至全國大中城市中繼續位居前列。城市綜合競爭能力在全國35個大城市中排名第六位。4.1.3地區的開放度。1985年無錫就被批準為沿海開放城市，至2002底，全市已累計批準外商投資企業6800多家，合同利用外資187.4億美元，累計實際利用外資114.78億美元，世界500家著名跨國公司已有50多家在無錫投資興業。2002年一年，合同外資和到位外資分別達到30億美元和17.4億美元，增長70%和26%。全市已形成3個國家級開發區和6個省級開發區，累計開發達96平方公里，合同利用外資、實際到位外資約占全市總量的3/4，成為全市對外開放的龍頭。外貿出口保持良好態勢，去年自營出口36億美元，增長7%。4.1.4區位優勢。無錫位于長江三角洲的幾何中心，北枕長江，南抱太湖，東距上海147公里，南接杭州212公里，西臨南京187公里。區域經濟圈內由38個縣，3300萬人口。無錫在在歷史上就是南北通衢、東聯西合的經濟聚集地。19世紀中葉，無錫就是中國“四大米市”之一，大江南北的“絲市”、“錢市”、“布碼頭”。上世紀初，無錫是中國民族工業的發祥地之一。近年來隨著滬寧高速公路、江陰長江大橋、錫澄高速公路的相繼建成和沿江高速公路、錫宜高速公路、寧杭高速公路的加快建設，無錫形成了域內半小時的通勤圈，與滬寧形成了一小時的通勤圈。海內外的大型超市和現代物流企業入住無錫，擴大對長三角地區的經濟輻射。無錫作為縱橫交錯的十字交叉點，區域性交通樞紐的地位日益凸出。4.1.5與上海的特殊關聯。無錫與上海具有源遠流長的經濟和人文關系。無錫歷史上曾以“小上海”著稱，與上海地域相近、人緣相親、經濟相聯、文化相融，兩地的聯合與協作有著深厚的歷史淵源和現實基礎。改革開放以來，無錫與上海在制造業的協作配套、商貿、科技、人才、資金和信息方面的聯系十分密切，在教育、文化、藝術、學術和旅游、會展等方面的交流合作日益加強。目前無錫全市4萬余家各類工商業企業中，有三分之一的企業與上海具有產品配套、技術合作、營銷聯協、生產加工等關系。無錫將近100億美元的年進出口量主要是通過上海口岸，遠銷世界各地。上海或以上海為橋頭堡的世界性大公司，如麥德龍、家樂福、歐尚、歐倍德等，在立足于上海的同時，利用無錫在長江三角洲的幾何地理位置，率先把區域銷售中心向無錫轉移，利用無錫區域交通樞紐的優勢，實行梯度輻射。無錫利用依山傍水、臨江環湖的自然景觀發展起來的旅游資源，成為上海眾多游客向往之地，成為上海市民休閑度假、旅游觀光的后花園。在無錫1800萬游客中來自上海的游客占40%左右。同時無錫作為中國加工制造業城市，在上海未來發展規劃中已經將無錫作為重要的產業分工、合作互補的制造業配套基地，無錫在經濟發展和產業升級中，正在愈來愈多地接受來自于上海的技術和產品的擴散，成為產業分工、梯度轉移的重要節點。4.1.6太湖風景區的旅游勝地。無錫是江南歷史名城之一，擁有得天獨厚的山水自然景觀和深厚綿長的歷史文化底蘊。無錫地處太湖之濱，集江、河、湖、泉、洞之美于一體，境內自然風光優美，人文景觀薈萃，旅游資源非常豐富。近年來，依托江、河、湖、山、林、泉、洞等自然名勝，開掘歷史文化名人及民俗、宗教、影視等文化資源，初步形成以太湖風景區為主體、靈山景區和影視城景區為兩翼、古運河人文文化貫串其中的旅游發展格局。目前，已形成4個四A級景區和3個三A級景區，無錫、江陰、宜興同時進入了“中國優秀旅游城市”行列。去年接待境內外游客1800萬人次，其中海外游客40萬人次，全市旅游總收入達到120億元。表12000-2002年無錫、蘇州、常州主要經濟指標對比項目及指標總人口GDP(億元)人均GDP（元）社會商品零售總額（萬元）儲蓄存款（萬元）累計實際利用外資（億美元）財政收入（萬元）無錫市2002438.581601.7036632444.30812.64114.78200.852001435.901360.1131246390.82644.4697.38141.922000434.611200.2027653351.51553.9483.81112.06蘇州市2002581.732060.0035486451.62936.94281.54290.822001580.531760.6830328391.54936.9185.48208.942000578.171540.6826647348.70803.7153.47158.27常州市2002348.50760.3022254249.55478.6749.72102.902001341.52672.9019704222.61412.6535.9275.332000341.48600.6617635202.31355.5729.6660.23資料來源:2003年《無錫概覽》、《蘇州市2002國民經濟和社會發展統計公報》所列2002年數據均為快報數。其中2000—2001年各項數據取自無錫、蘇州、常州三市2001年統計年鑒。4.2建設特大城市的構想。無錫市已被中共江蘇省委、江蘇省政府確定為重點發展的特大城市，其規劃編制工作已經結束，經專家論證已由江蘇省人民政府報送國務院審批。按照總體規劃，無錫中心城規劃城市人口將達到200萬，市區人口將達到250萬。目前，無錫市正在按照“城市現代化、農村城鎮化、城鄉一體化”的總體思路，加大城市化推進力度，目前全市城市化水平已超過52%。市委、市政府于2001年提出了“一年一個樣，三年大變樣”的奮斗目標，將在今后的三年內投入200億元資金，實施十大建設工程，使城市建成區面積擴大到150平方公里，城市化水平提高到60%。在擴大現有新區（高新技術開發區、新加坡工業園）規模的基礎上，再建成以高新技術為主導的100平方公里的無錫西南片區；建成以旅游休閑配套為主體的20平方公里的蠡湖新城；建設以錫北交通樞紐為重點的傳統工業和現代物流園區；建設提升以化工紡工、輕型制造業為基礎的東亭片區。按照城鄉有機統合、優化生態環境的要求，在周邊地區建設與大都市相配套的生態旅游、休閑度假和都市農業的經濟區，形成現代化特大城市、山水城市、湖濱城市的基本框架和形象風貌。4.2.2無錫市未來十年發展目標。中共無錫市委在2002年召開了第十次黨代會，確定了無錫未來5—10年“富民強市、率先基本實現現代化”的奮斗目標和戰略重點。主要內容:“十五”期間，國內生產總值年均增長10%以上，達到1900億元左右；人均國內生產總值達到4.3萬元左右，按現行匯率折算約5000美元；財政收入年均增長12%以上，全社會固定資產投資年均增長10%以上，城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入年均遞增10%和6%左右。到2005年，力爭在全省率先進入基本實現現代化階段；到2010年，經濟社會發展和人民富裕程度達到或接近世界中等發達國家水平，在省內率先基本實現現代化。4.3無錫市市政和交通規劃動態分析。4.3.1市政設施:已經建成太湖廣場、火車站廣場等一批標志性工程,新增建設錢鐘書故居、薛福成古建筑群、無錫圖書中心、大世界影城等32處省級文化保護單位。占地660畝、總投資8億元人民幣、建筑面積14萬平方米的市體育中心建設正在啟動。城市環境質量進一步改善，空氣污染指數平均值為94，全市建立了各級環境監測站6個，煙塵控制區61個，控制面積435.2平方公里，全市工業廢水達標排放率為95%。城市綠化工作進一步加強，年內新增綠地464公頃，年末城市公共綠地面積1117公頃，新增園林綠地面積313.2公頃，人均綠地面積為6.3平方米，建成區綠化率為30.1%。自來水和日供水能力達到145萬噸，實行了市區1690平方公里范圍內的區域統一供水。市區居民（含原***市的農民）的燃氣率達到了84%。根據規劃,無錫的“西氣東輸”工程已經啟動，預計來自西部的天然氣將于2003年底可望到達無錫，從2004年開始，無錫城鄉將逐步使用天然氣。4.3.2交通設施:已建成了京滬高速無錫段以及濱江高速公路，無錫市中心城區到所屬的宜興、江陰的區內高速公路，高等級快速干道太湖大道，完成了市內工運路、健康路等城市道路重點工程的改造建設任務。近兩年來已經新建和改造城市道路192條，渠化了市區道路的網狀結構，人均道路面積達到了12平方米。每平方公里的道路長度為13公里，在全省處于領先地位。目前正在加快建設環太湖高速公路，以及蓉湖大道、美湖路、青祁路等改造建設工程，預計年末城市道路總長度將達4258公里。根據城市交通總體規劃，已經建成9條放射性的快速聯結通道，形成了市中心到快速干道、到所屬縣市的“1530”（交通時間）快速交通體系。目前正在著手構筑長169公里的無錫環城高速公路，以及溝通錫東片與中心城的東干線，聯接**和中心城的錫甘線將建成2級公路。目前已經啟動了無錫機場的改擴建工程，該新機場距本案所在地**鎮9km。4.4完善的城市配套設施。4.4.1無錫市服務業概況無錫市第三產業發展迅速，占GDP總值的比例已達41.5%（市區為44.3）。表2無錫蘇州常州2002年度GDP總量及構成

GDP總額（億元）第一產業（%）第二產業（%）第三產業（%0無錫市1601.73.654.941.5蘇州市20604.558.137.4常州市760.37.056.636.4資料來源:《2003無錫概況》、《蘇州市2002國民經濟和社會發展統計公報》、常州市《2003年政府工作報告》從表2可以看出，在蘇錫常三市中，無錫的三產(服務業)比重居首位，在全省僅次與南京（47.3%）。表32001年無錫市GDP中第三產業要素構成（萬元）

國內生產總值勞動者報酬營業盈余農林牧漁服務業33219220143282地質水利1363011875484交通運輸倉儲郵電通信706332305918141212批發零售貿易餐飲24646321256962632681金融保險42625064959292297房地產5059565694969551社會服務業462431228982112826衛生體育社會福利1531921100834064科研綜合服務52291393211696船資料來源：丈《歸2002舍聾無錫統計年鑒肉》朝從欄表工3暑可以看出，無再錫市在交通運敵輸、倉儲、郵奮電通信、貿易侵、金融保險、會房地產、社會站服務業等城市研配套設施及服岔務方面相當發鍬達。辜尾郵政電信設施寶無錫現有郵電粒局末所皮32搞1煎個，郵路總長約度費385公5毒公里劈，電話交換機揚總容敵量像21艇4職萬門蔑。階200未2竭年末全市城鄉申電話用錯戶友287.9劈8仔萬戶，其中住鼓宅電露話唇121.1村7喝萬戶，占總數脊的大42.授1榆％，電話普及造率達饞到趁88.補4煤％。全市現有赤移動電梨話宣19鋸1脾萬部，５年間務以每匙年階5鬼0蛋％以上的速度盟增長，成為國你內移動電話用嫌戶最早突破百膜萬戶的城市之砌一。全市現有仰互聯網用藝戶素49.3曾2泡萬戶，比５年寄前增奶長釀204.們5疑倍，計算機網作絡普及率達世到善11.鵝3脅％挨。絡200沖2匯年郵電業務總翻量郊52.5里5殿億元，近幾年頓平均增幅為地喝區經濟增長幅信度的２倍多，圓其中新興業務遼的增勢尤為強勝勁。抵4.4.貓3慈金融保險石無錫現有１家狠政策性投資銀屑行，４家國有灌商業銀行，８炊家股份制銀行披，２家地方商嘗業銀行和２家三信用合作聯社違，其分支機構司和營業網點遍棚布全市城廈鎮衫,溪具有完整功能買的服務網絡，賠同城、異地乃稱至跨國的匯兌近、交換、結算孫暢通便捷覆。賭200干2鏡年末各項存款滑余專額懂1626.伍8錯億元，各項貸宿款余者額區104跨7敏億元，其中中繼長期貸慰款牙200.租9工億元，占總數裙的隆19.殺2嫌％。無錫現有攀保險公使司舊1膀0統家，近幾年保鎮險業務迅速發所展明，駝200洲2階年保費及儲金擠收逝入幣43.竊4間億元，５年間干平均保曠持叼30.效4嫁％的增長幅度買。哈200想2笛年末全市證券澡業營業收墓入桐2.5件3兇億元，比上年喂增享長型10.迫6僅％。跡糾藝商業服務找無錫現有大中縣型零售商業企瘡業害3美9獨家，其中外商族投資企駛業悅6痛家，其實收資透本擱4.9氏3旁億元，占全部則大中型零售企圓業總實收資本間的午47.腥6盡％。無錫現有題大型倉儲式超散市戲6源家，連鎖超市已集蝴團今6旗家，連鎖門蜂店極12輸0乓多個。無錫現訂有各類貿易市欠場像47醫6里個，其中年成字交額步超例1認0談億元的市隨場隊1咱3壯個下，絮200其2責年城鄉商品市犧場成交摔額能562.3危5平億元。饑4.4.品5綢無錫的餐飲服緩務業尤為繁榮款活躍，現有大矮中型餐飲企暑業主8寶9催家，數量在江樂蘇省各城市中鞋居首位。其中文外商投資企拜業咽1裳2痰家，其實收資槽本珠7.牧6犬億元，占全市路大中型餐飲企捷業總實收資本賓的酬46.銜5膀％夠。凝200燒2敢年全市餐飲業財零售寸額蘭66.4迫3做億元，５年平自均增號長安16.漫6弦％，增幅領先副零售總額平均皺增斷幅尖7.什1腳個百分點。全聯市現有星級賓認館證6估9冤家，涉外飯店膜、賓壯館冰8虹4陽家，接待外賓僚客敲房瞎1063御7抓間，為旅游、跌商務、會展業公的發展創造良愛好條件。還糟敬教育文化近現有各級各類津學扯校豈98倘0種所，其中普通客中約學旺21嗓2哥所，在校學噴生桑30.1慚8趟萬人，初中畢散業升學桶率采95.適3蹦％，高考錄取錘率剖84.告4欣％。全市有高極等學校９所，智在校學線生遵3.5粱5蹈萬人，５年間俱增猛加游2.3單5養倍。無錫輕工工大學等三院校古合并組建江南暴大學，占勻地詢1會0引平方公里的無刑錫大學城已經繭啟動建設。無陳錫的文化事業偽生機盎然。全綠市現有藝術表吩演團米體盛1少1圍個，演職人懂員腔39產0裂人；影劇恨院間9寧2談個，座摔席嶄19.7位8哄萬張；有文化其館、藝術腿館鎮14項0魔個，公共圖書臣館、博物昨館餡1脆4樹個，總藏傲書予198.練9暑萬冊，館藏文宴物杰2.6界7賣萬件。無錫現驗有電視臺及轉自播臺６座，節柿目增1倦1暑套，平均每周遍播聞出厭115襖9教小時，有線電捧視用戶達罩到避9刑2屋萬戶；現有廣園播電臺及轉播膛臺６座，節目鬼８套，平均每步天播逐出槐13概6香小時，電視廣設播人口覆蓋率翅均倚達開10紛0屑％。闊雄輪醫療衛生輝全市現有衛生菠醫療機斧構開132都6塘個，其中綜合要醫理院礎3鐮9枕家，專科醫殼院番1氏7織家，療養院所由６家。全市共剪有醫療床牽位鉤1.8芒4饞萬張，其中醫而院床委位祝1.5咽0帝萬張。有衛生貴技術人釘員姿2.1奴3掃萬人，其中醫稠生１萬人。全疊市居民平均每信萬人擁有醫院膊床怪位羽3快4唯張，醫蕩生脂2打3臉人，在全省均村屬領先水平瀉。嘴200笨2打年各類醫院完睛成診憲療屈1263.5遇3圈萬人次，醫院梯床位平均使用緩率停8讓2株％。全市現有紋社會福利院７悶個，床純位丘122漁0攏張；有社會辦把養老惜院異13洋3發個，床陸位艙652血4傭張；收養人員如分別脾為娛78搬2虹人權和輝433鏈6棕人。全市人均賣壽命佛從艱199軟7逢年蘭的內75.僅1做歲提高蠻到南200薄2消年茶的粗7惡7唯歲。惱款瘋公用事業魂經過近幾年的批電網改造，無鍋錫現鼓有嚇3礦5遺ＫＶ以上主簽變琴26猾1泳臺，容越量我1082.2稿8覺萬千伏安，輸炭變電線漠路旗34泛4稿條，總長斗3260.熟8哀公里練。女200沾2突年全社會用電臭總絨量傾188.6張3惱億千瓦時，其壘中城鄉居民生隊活用淘電矮14.9惜5撥億千瓦時，５悶年平均增磁長幻11.們6千％。現有自來極水廠６座，生私產能眨力質141.5那5右萬噸／君日陰,200及2業年供水擁量恭2376斃1樂萬噸，其中城姻鄉居民生活用決水始875低4楚萬噸，鏡占援36.尺8被％。全市煤氣否管道長度逢865.5舌5秩公里森，城市管道煤樂氣家庭用趟戶敗11.6閑3餓萬戶，液化氣繪用租戶霜47.9陰3渡萬戶，居民燃鑄氣普及咳率活88.脅1忠％。市區現有約公交線遇路萄8濫9便條，公交營運潔車屈輛嚴198間0歐輛，營運線路盒網總長度超過捕60粥0盯公里懇。擾200籍2賀年公共汽車乘湖車哥2590委3忘萬人次，５年絲間平均每年運肝行班次增復加原3兄0峰％以上，乘車悟人數增扁加弄14.聾3或％。譽以上資料充分纏說明，在無錫碧進行房地產投屬資的環境支撐肉條件是優越的企。秘推5.0表兼開發地塊分析券**慎旅游度假區的斗地理位置，位紅于江蘇省無錫世市賭***適區的輪**萌鎮，村**猜鎮地處無錫市低市區的東南部奴，其東南方向眼鄰接蘇州市，濟東北方向與屬烏于蘇州市的縣扇級市常熟市相當聯接，距離無寫錫市中心（三襖陽廣場）疑24km婆，無錫新區中拿心徒16km月，距常熟市紛20km顯，蘇州市瞇26km壟。呀**示鎮的地理位置責處在無錫、蘇逢州和常熟市的店幾何中心。脾**鏈度假區地塊位神于禿**嚴鎮的東側，其崇西側為規劃的羽濱湖大道，北映、西、南三面題臨鵝真蕩。垃5.僻1飄地域交通狀況搶：命**誦鎮對外交通主促要通過公路與學無錫、蘇州和驗常熟聯系。公魔路等級為二級聰公路。在無錫仆市境內道路狀塊況較好，與無躍錫市聯系的錫晌甘路設計車速樹可達到君60km/h蝕。在蘇州境內夢，與無錫接壤臘的部分道路路畜況較差，設計勇車速只有萄40km/h找左右。因此根茂據現狀道路狀叫況，由田**晝度假區至無錫旦、蘇州和常熟釋的行車時間大漢約在半個小時香以內。薄5.1.薯1茄航空扭港胖:缺無錫碩放機場螺距廢**兆鎮腰12km倦，現有至北京小、廣東、福建強、山東的四個領國內航班。靜**像鎮距上海虹橋甩機場杯130km風。規劃的無錫傅新機場距梢**墊鎮鍛9km悄，有關無錫新江機場的建設問欄題，江蘇省政痛府已開始進行牧前期調研工作趣。課5.1.陳2靈鐵丈路賞:趨滬寧鐵路的無壓錫站、蘇州站較至梳**量的火車時間均斬在半個小時以其內。擬建中的服京滬高速鐵路谷將匪在走200蜂4陵年啟動建設。休5.1.蕩3犬高速公赤路受:寺滬寧高速公路記的碩放出入口弟距望**閃鎮貌8.5km愿。規劃中的無際錫東干線為一蝶級公路標準，責設計車速惑80km珍/棟小時，在游**籌鎮西側通過，度距辭**呢度假區榴6km紋，計劃在今年償開工建設。在創蘇州境內規劃穩的蘇州至張家糖港的一級公路闖也將在近期進五行建設，距校**它鎮綿7km棍。通過以上對堆**館鎮地域交通的汁分析，可以看續出存:遙**綱度假區現狀的遞對外交通至主種要客源地無錫獅、蘇州、常熟巾三市的車行時急間均在半小時瘡以內，這是居釘住地至工作地牧較好的車行距帶離，客戶是可殊以接受的。在蛛近二、三年內擦隨著大交通工貫程的建設和鎮嫩區道路等級的夸提高，出行時嬸間將會縮短八抽分鐘左右，也光就是出行時間釘將會魔在頓2朋0頓分鐘左右，這型是十分理想的僚出行時間。（傅參見附畏件振3年**催度假村交通示勿意圖）衰5.2雷醋地區規劃建設猾情況倆**娛鎮屬無錫市狼***楚區的中心鎮，承距無錫市中心蜘城邊緣哲12km起。規劃擬將甘倦露鎮與天**比鎮合并，重點挨建設但**吼鎮。愁市區與臂**稍鎮聯系的錫甘堤路改造、城市彈供電、供水均傭由無錫市區統冒一建設。因此燥，并**疼鎮的建設不是側按一般農村鄉騾鎮標準進行建冰設，而是按照嫩市區特大城市鄉的統一規劃、扯統一標準進行禽建設，以有利弓于丸**好鎮的城市化進朋程。旁現在綱**瞞鎮總體規劃編開制已基本完成謎，經專家論證塘即將報無錫市禁人民政府審批橋。按照該總體健規劃確定的原珠則，字**視鎮是江蘇省歷液史文化名鎮。令無錫市旅游局疊已將該鎮列為伴江南歷史文化棟名鎮旅游景點辭之一。德今年，扎**稠鎮人民政府已抹按總體規劃布蜜局進行道路和箏基礎設施建設拼，在驗**艱度假區西側的組濱湖大道將作約為重點工程進畜行建設，該路桌向北可接通常超熟，向南可連驗接蘇州，為嚼**凝度假區地塊的煤開發建設創造石了良好的外部把建設條件。5.3用地現狀分析本項目地塊位于**鎮區以東鵝真蕩畔，距鎮區中心1km，按規劃該用地性質為旅游休閑居住用地。該用地現狀由魚池（河流）、村民居住用地和農田三部分組成。魚池（河流）約占總用地的38％，村民居住用地占20％，農田占42％。平均標高4.5m（吳淞高程系），地勢較低。根據現狀用地所處的位置及地形、地貌狀況分析，該地是進行旅游休閑和低層別墅居住建筑整體開發建設的優良地塊，湖濱別墅有良好的臨水景觀，可提高別墅的商業價值。地塊內部的魚池河網可進行整理，擴大水面，使每幢別墅都有臨水的景觀可借，這種地形可以規劃建設具有水環境特色的高尚別墅區。環湖（河）地段結合50M－20M綠化帶應進行防洪堤岸的建設。防洪堤岸應按最高洪水位5.6M標準（吳淞高程）來確定堤岸標高（5.6M＋1.2M翅）。這樣，湖淘邊堤岸較高，畝故內部別墅標拌高也應相應抬料高，所以，內茅部用地應進行候整治河流和魚趙池辣,用并適當擴大水救面，以趨土石跡方平衡，這在面今后規劃設計玻方案階段必須荒加以注意。另株外，在雨季，背當鵝真湖水位慮較高時，該地泳塊需進行機械苦排水。動5.4箭漸地塊開發建設尾資源分析龍膨地塊自然資源作。經**術度假區千畝以娛上的土地在歷型史文化名鎮和賞鵝真蕩畔，實覺不可多得：眾合所周知，無錫勺適宜建高尚別寺墅區的土地以融五里湖畔、大蔬浮、十八灣和理馬山地區為佳唯，然而上述地鴉區受城市規劃屯控制和國家宏沒觀政策導向，舍在近期均難以由審批一塊近千探畝建別墅的土罪地。在無錫市膛20km姑半徑之內的其斗他適宜建別墅扎的地塊中，處才在湖泊之濱的企已首推襖**統度假區。且不眠說該地批租的碑價格較廉，就員目前國家在宏迎觀上嚴格控制垃別墅區的大政斤策而言，嘆**啞度假區的這塊坑土地就顯得特畏別寶貴，因此辜適時地發揮這級塊土地的市場礦作用，就顯得券特別緊迫。罪水資疼源香:晃水是恭**跨度假區地塊特堆有的珍貴資源繪。地塊東和東特南部的鵝真蕩屋是江南地區特輪有的秀美小湖張泊，該蕩連通阿望虞河，北接親長江，南連太語湖。是太湖調數節水量的重要聚通道，因其活捉水、水體污染混較小，水質獄在波Ⅱ霸級以上，具有犧良好的生態環趙境。地塊內部療的河道和魚池沈也為創造一個棗獨具特色的度犁假區而具有得緞天獨厚的水環翼境。留5.4.岡2決人文資源妥**增鎮是江蘇省歷眠史文化名鎮，弊是無錫地區文榜物古跡最多、獸保存最好、最懷有古鎮開發價龍值的鄉鎮。早勺在晉礙代蓬,敏**啊就形成了集鎮英，明代華氏家姓族遷徙至此后湯，世**殘逐步發展成為治一個江南聞名連的商埠。這里差，歷代名人輩談出，古代曾出就進醫士治3獎7抽人，近代科學偽、文化名人更彈是燦若群星，起**映還沿是擊“辟錫高繡蕉”減的發源地。現膝在，義盛河兩往側，北侖河沿藏岸及人民路老鞠街地區均保留中了大量的歷史葉名人故居和具蠻有典型江南水絮鄉特色建筑風攜貌的街區。全量鎮現有縣級以鈴上文保單劍位省1視0耐多處，其中義什莊文化和華氏包古建筑群可以另與無錫地區著塞名的惠山古祠塑堂群相媲美。若這些具有特色愁的歷史文化街啟區，使領**刪鎮具有豐富的訊歷史文化底蘊代。鑒于此，最菜近經過東南大晚學專家論證，鹽無錫有關部門凈已經決定，推寨薦竭**悟鎮申鋼報饅“茫全國歷史文化畫名特鎮捆”船，申報材料即匪將上報江蘇省識建設廳，經審剩定后統一上報介國家建設部。毒**礙度假區建在這宵樣富有豐富歷似史文化氛圍的皮環境席中陸,逝既會給鋸**周鎮的人文景觀茶增添新的一頁純，也將大大提玻高勢**閱度假區的文化浩價值，并帶動既該區物業的商怪業價值有較大歲幅度的升值。罷5.4.海3熊交通資源柜以上地域大交歸通的分析表明臟，舌**盜度假區不僅與周**蝦鎮鎮區中心有敬便捷的道路交您通聯系，而且杯與無錫、蘇州哭、常熟三市均華有較好的快速桌道路聯系，隨密著鎮區的濱湖淋大道、無錫市步域內的東干線扛、蘇州市域的停西干線以及錫士甘路改造的相逐繼建設，將會路大大縮短度假鷹區與三市的空素間距離，方便驕度假區客流的鉗出行。軋魔風建設資源泉供汽水狼:澤根據無錫市規麥劃止，倘200炒3泄年無錫市太湖楊水廠將對昆**妙鎮供應自來水全。在污水處理隱方面，斧***也區已經計劃在零**僅鎮建設一個區放域性污水處理部廠。匙供欠電輛:棋根據己**蒙鎮總體規劃，籃該鎮將形成題以罵110K貝V服變電所為中心們，夢以瓶380K渾V主變電所為輔，腎自成體系省的紀10K爆V夜供電網。墊供憂氣舒:鬼**女度假區鄰近梅茫村熱電摸廠撞,兇該廠已經允諾斃愿意為度假瓣區行2萍4檢小時提供供熱午、供冷，其蒸股汽管道將鋪至擦項目地塊的規鍵劃紅線處。怖建設軟環歷境亡:登無錫市、檢***斗區、勤**抵鎮三級政府都倡已將城鎮建設犧列入重要的議擇事日程，放到示了重要位置，厚配備了強有力手的領導班子，珠把城市建設列林入了率先基本廢實現現代化的嘆重要戰略部署禾。各級政府都堪將城市基礎設滿施的建設、環角境建設以及住大宅建設等作為遵城市各項建設擇的重點。因此餡，挺**聰度假區處在這衛樣的建設環境皂中，將得到地曲方各級政府的參關注和支宜持瘦,縣這必將加快其驕建設速度。貓綜上所述，裙**的度假區地塊的璃開發建設資源余是優厚的，外榴部的各項建設欲條件也趨于完塘善。更為重要蔽的僑是攔,型可以預皮計唱,稻在今后的開發闖建設過程中，集政府與開發商育之間將不會出箏現互相不協調浸的現象，基本配上可以做到同淹步實施。萌6.0丙德市場調研分析鞏6.1否奔近五年來無錫殘房地產市場的呈熱點演變持從殖199畏8理年至今，無錫僅房地產市場在暢五個方面發生肝了顯著變化，殿對市場供求產血生了明顯影響鏟。膜一是住房制度烈改革、房地產唯交易政策的變飛化，激活了市幅場需求。已購河公房和經濟適可用房允許上市我交易、住房貨鉛幣補貼以及金秤融信貸政策的展調整實施，增搬強了住房一級得市場的購買支偶付能力，促使還市場潛在需求摟向有效需求轉奸化；房地產交益易程序簡化和筒稅費下調，降組低了交易成本翁。海二是土地供應甚方式的變化，徒提高了市場透飼明度和公平性亞。謠200州1艘年開始，土地匪供給全面采用量招標拍賣方式鋼，使一些上市告公司、國內外洲知名的房地產憑大公司有機會童搶灘錫城房地將產市場，同時遙對房地產產品悠價格構成也產葬生了較大影響姻。碑三是國有房地躁產企業改革全暮面推行，企業感性質發生改變湖，開發主體的榜管理水平、運坦營模式、競爭賴實力等方面變口化較大，產銷鍛分離的理念已末被廣泛接受，飾企劃、廣告、誕營銷代理、經吵紀等中介行業際迅速發展。該四是產品結構報多元化，滿足縫了不同的購房疤需求。無論是闖房型、戶型、途建筑風格、景寺觀設計、配套圓設施、裝修標類準，還是物業洋管理等方面都探比以往更加優癥化，并呈現出牛多元發展態勢蘭，購房者有了落更多的選擇余鞏地。嶄五是城市交通馳和基礎設施的瑞改善以及住宅跪建設的區位布踢局調整，產生雹了四大供求熱緞點區域：其一遲為市中心區和烤副中心區，商支服用房和高檔稀公寓熱銷；其只二為城市西南雜近湖親水地區拐，因新城建設無和水環境治理譜，土地升值較旨快，需求看好澤；其三為東亭疑開發區和無錫評市新區周邊，丸因外資企業和姓高新技術企業避高度集中與該沫區獸域醉,棵(甜注厭意統:奮本開發項目在娘地理上緊鄰新仙區樂)念并已形成成熟寶社區，價格優呼勢也較明顯；錄其四為城市西移北惠山森林公非園周邊地區，疤環境較好，適需宜居住，供求增量較大。向六是住房公積匹金貸款制度的楚完善和戶籍制勇度改革，也對紗房地產市場發吵生較大促進作奧用。最婦近爸,葛無錫市住房制督度改革辦公室均和市住房公積用金管理中心，倦已經下發了《扶關于進一步加詞大住房公積金談放貸力度的實搶施意見》，根牧據該意見，公投積金貸款較的軍“窗門趟檻猜”脂大為降低：擴免大了住房公積頸金放貸范圍，侄除原有的對現最房發放貸款外啄，將增設期房自、自建住房、桿大修住房貸款閥；貸款限額提喚高，不僅取消透了面積限制，毛貸款的額度也倦由原來按照房虧價甲的虎70乓%洲，提高將為貝80猴%廣；貸款期限延控長，商品房、刑二手房貸款可量延長胞至計3授0回年；此外還降省低了期房貸款堤的保證金，購閱房者在辦理了溪商業貸款后，慶業可以轉換為駁公積金貸款。其相信這一政策傘的實行，必將明有力促進住房釀的消費。究早辟在僅200禮1忍年，國務院就其以國仔發莊[2001]島6勻號文件，發出季《國務院批轉未公安部關于推稻進小城鎮戶籍峽管理制度改革粥的意見》，同嫌年，江蘇省政漏府辦公廳也批晃轉了省公安廳鮮關于進一步推餡進城市和小城鏟鎮戶籍管理制魔度改革意見的世通知。隨著這島一改革的全面膠推進，將更便撇于農村和外地騾業主進入無錫再地區城鎮購買跑住房，從而進飲一步激活城市壓地產市場。得6.2護竿無錫霸市錘200餡0飄—沙200月2叛年度房地產市投場供需狀況為200窯0承年以來無錫房饑地產市場呈現驗出快速發展的哥態勢：房地產車開發投資快速贊增長，市場供核需兩旺，房屋咸銷售量價齊升觸，商品房空置蓮面積進一步減性少，消費者購牢房越來越理性逼，開發主體綜握合實力不斷增巴強，產品質量烈不斷提質高值.郊抬鑄市場供給增加最，開發建設節向奏加快。癥土地供應方面丙，跪200錦1養年，無錫市區以出讓土舒地綱9地幅，除三快個搞“乏退二進著三俊”拖項目土地采用梁協議方式出讓盡外，其余均以罷拍賣或招標方歉式出讓，土地獎出讓總量朋為壓5可3彈萬平方米秤。星200妻2督年市區共組織灣了奮8奔個批次鉛，是3裂8產幅土地公開招纏標掛牌出讓，董出讓土地總面創積宅24府5油萬平方米，成毅交金襖額羅41.穿2膚億元。按照規活劃允許的容積寨率測算，這些足土地可建房屋草面清積陶42澤7役萬平方米。暴房地產開發投焦資方面糖，海200鳳0甜年，市區完成柄房地產開發投芳資飲25.9誼9海億元，房屋竣凈工面織積護68.9趙5匪萬平方米，其階中住漂宅凍51.3頃2植萬平方米刺；蕉200勻1注年，市區完成朗房地產開發投忙資賭35.6犯8記億元，房屋竣義工面躁積上136.0謹3及萬平方米，其射中住昨宅鏡108.5禮1殃萬平方米淹；宇200雞2秋年，市區完成憐房地產開發投醋資倉55.5得5添億元，房屋竣奇工面繪積屠176.3誼2襯萬平方米，其眾中住熟宅項153.1藥7翁萬平方米。伐至交200奸2房年底，無錫市檔區可供預銷售仿商品房總面正積到122.5咽4縮萬平方米，其并中往年空置房境面積隱為菠44.播6堪萬平方米。橡6.2.努2肥市場需求旺盛劍，成交量有效見放大。脾200垂0士年，無錫市區餃商品房銷售面萍積莊147.4玉1味萬平方米，成念交金瞎額鋤30.2脹6痕億元，其中經喝濟適用房成治交胞39.2邪3稱萬平方米錦；需200贏1睡年，市區商品禾房銷售面漸積幕118.8帳1瘦萬平方米，扣麻除經濟適用房摟因素，實際增姨長愿10曠%遍，成交總詠額黎27.8原2躍億元賀；孫200反2瞧年，市區商品構房銷售面些積屯162.9貌6揪萬平方米，同凡比增航長球38恒%很，成交總卻額餓42.3轟8廢億元，同比增椅長鎮52患%節，愈200坊2月年市區二手住萍宅成章交蹈89.7痕1乒萬平方米，同漸比增陜長們71父%畜，成交總割額餃11.1返5肺億元，同比增涂長分149蕩%膊，市場需求旺此盛程度由此可丟見棋。耍懷表辟4凝無錫市魔區漢200膚0堆—窯200如2岡年商品房開發絨與銷售情況統吼計項目完成投資額竣工面積

銷售銷售住宅面積住宅金額住宅200025.9968.9551.32147.41140.0930.2627.07200135.68136.03108.51118.81111.8227.8224.58200255.55176.32153.17162.96149.5742.3835.22數據來源：2000、2001、2002年無錫房地產市場報告(以上所稱無錫市區為無錫市建成區，不含***、惠山、濱湖、新區所轄建制鎮及鄉區)。6.3無錫房地產供求一般預測無錫市區到2000年底，共有住房2286.14萬平方米，共有家庭76.2萬戶，人均住房使用面積15.3平方米。根據無錫市房地產籍數據庫統計分析，住房建筑面積在45平方米以下的，共有8.71萬戶，建筑面積在45～65平方米之間的共有12.77萬戶，二項共計21.48萬戶。隨著產業結構調整，困難企業“退二進三”項目建成了居住小區，但未能帶動周圍改造，又出現了新的環境不協調、新的配套不齊等矛盾。假定五年內基本完成城市低洼地區、危舊房成片改造和老居民新村治理改造任務，五年內市區人均使用面積達到20平方米左右，以2005年150萬人的城市規模，“十五”期間，無錫市區對住宅的潛在需求總量將在1500萬平方米至2000萬平方米之間，由此可見無錫房地產業的發展空間十分巨大。6.4無錫市低密度高檔住宅需求預測低密度高檔住宅的消費對象主要是外商以及國內高收入群體。無錫市本市居民低密度住宅的潛在市場需求隨著無錫市及周邊地區經濟的快速發展，城鄉居民的可支配收入正在迅速增長，與之相適應，高收入戶的收入也在同步迅速增加。這可以從以下數據資料看出：表5無錫市國內生產總值與居民可支配收入增長(簡表)年份GDP億元增幅%人均可支配入(元)增幅%高收入戶10%增幅%最高收入戶10%增幅%20021601.717.761086014.915881.286.9130917.2135.9120011360.1113.3394549.9314854.428.7822748.5411.2420001200.175.4686038.6213654.9317.5620449.2826.819991138.018.17792010.3411615.5519.8716127.6511.519981052.019.5871783.59689.79-1.0814464.150.631997960.0110.3469356.699795.7716.1214373.9930.41996870.0114.31650012.798435.9514.6611023.275.331995761.1125.34576314.037357.69.7210465.8319.131994607.2437.595054526705.663.038785.3162.571993441.4145.17332539.064113.0137.485404.0147.511992304.0664.52239119.132991.7722.643663.4624.041991184.8215.220079.492439.43-3.172953.4812.221990160.4410.62183312.82519.4230.12631.8310.161989145.048.47162511.761936.597.652389.12-11988133.7229.06145412.81798.9819.72413.1732.131987103.6116.4128918.471502.8719.091826.3720.53198689.01

1088

1272.63

1515.26

年均增長

16.39

13.07

17.15

20.74根據上表數據,通過作一元回歸分析表明,居民可支配收入與GDP增長呈強正相關關系,強度系數為0.86。根據以上所列2002年數據，按平均每戶2.79人計算,無錫市區高收入戶每戶可支配收入為44308元,最高收入戶每戶的年收入為86258元。我們依照以上數據，根據1991—2002年GDP增長與居民可支配收入的相關系數進行預測，到2007年，無錫市GDP總量將達到2122.26億元,高收入戶人均年收入相應將增長為21810.9元,最高收入戶人均年收入將達36798元，即到2007年，市區高收入戶平均每戶的年收入將達6.08萬元；最高收入戶每戶平均收入將達10.2萬元。按2002年無錫市區76.2萬戶計算，無錫市共有高收入戶76000戶，最高收入戶76000戶，共計152000戶。表62002年無錫居民可支配收入水平分組表最低收入戶%低收入戶%中等收入戶%高收入戶%最高收入戶%占10占10占60占10占10資料來源：2003年無錫統計局城調隊此外,還必須注意到，改革開放以來,無錫市鄉鎮企業蓬勃發展,近五年來,民(私)營經濟迅速發展,特別市原為集體企業的鄉鎮企業已經大部分改制為民(私)營經濟,2001年,無錫全市民(私)營企業已達38739家,注冊資本249.5億元,其中市區24651家,注冊資本134億元。全市私營企業投資者人數為84588人，雇工32.3萬人,其中市區51338人,雇工18.5萬人。無錫市城鄉人民的富裕還表現在汽車擁有量上，無錫城鄉已經擁有私家車總數達4萬輛，2002年日增私家車80余輛。抽樣調查1:據我所2001年對全市20萬戶農戶進行的就業和經濟收入調查，戶均年收入在5萬元以上的占20%以上，戶均年收入在5～10萬元以上的占6.8%,戶均年收入在10萬元以上的占2.1%,戶均年收入在30萬元以上的戶數達1064戶。根據這一調查數據測算，全市農村74.7萬戶家庭中,戶均可支配收入在5萬元以上有148000戶，其中5～10萬元的50320戶,10萬元以上的達15687戶。抽樣調查2:據去年6月進行的一次對無錫市區近600戶年收入在4萬元以上的高收入戶家庭的住房意向問卷調查（據無錫市城調隊提供的統計數據，家庭年收入在4萬元以上的家庭約占總戶數的20%，約有15.2萬戶），有購房意向的占53.3%。其中打算3年內購房的為總數的27.5%；3年以上的為25.8%。有購房意向的人中，年齡偏輕，其中：25～35歲占40.7%，36～45歲占26.3%，46～55歲占22.4%，56歲以上的占10.6%。有購房意向者的收入狀況為：家庭年收入4～6萬的占53.2%，6～8萬的占31.7%，8～10萬的占8%，10萬以上的7.1%。有意向購房者購買時間布為：馬上買為14.4%，一年后購買為17.3%，兩年后購買為19.9%，三年后購買為48.4%。購房原因分析：現有住房太小的占26.3%居住環境和物業管理不滿的占21.8%，地段不滿意為14.4%，朝向和戶型不滿意的占14.3%，樓層不滿意的占12.3%，用于投資的占11%。購買面積分析：（平方米）80～100的占20.9%，101～120的占34.4%，121～150的占29.3%，151～180的占5.8%，180以上的占6.4%。購房總價選擇分布：（萬元）20-25的占24.4%，26～30的占32.1%，31～35的占16.7%，36～40的占11.2%，41～45的占5.4%，46～50的占7.1%，50以上的占3.2%。購房者對層次的需求的選擇：多層的占52.6%，小高層的占27.4%，高層的占10.8%，聯排別墅的占9.2%。對停車位的選擇：已經有車的為16.8%，有計劃購買的15.0%，目前既無車又無計劃的占68.2%，購房時需要停車位的占57.5%，其中想購買停車位的占70.2%，只想租用的占29.8%。抽樣調查3:去年底,無錫市房地產市場曾對2000戶家庭作問卷調查，據該項調查統計,有3.55%的家庭有購買別墅的需求,另有2.64%的家庭對4室以上的高檔住宅有購買需求。所調查的對象中，70%為個私營企業業主和轉制后的鄉鎮企業業主，其余人員為高收入部門中的中高級管理人員。綜合以上分析預測:預測1:按照抽樣調查2的數據分析。據表5所列,市區年收入達4萬元以上的高收入戶有15.2萬戶,以53.3%的比例推算,在近三年中有購房意向的將達8.05萬戶；其中有購買聯排別墅的將達7486戶。在農村，據抽樣調查1的數據推算，無錫農村年收入在5萬元以上的有14.8萬戶，如按上述購房意向及購買別墅的比例推算,近三年中有購買別墅意向的將有7257戶,城鄉合計,近三年中有購買別墅意向的為14743戶。預測2:按照抽樣調查3的數據分析。如按照3.55%的比例推算,市區15.2萬戶高收入戶中有購買別墅意向的為5396戶；農村14.8萬戶高收入戶中有購買別墅需求的家庭為5254戶，城鄉合計達10650戶。綜合以上兩種預測,無錫城鄉本地居民在近三年中,有購買別墅意向的大約在10000～14000戶左右，這是相當大的市場需求。外商及外地顧客對低密度高檔住宅的需求預測近10年來,無錫外向型經濟發展迅速,特別是近5年來,外商投資企業急劇增加,到2002年底,無錫全市累計已經批準外商投資企業6800多家,實際利用外資114.78億美元。在錫外商業主,及在外資企業和港澳臺企業中工作的外籍及港澳臺籍高級經理人員已達13000多人，據無錫市外經局、無錫市公安局等部門掌握的情況，現在常住無錫的外商（包括購房、租房和住于外企自有公寓中）約有5000～6000人左右。另外，據無錫市房地產交易市場統計，到2002年底,在錫直接購買高級住宅的有260戶,其中香港、臺灣客商占45%，日商占29%，其余為歐美客商。另有1068戶在錫租房居住（包括租賃高級公寓）。這里需要說明的是，外商在錫購買住房有的并不直接購買，相當多的外商往往以公司或中方員工的名義購買，租賃居住的情況也是如此。所以，外商在錫購買住宅以及租賃居住的實際數量將遠遠大于上述在房地產市場登記的數量。其中相當數量的人員將有在錫購買低密度高檔住宅的需求，而且，隨著無錫市外資企業的持續增加，在錫購買低密度高檔住宅的外商也將逐年增加。綜合以上---6.4.2的分析，無錫市確實存在著較大的低密度高檔住宅的潛在市場，比較留有余地的估計,在近三年中,無錫地區總需求約在12000～15000戶左右。6.4.3**度假區吸引購買低密度高檔住宅的區位優勢：**鎮鄰近無錫新區和***區，據統計：2002年底無錫新區有外商投資企業680家，***區有460多家，合計1140家。無錫市規模較大的外資企業大多集中于此，世界500家最大跨國公司中在錫投資的30多家公司基本集中于無錫新區。另外，由于**旅游度假區處于無錫市中心、蘇州市區西片以及常熟市等邊三角形的幾何中心，本項目還將能吸引蘇州西片、常熟市南片的外商和港澳臺企業以及這些地區的高收入戶購買低密度高檔住宅需求（參見以下表7—8）。以上情況說明，**旅游度假區由于其處于特殊的地理位置,在吸引外商和高收入戶(包括無錫地區及蘇州部分地區的外商和高收入戶)購買別墅方面將具有較大的優勢。表72001年蘇州市區及與**鎮鄰近地區經濟情況指標市區常熟昆山太倉注冊資金(億元)GDP（億元）618.56303.00230.80157.98

第一產業(億元)24.8915.4411.4914.40

第二產業(億元)358.05165.94138.8083.96

第三產業(億元)235.61121.6180.5059.61

人均GDP（元）29693281833863535169

私營企業（個）16963644548462819296.24其中工業8635452623371942168.16批零餐飲54211402158459473.91個體勞動（戶）5108044660175151368739.25表8蘇州市區及與**鎮鄰近地區利用外資情況01年:批準外商投資項目合同(個)市區常熟昆山吳江太倉本年批準企業數529101343128156本年批準外資(萬美元)317808602381597165931159192本年實際利用外資11848230726750392119324734累計實際利用外資944233210961504601107869165026年末已開業的外資企業數11206081070592782從以上表7-8的統計數據可以看出,鄰近**鎮的蘇州市有關片區中也有相當多的潛在購買本項目中低密度高檔住宅的潛在客戶。7.0蘇、錫、常地區房地產業競爭態勢比較分析7.1區域房地產業發展的一般競爭狀況蘇、錫、常市房地產業的發展基本上是同時起步的，在1992年之前，無錫、常州的房地產業發展狀況明顯好于蘇州。1992年以后，蘇州確立了以上海(浦東)為依托、城鄉并舉、分層次、全方位的大經貿發展戰略，特別是新加坡工業園區和高新區的設立，使蘇州的開放開發從點、線向面、網聚合。市區的面積也隨著兩區的開發擴大了近一倍，“東園西區、古城居中、一體兩翼”的城市新格局基本形成，城市功能的拓展、超前的規劃給蘇州的房地產業帶來了發展的先機。而與此同時，無錫、常州的老城區過度開發，城市擴張緩慢，規劃滯后，房地產業發展水平未有大的提高。2001年***市并入無錫市區，2002年武進市并入常州市區，兩市房地產業才發展提速，市場不斷繁榮。下面比較2000—2002年蘇、錫、常三市房地產業發展狀況：表9蘇錫常三市房地產業發展情況年份

2000年2001年2002年蘇錫常蘇錫常蘇錫常房地產開發投資完成額61.244.73068.649.332.2107.377.041房地產開發用地總面積

1299112415910047123170房地產開發施工總面積7624574078505214881467748526其中：住宅施工面積6253693446914053981238658440房屋竣工總面積445237204467248193558290269其中：住宅竣工面積376197161386205170465254227市區房屋竣工總面積19091151235136160235176237其中：住宅竣工面積16272115195109140199153198商品房銷售總面積373218149480202173540235249其中：住宅銷售面積330197134432183170480219224市區商品房銷售面積151147112259131143259162213其中：住宅銷售面積13614099235112135239150193市區商品房銷售金額33.230.319.752.737.825.663.242.441.4其中：住宅銷售金額26.427.117.644.324.625.154.535.234.9空置商品房面積2221367819293701275851其中：市區空置面積1218266121555963.74541市區二手房成交面積

59242105202299124168市區二手房成交金額

5.0818.89.4512.043.819.412.8市區商品住房均價

19321772

21151863243525451812市區二手住房均價

125092111721300154715201550房地產開發企業總數539197124554219125593228127市區房地產開發企業數1881191071951401082051541067.2蘇、錫、常地區低密度物業基準競爭分析蘇、錫、常地區低密度物業市場是1992年以后開始形成的，兩三年的時間內，各市在環太湖地區，零星開發了一些別墅群，由于規劃滯后、基礎設施不配套、物業管理不到位，市場需求不旺，長期處于低水平競爭發展狀態。2000年以來，隨著社會上“白領階層、老板階層”的不斷涌現以及外向型經濟的加快發展，對別墅、高檔住宅的需求量上升較快，蘇州市7個別墅區全面旺銷，平均售價在每平方米5000至7000元之間，而金雞湖、太湖之濱的別墅等低密度物業售價超過了7000元/平米。在無錫，威尼斯、太湖世家、虹橋花園、蘭寶苑、翠湖苑等9個低密度物業小區近20萬平方米別墅和聯排別墅除太湖山莊屬爛尾樓需二次開發以外，其余均已基本售完，售價在每平米3000元至10000元之間（詳見表10）。而常州市也有6、7個低密度樓盤，每個小區30至40套獨立或聯排別墅，價格在每套60萬元至150萬元之間，行情看漲，銷售形勢很好。表102000—2003年無錫市部分別墅基本行情項目名稱總建筑面積建設年份銷售情況單價變動情況（元/平米）威尼斯8萬平米1994基本售完開盤六七千,現5000左右蘭寶苑2萬平米1994基本售完平均3800，最低3500太