ICS91.010.99江蘇省地DB32方標準DBT3695-2019Constructiontechnicalspecificationofbuildingareasurveyingandmapping江蘇省市場監督管理局江蘇省住房和城鄉建設廳發布 前言照GB/T1.1-2009給出的規則起草。蘇省住房和城鄉建設廳歸口。有限公司、無錫市測繪地理信息學會、徐州市宏偉測繪制圖有限公司、南京市房地產測繪事務所、無錫市曦晨測繪有限公司、常州市新北規劃與測繪信息中心、鹽城市瑞地勘測有限公司、京海河測繪科技有限公司、南通市房產管理測繪隊、蘇州高新區測繪事務所有限公司。明、季新宇、徐建新、張濤、孫敦新、姚建忠、周潛、馬軍、劉巖。房屋面積測算技術規程家、行業現行有關標準的規定。范性引用文件凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GBT24356-2009測繪成果質量檢查與驗收TCJJT5-2007房地產市場信息系統技術規范SZJGT015房屋建筑面積測繪技術規范語房屋面積測算術語房屋building社會活動的建筑物。buildingareasurveyingandmapping成果productsofbuildingareasurveyingandmapping房屋面積測算過程中所形成的各類圖表、數據的總集。包括受理相關要件，房屋面積測算技術報相關電子數據等。面積buildingarea房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和。包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，構(設施)，層高不小于2.20m的永久性建筑。積areaoftheinsideproperty積usablefloorarea積registeredpropertyarea積。面積interiorwallarea成套房屋套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。包括各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等。共有(公用)建筑面積shared(common)buildingarea分攤共有(公用)建筑面積和非幢內共有(公用)建筑面積。10建筑面積proprietarybuildingarea具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；。11測繪presalesurveyingandmappingofbuildingarea依據規劃建設主管部門核準的建筑施工圖，按本規程，對房屋的自然特征進行計算，出具房屋面登記提供基礎資料的過程。12竣工測繪completionsurveyingandmappingofbuildingarea供基礎資料的過程。13更測算surveyingbuildingareaforitsalternating14elementarybuildingspace15onn值的平方根。16條件下規定的測量誤差的限值。建筑術語storeyheight建筑物上下兩層樓面或樓面與地面(完成面)之間的垂直距離。屋頂層層高是指該樓面面層(完成面)至平屋面的結構面層(上表面)的垂直距離。netstoryheightfloortoceilingheight從樓面或地面(完成面)至樓蓋底部或上層底面(完成面)之間有效使用空間的垂直距離。按樓地面結構分層的樓層。假層、附層(夾層)、閣樓(暗樓)、以及突出屋面的樓梯間、水箱間等informalfloorm正式層。ayersevatedstorey間層。bottomoverheadconstruction，以柱子作為承重支撐的房屋。transferstructurelayer并通過該樓層進行結構(設備)轉換的樓層。10mechanicalfloor11refugestorey12basement13semi-basement14totalbuildinglayers上層數與地下層數之和。15地上層數overgroundlayers16undergroundlayers17duplexapartmenthouse梯的住宅。18colonnade面后退且留出公共人行空間的建筑物。19overheadbuilding。20passage或套內設置的水平交通空間。21idor交通空間。22elevatedcorridor23overhangingcorridor建筑物外墻的水平交通空間。24eavesgallery252627corridor；coveredpassage的走廊。2829entranceroom系建筑室內外的樞紐空間。30hall31中庭(共享空間)atrium32anteroom房間及樓(電)梯間前用于分散、緩沖人流的過渡性建筑空間。3334building35construction36ajorstructure和傳遞建設工程所有上部荷載，維持上部結構整體性、穩定性和安全性的有機聯系的37closure38acilities39buildingcurtainwall40gcurtainwall護作用的幕墻。41decorativefacedcurtainwall42da附設于建筑物外墻，有設計頂蓋、平臺、圍護結構(設施)，與房屋相連，可供人活動、晾曬衣物43圍護設施的平臺。44race45落地(櫥)窗frenchwindow46凸窗(飄窗)baywindow47梯形踏步。48plinth屋外墻接近地面部位特別設置的飾面保護構造。49ormationjoint防止建筑物在某些因素作用下引起開裂甚至破壞而預留的構造縫。包括伸縮縫(溫度縫)、沉降縫50shed51patio52podium53functionarea根據房屋的用途而劃分的使用范圍(性質)稱為功能區。54coretube結構體系。55equipmentroommachineroom設備的房間。56iewroom或觀察周圍情況的建筑空間。57pipeshaft58mokeflue59公共(消防)通道public(fireprevention)channel內用于消防人員實施營救和被困人員疏散，需要設置與市政或小區道路連通的穿越建筑物60passage61公共綠地(開放空間)publicgreenarea(openarea)規定的日光要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的集中綠地。62stairsstaircase桿(或欄板)、扶手以及相應的支托結構組成的作為63depth。64心保溫外墻板precastconcretesandwichfa?adepanel由內葉混凝土墻板(內葉墻)、外葉混凝土墻板(外葉墻)、夾心保溫層和連接件組成的預制混凝4房屋面積測算數據采集4.1房屋預售測繪數據采集測繪數據采集應根據《建設工程規劃許可證》及依法核準的建筑施工圖進行。4.2房屋竣工測繪數據采集4.2.1房屋竣工測繪數據采集應按以下規定執行：a應包含現狀測繪、變更測繪、分割測繪等；c一般指房屋的邊長、層高、墻體厚度、特征點位置、房角點、界址點坐標和其他需表素等；坐標點的點位中誤差應不大于±0.05m。層高測量，并作相應記錄；md計值的較差符合本規程7.1.4.d)時，認同b)當房屋的墻體向外傾斜時，其邊長應量至結構底板的墻體外邊緣部位；4.2.4陽臺、平臺、廊的數據采集應按以下規定執行：直距離；；投影面尺寸及位置數據。定執行：ab)建筑物外墻的邊長丈量，應以建筑物外墻勒腳以上最外層表面量取(不含裝飾性貼面)。4.2.6室內車位、商業攤位等特殊房屋的數據采集應按以下規定執行：a界線應經規劃、消防等部門審核確認。無圍護結構(設施)的權界線應設置明確的界址點或界b)實地測繪應量取相鄰界址點或界線的相對位置數據；c)車位、商業攤位有圍護結構(設施)的，應量取圍護結構(設施)內空間距離和圍護結構(設施)的厚度；d空間(含地下室)進行邊長測量時，可實測室內邊長和外墻厚度。當外墻厚度無法實測4.2.7房屋邊長數據采集應按以下規定執行：a宅或非住宅房屋的邊長數據，應按戶(室)或分單元采集；b共有建筑面積邊長數據應分層采集；c立產權房屋的邊長數據應分層采集；4.2.8房屋信息數據采集應按以下規定執行：a、房屋建成年份、房屋層數等與建筑物有關的產權人及委托人信息等；b建筑物名稱應根據當地主管部門批準的名稱采集；c)房屋坐落應根據當地公安部門批復(證明)進行采集；k)建筑物有關的產權人及委托人信息包括產權人和委托人的姓名(名稱)、地址、聯系方式等。房屋建筑面積計算規定5.1一般規定執行：b)柱，應以柱的外圍水平投影計算；c)圍護結構(設施)，應以圍護的外圍水平投影計算。圍護結構(設施)超出底板的，應以底板d)有柱與圍護結構(設施)的，應按其柱或圍護結構(設施)的外圍水平投影計算；5.1.2計算全部建筑面積的范圍：d的樓梯間、電梯(觀光)井、提物井、垃圾道、管道井等，按房屋自然層數計算。有頂h)房屋間封閉的架空連(通)廊；i)地下室、半地下室及其相應的出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)計算；m應以主墻的外圍計算；m)與室內相通，具備房屋一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫、抗震縫等；5.1.3計算一半建筑面積的范圍：a)與房屋相連有上蓋、無柱、有圍護結構(設施)的走廊、檐廊；d)有頂蓋不封閉的永久性架空連(通)廊、挑廊等；c)房屋之間無上蓋的架空走(通)廊，頂蓋達到或超過二個自然層高度的無柱走(檐)廊、未封e、空調機位、伸縮縫等；f、罐的平臺；否有柱、是否有圍護結構(設施)，不計算面積；j；k、罐、池等；m)用于檢修、消防的室外鋼梯、爬梯等；mo)頂層檐口以上用結構層(樓板)全封閉的，應視為隔熱層不計算面積；5.2計算細則5.2.1層高及凈高的計算應按下列規定執行：a)層高是指地平面(完成面)與上層地面(完成面)或樓地面(完成面)與上層樓地面(完成面)；b)凈高是指地平面(完成面)與上層樓底面(完成面)或樓地面(完成面)與上層樓底面(完成面)之間的垂直距離；：5.2.3陽臺、空中花園等面積計算，應符合以下規定：a)陽臺與平臺(露臺)的區分：2)首層頂蓋垂直投影部位，有二面或二面以上無圍護結構(設施)的，應稱平臺；見圖63)退層、屋頂中無頂蓋或頂蓋投影范圍內無圍護結構(設施)時，應稱為露臺。見圖7陽臺的進深，應根據實際情況合理判定。蓋高度達到或超過兩個自然層的未封閉陽臺不計算面積；欄桿作為分隔線，分別計入各戶(室)的陽臺面積；f，應按以下規定執行：無頂蓋；距離(H)作為認定標準。見圖11h)建筑施工圖中標注入戶花園、空中花園時，應按下列規定計算：與公共走廊、通道相通、具有一面以上(含一面)直接對外開放、用于綠化、休閑的共有戶(室)入戶門以內標注的入戶花園、空中花園，應計入戶(室)的套內建筑面積；見圖：d設施(欄桿、欄板)分隔時，應計算面積。見圖20e5.2.6采光井、管道(井)的計算應符合以下規定：a)管道(井)包含：通風、垃圾、排煙、給排水、供暖、供電等；b)房屋主體結構內的各類管道(井)，按通過房屋的層數計算面積；c)附屬于建筑主體結構外不屬主體結構的管道(井)，不計算面積；e樓地下有設計頂蓋與室內相通的采光井，不論高度按一層計算；g)獨戶(別墅、自建房)專有的采光井，有設計頂蓋與室內相通的計算面積；h)住宅樓層內各套均有的管道(井)，應計入各戶(室)的套內建筑面積。5.2.7室內、外樓(電)梯面積的計算，應符合以下規定：a)位于建筑物主體結構以內的樓(電)梯間，應定為室內樓(電)梯。bd)房屋內夾層(非自然層)的樓(電)梯間，當在夾層(非自然層)封閉時，不計算面積。圖27平臺上下樓(扶)梯h)在建筑物主體外，后續加建的獨立樓(電)梯，按其出入層數計算面積。見圖28圖28獨立樓(電)梯2)旋轉樓梯因旋轉形成的中空部分(共享空間)，當中空部分不小于5.00㎡時，按共享空：a；；構柱與幕墻結構框架相鄰時，應取幕墻結構框架厚度計算面積。積；l制混凝土夾心保溫外墻板結構時，按結構主墻(內葉墻)外圍的水平體5.2.9走廊(挑廊、檐廊、連廊等)的面積計算，應符合以下規定的，應視為有柱走廊；6)凸出房屋的走廊，兩端為承重墻體或開敞面有圍護設施時，應視為無柱走廊(二層及二層b應計算全部面積；4)位于屋頂(裙房頂)銜接房屋與房屋之間有設計頂蓋的無柱走廊，按一半面積計算；以下規定：以下規定執行：b)頂蓋高度達到或超過二個自然層的無柱、單柱門廊、門斗不計算面積；1)單柱或有圍護結構(設施)的門廊，按一半面積計算；無柱且無圍護結構(設施)的，主體結構內部分視為門斗，按門斗規定計算面積；多柱時，按全部面積計算。門廊5.3共有建筑面積的分攤與計算.3.1幢的確定應符合以下規定：算；c大型車庫或架空層(含計入地上層數的半地下室)，上部為多個獨立幢或幢與幢僅用連de需要且經相關行政主管部門批準分期的，可按分期劃分為多幢：2)各分期(分幢)應具有獨立的交通體系和消防體系，可獨立使用；4)各樓層分期(分幢)界線，應在垂直方向相互重合，不得相互交錯。無共同共有設備(設施)的，可將裙樓各區域及其對應的塔樓獨立設幢；否則應作為一幢；b)由地面車庫(架空)和多座塔樓組成的綜合樓，車庫(架空)及塔樓可分別設置為獨立幢；規定：質和服務范圍，進行確認和申報；標的應由相關主管部門審核；c部門審核；；當實地對照出入較大時，須提供相關的合法手續。.3.4共有建筑面積的分類：積；2)建筑物內共有的核心筒、樓梯間、電梯間(井)、觀光井(梯)、提物井、室外樓梯等共平行移動空間；出天面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間、風機房、設備間等；6)幢各套與共有建筑空間的分隔墻一半面積，以及外墻(包括山墻)的一半面積。c有建筑面積：共空間；3)房屋天面上設置的人防報警(控制)室、亭、眺望室等公共建筑；4)建筑物內的設備(技術)層、消防避難層(區)、結構轉換層等建筑空間；多幢建筑服務的消防通道，共有房屋等；共有部分。5.3.5共有建筑面積分攤的一般原則應符合以下規定：執行；c套住宅樓的共有建筑面積分攤，應按各套內建筑面積的相關比例進行分攤；d的房屋，可分列地上、地下部分計算幢總建筑面積；e)幢內的非自然層(夾層、設備層等)，層高2.20m以上的，當樓(電)梯為本層服務(開門)g式住宅(獨戶)的半外墻，應列入幢共有建筑面積；h)已列為幢共有面積的，不參與幢內其他共有建筑面積的分攤；i)經共有建筑面積分攤后，幢內戶(室)的建筑面積總和與不分攤共有建筑面積總和相加，應；或改變原使用功能；確定。5.3.6特殊共有建筑面積分攤應按下列規定執行：a室共有建筑面積的分攤，應按以下規定執行：3)當地下室為同一產權人時，可按地下室結構外圍計算總建筑面積；4)可銷售的地下機動車位的建筑面積，按各停車位的界定面積計算，或按本規程相關規定分攤計算；5)地下車庫層內設置的設備間、警衛室、消防控制室等，為本功能區(車庫)服務的，應列入車庫層共有建筑面積；6)當地下室內有人防(區)、可銷售車位(區)、商業或辦公(區)、地面各幢的獨立車庫(區)等時，按以下規定執行：共有心筒、樓梯間等，應列入各區域內共有面積；地下室人防(區)以規劃設計范圍計算面積；7)多層組成的地下部分且為多用途(商業、辦公、住宅、車庫等)形成綜合功能時，應根據不同功能區，參照本規程地上綜合樓的相關條款計算；8)地下坡道下方利用的，凈高不小于2.10m部分，已列入層內建筑面積的，應扣除已計算部分的面積；見圖51降機房，應列為地上不分攤共有面積，計入地面部分面積；面積，應按以下規定認定：a當建筑物共有通道(樓電梯、核心筒等)在外廊端點處時，其共有通道前的廊道部分，2)一般情況下，商住、綜合樓首層的走廊(檐廊)，應列入首層功能區共有面積；應由相關的戶(室)進行分攤。8)為獨立戶(室)設置的門廊、門斗，應列入戶(室)的套內建筑面積；h、中庭的分攤，應按以下規定執行：1)戶(室)獨立使用的門廳、大堂、中庭，應計入該戶(室)的套內建筑面積；積；i)采光井、煙道、通風井等管井的分攤，應按以下規定執行：3)住宅各戶均有的管(井)，應列入戶(室)的套內面積；否則，列入功能區共有面積；，應作為核心筒部分，按本規程核心筒的相關規定分攤計算。筒等應列為不分攤共有面積，計入幢總建筑面積；3)局部架空中的非架空區域與樓(電)梯、核心筒不相連或非架空區域僅為設施或設備用房時，樓(電)梯、核心筒列為不分攤共有面積；見圖554)局部架空中的非架空區域與樓(電)梯、核心筒相連時，樓(電)梯、核心筒作為共有面的戶(室)面積，參與幢共有面積的分攤；積的分攤；4)為本幢服務的設備間、警衛值班室、消防控制室等，應列為幢共有面積；為多幢服務的，應列為幢不分攤共有面積，計入幢總建筑面積。。1)整層避難層時，避難層應單列面積。層內的樓(電)梯、核心筒等，應列為不分攤共有面積，計入幢總建筑面積；見圖57核心筒等應列為非避難區域功能的共有面積；見圖58積分攤；避難區部分應單列面積，與非避難區相連的樓(電)梯、核心筒等應列為非避難區域功能的共有面積；見圖59樓(電)梯、核心筒列為不分攤共有面積。門(停機)時，不影響共有面積的分攤(含躍層式、復式房屋等)；積；3)當功能區內的樓(電)梯、核心筒(垂直通道)全封閉時，應列為地上部分各功能區共有4)裙樓屋頂的樓(電)梯間，應列為裙樓的共有面積；塔樓屋頂的樓(電)梯間，應列為塔積；5)當裙樓平臺無樓(電)梯間，其塔樓上的樓(電)梯間應根據設計與實際服務情況，確定8)商業、辦公樓內的樓(電)梯、自動扶梯(垂直通道)等，當功能區各層均有時，應列為9)當功能區或層內各種功能混合交叉時，應先劃定功能區(或層內)不同的使用功能區域，o，應按以下規定執行：2)在單一住宅樓中，當各單元的共有樓(電)梯差異較大時，各單元可分別作為不同的功能1)幢分攤系數(K)=應分攤共有建筑面積總和/套內建筑面積總和；2)戶(室)應分攤的共有面積=戶(室)套內建筑面積*幢分攤系數(K)；3)戶(室)建筑面積(S)=戶(室)套內建筑面積+戶(室)應分攤的共有建筑面積。1)計算幢共有建筑面積的分攤系數(確定各功能區應分攤數據)；2)計算功能區共有建筑面積的分攤系數(確定各層應分攤數據)；3)計算層共有建筑面積的分攤系數〔確定各戶(室)應分攤數據〕；4)計算各戶(室)建筑面積。K1=A?????????(1)K1——幢分攤系數；S1——各功能區總建筑面積之和；S2——各功能區內的幢共有建筑面積之和。B=(S3–S4)×K1?????????(2)B——S3——S4——K1——筑面積；S5=B+S3–S4?????????(3)S后的總建筑面積；B——功能區應分攤的幢共有建筑面積；S能區總建筑面積；S4——功能區內幢共有建筑面積。確定(某一)功能區分攤系數按下式計算：S一S6K2=566S?????????(4)K2——功能區分攤系數；S5——功能區分攤幢共有建筑面積后的總建筑面積；S—功能區的套內建筑面積總和。C=S7×K2?????????(5)C層應分攤功能區的共有建筑面積；S7——層套內建筑面積總和；K2——功能區的分攤系數。S8=C＋S7?????????(6)S8——層分攤功能區共有建筑面積后的總建筑面積；C層應分攤的功能區共有建筑面積；S7——層套內建筑面積總和。K3——S8——S7——D——S9——確定(某一)層分攤系數按下式計算：K3=(S8－S7)/S7?????????(7)；D=SD=S9×K3K3——S10——D——S9——S10=D＋S9?????????(9)的變更測算變更分類9.1.1變更測算適用于已竣工(建成)且已實行房屋建筑面積測算交付報告后的房屋。算和權屬變更測算。屋的面積、用途、結構、層次變化等；的滅失、全部或局部拆除、倒塌與燒毀等；貌，地名、門牌號的變化等。b化；征撥、出讓、轉讓等引起的土地權界的變化；變更受理變更受理應符合以下規定：a滿足房屋登記相關的法律法規要求。c)涉及房屋的改建、翻(擴)建、加層、用途、結構等變更，應提供相關主管部門的合法手續。求。變更測算.3.1變更測算應根據變更(合法)的資料和依據，進行房產要素調查，包括權屬、權界的調查核定房屋測算成果資料，進行分析并制定變更測算方案。關數據。.3.3對已登記發證的房屋，在變更測算時，除登記面積來源不明或確系測算錯誤的，一般情況下應變更測算應符合以下規定：a)變更后的分幅、分丘圖上的地物點、界址點、房屋面積的精度,應符合《房產測量規范》b)房屋分割后各戶房屋建筑面積之和與原有房屋建