物業(yè)管理的工程管理一、物業(yè)管理的概念物業(yè)的定義物業(yè)，是指已建成并投入使用的建筑物、構筑物、場地、設備、設施；也涉及進和消費領域的房地產(chǎn)，如住宅、別墅、大廈、商場、寫字樓、園林等。物業(yè)管理的概念由專門管理機構、對已建成并投入使用的物業(yè)，與產(chǎn)權人(發(fā)展商)、使用人(業(yè)主委員會)以簽訂經(jīng)濟管理協(xié)議的方式，負責物業(yè)的人事行政、公共設施及設備的運營維護以及公眾事務的服務。物業(yè)管理就是對物業(yè)公共地方、公共設施和公眾事務的管理，為使用人(業(yè)主或租戶)提供多層次、全方位的綜合性優(yōu)質(zhì)服務。二、物業(yè)管理的對象物業(yè)管理就是圍繞著“人＂這一特定對象，由專門的物業(yè)管理經(jīng)營機構和人員受物業(yè)所有者委托，根據(jù)國家有關法規(guī)、依據(jù)協(xié)議規(guī)定規(guī)定，運用現(xiàn)代化管理，以經(jīng)濟手段對建筑物、公共配套設施、場地、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理，為物業(yè)使用者提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟的綜合服務。三、物業(yè)管理的核心是服務使物業(yè)保值增值。為用戶服務，發(fā)明良好的工作和生活環(huán)境。物業(yè)管理并非管理機構，而是第三產(chǎn)業(yè)，是友償出售智力和勞務的服務性行業(yè)。物業(yè)服務要做到：時間+空間+服務。所時間365天都要分分秒秒地提供服務。所謂空間是要保證業(yè)主有一個良好的空間環(huán)境，不斷電，不漏水，綠化、清潔良好、生活安全。為社會服務：房地產(chǎn)穩(wěn)步提高發(fā)展速度，管理好新興物業(yè)，是一個大的社會問題。為公司服務，求效益，物業(yè)管理公司是靠出售智力和勞務的經(jīng)營型公司，其利潤是靠收取微利管理人酬金而生存的服務行為，它的生存有賴于業(yè)主和租戶有限的管理酬金，在運營機制上要做到獨立自主、自負盈虧、自主經(jīng)營。工程管理的重要性一、工程管理是物業(yè)建設的基礎工作物業(yè)的質(zhì)量優(yōu)劣，取決于物業(yè)設計的水平和工程施工質(zhì)量的好壞，在設計中遺留了不少問題，使物業(yè)管理處在十分被動的境地，使物業(yè)質(zhì)量受到嚴重損害，慎重小業(yè)主和租客沒完沒了的投訴，使管理人員疲于應付。二、優(yōu)秀的物業(yè)管理必須具有良好的硬件和軟件物業(yè)管理的硬件就是物業(yè)設計水平和工程，有符合物業(yè)管理規(guī)定的高水平設計和優(yōu)良的工程質(zhì)量才干使物業(yè)價值提高。物業(yè)管理的軟件是指物業(yè)管理的水平，是通過人的管理去實現(xiàn)，對物業(yè)進行科學管理、提供高水平的優(yōu)質(zhì)服務。三、從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)實情況也反映出必須加強工程管理設計者對物業(yè)管理的特點缺少了解，片面地追求設計指針或標新立異，往往遺留不少問題，發(fā)展商在市場影響下，往往要改變工程設計和在施工半途改變物業(yè)功能，在物業(yè)投入使用時才發(fā)現(xiàn)，難以補救，在物業(yè)設計和工程施工中，用戶二次裝修的規(guī)定，在消防、供電等方面不能滿足客戶規(guī)定，發(fā)展商和物業(yè)管理公司必須加強工程管理。工程管理的基本規(guī)定一、工程管理就是對物業(yè)工程設計、施工到竣工驗收投入使用的全過程管理在物業(yè)工程設計時，規(guī)定對物業(yè)的功能組合有比較準確的定位。假如由發(fā)展商自行組織物業(yè)管理公司去承接物業(yè)管理任務，就規(guī)定能初期介入工程設計的征詢工作。對工程的施工管理，發(fā)商一般都聘請監(jiān)理公司進行監(jiān)督工程施工，但監(jiān)理公司的主人任務是監(jiān)督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質(zhì)量，并不能代表管理公司對施工中發(fā)現(xiàn)的不符合管理服務規(guī)定的問題提出整改意見，專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向發(fā)展商提出報告，并爭取他們的支持。工程的竣工驗收是物業(yè)投入使用的關鍵階段，管理公司應全面參與收樓和設備系統(tǒng)驗收工作。二、工程管理的基本規(guī)定對工程設計管理的基本規(guī)定物業(yè)的功能組合是否合理；供電系統(tǒng)的配置容量、主結(jié)線系統(tǒng)、負荷分派計量是否滿足安全和用戶需要；中央空調(diào)系統(tǒng)的選型和系統(tǒng)設計是否合理，送排風系統(tǒng)是否完善；給排水系統(tǒng)是否充足考慮給水及排水需要；消防系統(tǒng)是否布局合理，自動報警能否滿足二次裝修的擴容需要；電梯和扶梯的選型是否先進和滿足物業(yè)功能需要；物業(yè)綠化和車場管理的布局是否合理完善。對工程施工管理的基本規(guī)定工程調(diào)度會，了解工程進度和施工質(zhì)量情況；修改建議，使物業(yè)管理的條件更加完善；跟進工程分部實驗和驗收工作，掌握公共設備的質(zhì)量情況；收集資料，為編制公共設備系統(tǒng)的管理制度和操作規(guī)程作好準備。對工程竣工驗收階段的管理規(guī)定參與工程竣工驗收工作，有計劃有環(huán)節(jié)地分部接管物業(yè)；按穗《廣州市建設工程檔案移交辦法》，參與工程竣工資料的交接工作；參與發(fā)展商、監(jiān)理公司、施工單位和物業(yè)管理公司共同進行的和的業(yè)巡樓檢查，施工單位繼續(xù)整改完善的依據(jù)；在竣工驗收過程中，作好小業(yè)主二裝修的設計審查和施工管理工作。工程管理應注意的幾個問題一、工程設計經(jīng)常出現(xiàn)的問題電氣方面由于物業(yè)功能定位不準，導致供電負荷嚴重局限性的現(xiàn)象；由于設計單位對物業(yè)管理的特點不夠了解，導致公共照明的電力浪費；由于用戶二次裝修的需求缺少了解，在各樓供電負荷分派上沒有留余地；中央空調(diào)機組電纜選型不妥，沒有采用封閉母線而使用了多條電纜并聯(lián)供電，使機組出力而受到限制；中央空調(diào)系統(tǒng)方面設計部門沒有考慮空調(diào)負荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機組，導致“大馬拉小車＂的電力浪費現(xiàn)象；中央空調(diào)系統(tǒng)的回風量往往忽視，回風口布置是否合理，否則會大大減少制冷效率。消防報警系統(tǒng)是物業(yè)管理的重要安全沒有充足考慮二次裝城要增長的煙感器數(shù)量，查消防自動報的主機是否留有足夠的備用回路。二、施工過程經(jīng)常出現(xiàn)的問題鑒定的高壓開關柜，產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證；非阻燃型的電纜，使供電系統(tǒng)存在嚴重隱患；中央空調(diào)機組電纜敷設質(zhì)量差，限制機組出力；排水系統(tǒng)施工未充足考慮防洪措施；地下室隔水層施工質(zhì)量差，使電梯底坑滲水斷；對自動噴淋系統(tǒng)的度實驗不認真，往往在天花施工后進行，實驗時漏水，導致天花損壞；中央空調(diào)系統(tǒng)的冷凍水系統(tǒng)保溫質(zhì)量不良，特別是接口處漏掉保溫，導致滴水事故；對于計算機群控電梯的機房，沒有認真進行防塵通風解決；柴油發(fā)電機帶負荷實驗，滿負荷實驗和甩負荷實驗往忽視；大廈防雷系統(tǒng)施工質(zhì)量不符合規(guī)定，留下隱患。三、竣工驗收階段應注意的問題要嚴格按規(guī)定檢查下列工程資料是否齊全：建設依據(jù)文獻：立項報、批文獻；竣工驗收文獻：工程建設叫結(jié)報告、竣工驗收報告；工程地質(zhì)勘察報告；初步設計文獻：初步設計和技術設計文獻；施工單位的施工及驗收記錄：施工管理、測量、驗收記錄、給排水、電氣安裝記錄、空調(diào)安裝記錄；竣工圖重點檢查下列文獻：電梯投入實驗必須經(jīng)市勞動局和建委電梯安全質(zhì)量監(jiān)察站驗收合格后；變電所必須經(jīng)市供電局(或區(qū)供電局)安全監(jiān)察驗收合格才干投入運營；中央空調(diào)系統(tǒng)必須經(jīng)生產(chǎn)廠調(diào)試合格后才干正式投入運營；消防自動報警系統(tǒng)必須經(jīng)有資質(zhì)的水工程公司調(diào)試合格；消火栓和自動噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)市消防部門驗收合格才干投入運營；物業(yè)全面投入運營前必須經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督站和消防部門綜合檢查合格后才干投入使用。分部接管物業(yè)的內(nèi)容在接管物業(yè)時，應遵循先收建筑物、后收公共系統(tǒng)的原則。在接管建筑物時，應從上而下，驗一層，收一層，管一層；對公共系統(tǒng)的驗收，逐個實驗接管，但一方面應對供、配電系統(tǒng)和消防系統(tǒng)進行檢查驗收。建筑部分的驗收接管內(nèi)容，涉及：各單元內(nèi)的天花、墻壁、玻璃幕墻、照明、通訊、盤管風機、地面、門窗及衛(wèi)生設施是否齊全完好；公共信道、公共井、間(涉及茶水間、新風機房、配電間、管井間、電纜井間、通訊間)；對廣場、綠化帶、停車場、車道、防空避難層、設備層進行檢查，作出記錄。高低壓配電間及低壓供電系統(tǒng)：給、排水系統(tǒng)檢查驗收接管；中央空調(diào)及通風系統(tǒng)檢查；電梯、扶梯檢查驗收；消防系統(tǒng)檢查驗收；通訊系統(tǒng)檢查接管；電視及保安系統(tǒng)檢查接管。消火栓系統(tǒng)及自動噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)施工單位自檢合格，處在備用狀態(tài)；必須嚴格審查二次裝修圖紙；向消防部門報建規(guī)定：建筑面積超過80m2的裝飾工程，必須經(jīng)消防部門批準。工程管理與設備管理的關系一、熟悉了公共系統(tǒng)的設備情況，可以制定下列設備管理制度：工程部的職責和管理范圍；工程部的組織架構；工程部各級人員崗位責任制工程部總值班制度；設備定期校驗制度；安全工作制度；工程維修物資管理制度(涉及材料、配件儲備定額的制定)；機具、儀器、工具管理制度(機具、儀器、工具配置計劃)；檢修管理制度；變電所管理制度；電氣行和事故解決規(guī)程；低壓電器維修管理制度；電梯(扶梯)管理制度；給排水管理制度；中央空調(diào)管理制度；柴油發(fā)電機管理制度；弱電系統(tǒng)管理制度；機械停車設備管理制度。二、根據(jù)物業(yè)設備情況制定運營方案物業(yè)設備的運營方應根據(jù)人流多少、氣候條件、作息時間、市場淡旺、負荷狀況。本著安全、經(jīng)濟和服務至上的原則。制訂合理的中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)和供電系統(tǒng)運營方案，既要滿足用戶需要