洛陽xx廣場項目終稿

匯報稿終稿匯報主要內容一、二期的關系處理2兩種方案的經濟評價3項目風險及防范4一期住宅的物業發展建議1項目發展戰略與定位回顧項目發展戰略

建立豪宅標準，引領區域中心化，打造城市第三極項目客戶定位

以洛陽頂端財富人群為核心客戶，同時關注高端置業人群項目形象定位

洛陽首席都心大宅房地產市場回顧：1、洛陽房地產市場進入上升通道。產業發展帶動大批有支付能力的高端置業人群，他們是市場上最活躍的財富階層。2、新區住宅逐漸放量，在未來2年內供給增加，產品同質化趨勢較嚴重，競爭激烈。3、在這樣市場背景之下，如何從競爭激烈的市場環境中突圍而出，盡可能多的占有客戶資源，是本項目需要考慮的主要問題物業發展建議的原則我們要把“洛陽首席都心大宅”的定位落實到建筑單體、社區環境、配套配置等方面，項目定位作為一條主線貫穿物業發展建議始終。城市豪宅體系的打造毫無疑問將增加成本，將錢花在刀刃上，真正能觸動客戶的購買欲望，適度控制成本首席都心大宅——構建洛陽城市豪宅價值體系一.身份感豪宅品相。品質感立面、標志化屋頂豪宅標簽。社區標志物、個性化門牌、精裝修大堂城市豪宅價值體系放大的建筑尺度，奢侈的功能空間三.專屬感二.稀缺感水社區精裝修王座智能化配置，別墅級享受DIS系統VIP水晶會所，俱樂部會員專屬權益管家式服務123456789項目物業發展重點和策略立面形象1.建筑風格

2.立面材質選擇

3.標識感強的屋頂造型1.精裝修大堂身份感稀缺感專屬感戶型設計社區環境配套配置1.打造水社區1.DIS系統1.戶型設計能體現奢侈的空間尺度1.精裝修王座

1.VIP水晶會所

2.管家式物業服務1.智能化配置公共空間1.社區標志物

2.個性化門牌

1.雙大堂設計物業發展建議立面形象物業發展建議建筑單體戶型設計公共空間社區環境園林景觀DIS系統配套配置水晶會所商業配套物業服務高端配置物業發展建議立面形象物業發展建議建筑單體戶型設計公共空間社區環境園林景觀DIS系統配套配置水晶會所商業配套物業服務高端配置建筑風格立面材質屋頂造型建筑風格：建議采用新古典主義風格，整體挺拔現代、沉穩大氣，富有品質感遠觀棕櫚泉歌德風格頂部設計立面形象棕櫚泉總體建筑風格顯示貴氣、內斂、穩重、品質感風格不要顯得過于現代，一些現代的、剛性的建筑符號不要過多，講究材質，顯示貴氣外立面標識感強，同周邊環境形成鮮明的對比,工整的圖案化形成視覺沖擊力示例：ARTDECO風格立面材質：采用面磚與石材的結合，提升項目價值感立面材料中引入質感較強的材料，如面磚和石材等，能夠有效的提升建筑的價值感，給人穩重或尊貴的感受，并通過不同材料的穿插運用強化部分材料的質感。材料的使用上要強化對比。建筑底層局部石材的使用，對業主的身份感給與很好的彰顯。步行時視線向下偏離10°，因此需要強調建筑底面處理。北京珠江帝景立面形象屋頂造型型：標識識感強的的屋頂造造型，突突顯整體體形象本項目周周邊高層層樓盤較較多，獨獨特新穎穎的屋頂頂造型能能夠突顯顯本項目目整體形形象可以配合合頂部燈燈光，強強調都市市感，歸歸屬感屋頂標識識感很強強，但在在設計時時要考慮慮建設成成本，以以及由于于屋頂較較復雜施施工期建建筑物遲遲遲不能能脫外裝裝立面形象象物業發展展建議立面形象象物業發展展建議建筑單體體戶型設計計公共空間間社區環境境園林景觀觀DIS系系統配套配置置水晶會所所商業配套套物業服務務高端配置置建筑尺度度精裝王座座精裝建議議建筑尺度度：現有有的戶型型設計功功能空間間完備，，空間尺尺度開闊闊，分區區合理，，體現出出豪宅居居住的奢奢侈感C戶型：：183平米高層住宅宅情景化化——戶戶戶觀景景帶書房的的主臥套套間4.6米米寬廳設設計寬大觀景景陽臺電梯直達達前廳帶書房的的主臥套主仆分開開入戶超大觀景景陽臺電梯入戶戶戶型設計計精裝王座座：選擇擇景觀最最好、樓樓層最高高的1號號樓進行行精裝修修，作為為本項目目的王座座，樹立立價格標標竿，制制造稀缺缺產品1號樓景景觀最好好，正對對中央廣廣場，并并且29層的高高度是項項目中最最高的，，通過精精裝修奠奠定1號號樓王座座的地位位，以此此作為價格標竿竿拉升項項目價格格。市場上沒沒有精裝裝修產品品，產品品全部精精裝具有有一定風風險性。。因此暫暫定只對對1號樓樓進行精精裝修，，其他樓座座向客戶戶提供菜菜單式裝裝修，提供三三種風格格檔次裝裝修，客客戶可以以自行選選擇。標竿產品品戶型設計計精裝建議議：與項項目新古古典主義義的氣質質相符，，同時體體現出業業主的個個性化。。精裝原則則：1、項目目戶型亮亮點的充充分演繹繹和展示示；2、有效效利用客客戶感官官取向，，以展示示為主，，根據客客戶群的的需求確確定風格格形象；；精裝建議議：1、與項項目整體體氣質相相符，可可采用ARTDECO風格格或新古古典主義義風格2、采用用統一的的硬裝修修風格，，在軟裝裝飾方面面采用菜菜單式供供客戶選選擇，以以滿足業業主的個個性化需需求戶型設計計推薦風格格一：ARTDECO風風格特點：呈現工業業文明所所崇尚的的簡潔和和機械美美同時表現現出古典典主義的的奢華和和繁復代表項目目：NAGA上上院戶型設計特點：具有凝練的美，既既具有傳統建筑之之美感，又融匯現現代科技之““靈性”，吸納了了古典建筑的比例例和色彩，摒棄了了傳統歐式的繁復復雕刻和線條，吸吸收了現代建筑的的簡潔和科技手段段，摒棄了工業化化社會中的冰冷和和千篇一律代表項目：星河灣灣戶型設計推薦風格二：新新古典主義風格物業發展建議立面形象物業發展建議建筑單體戶型設計公共空間社區環境園林景觀DIS系統配套配置水晶會所商業配套物業服務高端配置大堂精裝雙大堂設計大堂精裝：挑高的的精裝修大堂，并并提供休憩和會客客空間，提升項目目形象和業主尊貴貴感把錢花在業主看的的到的地方，既提提升了項目品質，，又相對節約了建建設成本精裝修大堂，提升升業主的尊貴感在大堂內設置休憩憩區，擺放沙發、、茶幾等家具，便便于訪客在等侯時時臨時休息，提升升業主的身份感香蜜湖一號棕櫚泉公共空間雙大堂設計：為業業主建立專屬通道道雙大堂設計，建立立業主專屬通道智能直達電梯，只只能進入自己的戶戶型單位，增強了了私密性與安全感感通過部分簡單裝修裝飾，改變地下室的簡簡陋形象，設置部部分封閉的車庫，滿足高端客戶的的特殊需求。地下單元大堂：體現項目的豪氣，，以及居住的情調調，業主的身份。。公共空間入戶大堂汽車大堂雙大堂示意圖物業發展建議立面形象物業發展建議建筑單體戶型設計公共空間社區環境園林景觀DIS系統配套配置水晶會所商業配套物業服務高端配置打造水社區：水是是環境景觀設計要要點，是社區的魂魂水象征著財氣、靈靈動、生態，在高高端客戶的認知中中，水能聚財，因因此它也是豪宅的的必備要素我們項目的水源是是洛南的“水頭””，洛河水經過的的第一個高端住區區，位于“上水””的位置，水可以以被我們用來做足足文章新區多數住宅開始始關注水景，注重重大面積水景的打打造。但這些景觀觀大都缺乏變化和和活力，水資源很很少為項目帶來增增值以水為魂，移步換換景，精心打造””水社區”園林景觀現有規劃方案設計計了集中的中心園園林，有利于打造造有沖擊力的集中中開放空間，但水水主題還需強化，，體現出景觀的層層次性園林景觀增加核心水景與散散水園林，共同組組成極致的景觀體體驗考慮到日后的維護護成本，增加散水水園林體系設立標志物加強設計感園林景觀水社區之靈動的水水景：采用小型噴噴泉和疊瀑，讓水水動起來，打造靈靈動的水景疊瀑和噴泉相結合合，既體現了水景景園林的氣勢，又又做出水的活力。。園林景觀水社區之水岸互動動，拉近業主與水水的距離，增加項項目的親水性水是可以近距離觀觀賞的、可以嬉戲戲的在水岸增加木棧道道、座椅等設施，，方便業主的停留留和觀賞水景利用小品精心點綴綴水岸，打造風情情水岸步入式噴泉，成為為兒童嬉戲的娛樂樂場所園林景觀水社區之景觀造型型——充分考慮維維護成本和枯水季季效果結合硬質鋪地，枯枯水季節可作為休休閑廣場園林景觀園林層次之植被：：不同的植被和樹樹種，高低錯落的的形式，打造立體體的綠化空間以樹木、灌木、草草地營造出項目的的綠化層級多層次的園林綠化化可以舒緩空間高高層比例尺度，調調節硬景與軟景分分配比例園林內部移植少量量原生態的植物，，形成園林節點標標竿。豐富的樹冠，高層層住宅往下看，景景觀視野不全是高高層建筑體，調節節空間的張馳、層層次園林景觀園林層次之空間：：通過下沉廣場及及壘坡等形式，增增加地勢起伏，放放大園林的空間感感中央圍合部分下臥臥形成下沉式廣場場，增加園林的空空間感，增強園林林景觀的視覺沖擊擊力。通過堆坡和下沉制制造出上下起伏的的園林地勢，增加加園林景觀的形式式變化。室外游樂設施與綠綠地的結合園林景觀物業發展建議立面形象物業發展建議建筑單體戶型設計公共空間社區環境園林景觀DIS系統配套配置水晶會所商業配套物業服務高端配置社區標志物：獨特特的社區標志物樹樹立領袖型項目形形象入口可以直接與區區域的標志性公共共空間—廣場或集集中水面相聯接，，體現出宏偉的的氣勢，形成視覺覺的沖擊。大尺度的社區入口口標定領袖性項目目地位，與區域內內同質化的項目相相區別。北京珠江帝景北京棕櫚泉DIS系統確立邊界：項目四四至處用綠植、護護欄等界定邊界，，建立私家領地感感豪宅領地專屬感必必不可少，需要與與外部地塊產生區區隔，以保證業主主對私密性、專屬屬感的要求建議在護城河岸用用草坡、綠植和欄欄桿進行區隔。統統一綠植，通過內內外植被變化來標標識界限。護城河市政道路建議河岸用綠植以以及欄桿進行區隔隔建議用草坡以及部部分綠植進行區隔隔DIS系統門牌標識：符合豪豪宅的奢華感在每戶的門外放置置特有的標識石牌牌，標明業主身份份，體現尊貴感門口懸掛做工華貴貴的銅質門牌，替替代傳統門牌，符符合豪宅的奢華感感。DIS系統道路鋪裝：統一的的道路地面及鋪面面，在節點鋪裝時時加入社區標志物物DIS系統統采用統一的的道路地面面，加強社社區意向，，同時在鋪鋪裝中可加加入社區LOGO，，加強項目目的領地感感。物業發展建建議立面形象物業發展建建議建筑單體戶型設計公共空間社區環境園林景觀DIS系統統配套配置水晶會所商業配套物業服務高端配置會所對于本本項目的意意義1.提升升項目整體體形象和檔檔次。高端的會所所配套可以以提升項目目的檔次和和價值。項項目定位于于“洛陽首首席都心大大宅”，會會所作為““洛陽城市市豪宅價值值體系”中中的一部分分，也承擔擔著樹立項項目豪宅形形象的重任任。2.配合合銷售展示示，促進一一期銷售。。會所作為提提升項目價價值和形象象的特色配配套，配合合項目銷售售過程進行行展示，讓讓客戶看得得到未來的的生活場景景，能起到到促進銷售售的作用。。3.提供供業主交流流的平臺，，維護客戶戶。會所對社區區業主將實實行會員制制，這不僅僅是提供了了業主休閑閑、交流的的場所，同同時也是客客戶維護的的一種方式式，為后續續的項目開開發提供條條件。水晶會所位置的選擇擇：建議保保持原位置置不變，水水系四周環環繞建議會所位位置保持原原有規劃不不變，將水水系延伸到到會所南側側，形成會會所四面環環水的效果果。1.經營營管理角度度：目前的的會所位置置可以方便便一、二期期業主共同同使用會所所的配套功功能，利于于后期經營營。同時也也能兼顧到到會所未來來的外向性性經營。2.建筑筑風格角度度：結合一一期的“護護城河”，，可以打造造特色的四四面環水的的水晶會所所，從建筑筑風格上體體現項目的的與眾不同同，同時也也能成為社社區的標示示性建筑。。3.工程程實現角度度：目前一一期工程已已經施工，，整體規劃劃的可調整整性有限。。會所水晶會所建筑特色：：一是結合合周邊水系系，打造晶晶瑩剔透的的水晶會所所會所四面環環水，因此此建議采用用晶瑩剔透的的“水晶會會所”形式，能更更好的體現現項目高貴貴品質整體采用現代的建筑風格格；外墻、、屋頂、等等及部分室室內設施可可采用玻璃材質，使整個會會所的外觀觀晶瑩剔透透，極富現現代氣息，，盡顯高端端品質建議部分使用弧弧形墻面及屋頂設計計，進一步步增強會所所的現代感感，減少轉轉角處通透透感的折減減水晶會所建筑特色：：二是增加加會所周邊邊的親水設設施，使其其和周邊環環境融為一一體，相得得益彰會所通過棧棧橋等平臺臺與一、二二期相連；；會所外圍增增設親水平平臺和木棧棧道，增加加會所的親親水性以及及與水景的的融合性水晶會所功能設置：：原則上要要切合本項項目的豪宅宅定位，同同時兼顧后后期運營效效率會所功能選選取原則：：切合項目定定位便于后期運運營本項目中會會所承擔著著樹立豪宅宅形象、提提升項目價價值的功能能，需引入入1-2個標桿性功功能，以彰顯首首席城市豪豪宅的高端端形象；考慮到會所所的后期運運營效率，，會所功能能設置以營利性較好好的大眾消消費項目為主，以提提升會所自自身的盈利利能力；建議精選少少量高端功功能，以標標定形象；；以盈利性較較好的利潤潤型項目為為主，以保保證經營利利潤。本項目會所所功能建議議：水晶會所項目篩選依依據——會會所常見功功能的經濟濟屬性及價價值貢獻序號相關科目經濟屬性價值貢獻投資運營成本收益使用率a乒乓球、桌球少低高高后期盈利b門球、棋牌、閱覽少低少高后期盈利c籃球、羽毛球、健身高低高高后期盈利d網球、壁球高高少高樹立形象eSPA、高檔餐飲、咖啡廳、茶座中中高高樹立形象+后期盈利f游泳池、桑拿、迷你高爾夫、保齡球高高少低樹立形象水晶會所本項目會所所功能建議議——2000平米米，主要包包括接待、、休閑、餐餐飲和康體體等四項功功能俱樂部服務內容類別內容規模（㎡）接待貴賓接待廳150休閑美容spa200咖啡廳150茶座150餐飲高檔西餐廳500康體乒乓球和桌球150健身300游泳池400面積小計2000會所功能設設置參考北北京星河灣灣的四季會會和波托菲菲諾的會所所水晶會所物業發展建建議立面形象物業發展建建議建筑單體戶型設計公共空間社區環境園林景觀DIS系統配套配置水晶會所商業配套物業服務高端配置商業定位：為為豪宅提供配配套服務的生生活配套型商商業商業定位依據據：1、商業氛圍圍分析：一期期商業緊鄰項項目北側的太太康路，與二二期南側緊鄰鄰的政和路相相比缺乏商業業氛圍，經營營外向型商業業的氛圍不足足。2、為一期住住宅提供配套套：社區周邊邊缺乏生活配配套，且豪宅宅社區需要有有自己的生活活配套設施，，因此一期商商業要為豪宅宅社區提供配配套服務：3、一期商業業與豪宅部分分的區隔較弱弱，若引入外外向型商業將將對豪宅形成成較大干擾。。因此建議發發展生活配套套型商業。商業配套業態選擇：高高端餐飲、中中小超市以及及其他小型配配套商業業態建議：建議引進高端端餐飲、生活活型超市以及及干洗店、美美容美發店等等生活服務型型配套商業。。布局建議：東北角獨棟商商業有較好的的昭示性和進進入性，建議議引入高端餐飲，作為項目會會所功能的補補充，除服務務社區業主之之外，還可服服務項目東側側政府部門的的政府招待西北角的獨棟棟商業也有較較好的資源條條件，建議引引入中等規模超市市干洗店、美容容美發等小型配套商業業安排在1號樓樓底商內，主主要為社區業業主服務商業配套服務沖印店、美發店、干洗店……燈飾、床上用品店、家具裝飾……家居高端餐飲（中餐、西餐）……餐飲中小型超市、便利店、音像店、藥店…超市休閑花店、服飾店、寵物店…銷售模式：建建議商業先進進行招租，二二期開盤時再再帶租約銷售售目前區域商業業氛圍較差，，直接銷售，，有一定難度度根據市場表現現，返租等能能夠保證售后后一定期限內內投資收益的的銷售方式在在價格和速度度上均有提高高商業配套因此，建議先進行招招租，二期開開盤后帶租約約銷售，既可保證銷銷售速度和價價格，又可以以根據需求引引入合適的商商家，促進一一期銷售商業展示先行行：建議將配配套商業統一一包裝，對未未來生活氛圍圍進行模擬，，促進住宅銷銷售住宅開盤時，，一期商業尚尚未入住，難難以展示社區區生活配套完完善后的生活活氛圍建議對這些商商鋪進行統一一包裝，將可可能引入業態態的招牌、LOGO提前前展示出來，，對未來的社社區生活氛圍圍進行“提前預演”，以提高業業主對社區配配套的信心商業配套物業發展建議議立面形象物業發展建議議建筑單體戶型設計公共空間社區環境園林景觀DIS系統配套配置水晶會所商業配套物業服務高端配置為每個單元設設置一個對接接人，為業主主提供貼心式式管家的一對對一服務物業服務家政服務送取洗燙衣物物庭院綠化維護護日常用品代購購訂餐代送代聘家教、鐘鐘點工寵物短期托管管兒童看護住區服務房屋租賃專業工具出租租交通信息咨詢詢商務服務代訂出租車票務代訂復印傳真代發信函場地租賃每個單元設立立一個物業管管家，作為物物業管理服務務公司與業主主的銜接橋梁梁，更好地為為業主提供物物業服務戶式中央空調調、智能一卡卡通、可視對對講系統，為為客戶帶來別別墅級的享受受高層智能直達達電梯可視對講系統統智能一卡通戶式中央空調調高端配置可視對講智能一卡通，，出入社區大大門、地下停停車場、單元元門、電梯，，全部刷卡通通行，業主的的安全得到了了充分保證。。終稿匯報主要要內容一、二期的關關系處理2兩種方案的經濟評價3項目風險及防范4一期住宅的物物業發展建議議1一、二期物業業之間需要從從概念上整合合，形式上區區隔一期定位于““洛陽首席都都心大宅”，，已經奠定了了項目的高起起點和高價值值平臺。二期地塊的開開發需要在一一期的高形象象和高價值的的統領之下，，借助一期之之勢。因此我們建議議：一、二期期物業在概念念上要整合，，不能進行嚴嚴格的區分。。二期地塊的開開發意向，是是相對外向的的、開放的、、活潑的，這這里將成為項項目對外的活活力中心，但但也必定會帶帶來相對混雜雜的人群。一期豪宅相對對私密，為了了避免二期對對于一期豪宅宅的干擾，一一、二期地塊塊需要進行適適當區隔。我們建議：采采用軟性隔離離，看似不刻刻意，但具備備實際效果概念上整合形式上區隔區隔方式———充分利用現現有水系，結結合草坡、綠綠植以及微地地形的打造，，實現軟隔離離利用已有水系系將一期與二二期進行物理理上的區隔，，同時在水系系兩側種植喬喬木、灌木、、草坪，以隔隔絕視線并形形成更強的區區隔感同時可以通過過邊界處微地地形的處理，，如在水系內內側堆砌土坡坡等，加強軟軟性區隔的效效果這種綠化和水水系隔離，一一方面可以起起到區隔的效效果，同時也也能成為兩側側高層單位的的景觀，提升升價值。水系配合草坡坡、植被草坡、綠植、、駁岸造型綠植、道路綠植、水岸處處理一期：內城專屬、私密、、安靜的生活活區市中心的現代代豪宅社區之內的私私密空間外城：開放空空間內城：私密空間間過渡節點過渡帶貴氣的城市豪宅宅品相與社區充分相融融的立體水景富于活力與變化化的水社區身份感專屬感稀缺感豪宅品相、豪宅標簽(品質感立面，標志化屋頂；放大的建筑尺度，奢侈的功能空間；社區標志物，個性化門牌，精裝修大堂)……DIS系統，VIP水晶會所，俱樂部會員專屬權益，管家式服務……水社區，智能化配置，別墅級享受，精裝修王座……大氣的標識性城城雕二期：外城餐飲零售/服務藝術休閑娛樂異國風情的西餐廳為主，可以有各式各樣的中式菜餐廳工藝品、飾品、家居用品酒吧、藝術工作室、咖啡廳、迪士高等品味餐飲文化鑒賞藝術參與休閑娛樂外向、開放、熱熱鬧的綜合區參與體驗為主、、與外界充分融融合社區之外的活力力空間外城：開放空間內城：私密空間過渡節點過渡帶終稿匯報主要內內容一、二期的關系處理2兩種方案的經濟評價3項目風險及防范4一期住宅的物業業發展建議1兩種方案具體的的物業配比二期服務式公寓(含含底商)：50000平米LOFT公寓(含底商)：17000平米米獨立商業：8000平米二期規模：75000平米總規模：195574.23平米二期服務式公寓(含含底商)：30000平米五星級酒店：30000平米米二期規模：60000平米總規模：180574.23平米以高形象物業，，提升項目總體體形象和價值；；其余地塊盡量實實現高價值。充分挖掘地塊價價值，實現高利利潤；以可銷售型物業業為主，保證資資金迅速回籠。。一期規模保持不不變：住宅：109249平米商業：9325平米會所：2000平米合計：120574平米方案一公寓+商業方案二酒店+公寓+商商業方案一測算前提提成本取費：地價、前期工程程費、基礎設施施配套費取甲方方提供的數據按照甲方提供的的數據，一期住住宅建安成本2228元/平平米，精裝修造造價增加1500元/平米考慮到二期外立立面檔次略低，，服務式公寓建建安成本取2100元/平米米，LOFT建建安成本稍高于于公寓，取2200元/平米米建安費用，公公寓精裝修費用用加300元/平米二期：服務式公寓(含含底商)：5萬萬平米LOFT公寓(含底商)：1.7萬平米獨立商業：8千千平米二期規模：7.5萬平米總規模：195574平米銷售價格：按照甲方的銷售售目標，一期住住宅毛坯銷售均均價3500元/平米，精裝修銷銷售均價6000元/平米，按照市場場情況，商業銷銷售均價7500元/平米按照市場情況，，二期服務式公公寓銷售均價4200元/平米，Loft銷售均價5000元/平米，商業銷售售均價8500元/平米價格半年增長率率6%方案一方案一總成本6.4億元（不不含銷售相關稅稅費）序號項目名稱建筑面積（平米）單價(元/㎡)金額(萬元）一地價

255.665000.00二前期工程費195574.23300.005867.23三建筑安裝工程費

1一期住宅（毛坯）72171.052228.0016079.712一期王座（精裝修）37078.183800.0014089.713一期商業9325.001500.001398.755會所2000.003000.00600.006二期服務式公寓(含底商)50000.002400.0012000.007二期Loft(含底商)17000.002200.003740.008二期獨立商業8000.001500.001200.00

建安成本總計195574.232510.9749108.17四基礎配套費195574.2346.00899.64五管理費用195574.2385.711676.25六不可預見費195574.2388.281726.54七合計（不含地價）195574.233030.9659277.83八開發成本195574.233286.6264277.83方案一除投入自自有資金1.5億元之外，期期間需向銀行貸貸款4億元項目來源與運用用表（萬元）自有資金來源：：已支付土地款款5千萬元和中中央花園在2008年銷售回回款1億元

項目合計2007年2008年2009年2010年2011年

下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年一資金來源

15823722000140002391811393258263375116754105961經營活動產生的現金來源103237

79188393258263375116754105961銷售收入103237

79188393258263375116754105962

籌資活動產生的現金來源

550002200014000160003000

2.1自有資金15000500050005000

2.2銀行借款40000

170009000110003000

二資金運用

127449214021380723886113782628319996485658421開發成本投資642782077812207219729321

2營銷費用1549

1191263875062511593銷售稅金及附加5709

438464142818669265864土地增值稅3512

3512.455所得稅5263

36781584.616借款本金償還40000

2300017000

7借款利息支付(財務費用)71386241600135714671467624

三盈余資金307885981933215-45613755118984754四累計盈余資金

598792823839382141372603530788方案一開發周期期四年，凈利潤潤1.58億元元總投資=8.22億元，凈利利潤=1.58億元；稅前投資利潤率率=25.61%；稅后投資資利潤率=19.21%項目損益及利潤潤分配表（萬元）序號項

目合計2007年2008年2009年2010年2011年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1銷售收入103237

79188393258263375116754105962開發成本642782077812207219729321

3營銷費用1549

1191263875062511594銷售稅金及附加5709

438464142818669265865財務費用71386241600135714671467624

6土地增值稅3512

35127營業利潤21051-21402-13807-15968-298522544307551557663388補前期虧損

2140235208511775416131618863

9利潤總額21051-21402-35208-51177-54161-31618-86314713633810所得稅5263

3678158511凈利潤15788

-35208-51177-54161-31618-863110354754方案二測算前提提成本取費：地價、前期工程程費、基礎設施施配套費根據甲甲方提供的數據據取費按照甲方提供的的數據，一期住住宅建安成本2228元/平平米，精裝修增增加1500元元/平米考慮到公寓立面面等造價略低于于一期豪宅，二二期公寓建安成成本取2100元/平米，另另加300元/平米精裝修費費用；酒店成本本取7300元元/平米，其中中建安費用同住住宅2300元元/平米，室內內裝修、裝飾和和機電工程根據據五星級酒店經經驗取費5000元/平米二期：服務式公寓(含含底商)：3萬萬平米五星級酒店：3萬平米二期規模：6萬萬平米總規模：180574.23平米銷售價格：由于酒店對項目目形象的提升，，故提高一期住住宅的銷售價格格，毛坯均價取取4000元/平米，商業售售價根據市場平平臺水平，取7500元/平平米根據對未來市場場預測，二期服服務式公寓銷售售均價4500元/平米銷售價格半年增增長率6%酒店2009年年開始建設，2011年上半半年開始經營，，酒店客房數250間，房晚晚價格500元元/間/天，按按入住率70%計方案二方案二總成本（（不含銷售相關關稅費）序號項目名稱建筑面積（平米）單價(元/㎡)金額(萬元）備注一地價

276.895000.00

二前期工程費180574.23300.005417.23

三建筑安裝工程費

1一期住宅（毛坯）72171.052228.0016079.71

2一期王座（精裝修）37078.183800.0014089.71加1500元/平米精裝修費用3一期商業9325.001500.001398.75

4會所2000.003000.00600.00

5二期服務式公寓(含底商)30000.002400.007200.00取2100元/平米建安費用，加300元/平米精裝修費用6二期酒店30000.007300.0021900.002300元/平米建安費用外，另加5000元/平米的內裝和機電設備

建安成本總計180574.233392.9661268.17

四基礎配套費180574.2346.00830.64

五管理費用180574.23112.172025.48（二+三+四）*3%六不可預見費180574.23115.532086.25（二+三+四+五）*3%七合計（不含地價）180574.233966.6771627.76

八開發成本180574.234243.5676627.76

方案二自有資金金1.5億元，，需銀行貸款3.5億元序號

項目合計2007年2008年2009年2010年2011年……2020年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一資金來源

148868215001350023519903019602216281165612252852……8528521.0經營活動產生的現金來源98868

8519903019602216281165612252852……8528521.1銷售收入81837

8519903019602216281165611401

1.2酒店收入17031

852852……8528522.0籌資活動產生的現金來源50000215001350015000

2.1自有資金15000500050005000

2.2銀行借款35000

16500850010000

二資金運用

12499521218135852190099042014721441118514948

……

1.0開發成本投資76628206131204120018798579857985

2營銷費用1228

128135294324175171

3銷售稅金及附加4526

47149910841196645630

4所得稅2218

212.88212.885借款本金償還35000

950011000105004000

6借款利息支付(財務費用)76146051544128412841284935532147

三盈余資金23872282-851619-873-545187-1957304852……852852四累計盈余資金

282196181594239758438976938545……2302123872方案二投資回收收期8年，2015年下半年年開始盈利，年年經營收益1700萬元總投資=9億元元，投資回收期期8年，2015年下半半年開始盈利；；持有3萬平米酒酒店物業，年經經營收益1700萬元項目損益及利潤潤分配表（萬元）2015年下半半年開始盈利

序號

項

目

合計2007年2008年2009年……2015年……2020年下半年上半年下半年上半年下半年……上半年下半年……上半年下半年1銷售收入81837

8519903019602……

……

2經營收入17031

……852852……8528523開發成本7662820613120412001879857985……

……

4營銷費用1228

128135294……

……

5銷售稅金及附加4526

4714991084……

……

6財務費用76146051544128412841284……

……

7營業利潤8872-21218-13585-13381-8738955.17……851.53851.53……851.53851.538補前期虧損

21218348044818549058.23……1345.97494.44……

9利潤總額8872-21218-34804-48185-49058-40103.06……-494.44357.09……851.53851.5310所得稅2218

……

89.27……212.88212.8811凈利潤6654

-34804-48185-49058-40103.06……-494.44267.82……638.65638.65兩種方案的投資資收益及風險比比較方案一公寓+商業方案二酒店+公寓+商商業收益：開發周期期四年，凈利潤潤1.58億元元；收益：投資回收收期8年，2015年下半年開始盈盈利；持有3萬平米酒店物業業，年經營收益益1700萬元風險：洛陽的酒酒店經營需要行行業背景和政府府資源支持，且且后續經營存在在不確定性；項項目投資回收期期延長，投資風風險相對大。投資：總投資8.22億元；投資：總投資9億元；風險：銷售型物物業，分階段滾滾動開發，市場場變現風險相對對較小。方案一敏感性分分析——售價升升降對項目開發發利潤的影響幅幅度較大，影響響比例超過1：：1單因素敏感性分分析表（萬元）變動幅度-10%-5%0%5%10%售價成本利潤率13.05%18.62%24.20%29.77%35.35%影響幅度-11.15%-5.57%0.00%5.57%11.15%凈利潤838911972155541913722719影響幅度-7165-3583035837165建設成本成本利潤率31.11%27.66%24.20%20.74%17.28%影響幅度6.92%3.46%0.00%-3.46%-6.92%凈利潤2000017777155541333111108影響幅度444622230-2223-4446項目售價變化10%，利潤率率變化達到11.15%，變變化幅度超過1：1，可見，，售價是本項目最重要要的影響因素單因素變動對開開發利潤影響分分析圖方案一盈虧平衡衡分析——從銷銷售率和銷售價價格的盈虧平衡衡分析看出，項項目抗風險能力力強盈虧平衡點所需需要的銷售率和和售價，低于市市場平均水平，，項目抗風險能能力較強通過計算項目總總體銷售率達到到79.82%時即可保本銷售率盈虧平衡衡點分析：一期：毛坯住宅：2794元/平方米；精裝住宅：4789元/平方米；商業業：5987元/平方米；二期：服務式公寓：3352元/平方米；Loft：3991元/平方米；商業業：6785元/平方米。銷售價格盈虧平平衡點分析：終稿匯報主要內內容一、二期的關系處理2兩種方案的經濟評價3項目風險及防范4一期住宅的物業業發展建議1項目未來面臨的的風險將主要是是：政策風險和和市場風險項目開發過程中中，通常會面臨臨宏觀經濟波動動風險、政策風風險、操作風險險、市場風險等等多項風險。目前國家宏觀經經濟形勢整體向向好，經濟波動動風險小；銀潤作為具有豪豪宅開發經驗的的開發商，在項項目操作方面具具備一定的把控控能力。因此這些風險類類型不在本次項項目主要考慮范范圍內。政策風險市場風險本項目未來主要要面臨的將會是是兩方面的風險險：政策風險：當前前為政策多發期期，建議在地產產市場形勢向好好時盡早入市，，規避風險目前中國地產市市場處于政策多發期，國家關于房地地產的政策不斷斷推出，政策風風險較大由于房地產市場場對宏觀政策非常常敏感，而政策的推出出又不可預測，，因此，政策風風險是本項目面面臨的主要風險險之一。三線城市對政策的反應相對滯后，因此突發的政政策風險對三線線城市影響有限限當前全國地產市市場形勢大好，，建議項目盡早入入市，以避免免承受不不必要的的政策風風險解決方案案風險特征征市場風險險：后期期銷售過過程中，，通過定定價策略略、推售售節奏、、推廣策策略等取取得競爭爭優勢除尋找市市場空檔檔規避風風險外，，主要依靠靠銷售上上的措施施取得競爭爭優勢定價策略略：緊盯對手手價格，，以較高高的產品品力和合合理的價價格實現現快速銷銷售；同同時進行行消費者者心理價價位探底底，了解解市場預預期價格格開盤策略略：開盤前進進行充分分準備，，預留蓄蓄客期進進行市場場預熱和和客戶摸摸底，不不能倉促促開盤推售策略略：通過詳細細的客戶戶摸牌，，根據誠誠意客戶戶的數量量制定推推盤策略略，控制制推盤節節奏，分分期分批批推售，，形成期期熱銷銷的局面面，塑造項項目成功的市市場形象象推廣策略略：每一期的的形象定定位必須須與當期期產品的的核心價值值相吻合合，同時，，整個項項目必須須維持一一個統一一不變的整整體形象象，通過宣宣傳不斷斷增強整整個項目目的市場場影響力力風險定義義來自于市市場上競競爭對手手的競爭爭風險解決方案案附件一：：院街案案例院街商業業所謂院街街，就是是通過建建筑的曲曲折錯落落，形成成多節點點的線性性空間，，延長營營業面，，增加商商鋪的臨臨街性，，建筑形形式上通通過局部部的建筑筑合圍成成單個院院落，以以主街、、次街、、支巷等等將單個個院落串串聯起來來，形成成院街。。院街商業業普通社區區商業曲折但不不迂回的的街道、、極具趣趣味性寬窄尺度度不一的的街和巷巷子不同空間間組合的的鋪子街區多樣樣化、鋪鋪鋪臨街街建筑與景景觀相融融，體驗驗式休閑閑購物筆直的街街道尺度單一一的街道道形式單一的鋪子所有鋪子都朝一條條街開門為買東西才來逛街街vs北京蘋果社區———充分挖掘商業價價值，增加沿街面面，形成錯落街區區，使內外街融為為一體項目本身只有一面面臨街，通過蘋果果街的打造，將商商業氛圍引入社區區內部，一方面確確保底商可以鋪鋪鋪臨街，另一方面面圍合形成局部的的商業氛圍，提升升商業街的商業價價值。百子灣路百子灣路蘋果街院街案例1蘋果街長500米米，由底商商業街街和二十二院街圍圍合而成底商商業街，約1.2萬平米，由由公寓首層、二層層底商商鋪組成，，共有商鋪60余余個。底商商業街二十二院街，獨立的院落商街，，2-3層低層人人文院落建筑，地地上2萬多平米，，地下1.9萬平平米。二十二院街特點一：造街。通通過在主街上支出出支巷，造出更多多的街，讓更多的的鋪子臨“街”這些院落集中在一一條主街上，衍生生出許多支巷，再再通過外墻的曲折折，將相對獨立的的外院串連起來，，又通過合理的交交通組織實現商業業人流的有效引入入。回廊及宅前、、宅間綠地與室內內空間相互穿插，，提高了空間的可可塑性。曲折的街和小小的的巷子，邊逛邊欣欣賞，眼前都是鋪鋪子，但永遠不會會迷路。特點二：造院。通通過支巷將人流引引導到各個院落，，將商鋪的價值最最大化，同時增加加逛街的趣味性院中空間院中空間院入口通道樓梯小小的巷子，將人人流以引入院子里里，又是一個豁然然開朗的空間。特點三：景觀化。。景觀綠化與建筑筑相融合院的本身包含環繞繞的概念，連續的的屋頂創造出連續續變化的屋頂空間間，也成為上部公公寓的風景每個院落內部點綴綴景觀園林，讓景景觀無處不在特點四：小小尺度度，趣味空間。主主街寬15米，支支巷寬2-10米米，商鋪面積劃分分從45平米到700平米，共同同構建趣味購物空空間主街寬15米支巷寬2-10米米共有70余個商鋪，45-700平米單層商鋪和雙雙層商鋪，主力商商鋪150-450平米萬科·運河東1號號項目概況項目區位：位于莞莞城區邊緣，成熟熟度較低項目規模：總建筑筑面積24.1萬㎡，分5期，1期商業為主，1.6萬㎡，公寓0.4萬㎡。商業設計：開放式式步行街，臨街面面長320m，業態規劃先行。。經營模式：銷售后后返租，招租餐飲飲發展目標：區域商商業中心院街案例2通過各種形式的街街區設置，實現了了街鋪價值的最大大化。1.1..1.1..外街內街主街次街二層商鋪街鋪化，，提升二層商鋪的的商業價值二層大鋪有專屬屬一樓大堂和直通電梯，提高了了二層鋪位的使用用價值和形象檔次次。上下不規則貫通，，逛街新體驗街鋪二層通過連廊廊連通，形成“雙雙層街”，提升逛逛街的趣味性增加街區區的情趣趣和體驗驗價值，，打造體體驗式風風情街區區通過廣場場、旱地地噴泉、、城市寫寫意畫以以及二層層的聯廊廊設置，，增加了了街區的的情趣和和體驗價價值。附件二：：租售并并舉案例例錦州寶地地城商業業案例———通過過租售并并舉的方方式緩解解商業壓壓力，實實現銷售售區位概況況：項目位于于老城區區南側的的錦州新新區，是是城市未未來的發發展中心心，綜合合性新區區。市政政府已于于一年前前遷入，，住宅開開發也已已經有2年歷史史，但目目前區域域尚未成成熟，仍仍處于區區域發展展前期。。項目情況況：開發商未未實行銷銷控，西西側和北北側商業業價值較較好區域域全部售售罄，東東側云飛飛南街商商鋪銷售售壓力較較大。世世聯營銷銷顧問團團隊推出出先租后后售方案案，獲得得了較好好的市場場實現。。商務樓及及品牌店店集群遼西建材材家飾展展銷中心心南城餐飲飲店鋪集集群MALL、寫字字樓、酒酒店、品品牌店租售并舉舉案例1

ABC中央大街市府大路云飛南街深圳街科技路D

錦州寶地地城商業業規劃根據項目目本體條條件及對對應的業業態發展展KPI，將云云飛南街街定位于于情景餐餐飲街區區南城第一一商街定定位深圳街:精品裝飾飾街區(精品街區區)科技路：：時尚家家飾街區區（時尚尚街區））云飛街：：情景餐餐飲街區區（情景景街區））市府路：：名品長長廊街區區（名品品街區））開封路、、社區入入口：隨隨便購物物街區市府大路路深圳街中央大街街云飛南街街科技路情景餐飲飲街區建材裝飾飾銷售的的集中地地時尚家飾飾街區交通樞紐紐或干道道兩側、、居住區區內、寫寫字樓內內、大型型商業設設施內車行道路路，可以以是單面面街可以上二二層但不不能是底底商，要要求有較較多的停停車位不限不需要成成熟的商商業氛圍圍，并且且能帶動動周邊的的商業氛氛圍偏好一定定的同業業聚集度度餐飲類商商業KPI體系系硬性指標標軟性指標標位置道路條件件建筑形式式區域屬性性商業氛圍圍同業競爭爭對錦州餐餐飲最集集中的人人民街進進行品牌牌經營者者摸排，，選擇十十幾家合合適的品品牌店進進行深入入了解人民街是是錦州餐餐飲較為為集中的的區域，，餐飲占占到所有有業態的的70%。選擇擇在該區區域對各各餐飲店店的規模模、檔次次、經營營狀況等等進行調調查，選選擇錦州州品牌的的餐飲店店。對選擇的的10-20家家餐飲店店進行深深入了解解，包括括該店鋪鋪的分店店數量、、總規模模、目前前的經營營狀況等等，進行行進一步步的篩選選。招商洽談談：以主主動走出出去為主主，對外外宣傳推推廣造勢勢推廣方式式主要分分為三類類：點對對點客戶戶推廣、、傳媒推推廣、關關鍵事件件推廣在主力店店的推廣廣過程中中，點對點推推廣的效效果更佳佳，后兩者者起輔助助作用，，能夠提提升項目目的知名名度招租主力力店的洽洽談過程程中應注注意雙方方的具體體情況：：1.該商商家對商商業區能能起到什什么作用用，以決決定所應應給予的的優惠條條件2.商家家自身的的擴展需需求和商商家對該該區域發發展前景景的認知知，即商商家開設設分店的的意愿是是否強烈烈點對點客客戶推廣廣方式招商手冊冊發放電話介紹紹面談（上上門拜訪訪、現場場講解））其他（E-mail、、DM、、短信等等）傳媒推廣方式戶外廣告告報紙、雜雜志電視視、網絡絡、廣播播等口碑傳播播等關鍵事件件推廣方式式自有會員員、客戶戶群活動動社會型活活動主題性活活動參與型活活動商業推廣廣方式東側飲食食一條街街采用租租售并舉舉模式，，引入當當地著名名餐飲作作為主力力店，給給予較優優惠的租租金價格格，通過過多種途途徑集中中宣傳，，提高了了項目的的知名度度，使得得銷售速速度大幅幅提升引入主力力店，形形成示范范效應，，帶動相相關品牌牌，通過過營銷配配合促進進了后期期商鋪的的銷售引入”新極品”、”秦三驢肉肉餃子”、”天橋海邊邊”等三家錦錦州當地地非常著著名的餐餐飲老店店作為主主力店。。根據不不同商家家的檔次次，給予予不同程程度的優優惠政策策，部分分甚至給給予零租租金的優優惠措施施。通過報廣廣、路牌牌廣告、、圍擋等等途徑集集中宣傳傳，在部部分傳單單和廣告告上標示示主力商商家位置置。舉措：效果：引入主力店之之后，銷售速速度從700平米/月上升到1200平米/月售價維持地下下一層、一層層、二層均價價5000元/平米，顯著高高于周邊價格格（3900元/平米）深圳萬科城商商業背景概況：萬科城位于深深圳龍崗布吉吉鎮坂雪崗工工業園區內，，總建面43萬平米，屬屬于陌生區域域大盤。04年10月1日開始銷售售，共規劃30000平平米的大型商商業街區，首首期啟動2.1萬平米區域背景：（1）項目開開始銷售時，，區域認知度度較差，所處的整個片片區普遍充斥斥著各種低檔檔消費場所；；（2）該片區區擁有華為集集團、新天下下集團、富士士康集團、納納米科技、中中石化等10多個高收入入企業消費群群體；（3）政策導導向下大力發發展基礎配套套設施，規劃劃中的地鐵經經過該項目；；商業街及廣場租售并舉案例例2明確項目定位位，設定三大大主題：餐飲飲、購物、休休閑美食坊規劃總總面積為1萬萬平米，中餐餐針對湖南人人、四川人等等定位地方小小吃＆民族風風味，西餐以以西式快餐時尚購物中心心——風情街區區，體驗式購購物“街、鋪、景景”等多角度度建筑景觀，，同時注入西西班牙地中海海風情，使整整個商業街變變成為一個集集購物、休閑閑、游玩于一一體的風情街街。主題購物業態態分為二種類類型：日常購物：社社區超市，具具備生活必需需品特色購物：西西班牙風情的的購物走廊，，針對周圍高高收入人群國際美食坊———打造深圳圳最著名的中中西美食街時尚購物中心心——風情街街區，體驗式式購物娛樂休閑廣場場——12200平方米米的開放式城城市廣場娛樂休閑業態態設置茶館、、酒吧等沙龍龍組織，針對對周圍IT精精英、高檔住住宅業主、私私人老板、白白領階層，是是一個社區精精神場所。吸引大型主力力商家進駐，，標定商區檔檔次，增強商商業吸引力招商主要客戶戶華潤萬家已簽約丹桂軒已簽約國際美食購物中心休閑娛樂華潤超市丹桂軒中國銀行KFCKOSMO咖啡舞鶴日本料理EITIE（愛特愛）時裝名店三春暉書店自然美美容院逍遙養生堂小白兔干洗科達沖印大型主力店的的進駐有助于于增強整個商商業區的商業業氛圍，吸引引更多知名商商家進入04年底，華潤和和丹桂軒的入入駐標定了該該商業區的檔檔次，大量知知名商家接踵踵而入，目前前簽約主要客客戶有中國銀銀行、KFC、KOSMO咖啡、舞鶴日日本料理、EITIE時裝名店、三三春輝書店、、自然美美容容、逍遙養生生堂、小白兔兔干洗、柯達達沖印等等培育一定商業業氛圍，并成成功售出剩余余商鋪萬科和華潤萬萬家、丹桂軒軒正式簽署協協議，進駐萬萬科城，大型型主力店的入入駐增強了區區域的商業吸吸引力正式開盤發售售余下的20%商鋪，面面積150-200m2，主力商鋪鋪價格70~80萬元。。商鋪全部順順利銷售。租售并舉步驟驟解析：Step1.引進主力力商家2004年11月20日日Step2.大規模集集中出租2004年11月-2005年5月月商鋪出租率達達到80%，，各色商業的的進駐，使得得社區商業氛氛圍大為提升升Step3.保保留商鋪高價出售售2005年6月11日時機把握：服務于于片區功能的商業業中心在第一期項項目中便全部建設設完成，盡早展示示，提升住宅售價價；而銷售時機則則放在一期住宅入入伙之際，價格實實現大幅度提升提提升；整個策略可可謂開發經驗與資資金實力的結合。。附件三：會所案例例北京奧林匹克花園園北京紫玉山莊北京棕櫚泉奧林匹克花園會所所，奧林匹克花園園運動城——運動動就在家門口北京奧林匹克花園園運動城是北京奧奧林匹克花園的標標志性建筑，由悉悉尼奧運會體育場場館的主設計師菲菲利浦考克斯親自自設計，占地面積積為5601.75平方米，總建建筑面積為14258.3平方米米。奧林匹克花園運動動城是奧林匹克花花園的賣點之一，，配合奧林匹克花花園主打健康社區區的概念，在一期期銷售時投入使用用Case1會所以大眾型體育育運動項目為主運動城以會員制經經營為主，以科學學化健康服務為宗宗旨，是一家集健健身、專業訓練、、休閑娛樂、餐飲飲聚會等為一體的的大型綜合性體育育休閑設施。層數項目規模經營狀況一層羽毛球10個標準場地在營籃球2個標準場地在營乒乓球12張球臺在營游泳25*12.5米國際標準短池在營二層健身共1500平方米空置，考慮引入專業公司外包經營跆拳道在營瑜伽在營壁球2個在營三層屋頂網球場1個標準網球場在營目前會所內全部為為體育運動項目，，餐飲等項目沒有有設置功能設置在不考慮房租的情情況下，奧林匹克克花園運動城經營營基本維持平衡收入會員制經營，包括括年卡、VIP卡卡、半年卡、季卡卡、月卡、記次卡卡，會員卡一共200-300人人，年流水100多萬元。游泳池年流水40萬元左右，好的的時候45-46萬元，差的時候候38萬元。游泳池日人流量少少時20-30人人，多時200-300人，最多多同時接待150-160人經營成本構成：人員工資，，水電消耗、契稅稅、設備維護成本本、攤銷費用等：：人員設置：三班設設置，一人收銀，，一人前臺，游泳泳池前臺，游泳池池兩個救生員冬天一天的供暖費費500元，包括地熱、暖暖風、熱水等等運動城已經運營三三年，投入使用一一年后基本可以做做到盈虧平衡（不不考慮房租和設備備折舊）運營情況前期定位定位清晰：與項目目主題緊密結合，，定位專業化、規規模化的體育運動動會所項目設置：以少量量高檔項目標定會會所檔次，以多種種大眾型運動項目目作為收入來源成功經驗后期經營成本控制：深挖高高成本項目細節，，根據實際情況靈靈活調控成本結構構場地多能利用：為為體育賽事以外的的大型活動提供場場地，增加收入對外營銷：低成本本高效率，品牌共共建、體育賽事造造勢、挖掘外部資資源成功經驗借鑒成功經驗開辦培訓班：提高高場地單位時間的的收益對內節流對外開源定位清晰：與項目目主題緊密結合，，定位專業化、規規模化的體育運動動會所一、專業化1、專業化的運動設設備設施燈光照明雙魚牌乒乓球設備備運動地板2、專業化的教練隊隊伍聘請省市隊教練作作為場館教練二、規模化1、1.4萬平米大型運動場場館。2、綜合館1300平方米，適合組組合大型賽事和活活動前期定位項目設置：以少量量高檔項目標定