房產測繪講座第1頁/共97頁房產測繪考試基本要求根據房產管理要求，確定房產測繪內容，進行技術設計。根據技術設計，實施房產平面控制測量。根據技術設計，確定房產圖的種類、比例尺和成圖方法，實施房產權屬調查與要素測量，建立房產簿冊，制作房產圖。根據房產項目的性質和特點，區分不同的權屬和分攤方式，進行面積測算和共有共用面積的分攤。根據房產管理要求，實施房產變更調查與測繪。根據房產管理要求，依據建筑設計資料，進行房產面積的預測算，并進行房屋預售測繪成果和房屋權屬登記測繪成果的備案。根據房產測繪項目的特點和要求，對項目過程質量進行控制，并對項目成果進行整理、檢查、驗收和歸擋。第2頁/共97頁房產測繪綜合能力第3頁/共97頁4房產測繪4.1房產測繪概述4.2房產平面控制測量4.3房產要素測量與房產信息數據采集4.4房屋數據處理4.5房產圖繪制4.6房產變更測量4.7房產測繪成果管理第4頁/共97頁4.1房產測繪概述4.1.1房產測繪的概念與作用4.1.2房產測繪的基本內容4.1.3房產測繪成果第5頁/共97頁4.1.1房產測繪的概念與作用房產測繪的基本概念：房產測繪（房產測量），主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費及城鎮規劃建設等提供數據和資料。房產測繪是一種法定測繪。房產測繪是指通過測量和調查工作來確定城鎮房屋的位置、權屬、界線、質量和現狀等，以文字、數據及圖件表示出來（2011）。房產測繪的目的是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房屋產權及管理、房地產開發利用、交易、征稅、以及為城鎮規劃建設、地理信息系統提供數據和資料（2011）。第6頁/共97頁4.1.1房產測繪的概念與作用房產測繪的作用法律方面的作用：是進行產權登記、產權轉移和產權糾紛裁決的依據。經房產行政主管部門確認以后的房產成果資料具有法律效力。財政經濟方面的作用：為進行房地產評估、征收房地產稅費、房地產開發、房地產交易、房地產抵押以及保險服務等方面提供數據和成果。社會服務方面的作用：為城鎮規劃、建設、水利、交通、等城鎮事業提供基礎資料。測繪服務方面的作用：是建立現代城市地理信息系統重要的基礎信息，同時也是城市大比例圖更新的重要基礎資料。第7頁/共97頁4.1.2房產測繪的基本內容房產測繪的主要工作：確定房屋的位置、界線、質量、數量、屬性和現狀等，并以文字、數據及圖件表示出來。（2011房產測繪的概念）房產測繪的基本內容：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、房產變更測量、成果資料的檢查與驗收。第8頁/共97頁4.1.2房產測繪的基本內容控制測量控制測量分平面控制測量和高程控制測量兩大部分。房產測繪中主要是平面控制測量。房產要素測量房產要素測量是測定房屋和房屋用地及其相關要素的幾何位置，包括坐標或邊長。主要的要素有界址點和界址線、房角點和房屋輪廓線，以及房屋的附屬設施和房屋維護物的幾何位置或相關數據，還有鐵路、公路、街道、水域以及相關地物的位置測量，有時還要進行行政境界點和境界線的測量。第9頁/共97頁4.1.2房產測繪的基本內容房產調查房產調查，分房屋用地調查和房屋調查，包括對每個權屬單元的位置、權界、權屬、數量和利用狀況等基本情況，以及地理名稱和行政境界的調查。房屋用地調查與測繪以丘為單元分戶進行，房屋調查與測繪以幢為單元分戶進行。丘是指地表上一塊有界空問的地塊。一個地塊只屬于一個產權單元時稱獨立丘，一個地塊屬于幾個產權單元時稱組合丘。幢是指一座獨立的、包括不同結構和不同層次的房屋。第10頁/共97頁4.1.2房產測繪的基本內容房屋數據處理房屋數據處理是指將外業測量過程中測得的各類物理數據和采集的各項信息數據，按照科學的數據處理方法、模型、相關法律法規及技術規范的要求進行整理、計算直至出具測繪成果的全過程。房產圖繪制將房產測量得到的各類數據與信息用標準符號按照規定的規格和成圖方法表示成各類房產圖。第11頁/共97頁4.1.3房產測繪成果成果分類：房產簿冊、房產數據、房產圖集。成果內容：房產簿冊包括：房產調查表、房屋用地調查表、有關產權狀況的調查資料、有關證明及協議文件等；房產數據集包括：房產平面控制點成果，界址點成果，房角點成果，高程點成果，面積測算成果等；房產圖集包括：房產分幅平面圖，房產分丘平面圖，房屋分層分戶圖，房產證附圖，房屋測量草圖，房屋用地測量草圖等。此外，在房產測繪中使用過的地形圖、控制點成果以及測量完成的控制點、界址點、面積測算成果等，以及房產平面圖和相應的技術設計書、技術總結等也都應歸入房產測繪成果，包括紙質資料和電子文檔。第12頁/共97頁4.2

房產平面控制測量4.2.1控制測量4.2.2控制測量數據處理第13頁/共97頁4.2.1控制測量房產控制測量的目的：為房產平面測量工作提供一個準確的控制框架(參考系)和定位基準，并控制誤差的積累。房產控制測量的作用：

(1)為房產要素測量提供起算數據。

(2)為房產圖的測繪提供測圖控制和起算數據。

(3)為房產測繪的變更與修測提供起算數據。房產控制測量的方法：目前主要采用三角測量、三邊測量、導線測量、GPS定位測量等形式布設，按二、三、四等與一、二、三級依次進行分級。第14頁/共97頁4.2.1控制測量控制測量要求

控制網要求保持控制點間有較高的相對精度，即要求最末一級的房產平面控制網中，相鄰控制點間的相對點位中誤差不超過±0.025m，最大誤差不超過±0.05m。房產平面控制點的密度，與測區的大小、測區內界址點數量和精度及測區內地物地形情況有關，而與測圖比例尺無直接關系。依據國標規定，建筑物密集區的控制點平均問距為100m左右，建筑物稀疏區的控制點平均間距在200m左右。房產平面控制點都應該埋設永久性的固定標志，并按要求繪制房產控制點點之記。第15頁/共97頁4.2.1控制測量控制網布設

首級控制網布設布網原則：應遵循從整體到局部、從高級到低級、分級布網的原則，也可越級布網。應當優先選用國家統一的平面坐標系統，盡可能地利用國家已有的平面控制測量成果。

加密控制網布設加密控制網是對國家大地控制網和城市控制網(首級控制網)的補充。只需考慮有針對性的需求，可以根據工作的需要分批分期地局部布設，滿足區域要求即可。加密控制網指一、二、三級導線網，一、二級小三角網，GPS的E、F級網（或一、二、三級網）等。第16頁/共97頁4.2.2控制測量數據處理坐標系統選擇城市平面控制網要求變形小于2.5cm/km，即投影誤差應不超過1/40000。這種精度，可以滿足房產測量。因此，房產控制測量應盡可能地利用已有的城市平面控制網。在建立房產平面控制網時，也應考慮城市工程放樣的需要，滿足城市基本比例尺地形圖及房產分幅圖對于精度的要求。房產測量應采用國家規定的坐標系統，采用地方坐標系時應與國家坐標系聯測。房產測量統一采用高斯投影。房產測量一般不測高程，需要進行高程測量時，由設計書另行規定。第17頁/共97頁4.2.2控制測量數據處理平差計算二、三、四等平面控制網的計算應采用嚴密平差法，平差后精度評定包括：平差后單位權中誤差、最弱點點位中誤差(點位誤差橢圓參數)、最弱相鄰點點位中誤差(相對點位誤差橢圓參數)、最弱邊的邊長相對中誤差及方位角中誤差等。四等以下平面控制網的計算可采用近似平差法，并按近似方法評定其精度。第18頁/共97頁

4.3

房產要素測量與

房產信息數據采集

4.3.1測量草圖

4.3.2房產要素測量4.3.3房屋面積測量4.3.4房產信息數據采集第19頁/共97頁

4.3

房產要素測量與

房產信息數據采集房產要素可以分為屬性的（權屬調查等）、位置的（界址點、境界等）、數量的（房屋面積等）、地理的（各類編號等）以及對房產的全面反映具有現實意義的地物、地貌。房產要素的獲得途徑：對于位置的、數量的以及地物、地貌要素通過測量手段獲得，其過程稱為房產要索測量；對于屬性的、地理的要素則是通過信息采集的方式獲取，其過程稱為房產信息數據采集。第20頁/共97頁4.3.1

測量草圖測量草圖是地塊、建筑物、位置關系和房地調查的實地記錄，是展繪地塊界址、房屋、計算面積和填寫房產登記表的原始依據。測量草圖包括房屋用地測量草圖和房屋測量草圖。測量草圖的規格及要求草圖用紙可用787mm×1092mm的l／8、1／16、1／32規格的圖紙。測量草圖選擇合適的概略比例尺，使其內容清晰易讀，在內容較集中的地方可繪制局部圖。測量草圖應在實地繪制，漢字字頭一律向北，數字字頭向北或向西。第21頁/共97頁4.3.1

測量草圖房屋用地測量草圖內容包括：(1)平面控制網點及點號；(2)界址點、房角點相應的數據；(3)墻體的歸屬；(4)房屋產別、房屋建筑結構、房屋層數；(5)房屋用地用途類別；(6)丘(地)號；(7)道路及水域；(8)有關地理名稱，門牌號；(9)觀測手簿中所有未記錄的測定參數(10)測量草圖符號的必要說明；(11)指北方向線；(12)測量日期，作業員簽名。第22頁/共97頁4.3.1

測量草圖房屋測量草圖內容及要求包括：(1)房屋測量草圖均按概略比例尺分層繪制；(2)房屋外墻及分隔墻均繪單實線；(3)圖紙上應注明房產區號、房產分區號、丘(地)號、幢號、層次及房屋坐落，并加繪指北方向線；(4)住宅樓單元號、室號，注記實際開門處；(5)逐間實量，注記室內凈空邊長(以內墻面為準)、墻體厚度，數字取至厘米；(6)室內墻體凸凹部位在0.1m以上者如柱垛、煙道、垃圾道、通風道等均應表示；(7)凡有固定設備的附屬用房如廚房、廁所、衛生問、電梯樓梯等均應實量邊長，并加必要的注記；(8)遇有地下室、復式房、夾層、假層等應另繪草圖。第23頁/共97頁4.3.2

房產要素測量房產要素測量的主要內容和方法

房產要素測量的主要內容：界址測量、境界測量、房屋及其附屬設施測量、陸地交通測量、水域測量、其他相關地物測量。房產要素的測量方法：野外解析法測量、航空攝影測量、全野外數據采集等。第24頁/共97頁4.3.2

房產要素測量房產要素測量的基本要求（1）界址點測量：從鄰近基本控制點或高級界址點起算，以極坐標法、支導線法或正交法等野外解析法測定，也可在全野外數據采集時和其他房地產要素同時測定。境界測量：包括國界線以及國內各級行政區劃界。測繪國界時，應根據邊界條約或有關邊界的正式文件精確測定，國界線上的界樁點應按坐標值展繪，注出編號，并盡量注出高程。國內各級行政區劃界應根據勘界協議、有關文件準確測繪，各級行政區劃界上的界樁、界碑按其坐標值展繪。第25頁/共97頁4.3.2

房產要素測量房產要素測量的基本要求（2）房屋及其附屬設施測量：房屋應逐幢測繪，不同產別、不同建筑結構、不同層數的房屋應分別測量；獨立成幢房屋，以房屋四面墻體外側為界測量；毗連房屋四面墻體，在房屋所有人指界下，區分自有、共有或借墻．以墻體所有權范圍為界測量；每幢房屋應分幢分戶丈量作圖；丈量房屋以勒腳以上墻角為準；測繪房屋以外墻水平投影為準。房角點測量：指對建筑物角點測量。房角點測量不要求在墻角上都設置標志，可以房屋外墻勒腳以上(100±20)cm處墻角為測點。第26頁/共97頁4.3.2

房產要素測量房產要素測量的基本要求（3）陸地交通、水域測量：陸地交通測量是指鐵路、道路橋梁測量。鐵路以軌距外緣為準；道路以路緣為準；橋梁以橋頭和橋身外圍為準測量。水域測量是指河流湖泊、水庫、溝渠、水塘測量。其他相關地物測量：是指天橋、站臺、階梯路、游泳池、消火栓、檢閱臺、碑以及地下構筑物等測量。第27頁/共97頁4.3.3房屋面積測量房屋面積測量是房產要素測量的核心任務之一，其主要內容是測定房產權界和房屋的面積。房屋面積測量數據經房產行政管理機關確認后，是進行房產交易、核定產權、頒發權證、保障房地產占有和使用者的合法權益的重要依據。房屋面積測量是一項十分細致而復雜的工作，涉及千家萬戶的切身利益，必須確保房屋建筑面積測算成果的可靠性。第28頁/共97頁4.3.3房屋面積測量房屋面積測量的種類和基本方法（1）

房屋面積測量的種類：分為房屋建筑面積測量、房屋套內建筑面積測量和房屋使用面積測量。房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積。成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。第29頁/共97頁4.3.3房屋面積測量房屋面積測量的種類和基本方法（2）房屋面積測量的方法：主要有坐標解析法、實地量距法和圖解法。坐標解析法是根據房屋用地界址點或邊界點的坐標計算房屋用地或丘的面積，也包括利用房角點的坐標計算房屋面積的方法。實地量距法是在實地用長度測量工具量取有關圖形的邊長而計算出這個圖形的面積。圖解法，即在圖上量取有關圖形的長度計算出圖形的面積，也可量取圖形的坐標計算圖形的面積。圖解法因精度太低，房產測量現在幾乎都不采用。第30頁/共97頁4.3.3房屋面積測量房屋面積測量的種類和基本方法（3）

房屋面積測量的基本要求（教材P.158）第31頁/共97頁4.3.3房屋面積測量房屋面積測量的種類和基本方法（4）房屋各特征部位的測量(1)房屋外圍建筑面積應取勒腳以上外墻最外圍為準量測。(2)房屋室內邊長及墻體厚度應取未進行裝飾貼面的墻體為準量測。(3)房屋屋頂為斜面結構(坡屋頂)的，按層高(高度)2.20m以上的部位為準量測。(4)柱廊以柱外圍為準量測。(5)檐廊以外輪廓水平投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準量測。(6)門廊以柱或維護物外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準量測。(7)挑廊以外輪廓投影為準量測。第32頁/共97頁4.3.3房屋面積測量房屋面積測量的種類和基本方法（5）房屋各特征部位的測量(8)陽臺以維護結構為準量測。(9)陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影為準量測。(10)對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，按層高(高度)2.20m以上的部位為準量測；房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影為準量測。(11)門墩以墩外圍為準量測。(12)門頂以頂蓋水平投影為準量測。(13)室外樓梯和臺階以外圍水平投影為準量測。第33頁/共97頁4.3.4房產信息數據采集房產信息數據采集的內容建筑物名稱、坐落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、房屋用途、墻體歸屬、權界線；權源、產權糾紛和他項權利、樓號與房號、房屋分幢及幢號編注等；與建筑物有關的規劃信息、產權人及委托人信息等。第34頁/共97頁4.3.4房產信息數據采集房產信息數據的來源

房產信息數據來源大致分為三類：(1)國家相關行政管理部門出具的行政文書，如竣工驗收備案表、地址名稱批復、門樓牌號證明等。(2)行政部門或法律部門出具的相關證件或法律文書．如土地使用權證、房屋所有權證、組織機構代碼證、司法判決等。(3)其他由委托人或相關權利人自行提供，或由數據采集人員根據相關技術規范現場獲取，如房間號碼編排表、設計圖紙及相關文件等。第35頁/共97頁4.3.4房產信息數據采集房產信息數據采集的要求(1)依法。依法采集房產信息數據，包括采集房產信息數據的手段合法，房產信息數據的來源合法。(2)準確。房產信息數據采集的準確與否，關系到房產測繪成果能否正確出具，也關系到房產管理過程中能否正確地采用房產測繪成果，因此必須做到準確。(3)詳盡。要求信息數據采集人員應當盡可能地通過多種渠道，獲得盡可能詳盡的信息，以利于后期房屋管理工作的順利進行。第36頁/共97頁4.4房屋數據處理4.4.1概述4.4.2房屋面積計算4.4.3共有面積分攤第37頁/共97頁4.4.1

概述房屋數據處理的內容房屋數據處理包括房屋測量數據處理、房產面積計算和共有面積分攤三部分。房屋測量數據分為房產平面控制測量數據和房產要素測量數據，按照測量平差的相關理論和規定進行處理。房產面積計算是依據相關法律法規、政策文件和技術規范的規定，按照房屋及其附屬設施的不同結構、功能以及各項管理工作對于各類房屋面積內涵的要求，精確計算各類房屋及其附屬設施的面積。共有面積分攤是對房屋的共有面積按照相關要求進行分攤計算。第38頁/共97頁4.4.1

概述房屋數據處理的基本依據和要求（1）

房屋外廓的全長與室內分段丈量之和(含墻身厚度)的較差在限差內時，應以房屋外廓數據為準，分段丈量的數據按比例配賦，超差須進行復量；房屋建筑面積測算一律以中誤差作為評定精度的標準，以2倍中誤差作為房屋建筑面積測算的最大限差，超過2倍中誤差的要返工重測。

第39頁/共97頁4.4.1

概述房屋數據處理的基本依據和要求（2）房產面積測算一般采用兩個精度等級，即采用第二、第三等級精度標準。對新建商品房一般采用第二等級精度要求；對其他房產建筑面積測算精度采用第三等級精度要求；有特殊要求的用戶和城市商業中心黃金地段可采用一級精度要求。房屋面積計算的依據為國標、各部委出具的相關政策文件、地方技術規程和各地方政府、相關行政管理部門出具的有關政策文件。共有面積分攤的基本思路是誰使用誰分攤。第40頁/共97頁4.4.2房屋面積計算房屋面積計算的相關概念和內容（1）

房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結構牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

第41頁/共97頁4.4.2房屋面積計算房屋面積計算的相關概念和內容（2）房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由省自治區、直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

房屋的共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。第42頁/共97頁4.4.2房屋面積計算房屋面積計算的相關概念和內容（3）

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝飾厚度計入使用面積。

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。第43頁/共97頁4.4.2房屋面積計算房屋建筑面積計算原則（1）計算全部建筑面積的范圍（教材P.161）第44頁/共97頁4.4.2房屋面積計算房屋建筑面積計算原則（2）計算全部建筑面積的范圍（教材P.162）第45頁/共97頁4.4.2房屋面積計算房屋建筑面積計算原則（3）計算一半建筑面積的范圍（教材P.162）第46頁/共97頁4.4.2房屋面積計算房屋建筑面積計算原則（4）不計算建筑面積的范圍（教材P.162）第47頁/共97頁4.4.3共有面積分攤房屋專有部分和共有部分（1）房屋專有部分根據建筑物區分所有權相關法條和技術規范的規定，房屋專有部分應是具有構造上的獨立性，能夠明確區分，具有利用上的獨立性，可以排他使用，能夠登記成為特定業主所有權的客體。房屋的專有部分在共有面積分攤計算時應承擔分攤面積。一般的房屋專有部分內容可包括(但不限于)：

(1)居住用房類，如住宅、公寓、別墅等；

(2)商業辦公類，如商業、酒店、娛樂、金融、辦公、配套用房、配套公建等；

(3)倉儲庫房類，如車庫、倉儲、庫房等；

(4)工業用房類，如工業用房、車間等。第48頁/共97頁4.4.3共有面積分攤房屋專有部分和共有部分（2）房屋共有部分（1）房屋共有部分按照是否可被分攤分為可分攤共有部位和不可分攤部位。在分攤計算時，只有可分攤部位可以被分攤。建筑物可分攤的共有部位一般包括(但不限于)：

(1)交通通行類，如大堂、門廳、樓(電)梯問、樓(電)梯前室、走道等。

(2)僅為建筑物內各專有部位服務的共用設備用房類，如設備用房、水泵房、變配電室、附屬設施、垃圾收集間、消防貯水池、風機房等。

(3)公共服務用房類，如為幢內服務的警衛室、管理用房、保潔間等。

(4)建筑物基礎結構類，如套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半、承重垛柱等。

建筑物不可分攤的共有部位一般包括：為多幢服務的警衛室、管理用房等。

第49頁/共97頁4.4.3共有面積分攤房屋專有部分和共有部分（3）房屋共有部分（2）

房屋共有部分按照其使用功能和服務對象，主要可分成三類：

(1)全幢共有部位：指為整幢服務的共有部位，全幢進行分攤。

(2)功能區間共有部位：指專為某幾個功能區服務的共有部位，由其所服務的功能區分攤。

(3)功能區內共有部位：指專為某個功能區服務的共有部位，由該功能區分攤。

第50頁/共97頁4.4.3共有面積分攤各類房屋共有面積的分攤計算（1）單一功能住宅樓共有面積分攤方法

住宅樓以幢為單元，首先計算整幢住宅樓的總建筑面積，再計算各套房屋的套內建筑面積。整幢住宅樓的總建筑面積扣除整幢住宅樓各套房屋套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢服務的警衛室、管理用房、設備用房，以及人防工程等建筑面積，求得整幢住宅樓的共有面積。根據整幢住宅樓的共有面積和整幢住宅樓的套內建筑面積的總和求取整幢住宅樓的分攤系數，再根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤的共有面積。第51頁/共97頁4.4.3共有面積分攤各類房屋共有面積的分攤計算（2）商住樓共有面積的分攤方法

首先根據住宅和商業的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有面積和商業部分分攤得到的全幢共有面積。然后住宅和商業部分將分攤所得的共有面積再各自進行分攤。住宅部分，將分攤得到的幢共有面積，加上住宅部分本身的共有面積，依照前述的方法和計算公式，按各套的套內建筑面積分攤計算各套房屋分攤的共有面積。商業部分，將分攤得到的幢共有面積，加上本身的共有面積，按各層的套內建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有面積的一部分，加至各層的共有面積中，得到各層總的共有面積。然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有面積。第52頁/共97頁4.4.3共有面積分攤各類房屋共有面積的分攤計算（3）多功能綜合樓共有面積的分攤方法

多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，即同一幢建筑物內可能有住宅、商業用房、辦公用房、酒店、自行車庫、汽車庫等多個用途的房屋。各共有部位的功能與服務對象也并不相同。因此，一般情況下，多功能綜合樓不能用一個分攤系數進行一次分攤。而是應按照誰使用準分攤的原則，將各個共有部位面積，按照各自的功能和服務對象分別進行分攤，即進行多級分攤。多功能綜合樓的分攤計算應采取由整體到局部的分攤模式，即首先進行整幢房屋共有面積的分攤，把它分攤至各功能區；其次，進行功能區間的共有面積的分攤，同樣分攤至各功能區；分攤至功能區的整幢共有面積和功能區間共有面積與功能區內共有面積加在一起，再進行功能區內部分攤。以此類推，直至將所有的共有面積分攤至各套或各戶。套內建筑面積加上分攤的共有面積，就得到了各套或各戶的建筑面積。第53頁/共97頁4.5

房產圖繪制4.5.1概述4.5.2房產分幅平面圖的表示原則4.5.3

房產分丘平面圖內容和要求4.5.4

房產分戶平面圖第54頁/共97頁4.5.1

概述房產圖的基本概念與作用房產圖是房產產權、產籍管理的重要資料。包括房產分幅平面圖、房產分丘平面圖和房屋分戶平面圖三種。房產分幅平面圖通常簡稱房產分幅圖，是全面反映房屋及其用地位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪房產分丘平面圖、房屋分戶平面圖的基礎資料。房產分丘平面圖是房產分幅平面圖的局部圖，是繪制房屋產權證附圖的基本圖。房屋分戶平面圖也稱分層分戶圖，是在分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部，通常作為核發房屋所有權證和土地使用權證的附圖使用。第55頁/共97頁4.5.1

概述

房產圖的基本規格分幅圖的規格

分幅圖采用50cm×50cm正方形分幅。建筑物密集區的分幅圖一般采用1:500比例尺，其他區域的分幅圖可以采用1:1000比例尺。分丘圖的規格

分丘圖的幅面可在787mm×l092mm全開紙的1／32～1／4之間選用。分丘圖的比例尺根據丘面積大小，在1:l00～1:1000之間選用。分戶圖的規格

房產分戶圖的幅面可選用787mm×l092mm的1／32或1／16等尺寸。分戶圖的比例尺一般為l:200，當房屋圖形過大或過小時，比例尺可適當放大或縮小。第56頁/共97頁4.5.1

概述房產圖的繪制方法全野外采集數據成圖航攝像片采集數據成圖野外解析測量數據成圖平板儀測繪房產圖編繪法繪制房產圖房產圖繪制精度要求

全野外采集數據或野外解析測量等方法所測量的房地產要素點和地物點，相對與鄰近控制點的點位中誤差不超過±0.05m。第57頁/共97頁4.5.2

房產分幅平面圖的表示原則境界與地物行政境界一般只表示區、縣和鎮的境界線，街道辦事處或鄉的境界根據需要表示。境界線重合時，用高一級境界線表示。境界線與丘界線重合時，用丘界線表示。地物的取舍按GB／Tl7986—2000

房產測量規范執行。單位名稱及注記地名的總名與分名應用不同的字級分別注記。單位名稱只注記區、縣以上和使用面積大于圖上100cm2的單位。第58頁/共97頁房產分幅平面圖的分幅與編號房產分幅圖的分幅與編號執行

GB/T17968.2—2000《房產圖圖式》中的附錄A（完整編號見GB/T17968.1—2000《房產測量規范》的7.1.5

）。第59頁/共97頁房產分幅圖（局部）第60頁/共97頁4.5.3

房產分丘平面圖內容和要求分丘圖的表示內容

房產分丘平面圖上除表示房產分幅平面圖的內容外，還應表示房屋權界線、界址點點號、窯洞使用范圍、挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關系等各項房地產要素。第61頁/共97頁4.5.3

房產分丘平面圖內容和要求分丘圖的技術要求（教材P.171）第62頁/共97頁房產分丘圖第63頁/共97頁4.5.4

房產分戶平面圖分戶圖表示的主要內容分戶圖應表示的主要內容包括：房屋權界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位，以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。

分戶圖的表示、注記與圖面清繪整飾技術要求分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與圖框邊線平行，按房屋的方向橫放或豎放，并在適當位置加繪指北方向符號。分戶圖上的房屋的丘號、幢號應與分丘圖上的編號一致。分戶圖上的文字注記：(1)房屋產權面積包括套內建筑面積和共有分攤面積，標注在分戶圖框內。(2)本戶所在的丘號、戶號、幢號、結構、層數、層次標注在分戶圖框內。(3)樓梯、走道等共有部位，在范圍內加簡注。第64頁/共97頁房產分層分戶圖第65頁/共97頁4.6

房產變更測量4.6.1

概述4.6.2

變更測量第66頁/共97頁4.6.1

概述房產變更測量的基本概念

房產變更測量是指在完成了房產測繪工作之后，為了適應日常工作的需要，使房產數據能保持現勢性而進行的房屋及其附屬建筑物的權屬、位置、界線、數量、質量的變更調查和測量。第67頁/共97頁4.6.1

概述房產變更測量的基本內容

現狀變更測量

(1)房屋的新建、拆遷、改建、擴建，房屋建筑結構、層數的變化。

(2)房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀。

(3)圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網等維護物以及房屋附屬設施的變化。

(4)道路、廣場、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化。

(5)地名、門牌號的更改。

(6)房屋及其用地分類面積增減變化。權屬變更測量

(1)房屋買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起的權屬的轉移。

(2)土地使用權界的調整，包括合并、分割、塌沒和截彎取直。

(3)征撥、出讓、轉讓土地而引起的土地權屬界線的變化。

(4)他項權利范圍的變化和注銷。第68頁/共97頁4.6.2

變更測量變更測量程序變更測量應根據房地產變更資料，先進行房地產要素調查，包括現狀、權屬和界址調查，再進行分戶權界和面積的測定，調整有關的房地產編碼，最后進行房地產資料的修正。變更測量的基準(1)變更測量以變更范圍內平面控制點和房產界址點作為測量的基準點。所有已修測過的地物點不得作為變更測量的依據。(2)變更范圍內和鄰近的符合精度要求的房角點，也可作為修測的依據。第69頁/共97頁4.6.2

變更測量變更測量的精度要求(1)變更后的分幅、分丘圖圖上精度，新補測的界址點的精度應符合國標的規定。(2)房產分割后各戶房屋建筑面積之和與原有房屋建筑面積的不符值應在限差以內。(3)用地分割后各丘面積之和與原丘面積的不符值應在限差以內。(4)房產合并后的建筑面積，取被合并房屋建筑面積之和；用地合并后的面積，取被合并的各丘面積之和。第70頁/共97頁4.6.2

變更測量房地產編號的變更與處理(1)用地的合并與分割都應重新編丘號，新增丘號按編號區內的最大丘號續編。(2)組合丘內，新增丘支號按丘內的最大丘支號續編。(3)新增界址點或房角點的點號，分別按編號區內界址點或房角點的最大點號續編。(4)房產合并或分割應重新編幢號，原幢號作廢，新幢號按丘內最大幢號續編。第71頁/共97頁4.7

房產測繪成果管理4.7.1房產測繪成果質量管理4.7.2房產測繪成果檔案管理4.7.3房產測繪成果備案管理第72頁/共97頁4.7.1

房產測繪成果質量管理房產測繪成果檢查的流程房產測量成果實行二級檢查一級驗收制。一級檢查為過程檢查，在全面自檢、互查的基礎上，由作業組的專職或兼職檢查人員承擔。二級檢查為最終檢查，由施測單位的質量檢查機構和專職檢查人員在一級檢查的基礎上進行。檢查驗收工作應在二級檢查合格后由房產測繪單位的主管機關實施。二級檢查和驗收工作完成后應分別寫出檢查、驗收報告。產品成果最終驗收工作由任務的委托單位組織實施。驗收工作結束后應寫出檢查報告和驗收書。第73頁/共97頁4.7.1

房產測繪成果質量管理房產測繪成果檢查的一般規定房產測繪單位實施成果質量的過程檢查和最終檢查。過程檢查采用全數檢查。最終檢查一般采用全數檢查，涉及野外檢查項的可采用抽樣檢查，樣本以外的應實施內業全數檢查。驗收一般采用抽樣檢查，質量檢驗機構應對樣本進行詳查，必要時可對樣本以外的單位成果的重要檢查項進行概查。各級檢查驗收工作應獨立、按順序進行，不得省略、代替或顛倒順序。最終檢查應審核過程檢查記錄，驗收應審核最終檢查記錄，審核中發現的問題作為資料質量錯漏處理。第74頁/共97頁4.7.1

房產測繪成果質量管理房產測繪成果檢查的內容（1）

（教材P.175）第75頁/共97頁4.7.1

房產測繪成果質量管理房產測繪成果檢查的內容（2）

（教材P.175）第76頁/共97頁4.7.1

房產測繪成果質量管理房產測繪成果檢查的內容（3）

（教材P.175）房產測繪成果質量評定

成果質量實行優、良、合格和不合格四級評定。成果質量由專職或兼職檢查驗收人員評定，評定標準參照《測繪成果質量檢查與驗收》(GB／T24356—2009)執行。第77頁/共97頁4.7.2

房產測繪成果檔案管理房產測繪成果檔案內容

檢查工作結束、成果發出后．應立即對各類測算數據資料及成果進行整理、存檔。存檔內容包括：

(1)房產測繪技術設計書。

(2)成果資料索引及說明。

(3)控制測量成果資料。

(4)房產測算成果資料。

(5)圖形數據成果和房產原圖及相應數據庫文件。

(6)技術總結。

(7)檢查驗收報告等。

(8)作業人員對于測算過程需要說明的文件。

(9)計算所依據的分攤文件。

(10)委托單位提供的和測算所依據的其他文件和資料。第78頁/共97頁4.7.2

房產測繪成果檔案管理房產測繪成果檔案存檔整理要求（1）整理的原則

由于房產測繪成果在進行產權認定后所具有的法律意義，要求在整理成果時應保持客觀的數據．包括數據來源的依據和證明，以及應明確責任人。分類編號與建立檔案

整理后的資料進行建檔，須分類編號。每案卷編一個號，為檔案號，簡稱檔號。卷可以按街坊，也可以按幢為單位編制。檔號通常包括分類代號和案卷順序號兩部分，兩者之間用破折號隔開。其中分類代號由漢字或漢語拼音字母組成，案卷順序號統一使用阿拉伯數字。第79頁/共97頁4.7.2

房產測繪成果檔案管理房產測繪成果檔案存檔整理要求（2）檔案文件要求(1)所有原始數據記錄及草圖應完整、整潔，測量人員與記錄人員及測量日期應填寫無誤多頁記錄應順序編號。(2)計算過程資料、成果資料的各類圖表均應完整成套，紙質文件與電子文件內容一致。(3)所搜集的房屋信息資料和測算依據資料完整，并由提供方簽字或加蓋公章。(4)存檔文件應當符合相應紙張規格，所有紙質文件不得用圓珠筆書寫，除外業記錄手簿和草圖外，所有紙質文件不得用鉛筆書寫。傳真文件需復印后存檔。(5)所有文件不重份。電子文件需保存歷次版本時，應在電子文件命名時加入時間字段。第80頁/共97頁4.7.3

房產測繪成果備案管理房產測繪成果備案管理的依據《中華人民共和國測繪法》

(中華人民共和國主席令第75號，自2002年12月1日起施行)《中華人民共和國物權法》

(中華人民共和國主席令第62號，自2007年10月1日起施行)《房產測繪管理辦法》(中華人民共和國建設部國家測繪局令第83號，自2001年5月1日起施行)《房屋登記辦法》(中華人民共和國建設部令第168號，自2008年7月1日起施行)《關于貫徹實施〈房屋登記辦法〉的通知》

(建辦住房函[2008]249號)《關于印發〈房屋登記薄管理試行辦法〉的通知》(建住房[2008]84號)附件《房屋登記簿記載內容說明》第81頁/共97頁4.7.1

房產測繪成果質量管理房產測繪成果備案審查

我國房產測繪采取的是資質管理制度。按照《房產測繪管理辦法》的要求，必須實行備案審查。目前審查的內容主要有以下幾個方面：(1)施測單位的資格。主要審查房產測繪單位是否取得了測繪行政主管部門發放的房產測繪資質證書，是否具備在當地從事房產測繪的資格，是否按照資質許可的范圍承攬業務、提供服務。(2)測繪成果的適用性。主要審查房產測繪單位在出具的測繪成果數據格式是否符合當地房產管理工作的要求。(3)界址點的準確性、面積測算的依據與方法。主要審查房產測繪單位出具的測繪成果在精度上、準確性上、房屋面積測算的標準上、方法的選擇上是否符合國標的規定。(4)其他當地房產行政管理部門規定的審查內容。第82頁/共97頁房產測繪案例分析第83頁/共97頁

（教材P.66）房產測繪案例（一）

背景材料某項目房產測繪技術設計書如下：任務概述

承接A區31棟約1.17×105m2

的房產測繪任務，含獨棟、雙拼、聯排、住宅、多功能綜合樓等多種形式。本房產測繪工程的主要目的是進行產權登記。具體工作包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、房產分戶以及成果資料的檢查與驗收。第84頁/共97頁房產測繪案例（一）

背景材料測區自然地理概況和已有資料情況引用文件成果內容及規格設計方案產品檢驗和驗收第85頁/共97頁房產測繪案例（一）

樣題---分析題某新建住宅小區竣工后，需進行房產測繪，并在測繪完成后進行房屋登記。該小區共有獨樓房18棟，其中5棟為臨街商住樓，其余為單一功能住宅樓。各樓樓型簡單，均無地下室，各樓內無為多棟樓服務的共有用房。房產測繪單位人場作業前，已獲得該小區竣工測量成果資料及該項目的全套設計圖紙。請回答下列問題：（1）簡述該房產測繪工程的具體工作內容。（2）簡述其中一棟商住樓房的分攤步驟。（3）檢查人員在檢查工作中發現，作業人員將一個層高為2.20m的設備層、臨街用做人行道路通行的有柱通廊計算了全部建筑面積。該作業人員做法是否正確,并簡述原因。

第86頁/共97頁房產測繪案例（一）

參考答案(1)該房產測繪工程的具體工作內容：對竣工測量成果進行檢核；房產信息數據采集（房產調查）；房產要素測量；房產圖繪制；房產面積測算；成果資料的檢查與驗收。(2)首先根據住宅和商業的不同使用功能，按各自的建筑面積將全幢共有共用建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有共用建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有共用建筑面積。然后住宅和商業部分將分攤所得的共有共用建筑面積再各自進行分攤。