深圳市房產價格波動因素的定性與定量分析開題報告論文題目：深圳市房產價格波動因素的定性與定量分析指導老師：學生姓名：學號：開題內容：深圳市房產價格波動因素的定性與定量分析：背景（意義）√文獻綜述√提綱√技術路線√參考文獻√研究方法√創新性與可行性分析√完成措施√經費預算√課題進度√一、課題背景（意義）我國經濟已逐步步入“新常態”，房地產行業已經步入全新的發展階段，它有一個新特點。首先是股息強勢上漲難以為繼。國家統計局數據顯示，2022年，國內房地產開發投資只增長了1.0%，建筑面積只增加了1.3%，新建筑面積只增加了1.3%。減少了14%，竣工建筑面積減少了6.9%，房地產部門主要指數增長率是近十年來最低的，同時，土地投資下降，房地產開發企業所購土地面積有所下降。二是結構分裂增強，由于工業與人口的高度集中，區域結構分裂等，一、二線城市，二線優先城市市場空間加大。土地比較缺乏，供求關系比較完善，有的時候供求關系是比較健全的，并且很多中小型城市都面臨需求不足等問題、庫存量大，海平面升高的惡劣環境。產品結構分割等，人們對住房的需求與改善看來正在上升，以及商業產品需求放緩等。所以在經濟增長放緩的情況下，當經濟增長放緩，住房價格受貨幣的影響、財政，房地產政策等因素的作用。另外，因為房地產價格徘徊不前，不確定性會影響住房的供求，從而抵消房地產價格的變化。文章通過對中國房地產價格波動問題的研究，對于我國房地產市場在近期緩慢經濟走勢下的政策選擇有參考價值。在現實方面，房地產部門能否獲得滿意地發展，直接關系著國民經濟的增長。房地產部門無論是對國民生產總值，還是對稅收，均具有舉足輕重的作用。對房地產價格產生影響的各種因素，提供一個平穩的價格，推動房地產健康發展，促進區域經濟良好運轉。住房價格上升和大家息息相關，梅州市經濟發展比較落后，住房價格上升并沒有掉隊，增長速度大大高于平均工資。有關梅州市住房價格問題，并為穩定住房價格提出了解決措施。二、文獻綜述1.國外研究現狀第一，影響需求方面的因素。

Akbariatherh（2022年）根據1996年至2006年加拿大人口普查結果進行的實證分析，加拿大的住房價格水平關系到人口的流動，就人口流動而言，國際人口流動顯著影響移民市場需求。家具與最有利于物價上漲。Takats（2022年）。通過在面板數據基礎上進行回歸，分析了人口因素對于住房價格的促進作用，其結果是老齡化指數增加1%，房地產價格下跌0.67%。Lee（2013年）認為，受人口老齡化的影響，住房需求上升，抵銷人口規模縮小導致住房需求下降，由于韓國人更愿意為晚年之后創造一個良好的氛圍。事實證明，外國人大量涌入給英格蘭住房價格帶來負面影響。Filipa（2020）的研究顯示外來人口流入給英國房價帶來不利影響。Tsai與Peng（2022）構建房價與收入水平協整模型，對其長期均衡關系進行了檢驗，檢驗結果表明，隨收入水平的增加而增加，隨之而來的房價水平也水漲船高。Lgieri和Bernardina（2013年）選擇對美國、德國、對意大利，西班牙等國收入水平與住房價格作了調查，這些結果表明，收入的提高帶來了住房價格的提高。分布于法國，德國，意大利，荷蘭等，收入提高1%，住房價格提高0.67%到0.82%，收入在住房價格影響中的促進作用比較大。第二，影響供給方面的因素。Chen等人（2021年）認為，住房供應增加，對我國住房市場無顯著影響。（2022年）對韓國首都居民公寓均價與供應量的動態關系進行了研究，結果顯示，如供應方的限制，供應方不足可能引起市場恐慌，致使住房價格急劇上升，然后再不分青紅皂白的在城市地區進行投資。Lauridson等（2013年）研究了土地供給對房價的影響，以哥本哈根市當前建筑率為變量說明了，不管市場需求是什么，對土地供應的管制措施均會對高價產生影響。2.國內研究現狀第一，影響需求方面的因素。董春游、丁立秋（2023年）基于我國2000-2020年間城市化與住房價格數據，VEC模型的構建和結論，日益城市化使住房價格節節攀升。王雪艷（2023）基于省級房地產價格數據和1999-2009年人口依賴比例測算的房價圖表和漲幅。劉山（2023）采用我國2000年到2009年31個省市的時間序列數據同樣是對城鎮化率和房價關系進行研究，城市化率與住房價格比率，城市化水平整體提升，帶動住房價格不斷攀升，但是城市化在不同區域和不同階段會產生不同的物價效應。何三峰（2023）據估計，西部地區住房價格受長，短期收入增長影響較東部地區大。唐云鋒、吳琦琦（2021）等人分析多種短、遠期因素對住房價格影響，并且得出了結論，住房收入與價格的長期均衡，財政收入增加0.58%，住房價格的上升1%。第二，影響供給方面的因素。孫鈺等（2019年）發展了VEC模型，對住房價格和土地價格進行了分析，經驗分析表明，無論從近期還是從遠期來看，住房價格間因果關系很大，住房價格對土地價格有較大影響。宋宏（2021年）根據2003-2022年期間全國30個省和市的房地產數據，發展一個REM模型來分析土地與住房供應對于住房價格之影響，說明土地供應與住房供應都在增長，體現在住房價格上升。王瑩、姜麗穎、張國林等（2023）就不同住房水平對于房地產市場平均成交價格的影響進行了分析，并且得出了結論，中低質量住房土地供給增加，房地產價格下降，高質量住房重新設計能夠抑制住房價格上升。第三，其他因素的影響。顧沈靖（2021）在分析深圳市消費者信心指數和住房價格關系基礎上提出，人口通貨膨脹應該會引起住房價格的提高，而要穩定住房價格，就必須先有一個穩定預測。人口通貨膨脹率等。在經驗性分析的基礎上，柳人琪（2023年）結論說，房地產稅收政策對住房價格長期均衡有正向影響。劉鷹（2023）實證檢驗結果顯示，中國，稅收的增加使住房價格提高，以及中，東部地區，從而與住房價格形成反向作用。楊麗麗、廖信林（2023）表示貨幣供應量擴大將對房價產生明顯而持久的拉動作用。袁芳（2021年）認為，自由貨幣政策的長期執行，可能導致房地產市場的過熱，造成房地產泡沫，限制性貨幣政策對于房地產市場幾乎沒有影響。徐偉、趙喜祥（2023）選擇香港住房價格與房地產稅為AR模型的組成部分，由此可見，房地產稅在稅收政策上并沒有太大作用，印刷稅與利潤稅能正向影響住房價格，貨幣政策在政府住房價格管理政策中發揮著重要作用。1.3研究現狀評述總之，國內外眾多學者都對房地產價格影響因素進行了深入研究，這篇論文的研究發展提供了巨大的助力，但是從目前來看，房地產行業在我國發展并不特別成熟，一系列的問題不斷出現：房價漲得太快了、投資增幅過大、結構不合理，供求失衡等。我們深知，不管是人、企業或政府特別重視房價預測和房價影響因素，因此，房價是否能被精確地預測，對于房地產研究來說是頗為關鍵的。于此，本論文將立足于國內學者的研究，就深圳市而言，運用灰色預測模型回歸分析商品房價格影響因素，希望能找出影響深圳市房價起伏變化的真實原因，對調控房價政策的制定起到了促進作用。三、課題的主要內容1.引言1.1研究背景及意義1.2國內外研究現狀1.3研究內容以及方法2.商品房價格相關理論基礎2.1商品房的含義2.2商品房的價格構成2.3商品房價格理論3.深圳市商品房市場發展概述3.1深圳市房地產行業現狀3.2深圳市房地產行業的走勢3.3商品房市場的宏觀調控政策的實行4.深圳市商品房價格影響因素的定性分析4.1需求因素4.1.1地區生產總值4.1.2城鎮常住居民人均可支配收入4.1.3常住人口4.1.4居民人均儲蓄存款4.1.5居民消費價格指數4.1.6城鎮失業率4.2供給因素4.2.1房地產開發投資額4.2.2竣工房屋面積4.2.3商品房銷售面積4.3其他因素4.3.1貸款利率4.3.2周邊設施4.3.3通貨膨脹情況5.深圳市商品房價格影響因素的定量分析5.1指標的選取5.2基于灰色關聯分析模型5.3基于VAR模型5.4對兩種模型結果的總結6.規范深圳市商品房價格的對策6.1增加供給6.1.1增加普通住房供給6.1.2大規模推出保障性住房和政策性租賃房6.1.3強化土地資源管理6.2抑制不合理的需求6.2.1抑制投機性需求6.2.2開展專項整治6.3完善房地產市場預警及監管措施TOC\o"1-3"\h\u四、參考文獻：[1]熊萍,楊青,陳勝波.深圳城市軌道交通投融資發展實踐思考[J].綜合運輸,2023,45(03):182-187.[2]陳宏勝,胡雅雯,崔敬壯,陳雁紅,蔡一丹.邁向“老齡友好”：深圳適老型城市發展經驗與規劃對策[J].規劃師,2023,39(01):35-41.[3]深圳特區報評論員.奮力打造具有深圳特色的青年發展型城市[N].深圳特區報,2022-11-03(A02).[4]魏杰.以韌性城市建設開啟深圳城市安全發展新范式[J].城市與減災,2022,(05):58-62.[5].“2022韌性城市發展與科技應急研討會”在深圳舉辦[J].中國應急救援,2022,(05):85.[6]任樂.基于新課標的初中地理跨學科主題學習設計——以“深圳灣城市建設與發展”為例[J].中學地理教學參考,2022,(15):70-73.[7]朱俊峰.彈性視角下的深圳城市規劃研究[D].中國城市規劃設計研究院,2022.[8].深圳發布數字政府和智慧城市“十四五”發展規劃[J].建筑技術開發,2022,49(13):123.[9]王佳文.深圳城市土地開發閾值和空間韌性研究[D].中國環境科學研究院,2022.[10]21世紀經濟研究院碳中和課題組.《中國凈零碳城市發展報告(2022)》：深圳高居榜首北京、青島、杭州、昆明位列前五[N].21世紀經濟報道,2022-06-02(011).[11]馬陸亭,張偉,王綻蕊.高等教育如何支撐創新型城市發展——深圳案例與國際視角[J].高等教育研究,2022,43(06):21-27.[12]洪小春.城市中心區地下公共空間與軌道交通一體化發展格局及耦合關系研究[D].中國礦業大學,2022.[13]聶偉,余燕琪.整體性治理與深圳青年發展型城市建設的縱深實踐[J].中國青年研究,2022,(05):29-36.[14]吳靖宇,覃桂梅.國際典型城市住房制度對深圳住房發展“十四五”規劃的啟發[J].住宅與房地產,2022,(Z1):126-129.[15]崔翀,古海波,宋聚生,李孝娟,蘇廣明.“全球海洋中心城市”的內涵、目標和發展策略研究——以深圳為例[J].城市發展研究,2022,29(01):66-73.[16]21世紀經濟研究院碳中和課題組.《中國凈零碳城市發展報告(2021)》發布：深圳高居首位成都、杭州、武漢等單項指標亮眼[N].21世紀經濟報道,2022-01-03(009).[17].上海、蘇州和深圳位居前三氫能城市發展潛力排行榜發布[J].上海節能,2021,(12):1396.[18]黃國燊,謝滌湘.城市更新助推創新型產業發展：深圳經驗總結[A].中國城市規劃學會、成都市人民政府.面向高質量發展的空間治理——2021中國城市規劃年會論文集（02城市更新）[C].中國城市規劃學會、成都市人民政府:中國城市規劃學會,2021:1418-1425.[19]梁超.胸懷世界的城市，一定會造就一個世界的城市[N].青島日報,2021-09-16(T03).[20]郭陳斐.高質量發展要求下深圳灣城市創新空間的特點及范式研究[D].中國城市規劃設計研究院,2021.[21]段杰,牟夢月.創新型城市發展模式及創新能力比較分析——基于深圳與美國北卡羅來納州研究三角園區的對比[J].開發研究,2021,(03):68-75.[22]郭明軍.基于市民感知的深圳智慧城市建設問題研究[D].西北大學,2021.[23]史昊天.深圳市機器人產業發展與空間集聚研究[D].南京大學,2021.[24]杜靖毅.粵港澳大灣區背景下的城市旅游區交通發展模式分析——以深圳大鵬半島為例[J].運輸經理世界,2021,(13):116-118.[25]劉瑤.深圳城市公園荔枝農業遺存適應性發展研究[D].華南理工大學,2021.[26]張沁,王艷.深圳發展全球海洋中心城市的優勢與突圍策略[J].特區經濟,2021,(03):13-19.[27]陳磊峰.蓄勢謀遠，賦能深圳高質量發展——探索城市更新的羅湖模式[J].城鄉建設,2021,(06):28-30.[28]馬中紅.深圳青年創新文化與城市發展[J].廣東青年研究,2021,35(01):62.[29]傅才武,王星星.新興移民城市發展的文化“跟進—引領”范式:深圳敘事[J].山東大學學報(哲學社會科學版),2021,(01):18-34.[30]鄭鑒洋,王星龍,白飛,朱昆陽.新興城市的發展之道：基于成都與深圳的比較研究[J].中國商論,2020,(23):170-172.[31]張致鵬.土地制度變革與深圳城市發展四十年[A].中華外國經濟學說研究會發展經濟學研究分會.中國改革開放再出發:后小康社會中國經濟高質量可持續發展——第十四屆中華發展經濟學年會會議論文摘要集[C].中華外國經濟學說研究會發展經濟學研究分會:中華外國經濟學說研究會發展經濟學研究分會,2020:21.[32]路宏峰,吳澤婷.“深圳標準”城市發展理念探究[A].中國標準化協會.第十七屆中國標準化論壇論文集[C].中國標準化協會:中國標準化協會,2020:1013-1021.[33]趙燕,鄭嘉欣.南特VS深圳：法中綠色城市發展特色對比與思考[J].法國研究,2020,(04):74-84.[34]胡士磊.創新型城市建設的深圳經驗與中國城市發展的路徑選擇[J].科技智囊,2020,(11):27-30.[35]陳先哲.城市競爭階段升級與高等教育發展戰略轉型：深圳案例[J].高等教育研究,2020,41(09):25-31.[36]司南,朱永,陰劼.存量發展階段城市更新模式對商品住宅價格的影響——基于深圳樣本的實證研究[J].北京大學學報(自然科學版),2020,56(05):959-965.[37]譚剛.深圳需要建設成為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