房地產開發建設的過程第1頁/共62頁一、規劃與設計

（一）規劃

1、規劃的申報

2、規劃報批的程序申報規劃要點申報項目選址地點申報建設用地規劃許可證申報規劃設計條件申報設計方案申請初步設計申請建設工程的規劃許可第一節房地產開發的前期準備第2頁/共62頁3、規劃的內容（1）建設工程規劃——建筑、道路、管線（2）建設項目選址（3）建設用地規劃（4）開發產品規劃第一節房地產開發的前期準備第3頁/共62頁（二）設計

1、主要內容總體設計——根據項目的功能和城市規劃的要求進行總體布局設計建筑設計——確定建筑平面的位置、層數、層高等和其他環境要求所采取的技術措施工藝設計——為工業項目或酒店、賓館所要求專業設計——結構設計、室內設計、給排水設計、電訊設計、采暖通風、動力設計初步設計技術設計施工圖設計2、主要步驟第一節房地產開發的前期準備第4頁/共62頁T3航站樓——花費270億元，3公里長，建筑面積130萬平方米，集中了最高水平的建筑科技和節能環保技術第5頁/共62頁

國家大劇院占地１１.８９萬平方米，由法國著名建筑師保羅.安德魯主持設計，總建筑面積約１６.５萬平方米，５４６３個座位，有歌劇院、音樂廳、戲劇場以及藝術展廳、藝術交流中心、音像商店等配套設施，建設工期４年。第一節房地產開發的前期準備第6頁/共62頁（三）規劃設計中應考慮的問題1、環境問題聲環境外部噪聲：交通、施工、社會和工廠內部噪聲：分戶墻、樓板、分戶門

光與色環境光：自然采光、合理避光色：城市總體色彩；建筑外墻的冷暖色，單色與組合色視覺效果：綠色、水色、山色2、安全問題3、設施設備完善的問題第一節房地產開發的前期準備第7頁/共62頁二、土地使用權的獲取（一）土地使用權包含的內容

占有——前提使用——核心

收益——關鍵

處分（二）我國對土地使用權的限制

1、土地使用人須承擔合理使用土地的義務

2、土地有使用年限居住：70年工業、教、科、文、衛、體、綜合：50年商業、旅游、娛樂：40年

3、對土地使用范圍的限制——四至（東南西北）第一節房地產開發的前期準備第8頁/共62頁贈與交換買賣掛牌交易拍賣招標協議（三）土地使用權的獲取方式土地使用權獲取方式出讓轉讓行政劃撥（一級市場）（二級市場）第一節房地產開發的前期準備第9頁/共62頁

1、土地使用權有償出讓

是指國家以土地所有者身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家交納土地出讓金的行為。是壟斷市場。

第一節房地產開發的前期準備土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用第10頁/共62頁第一節房地產開發的前期準備土地開發投資費用使用期內的土地使用費土地出讓金征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權在經濟上的體現。第11頁/共62頁開發商今后在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金；成交后，需在一個月內繳清成交額50%的首付款。土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。國土資源部2010年3月10下發通知第12頁/共62頁基準地價——即城市國有土地使用權的基本標準價格，是指在一定時期內，按不同的土地級別、區域級別評估和測算的不同用途的土地使用權的平均價格。

表現形式有級別價、區片價和路線價三種。第一節房地產開發的前期準備基準地價是土地的初始價，反映的是土地的價值。即：土地在完成拆遷、平整等一級開發后，政府確定的平均價格。第13頁/共62頁標定地價——叫宗地價格，是在基準地價的基礎上，根據地塊大小、形狀、區位、容積率、土地使用年限、市場行情、政策等條件評定出來的具體地塊在某一時期的價格。

標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。第14頁/共62頁級別級別基準地價基準日使用年期容積率開發程度土地權利性質一級15001/1/200212:00:00AM50年1七通一平國有二級11101/1/200212:00:00AM50年1七通一平國有三級9501/1/200212:00:00AM50年1七通一平國有四級7501/1/200212:00:00AM50年1七通一平國有五級5501/1/200212:00:00AM50年1七通一平國有

北京市工業用途基準地價表

第15頁/共62頁北京市居住用途基準地價表

土地級別級別基準地價基準日使用年期容積率開發程度土地權利性質一級117401/1/200212:00:00AM70年2七通一平國有二級95601/1/200212:00:00AM70年2七通一平國有三級73201/1/200212:00:00AM70年2七通一平國有四級56901/1/200212:00:00AM70年2七通一平國有五級42901/1/200212:00:00AM70年2七通一平國有六級28801/1/200212:00:00AM70年2七通一平國有第16頁/共62頁北京市商業用途基準地價表

級別級別基準地價基準日使用年期容積率開發程度土地權利性質一級169601/1/200212:00:00AM40年2七通一平國有二級133601/1/200212:00:00AM40年2七通一平國有三級106601/1/200212:00:00AM40年2七通一平國有四級88101/1/200212:00:00AM40年2七通一平國有五級67201/1/200212:00:00AM40年2七通一平國有六級48701/1/200212:00:00AM40年2七通一平國有第17頁/共62頁2010年將修訂土地基準地價新標準中的土地級別由原先的十個增加到十二個，各級別價格都有所上調。土地用途分為商業、辦公、居住和工業四大類，也就是將2002年版的“綜合”變成了“辦公”。首次將全北京約1100平方公里的建成區，劃成500多個區片，價格制定將更加細化。二環內的大部分土地，都定為最高一級，三環內則主要是二級和三級五環內大都為六級以內。第18頁/共62頁根據基準地價測算的土地價格可以分為四種類型：樓面熟地價指各土地級別內，完成通平的土地在平均容積率條件下，建筑面積每平方米分攤的完整土地使用權的平均價格

樓面毛地價是指各土地級別內，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內的土地出讓金、市政基礎設施配套建設費的平均樓面價格。樓面熟地價=地面熟地價/容積率

樓面毛地價=樓面熟地價-樓面拆遷補償費用

地面熟地價地面毛地價

第一節房地產開發的前期準備第19頁/共62頁地面熟地價取得成本開發成本土地所有者權益給予被征地農民的征地補償安置費以及給予城鎮居民的拆遷費用三通一平或七通一平費用新增建設用地土地有償使用費城鎮土地使用稅和耕地占用稅等相關稅費

政府以出讓金形式獲得的土地純收益第20頁/共62頁

（1）協議出讓

是指土地出讓方和受讓方通過協商的方式，有限、有期限地出讓土地使用權。（2）招標出讓

國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為.

第一節房地產開發的前期準備第21頁/共62頁（3）拍賣出讓

國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

2003年12月8日北京首次大宗國有土地使用權拍賣會大興區黃村衛星城北區一號地以4.3億的起拍價在國際飯店競拍順馳、天鴻、富力等幾家知名房地產商經過近30次的競拍天津順馳集團以9.05億元的”天價”競買成功.第一節房地產開發的前期準備第22頁/共62頁2010年3月，短短兩天樓面價相差小一萬北京市朝陽區崔各莊鄉大望京村環境整治土地儲備項目15日1號地84輪40.8億樓面價27529元/平米、遠豪17日4、5號地82輪50.4億樓面地價17949元/平米保利兩塊望京地樓面價卻相差小一萬。第23頁/共62頁（4）掛牌出讓

國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。綜合體現了招標、拍賣和協議方式的優點，是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權出讓的重要方式，尤其適用于當前我國土地市場現狀，具有招標、拍賣不具備的優勢

第一節房地產開發的前期準備第24頁/共62頁掛牌出讓優勢：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭二是操作簡便，便于開展三是有利于土地有形市場的形成和運作是招標拍賣方式出讓國有土地使用權的重要補充。第一節房地產開發的前期準備第25頁/共62頁招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容（一）出讓人的名稱和地址（二）出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求（三）投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法（四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式（五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等（六）確定中標人、競得人的標準和方法（七）投標、競買保證金（八）其他需要公告的事項

第一節房地產開發的前期準備第26頁/共62頁

協議招標拍賣掛牌特點雙方協商一切條件出讓方擇優出讓出價最高的受讓方中標不低于底價的最高報價者競得土地使用權

市場特征較大壟斷性，是一種不發達的土地市場有條件、有選擇、有控制的競爭市場競爭最激烈的市場公開、公平、公正，競爭激烈適用范圍重要部門、規模大的工業項目、事業單位以及需要政府扶持和優惠項目區域面積大、開發要求高和將來受城市發展規劃制約的項目競爭性強、盈利性大的商業用地競爭性不強的經營性用地

方式政府與受讓方協商公開和邀請招標公開競價競買人可在滿足加價幅度的條件下多次報價第27頁/共62頁2、土地使用權的轉讓——土地的二級市場，是土地在使用者之間的橫向流動

（1）概念——土地使用者在土地使用權出讓合同期內將土地使用權轉移給其他使用者的經營方式

（2）條件：已交付全部土地出讓金，并取得證書；按出讓合同進行投資開發，屬于房屋建設用地，完成開發投資總額的25%以上；屬成片開發土地的，形成工業用地或其他建設用地

（3）方式——出售、交換、贈與第一節房地產開發的前期準備第28頁/共62頁3、土地使用權的行政劃撥

（1）概念——是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權，同時也是國家在一定年期內，繼續向土地使用者無償提供生產經營的場地。

（2）適用范圍——國家機關用地、軍事用地、城市基礎設施用地、城市公益事業、國家重點扶持的能源、交通、水利等

（3）程序（4）收回第一節房地產開發的前期準備第29頁/共62頁三、房地產開發企業的資金融通（一）內部融資

——是開發企業利用企業現有的自有資金來支持項目開發，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。

包括現金、其他速動資產、近期內可以回收的各種應收款其他速動資產（應收的銀行票據；可以抵押、貼現而獲得現金的股票和債券；其他可以立即售出的建成的樓宇）近期內可以回收的各種應收款（已定合同的應收售樓款，近期可以出售的各類物業的付款等）。第一節房地產開發的前期準備第30頁/共62頁（二）外部融資主動性融資債務性融資發行股票融資合作開發融資房地產投資信托房地產基金直接債務融資間接債務融資工程承包融資租賃融資回買債券融資銀行貸款其它融資機構貸款第一節房地產開發的前期準備第31頁/共62頁1、主動性融資——融資者以出讓一部分利潤為條件而向出資者融資的行為

（1）發行股票融資——是最佳的融資渠道

能進行大量地直接融資使企業獲得永久資本提高企業自有資本率，降低負債率將經營風險分散給投資者或投機者共同承擔第一節房地產開發的前期準備第32頁/共62頁（2）合作開發融資合資

采用較多且可行的。由開發商提供土地，將全部或部分土地使用權作為權益投入房地產項目，而由合作方提供開發資金，雙方形成合資關系，以各自投入的比例分享利潤。

前沿貨幣合約

又稱為“雙重身份貸款合作”。它是通過貸款機構出資、開發商出地和技術，成立合資公司的形式進行的。

房地產辛迪加

是一個同行業聯盟利益共同體。是國外房地產開發商廣泛采用的融資方式。它是一個由一群被動投資者以有限合伙形式組成的投資房地產的實體。第一節房地產開發的前期準備第33頁/共62頁

（3）房地產信托

指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產進行租售或委托專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。第一節房地產開發的前期準備第34頁/共62頁房地產信托經營業務內容較為廣泛，按其性質可分為

①委托業務，如房地產信托存款、房地產信托貸款、房地產信托投資、房地產委托貸款等；

②代理業務，如代理發行股票債券、代理清理債券債務、代理房屋設計等；

③金融租賃、咨詢、擔保等業務。

第一節房地產開發的前期準備第35頁/共62頁2、債務性融資——融資者以還本付息為條件而向出資者融資的行為（1）直接債務融資工程承包融資

租賃融資發行債券融資回買：一家貸款機構買下某物業，然后再賣還給開發商。物業的購買價格一般為其市場價格的80％，也就是說開發商的融資比例達到了80％。第一節房地產開發的前期準備第36頁/共62頁租賃融資

出租人的房地產——某開發商擁有一塊土地，可根據某租戶的要求開發建設房地產，并與其簽訂長期租賃合同。開發商可用每年將定期獲得的租金作為抵押，申請開發項目全額的長期抵押貸款。承租人的房地產——開發商通過租賃方式獲得土地的使用權和占用權后，以此作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。只要他的經營收入足以覆蓋貸款本息和土地租金，他就能夠實現利潤.

回租——開發商可以將物業以低于市場售價的價格出售（一般不會低于其市場價格的75％，即回租融資的比例高于抵押貸款比例的上限），及時獲得資金的回收，并與投資者簽訂長期回租合同第一節房地產開發的前期準備第37頁/共62頁（2）間接債務融資國內房地產保險公司其它融資機構貸款房地產抵押公司房地產財務公司信用貸款擔保貸款房地產抵押貸款土地開發抵押貸款房屋開發抵押貸款房屋按揭貸款第一節房地產開發的前期準備銀行貸款國外外國政府、國外金融組織、國際商業貸款第38頁/共62頁2007-2008年5月全國房地產開發企業資金來源構成及同比增長單位：億元，%資金來源國內貸款利用外資外商直接投資自籌資金自有資金其他資金來源定金及預收款07.1-1237256.66961650502.8117726991.817872.710628.5占比18.7%1.7%1.3%31.5%18.8%47.2%28.5%08.1-515099.13423.07245.06194.185630.213176.485799.723548.02占比22.6%1.6%1.3%37.3%21%38.4%23.5%比上年同期增長07.1-1237.329.962.465.936.93839.829.708.1-534.321.510.86.536.735.416.420.1數據來源：國家統計局第39頁/共62頁四、拆遷、安置、補償（一）拆遷1、拆遷工作程序——取得拆遷許可證交的材料；拆遷管理部門發放拆遷許可證2、簽訂拆遷協議3、實施拆遷——自行拆遷、委托拆遷（二）安置1、安置對象——被拆除房屋的使用人，若所有人與使用人一致，拆安的對象為同一人2、安置形式——一次性安置和過渡性安置3、確定安置地點和標準的原則第一節房地產開發的前期準備第40頁/共62頁（三）補償

1、補償對象：被拆除房屋及附屬物的所有人，兼顧對使用人的安置

2、補償形式——貨幣補償、產權調換

產權調換：拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權,并用拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。

3、補償標準（金額）

根據被拆除房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定貨幣補償金額。第一節房地產開發的前期準備第41頁/共62頁五、開工準備（一）與開發全過程有關的各種合同、條件的準備、談判（二）項目開工前的一系列必須事先估計的因素（三）規劃設計及建設方案的最后確定（四）施工現場的“三通一平”及“七通一平”（五）與有關單位的合作協議（六）尋找欲租售的顧客及確定價格（七）對開發的成本和可能的工程量進行更詳細的估算（八）對承包商的選擇提出建議（九）對監理單位進行洽商（十）對開發項目的保險事宜進行洽談第一節房地產開發的前期準備第42頁/共62頁第二節房地產開發項目的建設實施一、房地產開發項目的招投標二、房地產開發項目的施工過程及其管理三、房地產開發項目的竣工驗收第43頁/共62頁一、房地產開發項目的招投標（一）招投標概念

指開發商以“開發項目及其建設”為標的，招請若干個建設單位進行秘密報價競爭，由開發商從中選擇最優者，并與之達成協議，簽定合同，按合同實施的經濟行為。

考慮經濟實力、技術實力、管理經驗、效率高低、價格是否合理、信譽是否良好。第二節房地產開發項目的建設實施第44頁/共62頁

2006年10月23日備受關注的廣渠路36號地塊標書對外銷售。至少有15家開發企業前去購買，其中包括萬科集團、富力地產、世貿集團等知名房企。由于該地塊通過招標方式出讓，因此不會出現開發商爭相競價局面。但是目前該區域高檔住宅銷售價已達15000元/平方米左右，按此推算，該地塊地價可能會超過7000元/平米。廣渠路36號地塊標書顯示，該地塊東到九龍花園東路，西到化工設備廠西路，南到大郊亭路，北到廣渠路。

招標評分為100分，其中參與投標企業財務實力與經營理念各占15分，投標價格、付款進度、開發企業的資質及業績等其他幾方面的綜合分為70分。第二節房地產開發項目的建設實施第45頁/共62頁（二）招投標的類型1、建設項目招投標2、設計招投標——項目勘察規劃設計、施工圖紙設計3、材料設備招投標4、工程施工招投標5、工程總承包招投標——建設項目實施全過程招投標（也叫一攬子工程）6、國內工程國際招投標第二節房地產開發項目的建設實施第46頁/共62頁（三）招投標方式1、公開招標

指發展商本身或其委托的招標單位,通過報刊、廣播、電視、互聯網等手段，在一定范圍內公開發布招標公告，或直接將招標通告寄給具有投標潛力的某些公司，以招攬具備條件而又愿意參加的一切單位前來投標。2、邀請招標

是由發展商或其委托的招標單位向所信任的、具有相應資格的建設單位發送招標通知書或邀請函，要求其參加開發項目建設的投標競爭。第二節房地產開發項目的建設實施第47頁/共62頁公開招標邀請招標招標對象具備相應條件而又愿意參加的所有單位所信任的、具有相應資格的5-10個單位適用工程規模大、周期長、技術復雜性質特殊、工期緊、保密強的或公開招標沒有成功的競爭程度開發商選擇余地大競爭激烈限制了競爭范圍，縮小了選擇余地時間程序復雜，花費時間長提高工作效率，花費時間短費用工作量比較大，支出費用多工作量相對較小，節省費用透明度高低，存在黑幕交易第二節房地產開發項目的建設實施第48頁/共62頁（四）招投標的基本程序招標投標開標評標定標第二節房地產開發項目的建設實施第49頁/共62頁1、招標申請及報批2、編制招標文件，制定標底和評標、定標的方法

標底——是招標工程的預期價格,包括造價、工期和三材指標：鋼材(含鋼筋、冷拔絲、型鋼)、水泥、木材3、發布招標公告或招標邀請書4、審查投標單位的資格5、發招標文件及資料，組織投標單位現場踏勘和就招標文件答疑6、投標單位將編制的標書密封報送招標單位7、開標8、評標委員會進行評標和決標9、定標并簽定合同第二節房地產開發項目的建設實施第50頁/共62頁開發商評標委員會中標單位主管部門投標者第二節房地產開發項目的建設實施第51頁/共62頁（五）工程建設的合同形式

建筑合同，是指為了建造一項資產或者一項在設計上、工藝上、功能上以及最終目的或用途上相互關聯或依賴的資產的組合項目而專門簽訂的合同。

固定造價合同，是指建筑商同意按固定造價或固定單價結算工程價款的合同，這類合同有時還帶有成本上升的條款。

成本加成合同，是指建筑商在補償了合同所允許的或用其他方式確定的成本的基礎上，再按上述成本計算的一定百分比或一筆定額收取費用的合同。第二節房地產開發項目的建設實施第52頁/共62頁工程項目分單項工程、單位工程、分部工程（按專業性質和建筑部位分：地基與地基、主體結構、裝飾、屋面、通風與空調按材料分為：混凝土、砌體和鋼筋工程）1、按計價方式不同可分為（2）固定單價合同（3）成本加酬金合同按日計價的增價條款重大增價的調整條款延期增價條款按分部分項工程單價承包按最終產品單價承包按總價決標并按單價結算工程價款成本加固定百分數酬金成本加固定酬金成本加浮動酬金（1）固定總價合同第二節房地產開發項目的建設實施第53頁/共62頁2、按照合同所包括的工程范圍和承包關系的不同

（1）總包合同（2）發展商直接發包給各承包商（3）獨立承包合同3、按照是否包工包料,合同分

（1）包工包料（2）包工部分包料（3）包工不包料合同第二節房地產開發項目的建設實施第54頁/共62頁（六）工程合同的一般條款

1、承包商的一般義務

2、合同文件管理