現代房地產投資項目策劃東南大學

一、現代房地產投資

項目過程分析（一）房地產投資項目程序的劃分通常情況下，房地產項目投資可以分為四個階段，即：投資機會選擇與決策分析階段Ⅰ前期工作階段Ⅱ建設階段Ⅲ租售階段ⅣⅠⅡⅣⅢ整個項目開發期（二）房地產開發階段對整個項目的影響

影響曲線時間前期開發建設期投資曲線（三）、房地產項目開發主要步驟

投資開發四個階段可細化為八個主要步驟，即：投資機會尋找投資機會篩選可行性研究獲取土地使用權規劃設計與方案報批簽署有關合作協議施工建設與竣工驗收市場營銷與物業管理（四）對房地產投資項目過程的分析1、房地產項目投資，應從粗獷、經驗型向技術、精確型轉化。2、房地產投資項目能否成功的關鍵在于項目的前期，即在項目的策劃決策階段。3、四個階段的輕重排續由重到輕應為Ⅰ、Ⅳ、Ⅱ、Ⅲ。4、當然，項目進展到任何一個階段均為關鍵。

二、房地產投資項目

整體策劃理念（一）何為房地產投資項目整體策劃房地產投資項目策劃是指為達到投資目標，在調查、分析有關資料的基礎上，按照一定的程序對房地產投資項目的實施事先進行系統的、全面的構思、謀劃，并制定和選擇合理可行的執行方案，以及根據目標要求和現實環境變化，對方案進行修改、調整的一種創造性的活動。（二）房地產投資項目整體策劃的含義策劃是為一定的目標服務的，應完全服從目標要求。策劃是建立在對有關的情況調查、研究基礎上的。策劃包括制定方案、選擇方案、調整方案三個方面。來自中國最大的資料庫下載

（三）項目策劃與可研的區別項目投資項目策劃投資項目的可研內容總體性、全局性的方案策劃項目在經濟、技術上是否可行研究范圍從項目開始直至物業管理全過程項目立項之前地位整體性的是策劃過程中的一個步驟或一部分結果從多個方案中選擇科學的、合理的最優方案僅僅回答是否可行,不一定是最優的落實通常必須落實到計劃、予以實施并不一定落實到計劃，只是一個階段性工作（四）項目策策劃與決策的的區別策劃的過程包包括制定方案案、選擇、調調整方案；決策是對方案案的優選。項目可研、決決策都應是策策劃工作的具具體內容，策策劃更廣泛。。（五）項目策策劃的特性目的性超前性程序性創造性整體性現實可行性調適性三、房地產投投資項目策策劃分類與與內容（一）房地產產投資項目策策劃分類已有明確項目目的全過程策策劃還沒有明確項項目的投資策策劃單項策劃（二）已有明明確項目的投投資策劃這種情況是指指以有項目批批文，已拿到到土地的項目目。這種類型型的策劃一般般是從項目分分析開始直至至項目結束。。主要內容包包括：1、市場分析2、目標市場確定定、產品定位位3、財務評價4、營銷策劃5、開發過程策劃劃6、融資策劃7、物業管理策劃劃8、投資風險分析析及控制市場分析政策分析研究究供給分析需求分析消費者研究競爭對手研究究對未來市場的的預測目標市場確定定、產品定位位1、市場細分分，確定子市市場（一個或或若干個）2、項目概念念定位3、項目功能能定位4、產品的研研發5、產品功能能的優選與組組合6、規劃設計計任務書財務評價1、項目成本本分析2、項目效益益評價3、評價指標標與方法（1）評價指指標：投資收益率；；內部收益率率；自有資金金收益率、投投資回收期等等。（2）分析方方法：動態的、現金金流量分析、、盈虧分析、、敏感性分析析等。營銷策劃1、營銷調研研2、產品策略略3、價格策略略4、廣告策略略5、銷售執行行與控制等等開發過程策劃劃采用現代項目目管理的手段段對項目進行行策劃。主要要內容應包括括：1、通過招投投標優選工程程承包、監理理單位。2、采取建設設監理方式對對工程實施管管理、控制。。主要內容有：：成本、工期期、質量的控控制；合同、信息管管理；各種關系的協協調等。融資策劃t投入投資投資曲線銷售收入曲線銷售收入資金差額開發建設期營銷期利潤0融資策劃1、測算投資資成本及其分分布，制定資資金投入計劃劃。2、預測項目目銷售收入，，制定資金回回收計劃。3、結合企業業自有資金狀狀況，測算項項目資金需求求情況。4、選擇融資資方式、制定定融資計劃。。5、融資方案案分析及確定定。物業管理策劃劃1、物業管理理標準策劃2、物業管理理方式選擇3、物業管理理合同準備4、物管的特特色服務5、物業管理理的收費標準準等投資風險分析析及控制1、投資風險險的辨識在眾多的風險險中辨別哪些些可能在本項項目中發生。。2、風險的評評價對風險何時發發生、強度、、持續時間等等進行評價。。3、風險的處處理承擔、回避、、轉移、分散散…….等。。4、風險的控控制制定風險控制制、防范計劃劃，指導項目目實施。（三）還沒有有明確項目的的投資策劃這種情況往往往是投資者還還沒有明確項項目時所進行行的策劃。主主要內容包括括：1、投資開發發區位分析與與選擇2、投資開發發方向及內容容分析與選擇擇3、投資規模模分析與選擇擇4、投資開發發合作方式分分析與選擇5、項目融