房地產抵押估價報告估價報告編號：XXXX[XXXX]第XXXXXX號估價項目名稱：XXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地產抵押估價估價委托人：XXXXXXXX房地產估價機構：XXXXXXXX房地產估價有限公司注冊房地產估價師：XXXXX(注冊號：)王曉芳(注冊號：)估價報告出具日期：估價報告摘要表估價報告編號：XXXXXX估字[2023]第XXXXXX號估價委托人XXXXXXXX產權人雷珍項目名稱XXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地產抵押估價價值時點二○一五年十二月二十日權利證書《房屋所有權證》(XX房權證R字第XXX號)《國有土地使用證》[XXX國用（200XX）第XXXXXX號估價目的為擬定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價對象總建筑面積133.49平方米建筑結構鋼混備注其中單元共有面積為20.09平方米。建成年份2023年土地使用權類型出讓分攤土地使用權面積13.10平方米終止日期住宅：至2067-09-03總樓層16層（帶電梯）單元所處樓層自然層第3層估價結果幣種人民幣未設立法定優先受償權下的價值單價13799元/㎡未設立法定優先受償權下的價值壹佰捌拾肆萬貳仟元整（1842023元）注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款零元整（0元）抵押價值壹佰捌拾肆萬貳仟元整（1842023元）預期實現抵押權的稅金壹拾貳萬貳仟元整（122023元）抵押凈值壹佰柒拾貳萬元整（1720230元）抵押凈值單價12885元/㎡備注預期實現抵押權的處置費用和稅金項目中，根據本地銀行慣例僅扣除預期實現抵押權的稅金，未考慮預期實現抵押權的處置費用。致估價委托人函XXXXXX估字[2023]第XXXXXX號XXXXXXXX：受你們的委托，本公司特派注冊房地產估價師XXXXX(注冊號：)、王曉芳(注冊號：)對估價對象進行了估價。估價對象：XXXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地產；財產范圍涉及建筑物（不含室內二次裝修及家具家電等動產）及分攤的土地使用權(包含土地出讓金)；總建筑面積為133.49平方米（其中單元共有面積為20.09平方米），分攤的土地使用權面積為13.10平方米；規劃及實際用途均為住宅，土地使用權類型為出讓，房屋所有權人及土地使用權人均為雷珍。估價目的是為擬定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值；價值時點為2023年12月20日；價值類型為市場價值。依據有關法律法規、政策文獻和估價標準及本估價機構掌握的資料，按照估價程序，根據估價目的，遵循估價原則，采用比較法進行了分析、測算和判斷，在滿足本次估價假設和限制條件下，估價結果見表1。估價結果一覽表表1(幣種：人民幣)未設立法定優先受償權下的價值壹佰捌拾肆萬貳仟元整（1842023元）單價13799元/平方米注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款零元整（0元）抵押價值壹佰捌拾肆萬貳仟元整（1842023元）單價13799元/平方米預期實現抵押權的稅金壹拾貳萬貳仟元整（122023元）抵押凈值壹佰柒拾貳萬元整（1720230元）單價12885元/平方米特別提醒：（1）預期實現抵押權的處置費用和稅金項目中，根據本地銀行慣例僅扣除預期實現抵押權的稅金，未考慮預期實現抵押權的處置費用；（2）本估價報告使用期限為自報告出具之日起一年；（3）具體內容請查閱本估價報告全文。法定代表人（蓋章或署名）XXXXXXXX房地產估價有限公司（公章）二○一五年十二月二十一日

目錄估價師聲明 1估價假設和限制條件 2估價結果報告 4一、估價委托人 4二、房地產估價機構 4三、估價目的 4四、估價對象 4五、價值時點 7六、價值類型 7七、估價原則 7八、估價依據 8九、估價方法 9十、估價結果 9十一、注冊房地產估價師 10十二、實地查勘期 10十三、估價作業日期 10估價技術報告 11一、區位狀況描述與分析 11二、實物狀況描述與分析 12三、權益狀況描述與分析 13四、市場背景描述與分析 14五、最高最佳運用分析 16六、估價方法合用性分析 16七、估價測算過程 17八、估價結果擬定 26九、房地產變現能力分析與風險提醒 27附件 30一、估價對象位置圖；二、估價對象實地查勘情況和相關照片；三、可比實例位置圖和外觀照片；四、專業幫助情況和相關專業意見；五、估價對象《房屋所有權證》、《國有土地使用證》復印件；六、《關于法定優先受償款情況的陳述》復印件；七、估價委托書復印件；八、房地產估價機構營業執照復印件；九、房地產估價機構資質證書復印件；十、注冊房地產估價師注冊證書復印件。估價師聲明我們根據自己的專業知識和職業道德，在此鄭重聲明：1、我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大漏掉。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們獨立、客觀、公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與估價報告中的估價對象沒有現實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系。4、我們對本估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。5、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》（GB/T50291-2023）、《房地產估價基本術語標準》(GB/T50899-2023)）和《房地產抵押估價指導意見》（建住房[2023]8號）進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。6、注冊房地產估價師XXXXX及助理人員陳小玲對估價對象的外觀和內部使用狀況進行了實地查勘并進行記錄。7、沒有人為本估價報告提供了重要的專業幫助。參與估價的注冊房地產估價師姓名注冊號簽名署名日期XXXXXXXXXXXXXX年月日XXXXXXXXXXXXXX年月日二○一五年十二月二十一日

估價假設和限制條件一、本次估價的各項估價假設（一）一般假設1、估價委托人提供了估價對象的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，我們對權屬證書上記載的權屬、面積、用途等資料進行了審慎檢查，但未向政府有關部門進行核算，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準確、完整。估價對象可在公開市場上自由轉讓。2、注冊房地產估價師已對房屋安全、環境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業機構進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。（二）未定事項假設本次估價測算的預期實現抵押權稅金為估價對象于價值時點以抵押價值進入市場轉讓時，賣方需正常承擔的正常稅費。（三）背離事實假設估價對象在價值時點已進行二次裝修，根據抵押估價的謹慎原則，本估價結果未包含該估價對象房屋室內的二次裝修及家具家電等動產價值。（四）不相一致假設無。（五）依據局限性假設（未提供《國有土地使用證》時對土地使用用途及類型的假設）無。二、估價報告使用限制1、本估價報告僅用于為估價委托人擬定房地產抵押貸款額度提供參考依據，不得用于其他用途。2、本估價報告的應用有效期為壹年，自本報告書出具之日（2023年12月21日）起計。若報告使用期限內，房地產市場或估價對象狀況發生重大變化，估價結果需做相應調整或委托估價機構重新估價。3、本估價報告的使用者僅限于估價委托人、抵押權人。4、未經本估價機構書面批準，任何單位或個人不得將本估價報告用于公開的文獻、通告或報告中，亦不得以任何形式公開發表。5、本報告必須經估價機構加蓋公章、注冊房地產估價師簽字后方可使用，估價機構僅對本報告的原件承擔責任，對任何形式復制件概不認可且不承擔責任。

估價結果報告XXXXXX估字[2023]第XXXXXX號一、估價委托人姓名：XXXXXXX住址：XXXX省XXXX市XXXXX號姓名：XXXXXX住址：XXXX省XXXX市XXXXXX號二、房地產估價機構名稱：XXXXXXXX房地產估價有限公司法定代表人：XXXXXXXX營業執照：XXXXXXXX房地產價格評估資質等級：一級資質證書編號：XXXXXXX土地評估注冊證書注冊號：XXXXXXX聯系電話：XXXX-XXXXXXXXX、XXXXXXXXX傳真：XXXX-XXXXXXXXX公司地址：XXXX市三、估價目的為擬定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。四、估價對象（一）估價對象抵押的合法性分析估價對象產權明晰，手續齊全，共有情況為單獨所有，未出租，未設定他項權利，可在公開市場上自由轉讓，作為抵押的房地產，符合《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》、《城市房地產抵押管理辦法》等相關法律法規規定。（二）估價對象財產范圍財產范圍涉及建筑物（不含室內二次裝修及家具家電等動產）及分攤的土地使用權(包含土地出讓金)。(三)估價對象基本狀況1、名稱及坐落：XXXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地產。2、規模：估價對象房地產總建筑面積為133.49平方米（其中單元共有面積為20.09平方米），分攤土地使用權面積為13.10平方米。3、用途：規劃及實際用途均為住宅。4、權屬：房屋所有權人及土地使用權人均為雷珍，共有情況為單獨所有；土地所有權狀況未記載，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等相關法律法規，擬定土地所有權為國家所有；土地使用權類型為出讓；至價值時點估價對象未出租，且未設定抵押權等他項權利。5、估價對象產權登記狀況見表2、表3。《房屋所有權證》登記狀況表表2證號XX房權證XX字第XXXX號房屋所有權人產別私有房產房屋坐落XXXX市XXXXXXXXXXXX房屋狀況幢號房號結構房屋總層數所在層數建筑面積（平方米）設計用途1#樓202單元鋼混結構133.49住宅附記2023年05月30日買受倪金產業。202單元其中共有面積：20.09平方米?！秶型恋厥褂米C》登記狀況表表3證號土地使用權人座落XXXX市XXXXXXXXXXXX地號（3）-11-1圖號2127地類（用途）住宅取得價格使用權類型出讓終止日期住宅：至2067-09-03使用權面積13.10㎡其中獨用面積㎡分攤面積13.10㎡記事（四）土地基本狀況1、四至：東至XXX路，西至XXX路，南至XXX路，北至XXXX三中。2、形狀：土地形狀為較規則長方形。3、土地使用期限：住宅：至2067-09-03。4、規劃條件：土地使用權類型為出讓，地類（用途）為住宅，分攤土地使用權面積為13.10平方米。5、開發限度：土地開發限度達成紅線內外“六通”（即通上水、通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣）及建有現房。（五）建筑物基本狀況1、建筑結構：鋼混結構。2、設施設備：該樓宇帶電梯，水、電、通訊、消防等設施設備齊全。3、樓層：總樓層16層,202單元位于自然層第3層。4、朝向及單元位置：建筑物為南北朝向，估價對象住宅位于中間單元，南北通透，采光通風較好。5、層高：住宅層高2.8m。6、戶型：三房二廳一廚二衛一陽臺。7、裝飾裝修（1）外墻貼瓷磚；（2）室內為普通裝修，具體情況為：入戶門為防盜門，戶內門為夾板門，鋁合金窗；客廳樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；餐廳樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；臥室樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；廚房樓地面鋪防滑地磚，內墻面為水泥漆，天棚為塑料扣板吊頂，衛生間樓地面鋪防滑地磚，內墻面為瓷磚貼面，天棚為塑料扣板吊頂；陽臺樓地面鋪防滑地磚，內墻面為瓷磚貼面，天棚為水泥漆；配三潔具，室內水、電齊全。8、建成時間：建成于XXXXXX年。9、維護狀況及新舊限度：至價值時點為自住，墻面、樓地面、門窗等未出現明顯破損情況，維護狀況較好；屬完好房，新舊限度為七成八新。五、價值時點二○一五年十二月二十日，為完畢估價對象實地查勘之日。六、價值類型（一）價值類型本次估價的價值類型為市場價值。（二）價值定義市場價值是估價對象經適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受逼迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。抵押價值是估價對象假定未設立法定優先受償權下的價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款后的價值。法定優先受償款是假定在價值時點實現抵押權時，已存在的依法優先于本次抵押貸款受償的款額，涉及已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優先受償款。抵押凈值是抵押價值減去預期實現抵押權的費用和稅金后的價值。（三）價值內涵涉及房屋建筑物（不含室內二次裝修及家具家電等動產）、分攤的土地使用權(包含土地出讓金)。七、估價原則本次估價遵循的原則為：1、獨立、客觀、公正原則遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應為對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格。2、合法原則遵循合法原則，評估價值應為在依法鑒定的估價對象狀況下的價值或價格。3、價值時點原則遵循價值時點原則，評估價值應為在根據估價目的擬定的某一特定期間的價值或價格。4、替代原則遵循替代原則，評估價值與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差應在合理范圍內。5、最高最佳運用原則遵循最高最佳運用原則，評估價值應為在估價對象最高最佳運用狀況下的價值或價格。6、謹慎原則遵循謹慎原則，評估價值應為在充足考慮導致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。八、估價依據（一）本次估價所依據的有關法律、法規和政策文獻1、《中華人民共和國城市房地產管理法》（2023年修正）(中華人民共和國主席令第七十二號)2、《中華人民共和國土地管理法》（2023年修訂）(中華人民共和國主席令第二十八號)3、《中華人民共和國土地管理法實行條例》(中華人民共和國國務院令第256號)4、《中華人民共和國城鄉規劃法》(中華人民共和國主席令第七十四號)5、《中華人民共和國物權法》(中華人民共和國主席令第六十二號)6、《中華人民共和國擔保法》(中華人民共和國主席令第五十號)7、《中華人民共和國城鄉國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(中華人民共和國國務院令第55號)8、《城市房地產抵押管理辦法》(中華人民共和國建設部令第98號)9、《XXXX市人民政府關于印發2023年XXXX市四城區土地級別與基準地價更新成果》[XX政綜〔2023〕108號]（二）本次估價所依據的估價標準1、《房地產估價規范》（GB/T50291-2023）2、《房地產估價基本術語標準》(GB/T50899-2023)3、《房地產抵押估價指導意見》（建住房[2023]8號）4、《XXXX省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（FJYD-201-2023）5、《2023年XXXX工程造價信息》（三）估價委托人提供的有關材料1、房地產估價委托書2、估價委托協議3、《法定優先受償款情況說明》4、《房屋所有權證》（XXX房權證R字第XXX號)、《國有土地使用證》[XXX國用（2023）第XXXXXX號復印件（四）房地產估價機構和注冊房地產估價師掌握和搜集的有關資料1、實地查勘照片及實地查勘記錄2、可比實例調查資料及可比實例外部照片九、估價方法本次估價采用的估價方法為比較法。比較法定義：選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行解決后得到估價對象價值或價格的方法。公式：比較價值=可比實例成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×區位狀況調整系數×實物狀況調整系數×權益狀況調整系數十、估價結果根據估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，采用比較法進行了分析、測算和判斷，擬定估價對象于價值時點（2023年12月20日）在滿足本次估價假設和限制條件下的估價結果見表4。估價結果一覽表表4(幣種：人民幣)未設立法定優先受償權下的價值壹佰捌拾肆萬貳仟元整（1842023元）202單元單價13799元/平方米注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款零元整（0元）抵押價值壹佰捌拾肆萬貳仟元整（1842023元）202單元單價13799元/平方米預期實現抵押權的稅金壹拾貳萬貳仟元整（122023元）抵押凈值壹佰柒拾貳萬元整（1720230元）202單元單價12885元/平方米價值內涵1、涉及房屋建筑物（不含室內二次裝修及家具家電等動產）、分攤的土地使用權(包含土地出讓金)。2、預期實現抵押權的處置費用和稅金項目中，根據本地銀行慣例僅扣除預期實現抵押權的稅金，未考慮預期實現抵押權的處置費用。十一、注冊房地產估價師參與估價的注冊房地產估價師姓名注冊號簽名署名日期XXXXXXXXXXXXXX年月日XXXXXXXXXXXXX年月日十二、實地查勘期2023年12月20日。十三、估價作業日期2023年12月20日至2023年12月21日。XXXXXXXX房地產估價有限公司（公章）二○一五年十二月二十一日

估價技術報告XXXXXX估字[2023]第XXXXXX號一、區位狀況描述與分析（一）位置狀況1、坐落：估價對象坐落于XXXXXX路XXXX號（又名“XXXXX”）（詳見附件“估價對象位置圖”）。2、方位：估價對象位于XXX路以東，XXX路以南，XXX路以北，XXX路以西，方位較好。根據《XXXX市人民政府關于印發2023年XXXX市四城區土地級別與基準地價更新成果的告知》[XX政綜〔2023〕XXXX號]，該位置屬于XXXX市一級住宅用地。3、樓幢位置:不直接臨街（路），位置略好。4、與重要場合距離：距離車站約4.6公里，公交車程約30分鐘;距離XXXX汽車站約4.0公里，公交車程約25分鐘；距離市中心約0.9公里，步行約10分鐘；距離XXXX約1.4公里，公交車程約10分鐘；距離XXXX醫院約0.7公里，步行約7分鐘；與重要場合距離較近。5、臨街（路）狀況：社區西臨XXX路、臨街狀況一般。6、樓層：總樓層16層，202單元位于自然層第3層，單元所處樓層一般。7、朝向及單元位置：建筑物為南北朝向，估價對象住宅位于中間單元，南北通透，采光通風較好。8、綜合評價：位置狀況較好。（二）交通條件1、道路狀況：估價對象所處區域內路網鋪設較完善，周邊有XXX路、XXX路、XX路、XXX路等主次干道，道路通達度較好，線路較通暢，道路狀況較好。2、出入可運用交通工具：位于社區東北方向距離300米左右即有公交車站點“XXXXX”，該站點有XXXXXXX路等公交車通過，公交線路輻射范圍較廣；社區周邊的士較多，乘坐的士較方便。3、交通管制情況：社區所臨道路無特殊交通管制。4、停車方便限度：社區已配建地下停車位，但地上停車位有限，附近有公共停車場，停車略方便。5、綜合評價：綜合考慮交通條件略好。（三）外部配套設施狀況1、外部基礎設施：估價對象所處宗地開發限度為紅線外“六通”（即通上水、通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣），外部基礎設施較完備。2、外部公共服務設施：距離估價對象所在社區500米范圍內有XXXX市人民醫院等醫療衛生服務設施；有XXX銀行等金融商業網點；有XXX超市等購物場合；有XXX小學、等教育機構；外部公共服務設施較完備。3、綜合評價：外部配套設施狀況較完備。（四）周邊環境狀況1、自然環境：周邊重要為住宅社區，附近沒有高壓輸電線路、無線電發射塔、垃圾站等，噪音及空氣污染較?。痪G化略好，自然環境略好。2、人文環境：區域內多為普通住宅社區，治安狀況較好，人文環境較好。3、景觀：區域內無山水景觀，距離西湖公園略近，景觀略好。4、綜合評價：周邊環境狀況略好。（五）區位狀況分析根據以上描述與綜合評價分析，估價對象區位狀況略優。二、實物狀況描述與分析（一）土地實物狀況描述與分析1、名稱：XXXX市XXXXXXXXXXXX分攤土地。2、四至：東至XXXX路，西至XXX路，南至XX路，北至XXXX。3、面積：分攤土地使用權面積13.10平方米。4、形狀：土地形狀為較規則長方形。5、地形、地勢：估價對象所在地塊為平地，地勢較平坦，與相鄰土地、道路高低一致，自然排水較好。6、地質：地基承載力及穩定性較好，地下水位和水質較好，無不良地質現象，地質條件較好。7、土壤：土壤未受過污染，非垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。8、開發限度：土地開發限度達成紅線內外“六通”（即通上水、通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣）及建有現房。9、土地實物狀況綜合分析：根據以上描述，估價對象土地實物狀況較好。（二）建筑物實物狀況描述與分析1、名稱及坐落：XXXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地產。2、建筑規模：總建筑面積為133.49平方米（其中單元共有面積為20.09平方米），規模大小適中。3、建筑結構：鋼混結構，該結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經久耐用等優點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。4、設施設備：該樓宇帶電梯，水、電、通訊、消防等設施設備齊全。5、裝飾裝修（1）外墻貼瓷磚；（2）室內為普通裝修，具體情況為：入戶門為防盜門，戶內門為夾板門，鋁合金窗；客廳樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；餐廳樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；臥室樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；廚房樓地面鋪防滑地磚，內墻面為水泥漆，天棚為塑料扣板吊頂，衛生間樓地面鋪防滑地磚，內墻面為瓷磚貼面，天棚為塑料扣板吊頂；陽臺樓地面鋪防滑地磚，內墻面為瓷磚貼面，天棚為水泥漆；配三潔具，室內水、電齊全。裝修工程施工質量較好。6、層高：住宅層高2.8m7、空間布局：估價對象所在樓宇總高十六層[其中一層沿街為店面（估價對象所在梯位不直接沿街），以上均為住宅]，共有3個梯位，估價對象所在梯位為一梯2戶；戶型為三房二廳一廚二衛一陽臺，空間布局合理，交通聯系方便，有助于使用。8、建筑功能：由臥室、客廳、餐廳、廚房、衛生間、陽臺組成，建筑功能齊全，滿足居住需求。9、工程質量：根據估價人員實地查勘，建筑物使用正常，工程質量較好,價值時點屬于完好房。10、外觀：建筑物樓宇外觀為紅色瓷磚飾面，保養較好，外觀較好。11、新舊限度：建筑物建成于2023年，根據估價人員實地查勘，建筑物結構構件完好，墻面、樓地面、門窗等未出現明顯破損情況，維護狀況較好，使用正常，屬完好房，新舊限度為七成八新。12、物業管理：封閉式物業管理，24小時保安值班，物業管理略好。13、社區配套：社區設有健身器材等，配套略好。14、社區環境：社區設有草坪、樹木等，綠化略高，社區環境略好。15、建筑物實物狀況綜合分析：根據以上描述，估價對象建筑物實物狀況較好。三、權益狀況描述與分析1、用途：規劃用途為住宅，實際用途為住宅。2、規劃條件：土地使用權類型為出讓，土地使用年限為住宅：至2067-09-03，地類（用途）為住宅，分攤土地使用權面積為13.10平方米。3、所有權狀況：房屋所有權人為雷珍，土地所有權狀況未記載，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（2023年修正）、《中華人民共和國土地管理法》（2023年修訂）等相關法律法規，擬定土地所有權為國家所有。4、土地使用權狀況：為國有建設用地使用權，土地使用權人為雷珍。5、共有情況：單獨所有。6、用益物權設立情況：無。7、擔保物權設立情況：無。8、租賃或占用情況：未出租，無被占用情況。9、拖欠稅費情況：無。10、查封等形式限制權利情況：無。11、權屬清楚情況：產權清楚，手續齊全。12、權益狀況綜合分析：估價對象至價值時點未出租，無抵押權等他項權利，產權狀態完整。四、市場背景描述與分析（一）本地經濟社會發展簡況XXXX別稱XXXX，簡稱“XX”，，位于XXXX東部、XX江下游沿岸，是東南沿海重要都市，XXXXX政治、經濟、文化、科研中心以及現代金融服務業中心。首批14個對外開放的沿海港口城市之一，全國綜合實力五十強城市、中國優秀旅游城市、國家衛生城市、國家園林城市、全國環保模范城市、全國雙擁模范城市、國家歷史文化名城、全國文明城市、全國宜居城市、福布斯中國大陸最佳商業城市百強城市，2023年被《第一財經周刊》評為新一線城市。XXXX現轄XXX縣，全市陸地總面積XXXX平方公里，其中市區面積XXX平方公里，建成區面積XXXXX平方公里，城鄉化率64.8%。2023年XXXX繼續保持積極的財政政策和穩健的貨幣政策。針對房地產市場，政府遏制房價快速上漲，希望“維穩”的決心很大，“穩定”仍是2023樓市的主旋律。在穩定商品房市場發展的同時，大力推動保障性安居工程建設，是促進房地產市場平穩健康發展的重要手段。隨著組合調控政策的不斷完善，房地產市場的發展將有望趨于理性。（二）本地房地產市場總體狀況根據XXXX市房地產市場目前的運營情況，我們預測將來一段時間內房地產市場仍將延續、穩定增長的局面。從需求方面來看，XXXX作為省會中心城市的巨大集聚和輻射作用正在逐步增強。目前XXXX房地產業已初具外向型和中心城市的特性，根據規劃，預計2023年，中心城區用地規模將達成XXXX平方公里，人口由現在的XXXX萬增長到XXX萬人，新增人口的住房需求將是巨大的。總的說來XXXX房地產市場發展是理性的、有序的、穩定的，未來將繼續保持平穩增長。（三）同類房地產市場狀況就XXXX市住宅市場而言，2023年，我們實地調研了部分樓盤及部分房地產經紀公司,并沒有出現明顯的價格波動。近期新推盤項目并不多,基本都在去化前期項目,目前大多沒有折扣,在我們調研的項目中只有個別項目為清盤推出幾套特價房,幅度相比成交均價低約10-15%,由于特價房數量較少,所以市場的實際價格并沒有出現波動。XXXX市區樓盤目前重要成交均價集中在1.6萬-1.7萬,相比年初上漲幅度約為8-10%,郊區項目價格上漲幅度快于市區,XXXX的幅度超過15%。價格的上漲重要出現在上半年,成交量也表現為前高后低,下半年特別是四季度成交量開始盤整,價格也開始穩定,全年成交量同比下滑約5%,在省會城市中表現一般,也低于全國平均增速。住宅供應開始放量并明顯郊區化。2023年全年市區商品住宅供應309萬平方米,同比增長51%,這也是房價相對穩定的因素,從供應結構明顯出現郊區化的特點,位置距離市中心相對較遠的XX侯商品住宅供應242萬平方米,同比增長75%,占全市整體供應量的比重達成78%。XX侯區目前成交均價約為9000元/平米,約為市區均價的56%。2023全年量跌價漲。進入2023年，受宏觀經濟不景氣和房地產市場自身調整的雙重影響，樓市艱難。年初的兩會中，全國政協委員、住建部副部長齊驥透露了房地產市場“雙向調控”定下樓市主基調，熱點城市的投資投機需求將繼續被克制，非熱點城市的調控則會相對放松。8月8日，XXXX省住房和城鄉建設廳正式發布《XXXX省住房和城鄉建設廳關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，俗稱“XX八條”。9月22日，《XXXX市人民政府辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的實行意見》[XX政辦（2023）138號]出臺，新政從首套房認定、購房落戶、公積金貸款、二手房買賣、個人住房貸款及分類調控等諸多方面提出意見，XXXX樓市限購、限貸將逐步放寬或取消。11月17日，《XXXX住房公積金管理委員會關于做好住房公積金個人住房貸款業務的告知》出臺，調整了住房公積金貸款住房套數認定標準等。2023年3月22日，XXXX省住房和城鄉建設廳、XXXX省財政廳、XXXX省金融工作辦公室聯合發布了《關于穩定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》，為穩定住房消費支持剛性住房需求提出七條意見，分別為放寬首套房首改房認定標準、加大使用住房公積金購房支持力度、加強住房金融服務、推動房屋征收貨幣化安頓補償款購買存量商品房、著力打通商品房與保障性住房轉換通道、試行推出共有產權住房、提高住宅社區基本公共服務水平，俗稱“XX七條”。一系列措施都在為不景氣的樓市提供政策支持。根據國家記錄局發布的2023年11月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中XXXX11月新建住宅價格指數環比上漲0.6%，同比上漲1.4%；二手住宅價格指數環比上漲0.3%，同比上漲0.9%。樓市延續2023年5月以來整體下跌態勢，房地產市場仍在調整，目前XXXX房地產開發商都在不同限度進行營銷，想方設法去庫存。從2023年1月至今國家記錄局發布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，其中XXXX的二手住宅價格一直略有上漲，到2023年5月價格停止增長，開始下跌，但跌幅較小。綜合以上情況分析，XXXX市住宅價格整體出現先漲后跌態勢。但由于2023年我國繼續保持積極的財政政策和穩健的貨幣政策。針對房地產市場，政府遏制房價快速上漲，希望“維穩”的決心很大。進入2023年，樓市利好政策接踵而來，XXXX市住宅價格下滑動力局限性，在此后的一段時間內也將會保持相對平穩態勢。五、最高最佳運用分析估價對象規劃用途為住宅用房，現用于居住，用途合法；根據估價人員的實地查勘，分析估價對象運用狀況及所處區域的位置、交通、環境景觀及外部配套設施，考慮到房地產在法律上允許、技術上也許、財務上可行并使價值最大的合理、也許的運用，估價人員認為其維持現狀繼續使用最為有利，目前的運用現狀為最高最佳運用狀態。六、估價方法合用性分析（一）各種估價方法的合用性分析1、比較法合用性分析：比較法合用于同類房地產數量較多、經常發生交易且有一定可比性的房地產估價。2、收益法合用性分析：收益法合用于估價對象有收益或同類房地產有租金案例的房地產估價。3、成本法合用性分析：成本法合用于估價對象可以通過價格構成來測算房地產價值的房地產估價。4、假設開發法合用性分析：假設開發法合用于具有開發或再開發潛力的房地產估價。（二）本次估價未選用的估價方法及理由本次估價未選用的估價方法為收益法、成本法、假設開發法。1、未選用收益法理由（1）收益法理論上合用，但是受到應用的客觀條件限制，重要由于租售比極不合理，租金的收入甚至低于銀行的存款利息。（2）當前成套住宅的價格重要受市場供求關系所決定，用收益法評估的價值已經不能真正反映現實成套住宅房地產的價值。2、未選用成本法理由（1）成本法理論上合用，但是受到應用的客觀條件限制，成本法注重的是均衡原理，而目前成套住宅重要受供求關系主導，均衡原理已經被淡化。（2）目前狀態下，成套住宅通過價格構成來測算價值，已經與當前房地產價格關聯性很弱。3、未選用假設開發法理由假設開發法理論上不合用，估價對象為現房，目前使用狀態很好，已經發揮了最高的效用。（三）本次估價選用的估價方法及理由本次估價選用比較法進行估價，選用理由：1、估價對象為住宅，可以查閱到與估價對象同一供求圈內在價值時點的近期有較多類似房地產交易，且通過修正能建立可比基礎，故采用比較法進行估價。2、有條件選用比較法進行估價的，應以比較法為重要方法。（四）本次估價選用估價方法的技術路線1、求取估價對象未設立法定優先受償權下的價值具體環節為：（1）搜集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立比較基準；（4）進行交易情況修正；（5）進行市場狀況調整；（6）進行房地產狀況調整；（7）求取比較單價；（8）求取比較價值。2、擬定注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款3、求取抵押價值4、求取預期實現抵押權的處置費用及稅金5、求取抵押凈值七、估價測算過程（一）估價對象未設立法定優先受償權下的價值求取1、可比實例選取根據估價對象狀況、估價目的和價值時點，選取了三個與其相似的交易實例為可比實例；見表5。可比實例基本狀況表物業類型：住宅表5項目可比實例A可比實例B可比實例C項目名稱XXX公寓3#樓XX單元XXX1#樓1003單元XXXX3#樓806單元房屋坐落XXX街50號XXX路60號XXX路53號地段等級一級住宅用地一級住宅用地一級住宅用地建筑結構鋼混鋼混鋼混成交總價(元)151500025300002249000建筑面積（m2）96.32170.21144.24成交單價(元/m2)15728.8214863.9915592.07成交日期（年/月/日）2023-02023-03-052023-12-22用途住宅住宅住宅所處樓層/總層數自然層第12層/18層自然層第11層/25層自然層第11層/18層室內裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修建成年份2023年2023年2023年土地使用權類型出讓出讓出讓價格內涵包含室內二次裝修價格，不含家具家電等動產價格包含室內二次裝修價格，不含家具家電等動產價格包含室內二次裝修價格，不含家具家電等動產價格稅費正常承擔稅費正常承擔稅費正常承擔一次性付清房價一次性付清房價一次性付清房價現房價格現房價格現房價格來源二手房交易市場二手房交易市場二手房交易市場外觀照片詳見附圖詳見附圖詳見附圖備注:可比實例A、B、C成交日期至價值時點為一年以上，兩年以下，估價人員通過XXXX市的房地產市場價格走勢分析，認為市場狀況變動幅度在可調節范圍內，故可選用其作為可比實例2、建立比較基礎（1）統一財產范圍由于估價結果不含其室內二次裝修價值，而可比實例A、B、C成交價格均包含室內二次裝修，均為中檔裝修，故應將可比實例A、B、C的成交價中剔除其二次裝修的價值，見表6。剔除二次裝修價值測算表表6可比實例項目ABCXXX3#樓910單元XXX1#樓1103單元XXX3#樓806單元室內二次裝修情況中檔裝修中檔裝修中檔裝修成交單價（元/m2）15728.8214863.9915592.07扣除額根據《XXXX省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（FJYD-201-2023）、與價值時點較近的《2023年XXXX工程造價信息》等及同類二次裝修工程造價標準進行評估估算，并考慮可比實例的二次裝修檔次、成新等因素，擬定中檔裝修為500元/平方米。不含二次裝修的單價(元/m2)15228.8214363.9915092.07（2）統一付款方式可比實例A、B、C成交價格均在成交日期一次性付清，與估價對象估價結果統一。（3）統一融資條件可比實例A、B、C成交價格均為在常規融資條件下的價格，與估價對象估價結果統一。（4）統一稅費承擔可比實例A、B、C成交價格均為交易稅費正常承擔情況下的價格，與估價對象估價結果統一。（5）統一計價單位可比實例A、B、C成交價格幣種、單位、面積內涵均與估價對象估價結果統一。（6）建立比較基礎后的可比實例單價，見表7。建立比較基礎后的可比實例單價一覽表表7可比實例項目ABCXX3#樓910單元XXX1#樓1103單元XXX3#樓806單元建立比較基礎后的單價(元/m2)15228.8214363.9915092.073、價格影響因素比較將可比實例與估價對象的價格影響因素進行比較，見表8?？杀葘嵗c估價對象價格影響因素說明表表8估價對象及可比實例影響因素內容估價對象可比實例A可比實例B可比實例C項目名稱XXX1#樓202單元XXX3#樓910單元XXX1#樓1103單元XXX3#樓806單元成交單價(元/m2)—15228.8214363.9915092.07交易情況正常正常正常正常交易日期價值時點2023-02023-03-052023-12-22區位狀況位置狀況地段等級一級住宅用地一級住宅用地一級住宅用地一級住宅用地樓幢位置不直接臨街（路）不直接臨街（路）不直接臨街（路）直接臨街（路）與重要場合距離較近較近較近較近臨街（路）狀況一般一般一般一般所處樓層/總樓層自然層第3層/16層自然層第12層/18層自然層第11層/25層自然層第11層/18層朝向與位置南北朝向中間單元點狀樓宇西頭單元南北樓宇中間單元南北樓宇西頭單元交通條件道路狀況較好較好較好較好出讓可運用交通工具公交車較多、乘坐的士較方便公交車較多、乘坐的士較方便公交車較多、乘坐的士較方便公交車較多、乘坐的士較方便交通管制情況無無有無停車方便限度略方便略方便略方便略方便外部配套設施外部基礎設施紅線外“六通”紅線外“六通”紅線外“六通”紅線外“六通”外部公共服務設施較完備較完備較完備較完備周邊環境狀況自然環境略好略好略好略好人文環境較好較好較好較好景觀略好略好略好略好實物狀況建筑面積（m2）133.4996.32170.21144.24建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混設施設備帶電梯，水、電、通訊、消防等設施設備齊全帶電梯，水、電、通訊、消防等設施設備齊全帶電梯，水、電、通訊、消防等設施設備齊全帶電梯，水、電、通訊、消防等設施設備齊全空間布局合理合理合理合理工程質量較好較好較好較好外觀較好較好較好較好新舊限度2023年2023年2023年2023年物業管理封閉式管理，物業管理略好封閉式管理，物業管理略好封閉式管理，物業管理略好封閉式管理，物業管理略好社區配套略好略好略好略好社區環境略好略好略好略好權益狀況用途住宅住宅住宅住宅土地使用權類型出讓出讓出讓出讓共有情況單獨所有單獨所有單獨所有單獨所有用益物權設立情況無無無無擔保物權設立情況無無無無拖欠稅費情況無無無無查封等形式限制權利情況無無無無權屬清楚情況清楚清楚清楚清楚4、因素修正及調整將可比實例與估價對象相比較從交易情況修正、市場狀況調整、區位狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整五個方面進行修正得出如下系數：（1）交易情況修正交易實例Ａ、Ｂ、Ｃ均為公開市場條件下正常交易，不存在特殊因素，故交易情況修正系數均為100/100。（2）市場狀況調整采用價格指數法進行市場狀況調整，根據70個大中城市住宅銷售價格變動情況中XXXX二手住宅價格定基指數，可比實例A、B、C成交時的市場價格指數分別為104.9、105.3、104.2，由于價值時點2023年12月份指數尚未公布，且2023年11月至2023年12月在此期間房地產市場狀況較為平穩，故參照2023年11月市場價格指數為101.5，故市場狀況調整系數如下：可比實例A：101.5/104.9=0.97可比實例B：101.5/105.3=0.96可比實例C：101.5/104.2=0.97（3）區位狀況調整調整方法按比例法調整，以估價對象的區位狀況為基準，各可比實例分別與估價對象進行比較，可比實例區位狀況比估價對象區位狀況好的調整值為正，差的調整值為負，相似或相同的調整值為0，調整值根據估價人員經驗判斷已經考慮了其權重，具體調整見表9。區位狀況因素調整系數表表9區位狀況可比實例A可比實例B可比實例C比較結果調整值比較結果調整值比較結果調整值地段等級相似0相似0相似0樓幢位置相似0相似0略差-1與重要場合距離相似0相似0相似0臨街（路）狀況相似0相似0相似0所處樓層/總樓層較好+4較好+4較好+4朝向與位置略差-1相似0略好+2道路狀況相似0相似0相似0出入可運用交通工具相似0相似0相似0交通管制情況相似0略差-1相似0停車方便限度相似0相似0相似0外部基礎設施相似0相似0相似0外部公共服務設施相似0相似0相似0自然環境相似0相似0相似0人文環境相似0相似0相似0景觀相似0相似0相似0合計100/103+3100/103+3100/105+5（4）實物狀況調整調整方法按比例法調整，以估價對象的實物狀況為基準，各可比實例分別與估價對象進行比較，可比實例實物狀況比估價對象好的調整值為正，差的調整值為負，相似或相同的調整值為0，調整值根據估價人員經驗判斷已經考慮了其權重，具體調整見表10。實物狀況因素調整系數表表10實物狀況可比實例A可比實例B可比實例C比較結果調整值比較結果調整值比較結果調整值建筑面積（m2）略小+2略大-2略大-1建筑結構相同0相同0相同0設施設備相似0相似0相似0空間布局相似0相似0相似0工程質量相似0相似0相似0外觀相似0相似0相似0新舊限度略新+1略新+2相似0物業管理相似0相似0相似0社區配套相似0相似0相似0社區環境相似0相似0相似0合計100/103+3100/1000100/99-1（5）權益狀況調整調整方法按比例法調整，以估價對象的權益狀況為基準，各可比實例分別與估價對象進行比較，可比實例權益狀況比估價對象好的調整值為正，差的調整值為負，相似或相同的調整值為0，調整值根據估價人員經驗判斷已經考慮了其權重，具體調整見表11。權益狀況因素調整系數表表11權益狀況可比實例Ａ可比實例Ｂ可比實例Ｃ比較結果調整值比較結果調整值比較結果調整值共有情況相似0相似0相似0用益物權設立情況相似0相似0相似0擔保物權設立情況相似0相似0相似0拖欠稅費情況相似0相似0相似0查封等形式限制權利情況相似0相似0相似0權屬清楚情況相似0相似0相似0合計100/1000100/1000100/10005、求取比較單價（1）測算公式房地產比較單價=建立比較基礎后的單價×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×區位狀況調整系數×實物狀況調整系數×權益狀況調整系數（2）計算過程見表12房地產比較單價測算表表12可比實例項目可比實例A可比實例B可比實例C建立比較基礎后的單價(元/㎡)15228.8214363.9915092.07交易情況修正系數100/100100/100100/100市場狀況調整系數97/10096/10097/100區位狀況調整系數100/103100/103100/105實物狀況調整系數100/103100/100100/99權益狀況調整系數100/100100/100100/100比較單價(元/㎡)139241338814083各可比實例比較單價較接近，故采用簡樸算術平均數求取估價對象住宅的比較單價:估價對象202單元比較單價=（13924+13388+14083）÷3=13798（元/平方米）6、202單元未設立法定優先受償權下價值求取202單元建筑面積為133.49平方米，則未設立法定優先受償權下價值為：13798×133.49=1841895（元）,取整為1842023元（取整至仟元）。202單元取整后單價=1842023÷133.49=13799（元/平方米）。（二）注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款擬定法定優先受償款是指假定在價值時點實現抵押權時，已存在的依法優先于本次抵押貸款受償的款額，涉及已抵押擔保的債權數額，發包人拖欠承包人的建筑工程價款，其他法定優先受償款。根據注冊房地產估價師所掌握的資料結合估價委托人陳述，未發現估價對象在價值時點之前已設立法定優先受償權利，故在價值時點注冊房地產估價師所知悉的法定優先受償款為零元。（三）抵押價值求取抵押價值為未設立法定優先受償權下的價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款后的價值，則：抵押價值＝未設立法定優先受償權下的價值-注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款＝1842023-0＝1842023（元）單元抵押價值單價=1842023÷133.49=13799（元/平方米）（四）預期實現抵押權的處置費用和稅金求取1、預期實現抵押權的處置費用根據XXXX市各銀行的慣例，不規定考慮處置費用，本次估價未予考慮。2、預期實現抵押權的稅金估價對象單元建筑面積為133.49平方米（建筑面積未超過144平方米），為普通住宅，根據XXXX市現行房地產交易的相關稅費規定，估價對象若以本次估價抵押價值進行交易，住宅部分稅費=1842023×（5.60%+1.0%）+2×133.49=121839（元），根據謹慎原則，取整為122023元（取整至仟元）。（五）抵押凈值抵押凈值=抵押價值-預期實現抵押權的處置費用和稅金=184=1720230（元）單元抵押凈值房地產單價=1720230÷133.49=12885（元/平方米）八、估價結果擬定根據估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，采用比較法進行了分析、測算和判斷，擬定估價對象于價值時點（2023年12月20日）在滿足本次估價假設和限制條件下的估價結果見表14。估價結果一覽表表14(幣種：人民幣)未設立法定優先受償權下的價值壹佰捌拾肆萬貳仟元整（1842023元）202單元單價13799元/平方米注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款零元整（0元）抵押價值壹佰捌拾肆萬貳仟元整（1842023元）202單元單價13799元/平方米預期實現抵押權的稅金壹拾貳萬貳仟元整（122023元）抵押凈值壹佰柒拾貳萬元整（1720230元）202單元單價12885元/平方米九、房地產變現能力分析與風險提醒（一）變現能力分析變現能力是指假定在價值時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為鈔票的也許性。抵押房地產變現能力分析涉及以下內容：1、房地產的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區位、開發限度、價值大小以及房地產市場狀況等方面的分析。（1）通用性分析估價對象的合法用途為住宅，實際用途為住宅，屬于常見的、被普遍使用的房地產，該類房地產市場有效需求量較大，故通用性較好，變現能力較強。（2）獨立使用性分析估價對象為成套住宅，可以單獨使用而不受限制，獨立使用性較好。（3）可分割轉讓性分析估價對象為成套住宅，產權完整，從物理上、經濟上考慮不可分割轉讓。（4）區位條件分析估價對象位于XXXX市鼓樓區，該區域為成熟的XXXX市區，區位條件較好，房地產變現能力較強。（5）開發限度分析估價對象為現房，所處宗地開發限度達成紅線內外“六通”（即通上水、通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣）及建有現房，開發限