上元庭項目可行性研究報告 目錄第一章總論 41.1項目概況 41.2承辦單位概況 41.3項目背景與結論 51.4編制工作依據和范圍 7第二章項目環境與市場需求分析 92.1項目環境分析 92.2項目建設的必要性 112.3市場需求分析與預測 13第三章項目選址及建設條件分析 173.1項目地址的選擇 173.2建設條件分析 18第四章建設規模及主要建設內容 204.1建設規模 204.2主要建設內容 20第五章環境保護及影響 225.1項目簡介 225.2環境保護及影響 22第六章組織架構與人力資源配置 256.1組織架構 25第七章實施方案 267.1項目實施進度計劃 267.2工程管理 27第八章投資估算及資金籌措 298.1投資估算 298.2資金籌措 30第九章工程招投標計劃 329.1基本依據 329.2招標計劃 339.3招標基本情況 33第十章財務評價與經濟社會影響分析 34第十一章項目效益及風險分析 4511.1社會效益影響 4511.2風險分析及對策 46第十二章結論與建議 49

第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：南平市上元庭項目；1.1.2承辦單位：；1.1.3承辦單位法人代表：1.1.4建設地點：1.1.5建設周期南平市上元庭項目的建設總周期預計為2020年3月至2023年3月，共36個月；建設部分包括三通一平及基礎部分、1號樓工程、2號樓工程、道路景觀室外附屬項目等。銷售期將從2020年12月開始，至2023年3月止。1.2承辦單位概況本次項目的承辦單位為房地產開發有限責任公司。該公司于2008年由市國資委出資成立。注冊資金3320萬元人民幣，實到注冊資本金1693.8萬元；公司是自主經營、獨立核算的國有獨資企業，具有建設行政主管部門頒發的房地產開發資質和市發改委認可的代建資質，主要從事國有資產管理、房地產開發及工程項目代建業務。2018年10月30日，南平市國資委同意將閩越公司從南平綠發集團有限公司劃轉至福建武夷旅游集團有限公司。1.3項目背景與結論本次南平上元庭項目是南平市城鄉規劃的重要部分之一，納入南平城市發展的總體規劃，有利于推進城市經濟與社會的協調發展，意義重大。項目選址位于南平市水東塔下村原橡膠廠東側，現相鄰塔下村安置點，地塊北側為南平技師學院用地、南側為鋁廠用地、西側為已建塔下村安置點、東側為山地，地理位置便利、周邊配套相對齊全、基礎設施條件良好。南平，福建省地級市，地處福建省北部，武夷山脈北段東南側，位于閩、浙、贛三省交界處，俗稱“閩北”。轄2個市轄區、5個縣、代管3個縣級市；2016年，戶籍人口321.26萬（常住人口266萬）。南平是福建開發最早的地區之一，現已擁有合福高鐵、鷹廈鐵路、外福鐵路、橫南鐵路，205國道、316國道過境；還有武夷山機場，閩江干流、建溪、富屯溪等航線及航道。2017年，人均地區生產總值60903元，比上年增長6.7%；全年全市居民人均可支配收入22980元，比上年增長9.1%。近幾年，隨著南平高鐵北站項目的啟動建設，南平城區交通樞紐地位得以提升，三大產業結構的轉型升級加快，經濟發展水平穩中有升；為此也催生了新的就業機會，市民的生活質量與收入水平持續向好。與此同時，根據南平城市規劃的方向，新舊城區的建設正在穩步推進中。房產是地區發展不可或缺的重要環節，也是市民生活改善的剛性需求，又受到國家二胎政策、購房政策等的雙重影響，順應南平市城市區域協調和城鄉統籌發展的總體規劃，也是南平“一環、兩軸、三帶、七組團”的生態宜居新城名片建設的重要板塊。該項目的建設，有利于推進南平市城鄉規劃的整體步伐，對于提升城市生態建設、完善新老城區的基礎設施等項目之意義重大。項目本身將以中小規模戶型為主，建筑密度較低，全力打造小而精致的品質社區，形成差異化的競爭優勢；緊鄰高端住宅項目，區域發展已經相對成熟，且有國企背景支持，建筑實力雄厚，有利提升了項目的整體形象與地位。結合過去年度的經營情況、未來的經營規劃及市場規模的預測，通過財務分析，我們得到，該項目在建成后的銷售期內，凈現金流為正，經濟效益較好。因此，從財務指標上評價，該項目是可行的。建議相關部門給予審批。項目建設用地于2014年5月20日通過出讓方式取得，項目總體建設工程用地面積為9268.1平方米（約13.9畝），出讓宗地面積8389.80平方米，取得出讓成本人民幣3010萬元，出讓單價3587.68元/平方米，投資總額不低于人民幣9800萬元，建筑占地面積約1510平方米；設計總建筑面積42700平方米，其中：總計容建筑面積為32700平方米，分為2幢33層框剪結構；1#樓共114套，計容建筑面積約為12260平方米，2#樓共178套，計容建筑面積約為20440平方米；地下室共2層，不計容建筑面積為9100平方米，機動車停車位247輛；架空層不計容建筑面積為900平方米，非機動車停車位406輛；容積率為3.9；建筑密度為18%；綠地率為25%。根據出讓合同第三十二條，受讓人造成土地閑置,閑置満一年不満兩年的,應依法繳納土地閑置費;土地閑置満兩年二未開工建設的,出讓人有權收回國有土地使用權。建設前期，應落實項目開工前的各項前期準備工作，確保按期動工建設，以利于項目在經營期內發揮效益。建設期間，項目應保證建設資金足額到位，加強施工管理，合理調節安排使用資金，以確保工程能按計劃如期完成。最后，在銷售期間，應充分發揮項目的區位優勢、挖掘自身獨有競爭力，以期取得預期的經濟效益。1.4編制工作依據和范圍1.4.1編制工作依據1、項目承辦單位委托我公司編制《南平市上元庭項目可行性研究報告》的委托書。2、《南平市城鄉規劃局關于南平市工業路原橡膠廠東側地塊的規劃設計條件》南規管[2014]1號。3、《福建省建設項目環境影響之上元庭項目》（2016-80）。4、《關于研究協調南平中心城市工貿項目發展問題的會議紀要》[2005]47號。5、《關于研究南平橡膠廠土地開發建設有關問題的會議紀要》[2006]93號。6、《關于研究原南平橡膠廠拆遷安置工作的專題會議紀要》[2010]45號。7、《南平市經濟貿易委員會關于關于籌措破產關閉企業安置房建設資金的請示》[2013]綜63號。8、《南平市經濟貿易委員會關于出讓南平市橡膠廠片區剩余地塊的請示》[2012]綜84號。9、《關于協調天元化纖限價房和怡景嘉園C區南平電機廠柴發分廠安置房等有關問題的紀要》[2013]106號。10、《南平市城市總體規劃（2015-2030）》。11、國家現行的有關政策、法規與規定。12、《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)。13、項目單位提供的有關本項目的基礎資料。1.4.2編制工作范圍本可行性研究報告探討了項目建設的背景及必要性，對建設指導思想、建設內容與規模、建設條件與場址選擇、建設方案、環境保護與安全衛生、節約能源、組織機構與勞動定員、項目管理與實施進度、投資估算與資金籌措、經濟效益等方面進行了分析論證，最后，提出本報告的結論與建議。

第二章項目環境與市場需求分析2.1項目環境分析本次南平上元庭的項目位于福建省北部、閩江源頭的地級市——南平市，位于閩、浙、贛三省交界處，俗稱“閩北”，下轄二區三市五縣，人口319萬人，面積2.63萬平方公里，是福建省面積最大的設區市。這幾年，福建省委、省政府大力扶持南平和武夷新區發展，京福高鐵和一批鐵路、高速公路等基礎設施建設正在快速推進，特別是“武夷新區”正進入全面開發建設階段，南平的生態、空間、資源等后發優勢更加凸顯，發展前景十分廣闊。2017年，南平市全年生產總值1632.5億元，固定資產投資1985.84億元，保持穩步增長的勢頭；城鎮居民、農村居民人均可支配收入30182元、14530元，分別增長8.5%、9%。伴隨著經濟增長速度的加快與人民生活水平的持續提高，南平市的城鄉建設也呈現出了新面貌。按照“老城做減法、新城做加法、市場運作、自求平衡”的要求，延平區的城區建設全面推進，各類基礎、市政和公共服務設施等逐步落地，既注重歷史景觀與現代文明景觀的結合，也樹立了經營城市的理念，城市功能和形象得到了明顯完善和提升。項目是經濟社會發展的載體，南平市規劃積極開展“項目突破年”活動，以更大的力度、更高的效率、更實的舉措謀劃推進一批大項目、好項目。房地產項目投資也是帶動經濟社會發展的重要力量。2017年，南平全市房地產開發投資162.27億元，同比增長2.8%。其中，住宅投資118.33億元，增長2.9%。全年，房地產開發企業房屋施工面積1724.32萬平方米，同比增長3.0%；其中，住宅施工面積1226.22萬平方米，增長6.4%。房屋新開工面積288.92萬平方米，增長35.8%；其中，住宅新開工面積231.07萬平方米，增長51.2%。房屋竣工面積282.88萬平方米，增長37.7%；其中，住宅竣工面積203.37萬平方米，增長37.4%。全年，房地產開發企業土地購置面積73.64萬平方米。以上數據顯示，在2017年，全市房地產開發投資、商品房供應和銷售的總量均達到歷史新高。從統計數據看出，南平市目前的房地產開發和銷售情況呈現穩中有升的發展趨勢；房產項目建設的增長，是城市發展的必然趨勢，能夠給城市發展注入新的活力，也間接反映出了市場需求的相對旺盛與潛在空間。目前，南平市正在推進新老城區的規劃與建設，以產促城、發展產業園區，完善公共服務設施、實現城區的幼小銜接。本項目的建設落地，將會帶動周邊環境綠化景觀、道路設施及配套工程的發展，有效緩解老城區人口壓力與分流，實現區域經濟的協同效應，勢在必行。2.2項目建設的必要性（1）南平市城市規劃的總體要求根據《南平市城市總體規劃（2015-2030）》等的文件精神，南平市現階段及未來較長時期的城鄉發展規劃將著眼于構建一市兩區即延平區和建陽區的城鎮一體化格局，延平中心城區作為南平市域經濟和公共服務中心、閩中公路鐵路交通樞紐、福建省先進制造業基地，將發揮著舉足輕重的作用，對于區域整體建設的影響日趨重要；同時，完善城市的基礎設施體系的建設，補足部分中心城區的補短板項目，以提升本市區位樞紐地位、完善整體綜合實力，也符合南平城市規劃、推進區域協調和城鄉統籌發展的總體要求。（2）符合城區經濟發展的客觀需求近幾年，隨著高鐵北站的建設，南平城區交通樞紐地位得到加強，激發了新的經濟活力，各大投資項目火熱推進，城鄉產業結構的轉型升級加快，經濟發展水平穩中有升；也因此帶來了新的就業機會與人口流動，市民的人均收入水平與消費水平持續改善。與此同時，新舊城區的建設規劃也在穩步推進中，人口壓力的問題將通過新城區的投資發展得以緩解。房產是其中不可或缺的重要環節、也是市民生活改善的剛性需求，又受到二胎政策、購房政策等雙重影響，為當地房地產市場催生出了新的契機。因此，本項目的入市，是符合當地經濟發展的客觀需求。（3）南平市生態宜居新城建設的重要板塊根據南平市發展的總體規劃，延平新城將建設成為“一環、兩軸、三帶、七組團”的生態宜居新城，以產促城，發展高新產業園區，完善新城醫療、體育等公共服務設施，同步建設其他相關的設施，以強化城市整體的樞紐地位。本項目地處配套設施相對成熟的偏中心區域，周邊市場的發展潛力較大，具備較好的市場價值；且主打中小規模的戶型，樹立以人為本的先進商業住宅理念，具有相對的競爭力優勢。作為生態新城建設的重要板塊，將會帶動區域經濟的良性發展，這也在客觀上體現了本項目建設的必要性與緊迫性。2.3市場需求分析與預測1、南平市房地產市場現狀自2015年起，南平市房產市場供應量逐漸減少，2016年進入低點。而從2015年起，市場需求量則呈現逐步回暖的態勢，2016年達到歷年高點，供需比首次出現了供不應求的狀態。參考17年最新銷售統計數據。全年，商品房銷售面積351.51萬平方米，同比增長19.6%；其中，住宅銷售面積301.81萬平方米，增長15.2%。商品房銷售額210.05億元，增長26.5%；其中，住宅銷售額172.76億元，增長24.2%?？梢?，市場對房產需求的熱度呈現平穩走高的趨勢。從地理區位劃分，延平區房地產市場整體可分為五大板塊，分別為城東板塊、城南板塊、城西板塊、城北板塊及中心板塊。各區域代表項目中，正榮財富中心、祥生御江灣、江南第一城、新城中心、武夷名仕園、山水華庭南區以及恒大御景仍處于開發建設中，開發建設項目多為大盤項目，開發面積大，開發周期長，期房房源較多；其余樓盤均為竣工項目、現房樓盤。從五大板塊項目開發程度上看，城南板塊的開發面積及開發程度均最高，除江南第一城為開發中項目，江南花園、藍灣國際等項目基本開發完成，江南片區所在的城南板塊也成為目前銷售最熱區域。而城東板塊、城北板塊相對其他板塊開發程度相對緩慢，因而影響了兩大板塊項目的銷售熱度。分析各樓盤最新的市場行情。2017年上半年，重點樓盤的銷售中，江南第一城、新城中心全年分別銷售883套及823套，在各樓盤銷售中居前位，正榮財富中心與恒大御景分別銷售652套及672套，名列前茅；銷量居前的均為本土大盤或實力名企。而銷量較后的延州名郡、湖岸官邸等體量相對較小，區位相對偏遠。銷售價格上，延平區各項目售價均有增長，增長幅度約為300-500元不等。目前銷售均價較高的項目主要集中在中心板塊及江南片區，恒大御景最高成交價達到10860元/㎡，均價較開盤上漲至8626元/㎡；而江南第一城峻嶺5月成交均價則上漲至6475元/㎡。房產銷售價格整體呈現上漲趨勢。戶型結構上看。受二胎政策影響，延平區剛需購房客戶對戶型的要求從2房、小3房分流部分到110㎡乃至120㎡以上的3房及大3房，大戶型產品開始走俏。二胎政策促使110-120㎡面積段戶型需求率提升。而80-90㎡、100-110㎡的大2房、3房戶型仍然是市場需求的主旋律，占市場需求的主要部分。2、本項目的需求分析“上元庭”項目地址位于南平市水東塔下村原橡膠廠東側，現相鄰塔下村安置點，該地塊北側為南平技師學院用地，南側為鋁廠用地，西側為已建塔下村安置點，東側為山地。區域交通便利、配套設施完善，項目周邊毗鄰南平火車南站、公交車站，又有南鋁&馬站生活區、玉屏山公園、多所學校等優質資源，所處位置的發展已經較為成熟，選址本身充分體現了該項目“以人為本”的設計理念。適逢南平地區新老城區協同發展的政策支持，是新項目開發入市的良好時機。本項目所在位置，此前已有恒大御景等房產項目入市，將該地塊炒熱，在市場上形成了一定的口碑與聲譽；借助該得天獨厚的機遇，本項目入市，將會減少市場接受度方面的阻力，大大提高潛在客戶的認可率與成交率。同時，本項目將主打中小規模的戶型，以小而精的競爭優勢著力建設高品質的生活社區；目標客戶群體是城區的剛需購房客群為主，包括市中心舊房改善戶、水東片區舊房改善戶及沿線鄉鎮村民等，形成差異化的競爭優勢，且有國企背景的建設支持，實力不可小覷。綜合而言，本案具備較好的資源與市場實力。2018年，延平城區的房地產市場成交均價約保持在6500元/㎡左右或略有增長，周邊項目日冠東城的銷售均價6389元/㎡，中利尊品至今的銷售均價約為6400-6500元/㎡。以此兩個項目的地段、學區、配套、交通及商業為參照，且本項目的入市時間約為2019年以后，因此，預測以6700元/㎡左右的價格入市，將較好適應于市場需求。3、本項目的營銷策略本次項目在營銷上，將以“情”作為主訴求、以“勢”創造市場。建設具有強烈展示效果的景觀，包括營銷中心布置、主題會所、入口景觀帶、主題廣場等。以現下流行的場景式銷售為切入點，讓購房客戶在這里體驗到家的感覺、家的溫暖與舒適，實現順勢營銷的市場氛圍。根據建設規劃，銷售期將從2020年10月開始，2022年10月止。前后跨越2020年、2021年及2022年?；谝匀藶楸镜脑O計服務理念，充分挖掘房子本身的附屬價值，將是本次營銷策略中很重要的一個部分。整體營銷進程，將分為四個階段穩步推進：第一期是形象導入期，上元庭項目將正式開盤預售，面向市場客戶，建立起優質的品牌社區形象，將開放部分高檔戶型；第二期是開盤強銷期，陸續推出更多優質戶型與精良設計，放號蓄積客戶；第三期是持續熱銷期，屆時該樓盤在延平區的市場影響力已經得到有利提升，樓盤品牌效應進一步擴散，潛在客戶釋放；第四期為尾盤緩銷期，樓盤品牌形象得以確立，市場銷售進入成熟期與最后階段。最后，銷售宣傳的規劃上，將綜合多個渠道同時突破，配合建設工期同步推進，以確保銷售回款按期收回。

第三章項目選址及建設條件分析3.1項目地址的選擇（1）項目地址及建設面積“上元庭”項目地址位于南平市水東塔下村原橡膠廠東側，現相鄰塔下村安置點，該地塊北側為南平技師學院用地，南側為鋁廠用地，西側為已建塔下村安置點，東側為山地。項目總用地面積9268.1平方米（約13.9畝），建筑占地面積約1510平方米；設計總建筑面積42700平方米，其中：總計容建筑面積為32700平方米，容積率為3.9；建筑密度為18%；綠地率為25%。周邊配套及設施第一、城際交通方面：“網狀自由式”道路系統四通八達，毗鄰主干道——濱江快速干道、南古公路。第二、公共交通方面：擁多條公交線路，充分保障了出行無憂。第三、醫療方面：地塊所處區域內有南平市中醫院、南平市市立醫院兩大醫療資源的支持。第四、周圍毗鄰省內知名企業：南孚電池、德賽電子、南線電纜、太陽電纜、閩鋁型材、朝日鋼構等，江南第一城建材一條街。第五、學校方面：延平區實驗小學分校，教育資源優質、條件良好。第六、環境方面：距離環境優美、綠化優良的玉屏公園不到500米。第七、商業方面：距恒大商業區不到100米，便于居民購物消費及生活之用。3.2建設條件分析3.2.1自然氣候條件南平地區屬中亞熱帶季風濕潤氣候，局部山區為中亞熱帶山地氣候。境內氣候溫和，雨量充沛，日照較足，四季分明，立體氣候十分明顯，寒、洪澇、干旱、冰雹時有出現。全區四季分明，春秋均衡，有自北而南增長1～4個月；春暖夏熱秋溫冬涼，秋溫比春溫，一般要高0.8～1.3℃；春夏濕潤，秋冬干燥，但夜晨多霧；自然災害各季有異，春夏比秋冬突出，且多為突發性災害。年平均氣溫17.5～19.3℃。1月最冷，月平均氣溫6.2～9.1℃，極端最低氣溫-5.8～-9.5℃；出現時段為1月上、中旬。7月最熱，月平均氣溫27.5～28.5℃，極端最高氣溫39.0～41.4℃，出現時段為7月下旬至8月上旬。一天內最高氣溫與最低氣溫日較差年平均為9.5～10.3℃。3.2.2地塊特征項目擬建區域位于閩江北岸,位于工業路旁。地塊背山面水,南側閩江,北靠塔山,區域內部植被豐富,具備良好的景觀資源,隨著南平的發展,區域生活服務圈日趨成熟。方案力求營造生態、健康休閑的生活模式。3.2.3地塊資源分析通過對地塊的分析和研究,地塊本身具有很好的景觀特質,北臨閩江,南靠塔山,而且地塊周邊設施配套成熟,為營造更加舒適休閑的生活空間提供了良好的基礎條件；現狀用地地勢較平坦,周邊視野開闊,周邊環境優美,所謂是“背山面水”的風水寶地,正是營造山水城市的好格局,凸現“顯山,露水,透綠”的效果。相比較環境條件,周邊地塊將建設幾條規劃道路,未來地塊品質將有很大的提升,良好的條件下合理的選擇住宅模式,合理的規劃和專業技術的結合將不利因素減至最低。

第四章建設規模及主要建設內容4.1建設規模“上元庭”項目位于南平市水東塔下村原橡膠廠東側，現相鄰塔下村安置點，該地塊北側為南平技師學院用地，南側為鋁廠用地，西側為已建塔下村安置點，東側為山地。交通位置便利。項目總用地面積9268.1平方米（約13.9畝），建筑占地面積約1510平方米；設計總建筑面積42700平方米。容積率為3.9；建筑密度為18%；綠地率為25%。4.2主要建設內容按照相關的行業標準，結合南平城區對本次項目的建設要求，本次上元庭項目的主要建設內容是2棟31層框剪結構住宅商品房，設計總建筑面積42700平方米，其中總計容建筑面積為32700平方米，建筑物東西朝向依地形有序排列布置，辦公樓一樓由商業店面、綜合檢車線、維修車間、洗車臺等組成。具體如下：（1）1#樓共114套，共31層，計容建筑面積約為12260㎡；（2）2#樓共178套，共31層，計容建筑面積約為20440㎡；（3）地下室，共2層，不計容建筑面積為9100平方米，機動車停車位247輛；（4）架空層，不計容建筑面積為900平方米，非機動車停車位406輛。圖4-1為本項目的總體規劃圖。

第五章環境保護及影響5.1項目簡介建設項目名稱：上元庭項目；建設地點：南平市延平區工業路91號東側地塊，項目東側、北側均為未開發的自然山體，西北側為福建省南平市技師學院及規劃用地，南側為橡膠廠安置小區和日冠東城小區；建設性質：新建；建設規模：總建筑面積42700平方米，占地面積9268.1平方米；項目總投資：約2.25億元（含投資過程的所有稅費）；排水去向：市政管網。5.2環境保護及影響1、項目排污原則（1）施工場界噪聲執行GB12523-2011《建筑施工場界環境噪聲排放標準》，建設單位必須合理安排高噪聲設備使用時間，禁止夜間（晚22點至晨6點之間）和午間（12點至14:30之間）進行建筑施工作業，以免影響周圍居民正常休息，特殊需要必須連續作業的需報區環保局批準；（2）施工道路和場地應采取灑水、整壓便道等措施，防止塵土飛揚。運輸渣土車輛應有密閉措施，防止灑、漏。廢氣主要污染物排放執行GB16297-1996《大氣污染物綜合排放標準》；（3）應建設生活污水處理措施，生活污水經處理達標后，進入市政污水管網；（4）棄渣、棄土應合理堆放，不得隨意拋棄。2、項目排污措施（1）項目施工期：a、施工期設備中洗廢水經隔油沉淀池處理后回用，不外排；b、施工場地和道路應定期采用灑水隆塵，防止塵土飛揚，運輸渣土車輛應有密封措施，防止灑、漏；c、施工機械設備盡量采用低噪音設備，合理安排高噪音的施工設備使用時間；d、施工產生的建筑垃圾應運至城市主管部門指定的地點堆放或綜合利用；生活垃圾委托環衛部門清運；（2）項目運營期：a、項目生活污水經三級化糞池預處理后，排入小區內污水管網，再與市政污水管網對接，納入南平市塔下污水處理廠處理達標后排入閩江；b、居民油煙用專用油煙管道排至屋頂高空排放，采用機械排風系統，將地下車庫廢氣引至高于地面的排氣筒排放；c、對小區配套設備采用減震隔聲措施，加強小區綠化降噪帶建設；d、生活垃圾由帶有蓋的保潔箱接納居民住戶的垃圾，委托環衛工人清運至南平市垃圾填埋場處置。

第六章組織架構與人力資源配置6.1組織架構本次南平上元庭項目的承辦單位為南平市閩越房地產開發有限責任公司。該公司于2008年由南平市國資委出資成立。目前，該公司的組織架構如下圖所示：6.2人力資源配置根據市國資委“南國資[2016]92號文”文件精神，公司核定用工人數為19人，分別為：董事長或執行董事兼總經理1人、副總經理2人、總工程師1人、財務部經理1人、財務部職員1人、綜合部經理1人、綜合部職員3人、工程部經理1人、工程部副經理1人、工程部職員4人、開發經營部經理1人、開發經營部職員2人?，F有職員共14人，其中：在冊正式職員7人，借調1人，勞務派遣3人，臨聘3人。

第七章實施方案7.1項目實施進度計劃本次南平上元庭的項目建設，位于南平市水東塔下村原橡膠廠東側。結合南平市的發展規劃和發展水平，充分把握新老城區發展帶來的機遇，旨在建立一個完善成熟的城市區域生活服務圈、提升南平延平城區的總體發展水平。上元庭項目的建設期為2020年3月至2023年3月，總工期為36個月；銷售期為2020年12月至2023年3月。項目的建設實施及銷售進度安排，如下所示：(1)三通一平及±0.000以下基礎、地下室、人防等部分：從2020年3月到2020年9月；(2)1號樓主體封頂：從2020年10月到2021年10月;(3)1號樓竣工驗收：2022年10月;(4)2號樓主體封頂：從2021年1月到2021年12月;(5)2號樓竣工驗收：2022年12月;(6)道路、景觀等室外附屬項目：從2021年7月到2022年7月;(7)銷售期：2020年12月至2023年3月。7.2工程管理項目工程管理是指從事項目工程管理的企業，受工程項目業主方委托，對工程建設全過程或分階段進行專業化管理和服務的活動。根據《中華人民共和國投標法》、《建設工程設計招標投標管理辦法》、《福建省招標投標管理辦法》、《福建省工程建設招標范圍和規模標準規定》、國家發展與改革委員會2000年第3號令《工程建設項目招標范圍和規模標準規定》等規定，要加強項目建設的管理。（1）實行項目法人責任制和責任追究制，由項目法定代表人對建設的全過程和項目質量負總責。（2）實行項目招投標制，對建設項目設計、施工和主要設備、材料采購實行公開招標。（3）實行項目合同制，建設單位應按照中標結果和建設內容與施工單位、設備安裝單位、設備供應商簽訂相關合同，認真會審施工圖，明確質量要求和合理工期、總造價，明確雙方的責、權、利及約束措施。（4）實行工程監理和竣工驗收制度，確保工程質量、防止資源浪費，切實杜絕工程中的各種不安全因素。（5）實行工程項目開工、審計制，較大工程可以委托審計機構實行項目跟蹤審計，并按照國家和省有關規定要求辦理。工程竣工決算應經項目單位內部審核后，委托有相應資質的審計機構復審。（6）實行項目投資包干制，按批準的預算投資額包干使用，規劃設計的建設內容與各項投資必須到位，建設任務必須如期保質保量完成，超支部分及時解決。（7）實行工程竣工驗收備案制度。工程竣工后，建設單位必須及時組織工程勘察、設計、施工、監理等單位進行竣工驗收，驗收合格后，按規定有關部門備案。未辦理竣工驗收的工程，不準交付使用。

第八章投資估算及資金籌措8.1投資估算1、估算依據（1）《固定資產投資項目可行性研究投資估算編制辦法》；（2）建設部關于發布《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》(試行)的通知；（3）《福建省房屋建筑與裝飾工程預算定額》（FJYD-101-2017）；（4）《福建省構筑物工程預算定額》（FJYD-102-2017）；（5）《福建省建筑裝裝修工程消耗量定額》(FJYD-201-2017)；（6）《福建省建筑裝飾裝修工程綜合單價表》（2005）；（7）《福建省通用安裝工程預算定額》（FJYD-301-2017~FJYD-311-2017）；（8）《福建省建筑安裝工程費用定額》（2017版）；（9）《南平工程造價信息》2017年第11期；（10）《福建省建筑安裝工程費用定額》(2017年版)；（11）外購材料購置單價參考《福建交通工程造價》信息（2016年6月）、《南平工程造價信息》（2017年第11期）或詢價結果確定。地材（片石、碎石、塊石、砂、砂礫）等單價為至工地的市場價；（12）業主提供的有關數據。2、投資估算本項目投資估算內容包括土地費用、項目前期費用、工程前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施及配套工程費、銷售費用、財務費用、管理費用及稅費等，將根據建設工程的推進計劃，依次投入相應資金，以確保項目按期施工與銷售。經測算，本項目的總投資約為2.25億元（含投資過程的所有稅費）。從2015年起，各年的資金使用計劃如下表8-1所示。表8-1項目總投資使用計劃表現金項目2015年（萬元）2016年至

2019年

（萬元）2020年（萬元）2021年（萬元）2022年（萬元）2023年（萬元）合計（萬元）土地費用30103010稅費、契稅及其它前期費用21303005005002003630三通一平及±0.000以下基礎、地下室、人防等部分300040030037001#、2#樓主體封頂430055048501#、2#樓竣工驗收43006004900道路、景觀等室外附屬項目60010001600銷售200160100460總計30102130730066002500300221508.2資金籌措該項目總投資為2.25億元（含投資過程的所有稅費），具體的資金籌措方案為：企業自籌資金為6000萬元，將用于前期土地費用、稅費等費用的支出；此后部分資金，將由承包方墊資施工、同時適當調整工程造價的下浮率，以保證項目按期推進。待銷售回款到位后，項目資金運營將較為充足。對于墊資方的還款資金，主要是來源于商品住宅房與車位的銷售回款收入。見表8-2，項目資金籌措計劃表。表8-2項目資金籌措計劃表序號項目名稱合計20152016-20182019.7-12202020212022一總投資22520.703010.001200.004100.005560.006433.002217.701、固定資產投資22520.703010.001200.004100.005560.006433.002217.702、建設期利息0.000.000.000.000.000.000.00二、銷售回款24493.981191.6714677.388624.92三、資金籌措12678.331、自籌資金6000.003010.001200.001790.002、銷售款項1191.6714677.388624.923、工程墊資6678.332310.004368.330.000.00三、墊資還款6678.336678.330.00

第九章工程招投標計劃招標投標是國際上通用的交易方式，是一種規范化的競爭手段。房地產工程的招標投標，有利于通過競爭的機制，讓資金獲得經濟有效的使用，確保項目的質量優化。9.1基本依據（1）《中華人民共和國招標投標法》（國家主席令第21號）；（2）《工程建設項目施工招標投標辦法》（國家7部委局令第30號）；（3）《建筑工程勘察設計招標投標辦法》(國家8部委局令第2號)；（4）《工程建設項目招標范圍和規模標準規定》（國家發展計劃委員會令第3號）；（5）《福建省招投標管理辦法》（福建省人民政府令第68號）；（6）《福建省工程建設項目招標事項核準事實辦法》（閩發改法規[2015]404號）（7）《福建省人民政府關于進一步推進招標投標市場健康發展的意見》（閩政[2012]38號）；（8）《福建省發展和改革委員會關于印發福建省工程建設項目招標事項核準實施辦法(修訂)的通知》閩發改法規〔2013〕978號；（9）《福建省建設工程項目施工招標投標管理辦法》9.2招標計劃根據《中華人民共和國招標投標法》有關規定，本項目的主要建設內容建安工程施工必須實行招投標。本項目招標視情況采用公開、委托招標形式，建安工程施工采用公開招標。招標人和招標代理機構應當依法組建評標委員會，評標委員會成員除招標人代表外，評標專家應當由招標人按專業需要從省級政府有關部門確定的專家名冊或工程招標代理機構專家庫內相關專業的專家名單中采用隨機抽取的方式產生，各種專業提供候選的專家人數與所抽取專家人數的比例不得少于5：1。9.3招標基本情況本項目的招標內容，包括項目勘察、設計，土方工程，樁基工程施工，土建工程施工，裝修裝飾工程，水電工程，小區綠化、景觀塑造，小區道路及基礎設施施工，重要設備、建筑材料等物資的采購，及項目監理等。

第十章財務評價與經濟社會影響分析1、財務報表數據計算主要依據及說明財務評價是在國家現行財稅制度和價格體系下，預測估計項目的財務效益與費用，進行財務盈利能力分析和償債能力分析，根據擬建項目的獲利能力和償債能力等財務狀況判別項目的財務可行性。本項目財務評價主要依據為國家發改委與建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》（2006.7）、《投資項目可行性研究指南》（2002.1）的規定進行。此外，其他的計算依據還包括：（1）國家的各項稅收政策；（2）行業相關資料及同類企業運營情況；（3）項目的計算年限。2、評價期本項目將于2020年3月進入正式的開工建設階段，從三通一平及基礎部分開始，預計于2023年3月，全部工程基本完成，建設周期為36個月；銷售期從2020年12月開始,至2023年3月。在經濟評價中，取建設期為4年，故財務評價收益期取4年。3、收入總額估算及構成分析（1）項目收入項目建設，上元庭項目的收入來源，主要來自于以下兩方面：一是，樓盤銷售收入。本次上元庭項目位于南平工業路段、原橡膠廠安置點以東、工業學校以南，周邊緊鄰日冠東城及恒大御景兩大商品房住宅項目，尤其是2016年恒大御景項目的引入，提高了當地市場對于該區域的關注熱度，區域發展越趨成熟，對于本項目的后期入市創造了有利條件。參考日冠東城與中利尊品項目從2015年至今的商品房單價變化。2015年，日冠東城項目的房產價格單價為每平方米5600元，中利尊品項目的房產價格為每平方米5700元；2018年，日冠東城項目的房產價提升至約每平方米6389元，中利尊品項目的房產價格提升至約每平方米6400元。前者的房價，年均增長率約為4.7%；后者的房價，年均增長率約為4.09%。由于兩項目先行入市，房價變化綜合反映了近三年來，宏觀經濟的行情、南平延平區房產市場的供需及銷售熱度等多重因素，同時考慮到市政府遷址影響，因此，取該區域新建商品房項目于2018年的房價6400元/平方米，結合近年周邊兩大房產項目的房價攀升趨勢與速度。本項目計劃將于2020年10月開售，至2022年10月止；其中，2021年與2022年上半年分別為開盤強銷期與持續熱銷期，將是項目主力銷售推動的階段。綜合以上分析，預測得到本次上元庭項目自2020年至2022年各年的單價及變化速度。因而，得到項目商品住宅的銷售收入。二是，車位銷售收入。本次上元庭項目的銷售收入，除了來自住宅收入以外，另一部分是車位的銷售。結合周邊樓盤的車位銷售熱度與行情，分析得到，本次項目的車位平均定價為每個8萬元。車位總數量預計將達到240個，因此，車位這塊的銷售收入預測約為1920萬元（含稅）。最后，本項目的銷售將從2020年10月啟動，到2022年10月結束?？紤]到銷售期間，不同時期的推動策略及銷售淡旺季等的影響，因此，預測項目到2021年為止的銷量預計可以達到總住宅及車位設計量的65%、2022年的銷售預計有35%；其中2022年下半年為尾盤銷售，即剩余的房源與車位銷售期。見表10-1項目營運收入表。表10-1項目營運收入表單位：萬元編號項目運營期2019.7-12202020212022含稅合計備注一住宅商品房收入0105312636737121060銷售單價（元）0650065006500銷售面積（㎡）01620.0019440.0011340.00二車位銷售收入096.001152.00672.001920.00銷售單價（元）08.008.008.00銷售數量（個）012.00144.0084.00收入合計01123.0413830.238126.8022980（2）銷售稅金及附加根據國家頒布的稅法有關規定，主營業務收入的增值稅按照銷項稅與進項稅兩項來共同確定。銷項稅方面，由于土地沒有進項稅，根據營改征相關規定，把銷售收入扣除土地購買價后的金額作為計算基礎，銷項稅率為9%；進項稅方面，三通一平費、建安費、基礎設施費、綠化工程、道路防洪地下管道、室外消防及自來水等的進項稅率為9%，發電機及人防設備的進項稅率為13%，其他工程前期費的進項稅率為6%。城市維護建設稅按增值稅7%計算、教育附加按增值稅的3%計算、地方教育附加按增值稅的2%計算。土地使用稅（5年）按照單位金額3元計，征稅面積從銷售期開始后，將按照銷售比例遞減?？紤]到開發的房屋除車庫為非住宅外，剩余主要為住宅，且基本為普通住宅，土地增值稅采用預征率進行征稅，住宅為2%，車庫等非住宅為5%，以銷售總額為計算基礎。企業所得稅方面，其稅率按25%計。該項目建成后，可實現銷售稅金及附加合計21.14萬元，其中，城市維護建設稅12.33萬元、教育費附加8.81萬元。增值稅為176.13萬元，土地使用稅為7.43萬元，土地增值稅為511.27萬元。見表10-2銷售稅金及附加估算表。表10-2銷售稅金及附加估算表單位：萬元項目面積單位金額金額（萬元）（平方米）（元/平方米）總稅費800.81一、增值稅176.13進項稅9%1396.31銷項稅6%1572.44二、城市維建稅1,761,278.767%12.33三、教育附加費1,761,278.765%8.81四、土地使用稅（5年）7.432019年7-12月9,268.0032.782020年8,785.5232.642021年5,352.3331.612022年1,356.5030.41五、土地增值稅511.27非住宅1,761.475%88.07住宅21,160.072%423.204、成本費用總額估算及構成分析該項目總成本費用由土地費用、項目前期費用、工程前期費用、建安工程費、基礎設施及配套工程費、不可預見費用、銷售費用、財務費用及管理費用構成。根據估算，項目總成本費用為22153.33萬元，其中，土地及其它前期費用4560萬元、項目前期費用414.19萬元、工程前期費用1349.32萬元、建筑安裝工程費用12519.51萬元、基礎設施及配套工程費2303.2萬元、不可預見費用235.15萬元、銷售費用458.43萬元、管理費用315.53萬元、財務費用為0。各項成本費用估算與分析依據如下：（1）土地費用（含稅、費），指的是與本項目土地相關的成本費用支出，通常包括購買價、契稅交易稅費、征遷費用等。基于上元庭項目的總用地面積9268.1平方米（約13.9畝）及費用單價，得到費用金額。（2）項目前期費用，包括施工圖設計費、景觀設計費、勘測丈量費（放樣、勘察、鉆探及檢測）、可行性研究與環評費、曬圖費及圖審費等。以上費用均以項目設計總建筑面積42700平方米為基礎，參考發生當年度市場均價，計算得到。（3）工程前期費用，包括氣象防雷、工程監理、三通一平、人防異地建設、散裝水泥與新材料基金、白蟻防治、預決算與招投標、交易中心手續等費用。該部分費用也是以本項目設計總建筑面積42700平方米為基礎，參考發生年度的市場單價，計算得到總費用支出。（4）建筑安裝工程費，包括建筑工程費、安裝工程費、電梯、消防及燃氣等工程費?；陧椖吭O計總建筑面積42700平方米為計算基礎，結合市場建設的均價，得到該部分費用。（5）基礎設施及配套工程費，包括城市基礎設施配套、綠化工程、道路、防洪、地下管網、共建配套、室外消防、自來水、發電機機房、發電機供貨、安裝及人防設備等費用。除了人防設備安裝費以外，其他費用均基于總建筑面積計算而得。（6）不可預見費用，是指與建筑安裝工程費用相關的不可預見的費用成本支出。工期為4年，因此，在計算上，以建安費、基礎設施費及三通一平費的預估支出為基礎，取成本的1.5%計算而得。（7）銷售費用，指項目建設經營期間發生與銷售營業有關的各種費用，包括業務宣傳費、策劃費、其他費用等。按照預期的銷售收入為計算基礎，結合銷售策略的方向，取銷售收入的2%，計算得到該部分費用。（8）財務費用，指項目經營期間發生的利息支出等費用。因本項目沒有發生借款事項，因此無利息費用等的支出。（9）管理費用，指的是本項目期間，發生的辦公費、人員成本等相關的成本支出。取銷售收入的2%，計算得到。上元庭項目成本費用估算表項目面積（平方米）單位金額（元/平方米）含稅成本(萬元)1、土地費用（含稅、費）及其它前期費用9268.14920.104560.002、項目前期費用4270097.00414.192.1、施工圖設計費4270048.00204.962.2、景觀設計費427007.0029.892.3、勘測丈量費（含放樣、勘察、鉆探、檢測）4270030.00128.102.4、可行性研究費、環評費427004.0017.082.5、圖審費、曬圖費427008.0034.163、工程前期費用42700316.001349.323.1、氣象防雷427003.0012.813.2、工程監理4270048.00204.963.3、三通一平費42700200.00854.003.4、人防異地建設費用00.000.003.5、散裝水泥、新材料基金4270013.0055.513.6、白蟻防治費427002.008.543.7、造價咨詢費（預決算）、招標代理及其它費用4270050.00213.504、建筑安裝工程費427002931.9712519.514.1、建筑工程費427002500.0010675.004.2、安裝工程費42700280.001195.604.3、電梯4270081.97350.014.4、消防、燃氣等工程費4270070.00298.905、基礎設施及配套工程費42700539.392303.205.1、城市基礎設施配套4270060.00256.205.2、綠化工程4270070.00298.905.3、道路、防洪及地下管網42700200.00854.005.4、共建配套（永久用電）4270078.00333.065.5、室外消防4270030.00128.105.6、自來水4270035.00149.455.7、發電機機房、發電機供貨、安裝4270016.3970.005.8、人防設備及安裝4270050.00213.506、不可預見費用1567670721.50%235.157、銷售費用42700107.36458.437.1、策劃費、廣告費、銷售費用22921.53892.00%458.438、財務費用427000.00%0.009、管理費用1567670722.00%313.53總投入合計22153.335、利潤及利潤分配表構成分析利潤及利潤分配表是企業最主要的綜合財務報表之一，主要反映企業在一個會計年度里的盈利或虧損狀況，即表示企業在一個會計年度取得的收入、發生的費用和支出以及實現的利潤或虧損情況，可以反映經營成果的形成過程，有利于了解和分析企業的盈利能力。利潤分配表主要反映企業利潤分配情況和年末未分配利潤的結余情況，它是損益表的重要附表，是對損益表的必要補充，通過利潤分配表，可以了解企業利潤分配的去向，檢查企業利潤分配的真實性、合理性和合法性。表10-4利潤與利潤分配表單位：萬元序號項目名稱合計1營業收入229802.1營業稅金及附加等281.142.2土地增值稅511.273總成本費用221544貼補收入0.005利潤總額(1-2-3+4)33.596應納稅所得額(5-6)33.597所得稅（25%）8.48凈利潤(5-8)25.196、現金流量分析現金流量是指將投資項目視為一個獨立系統時，流入和流出該項目系統的現金活動，包括現金流入量、現金流出量和凈現金流量三種。項目現金流入主要是項目收入，現金流出主要有固定資產投資、經營成本、銷售稅金及附加、所得稅等項目。經估算，投資項目建設期開始后，所得稅前經營活動凈現金流量年均為1152.71萬元；項目計劃于2020年底進入銷售期，2021年銷售收入即現金流入穩步提升，因此，從2021年起，各年經營活動凈現金流量均大于零，說明該項目的成本周轉期不長。表中主要項目計算公式為：凈現金流量=現金流入-現金流出投資建設項目現金流量表見表10-5表10-5投資建設項目現金流量表單位：萬元序號項目前期5年運營期20192020202120221現金流入0.000.001115.1213735.118071.312現金流出4210.004100.005560.006433.002217.703所得稅前凈現金流量-4210.00-4100.00-4444.887302.115853.614累計所得稅前凈現金流量-4210.00-8310.00-12754.88-5452.77400.845利潤總額-4210.00-8310.00-12754.88-5452.77400.846調整所得稅（息稅前利潤計算所得稅25%）0.000.000.00100.217所得稅后凈現金流量-4210.00-4100.00-4444.887302.115753.408所得稅后累計凈現金流量-4210.00-8310.00-12754.88-5452.77300.63 7、盈虧平衡分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BEP）分析項目的成本與收益的平衡關系的一種方法，又稱作保本點分析或本量利分析法，是根據產品的業務量（產量或銷量）、成本、利潤之間的相互制約關系的綜合分析，用來預測利潤、控制成本、判斷經營狀況的一種數學分析方法。盈虧平衡分析主要是依據項目正常生產年份的銷售量、成本（固定成本、變動成本）、產品價格和銷售收入、產品組合和盈利之間的關系進行分析，確定利潤為零時的各指標狀況，分析這些數據點對項目經濟效果評價可靠性的影響。通常是計算盈虧平衡點，反映生產經營活動是否能夠產生能夠利潤。當企業生產經營活動高于盈虧平衡點的水平時，才有可能盈利；高于盈虧平衡點越多，盈利也就越多，反之亦反。根據利潤及利潤分配表和財務現金流量表的顯示數據來看，可以對本項目進行盈虧平衡分析的相關指標估算。 盈虧平衡點=固定成本/（1-變動成本/銷售收入）*100%=98.82%經測算，本項目的盈虧平衡點為98.82%，即項目收入達到98.82%時，項目雖可保本，但是該項目的收入保本點較高，各種成本控制稍不到位，或收入有微小的波動，項目將無法做到保本。本項目自首期開盤，能實現當年現金凈流入，能滿足運營資金的需求。因此，建議該樓盤的銷售均價應不低于6500元/平方米，車位應不低于80000元/位。

第十一章項目效益及風險分析本次上元庭項目位于南平市水東塔下村原橡膠廠東側，周邊交通便利、醫療等資源設施較為齊全。項目設計將樹立“以人為本”的理念，以舒適生活為主旨，體現嚴謹、樸素的風格，融入周圍環境，力求實現功能合理、流程便捷。項目建成后，不僅能給開發公司帶來較為不錯的投資回報，取得良好的經濟效益，同時也會給當地發展產生積極的影響。當然，項目的運行，也不可忽視潛在的風險。11.1社會效益影響引進全新住房理念，推動南平房地產業的發展本次項目位于南平延平區城區偏中心位置，區域生活氛圍相對成熟，教育生活等配套資源齊全。毗鄰日冠東城、恒大御景等大盤房產項目。從規模上看，本項目整體偏小、與大樓盤相比略顯懸殊，但這也是本項目的優勢，不走同質化路線，而是主打精致、以人為本的中小戶型風格、走差異化的營銷路線，打造自身獨有的核心競爭力。結合目標客戶群體的特征，力求建設區域內高品質、少戶數、低密度的優質社區，為南平市民帶來新的體驗與享受。這也將成為一大品牌優勢。先進的住宅開發