南京市鼓樓區保障性住房政策實施情況調研報告目錄TOC\o"1-2"\h\u7291保障性住房政策實施情況的調研分析報告 1193371鼓樓區保障性住房問題調查方案設計及結果分析 1253581.1鼓樓區保障性住房問題問卷設計 1128961.2鼓樓區保障性住房問題調查結果分析 3140762基于調查結果的問題和原因分析 6299212.1保障性住房實施過程中存在的問題 6117022.2保障性住房實施過程中存在問題的原因 8272923完善鼓樓區保障性住房實施的對策建議 92293.1完善保障性住房政策體系 934653.2完善保障性住房有效供給機制 1155833.3完善社區管理體系和服務 1223641參考文獻 131鼓樓區保障性住房問題調查方案設計及結果分析1.1鼓樓區保障性住房問題問卷設計鼓樓區在保障性住房實施方面獲得了較顯著的成果，可是在實施過程中還存在不同的問題需要解決。通過問卷調研方法，對滿足保障性住房申請條件的群體和居住人員進行調研，全面深入了解鼓樓區政策性住房實施中存在的主要問題。根據搜集來的信息，進行數據統計，做出分析和研究。1.1.1問卷設計原則與依據1.1.1.1問卷設計原則（1）針對性本文設計問卷調查的主要目的是通過了解保障性住房小區居民對鼓樓區保障性住房實施的意見看法以及受益人群的真實感受，從而為保障性住房項目的建設提供依據。（2）邏輯性根據被調查者的思維方式，按邏輯順序設計調查問卷，問卷問題設計先是比較簡單，進而加大難度。本文問卷包括三部分：被調查者的基本情況、被調查者的住房現狀、被調查者的社會保障性住房情況。這種設計問卷可以使問卷發放人員方便發問、被調查人員清晰明了的對問題進行作答，保證所獲取的調查數據不存在偏差。（3）簡短、易理解充分保證問卷各題內容簡短、易理解，使被調查人員能夠快速準確的完成問卷。做到滿足所需信息的完整性，不增加多余的問題來獲取不必要的信息，使被調查人員做完一份調查問卷所需時間控制在20分鐘左右。1.1.1.2問卷設計依據（1）文獻研究參考了國內外大量有效的文獻研究資料，主要總結了鼓樓區保障性住房取得的成效、存在的問題及形成原因等。（2）對象訪談通過與滿足保障性住房申請條件的群體和居住人員就保障性住房需求等情況進行座談，聽取他們對當前鼓樓區保障性住房實施的看法，采納他們的部分意見來設計調查問卷。（3）專家意見聽取了問卷調研方面有豐富經驗的相關專家，對調查問卷的結構及題項內容設計方面做了修改和完善。1.1.2問卷內容本文在查閱大量資料的基礎上，按照問卷設計的一般步驟，設計基于公共管理的南京市鼓樓區保障性住房實施情況的調查問卷。調查問卷的每道答題緊扣主題，與調查主題的核心內容相符合。調查問卷一共包括三個部分，第一部分為被調查者的基本情況，包含性別、年齡、職業、家庭人口、家庭收入、消費支出等；第二個部分為被調查者的住房現狀，包含家庭人均居住面積、住宅戶型、住宅性質、對現有住房的滿意程度等；第三部分為被調查者的社會保障性住房情況，包含對當前社會保障性住房政策、房屋產權是否重要、當前保障性住房租金評價等。1.1.3問卷發放情況樣本選擇為深入了解鼓樓區保障性住房建設過程中的實際情況，本文開展了鼓樓區保障性住房建設問卷調查活動，選取了已經投入運營的鼓樓區保障性住房社區居民為主要調查對象，分別走訪了鼓樓區3個較大型的保障性住房基地，主要通過問卷調查的形式進行實地調研，共計發放問卷250份，回收有效問卷235份，有效回收率為94%。1.2鼓樓區保障性住房問題調查結果分析1.2.1被調查者基本經濟情況被調查者的收入水平直接決定了購買住房的能力，收入越高代表購買住房的購買力越強，反之，則越弱。在235份有效問卷中，年收入在5萬元及以下，有27人，占比為11.5%；年收入介于5萬到10萬元的人數最多，占比達43.4%，為109人；年收入為10萬元至20萬元之間，有86人，占比為33.6%；年收入高于20萬元，有13人，占比為2.5%。從調查情況來看，居住在保障房里的人群收入普遍比較偏低，在被調查者中年收入高于20萬的只有13人[[][]包宗華，住宅與房地產[M]，北京:中國建筑工業出版社，2019:132被調查者住房支出占家庭全部消費支出比例，在235份有效問卷中，住房消費支出在2000元以下（含2000元）為103人，住房消費支出位于2000元至3000元之間有91人，住房消費支出位于3000-5000元之間有33人，在所有受訪者中，只有8人的住房支出在5000以上（含5000元）。調查研究表明，被調查人員收入越低，住房支出越小；反之，則越大[[][]李皓皓.論我國保障性住房法律制度[D].碩士論文.湖南大學，2019:10-12.交通費用支出占全部消費支出的比例，居住小區越偏僻，出行交通成本越高，反之，小區出行越方便，交通成本則越低。調查中，交通成本位于200-500元之間的群體最大，有121人，占比高達51.5％，占比最低的為800元以上。被調查人員認為交通成本上升是因為保障性住房地理位置較偏，租金比較便宜，在一定程度上可以降低生活壓力。表1被調查者基本經濟情況表問題選項樣本數占比家庭年收入5萬以下2711.5%5~10萬10943.4%10~20萬8633.6%20萬以上132.5%月住房消費支出2000元以下10353.8%2000~3000元9128.7%3000~5000千元3311.0%5000元以上83.4%月交通費用支出200元以下7029.8%200~500元12151.5%500~800元3213.6%800元以上122.1%數據來源：調查問卷統計1.2.2被調者住房情況在調查中發現絕大部分受訪者租住的是廉租房，第二大群體為居住在自己購買的經濟適用房。人均居住面積可以在一定程度上體現被調查者居住環境，如果人均住房面積越大，則居住環境較好?；厥盏膯柧碇?，有136人的人均居住面積介于20至30平方米，占問卷樣本總量的57.8％。其次，為人均居住面積20平方米以下有53人，占比22.6%。根據調查統計，按照每戶3人計算，被調查者居住面積集中在70平米左右。如表4-2所示：表2被調查者人均居住面積信息表問題選項樣本數占比人均居住面積20平方米以下5322.6%20－30平方米13657.9%30－50平方米2811.9%50平方米以上187.7%數據來源：調查問卷統計關于戶型，近35%的被調查者認為當前所住住房戶型較差，戶型設計不太合理，他們認為保障性住房供應不能滿足自己居住需求，他們中的大部分人認為，戶型結構和房屋朝向可以提高住房滿意度。根據被調查者對戶型的反饋，可以認為當前不合理的戶型，也是影響保障性住房居住者滿意度的重要因素。1.2.3被調查者滿意度1.2.3.1住房政策滿意度對“當前社會保障性住房政策看法”：調查問卷表明，被調查者被問到“您對當前社會保障性住房政策看法”時，有19名被調查者認為當前政策“非常合理可行”，占樣本總數的8.1%；有167名被調查者認為當前政策“合理可行”，占樣本總數的71.1%；有28名被調查者認為當前政策“比較合理”，占樣本總數的11.9%。認為“不合理”被調查者達到21位，占比8.9%，其主要認為當前保障性住房定價格偏高，希望租金有所降低[[][]金曉玲.政府住房保障責任的理論基礎論析[J].社會科學.2018，(5):12-11.表3被調查者對住房政策滿意度表問題選項樣本數占比住房政策滿意度非常合理可行198.1%合理可行16771.1%比較合理2811.9%不合理218.9%數據來源：調查問卷統計1.2.3.2社會保障性住房需求和滿意度調查顯示，受訪者中有65%的人員認為最理想的保障性住房供給方式是經濟適用房，如果有機會獲得經濟適用房，他們會放棄廉租房。因為經適房的單價遠低于周邊普通商品房價格，而且購買者還能取得房屋產權，所以多數被調查者認為經適房可以有效改善他們的居住環境。通過調查問卷可以了解到，多數被調查者更加傾向于選擇兩室和三室的房屋，只有極少數被調查者選擇一室戶型，選擇一室人員大都是未婚人士，他們覺得一室一廳資金低，而且可以暫時滿足個人住房問題。選擇三房的人數比選擇兩房的人數多，他們主要考慮到目前家庭人口較多，三代同居較常見，再加上政府全面放開二胎，希望未來的孩子有一個良好的成長空間，家里的老人幫助帶孩子也能有獨立的房間。當被問及“您對現有住房感到不滿意的主要原因”時，有20.9%的人表示目前的住房需求不能得到滿足。“小區交通不方便”（占37%）、“孩子上學不方便”（占35%）、“小區缺乏生活服務設施”（占30%）是被訪者最不滿意的點，“小區環境差檔次不高”（占19%）、“小區物業管理差”（占15%）、“戶型結構差”（占16%）也有較多被訪者選擇，對于住房不滿意的主要原因，如表4-4所示：表4被調查者對現有住房不滿意原因分析表問題選項占比現有住房不滿意之處建筑面積小8%戶型結構差16%房屋朝向差12%小區交通不方便37%離市中心區遠8%小區物業管理差15%孩子上學不方便35%小區缺乏生活服務設施30%小區環境差檔次不高19%其他5%數據來源：調查問卷統計與此同時，當被問及“您是否打算改善現在的住房狀況”是，有超過半數，52%的被訪者表示有打算改善住房狀態。當被問及”當前保障性住房供應體系房能否滿足您的基本住房需求”時，有38%的被訪者表示不能滿足。而對于保障房可以待完善的地方，“完善配套設施”是被訪者最重視的，占42%，其次是“提供更多的房源”占38%和“減低租金”占35%。綜上所述，鼓樓區的保障性住房制度總體滿意度還有待進一步提高。2基于調查結果的問題和原因分析2.1保障性住房實施過程中存在的問題通過調查和走訪發現，鼓樓區保障性住房取得了一些成績，但也存在較多問題，主要有以下幾方面。2.1.1配套設施不完善目前南京保障性住房配套建設主要是按照《保障性住房（大型居住社區）配套建設管理導則（基地內市政公建配套）（2019年修訂版）》來實施，由于政策文件沒有更新，以至于目前基礎設施建設與居民實際的需求存在很大差距。一是交通設施方面。目前認為小區交通設施情況不完善為87人，約37%的被調查者認為交通設施不完善。小區距離地鐵站、公交站較遠，居民步行到達耗時較長，出行不夠便利，居民對小區周邊交通情況的總體滿意度較低。由于區位偏遠，居民出行時間普遍較長。二是教育設施方面。學校規劃不太合理，如學校離居住區較遠，優質教育資源嚴重不足等。三是醫療設施方面。結合數據調研和問卷訪談，社區周邊的幾乎沒有較大醫院，居民渴望得到具有較高醫療技術的綜合性醫院。社區被調查者中大部分人員對小區周邊醫療服務不滿意。四是勞動就業方面。由于居住區一般處郊區，上班直接增加了勞動人口的交通成本，甚至帶來工作的變動。調研表明，大部分居民每個月交通支出大于200元。對鼓樓區三大保障性住房社區調查結果顯示，與普通商品房小區比較起來，保障性住房居民鄰里之間接觸較少或者沒有接觸，鄰里關系較疏遠。2.1.2資格審查不嚴政策性住房的建設關乎民生的重大基礎設施工程，主要是給住房困難的中低收入家庭解決住房問題，然而由于實施過程中存在一些問題，導致真正需要解決住房問題的群體難以獲得保障性住房，成為了某些人員謀取利益的工具。通過問卷調查和實地走訪得知，少數沒有資格申請保障性住房的群體也住在政策性住房社區，在社區不乏各大品牌的豪車。其次，社區附件房屋中介公司有保障性住房房源的租售信息，價格略微低于普通商品房租賃價格，既然是沒有房子居住的弱勢群體拿到的保障性住房，為什么還有出租呢？如果有房居住，那為什么還要占用公共資源呢？通過弄虛作假、隱瞞工資拿到了廉租房，然后轉租賺取差價。2.1.3保障性住房供給不足由于政府對建設保障性住房意愿不強，導致其進展較緩慢，市場上供給不夠充足，以至于有部分低收入家庭不滿足保障性住房準入門檻。關于廉租房的申請，南京市政府出臺的《南京市城鎮廉租住房試點實施意見》，對戶籍、家庭收入、申請面積等做了嚴格要求，申請者需要滿足：1、申請人員為本市城鎮戶口3年以上（含三年），并且申請者具有保障性住房所在地城鎮戶口1年以上（含）；2、申請家庭成員人均住宅面積要小于7平米(含7平米)。由于這些嚴苛的申請條件，使得滿足申請條件的人數較少。搜房網在南京做了一個關于經適房購買意向調查，調查結果顯示，大部分需求者認為經適房很難申請到。鼓樓區作為經濟適用房的申請試點開始受理居民申請，前來咨詢的家庭多達幾千戶，可是實際受理卻很少，絕大部分群體不能滿足經適房的申請條件。保障性住房的準入門檻過高，即便如此，排隊等候保障性住房人員不在少數，其重要原因和保障性住房的供給不足有關。2.2保障性住房實施過程中存在問題的原因2.2.1配套設施缺乏規劃建設在保障性住房建設的規劃期，需要全方位分析社區周邊生活環境和中低收入群體的分布情況。很多時候，由于建設者不能全面了解信息以至于最終的規劃不夠合理，建設后產生各種問題。建造保障性住房的地塊、住宅數量和類型等未經過科學規劃，從而導致忽視了對項目地理位置的合理選擇和配套設施方面的建設。2.2.2保障制度不健全政府部門應加強保障制度建設，加強資格審查機制和保障房退出機制。其實目前每個公民的財政收入和信用不能完全能查得很透徹，有些涉及到隱藏收入可能無法了解，還有像自由自業者和創作者這種沒有固定的工作或者工作比較隨性的人員，根本無法統計他們的真實收入，這樣就無法徹底地調查清楚這個家庭的總收入。還有一些人為了謀取福利存在欺詐行為，政府了解到的情況根本不是真實的情況。另外保障性住房的退出機制現在看來也是問題之一，它缺少科學和嚴謹性。2.2.3保障性住房投入不足保障性住房投資建設和建后管理工作主要靠政府來完成，資金來源直接限制了政府對其的投入力度，從規劃開始到建成使用，每一步驟的開展都需要大量資金。目前我國建設保障性住房的資金有的是財政撥款，政府不斷增加對保障性住房的資金投入，但是近年來，對保障性住房急劇增加，其開工建設項目越來越多，直接導致需要更大規模的資金支持。還有一部分來自減免的稅收，國家頒布了一系列稅收政策支持保障性住房的發展，如：城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、營業稅、土地增值稅都有不同程度的減免。雖然政府資金實力雄厚，但由于融資渠道較窄，僅僅依靠政府財政撥款和稅收減免很難推動大規模的保障性住房社區開工建設，由于資金的缺乏，也可能影響住房質量和后續管理質量。3完善鼓樓區保障性住房實施的對策建議3.1完善保障房退出機制保障性住房是各級政府給需要解決住房問題的弱勢群體提供的臨時住所，保障性住房屬于政府部門提供的公共資源，每一個滿足條件的居民都可以進行申請。但是隨著時間的推移，家庭收入增加，不再符合保障性住房辦理條件，保障性住房應該由政府收回，將住房分配給其他需要的群體以保證公平分配，切實給到需要幫助的弱勢群體。住房部門應定期回訪保障性住房住戶，鼓勵大家相互舉報，加強保障性住房住戶的監督管理，對存在的違法違規行為，進行堅決查處。對于轉賣限價房、轉租廉租房，無人居住的服務予以及時處理。加大投機行為的處理力度，通過多途徑、多渠道，完善保障性住房的退出機制。3.2合理調整保障房供給結構目前，鼓樓區保障性住房主要包含了廉租房、經濟適用房、公租房、雙限房等。經濟適用房和雙限房主要是給相對收入還可以但是還是對于高昂的商品房價格還是沒有購買能力的家庭提供的，相對購買者要求很高；廉租房主要針對那些低收入群體的，買不起經適房，屬于城市里收入最低的一類人員。公租房是主要是針對那些既不符合經濟適用房和廉租房的申請條件又買不起商品房的人群用來臨時過渡的住房。因為房價的上升，許多低收入家庭的住房是越來越困難，買不起房子，申請不了保障性住房，居無定所。在保障性住房建設和運營中，有時候因為各方面的原因，政府也會出現審核不嚴的情況，應該更嚴格規劃，及時調整其供給結構，完善其政策體系。3.3拓寬保障性住房的資金渠道由前面的研究可以看出，鼓樓區保障性住房建設需要的大量資金，僅依靠政府部門的財政資金投入是不行的，故此需要發掘新的資金渠道，不僅要擴大政府投入，也需要拓寬融資方式。經濟適用房依賴財政資金的部分很少，其建設資金更多來源于開發商。相反，廉租房和公租房則完全不同，它們的資金大部分來源于政府，從前期投入到后期管理，基本由政府財政投入。如果又想加快保障性住房的建設，又想減輕政府財政壓力，政府和開發商可以合作，實現雙贏。政府財政投入可以向廉租房和公租房傾斜，對經濟適用房和雙限房等，政府應該交給開發商去建設，充分拓寬融資方式，這樣保障房的資金也有足夠的供給。政府應盡快出臺支持保障房建設的相關政策，吸引并盤活社會資金，促進保障房建設。同時可以鼓勵銀行機構向承擔保障房建設的開發商予以優惠貸款等優惠措施。3.4創新管理模式、積極引導業主參與物業管理提升保障性住房物業管理公司的管理水平和服務質量，政府在保障性住房小區建設初期，就應該有房屋規劃用作物業公司經營用房，雖然物業管理服務標準和收費標準按照規定都可以由物業公司自行規定和收取，但考慮到是保障性住房，可以適當降低物業費，少的那一部分由政府補貼；小區適當投入廣告，以增加資金來源，彌補短缺的小區日常管理支出。除此以外，可以積極引導小區業主參與到物業管理中，小區里很多家庭有退休在家的居民，可以邀請他們從事小區里專業性不強的工作。平時也可以通過小區志愿者活動讓居民們積極報名參加以此來提升居民對小區的認同感，這樣對小區的滿意度也會上升。參考文獻[1]孫長學.健全城市群都市圈跨區域經濟管理體制機制[J].宏觀經濟管理,2023,(02):17-24.[2]余池明,關興良.城市管理執法跨區域協作調查與建議[J].城鄉建設,2023,(03):70-73.[3]肖軒.A銀行跨區域經營策略研究[D].河北地質大學,2022.[4]張曉薇.我國特色小鎮綠色發展及其評估研究[D].南昌大學,2022.[5]洪飛.成渝雙城經濟圈跨區域應急管理合作治理研究[D].電子科技大學,2022.[6]王軍.城市公交區域運營模式管理及其實踐[J].城市公共交通,2022,(11):26-29.[7]尹藝霖.資陽推進與成都同城化發展案例研究[D].電子科技大學,2022.[8]陳宇璇.面向城市活力的土地綜合開發[D].浙江大學,2022.[9]陸銘俊.金融集聚對區域創新的影響研究[D].吉林大學,2022.[10]董靜.韌性減災框架下城市內澇災害演變機理研究及治理響應[D].天津理工大學,2022.[11]駱泳吉,張守帥,賴晴鷹,許心越,張雨潔.城市軌道交通區域車站集中