西南二環至四環之間的市場調查分析第一部分市場供應調查分析宏觀分析根據***城項目的特點以及對于市場和產品定位的潛在需求，我們將宏觀的市場調查重點集中在西南二環與四環之間，京開高速路沿線和京石高速路沿線所圍合的楔型地帶。對于這部分的調查，我們主要從以下三個方向進行，即針對該區域內部的商業網點分布、餐飲娛樂網點分布和賓館酒店網點的分布的調查分析。從我們所掌握的該區域內部的宏觀情況看，西南二環至西環之間區域的商業網點分布、餐飲娛樂分布和賓館酒店分布都呈現出這樣一個特點：即沿城市快速路和主干道周邊，網點聚集現象明顯，并且沿城市主要道路呈“線型”排列。分析這種現象的主要原因，我們發現了以下特點：商業和餐飲網點的多少、疏密程度與該區域的交通易達性有密切的聯系，尤其是快速路上的立交橋周邊，網點較多。比如，廣安門橋、菜戶營橋、玉泉營橋以及正陽大橋等，其周邊都聚集了大量的餐飲娛樂網點和商業經營網點；同時，它們的聚集還是疏散，也與該區域內部城市主干道的開發有密切的關系。從圖中可以看到，沿廣安門外大街、麗澤路沿線、豐臺東路沿線，這種聚集現象更加明顯；商業網點和娛樂餐飲設施的置點，也與區域內部住宅小區的位置和周邊企事業單位的聚集程度有密切的關系。它們的存在大多是為了滿足當地居民和工作人員的日常生活需求，并提供一些小型的娛樂活動。當然一些較大型和高檔的配套設施則主要是為非個人即團體活動提供服務的；相比區域周邊的商業經營網點和餐飲娛樂設施來講，賓館酒店的分布較為稀疏。除了在幾個主要的立交橋周邊有部分分布外，其他地區尤其是城市快速路沿線，其分布非常稀疏。這與該種業態的服務對象和服務內容有較大關系。因此，從這種宏觀的發展態勢看，本項目位于城市快速路即西三環南路的萬柳橋和西西環南路的四合橋之間，正好位于商業網點、餐飲娛樂網點和賓館酒店網點的潛在密集發展區域。雖然從目前的發展情況看，這些生活服務配套設施還沒有發展起來，但是它的這種潛在發展動力是巨大的：南四環路的交通暢通、周邊大型住宅項目的興建（比如怡?；▓@、未來城）、舊機動車交易市場和國際汽車博覽城的入駐南城，都將導致這種現象的出現。因此，從這種宏觀發展角度看，在本項目周邊或內部發展商業，所面對的機會是巨大的，但是所面對的潛在競爭也是存在的。圖一：餐飲娛樂網點分布圖說明：圖一中：粉色圓點代表各個餐飲娛樂場所，圖二中：藍色圓點代表商業配套場所，圖三中：黃色方點代表各個賓館酒店場所。圖二：商業網點分布圖圖三：賓館酒店網點分布圖中觀分析中觀分析的立足點，是將我們的調查分析深入到西南三環和四環沿線和各主要立交橋周邊。實際考察各個網點的規模和檔次。沿玉泉營環島到麗澤橋環島的沿線看，商業網點的功能定位比較單一，檔次比較低，而且路段功能劃分比較明顯。玉泉營橋周邊的商業網點以大型家居廣場、建材批發城和水產、花卉的批發市場為主，雖然規模相對較大，但是無論從賣場的氣氛，還是從門臉的裝飾和氣氛的烘托上看，都沒有很好地營造出一個大型賣場應有的氛圍和檔次。而且各個賣場周邊的環境也比較臟亂，給消費者的感覺比較差。出了玉泉營環島向西走，沿路上的商業網點以各類品牌汽車的銷售中心、專賣店、汽車零配件的銷售和裝配點為主。而且這類店鋪的集中度較高，具有一定的規模優勢。但是，從各個銷售賣場的檔次和規模看，卻遠遠不及市中心或北京東、北部地區的專賣店的影響力?？傮w感覺比較符合“城鄉結合部”的城市印象。在這一路段上，幾乎不存在什么大型的餐飲和娛樂休閑設施，更涉及不到與周邊同類業態的競爭了。竟麗澤橋周邊的隙商業、餐飲娛脊樂和賓館飯店貞的網點設置，她相對來講比較距豐富（如圖四臣），除大型建章材城、家具裝逗飾城和汽車銷扭售賣場外，還壇分布著很多的帖特色餐飲店、西酒家和賓館，冷總體感覺比較椒有生活氛圍，享都市化程度相具對于萬柳橋周街邊和豐溢橋周短邊的項目來講想也比較高。除晌個別商業網點燕的品牌效應和凈規模相對較大令，對于該區域賴內部生活和消裳費有一定的帶溪動作用外，整拍體看來，區域申的商業和餐飲暫網點的檔次和章經營仍舊不是蘇很理想，屬于命中檔。注圖四較：歐開麗澤橋周邊的貝商業、餐飲和論娛樂網點分布捕圖堂豐臺北路沿線冠周邊的商業網慚點、餐飲娛樂邪網點以及賓館中餐廳網點的設留置檔次相對較濾高，與周邊已噴經形成的大規強模社區的生活遇氛圍的營造，菜和企事業單位投辦公氛圍所提鄉供的穩定消費愚動力有密切的俗聯系。碰與城市快速路諷周邊的商業網外點性質不同，修麗澤路沿線的寫商業網點檔次捕相對較高，規短模較大。該區柜域除具備北京腿西南城內家居輝廣場、建材批洞發市場和汽車覆銷售賣場以及雨各類電器專賣但店等較為集中棒的特色外，其偵他為周邊居民蜓小區服務的高川檔餐飲和購物踐場所也很多，擱具備一定的影剝響力，比如燕互莎望京購物中李心、燕豐飯店孩、朝歌大酒店柳等（由于地圖船放大倍數有限售，因此，我們設沒有在圖五中講將所有的商業態網點、餐飲娛羽樂網點和賓館怨酒店進行一一叉標注，特此說叉明）。括豐臺北路沿線綠兩側的居民住僑宅小區，如望喪園東里、望園支西里、東大街游東里、東大街芒西里等都成為地支撐該地區商筑業發展的強大絞后盾。小區與劃豐臺北路沿線維的商業形成了詞較為和諧的互網動作用。各個努商業網點的布孝置相對西三環聽南路周邊的店光鋪稀疏，各種勉業態的穿子插也比較合理旬。搞圖五胡：沸糕豐臺北路沿線區的商業和住宅繡小區分布嗽從豐北橋到富嶺豐橋沿線的發晶展情況看，該痕地段周邊的商炮業項目、餐飲贏娛樂項目較多段且密集，但大刷多分布在沿線艱東部，可以明斜顯地感覺到四伍環內外經濟繁甲榮程度的差異痕。西南四環以捷內，居住環境撫條件以及已經歸形成的居住氛蘆圍都比較成熟飼，而其周邊的勞商業和娛樂休介閑業態的發展寫也正好迎合了星該區域的消費竹需求，使得整陡個地區的居住礙與生活顯得比沒較和諧。從整屠體情況看，這修些餐飲、娛樂后休閑以及賓館仆飯店的檔次在榮豐臺地區屬于箱中高檔，相比債于北京市的其則他地區，屬于肺中檔。距從沿線的商業始繁華程度可以嶺看出，該地區它的發展較豐臺姨東路沿線早，輝而且相應的配敢套設施也比較壓完善。這里沒頸有大型的家居提廣場和太多的士家裝專賣店，淋但卻多了很多租的生活娛樂場猛所和名牌店，賭比如豐臺電影洋院、豐臺體育視場、能仁居豐瞇臺路店、東來拳順飯莊、陽光貨四季購物中心充、方莊購物中哥心分店、天客遺隆超市等。也皺就是說，除了板一般的餐飲、沈購物場所外，墳這里供豐臺地裂區市民進行娛傷樂休閑活動的說場所增加了，佳活躍了整體地翁區的兼生活氛圍。這帝些休閑娛樂場探所的存在，明喘顯提升了該地捷區的商業價值干和人氣。污圖六縱：檔織正陽橋附近商蛇業網點分布圖說明：翠1.字豐臺百貨商場樓眼鏡城配鏡中嘆心；此2.盾北京文聯發商和貿公司電氣百需貨店魔3.曲博蘭特橋北商檔貿百貨店；折償詢4.險豐和服裝店鹿5.始豐和鞋店瓦友殖啊拿福墻6.蹤豐臺百貨商場債7.村賽歐文體專賣變店書縮顯鑼季8.鄰北京中鐵通信桿配件供應中心閣9.松云柏鞋業石析荷焦耽軌浸10.削天元號商貿公芹司體育用品專駝賣店躍11.蝶北京泰春化工煉經銷中心遺驚練12.抓翔宇電器城說明：班1.剃云啟餐廳叔魯漲2.趴麥當勞豐臺橋且南餐廳勸御3.較塘豐和軒沾平板4.腹凈賽鷗歌廳宗5.娘溫馨苑洗浴臣賽烏6.蛇豐臺影劇院凈昆副薦7.薄丹露苑木鋼吵8.項能仁居豐臺路獵店襯9.蒙大雨洗浴中心皇屠10.婚豐影餐廳；扁喝末11.網東來順飯莊豐匆臺路店腳渡探12.它天府川菜廳礙圖七：正陽大職橋和富豐橋附旬近的餐飲娛樂饒場所分布沿通過對科豐橋大到馬家樓環島座沿線周邊的商奪業物業考察得武知，其業態的訊分布明顯不均滅：南四環西路凱西南角，即科濟豐橋周邊的業簡態以房地產項滴目和住宅項目愧為主，而幾乎蕉沒有什么大型壩的商業娛樂配希套設施；南四騾環西路沿線地某段，即從四合僑橋到馬家樓環壺路之間，房地點產項目相對較鋪少而且較新（獎目前只有怡海死花園和未來城費項目），但是允環路以里諸多淺原住民的聚集豪所形成的濃重錯生活氛圍，也竊促使了部分餐因飲設施在該地川段的興起。而您從區域周邊的效商業網點分布政看，主要以機妹電設備、五金掉器材、金屬鋼覽材銷售中心以冷及種子管理站呼等為主。下面井分別闡述。暮從科豐橋周邊穩區域的業態發仙展情況看，其禽發展潛力正在鏈一步步地顯現交。以科豐橋為秧中心的四環以擴里區域，房地植產項目層出不幅窮，比如寶隆秒溫泉公寓、南技極星、城市經宗典等，主要以前經濟使用房為湖主，如圖八所霞示。住宅項目挑的興起和形成劑規模，必將帶愁動周邊的餐飲悟和娛樂物業的依發展。當然，碌未來該地區商蛛業配套設施的樂檔次和規模，猴將主要取決于罪這些房地產項虧目所形成的規消模效應，和小訂區居民對于周駐邊生活配套需柳求的強烈程度弟。當圖八凡：瘋禮科豐橋周邊房有地產項目一覽臘從實際的市場升調查結果看，膏南四環西路中涉部地區除未來漲城項目外，幾晴乎沒有什么其陣他的房地產項翅目，而餐飲娛記樂配套卻比較陳集中（主要分其布在新房子附扇近），與科豐球橋周邊的業態品分布形成了鮮蜂明的對比。但脈是從這些餐飲術網點的實際規手模和檔次看，塌都屬于中低檔狐，這與該地區肥的商業發展程嫩度和周邊居民遇的實際消費能押力有關。助圖九瞞：照上南四環西路中工部的餐飲娛樂龍配套分布式當然從其所處蛋的位置看，正股好處于香***果城項目的東南腳角，成為本項截目與南四環西語路之間的一個鏈較為成熟的餐健飲區，同時也繩隔斷了休***共小區與城市快襲速路之間的密盜切聯系。笑如果本項目建崇成后開通了從斑小區內部到南離四環西路的舒城市次干道太，那么這些已核經存在的、較貝為成熟的餐飲被娛樂場所，將遲成為小區內部腫餐飲娛樂配套販的潛在競爭對晝手。鞏當然，由于這阻些餐飲設施的抹檔次有限，針蜜對的客戶群也醬相對比較固先定依―駱―養周邊住宅小區含的村民，因此請，如果在項目敗區域內部做商窮業或餐飲，可孕以從客戶群階撥層和范圍的差役異劃分，從所幼提供服務的差伙異化和檔次升絮級上，獲得特脅有的競爭優勢環。智以上，便是我屯們通過對西南效二環與四環之效間商業物業、襲餐飲娛樂配套吸和賓館酒店的針實際供應情況園考察后，得出強的理論分析和增推導。究從整體情況看岸，所研究區域慧的餐飲娛樂、登商業的發展相心對北京其他區翼域來講還比較貪落后。無論從賀各種業態的規伶?？矗€是從胃經營的檔次和勒服務上看，都頑還處于中等偏劈下水平，這與嘉該區域的被開恩發程度不高有冠較大的聯系。制這些餐飲娛樂爆場所所面對的榮客戶群也主要本以當地的居民除為主，他們的磚收入水平并不捉是很高，因此濟對于當地商業避和餐飲娛樂消辛費的支持也是腎有限的，這可處以從當地商業晴網點的經營狀灣況有所了解。橋隨著該區域房油地產項目的進非一步開發建設殊，與住宅物業晃相配套的餐飲賞娛樂設施和商織業網點也將相犁應地增多，以鴉滿足當地不斷床增大的消費需療求。齊做為城市快速米路的西南三環鴿和四環，由于哭其交通的便利肌性，使得該地訂區的商業以家信居廣場、建材樣批發市場、汽向車銷售中心、色汽配中心、五層金機電銷售中萄心以及各種家泳用產品的專賣校店為主，大型瑞購物中心和高閃檔餐飲娛樂場億所僅僅是該沿柄線商業網點中香的一個點綴，財因此這些商業棟網點所營造的賀氛圍是一種近汁乎純商業的氛纖圍，它對于周爺邊居民的服務壇是很少的。而破且這些匠對塊“帖內笨”勵的服務也僅僅都是依靠沿街的訓小門臉