北京市居住小區物業管理效勞標準？北京市居住小區物業管理效勞標準？的通知

京國土房管物[２００３]１２７號

各區縣國土房管局，各物業管理委員會、各物業管理企業：

？北京市居住小區物業管理效勞根本要求〔試行〕？［京房地物字〔１９９９〕、第１８７號］自公布以來，在標準物業管理企業效勞行為，維護產權人和物業管理企業雙方的合法權益，促進物業管理行業的安康開展等方面起到了積極作用。但隨著我市物業管理的開展，該要求已不能適應物業管理實際工作的需要。為貫徹落實黨的十六大會議精神，實踐“三個代表〞重要思想，促進我市物業管理效勞水平的提高，為人民群眾創造良好的居住環境，在充分征求社會各界意見的根底上，我局對？北京市居住小區物業管理效勞根本要求〔試行〕、？作了修改，并修訂為？北京市居住小區物業管理效勞標準？〔以下簡稱“標準〞〕，自２００３年５月１日起正式執行，原？北京市居住小區物業管理效勞根本要求〔試行〕、？同時廢止。

現將該標準印發給你們，請認真貫徹實施。

附件：北京市居住小區物業管理效勞標準

北京市國土資源和房屋管理局

二○○三年二月二十一日

北京市居住小區物業管理效勞標準

表一、普通商品房居住小區管理效勞標準

工程范圍工作內容及要求

〔一〕、綜合管理

小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理。〔１〕、負責制定物業管理服〔２〕、務工作方案，〔３〕、并組織實施；〔２〕、每年一次對房屋及設施設備進展平安普查，根據普查結果制定維修方案，組織實施；〔３〕、白天有專職管理員接待住戶，處理效勞范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；〔４〕、協助組建業主委員會并配合其運作；〔５〕、管理規章制度健全，效勞質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；〔６〕、與業主簽定物業管理效勞協議、物業管理公約等手續；公開效勞標準、收費依據及標準；〔７〕、應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理效勞及收費情況進展管理；〔８〕、全體員工統一著裝，持證上崗；〔９〕、每年進展一次物業管理效勞滿意率調查，促進管理效勞工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數８０％。

〔二〕、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護

按？北京市住宅公共維修基金使用管理方法？中附件－：共用部位公用設施一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備。“〕、確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、根本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：〔１〕、樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行？房屋及其設備小修效勞標準？；〔２〕、保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地到達根本平整，邊溝涵洞通暢；〔３〕、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；〔４〕、負責小區智能化設施的日常運行維護；〔５〕、定期清洗外墻。

〔三〕、綠化

小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地。按市園林局規定的？二級養護標準？養護。

〔四〕、保潔

小區規劃紅線以內，業主戶門以外。維護和保持效勞范圍內的清潔衛生，包括：〔１〕有健全的保潔制度，〔２〕清潔衛生實行責任制，〔３〕有明確的分工和責任范圍；〔４〕設定垃圾集納地點，〔５〕并每日將服〔６〕務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，〔７〕對垃圾〔專用〕、樓、站、箱、道、桶及垃圾進展管理；〔８〕每日對保潔服〔９〕務范圍內的區域進展一次清掃，〔１０〕做到服〔１１〕務范圍內無廢棄雜物；〔４〕、對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進展一周一次清掃；〔５〕、按政府有關規定向效勞范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；〔６〕、在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進展清掃。

〔五〕、保安

小區規劃紅線以內，業主戶門以外。公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：〔１〕、相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身平安處有明顯標志和防范措施；〔２〕、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進展管理；〔３〕、看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹木、果實等；〔４〕、夜間對效勞范圍內重點部位、道路進展不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于２人，做到有方案、有記錄；〔５〕、發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進展處理。

〔六〕、存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場〔存車處〕、、位的看管

〔１〕、有健全的機動車存車管理制度和管理方案；〔２〕、對進入小區的機動車輛進展登記發放憑證，出門憑證放行；〔３〕、保證停車有序，２４小時設專人看管；〔４〕、長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務等。

〔七〕、消防管理公共區域消防設施的維護及消防管理

〔１〕、有健全的消防管理制度，建立消防責任制；〔２〕、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進展巡視、檢查和維護；〔３〕、定期進展消防訓練，保證有關人員掌握消防根本技能。

〔八〕、高壓供水養護、運行、維修

〔１〕、保證居民正常生活用水；〔２〕、對水箱定期清洗消毒，確保水質合格；〔３〕、維修效勞標準執行京房地物字〔１９９８〕、第７９９號文件規定。

〔九〕、電梯養護、運行、維護

〔１〕、主梯６：００－２４：００不連續運行，０：００－６：００呼叫運行，電梯工夜間值班室，并公布呼叫或房號。但凡樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；〔２〕、凡有備梯的，在頂峰期６點－８點、１７點－１９點與主梯同時運行；〔３〕、主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備梯的，屬急迫性維修的，應在３０分鐘內搶修完工，其它維修應于２３點至次日５點以內完工；維修效勞標準執行京房地物字〔１９９８〕、第７９９號文件規定。

〔十〕、裝修管理效勞房屋裝飾裝修管理

〔１〕、有健全的裝修管理服〔２〕、務制度；〔３〕、查驗業主裝修方案，〔４〕、與業主、施工單位簽定裝修管理協議，〔５〕、告知業主裝修本卷須知；〔６〕、裝修期間，〔７〕、對裝修現場進展巡視與檢查，〔８〕、嚴格治安、消防和房屋平安管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，〔９〕、調解因裝修引發的鄰里糾紛；〔１０〕、業主裝修完畢后，〔１１〕、應進展檢查。對違反裝修協議的要進展處理，〔１２〕、問題嚴重的報行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

表二、經濟適用房小區、直管和自管公房小區、危舊房改造回遷小區管理效勞標準

工程范圍工作內容及要求

〔一〕、綜合管理

小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理〔１〕、負責制定物業管理服〔２〕、務工作方案，〔３〕、并組織實施；〔４〕、每年一次對房屋及設施設備〔５〕、進展平安普查，〔６〕、根據普查結果制定維修方案，組織實施；〔７〕、白天有專職管理員接待住戶，處理服〔８〕、務范圍內的公共性事務，〔９〕、受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，〔１０〕、處理急迫性報修，〔１１〕、水、電等急迫性報修半小時內到現場；〔１２〕、協助組建業主委員會并配合其運作；〔１３〕、管理規章制度健全，〔１４〕、服〔１５〕、務質量標〔１６〕、準完善，〔１７〕、物業管理檔案資料齊全；〔６〕、與業主簽定物業管理效勞協議、物業管理公約等手續；公開效勞標準、收費依據及標準；〔７〕、全體員工統一著裝，持證上崗；〔８〕、每年進展一次物業管理效勞滿意率調查，促進管理效勞工作的改進和提高，征求意見戶數不低于總戶數８０％。

〔二〕、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護

按？北京市住宅公共維修基金使用管理方法？中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、供暖等設備。〔１〕、樓房及小區內共用部位設施設備〔２〕、的日常養護和小修，〔３〕、執行？房屋及其設備〔４〕、小修服〔５〕、務標〔６〕、準？；〔７〕、保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備〔８〕、正常使用；〔９〕、確保雨水、污水管道保持通暢，〔１０〕、定期清掏化糞池、雨水井，〔１１〕、相關設施無破損。

〔三〕、綠化

小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地。按市園林局規定的？三級養護標準？養護。

〔四〕、保潔

小區規劃紅線以內，業主戶門以外。維護和保持效勞范圍內的清潔衛生，包括：〔１〕、設定垃圾集納地點，〔２〕、并每日將服〔３〕、務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，〔４〕、對垃圾〔專用〕、樓、站、箱、道、桶及垃圾進展管理；〔５〕、每日對保潔服〔６〕、務范圍內的區域進展一次清掃，〔７〕、做到服〔８〕、務范圍內根本無廢棄雜物；〔９〕、按規定進展消毒、滅鼠等活動；〔１０〕、在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進展清掃。

〔五〕、保安

小區規劃紅線以內，業主戶門以外。維護效勞范圍內的業主公共生活秩序，包括：〔１〕、相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，〔２〕、車輛行駛通暢，〔３〕、危及人身平安處有明顯標〔４〕、志和防范措施；〔５〕、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進展管理；〔６〕、發生治安案件、刑事案件、交通事故時，〔７〕、應及時報警，〔８〕、并配合公安部門進展處理。

〔六〕、存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場〔存車處〕、、位的看管

〔１〕、有健全的機動車存車管理制度和管理方案；〔２〕、對進入小區的機動車輛進展登記發放憑證，〔３〕、出門憑證放行；〔４〕、保證停車有序，〔５〕、２４小時設專人看管；〔４〕、長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務等。

〔七〕、消防管理公共區域消防設施的維護及消防管理

〔１〕、有健全的消防管理制度，〔２〕、建立消防責任制；〔３〕、消防設施有明顯標〔４〕、志，〔５〕、定期對消防設施進展巡視、檢查和維護；〔６〕、定期進展消防訓練，〔７〕、保證有關人員掌握消防根本技能。

〔八〕、高壓供水養護、運行、維修

〔１〕、保證居民正常生活用水；〔２〕、對水箱定期清洗消毒，確保水質合格；〔３〕、維修效勞執行京房地物字〔１９９８〕、第７９９號文件規定。

〔九〕、電梯養護、運行、維護

〔１〕、主梯６：００－〔２〕、２４：００不〔３〕、連續運行，〔４〕、０：００－〔５〕、６：００呼叫運行，〔６〕、電梯工夜間值班，〔７〕、公布呼叫或房號。但凡樓層設有電梯門的，〔８〕、均須開啟載客；〔９〕、凡有備〔１０〕、梯的，〔１１〕、在頂峰期６點－〔１２〕、８點、１７點－〔１３〕、１９點與主梯同〔１４〕、時運行；〔１５〕、主梯維修時，〔１６〕、用備〔１７〕、用梯運行；無備〔１８〕、梯的，〔１９〕、屬急迫性維修的，〔２０〕、應在３０分鐘內搶修完工，〔２１〕、其它維修應于２３點至次日５點以內完工。〔２２〕、維修服〔２３〕、務標〔２４〕、準執行京房地物字〔１９９８〕、第７９９號文件規定。

〔十〕、裝修管理房屋裝飾裝修管理

〔１３〕、有健全的裝修