**********綜合改造項目可行性研究報告2006年6月一、報告摘要1.1評估假設和限制條件本報告中項目用地面積、建筑面積及規劃指針根據相關文件；項目用地規劃指針與設計方案中技術指針有一定差異，但差距不大，項目最終應以重慶市國土資源和房屋管理局審核確定的指標為準。已確定了項目用地功能劃分，本報告中不對項目定位進行詳細分析，僅對定位進行初步判斷。1.2說明事項可行性研究依據本次項目可研的主要依據如下：（1）《房地產開發項目經濟評價方法》（建設部：建標[2000]205號）《建設項目經濟評價方法與參數》噴（國家計委、兼建設部；計投懶資淘[1993]農530駱號）墓（掀3散）《關于印發染經濟評估方法呢的通知》及附陡件喂到（中國國際工可程咨詢公司：糾咨經棄[1998]觸11短號）片（件4催）《許重慶市斧建設工程價格歪信息》（四200備6.姑1-4返）翼（藝5碑）企業提供的遣信息蜘1.3炸項目簡倦介積毅項目位于固重慶市幟**湯區呀****械街慘，總用地面積誼60052峽平方米狹，總建筑面積涼為靜240000標平方米晃，其中計容積悶率建筑面積穴225000爺平方米刑（住宅劣202000系平方米愈），商業膝20000候平方米享，配套包3000規平方米砌，不計容積率炸建筑面積癥15000把平方米遭。笛主要燈由高層駱建筑剛組成。獨1.4眉評估結論與建自議狹、評估結論腐1巷、項目及市場全條件狀**寫區孩****效區屬屈**繭城區中心型片種區絮,懼綜合居住環境膨指數較高。片聚區具有優越的錄房地產市場發塔展勢頭，廈本項目發展具跨有良好的市場磁條件。售項目用地位寨**商區窯**隙城區中心，距虧離政府和長江萍僅埋10禾0跳米扣左右，晉態環境排較齒隹；項目具規浪模優勢，具有才可塑性；目前氧項目逐是出**彼城區中心尚存魔的一塊未改造伶的大型屯片區聚，其他項目進術入性較差，周揪邊工作、生活葡居住配套，潮設施齊全，交斷通便捷，油項目具備開發平建設條件。像2.炕項目經濟效益寶正常哈表限1:半主要經濟指針胃表仗序號園名稱籌單位已資料些項目設計規模餅平方米就1渾．袋1恭房地產開發產際品總建筑面積緣240000刊商品房銷售移住宅亞商業浙237000途202000培20000籠車庫呈15000定項目經濟資料具開發產品投資播其中：財務費鬧用膜萬元循49777.營2400.0驅資金籌措帖其中：資本金喚借款繭預售房款蠢8000絡經營收入果66080貞稅金及附加項5486.4毅利潤總額率21788.惜8使稅后利潤靠16302.謎4欠商品房稅前利近潤率秋%達43.8%戚商品房稅后利孝潤率內%翼32.8%鈴全部投資財務云凈現值余萬元用4554屬全部投資動態章回收期（所得脂稅后）滴年禾3.5澆借款償還期番年瀉3喬注：上表為考類慮住宅銷售率督為沒90%堤、商業銷售率某為愁85%我的情況下的經疾濟效益指緊標模。任根據分析測算康，在保證實現暗項目銷售計劃鋪的前提下，本吸項目經濟效益竹較好。押如項目發展建議旨由于項目具有恐較好的市場環食境及自身發展臺條件，項目經聲濟效益指邀標桐在正常范圍內宮?？傊?，項目仔具有較好的市沖場環一定的自揀身發展條件，鍛經測算各項目葬經濟指飲標企好。憐由于項目臭是舊城改造項英目倡,競規模較票大骨,聲資金需求較征大麥,兵而且對開發商棍的執行凍力、管理能力減要求較高蛾。因此，建議祖公司駛對項目采取朵整體規劃，分沒期不間斷開發雹策略，原準確把握市場凱需求和變化，用并采取有效的燙營銷手段，確貌保銷售資金回此籠，降低市場男變化影響的可葬能風險，保證洗項目利潤的按孫計劃實現。欣二、項目概況軌與背景1項目概況1、項目位置宋本項目位于紗**儲區毅**坦，東鄰斜**富農貿市場，南香鄰冬****手，西鄰永***顆，北鄰愈**薦街，東西長約范40性0產米怨，南北寬約備15巴0碧米懼，地塊呈坡形松地勢，地形較白開闊平坦，能頓滿足建筑設計睬需求。槽(啞項目位置拉圖純,俗略晝)宜2選、項目用地及榮現狀朽用地面積遠：本項目總用畫地面積恐60025摩地塊形狀：廳項目地塊呈坡淘形地勢，北高狗南低，依山勢搶呈脾帶形。鵝用地現狀：見其地上現狀如解下圖所示：即(嗽地塊現狀閥圖證,狹略得)胸3娃、項流目周邊配套哲項目周邊配套苗較好，有臭**誼區薄****糞、濟仁醫院、插**奔中學、眨**墨二校、罩**厚實驗中學、躍**忙農貿市場、新史世紀百貨、超結市以及大量金忠融、郵政、通柿信、餐飲、娛犬樂服務設施及卵網點。斷2釘．房2塌項目規劃技術寨經濟指針俊根據押**柔區純**害政府面第誼4充6正次常務會和有增關部門文件精概神以及我司與惰重慶市丟**歷區建設委員會橡簽定的有關合牙同，遺項目技術經濟敬指針如下表：歸項目技術經濟廣指標表荷項攝扭各目沈用地規劃指標唱技術經濟指標基總用地面積（捆㎡）蛾教60025礦增60025鋼容積率紫蕩≤齒3仗。查.爆蚊3.8猶覆蓋率謠≤恭40例%殃38癢%河總建筑面積（脖㎡）斃----區240000弄計容積率建筑宵面積（㎡）眉228198棕225500態0防其中：住宅（仆㎡）慕203000緞202000斬揚獅商業（㎡）妨23000同20000鈴鍬宴配套（㎡）肌2198料3000蠻饅診含：幼兒罰園秋死1000幅1100舟避臘會所及物業管嫂理用千房瓶斥1200浸1270敞斷抓居委會塵150陵180恨網月文化活動站縮200白250正舞齡老人活動站織200闖----緒架幕社區健康服務剩中心立1502冠200狀不計容積率建幟筑面積（㎡）欲----進15000撲講底地下車庫及設戴備用房五----逆15000浙亂鎮可售面積疑237000裳237000牽其中：住宅（西㎡）侮202000緊商業（㎡）刺20000撐機動車停車位旺15000踩建筑高度或層慨數找高層饞高層、找多盜層別注：除本報告中的測耐算均按項目設粒計方案理念質中技術經濟指槍標。辯抵項目建設合法驗性約1敵、肅項目建設合法萌性手續串重慶市涌******易****夏改造項目是芽**舍區委、區政府抄為解決該片區友房屋破爛、陳弄舊、市政基礎術設施落花流水古后、安全隱患躺嚴重，市民反層映強烈的問題籠和推動今**吹城區發展，改堡善城市面貌。見創建和諧激**猜而確定的一項囑重點民心工程溝。去200耕5鄭年區政府批準無由項目責任部蜂門重慶市疏**耍區建設委員會起擬報的項目實粉施工作方估案簽---餃-貴即先行啟動拆葛遷，然后進行刻土地公示和開頑發建設。經過巴面向社會公開鄭招標和上關部炎門審查，并報爭經重慶市爐**叔區俯**子政府元二躺0馳0改五年十二月二燒十二日睜第底4缺6扣次常務會研究領決定，經******彈*****乒公司弟為該項目實施棋的倘業主單位。飾200鐘6管年戒3窩月級2箱9舉日等，根據有關文代件和會議精神雄，經過多次商廣談，妻******即*****膠公司與項目責控任部門重慶市怕**率區建設委員會辨簽訂了《重慶謝市丈******齒****氣綜合改造拆遷潑合同》，馳現已完成項目程土地公示前的景一切準備工作修。按照區政府貍的統一安排，春于嶺200撿6興年蠅11走月底向市土地綿交易中心申請湊招拍掛，嗎已驚于夫200詢7能年扮1矛月冶完善其建設用心地的相關手續債。由于該項目三的實施具有一兄定的特殊性和鳴特定條件，進慌行這樣的工作帥是為了解決程引序上的合法性軌。因此項目建鴿設具有合法性鉆。卷2籠．咳4櫻項目開發商簡幅介條******惑*****色公司熱于榴200壓4父年章7丸月在僅重慶市壺注冊成立，是展由碌自然人帥**鑒、攝***鋤出資紅成立的房地產速單項開發公司貓。儀開發商情況介徐紹表手企業名稱淚******姑*****艘公司砌住搬奶覆所宜重慶市誼**境區艷**釀街哄3篇8消號黃-旗1功號碼追企業類別住有限責任公司繼股東構成持**個出緊資額騎2400仰萬元，比例認80飼%歷***圖出資額羊600吵萬元，比例瓣20揭%雙經營范圍除房地產開發經饑營皂注冊資本剩**灑幣示3相00滅0恢萬元趟營業期限靈自扎200強4餅年蘇7園月委1鹽8呼日統至嶄20坦09冠年反7迎月幫1啞7彼日寨成立日期泄200呼4砌年塘7拾月桌1臨8政日味公司組織結構錘健全，設有顯行政部、銷售善部、業務部、傷工程部念、輸財務部、總工趣辦。公司擁有丸一支工作作風磁務實、管理理價念先進，極富宣創新意識和開印拓精神和管理仍團隊，有一批蹤業務技術精湛丸，作風嚴謹的元高、中級技術段人員和管理人痰員。公司現買有員工鎮18險人，其中工程貼技術人嚷員薯1逐4渾人。期三、卻項目投資環境貴及市場分析赴全國房地產市票場狀況秤3.1勻房地產市場繼疲續保持增長勢葡頭蹦揀楊在框200跌5幼年雕,咱我國經濟持續陽快速發展、城峰市化進程加快美、居民收入水師平提高及政府細啟動內需的政網策，都為房地抖產的發展注入理了新的活力，傭在諸多利好因碗素的驅動下，之房地產市場也貝繼續保持在高循位運行狀態。付預計丘200盒6糟房地產市場發墾展是主掏題，結構調整背和規范是主線碧，市場體系將類進一步完善，膚供求兩旺，行攜業繼續保持增滋長勢頭。勁房地產投資繼野續增長，但增峽幅會逐漸回落妹200抬6葵年房地產投資苦繼續增長將明夢顯放慢；房地衣產企業效益降源幅可能較小，房但企業間的差鳥異將很大；產產品結構調整步曾伐加快，新型續建材和高科技字廣泛應用；外燙資進入加速，役房地產企業將賞加強聯盟，在懼海外資金加速竄進入的同時，秩國內房地產企雪業也將會加強卷聯盟，以適應水發展要求和應骨對來自各方面派的挑戰。驚房價地域分化頑明顯，價格走矩勢溫和回落作駝榆百由國家計委經誓濟研究所與北特京新華在線聯乓合推出的《中謊國行業景氣分雕析報告》指出夕，附200瓜5粱年房價將呈溫匠和回落態勢，卷房地產業今明遵兩年將進入回易落盤整階段；確房改以及相關然的政策效應經膏過前幾年的相筑對充分釋放后欺，正趨于明顯忌遞減；個人購奧買繼續成為市蕩場主流。因區艇域發展的不平部衡，房價發展欺趨勢呈現較大茄的差異性，高躍速發展有中西茂部地區價格將析保持增長勢頭犯，發展成熟的搜東部沿海地區看房價則出現調沾整回落。拍品牌化將成時合尚，行業競爭開走向深入猛以品牌為核心押來重組企業和屯配置資源的重大要機制在房地輸產開發市場中果初露端倪，并與出現了一批像棵萬科這樣營造遠品牌比較成功匙的企業，受到哨市場的追捧郊。潮200怒5狗年，房地產將岸秉承品牌化發擠展趨勢，個性桌化、品牌化繼相續成為時尚，法成為各個房地保產企業在競爭方中制勝的重要蓄策略。切品牌化將成時倒尚，行業競爭蓮走向深入遠以品牌為核心山來重組企業和續配置資源的重逼要機制在房地居產開發市場中俯初露端倪，并騾出現了一批營烘造品牌比較成妙功的企業，受繼到市場的追捧躁。覽200阻5膊年，房地產將很秉承品牌化發斑展趨勢，個性輩化、品牌化繼彎續成為時尚，輸成為各個房地踏產企業在競爭押中制勝的重要璃策略。目調整房地產開舞發結構芒為切實保護士缺地資源，維護采士地利用總體冊規劃和城市規津劃的嚴肅性，音規范土地市場傾秩序，穩定房釘價，滿足中低遠收入家庭購房陡需求，防止樓激市動蕩造成風服險抄，晃200病5犧年國辦發政（路200夜5輔）藝8鵲號文件和國發晴（雞200盛5禾）暢2艷6絹號文件兩個新川舊六條以及今環年國務院辦公殿廳下發的新八期條和建設部、犯國土資源部等戀九部委聯合下慶發的十二條政仁策措施，其主閥要目的是限制泄和停止別墅，共寫作樓及高檔掘住宅開發供地承，優化土地供確應布局和結構愿，供地向中低拘檔住宅開發傾覺斜，并通過金憂融和稅收措偽施抑制投機性年抄房和滿足中辟低收入家庭購姓房。塔央行下發文件馬加強房地產信貫貸業務管理，嘉其要點如下：鋒加強房地產開翅發貸款管理、芳引導規范貸款詢投向；已嚴格控制土地窗儲備貸款的發媽放；刻規劃建筑施工饅企業流動資金場貸款用途；止加強個人住房覺貸款管理，重線點支持中低收電入家庭購買住剃房的需要，提減高了首付款比穗例；鍛強化個人商業腫用房貸款管理辭；播充分發揮利率刷杠桿對個人住蜓房貸款需求的斑調節作用；穩加強個人住房哭公積金委托貸眉款業務的管理滋；孕切實加強房地餡產信貸業務員燈的管理。月《國務院關于命促進房地產市開場持續健康發尼展的通知》，佩鼓勵地產市場返大力發展儀殲濤通知明確指出顛房地產市場仍旁然要有較大發鎖展，同時必須候是健康的發展工。對于發展過樂程中出現的問倉題，要通過宏不觀調控來解決乎，例如控制高去檔住房建設，震增加普通商品己住房的供應比山例，加強經濟暫適用房的建設貍和管理，力圖搬解決目前存在療的供求矛盾等孟問題熟。說門掌假3.判2如、重慶市社會譜經濟發展現狀辦(1)GD詢P昌及增長醫冬統計顯示，重請慶經濟繼續保死持平穩增長態違勢，總體運行伍良好塌，壺200謹5踩年實現國內生栗產總紹值撇2984.3捎9旦億元，在全國哪大中城市中繼暗續穩居前例，純比上年同期增凱長番11.2泄%熱，按可比價格單計算比上年增議長應10.8搶%失，比預期目標癥高臺出餐0.根8冠個百分點。人今均現GD捕P音達喪1076靠0寒元，折輸合旱134適5氏美元。盾異統猴式部分城市人海均討GD籮P坡比較置城市姐重慶鎖北京透上海掃人命均折GD男P槐（元、人）都10760自32196欲49638紙房地產發展階占段歸由國際城市發或展經驗可知，阿房地產發展階掙段與人塵均川GD饅P棚數值有著密切舉的關系，而近甘幾年重慶經濟腦的穩定發展，踏也進一步帶動秧了房地產市場泄的高速發展。籍根據人趙均搞GD兄P洪來判斷，重慶敘的房地產發展詢還處于起動期另，但主城區的哄已進入發展期悔。短文圖理1海：國際通行的駝房地產發展階選段與人組均譯GD畝P暢數值的關系淚圖僑亭寬單位敢：浸兵塑美元茶發展時期疑啟動期哄緩慢發展期賭快速增長期選發展速度放緩談直至停滯不前止人雞均餡GDP專1,000蘇3,000終4,000搭8,000弟圖欠2天:豈重慶近期人紐均蜻GD殲P涌變化表原年份乖1997貴2000棵2001友2002荷2003稅2004掏2005間人撓均成GDP蛋589淡745累805執874太986騙1184兔1345人均住房支出心蠅據市統計局最借新公布的調查減顯示租，盒200鑄5法年重慶居民人撇均可支配收入峽為譯968騾7澤元，同比增隸長聚8.9訊%率；人均消費性側支出晚達戀812寫3桐元，實際增乓長饑9.2%益.病隨著生活水平仗的提高和信貸若消費意識的增狀強，部分有條些件的居民已實月現了二次置業疼，因此購房支直出呈上升態勢繼：人均購房與禿建房支出蠢為息156算8孫元，比上年上取升跨12.4困%養，因此居住類巾裝潢也隨之增百長，去年居民果人均住房裝潢碎支出精達重121返6蔥元。醫3.2澤萌物業投資政策哄分析糠重大政策、相姐關產業扶持慧重慶市產業結槳構發生調整，迷高新技術產業更成為重慶市持峽續發展支柱產模業，對房地產五提出了新的需制求。城市對外前開放水平不斷鄙提高，形成全赴方位開放的格泰局。政府加大臥投資力度，建昏成了一批重點余政工程，如長灣江、嘉陵江河另岸治理、輕軌餃工程等，美化湯城市形象，改禽善投資環境，徐使重慶成為國盯際城市。多項此市政工程的建蜜設正在進行之緣中，建成后將切進一步提高城蛇市的整體形象芳，改變目前的粥居住置業分布偽及交通格局。死房地產相關政啟策趨勢觀國家《商品房螞銷售管理辦法癥》出臺，重慶糾市進一步規范蹈土地交易市場陵并公布了《關可于加強土地市尾場化管理進一巡步搞活和規范志房地產市場的慌決定》，這一閃系列的政策，扁將進一步規范暫重慶市的房地包產市場，有助絞于房地產市場皂的健康穩定有慰序發展，同時衰也有利于擴大近置業群體、置束業次數，降低羊住宅成本，促恐進房地產開發懼及房地產市場扛的進出口發展紛。蛇重慶市于冤200寧2搜年佛1隨0姻月鄉1敏日起趙執行重慶市國激土資源和房屋冊管理局、重慶奶市建設管理委才員會、重慶市拉物價局制定的?！吨貞c市房屋志交易價格計算畜暫行規定》，姓房地產開發企陸業預售的商品盲房，按套（單爸元）或整層出委售的，以套（麗單元）或整層返內建筑面積，膝即鉛“哄套內建筑面疑積東‘舌計算房價；整史幢出售的，以兵該幢房屋建筑板面積計算房價享。交樓時實測跟面積與原計價掠面積如果出現取差異，面積誤譯差比正膽負學3筆%退以上的，買家晴有權退房。除200投5討年以來，重慶流市將嚴格控制旦土地開發供應出規模，加強土赤地資源管理，行土地供應規劃刷適度，結構更毅趨合理，優先找保證了招商引陶資、高新技術勉產業、先進工饒業、物流業及淹城市基礎設施爆的用地需求。曲同時，還將加執大土地清理力摩度，收回逾期信未開發用地。件聲城市遠景及發忽展定位娘根據《重慶市常總體規劃壓（便2000-2雪02攝0磁）》，重慶市撇城市發展總目咐標是銀：閃五大目標科目標一、推動筐區域合作，進盤一步提升重慶蒼在西部城市群修中的中心地位妙把重慶建設成杰長江上游經濟漠文化中心；挺目標二、強化鑄城市集約發展費和生態環境保習護，促進以濟弓、社會與環境簽的可持續發展挎；悄目標三、實現頓城市發展空間溫的戰略拓展與座整合，未來主駝城王為銷“言一城五片，多抹中心組團臺式毀”扇、提升城市整造體建設標準與驗質量；期目標四、培育揉高新技術產業擔，現代物流業秒和現代服務業偏等支柱產業，渡實現產業的協袋調發展和全面嘴升級；棕目標五、建立滿城市綜合交通粒運輸體系，緩修解機動化迅速置發展帶來的交乒通壓力。四重慶市建設八系大行動賤行動一、劃定丑城市建設控制靈線和生態控制決線，基本生態全控制線為實現輕可持續發展的憤目標，保護城折市生態環境而遙劃定的面積原約末260判0測平方公里。近射期建設控制線易城市近期建設樣嚴格限制在控噸制線內。未來焰幾年內，已出代讓沒有建設開各發的土地要繼胃續消化，可供討開發的土地都鵝將集中在內環夢高速以內。肥行動二、推進廚十大重點發展榮地區和南北兩譽個新城、大學諒城建設；斥行動三、實施怎工業入園行動盯，為促進工業救的集群化發展頁，《規劃》確頁定重點建設市栗高新技術產業催園區和大工業稠區等國家、市炭級高新技術產式業園區，培養脫多個高新技術童產業園區、先粗進工業和特色竭工業園區，加爛快舊工業區、適舊工業區的功詢能調整與改造的。予行動四、建設閣者大物流區、缺啟動保稅區建沃設；慣行動五、推進廟兩級商貿服務嫁中心建設，完議善城市服務體揀系；龜行動六、配套銳建設多個大型倦居住區；滴行動七、建立運城市綜合交通幕運輸體系，優介先發展軌道交脊通；叔行動八、適度才超前建設市政臣公用設施。四項措施虜科學制定土地處供應計劃；多華渠道籌措建設款資金、制定實垃施細則、對近偽期建設規劃滾烈動調校和加強序《規劃》實施桐的監督管理。太隨著重慶城區肅北移，南部新各城，大學城、典輕軌、主城商鼓務中心、外環朝高速、主城半俗小時交通、創詠建山水園林城治市等工程啟動姐、政府將進一裂步加大投資力鍬度，渣改善投資環境童，使重慶成為杜更具吸引力、環快速發展的城善市鹿?；?01承0拼年重慶力爭達閥到目前東部發堤達城市的水平畢，人均住宅否2盞5陣平方米算，人均綠地貓1褲5足平方米找，人口規紙模討65卡0奇萬。祖3.3言蓬重慶市房地產徑市場前瞻昌重慶市房地產旦市場現狀烈重慶市規劃與項國土資源局網煙上公布駕的茄200衡5逐年商品房銷售狂統計數據表字明護,臉雖然受國家宏還觀政策調空的樓影項響松,邪但重慶市房地硬產市場供應量計和有效需求依基然保持增長態燃勢抵,桂充分折射出重蹤慶住宅市場的荷高度成熟。膏住卵宅員:奴近七成成交戶犁型為二、三房超200清5朗年二級市場銷因售商品動房位1987.纖4片平方米，成交旦金輝額凳378.塵3銷億元，從各類南型來洽看租,記辦公樓銷售面誼積找810.尖4釣萬平方棕米塘,椅均價每平方垮米零319特8燥元度.裹商鋪面魄積深106.捕3授萬平方哥米安,造均價每平方主米鷹5569.草1周萬盲元起.病住宅面兔積渡1870.確7傍平方浸米造,倚均價每平方載米浙1688.訴4薪元具。邊從住宅成交戶式型來宏看惜,轟上半年成交仍惑以二房、三房貴為主、攝占夸64.8鑄%降以上，這也主置要是由于中等在戶型住宅恰好浸滿足了占主體灌地位的社會階覆層的住房需求拘，而一房及公否寓小戶型多為足單身人士作為切投資或過渡型惠用房，比例較植少。四房以上鉛、復式、別墅夜等大戶型的房弊子則多為高收進入階層人購買被，比例也相應斥較少。這樣分據布格局體現了競市場的需求層福次，也同時與夠市場的供應結泛構相符合。看從住宅成交的頭平均單價來看朵，上半年全市楚住宅均價為每鑼平方借米溉1688.盆4饑元，比去年的張每平方泡米高1490.另4襪元上漲乒了遇19藝8蝴元，漲幅千為啟13.3%久,林表明重慶房地梁產經過一個階毀段的發噸展零,瘋隨著重慶房地屆產業的規范與犬控制，整體朝納著持速、穩定學、健康的方向且發展女。湖寫字題樓提:誰空置面積上升犁200貧5辮年重慶市商業譽辦公寫字樓市哥場整體表現為音投資、開發量戒大加,懇成交規模量小采，總共成交歷約故116.頁7醉萬平方頂米羨,點寫字樓供應增怠幅遠遠大于銷揚售增覽速捧,警市場承接力有鼠限雁,品重慶寫字樓市振場前景不容樂社觀鮮.勾此吃外庫,斧根據〈重慶市貍產業導向目錄息（寶2004-2慚00君5州年）〉逗，信5印8揚種產業和項目斗被列入限制發前展的名單，其碼中包括高檔寫強字樓、大型商旅場。膚3.4.2疲200內6燕年重慶市房地拋產市場前景預舉測矩200亂6漿年重慶房地產餡二級市場的新含增批售面積接誤近茶200芽0晨萬平方米，加怪上巨200森5般年上市的市場內存量應約侵486.喂4壺萬平方，市場壁上在售樓盤可欺售面積的數量偏非常大，未來偷的市場消化壓悶力較大。刷200提5玩年，重慶土地軟實際供痕應困1102.鴨4小萬平方米。其索中，商業、辦奪公、住宅及安郵居房用地實際保供鉛應賄315.領3佩萬平方米，僅河占煮28.6貞%眼。毯200陪5重年，重慶市還強將嚴格控制土歉地開發供應規敢模，保證土地純供應規劃模適劃度、結構合理挨。舊200牌5羅年，重慶市房惠地產市場已呈涌現出郊區化與礙規模化的發展釋態勢，地產市陪場已向縱深發席展，市場競爭劣體現為產品、嚴品牌的競爭，區對市場細分與慘產品附加價值靜亦提出更高的超要求。脖3肆．診5旅宏觀形勢對項遙目的借鑒難讓響根據以上分析化可知，項目開厘發面臨國家宏鳳觀調控的影響代，從土地供應忠上，停止別墅施用地出讓，適講當增加普通住聲宅的土地供應肯，以調整房地唇產開發結構；皺而重慶廚從遮200仙5材年新建住宅交莊易量統計也可淹以看出，銷售忽價格遇在仆3吹，臉00澆0索元平方米以下夫的普通住宅是以市場的主流，覺因此本項目作捏為中檔價位商塞品房，符合市動場需求，受國股家宏觀調整影杏響較小，市場宴前景比較樂觀譜。攔四、項目區域碧房地產市場分嶺析庫4蜓．秩1甩**捉區房地產市場期1奶、巴**場區基本情況窩**奔區位于重慶市側南部，與南岸心區、九龍坡區漸、大渡口區相雷連，是進出重境慶主城中心的占南大門，許**益是邪**頑區政府所在地軋，距市中心僅村2啞5河公里謙，轄區總面遮積字180禁0步多平方公里，定下遼轄牢2耐1具個鎮，街道辦穗事處。坦到瓣200宵5摸年底全區總人渡口太為吉86.旗7博萬人，其中戶掠籍人甘口染34.遮5雀萬人，是重慶刃南部新城，汽舍摩生產基地和捧物資集散中心喜，同時是重慶踐實施主城中晌心照“川退二進準三倡”扛產業政策調整溪和高校搬遷，促擴建的主要地冶方。涼稻2妥、打**削區房地產市場價分析匪200蝦5直年噸**像區房地產市場萌分析愿**天區是重慶主城葵近郊區，隨著勺重慶城市建設嘗重心的調整以播及宏觀形勢的松影響，同時重概慶主城中心開古發土地的限制族，現以逐漸成醉為重慶房地產甲發展的一塊熱率土，近幾年來到，在房地產行后業的投資逐年斯增長播，半200吵5熄年全區實際完柜成房地產投森資滔17.棋8恢億元，新開工框建設了半島康選城、明觀華膽.倦濱江花園、香眠林華府等大型惰樓冷盤市,紗規劃開發總量尋為恐196.泉1幣萬來方享米哨,謎竣工面積金為僻53.3型4偷萬來方米，銷臘售面挽積豎50.6蹲8板萬平方米，其俯中時到芒200日6芬年上半年可向赤社會推出樓盤明近獄4蝕0臥萬平方米。從漏新項目公布上倒看帶**雪城區中心新項昏目較少，只有蛛天江麗景繪（算2.席8博萬閑平船怎方米）項目，書前兩年開發的季協信新天地、個海天花園等項對目均已銷售完夾畢（銷售已勿達甩95湖%此以上）。由于揚受可**靈城區中心沒有花可供開發的土且地，近期很難窄有新項目開工李建設，因此，普目前的新項目奮都處于城區外棉圍，根據近年搭的銷售情況看簽，主流價格讀在掃20000-兔240且0挽元堤/酷M泊之間，成熟的乘生活環境，商刑業設施和教育油，衛生配套以酸及臨江環境是點**馳區商房的賣點梯和亮點，并且歪戶型由前幾年父的大戶型的方堂向發展，戶均補面積在庫10報0喚平方米淋左右的樓盤倍窗受人們的追捧蔥。熟近**源區以前是沃**杠，未被規劃為電重慶主城區，謙房地產業的發丘展受到極大的炒影響，一是交榆通不便，二是遣經濟發展落后于，三是基礎設煉施差，四是人尼們消費觀念陳襖舊，導致與重碑慶發過區域有畜較大的差距。孩但是隨著重慶想城市建設規劃毀的調整，產業如政策的支持，嶺一批如稻**犬**賭大橋、怒**賽大道擴寬、內曲外環高速公路被、輕軌專線、誕機場至曉**刊快速公交專線燙等基礎設施工決程的建設、以堅及兄**谷區天然的自然鋼環境，商品房笛價格優勢，必井將進一步推動淺**絮區房地產業的辣快速發展。省4陷、社2滔**修房地產市場**城區概況蝶根據助**溜城區發展規劃充，該片區包括巾**祥城區中心、傍****饅園區、沉***跑區三部分，由藏**醉街道辦事處管京、政治、文化瓜中心所在地，樸**疼區經劑、政治也、文化中心。絡城區總人口嫩為疊26.足8立萬援人頃,匙農村槽人方5.侮4燕萬槳人右,秀是熄**辨區城鎮化進程達主要的吸收地米。通過渴**妙**皺大橋、內外環獲高速、輕軌、費**晶大道公路構成麥交通主骨架。瓶并收東西向的由****薪、饅**斬街、瞇**近路、以南北向礙的磚**西街、下河路等陷構成城區主要促人流、物流、瓜車流通道姐。康2鈔、唐**足城區規劃及發牧展按該片區規彩劃，是倆以括“扒行政、商貿、蠅生活為主的綜勢合區。根據政**渣“塞十一鋸五無”右規劃，荷到漁201盡0奸年預計該片區申城鎮人口將增守加唇5尿萬人，同時按碎照該片區控制梅性詳規的要求過，哀****勢園主要依托墓****際集團（三線搬挨遷企業）、衛****商公司（合資汽池車生產企業）浸、海******過*舉等來發展區域單經濟；龍州灣屬新區主要偽是解決伐**疤城區空間問題烘，重點是新型起的生態居住區黎，而顫**磨4標城區中心是灑**喂區行政、商貿展、生活集中區指，將杜（周1跳）、片區近兩旋年新推出樓盤疫分析竟2005-2谷00糕6補年每年新推出馳樓盤（新開盤初）分析如下：龜年份獻項目個數鉤房售面積（萬哲㎡）狠總套數耀戶均面積痕均價（敗元欺/最㎡）收占搖**例區推售面積比文例腸200編5侄年罩5斷31.8曬2658用120蹲2168尚34.5%缸200玩6仁年字4父38.7賺3518棵110鐵2296冷38.4%丙注疲:畜資料來源－－退**它區房房屋管理盟局僅從上表數據可戶以看導出溝:爺近兩年片區每脫年新推樓盤推嚇售面積炸在挖3帝0凳～脹4掩0長萬平方米之奮間迎,猶逐年增鞠長格;禿戶均面積約為催10邊0喚平方米密,旗戶型以小三房蔽為池主野,韻均熄價犬200各0命～羊220算0串元教/憐平方米之遺間蜘,200礦6逼比上年增危長正3.6%;滔200捆2冒年新推出樓盤釋推售面積占整稼個羅湖區比奮例懷200婆1牛年明顯提靜高姜;肌2曠.存片區供搏給侵水片區屬相對獨枯立的中心型片輔區驕,志是獲**稻房地產的開發滴熱的點腹,凈近年來新的房四地產項目不斷濫推引出砌,房開發較為密賞集材,棗主要有半島康獸城、濱江花園翁、香林華府、口明忠華膽.悔龍洲半島、龍價洲港灣、非**元印象、萬友康尿年等樓盤。方3塌、需求客戶類備群荷對片區的部分故樓盤進行市場斑調查，有以下冤特征：緊.領**堪當地居民墾刑.巨鄉鎮居民到屋**女置業巖.量與果**章相鄰的搭***喚、裕***訊、心**尤部分居民以及豬渝中區部分拆才遷戶漏4喜、片區內典型末樓盤分析生雄盡根據近兩年片妻區每年推出樓畜盤規模來看，洪普通樓盤最大重推售面積約挨在潑7-1街0壟萬平方米之間刺，而對于本項舍目建筑面積看為負2良4愁萬平方僻米尤,耗規模較沈大愈,豆因此我們選擇薯濱江花園進行塞分銹析處.海濱江花園規劃客開發建筑面積甚約門3昆7系萬平方參米退,卻分叢為三3向期開籠發家,稠從以200料2技年開始到現俗在硬2壤年時獎間白;劈物業類型－－玩小高層、高層拔。開發策略關第一期戀第二期稻第三期捉時間我200燥2罵年蒜1匯2軍月另200樣4塔年留1帥0壩月吧200泛5里年封1煤2念月勝分期規模（萬狀㎡初）派7.3多11.3天18.4銹價格走勢摟186場0真元摸/慚㎡悄216喉0否元坊/興㎡窩236特0作元天/舟㎡挑五、項目發展農定位薪喉挖項聯目勇SWO伙T撈分析脹詞乖優勢睬（隊S吹）歉項目位于汪**檢區城區中心，企周邊配套完善驟，交通便捷；扣項目規劃布局屋依勢而建，空洪間層次豐富，其保證每戶均有槐良好的景觀資寇源；筐項目規模較大呼，易于營造小益區氣氛；榆項目取得土地墾成本相對較低音，并且有政府尾及相關部門的躺政策支持。劣勢（W）毒項目處于燦**付大道和倉**膏街之間，商業礦價值的潛力較黑??；吧項目距長江雖鵲只有殼10蜜0模米混，但是江景住幕宅打造較難；機會（O）鉛****仿大橋、輕擔軌污1汪號線等基礎設仍施的建設；乞長江河岸治理臂、三峽工程完四工蓄水、云篆權山百步休閑云幫梯建設，對該透片區的總體形見象有一定的提孕升，并結合現苦代人的生活觀濱念；威脅（T）拘周圍在售樓盤惱較為集中，市槽場競爭激烈；巴國家宏觀政策斤調整以及龍州重灣新區的開發劍建設。分析結論箭項目具有得天察獨厚的區位優昂勢，戶型定位壁為中等的二房惹和三房單位，迷戶型面積適合抹于區域市場目廟前供應的產品皂，由于項目目招標尚處于前期唇設計階段，可怪進行充分的市幼場調研，分析廉項目目標客戶侮的需求，調整于戶型面積，目賄前存在一定的扣不確定性。浴5經．糧2蒼啞項目定位分析市場定位卷根據項目的市摩場環境及項目竟用地的素質，雹項目可定位為非康居住宅社區喬。戶型定位住宅部分花根據開發商提霸供資料，項目蛋住宅戶型結構虎為二房～五房滔。華項目的戶型配銀比如下表所示擊：誦戶沿飲蔥型窄面積（匯㎡塞）鷹戶凱奮廳數瘦所占比例悟1未房掉2述廳堅4娛0滑～鮮60炊300漿15%販2挨房蓄2震廳免7殲0桐～登85坑600太30%村3侮房標2競廳匙9動0愛～場120生900饞45%亂4朝房綿2醫廳于12族0盈～稠150勵200宇10%吐合型刮樣計抵2000薪100.00既%商業部分受項目商業部分充是在懂**材大道與砍**揪街之間打造一康條精品步行街雜，規?？刂茰显谕?000虛0擾平方米左右，乞不搞大型商業記。傅3豐、項目目標客扁戶震掘偽住宅部分甚**斧當地機關、企云事業單位職工嗎，個體工商置粥業；導原住于岔***崇、層***拔、疼**摘、妹***宇的部分居民；某**前區其他街鎮居低民到瞞**曾置業者。咱外出務工回鄉團置業。商業部分法本地主要是小荷區內做生意的隸個體商戶；嚼購買用于投資律或經商自用。4、銷售價格住宅價格確定聾音自蕩根據周邊市場印狀況，片區的伸市場潛力，結獻合項目自身的體素質及定位，崗估算本項目住道宅在開發期內鞠可實現的銷售箱均價攏為緒240征0幻元并/商㎡鋒（不帶裝修，亭按建筑面積計抗）。商鋪價格確定汪本項目在字？迎**細商業氛圍最濃劈的齡****置與勉**茄街之間，打造麗一條集休閑、存娛樂、購物為粱一體的步行街寧，參照目前周摧邊商鋪售價可潮實現平街荒層蜂800倡0振元屈/削㎡，二室層符400懷0嬸元原/險㎡以上瞧。幸地下車庫價格護確定興根據膜**坦地區目前停車尋位嚴重不足的舌現狀，參照相櫻臨地下車庫銷宋售價格，在開喂發期內可實現震銷售價販格備6新萬憂元愧/頃個（每個大糧約磨30貢㎡），即銷售膝價束200君0繳元旱/亞㎡（建面）。堆六．項目開發讓建設及經營的字組織實施計劃串亂6迷．之1披躬項目開發計劃建設期的安排槳熟充根據同類一般需項目的開發時頌間及項目所在宣區域的項目市緩場可以接受的女容量、開發規約模確定本項目托的分期開發規燕模和節奏，結菠合本項目的具毛體情況、開發目商的計劃，項肝目總建筑面積徹為大2壘4兼萬平方尺米穗,槽擬分二期開喊發仆,桂一期開發量為舒12錫萬平方浙米顧,棄二期開發量為朽12議萬平方。建設噴工程從奉2007智年在3功月至柜2010濫年冒2螞月峰,蝦共霜需投3便年時腰間來:鍛項目腰于播200癢7先年數8征月正式開工。趙具體時間大致冊如下表所示：施工進度表惱項目開發階段禿第一期帥第二期尖前期工程（包石括土方、護坡雁工程）宏2007.7顏-8辭基礎工程年200薄7笨，際8-200澆7濕，羊11拆2008.4葉-200安7郊。恥3嘩主體結構女200刪7赴．切11少-200否8隔．牢9午200億8按．晉4漲-200壺9墻．具5伙安裝工程精200臨8群．版7三-200膝8答．候12燒200點9在．滲5蓄-200攻9筆．映9尺室外裝修碑200飛8美．司9升-200晝8村．膛12宣200光9美．存5益-200瞎9賺．糞10捎室外配套及綠楊化綁200冬8揭．翠10磁-200嘩8典．返12差200千9必．葬7鉆-200伍9心．痛12哈竣工驗收狹200擴9鑰．葛1冠20匠10撐．憂1激項目建設合計絕200饒7坦．厲8仙-20事10沉．餅1銷售期安排扇根據同類項目圓的一般銷售時父間安排，確定包本項目各期銷未售時間為：蝴預計項目一期蠅于規2008港年蒸1案月開始正式對尋外分開發售，或然后根據二期幅建設進度挽分期推出，估占計上于軌200蘭9飯年底項目住宅猜銷售率榆達帽85苗%棗、商業銷售童率錄70傾%總，車庫銷售宇率齊30蔽%去。銷售忠期卵2社年多。耀6劈．或2霉哨施工計劃說明汪根據項目的建梨設期安排，以姑同類建筑工程鬧平均合理開發絹時間預計，不竭包含任何具體紫及特殊情況，落擬定項目各期薯的施工進度計偏劃。蘭七．項目總投爬資估算、資金栗籌措計劃速7眠．嫁1籍雅項目總投資估辟算卻經測算，項目面的總投資梳為壞49777.明6坦萬吧元照,馬具體見如下眨表停:蹦項目投資估算脅表觀項目名稱察總棒額完(今萬恐元完)隙單團價護(躍元箭/票㎡除)疼占總投資比例乘土地成本化9264.4知386.02六18.6%永前期工程費勸4096.8衡170.7治8.02%妻建安工程箱25890.僑0程1078.2告5抓52.1%商管理費霜960.0寒40乎1.9%抄不可預見費障720.0悠30撞1.5%玻其他費用鐘5486.4距228.6并11%逐公用設施專用囑基金霜財務費用姓2400.0頂100渡4.8%冤銷售費用浙960餡40氏1.9%信合炎返啦計嗓49777.劫6劇2074.0蘇7取100.0%頃注拘:附千單價為按擬建碗面積分推計算濕的單價。閘項目總投資計厲算說明旺參照近期的《檢重慶市建筑工黎程價格信息》厭標準和區域內波同類房地產項獵目的一般成本嘩情況取定，計平算過程見附靜表拿1僑：《項目開發色總成本表》。虛1美、聽寄土地成本牽項目土地費用恐由土地成本、哄土地出讓金及煉其他稅費三部印分組成。夾**治區嘗**旗政府確定的土倆地成本照為晶7違0忍萬賣/株畝，總額步為中6302.洪1須萬元，樓面地耕價喂為翁262.59愧/冰㎡，毅土地出讓金是變根據重慶市土冊地分等級確定扁的土地出讓金忙標準計算的，前市、區政府收繞取的土地出讓娘金及其他稅費賤共滿計兩2962.3祝萬元，樓面地桌價煌為鑰123.4/僻㎡懸。蝦2及、前期工程費蕉包括勘測費、席設計費、城市些配套費、人防過費等各種規費雞，前期工程費妹共野4096.泰8童萬奪元弟,烤此項費用視為蝕整個項目前期秋及各期項目動歉工前投入。貞3襪、建安工程費亂培布包括基礎、主財體、水電安裝巨、環境、綠化掠、市政等，共罩計言2598礎0新萬元。此項費僻用根據項目分暢期開發情況，榆結合工程施工蝴進度計劃投入柳。聾4踢、不可預見費肝說來一般按擬建總拾規模每平方目米蠢3榜0嗓元計算，難共麥72店0投萬榨元泛,而隨開發建設進慎度投入。5、管理費浩管理費包括土名地取得、開發文工程的各項間獸接費及公司管狼理部門管理的紙各種費用，管喊理費按擬建總繭規模每平方河米侍4蜘0晃元計算，醒共扣96吸0充萬元，隨開發暴建設進度投入取。6、財務費用敗洽饅指為開發項目恥融資而發生的鋒各項費用，主龍要為借款利息減。估計項目需混借款擦為咳800掙0春萬元，按貸款陣三年計息，年原息雕8兄%掩，貸款期浪限絞3還年，利息共卻計征240筋0痕萬元。7、銷售費用像城指項目銷售過種程中發生的各俱項費用，主要笛包括營銷、廣頭告、代理費等觸，根據重慶市痕一般項目的情食況按每平方紫米辟4撞0多元計算，郵共敗96波0慧萬元，此項費答用隨銷售收入襖發生。多7.2蘋息項目投資計劃抹園俱根據項目的開孟發建設期安排域及各期的施工門進度計這劃賠,滅擬定項目的投牧資計凝劃個,傻詳見《附撥表奉2萬：項目投資計薪劃表》。拳7.3賠愉資金籌借計劃漏謠委項目總投止資誓49777.仍6死萬環元枯,已經測算需投入資資金包括自籌仔資金、銀行借驚款、銷售收入寨。項目資金來閱源構成情況如宏下表：見項目資金來源犯表箱項枝臣迷目邀資金（萬元）蜜比膏機零例顆自籌資金諸12000圓24.0%錯銀行融資妻8000管16.1%匯銷售收入姐29777.念6磁59.9%方總投資樣49777.耳6延100.0%蕩詳見附睜表第4恢:懂《項目資金來向源與運用表》呼。屈八．項目經濟嗓效益分析控8循．欠1圾吵項目銷售收入露及銷售稅金預宋測1、銷售收入鋼物業類型損可銷售面積（療㎡職）蘿銷售單位乓塔（敏元富/描㎡笨）產銷售率火銷售收入徒（萬元）狼住宅乞202000驕2400諷90%塞43632夠商業猛20000蠻平拾層正8000需70%虹9800底車庫裕15000草2000紡30%倒900紅合計察237000薯54332刮續滴根據項目擬定方的銷售時間、閣銷售率計算項攀目的銷售回款郵計劃，詳見附兩表統3正：《項目銷售坡回款計劃表》稠。轉白鷹剩門余打10枯%彩的住折宅址30譯%豆商貌業謀70絹%疾的地下車庫作蝦業為企業留存這資產或在計算吊期以后銷售。域同時，測算時真未考慮車位出縱租收益的影響燃。鄙2亭、項目銷售稅鐘金及附加臣億閉按規定，重慶埋市房地產開發謙稅收主要是營市業稅及附加印抽花稅、土地增唯值稅、企業所加得滿稅只,縮一般征收按銷蔥售收罰入墊8%朵,加共計喘5486.4染元。餓畝超項目各期的銷鍛售收入、銷售辮稅金測算具體功見附含表匹3開：《項目銷售徹收入與經營稅曾金附加估算表刻》。購8螞．積2智未項目利潤、投魯資利潤率規經測算項目的扯利潤總額、稅窮前利潤、稅后嶼利潤（凈利潤鄰）、成本利潤材等指標詳見下輕表：傘表膛1奪5己：項目利潤估匯算表單位：萬元嫂序號項項評票條目折計算公式伯金額（萬元）富（撤1申）船銷售收入后66080密（罵2愚）誕開發成本獻41171.固2線（墓3志）建銷售費用呆720拒（浴4榮）慨銷售稅金及附擔加周5486.4暴（吃5淺）步財務費用史2400紛（昂6散）徹凈利潤榜(1)-(2賊)-(3)-謊(匯4罷）刑-燭（皆5探）謊-(6)屯16302.丘4燃（蛋7瞞）宣稅前成本利潤號率站利潤總園額友/限總投資花43.8%萍（居8濾）萍稅后成本利潤穿率懸凈利裂潤管/博總投資夜32.8%譽由落項目各計算期肝的利潤測算詳化見附糾表暢5枕:墻《項目損益及肅利潤表》。啦烏恢項目尚有可售吹住宅建筑面楚積葛2020符0弄平方米、商敗業缸600獄0瓶平方米，地下憂車近庫銹1050壯0搬平方米可在后順期銷售或出租質帶來收益。元8.3膏財項目綜合經濟僚效益分析啟1乖、壟謊現金流量分析耗現金流量分析冶詳見附輔表礦6趁：《現金流量增表（全部投資鴉）》。烏2油、財務凈現值矛（評FNP裁V搬）淘凈現值副（臘FNP薪V封）尊是按設定的基饑準收益率冒（擠8濤%乒）將項目計算石期內各年凈現搶金流量折現到律建設期初的現碌值之和，它是竿考察項目在計駱算期內盈利能訪力的動態評價走指標，凈現值鋤大于或等畏于艙0侍的項目可以接筋受。羞錄踏經測算：項目代在計算期內的蜘財務凈現值肉為穩4554.諸4團萬元。多壓3聰、財務內部收誦益率勁（鋸FNP遼V?。┙樵冋芴杻炔渴找媛示常ǚ‵NP效V化）快是指項目在整師個計算期內各取年凈現金流量錯現值累計等娛于蹦0甲時的折現率。慰它反映項目所沃用資金的盈利尋率，是考核項君目盈利功能的注主要動態指標慕。揚當愛IR地R位大于基準收益甲時，測認為其醒盈利能力已滿癢足最低要求。值魂否經測算：項目身在計算期內的爽內部收益率年為管9.1軌%堤。午4開、動態投資回響收期企經測算，項目盞基本方案的動叢態投資回收期百：裕3.鋤5孝年姐(進即項目從寺200都8能年上匠半年開始計算維,2010輝年下半年可收餃回全部投還資蛛);曲5葉、形陡綜合財務指標產分析結論驅該項目的各項凈指標表明，其尺財務凈現值大貞于謝0啦，內部收益率栗大于基準收益仆率，因此，項例目在財務上是肚可行的。賠九、項目盈虧怎平衡分析和敏寧感性分析圈驕9穩．疏1濫增項目盈虧平衡歲分稱析地挪悶項目盈虧平衡當點（臨界點）再，是指項目銷勤售收入扣除銷轟售稅費后與總躍投嘗資相等的狀態張。分析如下：習瞞慰若在本項目開始齒成本及銷售價虛格等其它條件截不變的情況，友由靜態測算可回知，當住宅銷辨售率湊達燕82誤%停、商業銷售率詢達里68斥%偷時，項目可保糞本。御甘駕另一方面，假若定本項目開發爭成本及銷售率喝不變，項目住逃宅的保本銷售料價格喊為排240瀉0撐元發/鮮平方米、商業券的保本銷售價艱格平層那為錦800嶄0裁元飲/慌平方米，二層句為犧400藍0聾元撿/減平方米、地下梅車庫保本銷售襪價格結為樣200喬0巖元涉/杏平方米。辣室扣互店根據市場及項傲目定位分析，五該項目的保本禍銷售價格及銷掏售率較易實現盆，由此可知，耗項目的抗風險皆能力較強。頸9生．俯2莫陜項目敏感性分龍析蜂沖運我門對銷售收男入、開發成本盤變化進行了敏湖感性分析測算翅。測算過程差詳見附欺表卻8氏：《敏感性分雹析表》。太以下為兩種最決不利情況的測逆算結果：紅表進1短6也：敏感性分析瓜 必因素變化狐渾讓測算結果唐改棋基本方案溪稅后利潤（萬非元）炒16302.鉆4昂稅后成本利潤懼率茶32.8%蹄凈現值（萬元狐）休4554.4竊內部收益率非9.1%正動態投資回收抬期艙3.5父當售價收入下雁降逆5%壺稅后利潤（萬蝶元）杯12998.摘4集稅后成本利潤善率壇26.1%賺凈現值（萬元夢）蒙1837.8浙內部收益率挑3.7%頸動態投資回收菊期地3.5剪當開發成本上數升昏5%倆稅后利潤（萬候元）儀林13813.陶5噴稅后成本利潤改率堤26.4%昆凈現值（萬元呀）正2065.5仇內部收益率臨4%慚動態投資回收莫期態3.5經測算可知：惜本項目的銷售雹收入和開發成然本兩個因素分號別變動對項目染郊益會產生較樣大影響，銷售爐收入的變動對挎項目郊益影響陽較大。竄項目銷售收入捏和開發成本在生不利影響下，產項目仍有贏利僚空間，說明項抗目具備一定抗盤風險能力。鋒保證銷售價格茂和銷售率的實旺現，控制項目墳開發成本，是冊項目盈利的有醫郊保證。顧十脈、俯辱膨項目貸款額和舅償債能力分析騰1宜0供．傾1心嫌貸款金額的確呼定輩刺蹤珍根據目前我們較公司與銀行達即成的意向性協羨議，本項目將同申請貸款額權度驅800膚0向萬元，根據建忙設進度用款，呀到期一次性還燈貸的貸款方式押。姻1兔0盟．搬2逗弊還款來源分析度匹列圣項目還款來源刃來自本項目的病銷售回籠資金右，根據測算，木預計宋在嗎200粘9驗年底，銷售回無籠資金在支付額項目工程款和訂償還貸款后，墻尚覆有潤4554.別4陽萬元盈余資金款，說明銷售回怒籠資金足以償喚還襪800裙0脈萬元的銀行貸杠款。如果項目都能實現預期的蔑銷售計劃，則耀還款來源充足姑。原1刪0聽．隱3搭信貸款償還期測客算坑手損結合項目需資煉金來源及運用脫分析，按在怎2007顧年皇至腰200啦9床年下半年共箏貸甜2瑞0舅，洞00凡0蛛萬元計算，項探目眼至殲200道9漸年底可償還全卻部貸款，貸款咱償還期泛為蛙3丟年。聲箏砍具體測算過程脊詳見附清表煤8鈔：項目貸款償副還測算表。導十一誘、賺估狐結論辣項目及市場條灣件拿術去側該片區屬尺**暫城