北京市房地產業現狀及發展趨勢研究班級：學號：作者：導師：培養單位：論文提交日期：論文摘要本文通過在對房地產市場的調查（開發投資情況、市場形勢、市場需求、居民居住的狀況），數據統計的基礎上，全面地分析了房地產業的現狀、存在的問題及影響其發展的因素，并對北京市房地產業發展趨勢進行了著重的分析，提出了房地產發展的的戰略。關鍵詞：房地產業；影響因素；趨勢；戰略目錄論文摘要1關鍵詞11.導論12.北京市房地產業發展現狀概況12.1北京市房地產開發投資情況12.2北京市房地產市場形勢22.3市場需求分析42.4居民居住狀況分析53.影響北京房地產業發展的因素53.1影響北京市房地產發展的政策5跪3.2卡北京市房地產垮業發展過快帶勒來的影果響齒7妖濾星還列尿欲哲潑選威4.朱北京市頓房地產業發展遣趨勢分析茄8俗4.哨1自房地產投資增扁速將略有減緩卸8拐4.2述房地產投資資島金不難解決遼9充4.應3刮市場供求不平廣衡矛盾將繼續僵存在呆9渴4.夏4塑房地產開發企蘿業的資產重組吼將向縱深推進即10袖4.5漠消費者對住宅挽需求多樣密化踐10拳4.麻6確房地產業發展忠的空間較大飼11泳5碌.才北京房地產業雨發展戰略刪1序2達5.1膛落實政策，加木強對土地市場喂的監督管理鞏12脅5.2勸加強宏觀調控蓮12恐5.3數規范房屋中介延、加快培育二拐級市場雨12襲6.江結語叮13參考文獻14萄北京市房地產頌業現狀及發展統趨勢研究1.導論腥房地產行業是樸我國國民經濟遙的主導產業武，凍在現代社會經廳濟生活中有著粗舉足輕重的地捷位曉，速隨著我國經濟陡的不斷高速發模展，人民生活偶水平在不斷的滑提高，房地產睜行業也在飛速配發展紫?；蜃晕覈尤肜OWTO賤、首都北京成缸功申吃辦卷200務8顯年第二十九屆裹全球最大的體漫育盛善會訴—霉奧運會以后，職北京房地產惡業呈現飛速發辭展的趨勢，良住房呈現增長恩需求和改善需略求雙旺盛，這厘也使得房屋的覆價格在近幾年樣有較大幅度的欠升高。房地產忍泡沫的聲音不糊絕于耳，政府詢通過控制收縮番銀根和調控房東貸等辦法，并紋出臺一系列房籠地產行業的規崖定，來控制房框地產投資增長柱過快和房價大澇幅上漲現象。壇這些措施收到砍了一定的效果極，房地產投資態增長率有明顯盈的下降，房價池趨于穩定菊，孝也促使北京市副的房地產業途朝著健康有序睛的方向發展。紡2友.鳥北京市房地產至業發展現狀概漂況攪近幾年，北京謀房地產有很大華的變動，由于戚需求過盛、炒差房等原因，北辭京房價大幅增肯長。鳳從暴0雖3蘆年下半年開始芹，國家出臺房民地產宏觀調控熱政策，其頻率艷之高、力度之鍬大前所未有，患這也使北京的扔房地產行業呈還現與往年不同熟的特征。該2.1籃割北京市房地產棚開發投資情況住2礦0傅世練紀匹9控0片年代以來，北帥京市的房地產保發展非常迅速穴。無論從投資殊、竣工面積來膛看，都呈現迅治猛發展態勢。拜在雄9南0謹年代初宣時織，每年只本有金2睡0纏到旬3酬0磨多億元淹，擠1995型年煩達到位了共355.總8秀億元，歐而辨200殲0牌年達到捕了匠989.毒4尋億元蠅，房地產投資鑒占全市固定資呀產投資的比重御已達呢到皂54.5版%里。俯200賣6酸年，北京市房激地產開發投資捐為鉛1719.頂9斗億元，占全社足會固定資產比曬重的一半以上番。虹具體情況見下狂表：輝表一：故北京市房地產抹投資情況懇年份添投資總額貧（億元）云商品房光施工面積仆（萬平方米）昂竣工面積潮（萬平方米）捉1997姑330.3閃2869.6益682.3雜1998四377.4費3499.1坐842.8液1999載421.5粉3784.0妄1208.5雹2000犧522.1元4455.0除1365.6賺2001鞠783.8遺5966.7分1707.4豪2002魯989.4舞7510.7侄2384.4貞2003旬1202.5必9070.7帽2593.7厲2004都1473.3變9931.3誕3067.0測2005迎1525.0袍10748.嬌5兵3770.9饑2006輕1719.9對10483.俘5測3193.9姨200牌7微年披1-達4燃月北京市房地匪產開發投資增書速放緩施工面懼積和就竣工面慚積繼續保持年擋初以來的增長凈趨勢。第1帝月幫至耍4施月，房地產開按發投番資蠟394.體7腹億元，眨比河200朱6牙年同期增長庭11.6%士，住宅投擦資娘206.徹8挖億元，增尖長姿10.2個%歷，其中經濟適懂用房完成投槐資煩3.遮6威億元，下資降倚59.6末%氧。珠4明月末北京市商經品房施工面積聰為認7389.法8咐萬平方米，回比休200活6耕年同期略增屢長蒜1字%棚。摔其中，區住宅施工面積匙為制4130.策6勻萬平方米僻，石比踢200乳6帝年同期下鼻降鍋9.1融%旦。民上述表明，恨從爸20臉0套3歡年開始，政府澤加幸強了對房地產榨行業的宏觀調播控石，館北京市房地產叢開發投資、施瞇工面積和竣工弓面積增長的速門度逐漸放緩。烈2.2盾事北京市房地產媽市場形勢丈一、房地產市漁場銷售鑄變動鉤情況緞在房地產發展攀非常迅速的同皺時，房地產銷列售方面亦呈現魚出快速增長的熄趨勢。掠2樣0細世往紀貿9肉0鋤年代初銷售額壺只襲有腸2運0打多億元志，肺199穗5歉年銷售額督為區66.域7無億元，而到傳了來200蹈2魚年銷售額就達賊到看了備813.悲8尚億元，糾到嫁200曠6松年實際銷售額燙為跡215裝9糧億元，恒比貫200嗽5算年有較大幅度亮的增長。晶自闖200動3卵年下半年國家毒對宏觀經濟進生行調控，尤其跪是府從冠200餓5抗年嬌3閘月開始加大房靠地產業宏觀調花控的力度以來磨，政策目標開連始指向抑制部霜分地區房地產惹投資規模過大視、商品住房價座格上漲過快和貝住房供應結構龜不合理等問題駝。在200寒5黎年冤5河月份以后，隨堅著房地產業調慎控政策效果的詠顯現，北京市搭房地產開發投婚資增速開始放怪緩，月用比增辭長速度明顯降汁低。出具體情況見下費表：赤表二：端北京市房地產貿銷售情況賣年份歡商品房海銷售面積嫩（萬平方米）以商品房德銷售額偶（億元）溫1997抗290.9什164.1助1998紛409.2水241.4惜1999盾544.4獵307.5敘2000霸956.9辨407.7惜2001盡1205.0雜609.9色2002花1708.3煙813.8較2003訂1995.8昂898.0啟2004脾2472.0度1249.1靈2005豪2803.2盲1758.8咱2006免2607.6傘2159.0漿200占7盒年先商品房畫銷售面積減少迷，住宅降幅明攀顯單。睬1己月尾至閘4擋月，北京市商蝕品房和期房銷偶售面積繼續較士大幅度下降，?，F房銷售面積鐘為哀123.鄙4擇萬平方米，期申房銷售面積驕為炭395.擴1步萬平方米，分禾別環比幕200單6鄙年同期下賞降勺47.8副%肝和邁14.7壇%固。其中，住宅枯現房銷售面燙積場91.鄙2班萬平方米，下丙降挽54耀%市；住宅期房銷刑售面追積院302.梁6盼萬平方米，下嶄降它29.6境%謹。白從以上數據中愚可以看出，雖楚然政府已經對巨房地產投資資宇金和土地的供夢給進行了有效態的調控，但是鴨房屋的銷售面酸積和銷售額還樂是在不斷的增走長，冠二、房地產市炭場價格變動情貿況黎1置.浸期房住宅均價餅增長較快，四某至五環路突破侍萬元。從肺分粒環路住宅期房墓均價來看，四肥環以內住宅期律房均價達戒到逆1312惡1咳元剃/純平方米；四環驅至五環路均價傻突破均價萬元緊，達到惹了召1061按6咳元騎/薯平方米、五環溪到六環和六環絞以外價格分別拐為相703潔7蒜元秒/造平方米亂和屠486錄5遠元啦/額平方至米釘.腎2悶.田價格指數依然娘高位運行，住刪宅價格漲幅突觸破兩位數溜。廢1電月客至蝦4線月，北京市房午屋銷售價格指尤數蘋為灘109.1箭%點，其中新建商霧品房價格指數醫分別箏為渠109.0限%貼?？环謪^域看，各汪功能區價格指賄數漲幅差距明替顯，城市功能透核心區、城市勻功能拓展區及憂生態涵養裙區住房屋銷售價格姓指數分別肯為昨107蜂%途、俯109.1之%容及丙110.2種%光。肌隨著住宅郊區完化發展，城市丟發展新區房地振產開發力度不闊斷加大，房屋噸銷售價格指數施達到全市功能炮區之最，冰為獲112.4曬%尖。革房屋價格上漲薯的主要原因：撇（掃1康）土地價格上敗漲。國家發展筐和改革委員會驗、國家統計昏局發布的調查書報告顯示似，共200欺4淘年第一季度北的京土地交易價奪格漲幅超畫過板1顫0堪個百分點，第炒二季度，北京摩土地交易價格蜜同比漲幅還是殲超宏過嫩10疾%債，可見，地價炮上漲是當前房絮價上漲中的重拉要因素。微（酬2助）房地產市場刃供求結構變動嘉。中低價位商唉品住房供應量秧下降，高檔商壞品房供應增加碗，導致商品房洲平均價格上揚蒜和房地產市場府的結構性矛盾只。這種結構性污失衡的原因，奔一是政府對經尾濟適用房投資油的減少。二是劍市場的內在決成定力量：在較蕩高收入者的需璃求設未囑基本滿足之前薪，市場供給的背重點不太可能錫是檔次較低、蝕盈利較差的低旋價商品房。三撐是隨著城鎮居杠民收入水平的頃提高，對住房洽品質的要求提惠高，推動高品團質住房比重增些加，提升了平省均價格。滅（肉3鋸）國家對房地卵產開發掌的圍“忙地船根侄”駝、舒“宿銀區根像”雹緊縮，特別是僻對刊“逢地嘗根來”枝的緊縮，影響揀消費者對房價創的預期。房地敞產開發商利用蜂市場信息的不泄對稱有意炒作查，經媒體放大為，進一步強化體了消費者的心克理預期，引起普更多人跟風。群（漏4使）湯從言200點3媽年下半年開始兄采取的宏觀調所控措施總體上終抑制了商品房究供應量的增加沈，加劇了供不疼應求的情況，陵客觀上起到了忽推動價格增長劣的作用。妙2.瓜3象市場需求分析練200劣1撤年以來，北京文市住宅市場需固求逐年擴大，喜導致了供需矛腥盾，缺從而錢推動了住宅價桃格的上升。查影響北京市住住宅市場需求船逐年擴大率主要有三大因戰素：城鎮化進卵程加快增加了活住宅的消費需背求；居民收入刪提高加大了住跪宅的有效需求愚；良好區位吸煮引了外來需求胡。旬1.倒城鎮化進程加舅快增加了住宅豈的消費需求。便隨著經濟建設叫步伐的加快，隆農村剩余勞動嶼力不斷向城鎮拆非農產業轉移桂，大量農民進味城安居樂業、伸投資創業，有色力地推進了北毒京市城鎮化的擋進程。數據顯摸示幕，秒200什6塊年北京市城鎮稻化率達需到搶84.3布%房，贊比鐘200逆1康年擴大宿了萌6.弱2能個百分點。新哀增城鎮人口的薪進城置業需求其與拆遷人口的全拆遷需求使得形對于住宅的主條動消費需求和鏈被動消費需求攝不斷擴大。插2.格居民收入提高練加大了住宅的訓有效需求。北抹京市城市居民宗人均可支配收事入派從傻200現1軟年植的替11577.翁8促元上升碼到很200扇6鳳年靈的兇19977.蜜5惱元。居民收入鞏的大幅提高，問使居民的實際鳥購買力增強，落加大了住宅的暮有效需求。福貴收入的提高成廚為支撐房價上街漲的一個重要拳因素。創在瞎200營1滅年椒至嶺200都6效年湊的鹽6帽年間，北京市笨住宅銷售價格者與人均可支配過收入均有不同酒程度的增長，辨人均可支配收舊入累積上漲菌幅度比住宅銷形售價格指數累蛾計增長幅度兔高鬼80.紐1盜個百分點。經綱濟的發展，使譜居民可支配收指入較快增長，介居民改善居住婆條件的需求日晌益強烈，住宅忙消費能力進一役步提高，這是雖房價上漲的基卷礎。閃3.壁良好區位吸引卸了外來需求。中北京市作為首蓄都，其獨特的抵區位優勢是國火內其它城市不珠能同日而語的洪，中央單位在王京人員、外省呈人及每年大量父高校留京畢業傳生等的購買力喬均對北京市住司宅市場產生影段響。近年來，壟北京市國際化撈、現代化進程宇加快，其作為吳國際大都市的促地位越來越受撞到其他國家認階可和重視，這采吸引著境外的負需求進入北京扯的住宅市場。錄尤其是北京市丑申奧成功以來淘，它良好的區蘋位更吸引著全典世界的目光。幣據建設管理部求門的調查顯示伏，申200是6訓年輸1-1傾1砌月外埠個人在堪京購房數量占葉市場份額資的竭35.3茶%匹，并以購買高拿價位住宅為主進。大量外埠消砍費群體涌入北光京的住宅市場肺，加大了北京土市住宅市場的稱外來需求眨，脾從而羊也榮使得房價進一桌步上漲。斗2瓶.捏4勵居民居住狀況讀分析章近幾年來，住甘宅建設規模的攤擴大，使居民治的住房條件和廚生活環境有了法較大的改善和放提高。倉數據顯示宰，冰197倦5路年，北京市城狠鎮居民人均住稍房面積僅為公3.7澆0繳平方米惰。汪2旨0守世混紀稈9懸0匆年代中期后，宏由于每年新建賺住宅建設規模倚的不斷擴大，丈加之市民滑自有住房比例屢額的不斷增加攻，人均居住面韻積每年都以較軌平穩的幅度增果長。處截止大到衣200喝6構年，北京市城喂鎮居民的人均宅住房面積已達工到籮2呢0秧平方米差。半個世紀以欠來，人均居住飯面積增長閥了框4夢倍多。三而從新建樓房估的室內平面布盈局的變化來看燙，可以清楚的獎感覺到北京市材居民在擁有屬共于自己住房的悔同時，跡已不再僅僅滿惜足有一騙個疤“多容身之袋處引”職，而是開始追券求居住舒適，孝強調增強住宅告的功能，注意雞周邊環境的優煮勢等。顯3陽.德影響北京房地勾產業發展的因翁素斃3.女1頌影響北京市房扁地產發展的政丹策佩近年來，我國勤經濟發展迅速深，每年詠以晨10璃%提左右的速度增公長，但經濟運貍行中也出現很悟多問題，主要斬表現為固定資楚產投資增長過賓快、新開工項樹目過多、重復躺建設情況嚴重贊，房汽地產開發資金臟過份依賴于銀炮行貸款。為控埋制房地產行業跨過熱，防止房尚地產泡沫的加疾劇盡，狡200筐4絡年政府抓住房恐地產開發的兩充大命舞脈乒—仙—饒土地和資金，癥中央實施了膊以井“宋管嚴土地，看亂緊信劣貸公”沫為主的宏觀調倍控措施。各商膝業銀行緊縮銀詠根，嚴格控制應對房地產的信掀貸投放，土地魚管理部門持續門開展土地市場更的清理整頓，贏房地產企業普塔遍感受到魔了是“控地排根阿”嗓嚴控午和債“隙銀蝶根雜”調緊縮的壓力。斜從央200危3恭年下半年開始茫，中國房地產悅市場烙上了深銹刻的宏觀調控裕烙印，并將對遍以后幾年房地命產的發展繼續旬產生深刻影響反?？?現.慰緊蝕縮瘋“濕銀淡根敵”浩自鵝200存4良年以來有關部俘門連續采取措添施，加強和改消進房地產信貸邀管理，調整信臨貸投向。巾(陳1)兆4指月殖2吃5放日道央行提高存款磨準備金棋率甚0.歲5議個百分點。熊(準2)夫4豎月喝2緣7陷日墾國務院下發通棗知，將房地離產音(扔不含經濟適用嫁住房項跌目組)狗開發項目資本字金比例兔由精20張%馬提高旗到身35勒%號以上。嗓(綿3)丙1戴0飛月嬸1磁8你日暗銀監會發布《渣信托投資公司卵房地產信托業班務管理辦法思》德(韻征求意見研稿敢)同，對房地產信美托業務的經營彩規則、監督管供理、風險控制紹、處罰等方面榜作出詳盡規定戀。翻(脆4)祥1秧0弄月胡2便9煤日按央行上調存貸胖款基準利率?；@（遍5迎）葬200任5壘年名4指月幣3判0雷日耐國家七部委出刃臺《關于做好鬼穩定住房價格肢工作的意見》脹。訴（棄6我）改0酒5翁年床6樓月賀2先日駱國家稅務總局靠、財政部、建傾設部發布了《身關于加強房地眉產稅收管理的恢通知》。字（剪7餓）連0江6遷年趟4村月然2少8久日炊和勸8談月蟻1流9射日展起轉，央行在不拖到逗4頌個月時間，兩譜次分別上調人康民幣貸款基準觸利南率里0.2版7拼個百分點，意傻在釋放實行貨捆幣緊縮政策的魂信號。求（輕8牛）孔0檢6型年婦9市部門在《關于涉調整住房供應谷結構穩定住房禾價格的意見》姑（址即雙“惱國十五窩條新”墳）中規定，樣6腔月嚼1萬日鐵起獎，個人住房貸束款首付提蠶至旗3女0愁％，但購買自例住房且套型面匆積低于評9啊0夜平方米肥仍執行首付比纖例縱2傭0痰％。巨2膛.僑嚴控土地供給跳，規范土地市伸場壽通過土地政策沖調控，土地政充策一個是要控拌制農地轉為建袖設用地的總量豎和速度，控制牧了總量就可能陶抑制固定資產唉投資。第二個釀通過供地政策準，來實現調控楊產業，對于房蓮地產唐行業要給予限崖制?？刂平Y構被，控制總量，騰控制產業，來已實現宏觀調控共的目的。牽(1襯)著國土資源部、某監察部聯合出做臺《關于繼續誦開展經營性土朵地使用權招標閥拍賣掛牌出讓犁情況執法監察樓工作的通知》禿，要求各地在技200聰4望年煮8此月蟻3沖1睡日順后對全部經營儲性土地必須通椅過招拍掛出讓假。糞奔(2)200駁4匠年合1襲0帥月底國務院頒璃布了《關于深喉化改革嚴格土撈地管理的決定菊》。為貫徹落天實該決定，完渴善土地供應計忘劃。阿（此3隱）欄200戀4舌年尖1彈1很月國土資源部誠先后出臺《關飽于貫徹落實〈燕國務院關于深源化改革嚴格土砌地管理的決定封〉的通知》、份《土地利用年派度計劃管理辦晶法》、《建設變項目用地預審陰管理辦法》。窯（葡4垃）和200姥5吉年仍1員月寬1槐1畫日摧國土資源部正峽式對外發布了緩《朗200洋5攏年工作要點》脹（橡5識）非200偏6來年暈1處1吼月，財政部、勿國土資源部和撞人民銀行聯合猛發布《關于調案整新增建設用不地有償使用費小政策等問題的蹲通知沸》連,墊規定自謎200悅7筐年湯1賄月政1驢日盞起瞎，新增建設用吹地土地有償使沃用費標準將提闖高一倍。誠國家陸續出臺網的宿“睜銀勝根垮”狀“悟地匯根慢”德的艷緊縮政策，已往經見到了成效窩，孤目前麗房地產貸款的綱發放增速明顯儀放緩套，撥特別是流動資尚金貸款逐月負肉增長，使房地岡產開發投資規百模受到了資金鋤的約束。倉“容地賣根說”共的緊縮皺將利于抑制地個價上漲的速度走，從而有助于訓減緩地價上漲捷給住宅價格上冬漲帶來的壓力詞。助同時殼促使優勢房地志產企業更加注驚重對存量土地軟資源的整合騰，是而對存量土地凍資源的整合，錘將推動行業集的中度的進一步奧提高。爺3.做2圈房地產藝發展過快帶來秋的影響授20金0濕0劃年到憑20鑼0陸4蒸年北京房屋平盜均價格處于一辭個相對穩定的命狀態，一般維蘭持宣在護500打0腥元天/夢平方米左右，兇但浙20獵0遍5娛年突然上漲允了竭173西5狼元，漲幅高屆達爆34.34著%珍。而且這種價劣格的突然上漲滅給擇房地產行業傳帶來了很大影爪響炎。宰3.購2盾.1循北京房地產業拜發展過快帶來風的危害吊隨著房地產行元業的升溫，房襪價的飛漲，住僑房價格的上漲替，加重了居民挽的生活負擔，思從而產生對消萄費和投資的雙揪重擠出效應，的擴大貧富差距智，加深了社會搬矛盾。爐根據經濟學原萌理，一個家庭范消費隨著收入自的增長而呈現怪出一種漸進變技化的趨勢。低芬收入家庭具有悟高消費收入彈軍性，而高收入芽家庭缺乏消費價收入彈性。因捧此，社會財富休集中于少部分良消費缺乏收入芳彈性的高收入最家庭的手中，蛋而那些收入的慘提高能夠極大動刺激消費的貧夸困家庭卻沒有寸更多的收入用姥于消費。這在維一定意義上抑餐制了社會的有雁效需求，對當端前內需不足的凝經濟形勢無疑餃是雪上加霜。住房地產的投資懼風險已經顯露炒。另外，過高坦的房價給城市翻帶來的是大量齒的空置房和滿貢目瘡咦的爛尾膊樓，這些都成樂了城市建設的伐心腹大患。尺3.鹿2前.2巖抑制橫房地產丑發展過快亭的對策庭抑制房地產過葛快增長顯然不籠能僅僅依靠貨及幣政策。除了獸央行的貨幣政孝策之外，還需花要有土地政策暢、稅收政策、襖信貸政策等方暢面共同努力，貴才能對我國房虛地產價格的過社快增長起到應盯有的調控作用殺。財政政策是瓶讓有錢的人對誠社會多作貢獻沿，征收的稅收騰可以多造經濟墻適用房和廉租幅住房。北京必河須建立節約土染地的住房發展許政策。在信貸長政策上，央行屢已經取消了貸嶼款利率的上限丙，商業銀行應資該學會對于房徐貸進行風險議姿價，用自己的超利率去覆蓋房汽貸的風險。我看們應該學習和濕借鑒國外銀行項同資本市場投批資者及聯邦國叼民抵押貸款協衫會和聯邦住房汗貸款抵押公司砌共同承擔向房籃地產商及居民候的住房貸款。疲4勞.席北京市房地產互業發展趨勢分俊析尋經過十幾年的原發展，中國房龜地產業正處于振向規模化、品調牌化、規范運勺作的轉型時期補，房地產業的姨增長方式正在各由偏重速度規批模向注重效益閥和市場細分的客轉變，從主要鐘靠政府政策調跡控向依靠市場喂和企業自身調螺節的方式轉變跟。齡2008貞年奧運會給北烈京房地產開發繪商帶來了絕佳巧的發展契機。奮對于北京房地按產市場而言，紗未來充滿機遇鼻和挑戰。逃未來幾曲年對于房地產碼市場來說依然減會是一個鍬“陷政策調控年闖”英，而隨著滑2005竭年、址2006敬年政、充200博7敬年劉房地產調控政利策的深入，一蛾些具體的操作即層面已經有了微非常巨大的突隱破，為了政策貴的執行到位也歷制定了明確的半量化指標；但敲是，面對房價粥的繼續快速上悶漲，如何確保歸具體的政策能伙夠真正執行到完位將成為一個核主旋律。正4.1柱房地產投資增學速將略有減緩驅在政府控制房口價、調整住房甘供應結構、加碌強土地控制、敢信貸控制等一嶺系列宏觀調控捏政策陸續出臺仁的背景下，過壯度的投資沖動搶將受到一定程奴度的抑制，對截土地與房屋開練發投驟資的增速也將箭相應減緩。與別此同時，加息蘋、提高存款準培備金率等措施供所導致的房地巾產開發貸款與危消費貸款增速主的放緩將直接梁影響房地產開苦發的規模和施明工、竣工速度侍。因此從整體定上看，如果國回家針對房地產代的宏觀調控政喂策落實到位，腥未來港２長—桑３年我國房地跨產開發投資的攔增速將略有減堪緩。歐4.故2溪籌房地產投資資躁金不難解決淺雖然銀監會提的出了限制別墅蜘類住宅產品開果發貸款等多項冊措施，國務院燈也提出了要把滋好信貸閘門、瞧調控信貸貨幣材增長，但對銀是行來講，房地執產仍然是一壯個晴“斷金伶礦看”筍。從融資角度勾看，銀行對政莫策鼓勵發展的風住宅產品開發般貸款仍然是積屑極的。這是因偷為，除了巨大機的房地產信貸噸需求之外，商簽業銀行可將房凱地產信貸封閉饒運行，且其系章統風險是尅以攪控制的。居民僅所購住房被抵榆押給銀行，銀劈行放貸資金安適全有保障。這篩些都決定了在竟宏觀調控形勢贏下，房地產也東發展過程中的廉融資問題不會惹如想象中那么宜困難。繳4.拖3累市場供求不平本衡矛盾將繼續教存在近近年來針對房帶地產的宏觀調宋控政策中影響垂需求變動的因陜素主要有：上季調銀行存貸款犯利率、控制二野次購房與投機昂性購房、控制餓拆遷規模等。減在當前居民居睛住水平普遍較糖低，房地產市蜜場以首次購房希與改善住房等礦真實需求為主巡的背景下，以觸上政策對未來確２－３年房地交產市場的真實驗需求影響不大驚。但是，由于宮人民幣升值的埋預期不斷刺粒激晴“爽熱右錢畏”促涌入我國，且咸大部分流入了遍房地產領域，陽未來２－３年制房地產市場的偏投資性需求仍森將有所提高。決因此可以預測敢，未來驚２刷—旁３年房地產市賀場的需求將繼壓續迅速增長。軍從供給看戒，近期出臺的賤提高存款準備儀金率、存貸款辛利率和項目資侄本金比例、嚴物格土地管理、抬控制拆遷規模贊等宏觀政策都揪在一定程度上畢減緩了房地產闊市場的供給增記速。在國家控幸制投資規模、朋緊葵縮彎“慨銀晝根幕”準、砍“置地斧根赴”慚的宏觀調控政懂策不可能有根畝本改變的情況瞧下，未來２－英３年房地產市濱場的供給增速承將略有減緩。意房地產市場供禿求發展不平衡贏的矛盾將繼續覽存在。就房地產價邀格將保持上升許趨勢。從對供戴求關系的分析譽可以判斷，未常來影２歉—趙３年房地產價植格仍將保持上嚷升的趨勢，原澆因是：同第一，房容地產市場供求號發展不平衡的罰矛盾（特別是歉需求將繼續迅茫速增長的趨勢傍）必盞然反映在房價庸的持續增長上漿；斃第二，近墻年來地價、建悟筑材料、商品昌房品質提高所協帶來的開發成灶本增加將推動撲房價上漲；棗第三，從慧經濟學理論來自看，房價的運座動趨勢和國民耳經濟增長率以屈及居民可支配掠收入正相關。饞目前我國經濟荷高速發展，居底民收入持續增堤加、除非遭遇禁金融危機，經頭濟增長趨勢被角迫中斷，否則懇房價的運行趨慈勢只會上升，肯而不可能下降皆。尸普通住房供應湯量將上升，高扛檔住宅供應量練將減少。為了豐合理引導住房否建設與消費，廢國家在規劃審寬批、信貸、稅國收等方面對中戶小套型、中低勿價位的普通住晚房給予了優惠膠的政策支持，岸并明文規定了傳享受優惠政策目的普通住房的遍具體標準。未獎來雞２掌—譯３年，隨著房蓮地產宏觀調控紙細則的相繼出修臺，目前房地敲產市場上大戶膚型、低密度住爛宅占比偏高的耳狀況將改變，于中低價位、中喬小套型普通商羨品房、經濟適架用房與廉租房喘的供應將有所較增加。煎4.盡4疲房地產開發企長業的資產重組議將向縱深推進玉。內利潤率的下降席、宏觀調控帶泥來的銷售速度托放緩以及信貸劍的收縮將使房西地產開發企業味的資金壓力空薪前加大，從而敬形成一個自動聯淘汰機制。可截以預見未來２倘－３年房地產積開發企業的并關購將在現有的料基礎上得以延蛾續并進一步發谷展，以獲取資教源為目的的并求購仍將是主流艷。有實力的房擴地產開發企業質通過并購與重信組逐步擴大市販場份額；一些宏缺少土地與資豬金支撐的中小棗開發商、不具蜓備專業素質和摟能力而只是憑食借有利時機以甩資金合作方式膝從房地產業務糕中分一杯羹的硬企業、一些高央負債公司有可晶能被兼并或破造產。而無論是臺強強聯合，還醬是強弱結合，總都是通過進行于土地、資金、叫人力、品牌等龜資源的整合追裹求資源利用最您大化，達到企淹業雙贏甚至多語贏的目標。洗4.門5冬岡消費者對住宅閘需求多樣化悲當前住宅分為拘三種類型，即竟生存型住宅、全生活型住宅和菊享受型住宅，哀而今后一個較開長時期的主要狡任務是滿足居訪民生活型住宅事目標，即滿足紛剛置業的單身負白領、剛組織擦家庭的兩口之黨家，有一般收欺入的普通家庭米的需求。這里絕，中小戶型正扒逐步成為市場文的主角。當前粘房地產市場已轟回歸到自住時江代，但收入和托房價之比仍然脹過大，一般工被薪階層職能購融置一些中小戶承型。免而篇“偏國六墾條思”嫂（即碰措逗施影1延：切實調整住頸房供應結構。域重點發展中低久價位、援中小套型普通直商品住房、經棒濟適用房和廉傳租住房。各地籌都要制定和實級施住房建設規沙劃，對新建住尾房結構提出具撤體比例要求鮮。邀仙措搞施侮2紀：進一步發揮往稅收、信貸、況土地政策的調塑節作用。嚴格僚執行住房開發例、銷售有關政迷策，完善住房掌轉讓環節稅收謙政策，有區別器地適度調整信修貸政策，引導迅和調節住房需征求?？茖W確定肝房地產開發土源地供應規模，盤加強土地使用皮監管，制止囤恢積土地行為。休措纏施勵3險：合理控制城班市房屋拆遷規閘模和進度，減忘緩被動性住房逐需求過快增長奔。措橡施示4銷：進一步整頓梢和規范房地產父市場秩序。加陪強房地產開發報建設全過程監灰管，制止擅自鈔變更項目、違絹規交易、囤積卵房源和哄抬房詞價行為。措愉施酸5億：加快城鎮廉簽租住房制度建歐設，規范發展盈經濟適用住房舟，積極發展住景房二級市場和膠租賃市場，有嗚步驟地解決低及收入家庭的住庸房困難。措懇施奪6炮：完善房地產鴿統計和信息披棗露制度，增強礙房地產市場信影息透明度，全眾面、及時、準扭確地發布市場扶供求信息，堅指持正確的輿論帽導向。夠）的出臺，有抽助于推動方9岸0多平方米溪以下小戶型的嶼發展。在住宅痕消費成為一種緩大眾消費的環進境下，投資者良要毒造篇“新大家都買得起線的房果子荒”傅，從而給住宅姻市場帶來了廣夜闊的銷售空間碎。穿4.迫6涉房地產業發展喪的空間較大凝由于宏觀調控相、銀行收緊，喂消費者需求中光的投機性需求騎受到了一定程劈度的抑制。但歸從長期來看，壘房地產業仍將燥有較大的發展送空間。對于投曉資者而言，一忍直走俏的房地篩產作為一種保席值增值的投資誼渠道愈發被他銜們所青睞。一冬是房地產具有折良好的保值性努，盡管房產有姜折舊存在，但預作為不動產，生數年內它使用千價值不會降低府，且會因土地蛙的稀缺性，使澇得土地使用權儉價值超過銀行冷利率的許多倍碧；二是房地產聽具有投資、自繭用消費的雙重首屬性，對家庭麥而言投資房地合產既可以使資陪產增值，也可矮以滿足家庭未翼來的住房需要次；三是投資房贊地產可以通過收出租和出售兩稱種形式獲利，墨有利于投資者互在長期出租和瞧短期出售之間較調整投資策略日，規避風險；修四是房地產也恰已成為北京乃武至中國經濟發路展的支柱產業預，國家必然會潮支持起健康發利展。昆上述分析表明毛，房價上漲的批趨勢不會逆轉妥，在當前形勢甲下對影響經濟婚重要支柱之一觸的房地產業進丘行投資是有利忘可圖的。對于撒房地產企業而磨言，關鍵是要陰正確分析當前豆宏觀調控對房絮地產業的影響升，適應政府的日變化調整自己潮運營策略，從限而在新的一輪亭宏觀調控中提豬升競爭力杯獲得戒更大的發展。作5籮.膜北京市房地產滾業發