第頁共頁房屋買賣合同簡單范本(模板5篇)房屋買賣合同簡單范本(模板5篇)。房屋買賣合同簡單范本篇1甲方(出賣人)：身份證號碼：乙方(買受人)：身份證號碼：見證方：聯(lián)絡(luò)：根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的根底上就買賣房屋達成如下協(xié)議:第一條乙方購置甲方坐落于____________號樓_______房間私有樓房住宅一處,建筑面積為_________平方米(以產(chǎn)權(quán)登記面積為準),產(chǎn)權(quán)證號為____________朝私________號________土地使用證號為：____________，使用面積為________平方米，使用年限_____年_____月____日至____年_____月____日止。第二條此房屋實際售價____________元整(￥____________元)。此售價包含公共維修基金及室內(nèi)所有固定裝修、固定配套設(shè)備。第三條甲方應(yīng)在簽署本合同時，向乙方提供以下證件及復(fù)印件：身份證、戶口薄;房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件;房屋共有人同意或委托出賣的證明;辦理房屋買賣及過戶手續(xù)應(yīng)出具的其他文件。第四條甲方應(yīng)保證欲出售的房屋不屬于以下情形之一：無合法證件的房屋(包括違法建立的房屋);有產(chǎn)權(quán)爭議的房屋;經(jīng)批準用或劃撥的建立用地范圍內(nèi)的房屋;經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)市人民政府批準代管房屋;市人民政府規(guī)定其他不得出賣的房屋。第五條乙方應(yīng)在簽署本合同時，向甲方提供以下文件及復(fù)印件：身份證、戶口簿;辦理房屋買賣及過戶手續(xù)應(yīng)出具的其他文件。第六條上述房屋在甲方實際交付乙方之日前所發(fā)生的費用(取暖費、物業(yè)費、水費、電費、天然氣費、費等)由甲方負責(zé)。分擔(dān)日期以辦完過戶手續(xù)乙方正式接手此房屋的日期為準。詳細金額以物業(yè)公司的數(shù)據(jù)為準。第七條稅費分擔(dān)甲、乙雙方按照國家房地產(chǎn)交易部門的規(guī)定繳納各項稅費。第8條定金在20____年____月____日見證人代甲方向乙方收取房屋定金人民幣________元作為房款的一局部。第9條付款方式;首付款：乙方提交材料時將首付款________元人民幣支付給甲方余款：過戶完成一次性付清。注:過戶完成首付款和余款當(dāng)日兌現(xiàn)第10條違約責(zé)任如乙方違約那么定金不予退還，扣除見證人代理費后將余款退還甲方;如甲方違約那么見證人扣除代理費后將余款退還乙方，同時甲方向乙方交付人民幣________元違約金。共2頁:出賣人(以下簡稱甲方)：現(xiàn)住址：身份證號：買受人(以下簡稱乙方)：現(xiàn)住址：身份證號：見證方：見證人：聯(lián)絡(luò)：根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的根底上就買第十一條交房日期：________。第十二條備注：室內(nèi)留下的固定裝修及家具電器包括：(根據(jù)家具清單)。此清單是合同的重要組成局部，與本合同具有同等法律效力。第十三條在本合同履行過程中發(fā)生的爭議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決,協(xié)商不成的,依法向人民法院提起訴訟。第十四條本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議。本合同的附件及補充協(xié)議為本合同不可分割的組成局部，具有同等法律效力。第十五條本合同及其補充協(xié)議、家具清單內(nèi)，空格局部填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第十六條本合同連同附件共三頁，一式三份具有同等法律效力，合同持有情況如下：甲乙雙方各執(zhí)一份，見證人執(zhí)一份。第十七條此合同與出售委托合同、承購委托合同及房屋買賣合同同時起法律效力。第十八條本合同自三方簽字之日起生效。第十九條附帶家具(見家具清單)甲方(簽字):________乙方(簽字):________見證人(簽字)：20______年______月_____日房屋買賣合同簡單范本篇2賣方：________(簡稱甲方)身份證號碼：____________________________買方：________(簡稱乙方)身份證號碼：____________________________根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上，就乙方向甲方購置房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。第一條乙方同意購置甲方擁有的座落在______市_____區(qū)_________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號)第二條上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整(大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整)本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。第三條付款時間與方法：1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實際審批數(shù)額缺乏前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。第四條甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費用結(jié)清。第五條稅費分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承當(dāng)，中介費及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費由______方承當(dāng)。第六條違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，假設(shè)乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。假設(shè)甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。第七條本合同主體1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。2.乙方是____________，代表人是____________。第八條本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關(guān)___________公證處公證。第九條本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人______份，甲方委托代理人______份，乙方一份，_______市房地產(chǎn)交易中心______份、________公證處各一份。第十條本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。第十一條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。第十二條雙方約定的其他事項：__________________________________________。甲方(簽字/蓋章)：______________________乙方(簽字/蓋章)：_____________________________________年__________月________日_______________年__________月________日房屋買賣合同簡單范本篇3出賣人(甲方)：身份證號碼：買受人(乙方)：身份證號碼：甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。一、甲方自愿將其房屋(毛坯房，建筑面積平方米，對應(yīng)儲藏室建筑面積平方米)以人民幣元(大寫：人民幣元)的價款出售給乙方。二、乙方于年月日一次性向甲方支付房款人民幣元(大寫：人民幣元)；甲方應(yīng)當(dāng)于收到房款當(dāng)日將該交易房屋交付乙方。該交易房屋將來假設(shè)有相關(guān)稅費等費用發(fā)生，合同雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定負擔(dān)。三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。甲方應(yīng)在乙方支付房款時向乙方提供依法獲得本房屋的相關(guān)證明資料等作為交易根據(jù)。待過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理該交易房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的所有權(quán)〔占有、使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣等全部權(quán)利〕轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方應(yīng)保證乙方對該交易房屋享有完全的居住權(quán)以及處分權(quán)等權(quán)利，并且不得就該房屋再與別人訂立協(xié)議、合同或作出其他任何方式的處分。五、房屋買賣合同生效后，乙方享有因交易房屋而產(chǎn)生的一切權(quán)利。假設(shè)遇政策性拆遷等，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理相關(guān)事宜，并不得向乙方主張任何費用損失。六、違約責(zé)任1．甲方應(yīng)當(dāng)于收到房款當(dāng)日將交易房屋交付乙方，否那么，每逾期1日按房價總額千分之一向乙方支付違約金。逾期超過叁個月，乙方有權(quán)解除本合同。2．乙方全部或局部不能按本合同約定的付款日期履行的，按其欠款局部加付按每日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過三個月，甲方有權(quán)解除合同。解約時，甲方應(yīng)將乙方已付房款扣除違約金后退還。3．本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同，否那么，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣萬元。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。4．假如甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承當(dāng)，并應(yīng)賠償乙方的損失。如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能出現(xiàn)問題，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方；如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。七、特別約定本合同生效后，甲方不得以任何方式或理由主張合同無效，否那么，甲方應(yīng)返還乙方所支付的全部房款，并賠償乙方人民幣萬元。八、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向買受人住所地的人民法院起訴。九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。十、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。甲方：聯(lián)絡(luò)：見證人：乙方：聯(lián)絡(luò)：見證人：房屋買賣合同簡單范本篇4賣方：____________(簡稱甲方)身份證號碼：_________________________買方：____________(簡稱乙方)身份證號碼：_________________________擔(dān)保人：__________(兼公正人)身份證號碼：_________________________根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上，就乙方向甲方購置房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。第一條乙方同意購置甲方擁有的座落在________市________區(qū)________街道________小區(qū)________棟________號擁有的房產(chǎn)，房產(chǎn)證號為：_____________________，建筑面積為_________平方米。第二條上述房價格為：單價：人民幣______元/平方米，總價：人民幣_______元整(大寫：_____________元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣_______元整，作為購房定金。第三條付款時間與方法：1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣_____________元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實際審批數(shù)額缺乏前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣____________元整給甲方，剩余房款人民幣__________元整于_________________付給甲方。第四條甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費用結(jié)清。第五條稅費分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承當(dāng)。第六條違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，假設(shè)乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息，返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。假設(shè)甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。第七條本合同主體1.甲方是___________共___________人，委托代理人________即甲方代表人。2.乙方是____________，代表人是____________。第八條本合同如需辦理公證，經(jīng)公證人______________________公證。第九條本合同一式_______份。甲方產(chǎn)權(quán)人_______份，乙方_______份,公證人各_______份。第十條本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。第十一條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。第十二條雙方約定的其他事項：______________________________________。甲方(簽字/蓋章)：______________________乙方(簽字/蓋章)：_____________________________________年__________月________日_______________年__________月________日擔(dān)保人(簽字/蓋章)：___________________________________年__________月________日房屋買賣合同簡單范本篇5關(guān)于《商品房買賣合同說明》商品房買賣合同說明：1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并出售的房屋。3、為表達合同雙方的自愿原那么，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進展修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。5、對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定;對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。6、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。7、本合同條款由中華人民共和國建立部和國家工商行政管理局負責(zé)解釋。[解讀]《示范文本》第二頁就是《商品房買賣合同說明》，共有七點說明，實際是以《示范文本》簽約的考前須知，這一內(nèi)容也同樣容易為購房者所忽略?！妒痉段谋尽返挠行l款設(shè)訂了許多可供買賣雙方選擇的條款，未被選擇的，一定打×，以示刪除?！妒痉段谋尽返暮芏鄺l款是以空白形式出現(xiàn)，由買賣雙方協(xié)商后，在空白處填寫雙方協(xié)商的內(nèi)容。購房者此時應(yīng)注意，未填寫內(nèi)容的空白處，應(yīng)加蓋“空白”章或劃掉，以免日后填寫其它內(nèi)容。需要特別說明的是，房產(chǎn)部門在辦理房產(chǎn)證時，堅持要求買賣雙方另行簽訂房產(chǎn)部門制訂的非《示范文本》合同，造成買賣雙方存在兩份合同。雖說房產(chǎn)部門簽訂的合同是為了辦證之用，因其未違背法律規(guī)定，同樣是合法有效的。在此種情況下，為了防止發(fā)生糾紛，建議購房者為辦證而在房產(chǎn)部門要求簽訂的合同中特別約定，此合同僅____證使用，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系仍以原訂合同為準。關(guān)于合同雙方當(dāng)事人合同雙方當(dāng)事人：出賣人:____________________________注冊地址:_______營業(yè)執(zhí)照注冊號：______企業(yè)資質(zhì)證書號：_________法定代表人：_________________聯(lián)絡(luò)：________郵政編碼：______________________________________________________________委托代理人：____________________地址：__________________________________郵政編碼：____________________聯(lián)絡(luò)：________________________________委托代理機構(gòu)：__________________________________________________________注冊地址：______________________________________________________________營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________________法定代表人：____________________聯(lián)絡(luò)：______________________________郵政編碼：______________________________________________________________買受人：________________________________________________________________【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍________________________【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】___________________________________地址：_________________________________________________________________郵政編碼：______________________聯(lián)絡(luò)：_______________________________【委托代理人】【】姓名：____________________國籍：______________________地址：__________________________________________________________________郵政編碼：______________________：___________________________________根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上就買賣商品房達成如下協(xié)議：[解讀]出買人條款貌似簡單，實際極為關(guān)鍵，這也是經(jīng)常為購房者所忽略從而引發(fā)糾紛之處，提請購房者注意以下問題：1、查詢出賣人的營業(yè)執(zhí)照，弄清出賣人是否具有商品房銷售的經(jīng)營范圍。2、查詢出賣人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，弄清出賣人是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，沒有資質(zhì)的，不得進展房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。3、查清出賣人與房地產(chǎn)開展商是否是同一人，即出賣人是否有權(quán)出賣正在銷售之房產(chǎn)，這一點極為重要。在這一問題上，往往又表現(xiàn)為以下幾個方面：其一，出賣人與開展商幾塊牌子一班人馬，名稱相似，有的法人代表也一樣，這樣最具有蒙敝性。其二，開展商為兩方或多方合作開展，應(yīng)查清合作各方的合作關(guān)系，如無受權(quán)，出賣人只能銷售自己份額內(nèi)房產(chǎn)。其三，開展商委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)銷售。此種情況下的銷售，又多了一層房地產(chǎn)中介法律關(guān)系，也最容易因此而引發(fā)糾紛，購房者對此種情況下的房地產(chǎn)買賣應(yīng)慎之又慎。查清出買人與開展商是否為同一人，或出賣人是否有權(quán)出賣其正在出賣之房產(chǎn)的有效方法是，核實出賣人與“四證”即《土地使用權(quán)證》、《建立工程規(guī)劃答應(yīng)證》、《施工答應(yīng)證》、《預(yù)售答應(yīng)證》的關(guān)系。第一條工程建立根據(jù)。出賣人以___________方式獲得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為______________________。該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用處為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建立商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。建立工程規(guī)劃答應(yīng)證號為___________，施工答應(yīng)證號為__________________________________。__________________________________________________________________________。[解讀]該條約定證明被告擁有所開發(fā)房產(chǎn)的相應(yīng)土地使用權(quán)，其所開發(fā)的房地產(chǎn)工程已進展了規(guī)劃報建及施工報建。應(yīng)注意審查《土地使用權(quán)證》、《建立工程規(guī)劃答應(yīng)證》、《施工答應(yīng)證》上的單位名稱與出賣人的關(guān)系。同時注意建立用地的用處、使用年限及來。假如是劃撥用地、軍用土地以及集體土地，必須改變土地使用的性質(zhì)、用處，必須辦理相應(yīng)的審批手續(xù)和變更登記手續(xù)。劃撥用地，還必須補交百分之四十的地價款，否那么，不能做為商品用地，購房者將無法辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。在理論中也有土地使用權(quán)被查封或因土地使用權(quán)發(fā)生糾紛而發(fā)生訴訟的房產(chǎn)，這將對辦理產(chǎn)權(quán)過戶有影響，應(yīng)慎重購置此類房產(chǎn)。第二條商品房銷售根據(jù)。買受人購置的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準機關(guān)為___________，商品房預(yù)售答應(yīng)證號為___________。_________________________________________________________________________。_____________________________________________________________________________________。[解讀]該條有兩項可供購房者選擇，是現(xiàn)房買賣的選現(xiàn)房;是預(yù)售的，選擇預(yù)售商品房。關(guān)鍵是如何判斷是“現(xiàn)房”還是“預(yù)售”“現(xiàn)售”是指所售商品房已開工驗收合格，而“預(yù)售”那么是指正在建立中尚未開工驗收的商品房。既不能把“現(xiàn)售”當(dāng)“預(yù)售”，也不能把“預(yù)售”當(dāng)“現(xiàn)售”，原因在于“現(xiàn)售”與“預(yù)售”的條件不同，雙方的權(quán)利義務(wù)不同，發(fā)生了糾紛之后，承當(dāng)?shù)姆韶?zé)任也不同。根據(jù)《商品房銷售管理方法》第7條規(guī)定，必須符合以下條件才能銷售：其一、具備營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)資質(zhì)。其二，獲得土地使用權(quán)。其三、持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證及施工答應(yīng)證。其四、開工驗收。其五、拆遷安置已落實。其六、配套根底設(shè)施具備交付使用條件。其七、物業(yè)管理方案已落實。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理方法》第5、6條規(guī)定，必須符合以下條件才能預(yù)售：其一、獲得土地使用權(quán)。其二、持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證。其三、工程量已達總投資的25%以上。其四、獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證。20xx年6月1日開場施行的《____關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》第2條規(guī)定，沒有預(yù)售答應(yīng)證訂立預(yù)售合同的無效。第9條規(guī)定，成心隱瞞無預(yù)售答應(yīng)證或提供虛假預(yù)售答應(yīng)證的，導(dǎo)致合同無效，買受人可以懇求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當(dāng)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。特別提請購房者注意的是，除了核實相關(guān)證件上的單位與出賣人的關(guān)系外，必須核對原件，并要求出賣人在復(fù)印件上蓋章。在購房之初，就注意搜集與購房有關(guān)的證據(jù)。第三條買受人所購商品房的根本情況。買受人購置的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規(guī)定的工程中的：第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。該商品房的用處為___________，屬___________構(gòu)造，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二)。_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。[解讀]第三條是24條《示范文本》中為購房者較為關(guān)心的一條，因為此條直接關(guān)系到購房面積的大小及公攤多少。簽訂此條應(yīng)注意的問題是：1、附件一即平面圖及附件二即公攤說明，很多合同都予省略，應(yīng)堅持要求兩附件。2、海南省建廳設(shè)近日已出臺相關(guān)政策，將附件一調(diào)整為合法測繪單位出具的“房屋測繪書”。測繪書的內(nèi)容包括平面圖，又包括了比平面圖更多的內(nèi)容。根據(jù)《商品房銷售管理方法》第34條的規(guī)定，開展商在將商品房交付使用前應(yīng)委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位施行測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。現(xiàn)海南省建立廳明確把“房屋測繪書”做為買賣合同附件，無疑進步了對開展商的要求，當(dāng)然是加強了對購房者的保護。事前要求開展商出具“房屋測繪書”，讓購房者買明白房、放心房，無疑將大量減少房地產(chǎn)面積糾紛的發(fā)生。3、購房者實際簽訂的形形色色的購房合同中，只約定建筑面積，不約定套內(nèi)建筑面積與公攤面積。有的是因開展商自制的合同根本無此內(nèi)容，有的是合同雖有此內(nèi)容，但被開展商全部或局部劃掉，成心不填，這都是對購房者不利的。4、根據(jù)現(xiàn)行政策法律規(guī)定，關(guān)于公攤面積，購房者與開展商是可以協(xié)商確定的。假如雙方協(xié)商一致，可以約定公攤面積。5、有些購房合同，用語不標(biāo)準，例如使用“實得建筑面積”這樣不標(biāo)準概念，從而引發(fā)面積糾紛。建議使用標(biāo)準用語。第四條計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。4、____________________________________________________________。[解讀]20xx年5月18日，省建立廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)商品房銷售管理方法的通知中》，就已明確規(guī)定推行套內(nèi)建筑面積計價，一律以套內(nèi)建筑面積標(biāo)價。目前，海南省建立廳頒發(fā)的文件中，再次明令必須按套內(nèi)建筑面積計價。套內(nèi)建筑面積計價的好處是，套內(nèi)建筑面積可以分套測量，開展商難以在套內(nèi)建筑面積上做文章。推行套內(nèi)建筑面積計價，對售價上下沒有任何影響。因為開展商在售房時，還是按其認定的建筑面積計價，然后將這個價格再換算成相應(yīng)的套內(nèi)建筑面積價格。特別提請購房者注意，假如選擇非《示范文本合同》又選擇以套內(nèi)建筑面積計價，必須在合同里做出明確約定，防止因計價方式發(fā)生糾紛，甚至因計價方式約定不明確而蒙受損失。第五條面積確認及面積差異處理。根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為根據(jù)進展面積確認及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進展處理：1、雙方自行約定：(1)____________________________________________________________;(2)____________________________________________________________;(3)____________________________________________________________;(4)____________________________________________________________。2、雙方同意按以下原那么處理：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)局部的房價款由買受人補足;超出3%局部的房價款由出賣人承當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)局部的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比=────────────────×100%合同約定面積因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。[解讀]合同有兩項根本原那么，即意思自治與合法原那么。當(dāng)事人約定了，就具有法律效力，但以不違法為前提。因此，合同有約定的，遵從合同約定;合同沒有約定的遵從法律規(guī)定。關(guān)于面積確認及差異處理問題，在開展商自制的格式合同里，很少有約定，但現(xiàn)行法律及司法解釋以及《示范文本》里，都做出了根本一致的詳細約定，建議選擇《示范文本》條款。但接下來的問題是，關(guān)于什么是誤差，往往在理論上還要發(fā)生爭議。這樣就導(dǎo)致了因?qū)φ`差有爭議，即便關(guān)于誤差的條款約定的再詳細、再充分，在理論中往往難以適用的怪現(xiàn)象。有鑒于此，建議購房者在簽訂此條時，在選擇《示范文本》關(guān)于“誤差”約定的條款的同時，另行在補充協(xié)議里約定什么是“誤差”，在什么情況下適用“誤差”約定條款。《商品房銷售管理方法》第19條第二款規(guī)定：“按套計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙不一致，相關(guān)尺寸在約定的誤差范圍之內(nèi)，維持總價格不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買售人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款?！睆纳鲜龇梢?guī)定看，房屋面積誤差，應(yīng)是指“套型”與“尺寸”引起的。假如不是因“套型”與“尺寸”引起的面積差異，不應(yīng)算作面積誤差。理論中大量發(fā)生的面積糾紛，不是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的，即便是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的糾紛，也不會有太大的出入，大量的糾紛是因開展商非法進展公攤面積發(fā)生的?！妒痉段谋尽穼﹂_展商分攤的公攤面積，以附件的形式，要求開展商詳細告知購房者，這對制止售房面積欺詐防止大幅度面積縮水，無疑起到了很好的作用。但在開展商自制的格式售房合同里，開展商那么根本不告知公攤面積的詳情，有的甚至不告知公攤面積的數(shù)額，購房者無法判斷開展商公攤面積的多少與真假。在此種情況下，建議使用《示范文本》以合同附件形式列出公攤面積的詳細情況，同時約定，假如因誤差以外的原因發(fā)生的面積糾紛，按開展商售房面積欺詐處理。第六條付款方式及期限。買受人按以下第__________種方式按期付款：1、一次性付款___________________________________________________。2、分期付款_____________________________________________________。3、其他方式_____________________________________________________。[解讀]付款方式容易發(fā)生糾紛的是按揭付款。開展商自制的商品房買賣合同，往往約定首期及尾款的支付方式，其余款項只約定由銀行按揭，至于怎樣進展銀行按揭，那么無詳細約定，糾紛也往往因此產(chǎn)生?！妒痉段谋尽防镆矝]有關(guān)于按揭付款的約定，假如選擇銀行按揭的付款方式，建議補充如下幾項約定。1、按揭付款的時間，即出賣人與購房者雙方同意何時由銀行按揭付款。2、雙方同意的按揭付款時間與銀行實際的按揭時間往往不一致，有鑒于此，建議雙方約定雙方同意的按揭時間與銀行實際按揭時間不一致的處理方式。3、除了時間外，還有按揭金額。雙方約定的按揭金額也往往和銀行實際的按揭金額不一致甚至不能貸款，建議雙方約定在兩者金額不一致及不能貸款的情況下的處理方式。____《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》第23款規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品方擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，對方當(dāng)事人可以懇求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以懇求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人。4、關(guān)于按揭付款，除出賣人與購房者在商品房買賣合同中有約定外，按揭銀行也要和夠房者簽訂按揭合同或貸款合同，這樣由原來單一的商品房買賣合同關(guān)系，又引申出來了另一法律關(guān)系即按揭貸款關(guān)系。購房者為了購得房產(chǎn)必須同時履行兩個合同，在兩個合同履行過程中，經(jīng)常發(fā)生出賣人、購房者甚至按揭銀行違約的情況。一旦一方出現(xiàn)違約，必定導(dǎo)致兩個合同履行障礙。上述司法解釋第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人懇求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！钡?5條第2款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金和利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！贝藭r，關(guān)于違約責(zé)任的約定顯得尤為重要。建議購房者在簽訂商品房買賣合同及按揭合同時，都要約定相應(yīng)的違約責(zé)任。第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按以下第__________種方式處理：1.按逾期時間，分別處理(不作累加)(1)逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;(2)逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____(該比率應(yīng)不小于第(1)項中的比率)的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指按照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。2._________________________________________________________________。[解讀]簽訂此條，購房者應(yīng)注意以下問題：1、逾期付房的違約責(zé)任應(yīng)與逾期交房款的違約責(zé)任對等。開展商自制的格式商品房買賣合同往往對逾期付款規(guī)定了較高的違約責(zé)任，而對逾期交房那么規(guī)定較低甚至不規(guī)定違約責(zé)任。付款和交房應(yīng)是買賣雙方對等的兩項主要合同義務(wù)，違約后的責(zé)任也應(yīng)同樣對等。2、出賣人解除合同的逾期日期應(yīng)合理。3、假如只按揭付款，還應(yīng)約定出賣人解除合同導(dǎo)致按揭合同也無法履行的相應(yīng)的違約責(zé)任。《示范文本》對此無規(guī)定，建議購房者補充約定。4、此種情況除應(yīng)在《商品房買賣合同》里做出約定外，還應(yīng)在按揭合同里做出約定。按揭合同一般都是按揭銀行自制的格式合同，對此往往也無約定，建議購房者補充約定。5、除出賣人提供保證的按揭合同外，按揭銀行制定的格式按揭合同里，只有按揭銀行與購房者雙方。按揭合同是為購房合同效勞的，購房合同的履行順利與否，直接關(guān)系到按揭合同的履行，反之亦然。因此，建議購房、出賣人、按揭銀行三方簽訂按揭合同。6、違約責(zé)任的約定要合理，不能過高，過高當(dāng)事人無法承受;也不能過低，過低對當(dāng)事人雙方起不到應(yīng)有的制約作用，喪失了簽訂合同的目的。根據(jù)____《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》第16條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由懇求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由懇求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額?！彪m然違約金過高過低可依法糾正，但并不是自動糾正，一般是通過訴訟途徑加以糾正的。亡羊補牢，不如未雨綢繆。7、《合同法》第67條規(guī)定：“當(dāng)事人互付債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)回絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)回絕其相應(yīng)的履行要求”。這就是《合同法》上的“后履行抗辯權(quán)”的規(guī)定。根據(jù)該條法律規(guī)定，假如出賣人逾期交房，或交房不符合合同約定，購房者有權(quán)不付房款。第八條交付期限。出賣人應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前，按照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備以下第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經(jīng)歷收合格。2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4.該商品房獲得商品住宅交付使用批準文件。5.____________________________________________________________________________________。但如遇以下特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的;2、_____________________________________________________________;3、____________________________________________________________。[解讀]這是至為重要的一條，也是理論中發(fā)生糾紛最多的一條。建議購房者簽訂此條時注意以下問題：1、該條規(guī)定了4種交付使用的條件，但每一種交付使用的條件在法律上的規(guī)定并不十清楚確，這是關(guān)于此條大量發(fā)生糾紛的原因所在。因此，也可以說是現(xiàn)行法律不健全不完善的問題。例如，什么“是商品房驗收合格”，什么部門出具的什么證明意味著商品房是驗收合格的至少在目前有兩種證明，一是《初裝飾開工驗收證明單》，二是《單位工程開工驗收質(zhì)量核驗證書》。再例如，“綜合驗收合格”的概念是什么《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)工程開工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工程所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出開工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到開工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共平安的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)視、規(guī)劃、消防、人防等部門或單位進展驗收。”《房屋建筑工程和市政根底設(shè)施開工驗收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定：“工程符合以下要求方可進展開工驗收：(一)完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。(二)施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進展了檢查，確認工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建立強迫性標(biāo)準，符合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程開工報告。工程開工報告應(yīng)經(jīng)工程經(jīng)理和施工單位有關(guān)負責(zé)人審核簽字。(三)對于委托監(jiān)理的工程工程，監(jiān)理單位對工程進展了質(zhì)量評估，具有完好的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負責(zé)人審核簽字。(四)勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知書進展了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該工程勘察、設(shè)計負責(zé)人和勘察、設(shè)計單位有關(guān)負責(zé)人審核簽字。(五)有完好的技術(shù)檔案和施工管理資料。(六)有工程使用的主要建筑資料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告。(七)建立單位已按合同約定支付工程款。(八)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。(九)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進展檢查，并出具認可文件。(十)有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。(十一)建立行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)視機構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢;。鑒于“房屋驗收合格”及“房屋綜合驗收合格”的概念并不十清楚確，現(xiàn)行法律又沒有明確規(guī)定獲得何種文件是“驗收合格”及“綜合驗收合格”，建議購房者不要選取《示范文本》中的選擇，另行單獨做出明確詳細的約定。筆者建議約定的內(nèi)容是：“出賣人所交付使用的房必須獲得《單位工程開工驗收質(zhì)量核驗證書》，同時獲得人防、消防、交通、園林、城建、環(huán)保及規(guī)劃部門同意交付使用的書面意見?！币郧暗纳唐贩?，有相當(dāng)一部是毛坯房。關(guān)于毛坯房的驗收，有《初裝飾開工驗收證明單》。但《住宅工程初裝飾開工驗收方法》第三條規(guī)定：“初裝飾是指住宅工程戶門以內(nèi)的局部工程，在施工階段只完成初裝飾。房屋開工驗收交付使用后，房屋進展再裝飾，按城市房屋裝飾管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！钡诰艞l規(guī)定：“再裝飾的工程完成后，均應(yīng)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準，由有關(guān)部門組織驗收。驗收不合格的不得報竣或交付使用”。根據(jù)上述法律規(guī)定，初裝飾驗收不等于建筑工程驗收，也不能代替建筑工程質(zhì)量驗收。其法律含義，僅限于可以交付購房者進展二次裝修。但在理論中，很多開展商以初裝飾驗收代替建筑工程質(zhì)量驗收，欺騙購房者，應(yīng)引以為戒。房屋的交付條款，不僅關(guān)系到交付的期限、交付的責(zé)任、交付的質(zhì)量等問題，還事關(guān)辦理房產(chǎn)證、交付房款等合同關(guān)鍵條款的執(zhí)行，鑒訂好合同交付條款意義非常重要。在鑒訂此條另需注意的問題是，開展商往往在自制的格式合同中，將不屬于不可抗力交房的情形也列入不可抗力條款，以此減輕或免除其逾期交房違約責(zé)任，購房者應(yīng)注意對此提出異議。第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按以下第______種方式處理：1、按逾期時間，分別處理(不作累加)(1)逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;(2)逾期超過_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______(該比率應(yīng)不小于第(1)項中的比率)的違約金。2、_________________________________________________________________。[解讀]開展商自制的早期格式合同，甚至不約定逾期交房的違約責(zé)任。____《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》第17條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準確定：逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準確定。”假如雙方買賣合同沒有約定違約責(zé)任，發(fā)生糾紛以后，將按上述司法解釋的規(guī)定確定違約方的違約責(zé)任。出賣人逾期交房除承當(dāng)違約金及陪償損失之責(zé)外，購房者還有權(quán)解除購房合同。解除購房合同的條件和程序，也首先尊重合同當(dāng)事人自己的約定，假如沒有約定或約定不明確的，可以按照法律規(guī)定。____前述司法解釋第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人延遲交付房屋或者買受人延遲支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)的未履行，當(dāng)事人一方懇求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！贝吒娌⒉皇墙獬彿亢贤姆ǘǔ绦?，假如當(dāng)事人合同有約定可以直接解除購房合同，就可以不催告。催告解除購房合同，只是在合同沒有約定的情況下，按照法律規(guī)定的解除購房合同的程序。該條司法解釋第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”解除合同，必須按照合同約定或法律規(guī)定的條件和程序，解除合同的期限是，催告的，為三個月;沒有催告的，自有權(quán)解除之日起一年內(nèi)。合同第七條的考前須知，也同樣是該條的考前須知。第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致以下影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：(1)該商品房構(gòu)造形式、戶型、空間尺寸、朝向;(2)___________________________________________________________;(3)____________________________________________________________;(4)____________________________________________________________;(5)____________________________________________________________;(6)____________________________________________________________;(7)____________________________________________________________。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同承受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。___________________________________________________________________________。[解讀]關(guān)于因規(guī)劃、設(shè)計變更，發(fā)生的房產(chǎn)買賣糾紛也較多，購房者在簽訂、履行該條約定時，應(yīng)注意以下問題：1、該條約定了兩種變更，一種是規(guī)劃變更，一種是設(shè)計變更。設(shè)計的變更，直接影響房產(chǎn)的戶型、朝向、尺寸等，購房者一般較易發(fā)覺，而對規(guī)劃變更那么反映不夠敏感。其實，規(guī)劃變更對購置房產(chǎn)的影響，不亞于有時甚至遠遠超出設(shè)計變更對購置房產(chǎn)的影響，建議購房者對此一并引起足夠的重視。2、這兩種變更一定是經(jīng)過批準的。規(guī)劃變更，要經(jīng)規(guī)劃部門同意;設(shè)計變更，要經(jīng)原設(shè)計單位同意。未經(jīng)有權(quán)部門同意，開展商擅自進展的規(guī)劃、設(shè)計變更，不適用本條約定。但假如購房者發(fā)現(xiàn)開展商未經(jīng)有權(quán)部門批準擅自進展規(guī)劃、設(shè)計變更，應(yīng)及時向開展商及有權(quán)部門提出異議。3、設(shè)計變更較易發(fā)現(xiàn)，而規(guī)劃變更那么不易發(fā)覺。因此，購房者在購房之初，就應(yīng)向開展高索取小區(qū)報建規(guī)劃，并由開展商蓋章，以證明真實性。為了慎重起見，建議購房者將此內(nèi)容寫進合同，專門做出約定，不允許開展商在出賣房產(chǎn)時向購房者出示的小區(qū)規(guī)劃內(nèi)再加建任何建筑，或?qū)υ芯G地、假山、建筑等撤除，重新建立。4、規(guī)劃變更方面，還有另一不易被購房者發(fā)覺、注意的問題是，小區(qū)是分期開發(fā)的，在未開發(fā)的土地上，開展商建起了綠地或停車場等設(shè)施。由于開展商不講明規(guī)劃報建的真相，而購房者又沒有多數(shù)情況下不知道去調(diào)查一下開展商的規(guī)劃報建情況，誤以為這些綠地、停車場等設(shè)施是為一期配套的。等購房者買了房，紛紛入住以后，開展商便把這此綠地、停車場等設(shè)施撤除。這樣，一期購房者的小區(qū)功能減弱了不說，也直接降低了一期房產(chǎn)的居住價值，房價也明顯因此而下降。理論中，此類糾紛也不鮮見。為什么會出現(xiàn)此類糾紛，當(dāng)然與開展商惡意欺詐有關(guān)，與購房者不注重小區(qū)規(guī)劃也明顯不無關(guān)系。這也再次提醒了購房者在購房之初關(guān)注小區(qū)規(guī)劃報建的重要性。一旦發(fā)生此類糾紛，購房者對因此貶值的房產(chǎn)價值局部，可以懇求開展商雙倍賠償，但對提出諸如退房之類的訴訟懇求，那么很難獲得支持。5、無論是規(guī)劃變更還是設(shè)計變更，這對購房雙方都是重要的變化，故該條約定，一定要書面通知，購房者也一定要書面答復(fù)開展商。關(guān)于什么是通知及書面通知，理論中容易發(fā)生岐意，例如、報紙公告、電子信函是否是書面通知為防止岐意，建議約定書面通知的方式為掛號或特快專遞信函，雙方為此在合同中應(yīng)明確約定通信的地址及通信地址變更的告知對方的義務(wù)。第十一條交接。商品房到達交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進展驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)回絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承當(dāng)。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：___________________________________________________________________________。[解讀]《示范文本》里將“交付”房屋與“交接”房屋做了兩條約定，很多合同，特別是開展商自制的商品房買賣合同里，將二者混為一談。房屋的交付與交接，確實是商品房買賣中的兩個重要環(huán)節(jié)和步驟，對其做出充分、詳細、詳細的約定是非常必要和有益的。因《示范文本》做出了兩條約定，就使得《示范文本》在這兩個問題上可以做出比擬全面的約定，例如交付房屋的證明文件、交接單、《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》的約定以及由此產(chǎn)生的責(zé)任的約定，都是成功汲取了房產(chǎn)買賣理論中有益教訓(xùn)的經(jīng)歷之談，這是值得給予充分肯定的。該條第二款明顯是針對前款逾期交接所產(chǎn)生的違約責(zé)任的約定，而《示范文本》里卻稱“未能按期交付”。假如是這樣，此約定將與第九條約定重復(fù)。因此，筆者建議購房者在簽定此條時，將“付”改為“接”?！禵___關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》第11條第1款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！辟彿空咚彿慨a(chǎn)在交付使用時，不符合法律規(guī)定及合同約定，購房者出于裝修、無住房等原因，被迫先住進了不符合交付條件的房屋，這種情況在理論中是普遍、大量存在的。根據(jù)____上述司法解釋，假如商品房買賣合同里對此種情況不做出特別約定，開展商的交房責(zé)任便因購房者的急于入住而一住了之，這對購房者是極其不公平的，對開展商違法、違約交房也無異于一種變相的縱容。《示范文本》里對此種情況沒有做出約定，特別建議購房者對此種情況做出特別約定。當(dāng)然，購房者事先與開展商在合同里沒有做此約定，在事后可以達成補充協(xié)議，也具有同等法律效力。事前做出約定明顯比事后達成補充協(xié)議對購房者更有保護，假如開展商在事后與購房者達不成補充協(xié)議呢第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承當(dāng)全部責(zé)任。__________________________________________________________________________。[解讀]該條對購房者合法權(quán)益的保護是很好的一條，但因該條規(guī)定得太籠統(tǒng)，在理論中不具有可操作性，使該條的價值、意義、作用大打折扣。在此條規(guī)定的情況下，“由出賣人承當(dāng)全部責(zé)任?！笔紫?，該條規(guī)定的“沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛”及“不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛”這兩種情況規(guī)定的就不夠全面，有掛一漏萬之感。其次，“全部責(zé)任”到底是什么責(zé)任是退房責(zé)任賠償責(zé)任抑或兼而之〈《____關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》第8-10條，很好地解決了該條應(yīng)明確而未明確的問題，抄錄在此，建議購房者參閱?！吹?條：具有以下情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：((一)品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;((二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。/第9條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導(dǎo)致合同元首或者被撤銷、解除的，買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：((一)成心隱瞞沒有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的事實或者提供虛假商品房以預(yù)售答應(yīng)證明;((二)成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;((三)成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。(第10條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法獲得房屋為由，懇求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準承諾的違約責(zé)任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準應(yīng)符合雙方約定(附件三)的標(biāo)準。達不到約定標(biāo)準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第______種方式處理：1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。2._____________________________________________________________。3.______________________________________________________________。[解讀]1、該條將商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準以附件形式加以約定，但很多合同不附此附件，應(yīng)引以為誡。2、該條附件說是裝飾、設(shè)備的約定，但從附件內(nèi)容看，根本上是裝飾建材的約定，關(guān)于設(shè)備幾乎未做約定。建議補充、電視、燃氣、寬帶等設(shè)施及采用的水、電器材、建筑及裝修材料等符合最新國家質(zhì)量及設(shè)計標(biāo)準、標(biāo)準的約定。第十四條出賣人關(guān)于根底設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的以下根底設(shè)施、公共配套建筑按以下日期到達使用條件：1.__________________________________________________________________;2.__________________________________________________________________;3.__________________________________________________________________;4.__________________________________________________________________;5.__________________________________________________________________。假如在規(guī)定日期內(nèi)未到達使用條件，雙方同意按以下方式處理：1._________________________________________________________________;2.__________________________________________________________________;3.__________________________________________________________________。[解讀]1、第14條約定與第8條約定存在銜接問題，應(yīng)注意兩條在內(nèi)容上的協(xié)調(diào)，不要重復(fù)或遺漏。2、這兩條約定實際是關(guān)于交房責(zé)任及根底設(shè)施、公用配套建筑責(zé)任的問題。質(zhì)言之，要否把14條約定的內(nèi)容，提到第8條即將其視為開展商的交房責(zé)任。需說明的是，關(guān)于第14條約定的“根底設(shè)施、公用配套建筑”的有些內(nèi)容，法律是有強迫性規(guī)定的，不容當(dāng)事人選擇，開展商在交房時必須完成。(《消防法》第10條規(guī)定：“按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準進展消防設(shè)計的建筑工程施工時，必須經(jīng)公安機關(guān)進展消防驗收;未經(jīng)歷收或驗收不合格的，不得投入使用?！?《建筑工程消防監(jiān)視審核管理規(guī)定》第9條規(guī)定：“建立單位應(yīng)當(dāng)向公安消防監(jiān)視機構(gòu)提出工程消防驗收申請，送達建筑消防設(shè)施技術(shù)測試報告，填寫《建筑工程消防驗收申報表》，并組織消防驗收。消防驗收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用?！?《房屋建筑工程和市政根底設(shè)施工程施工驗收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定：“工程符合以下要求方可進展施工驗收：……(十)有公安、消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準允使用文件?！?根據(jù)有關(guān)消防的上述法律規(guī)定，開展商在交房時，消防必須驗收合格。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按以下第______項處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。3.___________________________________________________________。[解讀]關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，也是商品房買賣中一個重要的環(huán)節(jié)、步驟，理論中因關(guān)于此條的約定不夠完善，發(fā)生了大量的買賣糾紛，在此條的簽訂和履行過程中應(yīng)特別引起購房者的注意：1、關(guān)于在多長時間內(nèi)開展商將辦證資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，現(xiàn)行法律有明確規(guī)定?！渡唐贩夸N售管理方法》第34條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在土地房產(chǎn)行政主管部門?！薄冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理方法》第16條規(guī)定：“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋施工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證、施工答應(yīng)證、房屋施工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。”建議購房者結(jié)合上述法律規(guī)定做出約定。2、就“備案”事宜，建議購房者再做出進一步的約定。如，開展在“備案”后多少日內(nèi)將“備案”資料復(fù)印并加蓋公章后提供應(yīng)購房者一份。假如開展商不能向購房者提供“備案”資料，視為開展商沒有備案，應(yīng)承當(dāng)沒有“備案”的違約責(zé)任。3、該條還同時約定：如因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，……。此條規(guī)定，成了無之水。因為在該條及《示范文本》的其他條款，均未約定購房者獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的時間。這應(yīng)為《示范文本》的一種疏漏?！禵___關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能獲得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已施工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準計算?！钡?9條規(guī)定：“商品買賣合同約定或者《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！苯ㄗh購房者根據(jù)上述司法解釋的精神，對開展商辦理房產(chǎn)證的時間及逾期辦理房產(chǎn)證的責(zé)任做出約定。4、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購置人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！薄渡唐贩夸N售管理方法》第34條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！?根據(jù)上述法律規(guī)定，房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證是分開的，開展商除有義務(wù)為購房者辦理房屋所有權(quán)證外，還有義務(wù)辦理土地使用權(quán)證。但關(guān)于房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證的辦理及違約責(zé)任，包括本《示范文本》在內(nèi)的絕大多數(shù)商品房買賣合同都沒有做出約定。建議購房者根據(jù)上述法律規(guī)定，并參照房屋所有權(quán)證的辦理及違約責(zé)任的約定，就土地使用取證的辦理及違約責(zé)任做出相應(yīng)的約定。5、無論是關(guān)于房屋所有權(quán)證還是關(guān)于土地使用權(quán)證辦理的違約責(zé)任的一個普遍性問題是，雙方?jīng)]有就裝修損失的賠償做出約定，這也是《示范文本》的又一缺乏之處。開展商逾期辦證后，購房者已裝修、入住。假如此時購房者選擇退房，開展商應(yīng)賠償購房者的裝修損失。建議購房者對此做出約定。第十六條保修責(zé)任。(買受人購置的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承當(dāng)相應(yīng)的保修責(zé)任。(買受人購置的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。(在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承當(dāng)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由購置人承當(dāng)。[[解讀]1、該條第2款不是一條合同約定，更象一條法律規(guī)定。做為合同約定，雙方只需在合同主文或合同附件里做出約定即可，而該示只要求雙方做約定，并未提示雙方怎么約定，沒有起到《示范文本》的應(yīng)有作用。2、《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》是商品房買賣合同的補充約定，是開展商對商品住宅承當(dāng)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。但“兩書”又往往是開展商自制的格式文本，為了確保購房者的利益，購房者應(yīng)將“兩書”上的內(nèi)容與《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第5條、8條加以核實。(第5條規(guī)定：《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：11、工程質(zhì)量監(jiān)視部門核驗的質(zhì)量等級;12、地基根底和主體構(gòu)造在合理使用壽命年限內(nèi)承當(dāng)保修;13、正常使用情況下各部門、部件保修內(nèi)容與保修期;屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關(guān)6個月;其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。14、用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限。1第8條規(guī)定：《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的構(gòu)造、