山東高唐縣項目可行性報告***地產有限公司2004年3月13日目錄宏觀經濟及政策環境……………31.1城市概況………………………31.2城市經濟狀況…………………51.3總結…………..62.房地產市場情況………………..62.1市場總體情況…………………72．2市場供給情況……………….72.3市場需求情況………………92.4市場供需的總結………………113.項目地塊分析…………………..113.1宗地描述……………………...113.2宗地規規劃條件………………123.3周邊環境分析…………………133.4土地政策………………………14斯3.偶5血宗地情況總結勺………………煤………………懂………………藍………………姥…蠢..危1賴4茅4.SO些W業T煉距陣分析萬………………濟………………工………………悉………………勇..14牧4.佛1灌優勢和劣勢分必析闖………………珍………………銳………………雜………………重.句1吼4分4.談2刑機會和威脅餡………………燃………………賭………………滋………………擦…鴉…叮1皺5櫻4.3SOW礦T妖分析總結執………………欣………………及………………季………………尺.17深5.痛繼項目定位超………………惡………………棋………………觀………………辦………怪...18雪5.習1每客群定位昨………………師………………齒………………溪………………夕……殖…惠1錄8奉5.線2傷產品定位掃………………升………………約………………襪………………村……頃…墾1歡8籃5.休3赤價格定位鼠………………遲………………練………………驅………………魂……倉…塔1蜂9沃6.碑慎項目情況分析督………………叉………………乓………………岡………………錘……茅.紗1楊9袍6.姨1猜項目開發節奏的………………對………………薯………………甜………………碎.滲1旁9賭6.侍2多項目開發主要圈時間節點僅………………欠………………德………………天……纏.議1規9宏6.穴3鍵資金流量表眾………………棚………………濾………………氣………………環…芹2穿0獅7米.咸項目可行性總斃結藏………………遲………………執………………破………………揮…逆..22駁附：項目相關唉問題及推動思卸路好項目資金流量釀表訓1左墓宏觀經濟及政限策環境夠1.1伍籃城市概況饑1.1.峽1復地理位置溪高唐縣位于山抹東省西部，聊賓城市北端，行裂政區劃隸屬于憑山東省聊城市甚。高唐北鄰德隙州、東鄰禹城弄、南鄰聊城、英西鄰臨清，居丙于濟南、聊城娘、德州三個大險中城市構成的親三角中心。某1.1.擊2請氣候條件鎮高唐縣屬暖溫永帶半干旱季風恨區域大陸性氣機候，大陸度歉為遷65.7競%陸。主要氣候特塌征是：季節季脅風變化顯著，嗽光照充足，熱終量豐富，降水葵量較少。春季天，降水少，風讓速大，氣候干瞞燥，夏季，溫蜓度高，濕度大百，降水多。降權水期一般集中揉在犯7僚—眨8慨月份；秋季，底氣溫急降，天遭氣涼爽，降水漏量少，天多晴環朗，風和光充楚足；冬季，低翼溫寒冷，雨雪吧稀少。總1.1.仍3瀉交通情況坐高唐縣東依京壁滬高速公路，棵西靠京九鐵路陵，邯濟鐵路、綁青銀高速、濟死銀高速從境內槐穿過，東距濟逆南國際機皺場矮7蛾0運公里，距京九略鐵路聊城站、燥臨清站盯均押5厲0記多公泄里，距津浦鐵曉路德州站溉各偉6啊0華公里。青銀高傘速、山東西外餓環高速也將在望高唐建成通車疊。麗城區內道路網渾絡相當發達，愈自臭200爬2保年下半年，縣平政府重點對高晌唐城區進行了反道路拓寬改造于工程，總投資泥八千多萬同時前對申1溪4港條道路進行改邁造。到目前為梢止，城區已形溉成四環，道路載寬尋度按2-暫3叼車道，并且凍供水、排水、莊供電、供汽、獻通訊等管網鋪漂設拐基本到位，雙使城芽區哨8湊縱著6懂橫的街道格局羅全面完善升級層。棗1.1.肅4掛城市面積范圍找近幾年，為搭捧建強有力的經幼濟發展平臺，芬高唐摟縣打破常規，億加大投入，加姥快城市規劃與既建設步伐，使肥城市規劃區由賀原來響的項1圍2研平方公里擴展閉到暈3拍3份平方公里，建傻成區面積由原厚來背的亞7溝平方公里增加增到汁2販3蘿平方公里右，擋“昌十啦五衛”刪末遠期規劃面股積魄3尸3悠平方公里。現狀描述：套城市按照功能捷和區位劃分為疫幾部分：金城新西額路歲-濟行政中心；金灣城東路及官塵道街為主要商牽業中心，其中溫天齊廟為新建矛商業區；西部豐為高唐縣開發但區；南部為工陡業區，主要為握時風的工業區甘和工業園；魚維邱湖四周沿岸茅為老居住區，細但目前除湖區店西部地區未開崖發外，其余地嘉區均已出讓；融新開發小區（綁天齊花園、怡為園小區、東湖番小區等）多集示中在官道街金愛城路時風路段挑兩側。鉛1.1.糞5跪人口狀況斃截止館到謠200奏2落年末，高唐總貸人口甚為叛47.0衫3擁萬人，其中城蛋鎮人欣口充10.2剝1證萬人，鄉村人斤口銜36.8全2綿萬人；非農業善人冤口歸9.8殼8蓋萬人，農業人怕口賣37.1膜5峽；暫住人口（雅一個月以上鉗）慕0.0徒5龍萬人；年末總謊戶磁數夠15.9漫7父萬戶，平嫂均領2.9哭4疫人幼/蘆戶。年末全社蕩會從業人員襪數叫27.7劇1炮萬人，其中第賞一產業從業人張員滲數隙15.2干1麥萬人，第二產蝕業柿7.1葵2品萬人，第三產拿業抖5.3丹8爪萬人。據了解洋，截除至扶200仍3希年底，城區人事口已達脾到憤1專5蔑萬人。扭1.1.魄6榮行政劃分別高唐縣位于山渠東省西部，聊淹城市北端，行介政隸屬于聊城土地區，版圖面梳積渴960塑平方公里，辨有耕7駛鎮內3近鄉宇，原45.碎6桶萬人。高唐縣捆現劃員為經7新鎮勢3描鄉，共德有揉74肆3升個自然村口。犁濱1.1.壩7哪城市定位及發適展方向孟高唐縣確定愚了準“架把高唐建設成彎為以工業、商儲貿、旅游為主條的園林式、現衣代化、區域性紋中心小城市，川到望‘盆十時五昂’桿末建成區面積錘達妻到診3橫3出平方公里，容冬納洗2通0娘萬人爬口表”斤的城市定位。耳目前高唐縣城封市規劃方向為鼻西擴南展，西員部為開發區，片南北兩個方向支分布著時風和茅泉林兩大集團惱。詞2妻城市經濟狀況而1.2.拆1燈國內生產總值搏情況碌2002面年，高唐完成濾國內生產總值呢48.38礎億元，人均國稍內生產總值飲1.0禽6鹽萬元。窯200必3帽年，完成國內毛生產總腔值喘65.8劫8塌億元，人均國估內生產總筍值堅1.阿4疤萬元，白與決200展2林年相比增長幅死度迅達播36%改預視計拖200睬4河年，完成國內符生產總怖值烘88.同6救億遵元洋200宵3婆年相比增云長奶30匆%筋。屋200葡2我年各項經濟指里標與天津市各羽郊縣對比表：種寶坻滅薊縣螺武清瞎漢沽摟高唐第國內生產總賭值粗(姻億略元慘)側87.50考86.70創100.73榜為18.85顯43.38樹人職均怒GDP就(現萬嶄元柿)撤1攀.俗35御1千.圖08壩1厭.斜25談1勝.抖12頌1.06傳從脾2002地主要經濟指標粉看高唐略低于久天津各郊縣，逗但高唐經濟發召展迅速，田GDP緣增長率高達六36%銅，輩03結年的各項指標院與天津各郊縣穗持平映，桌0袋4跟年預計平均指距標將超過天津撒郊縣地區。具從實際調查來按看，城區人口穿收入水平及消歡費水平高于天烈津各郊縣。晃1.2.族2法固定資產投資罵情況對比律截止虜到飼200影2過年末，固定資曬產投資完論成犁18.附7否億元，其中城開鎮固定資產投賢資完大成射15.2丘3較億元。五年累唯計完成固定資香產投慢資騾52.鑒2攏億元，比前五會年增說長見2.9促4酬倍。時1.2.腸3茅人均收入水平直200叢2恢年末，銀行各晉項存款達律到絕30.7加4留億元，城鎮居距民年度可支配功收入達袋到遇654模8忌元，在崗員收子入批為僚1008靠8傅元框/警年。泡1.2.元4饑經濟增長源動助力救高唐縣經濟發陵展較快主要依渾靠時筒風集團、泉林傅紙業、藍山集舌團為代表的三電大骨干企業。乖下面對三大企返業介紹：時風集團粥時風集團成立宴于費1993敞年嘩5慘月，總占地撇2200冰畝，干部職工喇28000鍬余人。主導產緞品為農用汽車港、拖拉機和發裕動機（包括單修缸和多缸）。觸有六個子公司掃，主要經營酒耀業、賓館、商脈貿、運輸、配拘件和油料。母售公司山東時風松（集團）有限悲責任公司下設梯九個生產廠、臣一個工業園、落一個中央研究朽院，具有進出儉口自營權。有200久2廟年時風銷售收決入繳27.6鳥億元，利潤吃1.82旗億元。腥時風已進入中潮國企業拘500步強前睛180憑位、中國機械灶工業不500套強前需10秧位，連續三年蛋居中國農機工滲業簡100側強第椒1霜位泉林集團毛山東泉林紙業冒有限責任公司氏是專業從事漿蒜紙及紙制品制販造與供應的企錦業，是集制漿豬、造紙、包裝傅、彩印、生態迷林、有機肥、塊化工、熱電于捉一體的現代化單企業集團，山撐東省百強企業貝集團和國家高荷新技術企業之繁一。泉林紙業兼擁有大面積的慚造紙原料林基廈地、國有控股段最大的銅版紙剪生產線、梢泉林紙業，其贈前身是高唐縣沙造紙廠，始建返于搭1976腰年，現員工焰10000詞余人，總資產詢23月億元。幅2002緣年，實現銷售最收入喇14杰億元，利潤貧1.2扭億元。泉林是溪國家級農業產城業化重點龍頭斥企業，并享有西自營進出口權猴。貪現有員食工種130架0壞人，總固定資打產梯3.什8昆億元。環在崗員抖工隆1.酷1拜萬人，生產紙卡類產品，總資萍產攝3科0迎億。藍山集團嶄高唐藍山集團姨總公司擁有油魯脂公司、肉類夸公司、養殖公私司、飼料公司末、食品公司、郵液晶公司、包守裝公司、清真描食品公司、營財銷中心等瘡9糕個生產經營單悄位。是集油料普浸出、油脂精佩煉、雞肉、熟駝肉制品加工和斥IT情產品的生產與略經營為一體的顛綜合性企業集懼團。疾藍山是國家級費農業產業化重紛點龍頭企業，戰并享有自營進掌出口權。包現有員咽工都130晉0皆人，總固定資庸產猾3.惜8盯億元。1.3總結許高唐屬于聊城洞地區下轄的一膝個縣，為山東房省新興工業城房市，工業經濟付總量位居聊城如地區第一位。捧高唐縣政府大演力推進以大集急團帶動為重點鍬的城市經濟與,頌綜合經濟實力農跨入全省中等藥水平，經濟與收周邊地區同類郊縣級城市相比盾具有較明顯的蝶優勢，為山東啊省百強縣之一冤。時風集團、竭泉林紙業、藍森山集團為代表村的三大骨干企丸業，支撐著高掙唐的經濟發展案，并帶動了許答多中小企業，井以幾個大企業礙為中心的商務迷往來頻繁。居游民主要在幾個臉骨干企業和政慌府部門工作，皺平均月收入喚在災100烘0道元左右。境高唐縣城進行得了比較系統的違規劃，最近幾撓年進行了大規因模的城市建設印，路網基本成嗚型，拆遷的力坡度逐年加大，光圍繞著中心湖遣區水系進行的障商業和房地產烤開發培從侵200筑2際年正式開始，蓮已經建成了城魯市中心廣場和炮天齊廟為中心擠的商業中心，翠城囑市的規劃和景鞠觀優于天津郊袋縣城市。透2.雨魄房地產市場情門況斃2.尤1損市場總體情況慣高唐縣房地產念市場正式啟動雹于行200仗2趟年抵6揉月，之前建設宋的項目多為集童資隸房設,垃由一家德州開秩發商開發狼的諒1飄萬駱2蠢千平米的小區候標志著本地房飄地產市場拉開添序幕聽。含辭據統計高唐獸縣勇01-0庸3徒年已建在建項鍬目雷(赴包括已報批尚碗未建勢設喘)打街共腫計狗10宇0籃萬烏,鐵其隸中咱6終5戀萬平米已銷霉售明(括包括集資、還覆遷、經濟適用碑房合閘計駕2賽5翁萬平牢米捕)座，剩江余看3煉5簽萬中童有亮1姑9層萬在銷售塔，吐1每6影萬尚未建設。殿估幫計極0折4條年總供應萬量違5池5瘋萬平米（把湖膜西地塊及同同今期上市土地所住能開發量計算胞在內）。渴下面雁為茅5欣5釀萬平米的分解俱：芽1懼9吩萬平米噴為局0院3渴年度累計下投來用(撐其中碌有厭6論萬平米能和我溜們產生競狠爭蔽)鹽。克1很6榆萬平米為現有屋項目的下一期解工底程息(循有功7魔萬平米會和我鎮們產生競絞爭債)痛。疏其捆它跳2劫0償萬眉為萄0督4餓年將上市土地撞所產生的部分利開發量（預計妄我暫們瞇0摟4便年將開霸發論1特0似萬平米左右，勁其它項目開發哄量預番計味1興0袋萬平米）。卻200厘4統年與我們同期弦上市的與我們抓產生競爭的商允品房項擋目葛(器包括我們開撐發販1對0翼萬平米在礎內由)拔總步共晶3畝3菊萬平米。妄剩性余掉2醋2答萬平米中躲，筍3愛萬平米中高檔串項目中較難銷品售的樓層及戶僵型（頂層、小霸高層項目），理其它為我們所策提及的不構成鷹威脅的項目，歌多為地點偏遠趟，檔次非常低此的項目及經濟政適用房項目，車根本不會搶奪凱我們客群。綱2.焦2陪市場的供給情犁況腦02-0姐3塘年高唐住宅銷餐售情況優年度霉住宅銷售總量公（萬平米）繩集資及經濟適墓用房套（萬平米）啊中高檔富（萬平米）攀低檔商品房捕（萬平米）蟻02孫20拒15塵3陶2傻03鍵40跌10椅22頸8殃高炒唐矛0紙2葡年下半年才開仙始真正的商品券房開發，這樣評使流0慌3窄年有一定量的咱商品房上市轟，性0請3啟年商品房成交莖量較大。暴0蟲4粱年高唐中高檔扒商品房預計上層市啦量歐3閉3素萬平米，其中允在售項目嘴為港7徐萬平米，尚未明開盤項目預計浙為斤8欠萬，與我們同錘期上市地塊能眨產炎生旨1就0歲萬平米的中高領檔住宅。序2.2.悟2延商品房價格趨烏勢環目前高唐房地眠產市場整體均睜價度在籌135宗0欲元膛/味平米，中高檔脖小區價格糟在戒1400-1蜓90男0唐元脫/晃平米，總價范傲圍集中呆在托14-30.暖4丈萬之間，低檔魯及經濟適用房刻價格半在波900-10顏0致0叛元臥/者平米，總價范脾圍集找中附9-1港5陸萬之間。整體嶺價格呈現上漲森趨勢，釋與饅0柏2暈年相比均價上晚漲郵15謠0寶元怠/炊平米爐。擁析2.2.松3慨開發商及產品遞情況悶志目前市場上共菜有報9梳家開發商，其樣中首4陡家比較有實力睡，主要為一建繪、二建，外地瞧開發商較有實斃力的為煙臺天渡馬、濟南佳隆大。在建及已建須成項橋目請1座0妄個，總規劃建小筑面控積析10猜0虛萬平米。較有屈代表性的有：挑湖濱花園、天驢齊花園、怡園曲小區、華盛園毒，其主要集中智在內環周邊，跌檔次相對較高察。件項目名稱藥湖濱花園蔥華盛園鑄怡園小區賣天齊花園誤開發商裳山東佳隆旦高唐華盛桃高唐金銘伏煙臺天馬武價格妹（鬼元沿/滔平米）哭1750資1420戚1蚊550銀1式400穗建筑面積逃（萬平米）孤4.5晶2企.點1丹8繡（一期）圍14茅銷售率嘉6彩5承%各6瞇5皆%抄9獎5里%養8弱0%利開盤時間本03諒．游4善03惑．梅8這02足．本9兇02諸．務7旨主要戶型面積蔬及比例尤三室一廳、三助室二廳慣（旨150-17柜0旺平米）原三室二推廳畏15然0喪平米咳三室二叫廳底12始0造、黎140按三室二廳、勺錯層、躍層映（盲160隨0展元減/守平米）騙主要賣點礦項目位置優越碧，東臨商業中艇心，南面臨湖逮，西靠縣政府啟。該項目有相概對較好的景觀勸規劃，做出高拉低起伏的綠化方地面。但與城灌市藝墅相比有燃相當的差距。榨項目位置較好復，東臨商業中駕心，南面為湖砍濱花園。床小區總面積較赴大，有整體規藍劃的優勢，產赤品外檐新穎。值落地陽臺，外盡飄窗，立面較魂豐富，有部分競凹槽。這方面扮比城市藝墅稍裝差，但于當地汁其它項目相比股，有明顯的優訪勢。小區內設久一條商業街。淹小區與高唐的鑰商業中心天齊鉛廟相臨，總體搖規模較大。價袍格方面有競爭猜優勢。在三期臭中提高產品形回式為四層的躍援層，價格提高臥到氏160變0獸元聾/漂平米，銷售情監況非常好。叉特色配套貴外檐高檔瓷磚搏，半地下車庫上，單元可視對強講蛇。幕0.4因2述元狼/關平米的物業管侍理（無明顯特及點，其它項目耕的宵在傲0.2-0.梢3刃元）船衛生間、廚房閱設簡單的鋪磚顛及潔具，但檔志次偏低。羅3件米層高，外窗佩鋁合金雙層玻塔璃窗。壁掛爐仍取暖。衛生間殲、廚房設簡單挽的鋪磚及潔具擠，但檔次偏低岡。監衛生間、廚房茫設簡單的鋪磚羅及潔具，但檔少次偏低。陰項目分析結論訴小區位置較好鳥，旨在做出高哀檔社區的形象膚。主要優勢表往現在配套方面篩及相對完善的盤景觀設計。但葬該地型為一個挺長條形狀，樓聚盤擺布，整體諷的規則設計無嶄特點。項目營綿銷及推廣與項怠目檔次不符。撥戶型一般，沒管有競爭優勢，少小面積較難銷倘售，二期中全拿部為大面積，伙沒有小高層。宅主要依靠位置幕優勢，做了芽近謝500益0尼平米沿街商業河，價格惠在附440鄰0云元耀/圍平米。兩層一姿起銷售，銷售錄較好。住宅方來面，多層銷售串明顯好于小高戴層。晌該項目有大盤拌的優勢，建筑乳外立面及小區章整體規劃較好刪，配套齊備，后銷售情況很好表。價格持續上從漲。賢該項目性價比絮較高，但整體燭規劃水平不高藏。項目分三期轟開發，后一期海有所改進，價燥格明顯提高。局總體分析漲現有項目定位灶、定價主要依繡據項目所處的碼地點。各項目秀整體的規劃設弊計普遍較差，印樓盤擺布方式攤單一；景觀規饒劃水平較低。崖物業管理還外協在一個較初級棵的階段。從房削型設計來看，異市場上存在相疤當量的客廳在索陰面或夾在中錯間，很少有明臣廁項目，存在英外飄窗及落地盆陽臺式設計。油產品配套中普泄遍做廚、衛簡秋單裝修，（只洗是簡單鋪瓷磚苗，配上簡單的域潔具）但檔次餃不高；高檔小陣區中出現單元朋可視對講，雙模層玻璃（質量壩較差）。家2.螞3縫市場需求情況稀2.3.湖1鮮產品形式需求蔥目前高唐市場文的主要產品形敘式有多層勺（陰5-慚6臉層）、小高層倡（催1漂1勵層）及洋房影（剪4侵層到頂灣，吐1猛躍熄2扒、柜3蜂躍獵4周設計），沒有兩在售的別墅項浮目，其中麗苑陸小區的別墅為語時風集團內部慈修建，專供公浮司領導使用。完2002-2訓00肆3握年各產品形式港銷售對躍比聞逆：漏產品形式方總套數稍銷售套數細銷售率能銷售速度（容套富/膜月）購多層霜4769皺2922朝62%苦292.2籃洋房懲90鄰70蓬77%握35緒小高耍40榮12的30%起1.5岡從以上圖表可鍛以看出，當地數需求情況以多菊層為主，月成野交量較大，花著園洋房銷售情泄況很好，出現薦開盤即銷帥售箱70憂%脆的搶購現象，吹市場認知度較遞高，當地人對番高檔住房有較哈強的消化能力抱；小高層銷售英情況較差，不窮被市場認可。漢2.3.喇2爺產品價格需求妹從氏02-0璃3寺年高唐銷售情胃況對照表中可劈以看出擊在藥0蔽3徒年銷售中高檔甚住技宅脖1啟7蹤萬平米，總房漢款集中鳴在筒13-30.肯4櫻萬元之間，各板階段比例如湊下閱:年度價格區間年度價格區間價卷13-1敘8爺萬元較18-2市3洪萬元攤23-3贏1承萬元違02惕65%臨35%故03施46%襲41.6%醉12.4%撓高敬唐電200快2迅年高唐縣人均斜收棚入丈800州0妥元玻/即人，在崗職睡工曲1008殊8職元忙/竿人。按一個家演庭兩人在職，傅所能承受的總騙房價漆按己7集成裂2侄0喚年貸款計算：頓10088*異2*50%*難20/0.7械=28.打8幕萬元旁高唐經濟適用反房銷售情況較鴿差，主因為經搏濟適用房位置仁偏遠，本身檔展次偏低。但價那格至紗少拐1歉0伶萬元，至使沒敏錢人一樣不能雁承受；而稍微蟻有錢人，就會讓選擇位置好，合品質高的住宅奮。這說明高唐躁購房者有較強駱的承受能力，挨對高品質產品廊有較強的偏好阻。儉2.3.齊3錫客群分析私企業主鍬高唐挎全縣個體工商望戶高啟達怖1.懷8瓜萬戶，私營企鐮業達御到園56驚0鞭家，便形成高檔產品辰房需求的強勁鹿動力。滿三大集團在職也員工牙時風、泉林、裙藍山三大集團鄰在職員工煌達冠4.猜2臺萬人，其中僅陵時風在高唐的禮員工數達低到書3盲萬余人，是當擺地的就業大戶窄，據悉，時風費普通正式工人眨每月工資腔約浴100夜0扇元左右，中層壓年薪柳約同10-2尤0蝦萬；泉林稍遜歉時風，但相差妨不大。垃在房地產消費炕上，從高檔房塔屋消費看，主意要來自于電力火、電信、主要磚企業的中層、款個體經營者。豆如果按一般姑的附2續：惡8狗的比例來計算恥，三大企業棋中奮4.牌2劉萬人中有中層能及以上人數達煎到結800脆0竊人，加上政府疤部門及各企業躁做配套的企業礎主，將遠大昆于幸800敗0落人。而高唐中栗高檔商品房的豎已銷售量輛為撒2松2吊萬平米，約距合鮮160晃0瘦戶，高唐中高溜檔房地產項目塑市場廣闊。居民消費習慣悼當地的餐飲，滾娛樂設施較少霉，消費者主要侄消費在衣、行輩——驅他們在服裝上抬消費較大，當陪地購車人員比烈例較高，具有戚較強的經濟實璃力。頸由于房地產市制場的剛起步，巖消費者在住房召消費意識方面隸，還比較落后估，二手房市場丈尚未形成。具槍有改善能力的炕人群意識需要層引導。禍貸款方式購房蘭已逐漸被接受濃，中高檔住房廉中有絕60%樸采用銀行按揭虜貸款方式購買判，但期限較短患，遍動5-10姥年。田2.階5浙高唐房地產市阿場容量總體情邁況分析午2.5.鋼1須市場數據分析籃200池3備年，高唐縣城巖區人心口羞1貴3狠萬，流動人悲口限2橫萬，截燭止尼200州3邪年底共消化各旱種形式住及宅窄9旦0竹萬平米，其中笛商品尤房霉4擾0穩萬平米，經濟粥適用房及還遷衛房鋸占天2彩0綿萬米，其藍它狡3圣0如萬平米，為各俯企、事業單位補自建或由開發率商代建住房，半這部分布比較肯零散，有一部頂分為時風、泉殿林職工住房或勒宿舍，而且較帽商品房建設時克間早，多撥在療200戚0項年前后。以高發唐總人姻口貨1拉3拿萬，戶遭均色2.銹9探人計算，共務計延4482顫7跑戶，以上各種宜形式共消品耗芳750次0衡戶，（每昏戶稠12耽0昆平米計算）市素場剩見余爐3732棋7留戶。以中高檔級（績2濾：云8與）來計算，中夕高檔房市場需域求持746約5驟戶。景200僵3啄年底在建項目杰（包括未售出高及筍到版200縱4拆年才能銷售的協）共挨計膏1呀3桑萬平米須，桂0嗎4閉年新增土地，公包括我們的項積目在內預計上長市蔽2六0越萬平米，如果循考慮其它開發耕商與我方開發雁進度相同，同版期上市的最多法能達獄到端3析3靜萬平米。下半想年再出土地，丈面積較小而且義位置較偏，也罵會轉火到臉0趙5免年開工，不會舟對我們產生太宅大的威脅宵。騙0女4炕年項目共能消經化掩275怠0仔戶，還糞剩稱471鴉5孕戶，市場的容幅量沒有問題。邀0債5擇年將上市商品狹房數量雖不能濾準確預計，但辟高唐城區已經襖沒有較大面積京的土地，商品寬房建設向距城芒區較遠的地點系發展。無論從鐵地點、規模、史價格都不能對收我們產生太大窩的威脅料。驅471則5惡戶足以支煎撐況0結5針年的銷售。甩2.5.守2賠從客群需求特嬸性的分析病高唐中高檔項點目的主要客群蕩為政府公務員銳、電力、電信駐、醫生、教師代及為數較多的坊私營企業主、犁三大企業的中并層及上管理人今員。通過我們養對高唐的調查科及區縣項目的康操作經驗分析泄，以上客群對巨中高檔住房接陣受能力較強，組置業的周期也撈較短。雖有一沃部分由單位解揪決了居住問題六，但居住的檔廚次普遍偏差，矛如有好的產品們，辦能夠提供優質哈的生活享受，膜肯定會吸引這旬部分消費人群露。他2.5.瘋3桐市場前景分析認市場處在初期備上升的階段。微高唐房地側產壯200那2吧年下半年開始省起步嗎，煩0疼3崗年進入一個大勿規模建設期，愉其中住宅項目飄占了較大部分汽，全年消境化劣4應0近萬平米，中高時檔房表現出較撫強的需求態勢譯，價格較低的奉多集中在偏遠戰地區不被當地構人所認可體。艦0錢4事年的需求也將伐以在中心位置亭，中高檔住房專為主。由于市笛場剛剛起步，摘近幾年內還會啞保持需求增長純的慣性。習土地價格上漲秋，中心位置稀怠缺。份高唐的土地價示格一直在上漲侄，灰0論2獄年土地平均價置格援在袍2龍7聞萬，夫而吐0員3策年土地招、拍告、掛以后，土事地價格多妹在創3劃5或萬元以上。中印心區域土地不湖斷減少。如果監我們通過大規禮模獲取的方式謝，壓低了土地傻成本，我們的巾項目將有較大省的升值空間。孟城市改造的拉叢動。誕高唐城市改造中力度很大碰，蘆02-0鼻3斧完拆嚼遷權3銜0虹萬平米侮，摔0暴4小年上市土地大具部分要進行拆齊遷。縣政府將甘城市改造及拆禿遷工作當作重角中之重。這么噴大規模的城市扭改造將為我們袋創造較大的市剪場空間。合高唐市場剛剛謠起步，市場呈卡現較好的銷售警態勢，土地價宣格的上漲、拆欄遷量的增加都母會使商品房價唯格提升，需求線增加。形成較籠大的市場的容呀量、如果我們端能夠實現早開堤盤銷售的，肯聲定能夠吸引大顛量澇0依4機年上市土地所聾涉及的拆遷戶賢。蓬2.5.鏟4扔銷售態勢分析圈高唐現有項目張銷售情況良好窗，大部分開盤割即能銷爆售柏30蹈%致，普通項目在農沒有廣告宣傳菊、形象支持的尊情況下每月銷毛售座5悔0加套左右，好的劑項目達到月銷嶺量郵7澤0鴿套，如果加上傳我們強大的宣命傳推廣能力，襲結合當地的銷另費習慣來看，緞肯定會有較好膝的效果。當地決并沒有花樣繁雨多的促銷，也懼沒有組織過為竄促進宣傳的活站動。如果我們齒能將強大的銷碗售能力發揮出無來一定會有很朱好的銷售業績辣。如果參照天裕津郊縣中我們恒的項目比其它夕開發商項目的么銷量大的多，公本項目正常月棉份銷量將達課到鄉14還0過套，而且還麥有衫7錫月開盤光，樂8鑒、君9晚、綁1感0更普遍的銷售旺掉季，年內實依現巾1.豎5少億回款沒有問徑題。撤3富洋項目地塊分析享3.1秀勞宗地描述冶地理位置：該助地塊位于高唐醫縣城西北湖西恢側者宗地面積位置網見圖：翁用地級別：一汪類居住用地曠四至范圍：東億至西北湖湖濱慰；西至濱湖路盒，中心線東昌側先4烘0蔬米；南至鼓樓帝街，中心線東善側朋2竿0艇米；北至金城指路。總占地面各積堪17.9暈7勢公頃。現狀：扇本地塊毗鄰西桿北湖，景色怡勤人，位置優越案；西面為縣干懂部小區，區位嫁尊貴；南至東佳西軸線鼓樓街繡，有部分沿街隨商鋪；北至金飼城路，正對高肅唐一中。地面換建筑主要是西工關民宅，全部禮為平房，臨街女有部分商業門耐臉，總籌共健35剝8郊戶。圍S-挺1撲北面為保健院滲，審計局家屬灰院，二建公司垮，地稅局家屬口院，地面建筑債為一層民宅，鍛東纏西角5島間正房，蝕寬閉2旱6缺米，南序北降3夕間輔房，吸長攻1嘩6底米。恭S-2屬可為西關民宅，蹲鄰鼓樓街為商龍業故S-3榜編東鄰在建的老奇年人活動中心著，北靠財政局碰家屬院，南臨械電視信號塔，汗地面無建筑物獸。毛3.2暖哄宗地規劃條件滲序號藍項目親內容穴備注遺1促項目名稱并山東高唐西北裹湖西西關地塊錫2凍地理位置起該地塊位于山廢東聊城高唐縣澇城西北湖西側唐四至范圍：東咳至湖濱綠地，絕沿湖路；西至歡濱湖路；南至御鼓樓街；北至遭金城路迷湖濱綠地為沿管湖邊線以外。納3給用地面積梁規模總圖數盆29荷6鹽畝葬（躁17.9譜7申公頃）延新的地界番4廣用地性質鉆住宅、商業腐5龜容積率裁6弱建筑密度逝30%搶7浙綠化率縮≥然40不8視限高血沿街建筑物層垮數不低詞于持3陜層，小區內部攪住宅建筑層數鋸不低薯于疊5誘層（不含地下昏室）慢幅9銜道路退線櫻濱湖路道路規燕劃紅線寫為種6綱0逝米，綠線寬廟度朋1礙0夜米，中心線東晃側瓦4充0愧米為小區用地恭界限；鼓樓路暮道路規劃紅成線章3悅0驅米，綠線寬虎度懂5銅米，中心線東宏側腸2找0福米為小區用地慚界限；湖西路勵道路規劃紅福線截2偵0唉米鳴走10狀沿街建筑物放筆線命低層械（列3飛層以下）不少添于米3董米，多層塞（苦4-賢6肆層）不少升于哀6揉米，中高層捎（齊7-籌9扭層）不少吹于張9駱米，高層辜（幼1錄0慕層以上）不少體于債1凍0冰米，大型公建中不少誼于雄2升0慕米。禽11處區內公建配套彈設置幼托、公丈廁、垃圾站、賭停車場、物業璃管理中心等公地共服務設施。鞠12達建筑要求深設置相應的給攤水、排水、供許電、供暖、燃惜氣、電訊、有量線電視、排煙況等入室管道、顏通道和人防設飄施三高層公共建筑凈要采用集中空待調系統，高層爪公寓在設計時內應考慮安放空巧調機的位置。條建筑物的山墻野要作美化設計規，與建筑物立漏面相協調。儉13細地塊現狀亭荒地和民宅承35燦8塑戶彼在地塊東邊界暫外有一電視信筋號塔，名約叮16武8場米電視塔。晚買上為湖濱燈光粘景觀的一部分盲。失將要遷移維3.3侮旋周邊環境分析挖高唐現有城區插面峽積式2纏3飼平方公里外城市按照功能盞和區位劃分為派幾部分：金城仰西千路孔-膜行政中心；金洲城東路及官道烤街為主要商業卸中心，其中天訂齊廟為新建商雷業區；魚邱湖堂四周沿岸為老桂居住區，但目察前除湖區西部丟地區未開發外塵，其余地區均兩已出讓；新開題發小區（天齊緊花園、怡園小哪區、東湖小區偏等）多集中在志官道街金城路箭時風路段兩側完。掩捕久自然環境我本地塊位于魚曲邱湖的西北區削域，毗鄰環湖聲綠化帶，景色草秀麗，空氣怡壓人，是城區內龍較為理想的居哥住場所，適合跳引導開發為當行地的高尚社區填。描數梁人文環境漲高唐歷史彌久姐，學氣鼎盛，朽西關地段原為項小田村，為高崇唐縣城發源地盈，土地認可度桐較高；地塊鄰伯近高唐一中，群金城西啄路狼—岡行政中心，政棟治、文化氣息瘦濃郁，適合引擔導開發為文化紙品質社區。刪地塊西面臨近友高唐領導干部啞樓，地塊居住息尊貴。療籃念商務商貿環境筋地塊位于城市喊圍湖中心地帶抵，營東嶺100牙0究米為城中心廣嫌場和天齊廟商增業街、有當地默最高級賓漫館鏡-----競-槳四星標準泉林壩賓館；西面攝規劃擇為偽魯西科技產業充園辛，將成為鬼魯西北地區重女要商貿物流中焰心房；現開發區道起路建設已經完胞成，發展潛力賢巨大。袋植閣道路交通體系玻本地塊東依魚君邱西北湖，鄰他沿河綠化帶（促規劃中），西激鄰濱湖天路拒-凍內環線，南鄰尼鼓樓誘街佩-忌城市中心軸線嬸，北鄰金城西催路。地塊內一跳條規劃路東西走貫穿，湖西路耍南北鞋穿荷長，將小區分杯成社3躬塊。蛾可以看出，地吐塊周邊道路暢拆通穗,節交通便利。紅日叢市政設施吊北有高唐一中予，高唐州大酒鳥店，人民醫院船等；南有湖心獨城械—火泉林大酒店，色文化廣場等；亭西面開發區、互骨科醫院；東憲鄰鄰湖綠化帶面。文化教育，俗醫療衛生，購凝物娛樂方便。集漲翼配套設施桃水、電、煤氣今、供熱已全部桂到位。航3.3.悶6突地塊內電視塔敞問題遇地塊邊界與湖執岸之間現有一吼座旨14扮8割米高在用電視攻塔玻。潑據有關資料獲帶知，電視塔所倉發補出的電磁信號撥很有可能輻射被到該地塊內，躁形成了嚴重的蜘輻射污染。據貨調查奸地塊內和居民尚贏未溝意識到地塊的額輻射問題，但見該電視塔將成續為我們項目最歸大的隱患。電與視塔是否遷移誓將決定我們是賭否獲取土地。棒政府曾表示如掀果遷移該塔，窗所需費用約寺合逗1鑄00估萬元。我們將文推動政府遷移徹該塔，并同將蓄電視塔所占土抱地做成綠化。恩3.蜘4腥土地政策猶高唐不但經濟狐發達，房地產厲市場發展良好災，更重要的一趴個特點是政策套寬松。當地政戶府積極招商引賣資，希望我們哪參與當地的開地發。給予非常利好的付款政策初，即可以分期告付款，首期支魯付拆遷補償費誦即可取得地證沙；而且地款中律包括（土地使筐用權出讓金、漁拆遷補償費、忙城市建設基礎知設施配套費等欣全部行政事業何性收費）。紫我們與當地領哀導已達成協議蜻，三塊土地已鵝合為一塊土地盈以招標方式上魔市。可以分期蜜支付土地款，超首期只支付將打要開發地塊的凈拆遷費用，即旬可取得地證。慕政府將全力配勉合我的辦件工辟作，把所需時硬間壓縮到最短厲，以最快的速索度取得四證一奇計劃。葬預計總地曬款扎914陵6暈萬元，拆遷費天用穴4000-4零50剃0臟萬元，一期開憐發級9撲萬平米土地，璃估計拆遷費黃用斥250株0顆萬元。全部拆閉遷工作由政府逗完成，政府保慎證在一個月內綿完成拆遷。蒜3.酒5漿宗地情況總結執本地塊整體素紅質較高，是高碧唐中心區內僅用有的一塊大規菌模的地塊，自攔然、人文環境漆較好，規模適含中，適宜我們瞧的操作。項目諷付款方式較好適，可以用較少員的資金起動該戒項目，形成較活大的現金流；痰為我們進入山厲東市場提供經辰驗，及流動的幫資金；為我們藏進入山東的濟額南、濰坊、淄絮博等地提供操晃作平臺。但地攻塊內電視塔所梢發出的輻射是拜地塊最大的威袍脅，縣政府已華經答應將電視掏塔遷移，并將鉤和我們簽署書縱面性文件。湖侵邊帶狀園也由稿我們建設，這懇不但大大提升郵項目的檔次，廚而且還可以用貼建設公園的款米項來低土地款卸，延長了我們克的付款周期。胡4SWO派T循矩陣分析肅4.1徑拋優勢和劣勢分朽析采4.1.1若Streng羊t歉h蒸分析愚S1推:硬地理位置優越冰，周邊景致好享該宗地位于西贊北湖畔，是環惰湖區域內最后情一塊未出讓地投塊，位置優越拉，升值發展潛納力巨大。能夠戰借湖景，結合錄規劃，結合我氣們的產品差異帳化，打造當地殊的高品質、尊奶貴獨享社區，吼領導高唐房地量產市場。廳S2界:么地塊平整，規逼模較大毯程份本地塊是高唐巧的發源地，地條塊先天屬性較陪好，適合住宅是開發。小區整菠體規模在中心飛城區規模較大雞，適合開發成洪規模性高檔居貫住社區。慈S3榮:釘交通便利，配嘩套齊全瞧奴植地塊交通便利鑒，周圍配套設乘施齊全，充分遇利用，有利于謙促進銷售。元4.1.2陪Weakne件s意s懲分析雪W委1語：裂新到區域，關黎系尚須建立莫順馳在山東境托內影響有限，詢我們和當地各極部門的關系還鐘需進一步建立雨，以促進我們吵的流程順暢便續利。儉W忍2國：品牌影響有塔限跌順馳在天津具洞有絕對的領導圾地位，但在山卸東高唐沒有開襖發過項目，要拆保證我們快進圍快出的發展戰鉆略，在推廣宣卷傳、銷售、工臂程方面如何做眉到化解客戶的且疑慮，激發他貪們購房欲望，科實現高效銷售著，有大量工作亭有待解決。狀4.2玩濤機會點和威脅訊4.2.1挎Opport傾unity迫O造1泳：市出場供求平衡，上房地產走勢平假穩隸房地產市場起征步上升期，兩拖年內前景看好理。近兩年市場隨供需狀況良好已，高檔產品的宏市場空間較大缸。錘O2:離衣經濟發展強勁孔當地時風、泉勒林、藍山三大歸經濟實體，全茫面拉動了當地鮮的經濟發展，抱市場的購買潛傻力巨大永。魔0景3管年底，胡錦濤將視察時風集團斥，不難推測，額當地經濟發展姻潛力巨大，經否濟活躍。譜O誼3角：現有樓盤設鑰計一般，全新也產品可望受到油青睞凡現有樓盤設計倒理念、專業水司平一般，產品液形式單一，房合型較差，營銷碰水平較低。如班果投入以人性蘆化設計，高品現質產品，必將聚引領市場，主秩導市場。已O是4刊：地塊整體開升發，分期付款終政策較好萍沫薪當地政府積極傭招商引資，政臂府政策比較寬繼松，當地政府艷希望我們參與帖當地的開發。向結合二級公司看推動有利于我信們的招標，付潑款計劃，對公武司的資金壓力目減輕支持公司馳的現金流。嫩O5診:壞地塊升值潛力垂較大逗途長中心城區地塊馬本身價值較高磁，本地塊為僅啄存的中心位置葬地塊，位置優販越。地塊的唯道一性、稀缺性敲結合產品的高詠品質，打造規沙模性的高尚居董住社區，升值計潛力巨大。墨4.2.2沿Threa等t狗分析惜T1:鞏撓電視塔的合理估解決殲電視塔的存在宗可能會較大的托影響我們的銷添售。當地人現抗在對此塔的微畜波輻射問題關籮注較低，意識啦較差，但此問期題一旦出現，疊將很難彌補。跟落實電視塔遷像移，爭取對銷袖售不構成影響題。真T3:貪您當地消費者的需消費觀念落后術當地的餐飲，唇娛樂設施較少賺，消費者主要斗消費在衣、啞行倦—魯—驅他們在服裝上儲消攤費較大，當地暴購車人員比例瀉較高，具有較灶強的經濟實力烈。由于房地產莫市場的剛起步陪，消費者在住凱房消費意識方疲面，還比較落語后，二手房市拾場尚未形成。柱具有改善能力甜的人群意識需奪要引導。軋Streng簡th擇S1樣:遷地理位置優越濟，周邊景致好遞S2市:醉地塊平整，規耀模較大污S3處:承交通便利，配嗓套齊全犯Weakne烈ss訂W倍1院：每新到區域，關湊系尚須建立川W府2鼓：品牌影響有捷限館Opport糟unity刃O犁1勞：市楚場供求平衡，霜房地產走勢平駛穩盯O2:方摘經濟發展強勁親O汁3蔽：樓盤設計一絲般，全新產品爺可望受到青睞責O親4欺：地塊整體開羊發，分期付款慧政策較好鞠O5銜:寨地塊升值潛力漢較大怠Threat拴纖T1:切頸電視塔的合理辰解決緊T2同:劃當地消費者的抖消費觀念落后詞4.3.S蛙OW飯T棒分析總結醬年危劣勢的彌補方待案即針對劣勢，我宗們要加強與政訓府部門的溝通阻，落實各項優舅惠政策，降低希土地成本。針求對政府增加攻剖關投入，建立加通暢的渠道關導系，保證項目李順暢。品牌樹怨立過程中打造串精品高檔產品扣，做到引導客獅戶消費，啟發憂潛力人群的消泥費意識，激發妙市場，創造地桑區領導品牌，逝實現引領市場著，控制市場。祝悅取機會點和威脅呀的對策畝地塊內電視塔游所發出的輻射致是該項目最大輔的威脅，電視限塔能否遷移直鬼接影響地塊是蒸否獲取。政府刺已答應將電視液塔遷移，并馬兆上要和我們簽繼署書面性協議部。顧望針對機會和威未脅，我們要做如到推動政府工澤作高效有序，洞做好與當地各什部門的關系。邪實現資金的回墨流，支持公司享的現金流、資萌金鏈。我們以突人性化的設計把理念，專業化俗的水平，打造玩差異化的領先刃市場住宅精品泊，迅速占領市孩場。頸飛曠優勢和機會點括的結合蛛立付政策寬松，經慈濟向好，市場枝平衡結合地塊燥優越的地理位育置，便利交通今，完善的設施怖，我們要加快喜推動土地上市毫的步伐，制定消更適合我們公纏司的投資計劃依，充分發揮我刺們的設計、營秤銷優勢，做市堤場的領先者。結論：找綜上所述，本樸地塊整體優勢惱比較明顯，機教會較好。充分則把握機會，發慰揮項目優勢，硬同時要做到以王下幾點：毒立足集團發展賓戰略，立足地疑產公司目標。唇樹立精品意識年、創造品牌，讓做到引領市場勒。淚充分利用差異唐化競爭策略，賞做出絕對競爭伸力。阿本項目目標為業針對中高檔人竊群的中高檔產站品，開發方瓜向神“航低密度、低容囑積率、高綠化腥、高舒適度社攏區圾。醒”5.項目定位量5.準1贊客群定位勿5.1.柳1隸市場范圍方高唐擁有三大研支柱產業，這易不但大大提高填了居民的收入懇，也支持了相鋼關產業、私營掙企業的發展。軌使高唐縣經濟前發展到較高水及平。該縣經濟煌水平甚至超過