五星級酒店籌建的重要事項

五星級酒店籌建的重點事項目前，全國各地的高星級酒店興建熱壹直持續(xù)，同房地產(chǎn)住宅相比，受到的金融危機的影響也小得多，壹些投資人想投資興建高星級酒店，但自己又不專業(yè)，請人來做，自己也應(yīng)該對高星級酒店進行壹些了解，愿我這篇文章能給出壹點點幫助，有疑惑之處愿和大家共同探討。壹、建立五星級酒店的目的：1、平臺和橋梁的作用：高星級酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟平臺，是和政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過它能夠融資、能夠完成壹些“高難度”的動作。2、樹立企業(yè)的品牌：國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團或企業(yè)，均有自己的高星級酒店，通過這個最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實力、企業(yè)文化。尤其當(dāng)下眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商均認識到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬㎡的小區(qū)建設(shè)均很難形成品牌，但高星級酒店于市場上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價值，于開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時建設(shè)高星級酒店。3、投資新建高星級酒店仍有其他的益處：首先是投資的穩(wěn)定性比較強，相應(yīng)來說風(fēng)險相對不大；其次是成長性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，可是總體來見成長性比較好；最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的運營會形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)運營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤仍重要!正是這個現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時虧損也要繼續(xù)運營。二、酒店的投資成本及回報分析：1、按照建筑單位面積的價格（不包括買地的錢）：五星級酒店壹般為：9000—10000元/m2，（四星級酒店壹般為：7000—9000元/m2；）2、按照客房總數(shù)計算：五星級總造價=房間數(shù)×150萬元/間3、以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為120m2～180m2，（四星為90m2～110m2）4、投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占30%、機電成本占30%、裝修成本占40%；5、中國的五星級酒店投資回報率能達到8%或9%就不錯了，壹般投資回報周期為15-20年三、選擇建立五星級的類別：是商務(wù)酒店兼帶壹般會議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會議型酒店？酒店類別各項功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐飲娛樂休閑會議會展住宿商務(wù)酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★☆☆☆☆☆★★★★度假酒店★★★☆★★★☆★★★★★★☆☆☆☆☆☆★★★★商務(wù)會議型酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★★★★★☆★★★★商務(wù)會展型酒店★★★☆★★☆☆★★☆☆★★★★★★★★★★★★四、選址——可行性調(diào)查方案（自己做，同時請酒店專業(yè)人士做，然后對比）——酒店建造成本的大致分析五、組建自己的壹個酒店專業(yè)籌建團隊——請酒店專業(yè)裝飾設(shè)計公司出設(shè)計方案：于這個過程中，要詳細分析：1、酒店檔次、類別的確定；2、各服務(wù)項目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；3、各項硬件滿足五星級星級評定硬件要求、滿足運營管理便捷且最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學(xué)地控制能耗等五大項要求；4、第3項的具體實施方案；5、預(yù)期未來5—10年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；六、形成酒店初步設(shè)計方案后，找壹家建筑設(shè)計院按照此酒店初步設(shè)計方案做酒店建筑設(shè)計方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）——會審——酒店專業(yè)裝飾設(shè)計公司出酒店裝飾深化設(shè)計方案——會審——將裝飾深化設(shè)計方案遞交建筑設(shè)計院，由建筑設(shè)計院統(tǒng)壹出施工圖紙（各專業(yè)藍圖）——開始施工，同時酒店專業(yè)裝飾設(shè)計師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場，及時解決問題七、具體的操作：★施工總體計劃的制定：☆土建，5萬平方建筑面積的施工期壹般為13-15個月（于北方，要考慮冬天凍土期、春節(jié)放假的影響）；☆封頂后，按先后順序，開始是中央空調(diào)管道、給排水、消防、強電、弱電、外立面施工，前面幾項能夠部分交叉作業(yè)，給排水及消防均打壓試水后，最后才是內(nèi)裝，內(nèi)裝壹般為13個月左右；★土建施工隊伍的選擇：☆資格預(yù)審——具備甲級資質(zhì)，修建過酒店類建筑等等，當(dāng)然，這些均是能夠掛靠的，最關(guān)鍵的是要考察其是否有經(jīng)濟實力，若自己公司壹點現(xiàn)金均沒有，純粹靠甲方按進度撥款，那將會嚴重影響施工進度的；☆甲方于和乙方（土建施工承包單位）簽訂合同時，壹定要注明：甲方于向乙方撥付施工進度款的同時，于乙方所聘用的建筑工人工資支付問題上，乙方必須按和建筑包工方所簽訂合同中約定的工資支付方式執(zhí)行，甲方有責(zé)任進行監(jiān)督，否則甲方有權(quán)利暫時中止向乙方劃撥施工進度款。建筑工人因工資不能得到及時支付而停工或堵政府大門的事例于全國均有發(fā)生，我所于籌建的五星級酒店工程上就發(fā)生過壹次，作為甲方，我公司按合同約定，根據(jù)實際施工進度向乙方劃撥了工程進度款，但不知道是乙方戰(zhàn)線太長了而東挪西用了呢仍是補其他的窟窿，反正就沒有及時給建筑工人發(fā)放工資，于是就引發(fā)了停工、堵市政府大門的事件。壹時間，輿論的矛頭均指向了我公司，其他的房地產(chǎn)公司見著笑話，不明真相的仍以為是我公司經(jīng)濟實力有問題或是老板心太黑，著實把老板給氣得夠嗆！目前，國家有關(guān)聯(lián)規(guī)定，建設(shè)方和承建方均必須按壹定比例向政府有關(guān)部門預(yù)交民工工資保證金，就是擔(dān)心出現(xiàn)民工干了活拿不到錢，甲方推乙方，乙方推他方的事件發(fā)生。于這個問題上，我所于的房地產(chǎn)公司也遇到過問題：按規(guī)定公司向政府有關(guān)部門足額交納了相應(yīng)的保證金，但承建方卻拿不出錢來交，催壹次二次，答應(yīng)了就是沒有錢交，于是，甲方的開工證就沒法辦，沒開工證，于銀行辦理貸款的手續(xù)就進行不下去。由此可見簽訂合同前考察土建承包方的真實經(jīng)濟實力是多么關(guān)鍵！★土建施工的進度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理：☆要求乙方做出切實可行的施工組織設(shè)計；☆甲方的現(xiàn)場監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段于工地的實際施工人數(shù)，是否按照計劃實施，能否完成進度要求，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋；☆甲方現(xiàn)場工程師應(yīng)該針對施工進度做出獎懲制度：完成則獎，延后就罰；☆甲方現(xiàn)場工程師仍應(yīng)該針對監(jiān)理公司制定獎懲制度：認真履行職責(zé)的則獎，若我方發(fā)現(xiàn)問題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅決處罰或更換監(jiān)理公司。這樣，通過壹些較硬的手段使監(jiān)理方產(chǎn)生危機感，別讓工程監(jiān)理形同虛設(shè)。☆公司總部要防止公司現(xiàn)場工程部、土建承包方、工程監(jiān)理方這三方人員坑瀣壹氣，做好對自身人員的督察工作。建立合理的嚴密的工作制度、職責(zé)，劃分各級權(quán)限，壹旦制定，堅決執(zhí)行。★土建建造成本分析：☆近壹年內(nèi)鋼材價格的大起大落，使建筑成本必定受到影響，但目前酒店高層建筑的土建均價也基本于1400—1800左右了；☆確定建筑設(shè)計院的時候就要特別注意：其主結(jié)構(gòu)設(shè)計師的資質(zhì)、實踐水平、務(wù)實的態(tài)度，若遇到學(xué)究類的，沒有實踐經(jīng)驗，壹味只強調(diào)規(guī)范，壹丁點的責(zé)任均怕承擔(dān)的那種，設(shè)計出來的結(jié)構(gòu)鋼含量會大得讓你瞠舌！尤其地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少錢！☆土建的建造成本也和最初的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計有關(guān)系：①酒店主體設(shè)計盡可能地不采用圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本，同時也增加了后期裝修的材料及人工成本；★裝飾成本分析，控制：☆壹般五星級酒店的裝飾成本占總投資成本的40%；☆酒店的裝飾設(shè)計和裝飾施工必須分別由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計公司和有能力的裝修施工公司來完成，反對由裝修承包方免費進行裝飾設(shè)計的做法：①專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計公司：其目的是掙設(shè)計費、同時作好自己公司的口碑，和其所采用的何種價位裝飾材料，最終的裝飾總成本無直接經(jīng)濟利益聯(lián)系。于能體現(xiàn)設(shè)計效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正體現(xiàn)其設(shè)計能力。②裝修施工公司：其強項于于施工，于保證進度的前提下，裝修質(zhì)量高、穩(wěn)定、細節(jié)處理完美，能達到這點就已經(jīng)很不錯了。當(dāng)下的很多大型裝修施工單位均下設(shè)了設(shè)計部門或設(shè)計室。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場、學(xué)校、機關(guān)、酒樓壹類的。接到高星級酒店設(shè)計的單子了，多是臨時再聘請專業(yè)的酒店設(shè)計師來進行設(shè)計，出的產(chǎn)品的質(zhì)量、穩(wěn)定性，就不好說了。③由裝修承包方免費進行裝飾設(shè)計的后果：表面上見，由裝修承包方免費進行裝飾設(shè)計，投資方省了筆不小的設(shè)計費。但投資方要考慮這個問題：裝修承包方于進行裝飾設(shè)計時，他能盡心盡力地將成本控制到了最為合適的壹個點了嗎？？本來這個點就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計，收效也是甚微。“羊毛”終究是出于“羊”身上的：壹個好的酒店設(shè)計方案，無論是自己做或者另外花錢請專業(yè)酒店設(shè)計人員做，均是要花費設(shè)計費用的。當(dāng)下五星級酒店的國內(nèi)設(shè)計單價是150元/㎡—200元/㎡，設(shè)計費用均是好幾百萬。這個費用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是滋味嗎？于是，設(shè)計中本能夠省的材料用上了，能夠用替代材料的地方也全采用高檔材料（材料費增加了），能夠簡潔的地方出現(xiàn)了很多的曲線或異型設(shè)計（人工費增加了），另外，于施工中仍會不斷地、“合理地”多出現(xiàn)本能夠避免的施工變更，表面上見是沒有什么問題，但今天牽倆筆、明天牽倆筆，不知不覺中，設(shè)計費的本錢又收回來了。☆反對壹昧地鋪天蓋地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計手法：五星級酒店的確是用錢堆砌出來的，但不計成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計手法，相信是大多數(shù)投資方所不愿意見到的。酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細節(jié)處理，同時仍要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，就能節(jié)省壹大筆裝飾費用。試想，客人壹邁進酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細見才能體會到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而不會就立刻就走到墻前見貼的什么石材，是意大利的仍是西班牙、美國的。客人走進客房，首先體會到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草及整個房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。有誰會馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺的石材是進口的仍是國產(chǎn)的？☆于酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用于刀刃上！☆酒店于壹些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。☆主要裝飾材料進行把控：壹般采取甲供或甲方認定品牌、規(guī)格、型號。甲方應(yīng)派專人對本地及周邊裝飾材料市場進行詢價，部分材料，如石材，很有必要到國內(nèi)幾個主要的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、云南等）進行市場調(diào)查★專業(yè)酒店裝飾設(shè)計公司的選擇：☆首先主設(shè)計師必須是要懂酒店的運營方式、構(gòu)架、運營流程、酒店管理者的管理需求、酒店星級評定規(guī)范；☆設(shè)計之前對酒店當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)查了解，必須要明白調(diào)查些什么，有哪些項目？至少要做到以下方面：①當(dāng)?shù)氐母餍羌壘频昙敖诌吷鐣茦恰⒖Х瑞^、OK廳、洗浴中心、洗腳房的調(diào)查：餐飲、娛樂、休閑、會議等項目的地理位置、規(guī)模、裝飾特色、主題文化、銷售價格、客源分類、顧客口碑、上客率、停車場、其他附加服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量等等細項；②本地市場餐飲、娛樂、休閑、會議、會展、精品購物等的市場飽和度或欠缺程度；③準確了解當(dāng)?shù)爻鞘形磥?-10的規(guī)劃，預(yù)測酒店未來5-10內(nèi)的發(fā)展情況，做出的設(shè)計方案必須是具有前瞻性的；④對主要裝飾材料的市場價格必須熟悉以及新型裝飾材料的選擇利用能力（較好地把控成本、提高效率、保證品質(zhì)）；⑤能夠提供切實可行的裝飾成本控制方案；⑥各服務(wù)場點盡可能地考慮是多功能性的，將“最大限度的獲取運營利潤”這壹思路貫穿于整個設(shè)計中；⑦設(shè)計中必須滿足少數(shù)的貴賓服務(wù)需求：第壹，必須保證“私密性”：從停車、乘電梯、進入餐飲或娛樂或會議的通道、包房的位置、結(jié)帳方式地點等等細節(jié)均必須充分地考慮周全。試想，壹個政府要員想要到你的酒店洗個桑拿放松壹下，若像普通客人那樣非得從大門進來，經(jīng)過大廳乘坐電梯，再到桑拿樓層，仍得經(jīng)過桑拿服務(wù)臺，再進入包間，這么多的環(huán)節(jié)中，不知道有多少人見見了你的面孔，仍可能遇到你的部下或不想見到的其他人，如果是這樣，你說這官員下次仍敢來嗎？這口碑壹帶出去，別的重要人物仍敢來嗎？？真正的重要人物，你若能倒貼錢把他給請過來了，壹次、倆次，消費愉快了，可能你就能辦成壹些大事了。酒店作為壹個平臺，于這壹方面的作用舉足輕重。這壹點，能做到、做好的設(shè)計師極少！第二，要充分顯示出地位、身份：接待貴賓的場所硬件的豪華程度充分表現(xiàn)出來，這壹點壹般設(shè)計師均容易做到；第三，充分的人性化的體現(xiàn)：要讓客人使用方便。如開會，貴賓休息室要緊靠主會議室，而且有通道直接到主席臺上，除常規(guī)通道外，仍有專用的撤離會場的通道；☆因為人員流動的原因，于見其成功案例的同時，必須落實該主設(shè)計師是否仍于其設(shè)計公司；★酒店主要設(shè)備的選型、成本控制以及其他注意事項：1、酒店的設(shè)備投資成本壹般占總投資的30%，主要分為配發(fā)電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防及自動報警系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)設(shè)備以及游泳池設(shè)備、桑拿設(shè)備、洗衣房設(shè)備；2、配發(fā)電系統(tǒng)：施工壹般由當(dāng)?shù)仉娏舅鶋艛唷Ｐ枰⒁獾氖蔷频甑碾娏θ萘康目紤]，壹定要充分考慮到酒店以后運營范圍的擴大所需要的電力增容問題，修建的時候壹定要保證有15%-20%的余量。發(fā)電機本已經(jīng)是于救命的時候啟用的，其不能有絲毫散失。建議買進口品牌，從實際了解到的情況，國產(chǎn)貨的確比不上進口機，比較好的有瑞典的沃爾沃，美國的康明斯（不是國內(nèi)組裝的康明斯）等品牌。3、中央空調(diào)系統(tǒng)：①主機當(dāng)下各種品牌有30多個，建議選擇時先分個檔次，若拿國產(chǎn)貨和美國品牌對比，的確是不合適的。建議分成三個檔次：進口品牌的，如美國的開利、約克，日本的大金等，純國產(chǎn)的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特等等，合資的臺灣臺佳、瀚藝等。②不同檔次品牌價格是不同的，各有所取舍：業(yè)主若是選擇純國產(chǎn)貨，短期壹倆年之內(nèi)絕對是不會有什么問題的，但要想5年、6年以后仍然如初，就不現(xiàn)實，可是降低了初期投資成本，要想這頭也占、那頭也占，是極不現(xiàn)實的。③若酒店采用了水源熱泵或地源熱泵，要注意，不是所有品牌的主機此方面均有成熟技術(shù)的；④對于進口品牌，要千萬防備是否是貼牌的！這種情況，從外表上粗略是見不出來的，但其核心的壓縮機是能確認出來的，另外，別幻想著買原裝進口的機子，當(dāng)下均是于國內(nèi)組裝的；4、給排水系統(tǒng)：①壹般是交給土建完成。要注意選擇好管材的類型，目前市場上出現(xiàn)的新產(chǎn)品較多，要多對比壹下價格、材質(zhì)、壽命、健康、維護方便性等綜合指標；5、消防及自動報警系統(tǒng)：①施工普遍是由當(dāng)?shù)叵啦块T壟斷。要注意于簽訂合同時，仔細劃分需由消防施工單位完成的工作范圍，哪些是由消防施工方帶為上報而實際由甲方負責(zé)的工作，和裝飾、弱電施工需要配合的工作等等。②仍然要采取招標（邀標）的方式來壓消防安裝成本。6、鍋爐系統(tǒng)：①要注意鍋爐的燃燒機壹定要用進口的！選擇品牌時要考慮以后維修件要方便購買；②從能耗角度，最好是采用燃氣鍋爐，但購買時要有壹臺燃油燃氣倆用的鍋爐，以應(yīng)急；7、電梯系統(tǒng)：①于建筑設(shè)計階段就應(yīng)該先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時做好井道、轎坑的預(yù)留預(yù)埋工作；②高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運送客人的主電梯！觀光電梯因為視覺的原因速度均受到了限制，壹般不超過1.75米/秒，太快了則會感覺頭暈。但高層建筑的主客梯速度若達不到2.5-3米/秒的話，那絕對會經(jīng)常出現(xiàn)壹大群客人等候電梯的場面。我所于籌建的河北邢臺的萬峰國際酒店（五星級）就出現(xiàn)了這個問題，當(dāng)時因為樁基均已打好，沒法改了。應(yīng)該做到：以封閉式高速電梯為主+以少量觀光電梯為輔。③考察過許多的五星級酒店，大多電梯里沒有空調(diào)，夏天乘坐該電梯是沒有五星級酒店感覺的；④對于廚房里用的傳菜電梯，因為只傳菜，不能乘人，許多酒店均是用的壹般電梯廠制作出非標類的“黑戶”電梯：沒有銘牌標示，也沒有檢驗證明。這種“省錢”的做法不可取。8、弱電系統(tǒng)：①需要上的系統(tǒng)項目的選擇：按投資成本可分成以下三個檔次：首先，最底限是：建筑規(guī)范里要求必須有的、國家強制性要求必須有的、酒店五星級星評要求必須要有的；其次，于底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度；最后，于底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣傳②最為關(guān)鍵的是酒店客房智能控制系統(tǒng)及會議系統(tǒng)，這倆部分是客人直接感官面對的，這方面的錢是不能省的；③需要注意：目前弱電設(shè)計安裝市場仍不是很透明化，弱電公司于介紹需要上的各系統(tǒng)時也是比較夸張化。甲方要仔細對市場價格進行了解對比。9、游泳池設(shè)備：①全部投資不超過50多萬，五星級酒店應(yīng)該上的各項系統(tǒng)均應(yīng)該考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，主要設(shè)備如砂缸、泵建議采用原裝進口產(chǎn)品；②要充分考慮維修的方便性，維修配件的可替代性；10、桑拿設(shè)備：①要考慮采用部分舒適性、娛樂性較強的桑拿設(shè)備；②仍要考慮安全、機房設(shè)置合理，維修易操作、維修配件易購；11、洗衣房設(shè)備：①首先要按照酒店飽和的布草洗滌量來考慮洗衣設(shè)備的配置，其實是考慮是否外接布草洗滌業(yè)務(wù)？②選購洗衣房設(shè)備者自己必須熟悉酒店各洗衣設(shè)備的性能，不同類型設(shè)備操作的難易，布草破損率的大致情況，如全自動立式洗衣機于操作便捷、布草破損率等方面就要優(yōu)于臥式半自動洗衣機，雙滾3米的平燙機工作效率就遠比單滾2.8米平燙機高得多；③要明確高壓蒸汽的供給來源,所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置,輸送管道方式；④考慮維修配件的通用性或可替代性；★目前可利用的國家政策（節(jié)能，太陽能，地源熱泵，利用低谷電價，投資返金的政策）①對于采用地源熱泵、水源熱泵的蓄能空調(diào)系統(tǒng)，國家均有壹定的補貼政策，如河北省，對于該項目的補貼額度為關(guān)聯(lián)投資費用的15%-25%。②對于使用太陽能也有相應(yīng)的補貼，如河北邢臺市2007年出臺了政策：按照審核后的太陽能熱水(開水)系統(tǒng)總造價的10%給予補貼★節(jié)能降耗：1、建筑節(jié)能：☆外墻隔熱：①盡量不采用整體玻璃幕墻設(shè)計，造價高、隔熱差、隔音差；②采用外墻加隔熱材料方式；☆門窗隔熱：窗戶采用中空玻璃或雙層玻璃，既隔熱又隔音；☆內(nèi)墻全部采用輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊，以新型墻體材料替代了黏土磚；☆屋面采用加厚擠塑泡沫板保溫技術(shù)；2、采用太陽能：3、采用中水系統(tǒng)：注意：采用太陽能及中水系統(tǒng)，相對于收效來說，初期投資較大，實際的目的是獲得良好的社會效應(yīng)，經(jīng)濟效益次之。4、弱電系統(tǒng)中考慮樓宇控制進行節(jié)能：①建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)該系統(tǒng)充分體現(xiàn)酒店的舒適和豪華性，依據(jù)暖通空調(diào)、給排水、電氣等專業(yè)要求，對酒店內(nèi)的機電設(shè)備（供配電、照明、柴油發(fā)電機、電梯、冷凍、空調(diào)新風(fēng)、送排風(fēng)、給排水）進行集中監(jiān)視、控制和管理，使機電設(shè)備安全、可靠、高效地運行，同時節(jié)約能源、減少維護人員、提高工作效率。5、給排水、供電干路、支路安裝計量器：6、運營管理上的節(jié)能措施：①用節(jié)水型的坐便器，能夠節(jié)水壹半之上。于水箱內(nèi)安裝節(jié)水芯，每只馬桶壹年可節(jié)水30噸左右。員工浴室可安裝智能感應(yīng)式節(jié)水系統(tǒng)。刷卡洗澡男員工8分鐘，女員工12分鐘，控制用水量。公共衛(wèi)生間安裝感應(yīng)節(jié)水龍頭。房間衛(wèi)生間可安裝流量節(jié)水龍頭，適當(dāng)控制水流量就能夠節(jié)約1/3。對飯店的各個部門各個區(qū)域分別用水表計量。積累數(shù)據(jù)根據(jù)使用率額定合理的用水量。酒店中央空調(diào)的冷卻塔會形成大量的水霧，壹年就要飄掉近5000噸水。能夠安裝收水器，大大降低水霧損耗。②采用新型節(jié)能光源。至少可節(jié)電70%之上。采用智能節(jié)電調(diào)壓開關(guān)。根據(jù)日照條件和需要營造的氛圍調(diào)節(jié)電壓和照射度。可節(jié)電20%左右。提倡采用LED半導(dǎo)體燈，能夠節(jié)約75%的用電量。③將夏天空調(diào)的溫度設(shè)定于28℃。少用機械通風(fēng)，多用自然通風(fēng)。④不提供壹次性物品，如塑料袋、餐具、臺布。節(jié)約紙張。采用無紙化辦公。⑤不鼓勵客人過度消費。倡導(dǎo)適度消費，鼓勵打包。⑥用蒸汽洗車取代傳統(tǒng)高壓水槍洗車，可節(jié)水節(jié)電達90%。⑦單層窗可貼透明反射膜或防曬膜，可阻隔70%-80%的太陽能。外墻可因地制宜采用淺色涂料，提高陽光反射率減少能耗。酒店建筑墻窗面積比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕墻比普通墻體多耗能2-3倍。酒店的玻璃天頂可采用天幕智能控制。根據(jù)氣溫和光線變化自動調(diào)節(jié)。用反射窗簾可反射50%的熱量。多采用屋頂綠化，能夠擋掉50%的太陽輻射。室內(nèi)壹棵樹壹天可蒸發(fā)40公升的水。⑧洗衣房如能將臟棉織品浸泡20分鐘再洗，既容易洗凈又節(jié)水省電。⑨餐廳廚房冰箱內(nèi)的存放容積以80%為宜。⑩采用鍋爐排煙廢氣余熱利用技術(shù)。壹般可提供十幾噸約70℃的熱水。★裝飾的目的、手法：如何能真正地吸引顧客、為酒店獲取最大額的利潤？下面分別從餐飲、娛樂、會議等三方面來說明。①餐飲：第壹，設(shè)計上必須保證私密性：當(dāng)下壹般請客吃飯均愿意坐包房，豪華包房的飯桌壹般是不正對包間門的，要設(shè)置單獨的傳菜窗口供服務(wù)員使用，避免房門頻開讓樓道路過的客人見見里面。更要設(shè)計壹些4-6人的小包房，裝修設(shè)計突出細膩、品位、舒適度和私密性，專門接待壹些吃燕鮑翅的高檔客人，這壹類請客或赴宴的壹般均是人物，消費較高，不愿熟人見到，所以壹定要保證私密性，進出通道最好和其他包房相分隔。第二，針對不同的客源群，裝飾上對每個包房要賦予寓意：比如為滿足升官晉級這類客人的需求，將壹間餐廳包房取名為"得舉軒"，取范進中舉之意。墻面設(shè)計為宮廷賀喜的粉紅大花軟包造型，壁燈造型為壹枝剛剛破土的嫩芽，預(yù)示前途無量。職位升遷了的客人舉辦宴席就特別喜愛這類包房。再比如接待貴賓的豪華包房，部分采用純中式裝修，墻面木作造型內(nèi)，采用漢代名人書法壁布，天花為皇家房檐硫璃瓦造型及宮廷實木窗隔造型，吊燈為宮廷古典式，盡顯五千年的中國古典文化。采用目的性照明，直射餐桌，使菜品和配用的金餐具色彩斑斕，氣氛濃烈。主人坐的龍椅由紅木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。休息區(qū)的主題背景墻內(nèi)嵌入等離子電視，包房內(nèi)單設(shè)豪華衛(wèi)生間。該類包房常常是設(shè)了8800元的起訂費仍爆滿。②娛樂（OK廳包房和桑拿包房）：第壹，最重要的仍是私密性的問題，這對于政府要員及其他重要人物來說，名譽及人身的安全是至關(guān)重要的。要考慮幾個豪華包房，其進出通道另外專設(shè)，不需要經(jīng)過服務(wù)臺，引領(lǐng)、結(jié)帳等工作由酒店派專人直接負責(zé)；第二，壹定要設(shè)計考慮壹個隔音良好、較為清靜的小場所專供客人放心接打電話。很多酒店的OK廳包房隔音較差，走于過道上或是于壹空房間里也躲不開此起彼伏的噪音，想于電話里說自己不于OK廳均不可能；第三，壹定要考慮設(shè)計歌手及按摩技師的緊急疏散通道，從容應(yīng)對各種緊急情況；第四，音響效果、通新風(fēng)、隔音等問題是不用說均必須考慮的。③會議：第壹，要考慮高科技設(shè)備的使用，如同聲傳譯（至少四聲道）、自動升降液晶電腦桌、電子簽到系統(tǒng)、電視電話會議系統(tǒng)、會議的攝錄象系統(tǒng)、中央控制系統(tǒng)、手拉手會議系統(tǒng)、自動升降會標桿（包括室外的門牌位置）、投影顯示系統(tǒng)（自動升降投影屏幕）、監(jiān)控視頻系統(tǒng)、DCN（數(shù)據(jù)通信網(wǎng)）系統(tǒng)、移動音響車、多媒體投影、寬帶、電視光纖、電話、電鈴等等。許多的政府會議及高等級專業(yè)會議，要的就是高性能的會議硬件設(shè)施來體現(xiàn)酒店檔次，以此爭光添彩。第二，平面功能布局方面要充分考慮接待貴賓的設(shè)計：貴賓間的位置、貴賓間內(nèi)部的設(shè)計、貴賓間進入主席臺的通道、從主席臺撤離會場的專用通道；第三，目前會議室均是按照多功能設(shè)計，既可開會、表演，也可舉辦大型宴會、小型商務(wù)展示，提高利用率。設(shè)計時就必須考慮相應(yīng)足夠的儲藏間、工作間、化妝間及關(guān)聯(lián)通道。第四，當(dāng)下會展的市場越來越大，若有條件，能夠考慮壹些大型網(wǎng)架式層高較高的會議室，設(shè)計時充分考慮會議室的面積、地處位置、門前廣場面積、進出通道、電力負荷、各種視頻、網(wǎng)絡(luò)、電話等綜合布線的設(shè)計、關(guān)聯(lián)停車場面積等等因素星級酒店項目的前期籌劃方案酒店項目的前期籌劃如果說，酒店是壹座理想的大廈，那么，酒店的籌備工作就是建造這座大廈的基礎(chǔ)。酒店企業(yè)的開業(yè)籌備規(guī)劃從總體上說是“倆個重點”及“三個主線”。“倆個重點”指的是酒店開業(yè)籌備中的硬件籌備和軟件籌備。硬件籌備主要是指酒店的工程籌建工作，軟件籌備則是指酒店的開業(yè)運營管理籌備工作。“三個主線”指的是酒店開業(yè)籌備所經(jīng)過的三個時期，即先期籌劃期、工程建設(shè)期和預(yù)開業(yè)運營管理籌備期。第壹部分：酒店項目前期籌劃需要考慮的問題酒店項目前期籌劃將促使酒店決策者和預(yù)開業(yè)籌備的運營管理者全盤考慮壹下幾個問題：（壹）：酒店究竟是為誰建造的進行酒店項目的前期籌劃時，要首先考慮的是酒店是為誰建造的？是為客人建造的嗎？見似簡單的問題仔細想想就不那么簡單了。很明顯，不同的客人有不同的需求，客人會根據(jù)個性化的需求來尋找適合自己的酒店。影響客人消費行為的可能有價格因素、地理位置因素、個性化差異因素、習(xí)慣性因素等多種原因。對酒店而言，于實施項目工程前，必須遵守“先定位，再選擇”的原則，明確酒店市場的市場定位，明確酒店是為哪些層次的客人服務(wù)的。要做出準確的市場定位，就要了解酒店所于地區(qū)域有什么樣的市場需求，未來的客源結(jié)構(gòu)是怎樣的？如果酒店位于城市的中心商務(wù)區(qū)或交通樞紐帶，客人大部分有商務(wù)旅游需求，那么，酒店最好定位為商務(wù)酒店；如果酒店位于旅游勝地或風(fēng)景區(qū)，旅游客流量比較大，那么，酒店最好定位為度假型酒店；如果酒店周邊有大量的長住商旅或會議展覽的客源需求，那么，酒店很可能定位為公寓酒店或會議型酒店。（二）：如何開發(fā)合理的酒店產(chǎn)品適合目標市場的產(chǎn)品才是酒店作為企業(yè)生存和發(fā)展的根本。通俗地說，客人最喜歡消費的產(chǎn)品也就是合理的產(chǎn)品。于確定了酒店的市場定位和運營范圍后，要把其主要產(chǎn)品按照不同的定位和客人的需求進行仔細分析，對客房、會議設(shè)施、餐飲設(shè)施、公共區(qū)域的規(guī)模和比例進行合理調(diào)配，集中發(fā)揮資源優(yōu)勢，最大限度地滿足客人的需要。于構(gòu)建產(chǎn)品結(jié)構(gòu)時，仍有考慮到酒店運營的經(jīng)濟性，對于預(yù)期能夠獲利較大的酒店產(chǎn)品要相應(yīng)的加大投入，保證酒店有足夠的市場競爭力。（三）：酒店企業(yè)需要實現(xiàn)什么樣的目標酒店企業(yè)需要實現(xiàn)什么樣的目標呢？對酒店業(yè)主來說，這個目標就是酒店于未來的運營中能取得怎樣的經(jīng)濟效益和社會效益，具體體當(dāng)下酒店項目的投資回報、有形資產(chǎn)的保值增值和無形資產(chǎn)的形成這幾個方面。對酒店的預(yù)開業(yè)運營管理和未來的運營者來說，這個目標就是有多個短期目標組成的，它包括酒店剛剛進入市場的培育期、業(yè)務(wù)拓展期和運營成熟期等不同時期的目標。每壹個階段的目標所帶來的收益是不同的。于酒店市場培養(yǎng)期，如果酒店業(yè)主要求管理者實現(xiàn)壹定的運營利潤，這是不現(xiàn)實的。因為于這個時期，酒店的主要任務(wù)是樹立品牌形象，盡量擴大客源市場，其運營管理成本和人力資源成本相對會高些。當(dāng)酒店經(jīng)過壹倆年的市場培育期進入到業(yè)務(wù)拓展期和運營成熟期后，其市場形象已經(jīng)確立，運營管理模式相對固定，收益能力日趨穩(wěn)定，實現(xiàn)相應(yīng)的經(jīng)濟任務(wù)也就水到渠成了。（四）：酒店業(yè)主和未來運營者對酒店的心理預(yù)期有何不同于這壹問題上，酒店業(yè)主和未來運營管理者的心態(tài)是不同的：酒店業(yè)主更多地見中的是運營結(jié)果，他是從宏觀上把握和解決問題；而酒店的運營者由于市場的不斷變化和實際的運營壓力，則更多地重視運營目標的實現(xiàn)過程，他是從微觀上處理問題的。心理預(yù)期不同，行為方式就會有所不同，這就需要酒店業(yè)主和運營管理者均要站于對方的角度考慮問題，按照酒店的客觀發(fā)展規(guī)律辦事，為酒店的長遠發(fā)展考慮，不要急于求成。（五）：如何減少酒店的投資風(fēng)險每壹項酒店投資就要運營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、又有市場風(fēng)險。相對于其他行業(yè)來說，酒店項目的投資風(fēng)險更大。因為酒店項目是憑借各種設(shè)備設(shè)施所提供的服務(wù)來取得收益的。而服務(wù)這種產(chǎn)品本身具有不可儲存性，壹旦投資決策失誤或旅游市場需求發(fā)生變化，酒店產(chǎn)品的銷售就會受阻，預(yù)期的投資效益就會無法實現(xiàn)，甚至虧本倒閉。因此，只要加強投資的風(fēng)險管理，進行科學(xué)決策，才能降低風(fēng)險帶來的損失，提供投資的經(jīng)濟回報。（六）：如何合理規(guī)劃酒店項目的投資要求和投資步驟規(guī)劃酒店項目的投資要求，需要投資者做到三點:首先，是建立嚴密的投資管理程序；其次，是制定投資計劃；最后，是進行投資酒店項目的資金預(yù)算，及時籌集項目所需資金，避免由于資金不足造成半截子工程，影響投資效益。考慮酒店項目的投資步驟時，為保證投資的有序性和有效性，需要確立酒店項目投資管理的程序和方法：步驟壹，是項目的預(yù)可行性研究。于正式確定投資意向前，進行必要的可行性研究。步驟二，根據(jù)投