目錄申報單位及項目概況REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析PAGEPAGEPAGEPAGE29第一章申報單位及項目概況1.1項目申請報告編制的依據1、《中華人民共和國行政許可法》2、《中華人民共和國城市房地產管理法》3、《中華人民共和國土地管理法》4、《中華人民共和國招標投標法》5、《城市房地產開發經營管理條例》6、《黑XX省房地產開發企業資質管理規定實施細則(修訂)》7、《國務院關于投資體制改革的決定》國發[2004]20號8、《企業投資項目核準暫行辦法》國家發改委令2004年第19號9、《黑XX省非政府性投資項目核準辦法》省政府令2004年第4號10、《黑XX省政府核準的投資項目目錄(2004年本)》黑發改投資[2006]50號11、《國家發展改革委關于發布項目申請報告通用文本的通知》發改投資[2007]1169號12、《關于印發建設項目經濟評價方法與參數的通知》國家發展改革委、建設部投資[2006]1325號（包括《關于建設項目經濟評價工作的若干規定》、《建設項目經濟評價方法》、《建設項目經濟評價參數》）13、國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發〔2010〕10號）14、國土資源部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知（國土資發[2010]34號）15、國土資源部住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知（國土資發〔2010〕151號）16、國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（國辦發〔2011〕1號）17、XX縣人民政府辦公室《關于印發XX縣支持鄉鎮所在地小城鎮建設暫行規定的通知》（龍政辦發[2010]53號）18、項目開發單位提供的有關技術資料1.2項目申報單位概況XX縣XX鄉XX村公寓開發建設項目，是由黑XX省鑫瑞房地產開發有限公司開發建設的。黑XX省鑫瑞房地產開發有限公司住所在五大連池市青山鎮二道街農電局家屬樓下（企業法人營業執照注冊號：231182100002109），主營業務是房地產開發經營。公司自2007年1月23日成立，即開始從事房地產開發經營業務。企業注冊資本3000萬元，資產總額3000萬元（全部為流動資產）。黑XX省鑫瑞房地產開發有限公司是國家二級資質房地產開發企業。主要工程有鑫瑞小區1#樓、鑫瑞綜合樓、鑫瑞小區2#樓、鑫瑞嘉園一期、鑫瑞嘉園二期、一建嘉園小區、鑫瑞嘉園三期、牡丹園、東城新天地小區等住宅綜合樓開發建設項目9項，總建筑面積25萬平方米，完成投資4億元，上繳利稅4千余萬元，工程質量合格率達到100%，并多次獲省、市優質工程獎，2007年至2011年連續5年工程優良品率達95%。現有企業年開發建設能力為15萬平方米。黑XX省鑫瑞房地產開發有限公司現有專業管理人員23人，其中：建筑、結構、房地產專業中級以上職稱的管理人員18名，專職會計人員3名，專職統計人員2名。黑XX省鑫瑞房地產開發有限公司的發展宗旨是：在房地產市場競爭激烈的情況下，堅持誠信經營、客戶至上的經營理念，不斷創新，抓住機遇，以建筑精品，綠色環保，創最佳人居環境為目標。堅持以人為本，一切為客戶著想，一切讓業主滿意。1.3項目概況1.3.1項目名稱XX縣XX鄉XX村公寓開發建設項目1.3.2項目負責人1.3.3項目建設的背景房地產業是我國國民經濟的支柱產業，素有永遠的朝陽產業之稱，其關聯度高，帶動力強，在推動國民經濟增長方面起到了積極的作用，是擴大社會就業途徑、促進投資和消費的多用利器。隨著改革開放的不斷深入，尤其是我國加入WTO以后，經濟飛速發展，人民生活水平不斷提高，城鎮化速度加快，帶來了房地產需求的持續增長，此外，住宅貨幣化、城市拆遷及外來人口的增加，都成為住宅需求旺盛的有力支撐點。中國房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變。總的看來，我國的房地產業正在經歷一個“價值回歸、利潤回歸”的過程，呈現出一個健康、穩定、持續發展的良好趨勢。1998年以來，各地區、各部門認真落實國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的決策部署，做了大量工作。城鎮住房制度改革取得重大進展，房地產市場體系基本建立，房地產業持續快速發展，對拉動經濟增長、推進城鎮化、改善人民生活等，都發揮了重要作用。近幾年來，國家把房地產市場調控作為加強和改善宏觀調控的重要內容，采取了一系列措施。嚴格房地產開發信貸和土地管理，提高房地產開發項目資本金比例，控制城市拆遷規模。房地產市場調控取得了積極成效，房地產開發投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭得到有效控制。在看到調控取得了一定成績的同時，也應當清醒地看到，當前房地產市場區域性、結構性問題還十分突出。主要表現是：房地產市場發展及當前主要問題一是市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉變為階段性、結構性需求過度擴張。一些地方拆遷規模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。二是市場供應結構不合理。商品房市場中，非住宅開發比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。針對上以問題，國家采取了一系列的宏觀調控政策，從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障，再到2007年央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令2007年第39號)、《國土資源部關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》（國土資發〔2007〕236號），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。房地產市場預測（1）、宏觀調控得到落實執行。宏觀調控將進一步深化，并得到落實執行，疊加效應將日益顯現。房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。但由于持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工項目的繼續，使得各地市場熱點區域增多。國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優先安排、供應列入年度供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：90/70新政的影響將逐步體現，90平米以上房型將繼續向節約面積發展。同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發展二級市場。并加大對房地產業秩序進行規范和整頓，維護市場健康運行。（2）、保障性住房開發規模增加。住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現進一步觀望，進而出現持幣待購、惜購等現象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。政府一方面嚴格控制高端市場的發展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。在開發規模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發規模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發。項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。因此，房地產行業可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。（3）、市場競爭更趨激烈。房地產企業并購多發，房地產市場洗牌加劇的現象將不斷增加，市場競爭激烈化，外資（或外資背景）開發商、投資者（含基金）將加大力度、加快速度進入市場或擴張。在運作方面，房地產開發企業將更重視以品牌、服務獲得競爭優勢。房地產市場品牌化、企業經營集團化、項目開發規模化趨勢將加強。從2007年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴格執行，土地利用將強化向適度密度、空中發展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。地塊規模的縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢，出現“地王”的比率相對要減少。同時，政府對市場秩序的監管、整頓將加強，房地產市場廣告執法將加強，房地產市場（含土地市場）將進一步得到規范。在產品品質與戶型設計方面，戶型適中、品質較優、設計合理、功能實用、環境較好、物業服務較好、祥和比較方便、配套較好、房價適當、總價適當的品牌企業開發的中檔或中偏高檔產品將最受歡迎。不過，產品同質化問題可能變得嚴重起來，而市場競爭日趨激烈，促使房地產企業強化包括應用技術、設計、項目策劃、營銷推廣、經營理念等方面的創新。（4）、市民消費沖動趨減。房地產市場競爭日趨激烈的同時，消費沖動將有所趨減，進而銷售速度減慢，銷售周期加長，“銷控”地位下降，房地產營銷回歸，企業將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。目前過分依靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。在不少城市，炒房回報預期并不高，房價持續高位增長而支撐炒房獲得高回報預期的基礎不牢靠，異地投資客撤走雖還不足以構成對房地產市場整體的過大沖擊，但無疑對房價的變化構成不少的沖擊。因為，往往30%的炒房者就可把整個城市市場的房價拉高，帶動其他70%的非炒房購房者追漲房價。同樣，一旦30%的炒房者退出市場，甚至只要10%—20%的異地投資客撤走，就可把整個城市市場的房價拉低，帶動其他非炒房購房者追跌房價。而且，往往是，大部分消費者看跌時，房價下跌的速度遠要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有“傳染性”。因此，房市要當心、提防階段性需求休克進而購買休克的情況出現。同時，盡管市場總需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、經濟適用住房等保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。不過，由于一些未來需求和房價上漲空間已被透支，房地產市場預期改變，市場觀望，保障性需求中的一部分仍可能在短期內被抑制。別墅等高檔房需求在短期內可能受挫，自住普通商品房、商住兩用房需求可能被較大地抑制。投資性尤其純投機性需求和商業地產、“升級換代”需求被抑制的成分最大。投資性高檔住宅銷售周期延長，房主力圖盡快套現，異地投資客撤離等現象將有所增加。房價整體可能在一定程度上逐漸回落。相比而言，保障性住房和小戶型的房價變化幅度要相對較小些，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價下降幅度可能相對較大些。（5）、企業風險控制意識加強。由于市場異變，競爭加劇，再加上房地產開發企業本來普遍資產負債率偏高（多在70﹪以上，有的高達90﹪），這將促使房地產企業加強風險控制意識，越來越注重向外資（或外資背景）的開發商學習：既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風險控制。宏觀調控既要避免由投資過熱所可能導致的經濟通脹，又避免產能過剩所可能產生的經濟通縮。政府將盡力防止一些地方可能出現部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大于求的局面出現。房地產市場是良性的、健康的，房地產企業應該多著力于通過用心打造適應不同消費者需求的品質樓盤，合理確定銷售價格，不期望太高的利潤，為消費者提供全方位的優質服務，以應對房地產市場異變。整體來看，中國房地產市場整體景氣指數不高，房產交易量局部下滑，但部分地區房地產市場價格不降反增。這一方面與我國人口基數較大，城市人均居住面積水平低下，人們改善居住環境欲望強烈有關；另一方面主要受我國整體經濟發展勢頭良好，人們收入水平不斷增長，區域經濟發展日益協調等宏觀經濟影響，人們對未來充滿樂觀預期，購房需求增加。而且反觀我國房地產行業20年的發展歷史，房地產市場一直比較活躍。擬建項目的建設背景為貫徹落實黨中央、國務院關于促進經濟平穩較快增長的決策部署，加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展，國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（國辦發〔2011〕1號）：2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。各地要繼續增加土地有效供應，進一步加大普通住房建設力度；繼續完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房；加快個人住房信息系統建設，逐步完善房地產統計基礎數據；繼續做好住房保障工作，全面落實好年內開工建設保障性住房和棚戶區改造住房的目標任務。在此背景下，黑XX省鑫瑞房地產開發有限公司在XX縣XX鄉進行房地產開發項目建設。XX縣XX鄉XX村公寓開發建設項目，是為了加快XX鄉集鎮建設步伐，改善廣大居民的居住和生活條件，繁榮中心城區的經濟，加大城鎮化建設力度，開發建設的集住宅與商服于一體的綜合住宅樓。該綜合住宅樓的建設是繁榮市場經濟的需要、是美化城市的需要：開發建設該綜合住宅樓，不但在建筑水平上得到提高，而且在建筑風格上有所創新，與周邊的其它建筑構成XX鄉一道靚麗的風景線；該綜合住宅樓的建設對提高XX鄉集鎮居民的生活水平，改善人們居住條件，滿足住戶商品物質需要，提高XX鄉集鎮品位，具有重大的意義。因此，該項目的建設是非常必要的。1.3.4擬建項目的建設地點XX縣XX鄉XX村公寓項目建在XX鄉大慶街南公園路西，地理位置優越，交通便利。1.3.5主要建設條件1、道路：該項目位于XX鄉大慶街南公園路西，道路暢通，交通方便。2、給水：該項目用水，由自打深水井供水系統供水，供水水源有保證。3、排水：采用雨污分流體制，污水直接進入集水井收集后排入化糞池。4、供電：待項目建成后，由XX鄉供電所供電系統供應。因此，該項目供電有保障。5、供熱：采用自建鍋爐房供熱系統統一供熱，能夠保障采暖要求。6、通訊：通信由市政通信管道接入，與有線電視同溝敷設。1.3.6項目的建設規模和主要建設內容1、項目的建設規模XX縣XX鄉XX村公寓總占地面積11826平方米，其中建筑占地3684平方米，綠化用地4494平方米，總建筑面積18864平方米，其中：住宅12255平方米，商服5250平方米，幼兒園物業及公益用房270平方米,鍋爐房120平方米，水洗公廁90平方米,車庫879平方米。綠地率38%，容積率1.6，建筑密度31.2%。2、主要技術經濟指標表格SEQ表格\*ARABIC1項目主要經濟指標表序號項目單位指標備注1總占地面積平方米11826其中建筑占地平方米3684綠化用地平方米44942總建筑面積平方米18864其中住宅平方米12255商服平方米5250幼兒園物業及公益用房平方米270鍋爐房平方米120水洗公廁平方米90車庫平方米8793總戶數戶1544總人口數人4625綠地率%386建筑密度%31.27容積率1.6890平米以下住宅%701.3.7產品和工程技術方案本著領先科技進步，推廣新材料、新產品、新技術、提高住宅功能質量水平和小區與住宅的節能、節地、節材效果，使小區和住宅具有較高的科技含量。強調保護綠色、保護生態環境，以體現“人文、自然、宜居”的主導思想，創建具備多樣生活情趣的生活環境及本土文化氛圍的居住小區。同時，注重住宅內部功能設計的實用性和合理性，戶型功能齊全，科技含量高；完善住宅分布，使整個小區具有良好的空間布局形態。住宅空間大小適宜，居室基本數量從有一室一廳～三室兩廳的各種戶型，表現出多空間的思路；戶型大小搭配，具有實現兩代共居的可能性。1、建筑方案1）設計依據a、《民用建筑設計通則》GB50352-2005b、《住宅設計規范》GB50096-1999（2003版）c、《屋面工程質量驗收規范》GB50207-2002d、《城市道路和建筑物無障礙設計規范》JGJ50-2001J114-2001e、《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93f、《住宅建筑設計規范》GB50368-2005g、《商店建筑設計規范》JGJ48—882）設計要求根據《黑XX省XX縣XX鄉總體規劃》和《XX縣土地利用總體規劃》，本著合理利用土地和空間，節約建筑能耗，追求社會綜合效益，環境效益、經濟效益的原則進行設計。a、XX鄉XX村公寓建筑抗震設防類別：丙類。b、設計使用年限：50年。c、耐火等級：二級。d、抗震設防烈度為8度，設計基本地震加速度值為0.2g。e、使用功能：節能型住宅XX鄉XX村公寓。3)建筑設計設計理念該項目規劃以尊重自然環境，調整生態結構，建設性地維護自然生態為基本出發點；合理利用土地，確定合理的開發規模和層次，完善交通，水電等配套設施，滿足居民的衣、食、行、游等活動需要；對XX鄉XX村公寓的經營管理、環境形象設計等均予以考慮。規劃設計在戶型設計上，充分考慮和結合當地經濟發展水平和居民生活習慣，設計建造經濟、功能適用的住宅體系。針對各單體戶型，應用人類行為學和人體尺度研究的最新成果對其一一加以細致推敲，從每一處細節對戶型進行完善，力求經典、更完美，無論從平面布局還是立面風格的處理上都結合節能做了考慮。XX縣XX鄉XX村公寓的開發建設追求以人為本，建設和住宅樓框寬12米的住宅綜合樓。2、結構方案1）設計依據a、《建筑結構荷載規范》GB50009-2001（2006年版）b、《砌體結構設計規范》GB50003-2001c、《混凝土結構設計規范》GB500010-2002d、《建筑抗震設計規范》GB500011-2001e、《建筑工程抗震設防分類標準》GB50223-2004f、《全國民用建筑工程設計技術措施》2003版2)結構設計主體結構1層車庫和1-2層商服采用框架結構，2-5層加躍層住宅采用磚混結構，屋面板及樓面板均為現澆鋼筋混凝土板。外圍墻體采用混凝土砌塊和部分紅磚砌筑，外貼苯板保溫，車庫和商服采用外貼瓷磚防水，住宅采用刷外墻涂料防水。樓房屋頂的防水設計上，采用磁瓦進行設計。在住宅樓道單元門和住戶防盜門的設計上，按照消防部門的規定單元門和住宅進戶門安裝防火型防盜門等。要采用智能化管理模式，樓房各種門口安放紅外線電子監控系統，單元門安裝可視電話對講系統，達到監防連動，安全可靠。設計商服進戶門為白鋼門，窗戶為三玻塑窗。3)基礎本項目基礎采用條型基礎。5）抗震構造措施本項目所有建筑物抗震構造均嚴格按《建筑抗震設計規范》（GB50011-2001）及《建筑物抗震構造詳圖》（03G329-1、04G329-3）中有關規定執行。6）當地材料及施工情況XX市、富拉爾基區和XX縣有許多建筑材料生產廠家，且建材市場體系健全，交通方便，為本工程的建造提供了良好的材料來源。XX縣XX鄉XX村公寓開發建設項目，主要建筑原材料為砂石、水泥、水泥砌塊或空心磚、紅磚、鋼材。砂石、水泥可在XX市場購買，水泥砌塊或空心磚、粒沙、紅磚、鋼材可在XX市和富拉爾基區市場購入，輔助材料和零星材料可在XX縣、富拉爾基區、XX市等就近市場購買，本項目所需的各種小型、小批量的原材料和輔助材料完全可在就近地點解決。本項目建筑和生活用水均采用自打深水井供水系統供水。因此，材料來源充足。3、公用工程（1）給排水1）設計依據a、《建筑給排水設計規范》（GB50015-2003）b、《住宅設計規范》GB50096-1999（1987年版）c、《室外排水設計規范》（GB50014-2006）d、《室外給水設計規范》（GB50013-2006）e、《建筑設計防火規范》f、《建筑滅火器配置設計規范》g、《人民防空工程設計防火規范》2)設計范圍本項目涉及范圍為紅線以內室內、外給水排水及消防系統。3)室外給水系統水源:本項目由自打深水井供水系統提供供水水源。供水方式：本工程室外給水管網為兩路給水管網供水，場區內采用生產、生活與消防合用的給水管網系統，給水管網采用環狀網與枝狀網相結合的方式布置。室內消防系統為臨時高壓給水系統，由消防泵（一用一備）、消防管網、玻璃鋼水箱組成，消防時在泵房內處就地啟動消防泵。4）室內給水系統系統設計：本項目所需最高水壓0.8Mpa，綜合樓設集中水表，每戶設用水表。用水量定額住宅用水200升/人·日，公建（商服、車庫物業用房、幼兒園用房等）6.5升/平方米·日，未預見水量按上述水量的10%計，該項目總用水量約5.43萬m3/年。5）排水系統排水量：本工程采用雨污分流制。污水量為給水量的80%計，本項目生活污水量為4.35萬m3/年。排水方式：室內生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統。所有生活污、廢水排出室外后經化糞池處理再排入室外市政污水管網。由場區內污水干管收集后，排入市政排水管。屋面雨水經雨水排水立管有組織排入場地，場地雨水經雨水管道收集后排入市政雨水管道。（2）消防給水規劃1）消火栓給水系統：①設計參數：根據規范要求，其室內外消火栓系統用水量分別為15L/s和20L/s，火災延續時間為2小時。②室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統一由鍋爐房給水管網供給，設置SSl50-1.0型地上式消火栓，布置間距不大于120米。③室內消防該工程室內消防系統與室內生活給水系統分開獨立設置。根據規范要求，在商服用房設置室內消火栓，室內消火栓的布置保證同層任何部分有兩股消火栓水槍充實水柱同時到達。2）自動噴水滅火系統根據規范要求，在車庫用房設置自動噴水滅火系統，按中危險級II級，自噴系統噴水強度為8L/min.m2保護面積為160m2，滅火時間按1小時考慮。3）建筑滅火器配置根據《建筑滅火器配置設計規范》，本工程基本屬于中、輕危險級，按中危險及A類火災設計，滅火器最小配置級別為5A。所有消火栓箱均配置磷酸銨鹽干粉滅火器。（3）建筑電氣1）設計依據a、《供配電系統設計規范》GB50052-95b、《建筑物防雷設計規范》GB50057-94（2000年版）c、《建筑設計防火規范》GBJ16-87（2001年版）d、《建筑照明設計標準》GB50034-2004e、《住宅設計規范》GB50096-1999（1987年版）2)設計范圍10/0.4kV變、配電系統；電力系統；照明系統；防雷保護、安全措施及接地系統；對講及監控系統。電源設計分界：由城市電網引入本工程的一路10kv電纜線路在進入本工程建設紅線之前屬城市供電部門負責范圍，不在本設計內；本設計只提供此線路進入本工程建設紅線內的路徑；電源分界點為本工程10kv開閉所高壓電源進線柜進線開關。3)設計原則該項目由商業用電和住宅用電組成。根據規范，該項目中消防用電設備屬一級用電負荷，應急與疏散照明、樓梯照明等為二級用電負荷，其余為三級用電負荷。負荷估算采用單位面積功率指標法和單套住宅功率指標法，參照現有同類建筑的實際用電狀況并考慮適當的發展余量，確定該項目商服用房為70w/m2，住戶用電指標為50w/m2。按此指標，該項目用電總容量約1175.38KW。各住戶均實行一戶一表計量，每戶配10(40A)電表一只。4)供配電系統負荷等級:本項目為一般照明，三級負荷。供電電源：本工程采用一路10kV電源供電。10kv電力電纜穿管埋地由場外引入本工程10kV開閉所，作為XX鄉XX村公寓供電電源。低壓配電系統：變壓器低壓側采用單母線方式運行，由變電所采用電纜放射式向各單體配電總箱供電。5）照明系統光源：一般場所為熒光燈或節能型光源，有裝修要求的場所視裝修要求商定；照度標準：按現行國家標準《建筑照明設計標準》GB50034-2004執行。應急照明：采用220V電源供電，應急時能迅速點這的光源，采用現場控制開關。照明配電系統：商業照明采用ZRYJV-1kV電纜由配電室沿電纜梯架敷設以樹干方式配電。商服綜合用房選用節能型日光燈光源及燈具，應急照明及疏散指標選用帶蓄電池自充電專用燈具。6）、防雷保護a、本工程按第三類防雷措施設防；b、在樓層屋頂設避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結構柱子內的主筋作引下線，利用結構基礎內鋼筋網作接地體；c、為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設備接地相連。7）對講及監控系統各住宅按單元設置對講系統，樓內設保安中心，可將各單元對講及區塊內監控系統納入統一管理。住宅對講選用總線制設備，選用可視對講設備。各主要出入口、車庫等場所設有閉路監控及道路巡更系統，周界采用紅外線防盜墻，由專業部門深化設計。（4）網絡通信、有線電視1）通信系統每戶按一個電話插座設計，XX鄉XX村公寓內固定電話線路的敷設均由當地通訊部門完成。XX鄉XX村公寓內通信線路全部為地埋通信管道敷設方式。2）消防通信XX鄉XX村公寓公共建筑內的消防通信由XX鄉XX村公寓通信網有線用戶利用市話特服號碼與消防部門進行通信聯絡。3）有線電視系統本工程有線節目源由室外城市（地區）有線電視網引來。每戶按一個有線電視插座設計，XX鄉XX村公寓內有線電視線路的敷設均由當地有線電視安裝部門完成。XX鄉XX村公寓內有線電視線路全部為地埋通信管道敷設方式。（5）采暖通風1）設計依據《采暖通風與空氣調節設計規范》（GB50019-2003）2003版《全國民用建筑工程設計技術措施暖通空調動力》（2003版）《住宅設計規范》（GB50096-1999）2003版《住宅建筑規范》（GB50368-2005）《城市熱力網設計規范》（CJJ34-2002）《民用建筑節能設計規范》（JGJ26-95）《公共建筑節能設計標準》（GB50189-2005）2）XX鄉XX村公寓室外供熱管網的設計。室外計算參數極端最高氣溫：35.4℃極端最低氣溫：－41.1℃年平均氣溫：2.2℃采暖期室外平均溫度：-10.2℃采暖室外計算溫度：-26℃采暖期天數：（月平均溫度≤5℃）183天冬季日照率：62％冬季平均室外風速：3.4m/s夏季平均室外風速：3.0m/s冬季主導風向：西南風、西南西風夏季主導風向：西南風全年主導風向：西南風基本風壓值：439.2Pa基本雪壓：292Pa采暖期：183天最大凍土深度：2.20XX鄉XX村公寓熱力管網參數根據總體規劃圖，供暖所需的熱水由自建鍋爐房供熱系統供熱管網提供，經過地下熱力管網送至熱用戶，熱媒采用60-55℃熱水。3）采暖本工程XX鄉XX村公寓內建筑物冬季設集中采暖系統。XX鄉XX村公寓由自建鍋爐房供熱管網提供的熱媒溫度為60-55℃。采暖系統為雙管采暖系統，每戶設一個采暖入口。室內采用單管水平跨越式供暖系統，室內水平管道均埋設在建筑物地面墊層內，在地下鋪設地面低溫采暖系統。建筑熱負荷估算（均以建筑面積為計算依據）。建筑采暖熱負荷指標為19.3W/m2，采暖熱負荷：364.08KW。1.3.8主要設備選型XX縣XX鄉XX村公寓建設，主要設備有：S11型箱式變壓器、供水設備變頻泵組及玻璃鋼水箱、電子監控系統等；主要施工設備有：TQ315、TQ40型塔式起重機、混凝土攪拌機、鋼筋切割機、1.5瓦千∮50、∮70砼用震動棒。所選設備均是國家鼓勵和允許使用的，符合行業要求。1.3.9配套工程XX縣XX鄉XX村公寓項目，采暖由自建鍋爐房供熱熱網供熱，根據XX縣XX鄉XX村公寓的建設規模和地理位置，在選擇供熱源地點要立足于，即不影響住戶正常生活，又不能距離綜合住宅樓太遠，浪費熱能。綜合考慮鍋爐房建在該樓西南，按用熱規模需要進行建設。根據XX縣XX鄉XX村公寓的供熱面積和具體情況，對鍋爐房選址定位和鍋爐設備選型定樣及鍋爐功率測算進行周密的研究和思考，聘請專家實地進行考察，從長遠目標出發，保證整個供暖網絡設計精良、布局合理。在鍋爐和設備的選型上，采取貨比三家、優中選優的原則，確定質量好、品牌優、低噪音、技術精、科技含量高的專業生產廠家。并且詳細測算鍋爐的功率因數，對外網敷設進行科學分析和研究，制定供熱設計方案。特別是考慮除塵設備和消音設備這個關鍵部位，達到環保部門規定的標準。同時，對鍋爐房的配電系統的設計進行嚴格要求，建立室內變電室和配電室，按電力部門設計的標準進行配置電源，保證節約用電、安全用電，使XX縣XX鄉XX村公寓的供熱正常運行。購置安裝4噸熱水鍋爐，建設鍋爐房120平方米，水洗公廁90平方米，幼兒園物業及公益用房270平方米（幼兒園用房的建設要符合幼兒園建筑設計規范要求，嚴格按照幼兒園建筑設計規范進行設計和施工）。1.3.10項目建設期限本項目建設期為1年。工程進度安排如下：2011年12月完成項目申請報告編制及報批工作；2012年3月前完成勘察、設計工作、2012年4月完成招投標工作及施工前準備；2012年5月開始進行土建施工及設備安裝2012年9月份開始內外裝修工作；2012年12月份竣工驗收，全部交付使用。項目實施進度表序號內容201120121234591011121項目申請報告編制報批2勘察、設計3招標及施工前準備4施工及安裝5內外裝修6竣工驗收1.3.11總投資估算及資金來源1、投資范圍本項目投資范圍包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費間接費。本項目紅線外供水、供熱、供電、等管網建設投資及道路投資不在本項目投資范圍內，不計入本項目投資估算。2、編制依據a、《投資項目可行性研究指南》(試用版)(計辦投資[2002]15號)；b、《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；c、黑XX省建委頒發的《黑XX省建筑工程概算定額》及現行概算指標；d、黑XX省建委頒發的《黑XX省安裝工程概算定額》及現行概算指標；e、《黑XX省建筑安裝工程間接費及其它直接費定額》；f、《國家計委關于印發〈建設項目前期工作咨詢收費暫行規定〉的通知》（計投資[1999]1283號）g、國家計委、建設部《關于發布〈工程勘察設計收費管理規定〉的通知》（計價格[2002]10號）h、國家計委、國家環境保護總局《關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》（計價格[2002]125號）i、其他有關法律、法規和規定。3、編制方法建設投資（1）工程費用建筑工程費：按建、構筑物結構型式，參照黑XX省建筑工程概算定額及當地類似工程造價指標估算。安裝工程費：按現行有關規定、并參考同類項目概算指標進行估算。（2）其他費用本項目建設工程其他費用根據《黑XX省建設項目概算其他費用定額》規定并結合項目實際情況計算。b、工程建設監理費：按照建設部價費字［1992］479號規定計取；c、前期工作咨詢費：按國家計委[1999]1283號文規定計算。d、工程勘察設計費：按照國家計委、建設部計價格［2002］10號《工程勘察設計收費管理規定》計取；e、招標代理服務費：按照國家計委計價格[2002]1980號文規定計算；f、環境影響咨詢服務費：按照國家計委、國家環保局計價格［2002］25號文計算；g、施工圖審查費依據黑XX省物價局、建設廳文件規定，按設計費的10%計算。4、總投資估算項目總投資估算為2847萬元，總投資估算見附表：“XX縣XX鄉XX村公寓項目總投資估算表”。5、資金籌措方案XX縣XX鄉XX村公寓建設項目，資金籌措方式為黑XX省鑫瑞房地產開發有限公司自籌資金解決。龍江縣杏山鄉杏花村公寓開發建設項目申請報告發展規劃REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析產業政策和行業準入分析龍江縣杏山鄉杏花村公寓開發建設項目申請報告REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析發展規劃產業政策和行業準入分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析PAGE79第二章發展規劃產業政策和行業準入分析2.1發展規劃分析房地產業的發展目標是建立和完善以普通商品房和經濟適用住房建設為主導，以廉租住房、高檔住宅為補充的住房保障體系，以房地產市場信息系統和預警預報系統為主體的宏觀調控體系，以住房金融、中介和物業管理為主體的市場服務體系，健全完善房地產市場管理機制。大力推廣使用新材料、新技術、新設備、新工藝，努力提高住宅的科技含量和產業化水平。2.1.1國家國民經濟和社會發展規劃符合性分析房地產業是國民經濟中關聯度較高的先導性、基礎性產業，它的發展對擴大內需、拉動經濟增長具有重要的作用。房地產業除能夠帶動建筑、建材、機械加工、裝飾、家具、家電等直接相關的產業外，還將極大地促進市政基礎設施的完善，推動商業、金融、醫療、教育、公交運輸、郵政電信等公共服務行業的發展，在解決就業、繁榮地方經濟、刺激消費、增加財稅收入等方面所發揮的作用是其它產業難以替代的。自1998年以來，房地產業迅速崛起，國家把房地產開發作為新的經濟增長點加以培植，特別把住宅建設列為房地產開發的重點，并陸續出臺了一系列政策措施加快推動商品住宅的建設，住宅建設投資占全社會固定資產投資的比重逐步提高，對經濟的拉動作用越來越強。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》“提高住房保障水平”篇章中提出：“堅持政府調控和市場調節相結合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，實現廣大群眾住有所居。……強化各級政府責任，加大保障性安居工程建設力度，基本解決保障性住房供應不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點發展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區改造，規范發展經濟適用住房。建立穩定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導社會力量參與保障性住房建設運營。……完善土地供應政策，增加住房用地供應總量，優先安排保障性住房用地，有效擴大普通商品住房供給。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投機投資性購房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產管理法等相關法律法規。完善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍。加強市場監管，規范房地產市場秩序。因此，該項目建設符合國家國民經濟和社會發展規劃，對于改善城市居民居住條件，推動投資和消費快速增長，以及擴大社會就業等方面將起到積極推動作用。2.1.2本省國民經濟和社會發展規劃符合性分析市場經濟巨大的能動作用，使我國很快消除了計劃經濟時期的資源短缺現象，市場需求不足轉而成為了社會經濟發展的主要矛盾之一。作為房地產重要內容的住宅建設，對促進經濟增長具有舉足輕重的作用，宏觀經濟政策要求住宅產業在新的形勢下要有一個大的發展，為中國經濟的快速增長做出貢獻。《黑XX省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》“以兩大平原農業綜合開發試驗區為重點，加快社會主義新農村建設進程”篇章中提出：改善生產生活條件：到2015年，全部解決農村飲水安全問題，加快建設村內道路，農村人均居住面積達到25平方米，農村使用清潔能源達到40萬戶”……“加強公共服務體系建設，保障和改善民生”篇章中提出：“強化各級政府職責，實施保障性安居工程，加大廉租住房和經濟適用住房建設力度，加快棚戶區改造步伐，積極發展公共租賃住房，啟動城中村改造和舊住宅區整治。建立和完善以廉租住房、經濟適用住房和公共租賃住房為重點，以棚戶區改造為支撐，以城中村改造和舊住宅區綜合整治為補充的住房保障體系。……規范房地產市場，加強對房地產一級市場的調控，培育房地產二級市場和三級市場。完善房地產開發融資方式，加強資本金管理。規范發展住房消費信貸和保險。規范物業管理行為，提高市場化程度。“三棚一草”改造工程：加快泥草房改造整村、整鄉、整縣推進和農墾、森工系統整體推進。”該房地產項目的建設能有效促進居民消費，與當地經濟和社會發展相適應，符合黑XX省國民經濟和社會發展的規劃。2.1.3本縣國民經濟和社會發展規劃符合性分析XX縣城鎮化速度的加快，人口的不斷增長、城鎮住房體制的完善和人民消費水平的提高，城鎮居民對于不動產的需求日益擴大，需求層次也日益多樣化。人們不僅僅滿足于住宅量的變化，而且進一步追求住宅的功能、環境、服務等質的變化，對住宅房型結構、位置、配套設施、環境等各方面都有了更高的要求。《XX縣國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》“住宅與城市基礎設施建設”篇章中提出：“到2015年，全縣農村磚瓦化率達到76%，農村人均住房面積達到30平方米/人；五年時間內完成33塊282.7萬平方米棚戶區改造任務，加快保障性住房和商品房開發建設，改善居民居住條件，城鎮人均住房面積達到26平方米/人。通過對舊城區和棚戶區改造，建設一批生態、節能、集約用地型回遷安置住宅小區。（建設標準為：交通便利，公共基礎設施完善，軟硬覆蓋率應達到100%）”；……“隨著城鎮化以及城鎮棚戶區和舊城區改造進程的加快，“十二五”期間我縣房地產開發量會呈現逐年增長的態勢。所以，預計年增長率10%左右，企業從業人員年均遞增8%”。XX縣XX縣XX鄉XX村公寓項目目標：建筑面積18864平方米，其中：商服5250平方米，住宅12255平方米，與《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》、《黑XX省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》和《XX縣國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》中的內容相銜接，并且目標協調一致。本項目總平面規劃符合XX縣城市控制性詳細規劃的要求，XX縣規劃局已同意其平面規劃，并出具XX縣XX鄉XX村公寓項目修詳規劃總平面圖。2.2產業政策分析2.2.1國家產業政策分析2005年，國務院《關于發布實施<促進產業結構調整暫行規定>的決定》（國發[2005]40號文），國家發改委配套出臺了《產業結構調整指導目錄（2011年本）》（發改委令第9號），根據《產業結構調整指導目錄(2011年本)》規定，“城鎮園林綠化及生態小區建設、國家住宅示范工程建設”屬于鼓勵類項目，“別墅類房地產開發項目”屬于限制類項目。本項目不在鼓勵類中，也不屬于限制類項目，為允許類項目，符合國家產業政策。根據《黑XX省非政府性投資項目核準辦法》（黑XX省人民政府令2005年第4號）和配套文件《黑XX省政府核準的投資項目目錄(2004年本)》（黑XX省發展和改革委員黑發改投資[2006]50號）規定：“九、城建—房地產開發：按項目屬地由地市或縣市政府投資主管部門核準”，該項目由XX縣發改局核準。2.2.2房地產業政策分析2005年國務院辦公廳發出《關于切實穩定住房價格的通知》（簡稱“國八條”），2006年國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（簡稱“國六條”），2007年國務院發布了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）。連續三年，國務院就房地產工作發出相關文件，這在一個行業上來說，是前所未有的，可以看出國家對房地產業的關注，這些文件確立了我國當前房地產行業的政策規定。首先，“國八條”主要就穩定房價做出相關規定。一是強化規劃調控，改善商品房結構。各地區要盡快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排，并向社會公布。二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。各地區要在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。依法制止炒買炒賣土地行為。三是加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。經濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價。四是完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。著力擴大廉租住房制度覆蓋面，城鎮廉租住房制度建設情況要納入省級政府對市(區)、縣政府工作的目標責任制管理。五是運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度。六是加強金融監管。各商業銀行要加強對房地產貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風險。七是切實整頓和規范市場秩序。強化法治，嚴肅查處違法違規銷售行為。八是加強市場監測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導，增強政策透明度。其次，“國六條”又就住房供應結構做出了具體部署。一是切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。二是進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。三是合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。四是進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。五是加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六是完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。2007年，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》從思路上改變原來調整商品住房結構，穩定房價的方式，轉為以增加低收入家庭的住房保障為重點的住房供應政策，按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。對商品住房則按照“國六條”的有關規定執行。八條”、“國六條”等房地產行業的政策規定。實用、戶型合理于一體的普通住宅，并非豪華、別墅型豪華住宅。產品和工程技術方案中明確：XX縣XX縣XX鄉XX村公寓建設5層加躍層樓房，90平方米以下住房的設計要求，達到小型化戶型的合理安排，工程主體結構采用框架結構，基礎為采用鋼筋混凝土板式基礎，圍護墻采用空心磚和部分紅磚砌筑，防水設計上，采用樓房防水瓦進行設計，在住宅樓道單元門和住戶防盜門的設計上，按照有關部門的規定進行落實，窗戶為三玻塑窗。符合《國務院關于發布實施<促進產業結構調整暫行規定>的決定》(國發〔2005〕40號文)和國家發展和改革委員會發布的《產業結構調整指導目錄(2011年本)》(國家發改委令2011年第9號)要求，是允許類項目。符合建設設計規范規定“六層樓以下可以不設電梯”的要求；符合國務院37號文件和建設部165號文件的規定，即“在新建、新批的商品房建設，套型面積90平方米以下的住房面積所占比重，必須達到開發建設總量的70%以上”的要求；結構設計符合建筑結構設計規范、規程及驗收評定標準。2.3行業準入分析《城市房地產開發經營管理條例》以及《黑XX省房地產開發企業資質管理規定實施細則(修訂)》就房地產行業的準入等做了相應的規定。《城市房地產開發經營管理條例》規定：第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）注冊資本金在五百萬元以上；（二）有四名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。《黑XX省房地產開發企業資質管理規定實施細則(修訂)》規定：第三條房地產開發企業應當按照本細則申請核定企業資質等級。未取得房地產開發資質證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。第五條房地產開發企業按企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。各資質等級企業的條件如下：（二）二級資質：1、注冊資本不低于3000萬元，其中自有流動資金不得少于2000萬元；2、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；3、已竣工的建筑工程質量合格率達100％；4、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；5、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；6、工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；7、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；8、未發生過重大工程質量事故。第十七條一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍內承攬房地產開發項目。二級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積30萬平方米以下的開發建設項目，可以在全省范圍內承攬房地產開發項目。三級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積20萬平方米以下的開發建設項目。暫定資質房地產開發企業可承擔開發建設項目建筑面積標準比照相同注冊資金的三級或四級房地產開發企業可承擔建設項目標準執行。另外，《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發〔2009〕27號）對方地產開發項目資本金也作了規定：一、各行業固定資產投資項目的最低資本金比例按以下規定執行：……保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。黑XX省鑫瑞房地產開發有限公司于2007年1月成立，是國家二級資質房地產開發企業，黑XX省五大連池市工商行政管理局頒發了企業法人營業執照。企業注冊資本金3000萬元。黑XX省鑫瑞房地產開發有限公司現有專業管理人員23人，其中：建筑、結構、房地產專業中級以上職稱的管理人員18名，專職會計人員3名，專職統計人員2名。黑XX省鑫瑞房地產開發有限公司是國家二級資質房地產開發企業，并持有黑XX省住房和城鄉建設廳頒發的房地產開發企業資質證書（黑建房開黑第51號），其一次性開發面積不超過15萬平方米。本項目總建筑面積18864平方米，符合規定要求。該項目是普通商品住房項目，目前已到位資本金數額超過總投資的20%，因此符合房地產行業的準入標準。龍江縣杏山鄉杏花村公寓開發建設項目申請報告REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析資源綜合利用分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析龍江縣杏山鄉杏花村公寓開發建設項目申請報告REF資源綜合利用分析REF資源綜合利用分析資源綜合利用分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析第三章資源綜合利用分析3.1資源開發方案本項目為房地產開發項目，不屬于資源開發類項目，因此不需分析資源開發方案。3.2資源利用方案本項目對資源的利用主要包括土地資源、水資源等。土地資源：項目總占地11826平方米，其中建筑占地3684平方米，綠化用地4494平方米，土地性質為城鎮混合住宅用地，黑XX省鑫瑞房地產開發有限公司與XX縣國土資源管理局簽定了XX縣XX鄉XX村公寓建設《國有土地使用權出讓合同》，已取得了土地使用權。，年用水量5.43萬噸。項目用水量不對水資源構成不利影響。XX縣XX鄉XX村公寓開發建設，并非是礦產挖掘，所以不會對地表（下）水等其它資源造成不利影響。3.3資源節約措施根據國家節約能源法以及有關節能工程實施方案及其他法律法規的要求，本項目采取以下措施。土地資源：土地資源是國家的稀缺資源，本項目主要是在符合城市規劃的前提下，通過提高建筑密度，增加投資強度等措施，做到節約利用土地。本項目總建筑面積18864平方米，符合國土資源部門的各項規定。水資源：座便器全部使用6L以下水量的座便器，水龍頭全部使用陶瓷芯節水水龍頭。加強日常用水管理，防止跑冒滴漏。對出現漏水、跑水情況及時修理。加強用水計量和節水宣傳工作，增強節水意識。在施工過程中在用水方面，要做到水龍頭隨用隨開，避免“常流水”現象，減少水資源的損失。在施工過程中對于原材料資源，主要采取以下資源節約措施：1、嚴把原材料質量檢驗檢測關，不合格的原材料不能使用，以免工程返工、拆扒，從根源上減少了不必要的砂石、水泥、水泥砌塊或空心磚、紅磚、鋼材等原材料的損失。2、在施工過程中要嚴格按照設計要求，把握好水泥砂漿配合比，以免造成不必要的砂石、水泥等原材料的損失。3、在施工過程中要嚴格按照設計要求，適當加入水泥外加劑，提高水泥砂漿合意性，減少落地灰，減少砂石、水泥等原材料的損失。4、在施工過程中適當掌握水泥砂漿等在使用時間上要求嚴格的原材料用量，減少原材料的損失。5、在施工過程中大量采用散裝水泥，減少編織袋的物料浪費。龍江縣杏山鄉杏花村公寓開發建設項目申請報告REF資源綜合利用分析REF資源綜合利用分析節能方案分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析龍江縣杏山鄉杏花村公寓開發建設項目申請報告REF節能方案分析REF節能方案分析REF節能方案分析REF節能方案分析REF節能方案分析REF節能方案分析REF節能方案分析REF節能方案分析REF節能方案分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析節能方案分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析REF發展規劃產業政策和行業準入如分析第四章節能方案分析4.1用能標準和節能規范XX縣XX鄉XX村公寓開發建設項目為一般民用建筑，主要涉及到電能和熱能的能源利用。在能源利用和消耗中，要認真貫徹執行：1、中華人民共和國節約能源法2、中華人民共和國建筑法3、民用建筑節能管理規定（建設部部長令第76號）4、5、民用建筑節能設計標準（采暖居住建筑部分）JCJ26-956.采暖通風與空氣調節設計規范GB50019-20037、外墻外保溫工程技術規程JGJ144-20048、民用建筑熱工設計規范GB50176-939、建筑照明設計標準

GB50034-200410、建筑采光設計標準

GB/T50033-200111、采暖居住建筑節能檢驗標準

JGJ132-200112、民用建筑電氣設計規范

JGJ/T16-9213、國務院（1984）4號文《節約能源管理暫行條例》14、國家計委、經委、統計局（84）統工物字第7號文《關于能源節約能量計算方法（試行）的通知》15、國家計委、經委[1997]2542號文《在可行性研究報告中要設節能篇章的規定》16、黑XX省居住建筑節能65%設計標準DB23/1270—200817、《黑XX省節約能源條例》，19、固定資產投資項目節能評估和審查暫行辦法（國家發展和改革委員會令2010年第6號）20、《關于貫徹落實<固定資產投資項目節能評估和審查暫行辦法>的通知》（黑發改環資〔2010〕2109）要認真執行建設部門采用的標準、規范和開發項目的特殊要求，做好能源節約工作。4.2能耗狀況和能耗指標分析能源是制約我國經濟社會發展的重要因素，解決能源問題的根本出路是堅持開發與節約并重、節約優先的方針，大力推進節能降耗，提高能源利用效率。為緩解能源約束，減輕環境壓力，保障經濟安全，實現可持續發展，必須按照科學發展觀的要求，對開發建設項目進行研究和分析。考慮XX縣的能源供應狀況，單位建筑面積能耗等指標，必須符合國家規定的能源準入標準。本項目根據國家和黑XX省的相關節能與環保政策，本著節能、環保、因地制宜的原則，結合本項目區域定位、住宅、公建類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。4.2.1項目所在地能源供應狀況分析1、供電本項目供電由由XX鄉供電所供電系統供給，可以作為本項目供電電源。項目所在地屬于東北電網，電力供應充足。2、供熱本項目供熱由自建鍋爐房供熱系統供應，熱源充足，可滿足本項目供熱需求。4.2.2能源消耗種類和數量分析1、耗水分析本項目最高日用水量為148.89T，最大時用水量為16.49T，經測算該項目總用水量為5.43萬噸。用水量預測如下表：用水量預測表序號用水項目用水量標準（L/人·dL/㎡·d）設計規模（人、㎡）使用時間（h）時變化系數最高日用水量（T）最大時用水量（T）1住宅200462242.592.409.632商服和其他用房6.56609121.542.965.373小計135.3614.994未預見水量日用水量的10%13.541.50合計148.8916.492、耗電分析一類高層建筑及地下室消防用電設備負荷等級為一級，二類高層建筑消防用電設備負荷等級為二級負荷，其余為三級負荷。用電量預測表序號用水項目設計規模（㎡）用電量標準（W/㎡）裝機容量（KW）用電負荷需要系數日平均用電時間（h）年用電量（萬KWh）1住宅1225550612.752公建用房660970462.633景觀照明0100.004小計188641175.380.35460.06本小區總計算容量：1175.38kW，經測算年總用電量為60.06萬千瓦時。3、采暖耗熱分析本項目嚴格執行《黑XX省居住建筑節能65%設計標準》（DB23/1270-2008）、和《民用建筑節能設計標準》(采暖居住建筑部分JGJ26-95)，按要求進行設計施工，該建筑物體形系數、窗墻面積比、建筑層高在本標準規定范圍內，各項指標均達到節能要求。根據《黑XX省居住建筑節能65%設計標準》（DB23/1270-2008），XX鄉的氣候區屬及建筑節能計算用氣象參數取XX市的參數，計算采暖期177天，住宅綜合樓5層加躍層，建筑物耗熱量指標為19.3W/m2，經計算該項目每平方米采暖耗煤量為16.457千克標準煤，年消耗標準煤總量為310.45噸（因為公共建筑部分與居住建筑部分建在一起，建在住宅綜合樓的1層，是一個整體建筑物，每平方米采暖耗煤量差異不明顯，所以公共建筑部分每平方米采暖耗煤量也按居住建筑計算）。4、單位建筑面積綜合能耗和總能耗分析本項目用能總量為384.26噸標準煤/年，其中年需電能60.06萬千瓦時/年（折標煤量為73.82噸標準煤/年），年需熱力折標煤量為310.45噸標準煤/年。單位建筑面積年綜合能耗為0.02037噸標準煤/平方米。4.3節能措施和節能效果分析根據上述有關節能標準和設計規范，項目在實施過程中應采取以下節能措施：4.3.1節能措施1.節能措施綜述本項目在方案設計中，要充分考慮利用既有資源，提高設備的運行效率和優化設備的技術參數，以達到整體的節能效果，主要措施如下：（1）建筑本體圍護采用保溫隔熱設計；（2）結構設計適當考慮壓縮建筑結構空間；（3）空調冷卻水系統采用多臺并聯技術，以及污水在利用技術；（4）送風采用變風量方式調節室內溫度，以及空調系統均采用自動控制，冷媒管，冷凍水管均采用像塑海綿保溫材料；（5）控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統布局，以及利用谷電和平電的議價優勢；（6）加強節能管理。2、相關專業的節能措施能源不足是世界性問題，也是制約我國國民經濟的重要因素之一，建筑能耗在我國總能耗中所占的比例是很大的，約為25%-40%。因此，本項目能耗系統設計應貫徹國家和地方有關節約能源的法規和政策，嚴格執行《民用建筑節能設計標準》和《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》。在保證健康、舒適的居住和商業同時，應采取有效的節能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；提高采暖系統的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求，以實現可持續發展的目標。（1）建筑及結構專業的節能措施建筑節能主要從建筑設計規劃、圍護結構、遮陽設施等方面考慮。A、本項目根據建筑功能要求和當地的氣候參數，科學合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，選用節能型建筑材料、保證建筑外圍護結構的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會獲得理想的節能效果。B、建筑圍護結構的保溫隔熱性能使用環保、節能型建筑材料，可有效減少通過圍護結構的傳熱，從而減少各主要設備的容量，達到顯著的節能效果。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。C、門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項目在進行初步設計時，在保證日照、采光、通風、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。本項目的窗墻比為0.4。提高門窗的氣密性：初步設計中將采用密閉性良好的門窗。通過改進門窗產品結構，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳熱。盡量使用新型保溫節能：門窗將選用新型保溫節能門窗（斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗）。D、屋頂初步設計時，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏,使屋面具備保溫、隔熱、防水等節能效果。XX縣所處氣候區屬為嚴寒地區I（B）區，外圍護結構傳熱系數取限值見下表：外圍護結構熱工性能限值圍護結構部位傳熱系數KmW/(m2·K)4～8層的建筑屋面0.30外墻0.400.40非采暖地下室頂板0.45分隔采暖與非采暖空間的隔墻0.8外門及非采暖空間的戶門1.5陽臺門下部門芯板1.2外窗1.8圍護結構部位保溫材料層熱阻R(m2·K)/W周邊地面1.111.21（2）電氣專業的節能措施A、合理設置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設置位置靠近負荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗B、用現場和集中補償的方法,提高功率因數，使供電系統的功率因數達0.9以上,