EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.城市花都、桃花嶺項(xiàng)目投資價(jià)值分析（預(yù)可行性研究）項(xiàng)目概況（見項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告）項(xiàng)目公司基本情況（見項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告）國內(nèi)政策環(huán)境及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀（見項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告）財(cái)務(wù)測算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（一）基礎(chǔ)條件1.本項(xiàng)目經(jīng)營活動(dòng)所遵循的國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策保持連貫，無重大變化。2.本項(xiàng)目所在的長沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有意外變化。3.本項(xiàng)目作為企業(yè)能夠通過不斷自我補(bǔ)償和更新，使其資產(chǎn)持續(xù)使用，經(jīng)營保持連續(xù)，并保證其獲利能力。4.未來的稅率將在正常范圍內(nèi)變化。5.建設(shè)期內(nèi)，全部建設(shè)所使用的原材料價(jià)格不出現(xiàn)異常波動(dòng)。6.資金回籠渠道暢通，銷售收入完全實(shí)現(xiàn)7.無其它人力不可抗拒的重大影響。（二）項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期包括建設(shè)期和銷售期，兩者時(shí)間上有重疊。預(yù)計(jì)城市花都項(xiàng)目總周期為5年，桃花嶺項(xiàng)目總周期為6年。叫第一部尋分朗柔炎城市花都項(xiàng)目朝財(cái)務(wù)測算就（三）主要技干術(shù)指標(biāo)雞項(xiàng)目主要技術(shù)殘指標(biāo)一覽表（城市花都）斃項(xiàng)磁占目眉用地面積（萬裙M摩2墓）共建筑面積（萬睛M家2憂）兄容積率犬小高層直6.7抽21.5奔1.8胞多層奮27.1店44.5吹0.9儲(chǔ)獨(dú)立別墅愁22.2恭5.55題0.45劈聯(lián)排別墅茅12.95巧公建育5.6恢綠地截42.1室道路廣場本10.1粒（四）項(xiàng)目總臉投資估算訪項(xiàng)拜壩織目燙挨瑞總廁報(bào)貨投梅蹤攏資爺逆雜估捕配當(dāng)算纖再爭表典（城市花都戶）苦悼寄剛葬狼愈競畫單位：萬元哭序號(hào)奪項(xiàng)目鋪總投資番占總投資比例諷單位成本婚(美元中/粥平方洋米另)并1聞開發(fā)建設(shè)投資泰165,67番2.48消100.00套%悟1,960.慧62尸1.1體土地開發(fā)費(fèi)溪57,231倘.58染34.55%魚677.30曬裳1.2姥前期工程費(fèi)扯14,427紫.23筍8.71%役170.74語貪1.4片建筑安裝工程晉費(fèi)漿48,550膠.00喝29.30%為574.56未紅1.5緩公用配套設(shè)施蛛及非營業(yè)性公互建費(fèi)用飄12,675第.00秋7.65%儲(chǔ)150.00異劈1.6俗管理費(fèi)用梢1,500.星00近0.91%擦17.75兩1.7岔銷售費(fèi)用梯5,949.志00筍3.59%牢70.40里1.8紛貸款利息燒11,901劣.29酸7.18%堅(jiān)140.84夾差1.9篇不可預(yù)見費(fèi)當(dāng)13,438女.38逐8.11%憶159.03稼蠻注：具體數(shù)據(jù)屠計(jì)算過程見敗第邁守乓頁《城市花都沒經(jīng)濟(jì)測算表》移（五）銷售收宋入與經(jīng)營稅金帥及附加崖銷售定價(jià)：竹小高層功2200生元板/溜平米，多層公繁寓建2800散元豐/輝平米，聯(lián)排別蝴墅亂3300絞元悲/壁平米，獨(dú)立別嗚墅獄4200疲元簽/茅平米。別墅周基邊花園長沙按計(jì)800遍元鎮(zhèn)/迎平米出售，由嚼于面積難以估低算暫不考慮螞從第二年起開防始銷售，在拿死到銷售許可證賄之前采取內(nèi)部滾認(rèn)購的方式進(jìn)批行。襯3掙、所有稅費(fèi)全宗部由道路建設(shè)示資金抵扣，經(jīng)甩測算，最后還熄須交陷納透340瓶0帥萬元稅費(fèi)。爭銷售收入與經(jīng)午營稅金及附加嫂估算表句（城市花都島）良彎引日遺訊挨盲單位：萬元根序號(hào)主項(xiàng)目探合計(jì)鋸第一年項(xiàng)第二年妹第三年昂第四年嘴第五年呆一對(duì)銷售收入埋237945世.00刑0銷35691.監(jiān)75詠59486波95178頭47589薦1綠銷售建筑面積黎845000得0燙126750婦211250跑338000策169000財(cái)2陵銷售比例攤100%醉0國15%鋸25%廊40%運(yùn)20%郊二桐經(jīng)營稅金及附夸加每3400.0刺0宇0竭0龜0正0莫3400.0不0妻1叉營業(yè)稅畜0.00偶0蚊0鉗0仁0劣階2礙城市維護(hù)建設(shè)印費(fèi)挑0.00鈔0只0爹0負(fù)0培矛3窮教育費(fèi)附加續(xù)0.00湯0愉0撇0婦0剝睛（六）項(xiàng)目盈漏利測算灶利站酷甜潤俊鳳側(cè)測瓦擦寺算磨濱握表頭在彈（城市花都痰）風(fēng)缸咳突萬銅籮攤單位：萬元葡序號(hào)節(jié)項(xiàng)目絮合計(jì)伶第一年普第二年著第三年浪第四年胳第五年倦1茶銷售收入特237945暑.00暴0態(tài)35691.亂75蓋59486.現(xiàn)25洲95178邊47589洞2句經(jīng)營稅金及附菜加腦3400.0兵0弓0串0舌0揉0希3400備3永開發(fā)建設(shè)總費(fèi)脈用氏164106拴.39濃40987.腔25矮43720.設(shè)76淚32924.刮68傲40795.運(yùn)10留5678.6碎0溫4艷利潤總額楚70438.減61指-40987增.25張-8029.某01誰26561.晶57捷54382.辨90赤38510.策40呀5錦所得稅洽(晉33%)嚴(yán)23244.帖67騾0.00授0.00行0.00織10536.辟24執(zhí)12708.智43蒜6會(huì)稅后利潤抵47193.躍94桿-40987跪.25跌-8029.航01度26561.繭57就43846.災(zāi)66慧25801.臘97捏（七）項(xiàng)目總閃體財(cái)務(wù)測算麻城沒賠市厭劉花餅戰(zhàn)都家接項(xiàng)陵瞧目啞貧總研補(bǔ)體另那財(cái)仰帽務(wù)難墾測鑄污算教目表嶄拿湊夢響顏和璃抹物（城市花都評(píng)）研錦子粥吐鑼艇巷稱單位：萬元蠻占地凈1548.7嶼畝（勒103癥公頃），建筑榮面積住宅擇84.5愚萬平方米，容雁積率脊0.82衡（其中小高層悉1.8師，多層節(jié)0.9散，別墅武0.45弄）參編號(hào)邪項(xiàng)目頂投資金額套說明頁備注禾一奮土地費(fèi)用草57231.汁58湯七通一平話1刊750噴畝苗圃補(bǔ)償費(fèi)憶20250.呈00和27竟萬弟/舉畝兔游2投711團(tuán)畝農(nóng)場、央88快畝學(xué)校補(bǔ)償費(fèi)游23970.彼00漆30顧萬屆/顫畝燒六3概750菜畝苗圃出讓金皇6000.0掘0欲8褲萬壘/濃畝，其中菜4遵萬組/芽畝返還給項(xiàng)目厲公司，返還時(shí)虎間未定貍條4辜711瞞畝農(nóng)場、虜88蔽畝學(xué)校出讓金覆6392.0千0逮8使萬色/斗畝，可抵扣建劃路、橋投資針肯5域防洪保安資金吧123.90鵲牧800征元例/添畝，可抵扣建搜路、橋投資氣辣6朗土地契稅稻495.68光說4%眠，可抵扣建路霧、橋投資配征潤纖得狹二雹火星北路、瀏戴陽河大橋建設(shè)呈資金介0.00沙用滑799沃畝土地出讓金甲、全部的土地嘴稅費(fèi)和報(bào)建費(fèi)拔逐步抵扣，經(jīng)糕計(jì)算最后僅應(yīng)攔繳納可抵扣項(xiàng)餓目中的營業(yè)稅悉3400雪萬元確包虜財(cái)障三照前期費(fèi)用憂14427.話23座氏1鞏工程設(shè)計(jì)費(fèi)膽3000.0宣0哥蹲2饑工程勘察費(fèi)胳139.65勿肌0.30%債谷3粱工程監(jiān)理費(fèi)陶302.58副浴0.65%鹿犁4題報(bào)建費(fèi)創(chuàng)10985.壟00飄130際元況/喘平米（含長沙低當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)各項(xiàng)搭收費(fèi)），可抵框扣建路、橋投置資傅高脾夢村耀四壺房屋建設(shè)費(fèi)場48550.關(guān)00著瞧1抓建安費(fèi)茶46550.鍬00輛小高層誼700都元掌/洲平米（框架結(jié)筒構(gòu)、外墻涂料處局部墻磚、含跌電梯、戶門、敏一般塑鋼窗）逼；多層呀500欺元憲/傘平米（磚混結(jié)殘構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)同上不縮含電梯）；別牽墅傷500創(chuàng)元曉/捧平米（磚混結(jié)炕構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)同上）舅室內(nèi)全部為毛刃坯，水電入戶搶支管由住戶裝圣修時(shí)解決。樂覽2特綠化工程費(fèi)潮2000.0鏡0機(jī)郵姑殃誘縣五徒公用配套設(shè)施跨及非營業(yè)性公榴建費(fèi)用虎12675驚150昂元映/瓶平方米蠻含托幼、中小趁學(xué)、醫(yī)療中心貝注錯(cuò)霉岔六該管理費(fèi)疾1500.0饞0攻300指萬元陜/荷年常株過駱汗修七箏不可預(yù)見費(fèi)淹13438.均38軋10%芳工鑒裕名婆八兆資金成本春11901.雙29魯譽(yù)1天750貓畝土地費(fèi)用、允前期費(fèi)用，部允分建設(shè)投資資跨金成本患7205.7聾8仁開發(fā)期危3襲年，考慮資金蛙滾動(dòng)開發(fā)，部考分貸款，貸款鼠利率雄5.49%錄，復(fù)利抖史2熄建火星北路、蒸瀏陽河大橋資沈金成本由4695.5誦0圍因投資成本逐姐步回收，考慮號(hào)時(shí)間因素，做蜂保守估計(jì)，決3稿年，復(fù)利且臨庭翼健奉九闊銷售費(fèi)用閥5949世2.50%渣伙蛙它踐題寫總成本（不含守兩稅一費(fèi)）肌165672紅.09誼而姜叫握換躲銷售收入輝237945昆.00貪小高層姻2200民元婚/誓平米，多層公娛寓龍2800煮元權(quán)/驚平米，聯(lián)排別尊墅予3300揚(yáng)元吼/網(wǎng)平米，獨(dú)立別跡墅奮4200腫元亦/壓平米。（獨(dú)立乖別墅周邊花園拖長沙按礦800砍元龜/察平米出售，考填慮花園面積難錯(cuò)以估算暫不考主慮）淘寶痕囑內(nèi)隸字兩稅一費(fèi)志13086.糕98煉部南戀舒鏡五銷售毛利垃59185.惠93值例灣燒餃丑賊單方成本若0.1961案尤總建筑面積亦84.5鋤萬平方米怨腎漆單方成本（含裂稅費(fèi)）敏0.2115徐墊始納成本利潤率印36%僻免冬（八）現(xiàn)金流甲量勿全冶壁部劫精投丙漠資錘增現(xiàn)飼逗金座哄流術(shù)墳量未弓表俊（城市花都）完葬昆傾交蜘獲庫堅(jiān)單位：萬元灘序號(hào)洗項(xiàng)目忙合計(jì)社第一年倆第二年槽第三年冬第四年煩第五年耳一季度經(jīng)二季度復(fù)三季度閉四季度晝1句現(xiàn)金流入通240945濱腎0偵0仔0念0幅38692那59486己95178憂47589袍1.1副出讓金返還陽3000何0惡0明0弓0帝3000瀉0耕0深0澡1.2鑒銷售收入舟237945駁所0距0潔0塞0墓35691.歸75朋59486.鉆3首95178傅47589揪2卡現(xiàn)金流出下190894熄蓮6948覽10097蛇9124度14819漠43721膠32925蛙51331密21930窩2.1扒開發(fā)建設(shè)投資話164320喜蹄6948摟10097螺9124肯14819裳43721鋪32925仍40795弄5893鏟狂750繡畝土地費(fèi)用宏20250漫4948巴8096.6駛駁7124懇81.4拴0稀0序0目0度乎711+88曾畝土地費(fèi)用毛23970砍0醒0堵0牧0.0頌7191厚10786.碰5宵5992.5存簡0渡鬧建造橋路投資冰27000數(shù)2000顏2000瓦2000豬2000究19000粱0收0誠0獲輕建設(shè)費(fèi)用捏61225拜0田0郊0私9310卸11638柄13964.枕0熊26313廉0驢相其他費(fèi)用湖15680幟0富0叼0稅3427鵝2988乓3290狀2988誘2988聲撇銷售費(fèi)用科6163墾0粥0困0齒0卻1232膀1540慈2158健1233稠逃財(cái)務(wù)費(fèi)用議10032置0扁0覽0壽0拳1672者3344駕3344醬1672勝2.2持經(jīng)營稅金及附酬加存3400懇0遙0麥0們0服0伸0陸0弊3400轟2.3荷所得稅翅23174騙0潑0旱0贏0桿0.00亡0.00菜10536.躁24幸12637.都81告3箭凈現(xiàn)金流量宣50051棗-6948怨-10097喚踩-9124范-14819幼單-5029胳26562永43847圈25659挨4飛累計(jì)凈現(xiàn)金流研量慨胞-6948獲-17045巖維-26169樣踢-40987靈噴-46016倍莖-19455沫陰24392罪50051掉財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值澤：信33065.粗9貫1惰萬誕元鋼頃去；良舍內(nèi)部收益率版：龍29.8%宵屠；貫彎涉動(dòng)態(tài)投資回收挨期莊：券3.峽8互年揮第二部溉分壯皇織桃花嶺項(xiàng)目財(cái)肺務(wù)測算啟（九）礙主要技術(shù)指標(biāo)賽項(xiàng)漆臣目渣攜主沃源要零贊技臭芽術(shù)紫詳指詳拍標(biāo)睜祝一碧賀覽百問表（桃花嶺）礙項(xiàng)負(fù)獄目祥用地面積（萬膜M定2短）頃建筑面積（萬滲M惑2悼）幅容積率尸生態(tài)住宅慶項(xiàng)目總用地黎156.6粘住宅建設(shè)用地輔49朗100迷0.78拒公共設(shè)施用地爭10卸22取綠化率警77.6粒道路廣場用地香20案高爾夫球場校項(xiàng)目總用地得93.4智20訓(xùn)0.3弊休閑農(nóng)業(yè)示范息園榮建設(shè)建設(shè)用地腿15柄8曠0.3謹(jǐn)公共設(shè)施用地份5派綠地虎63.4付道路廣場用地船10綠（十）總投資攤估算厲項(xiàng)目總投資估洞算表件望郵（桃花嶺安）辜晶純曬枕剛蟲敞偷單位：萬元透序號(hào)杏項(xiàng)目棉總投資梁占總投資比例瞧單位成本鋒(剪元令/錘平方爆米扣)睜1天開發(fā)建設(shè)投資睬303,32屢1.33賺100.00功%叮2,022.徹14犬1.1膨土地開發(fā)費(fèi)欲98,700離.00鋸32.54%沃658.00絕律1.2復(fù)前期工程費(fèi)侵24,892喊.40翻8.21%叨165.95獻(xiàn)塔1.4續(xù)建筑安裝工程籠費(fèi)淡106,70踩0.00憲35.18%窩711.33辱犁1.5端公用配套設(shè)施傅及非營業(yè)性公垂建費(fèi)用霧22,500懼.00秤7.42%憤150.00侄還1.6含管理費(fèi)用勸1,800.肚00液0.59%默12.00胖1.7灘銷售費(fèi)用渡10,305燈.00適3.40%腫68.70譯1.8來資金成本地12,964箏.69傾4.27%私86.43權(quán)1.9民不可預(yù)見費(fèi)莊25,459出.24鴿8.39%湯169.73適處（十一）銷售棉收入與經(jīng)營稅喘金及附加慨1妻、銷售定價(jià)：屯生態(tài)住宅梢：既250酒0驗(yàn)元導(dǎo)/就平米，配套商釀業(yè)性設(shè)施諷：叮330鄰0爭元誓/童平米，高爾夫憤休閑、農(nóng)業(yè)配元套建佳筑幸320果0膊元攏/寸平米。獨(dú)立別拆墅周邊花園長扯沙派按度80距0雅元島/蕉平米出售，之由于面積難以誠估算暫不考慮飯2么、從第二年起忘開始銷售，在體拿到銷售許可筋證之前采取內(nèi)裕部認(rèn)購的方式閥進(jìn)行。衛(wèi)銷售收入與經(jīng)漫營稅金及附加秤估算表賺（桃花嶺愚）蹄勢移路酬陜碗鞭斃單位：萬元身序號(hào)角項(xiàng)目墻合計(jì)鞋第一年筑第二年視第三年痰第四年考第五年稼第六年伴一鴿銷售收入夏412200藝41220豐103050粒144270崗61830為61830給1躍銷售建筑面積南150000外0定150000芝375000于525000鵝225000壓225000租2響銷售比例你100%欲10%予25%襖35%蔥15%暗15%響二曉經(jīng)營稅金及附常加版19270.暴35宜2267.1近5667.7眠5邀7934.8構(gòu)5洽3400.6儀5麗3400.6逐5昏1蓬營業(yè)稅值17518.尺50子2061痕5152.5變0嚇7213.5緞0邪3091.5碧0銹3091.5掩0沸2兩城市維護(hù)建設(shè)蓄費(fèi)齊1226.3羽0等144.27豈360.68恰504.95手216.41海216.41饑3興教育費(fèi)附加宋525.56儉61.83字154.58歸216.41則92.75撇92.75瘦（十二）盈利吸預(yù)測峽利湖代薄潤醒翁扇測矮富獄算艘昌屠表緊（桃花嶺）未苗艷脊箏姨搭勇單位：萬元迎序號(hào)舉項(xiàng)目佩合計(jì)斥第一年炊第二年課第三年指第四年煉第五年膚第六年此1漿銷售收入菜412200怠.00箏0菊41220宇103050犧.00市144270法.00摘61830.斯00趙61830.船00戚2壽經(jīng)營稅金及附虎加始22671.蝴00腳0意2267.1喜5667.7客5灌7934.8警5貞3400.6酬5拔3400.6細(xì)5相3蛋開發(fā)建設(shè)總費(fèi)振用姑314657澇.60群46539.勺60僵66644.罵00倆60338.汪00紛68341.捷00膨66203.棚00籍6592.0質(zhì)0險(xiǎn)4犯利潤總額獸74871.繡40崖-46539陣.60賭-27691子.10緊37044.怎25艷67994.感15橡-7773.萍65劉51837.陡35睛5衛(wèi)所得稅洞(蕉33%)初22142.傭26暑-15358駛.07呆-9138.睛06遮12224.屑60橋22438.介07賞-2565.頸30干14541.債02紡6斤稅后利潤恐52729.謊14幕-31181作.53緩-18553剪.04治24819.漆65遭45556.仁08枝-5208.肚35俊37296.趟33揪注：高爾夫球黎場的收益未計(jì)魄算在內(nèi)欺（十三）總體筒財(cái)務(wù)測算表葛鄉(xiāng)項(xiàng)徒周目刪豬總幫泉體坦灘財(cái)丑璃務(wù)憑榴測映引算委游表蔬抽徑（桃花嶺）單顧位：萬元割占地嫁3750隱畝（央250毛公頃），生態(tài)霉住宅鑒100愁萬平米，配套被商業(yè)性設(shè)施：每22商萬平米，高爾鳴夫休閑、農(nóng)業(yè)指配套建筑：溉28挎萬平米厲編號(hào)聰項(xiàng)目菜投資金額效說明膽備注承一啟土地費(fèi)用陪98700.著00言性七通一平固1謀600馬畝補(bǔ)償費(fèi)贈(zèng)12000.暴00當(dāng)20突萬穗/松畝賺轉(zhuǎn)2近600利畝出讓金欣3600.0憶0燙6艇萬雞/啄畝，可抵扣建鑒二環(huán)路投資們車3潮3150損畝補(bǔ)償費(fèi)蓮63000.慰00曲20帥萬封/梯畝吊煮4益3150源畝勢央出讓金榨18900.再00綠6貢萬犯/雀畝，可抵扣建辨二環(huán)路投資榴欲5萍防洪保安資金橋300.00限鼓800命元逗/姻畝，可抵扣建過路、橋投資候拆6抬土地契稅逼900.00拼站4%夜，可抵扣建路霞、橋投資退砍魔散恐朵譜二湊二環(huán)路西側(cè)建傳設(shè)資金粗0.00輩跨用土地出讓金結(jié)、全部的土地式稅費(fèi)和報(bào)建費(fèi)其逐步抵扣坐悄助狀年奶三紗前期費(fèi)用壘24892.美40越酷耐1虧工程設(shè)計(jì)費(fèi)婦4500.0趕0奮豪株2允工程勘察費(fèi)寄271.60屋款0.35%劃吸3親工程監(jiān)理費(fèi)姐620.80賤放0.80%筋跌4文報(bào)建費(fèi)允19500.鹿00步130炸元吳/累平米（含長沙竊當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)各項(xiàng)殖收費(fèi)），可抵予扣建二環(huán)路投按資勺抵扣后應(yīng)繳納城報(bào)建費(fèi)賽12000害四躍房屋建設(shè)費(fèi)索106700賽.00灑夜蓬1液建安費(fèi)勺77600.引00續(xù)生態(tài)住宅唯600撇元掠/誰平米，配套商彈業(yè)性設(shè)施用800庭元盾/鞏平米梨問2姻高爾夫休閑、爐農(nóng)業(yè)配套建筑澤29100.胖00等高爾夫綱5000洞萬元，高爾夫刺設(shè)計(jì)殼300幅萬元，窗休閑農(nóng)業(yè)配套神850筒元拜/過平米垃雷誕漏雞繡勻抱五某公用配套設(shè)施肚及非營業(yè)性公綁建費(fèi)用醉22500蘇150若元屬/撿平方米診含托幼、中小堵學(xué)、醫(yī)療中心胃陸肺歸動(dòng)顧六座管理費(fèi)類1800.0爐0脅300劉萬元紙/輛年賊凳考屢?guī)磐昵萜吆硬豢深A(yù)見費(fèi)尚25459.劍24蘇10%槽貞旺龜越基辯八框資金成本濕12964.瓶69廣獨(dú)任1塞600忌畝土地費(fèi)用、裝前期費(fèi)用，部情分建設(shè)投資資綿金成本叔7747.4則6個(gè)開發(fā)期謝3錦年，考慮資金徑滾動(dòng)開發(fā)，部廣分貸款，沒貸款利率露5.49%故，復(fù)利賽藍(lán)2薄建二環(huán)西側(cè)資騰金成本竹5217.2槽2圖因投資成本逐連步回收，考慮凝時(shí)間因素，做樸保守估計(jì)，愧3疾年，復(fù)利得貓九派銷售費(fèi)用盈10305烈2.50%織箱號(hào)評(píng)耐姿俊才總成本（不含旺兩稅一費(fèi)）起303321抓.33作獄傭紐基萄競硬熊銷售收入繪412200化.00豬生態(tài)住宅：偶2500綁元滴/撤平米，配套商傾業(yè)性設(shè)施：肥3300構(gòu)元昨/警平米，高爾夫釀休閑、農(nóng)業(yè)配香套建筑挨3200吩元攔/隔平米。（獨(dú)立悶別墅周邊花園胸長沙按環(huán)800役元漆/樣平米出售，考插慮花園面積難槳以估算暫不考萬慮）漢拉帆車生梁秘眉兩稅一費(fèi)踏22671.睬00叛可抵扣建路、某橋投資罪全額繳納橋辰長側(cè)竭悉旗銷售毛利教86207.傭67循揪戚舟薦姻承稱扔單方成本勻0.2022東蜜總建筑面積湖150鵲萬平方米血眠冬單方成本（含孫稅費(fèi)）襲0.2173銅啦津豎成本利潤率點(diǎn)28%桌謊優(yōu)（十四）現(xiàn)金揪流量挽全柏多部順暮投兵尊資禮五現(xiàn)剪下金參伏流零集量忠兩表疊（桃花嶺）默難巴游媽玩更樓促單位：萬元豈序號(hào)耽項(xiàng)目損合計(jì)大第一年滑第二年棉第三年背第四年建第五年敘第六年彼一季度范二季度顆三季度譯四季度辦1芒現(xiàn)金流入躲412200體版0冒0開0寄0診41220聯(lián)103050跳途144270望志61830絞61830凝銷售收入遲412200間勞0起0梳0炎0隙41220刊103050什坐144270呈昏61830潑61830幫2惠現(xiàn)金流出飲362036希喉6500涉6540捆4772揮28728遞68911冊(cè)66006顫86442撿69604工24534擺2.1晨開發(fā)建設(shè)投資希314658跌戒6500絡(luò)6540障4772挺28728抖66644歸60338蘭68341肯66203哭6592這600燙畝土地費(fèi)用搶15600猾4000協(xié)4540弄4000留3060臥0楚0代0脈0磚0捏3150猴畝土地費(fèi)用臂81900洪0戀0紅0束0爆12285械20475晝28665光20475吳0景建造橋路投資止25500啄2500炭2000慰0扯2000距19000血0穩(wěn)0奸0爆0究建設(shè)費(fèi)用裝129200蘆毅0雁0凳0容16005翻21340稱26675懷26675鏈38505念0臂其他費(fèi)用榜52153境0栗0跳772碌7663昆11158碧11158寫11159列5699贊4544不銷售費(fèi)用犯10305皇0因0侍0煩0受2861奇2030恒1842航1524熱2048戚2.2短經(jīng)營稅金及附張加辰22671揮0文0比0怠0潔2267題5668翻7935煙3401敏3401捕2.3尺所得稅航24708湖0詞0趕0完0愈0.00竹0.00遺10166.針54雹0.00噴14541.溝02完3奮凈現(xiàn)金流量蘇50164趣-6500坐-6540頸-4772扮-28728憐葵-27691犧疾37044該57828際-7774遣37296晝4夫累計(jì)凈現(xiàn)金流鉆量中某-6500莫-13040棉天-17812環(huán)分-46540孩枝-74231潮客-37186掘倉20641個(gè)12868刮50164差財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值唱：壓24836.拴2臭萬泳元續(xù)青顯；溪片內(nèi)部收益率柔：盈18%還濫；晃舅枯動(dòng)態(tài)投資回收經(jīng)期冰：闖4.06估（十五）總體延經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)護(hù)從以上財(cái)務(wù)分倚析測算的結(jié)果穩(wěn)看，城市花都布項(xiàng)目和桃花嶺舅項(xiàng)目均具備較預(yù)強(qiáng)的盈利能力恐。在全投資狀殘態(tài)下（不考慮降融資因素），尼城市花都項(xiàng)目健投資方只須使腹用將堪近仍5燙億資金即可順聰利完成項(xiàng)目操呀作，操作時(shí)間集五年，全部財(cái)瓣務(wù)凈現(xiàn)輪值嗽3.虛3爺億元，內(nèi)部收易益率高亦達(dá)碰29.8嚴(yán)%嘩，動(dòng)態(tài)投資回綁收綱期義3.勁8槍年；桃花嶺項(xiàng)夸目投資方需投反入資作金岔7.煮5絕億元、在六年通內(nèi)完成項(xiàng)目操脖作，在未考慮承高爾夫球場收層益的情況下（漠投入已算），理其全部財(cái)務(wù)凈拆現(xiàn)衡值壩2.4待8建億元，內(nèi)部收替益杠率墾18喪%憐，動(dòng)態(tài)投資回希收蛾期那4.0強(qiáng)6揮年。若項(xiàng)目建齒設(shè)過程中能在陸銀行或其他金腹融機(jī)構(gòu)融資，彩則其收益率還乞?qū)⒋蟠筇岣摺Ｄ蛞虼耍鲜鲰?xiàng)拒目在經(jīng)濟(jì)上是獸可行的。士項(xiàng)目優(yōu)劣勢及床風(fēng)險(xiǎn)分析抓（一）項(xiàng)目優(yōu)旱勢分析液項(xiàng)目采用墊資堵建設(shè)市政工程征，政府給予土待地回報(bào)的方式曬操作，滿足了猜政府和開發(fā)商頂?shù)牟煌螅缫虼酥灰P(guān)系司處理得當(dāng)，政螺府的支持力度夫會(huì)較大，基本榆可保證了項(xiàng)目南的順利實(shí)施；認(rèn)合作方智邦集漿團(tuán)是叫“輝湖南房地產(chǎn)品曉牌企業(yè)十禍強(qiáng)妻”旁和思“院湖南省私營企終業(yè)十大行業(yè)五頭百強(qiáng)企澡業(yè)娃”群，具備一定的他實(shí)力，其在湖愁南省進(jìn)行房地塞產(chǎn)開發(fā)多年，控?fù)碛休^多的政按府資源和廣泛佳的社會(huì)資源，士同時(shí)也積累了唉很多房地產(chǎn)操者作經(jīng)驗(yàn)送；抗長沙市作為湖門南省的省會(huì)以唉及中南地區(qū)的退文化、交通、畢旅游和經(jīng)濟(jì)中躁心城市，其房陰地產(chǎn)的市場容躺量較大，加之童經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速采增長，市區(qū)面層積不斷擴(kuò)大，淡使得項(xiàng)目的銷流售前景較好；劈長沙市的房地豆產(chǎn)市場目前仍康處于發(fā)展的初曲期階段，房地籮產(chǎn)價(jià)格指數(shù)位比居全獻(xiàn)國扛3色4腰個(gè)大、中城市什的倒數(shù)第二位過，高檔樓盤數(shù)紹量其少。預(yù)計(jì)母未來幾年市場搜將會(huì)迅速向成鹽熟市場靠攏，環(huán)發(fā)展空間極大怒。目前正是介怒入的最佳時(shí)期縫；估項(xiàng)目地塊獨(dú)立恨完整羨,架規(guī)模較大窩,盈生態(tài)環(huán)境較好啄,過地理位置優(yōu)越戶，原生景觀優(yōu)音美，具備較好脹的基礎(chǔ)開發(fā)條虛件，是開發(fā)建敏設(shè)高檔樓盤的趟絕佳場所。息項(xiàng)目地塊地價(jià)亭較低，當(dāng)?shù)赝霖?zé)建、安裝等開坑發(fā)成本也處于弟較低水平，經(jīng)如測算后，項(xiàng)目紫利潤空間極大章。啦（二）項(xiàng)目劣叛勢分析箏由于要墊資建顫設(shè)市政道路，可項(xiàng)目前期需要舟投入較多資金閃，可能會(huì)在某略一時(shí)段出現(xiàn)資弄金瓶頸，影響泥項(xiàng)目進(jìn)度。合項(xiàng)目地塊所處攜地段的市政、軍道路交通等各飲項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施目爪前還不夠完善乖。懷地塊所在區(qū)域蛾生活配套設(shè)施潑相對(duì)缺乏，對(duì)涼項(xiàng)目本身的配餃套工程提出了掌較高的要求。旱項(xiàng)目規(guī)模大地,想開發(fā)周期較長座，可能增加市允場風(fēng)險(xiǎn)和資金賤壓力。擁項(xiàng)目地質(zhì)條件榮相對(duì)復(fù)雜，給裳規(guī)劃設(shè)計(jì)和建急筑施工帶來許獻(xiàn)多不確定性風(fēng)腳險(xiǎn)。衡（三）影響項(xiàng)爆目的其他重要論因素分析政府政策因素賤1舉、政府對(duì)土地太總體規(guī)劃和年軟度計(jì)劃的調(diào)控武因素娘政府供應(yīng)土地距的質(zhì)與量，直秒接控制基本建牙設(shè)的規(guī)模和結(jié)漂構(gòu)。特別是由襖于我國國有土繳地由政府壟斷段出讓，對(duì)項(xiàng)目咸的發(fā)展更具有斷直接明顯的影隔響。兩2淡、城市規(guī)劃的寧影響蠢城市規(guī)劃建設(shè)瞞十分重視統(tǒng)一破規(guī)劃、合理布挪局、綜合開發(fā)張、配套建設(shè)的存原則。政府在態(tài)批租土地時(shí)還管會(huì)附帶一些約膨束條件，進(jìn)行隔項(xiàng)目開發(fā)，必鹽須十分重視城非市規(guī)劃的限制抗因素。許3幕、稅收的影響此房地產(chǎn)稅收政晌策是政府調(diào)控漁房地產(chǎn)市場的括核心政策之一備。稅收調(diào)節(jié)方鄙法時(shí)效性強(qiáng)、稱突變的特點(diǎn)明似顯，應(yīng)引起高思度重視。陳4獲、金融杠桿作罩用銀房地產(chǎn)業(yè)與金畢融業(yè)息息相關(guān)秘，政府通過信丹貸規(guī)模、利率俊水平、貸款方漸式等金融措施頌調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市欺場。由于金融踩杠桿的調(diào)節(jié)作壺用往往呈周期斬性變化，本項(xiàng)噸目應(yīng)注意掌握鋤和預(yù)測金融市刮場的變化規(guī)律梅。群5么、住房政策的項(xiàng)影響掌只有市場與非旺市場相結(jié)合，極才是解決住房予問題的有效途憲徑。項(xiàng)目應(yīng)注亡意加強(qiáng)與政府竄的溝通，隨時(shí)帥了解政府住房神政策的最新動(dòng)友向。環(huán)境因素艱1悼、項(xiàng)目的自然趴條件便擬開發(fā)土地的搭地形、地貌、浙水文地質(zhì)條件射等，對(duì)于大型郊項(xiàng)目顯得尤其糊重要。依2助、城市的基礎(chǔ)羽設(shè)施條件逗開發(fā)商需要研妨究項(xiàng)目與城市館基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)別連接點(diǎn)之間應(yīng)估承擔(dān)的費(fèi)用，耕因?yàn)檫@些設(shè)施案越來越復(fù)雜，盜建造費(fèi)用也越泰來越多，應(yīng)聘只請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)僅行分析。經(jīng)濟(jì)因素日1緣、經(jīng)濟(jì)增長影醫(yī)響蹦經(jīng)濟(jì)增長速度涂對(duì)房地產(chǎn)市場渾的影響很大，武經(jīng)濟(jì)增長，房嗓地產(chǎn)價(jià)格上漲即；經(jīng)濟(jì)衰退，仿房地產(chǎn)價(jià)格下扭降。應(yīng)當(dāng)把握發(fā)現(xiàn)時(shí)和將來的燈社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展佛狀況，對(duì)房地昆產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)搖作出準(zhǔn)確的判卻斷。騾2增、財(cái)政金融狀矩況影響諷政府為控制過價(jià)快的經(jīng)濟(jì)增長傘速度，可采取書緊縮貨幣、提立高利率的措施贊，控制投資增促長。這些措施罪必然要影響到床房地產(chǎn)的供給飲與需求，反之顫亦然。財(cái)政金追融狀況是觀察浴房地產(chǎn)市場狀窄