經(jīng)濟(jì)和政策對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的影響北京整體寫字樓樓市場(chǎng)2.1、北京寫寫字樓市場(chǎng)特特點(diǎn)2.2、整體供供需狀況2.2.1、供供應(yīng)狀況2.2.2、需需求狀況2.3、租租金走向2.4、售售價(jià)走向2.5從 區(qū)域看2.6從產(chǎn)品看2.7、成交狀況2.8、空空置率3、主要寫字樓樓區(qū)域分析3.1、CBD及周邊3.2、金金融街及周邊邊3.3、中關(guān)村地區(qū)區(qū)3.4、燕燕莎3.5、長長安街沿線3.6、東二環(huán)區(qū)域3.7、亞亞運(yùn)村地區(qū)4、小結(jié)及展望望2006年北京京寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)分析報(bào)告經(jīng)濟(jì)及政策對(duì)北北京寫字樓市市場(chǎng)的影響宏觀經(jīng)濟(jì)狀況作為一個(gè)與其他他行業(yè)發(fā)展高高度依存的市市場(chǎng)，寫字樓樓市場(chǎng)的發(fā)展展受到整個(gè)宏宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r的決定定性影響。因因?yàn)閷?duì)于消費(fèi)費(fèi)者來說，寫寫字樓是一種種彈性非常強(qiáng)強(qiáng)的消費(fèi)品，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展好則則租賃高檔寫寫字樓的企業(yè)業(yè)相對(duì)會(huì)更多多。十多年來來北京寫字樓樓市場(chǎng)的迅猛猛發(fā)展與中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量的迅迅速增長是密密切相關(guān)的，而2001年北京在申奧成功后向世界展示的強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿σ彩潜ＷC這幾年北京寫字樓市場(chǎng)在供給量足夠大的情況下依然能保持平穩(wěn)發(fā)展的重要因素。隨著中國加入WWTO日見深入，中中國的經(jīng)濟(jì)正正日益緊密地地融入到世界界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的整體中，中中國政府對(duì)于于外商投資也也提供了一系系列的鼓勵(lì)和和吸納措施，這這對(duì)于北京地地區(qū)寫字樓市市場(chǎng)的發(fā)展的的促進(jìn)作用尤尤其明顯。一一方面，在北北京建立辦公公地點(diǎn)的跨國國企業(yè)越來越越多，為北京京的寫字樓的的需求不斷注注入新鮮血液液，同時(shí)已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入北京的的跨國企業(yè)也也在不斷的擴(kuò)擴(kuò)張，對(duì)寫字字樓面積的需需求也在飛速速增長，據(jù)業(yè)業(yè)內(nèi)專家分析析，2006年下半年市市場(chǎng)，隨著跨跨國企業(yè)的擴(kuò)擴(kuò)張，盡管有有大量新供應(yīng)應(yīng)出現(xiàn)，但寫寫字樓市場(chǎng)的的空置率在未未來兩年內(nèi)仍仍會(huì)略微下降降。政策1、優(yōu)惠政策為鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)駐駐特定地區(qū)的的寫字樓，很很多優(yōu)惠政策策應(yīng)運(yùn)而生，這這些政策不僅僅在吸引和引引導(dǎo)企業(yè)遵循循規(guī)劃分布方方面起到了顯顯著作用，而而且還為地區(qū)區(qū)內(nèi)的寫字樓樓帶來了無限限的商機(jī)。從提供這些優(yōu)惠惠政策的施益益人方面看，優(yōu)優(yōu)惠政策基本本可以分為國國家層面、北北京市層面、地地區(qū)層面和具具體項(xiàng)目層面面四種類型。國家層面：如北北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)和中中關(guān)村科技園園區(qū)等國家重重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展展區(qū)的企業(yè)所所享有的一系系列國家給予予的優(yōu)待政策策；北京市層面：如如北京市發(fā)展展和改革委員員會(huì)、北京市市財(cái)政局、北北京市國家稅稅務(wù)局、北京京市地方稅務(wù)務(wù)局和北京市市人事局等五五個(gè)部門聯(lián)合合公布的北京京市政府《關(guān)關(guān)于促進(jìn)首都都金融產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的意見》。“意見”提供了12項(xiàng)相當(dāng)誘人的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和吸引全國各地機(jī)構(gòu)入京創(chuàng)辦金融服務(wù)企業(yè)。地區(qū)層面：如22006年初，金融融街商會(huì)、CCBD管委會(huì)會(huì)先后召開新新聞發(fā)布會(huì)，針針對(duì)新設(shè)立或或新遷入駐的的金融企業(yè)公公布了一些優(yōu)優(yōu)惠政策。另另外由于西城城區(qū)政府也推推出了一系列列優(yōu)惠租賃政政策吸引了大大量國內(nèi)外金金融機(jī)構(gòu)入駐駐金融街。具體某個(gè)項(xiàng)目樓樓盤層面：很很多樓盤都有有自己爭取客客戶的手段，但但最常見的還還是給予重要要客戶以經(jīng)濟(jì)濟(jì)上或其他方方面的優(yōu)惠政政策，以爭取取更多更好的的客戶入駐。2、銀行貸款政政策國內(nèi)的寫字樓開開發(fā)商融資的的渠道單一，大大多依靠銀行行貸款。以前前北京房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)的模模式大體都是是，前一開發(fā)發(fā)項(xiàng)目在獲得得立項(xiàng)并取得得銷售許可證證后，就可以以通過預(yù)售回回收部分資金金，其余的資資金缺口可以以通過銀行貸貸款、企業(yè)流流動(dòng)資金以及及其他方式來來彌補(bǔ)，然后后再開發(fā)下一一個(gè)項(xiàng)目，這這樣就將風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分散到了銀銀行和客戶。而而央行的一紙紙禁令，使習(xí)習(xí)慣了轉(zhuǎn)移開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)給他他人的開發(fā)商商們頓感資金金周轉(zhuǎn)不靈，2005年以后，鑒鑒于央行對(duì)與與開發(fā)商貸款款政策的緊縮縮，房地產(chǎn)開開發(fā)商特別是是實(shí)力相對(duì)薄薄弱的中小開開發(fā)商面臨著著很大的資金金壓力，紛紛紛尋找其它融融資渠道。人民幣匯率的變變化人民幣匯率的上上升以及上升升的預(yù)期都會(huì)會(huì)對(duì)寫字樓市市場(chǎng)產(chǎn)生影響響，前者的影影響主要表現(xiàn)現(xiàn)在價(jià)格上升升，而后者的的價(jià)格則主要要表現(xiàn)在房地地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)產(chǎn)生。在2005年人人民幣匯率有有所上升之后后，三季度北北京寫字樓整整體租金水平平也有所上升升，這與很多多寫字樓的租租金都轉(zhuǎn)而采采用了人民幣幣報(bào)價(jià)也存在在一定關(guān)系。2005年出現(xiàn)人民民幣的持續(xù)升升值，很多業(yè)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)測(cè)2006年很有可能能是外資投資資中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的高潮潮。隨之而來來的是房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的的膨脹，其中中的關(guān)鍵原因因是外商對(duì)人人民幣未來的的升值預(yù)期。地塊供給面積控控制和地價(jià)控控制類似于住宅市場(chǎng)場(chǎng)，土地的供供應(yīng)會(huì)直接影影響到寫字樓樓市場(chǎng)供求關(guān)關(guān)系的變化。一一旦政府對(duì)寫寫字樓地塊的的供給面積實(shí)實(shí)行限量控制制，必然會(huì)引引起土地價(jià)格格的上漲，繼繼而導(dǎo)致寫字字樓供給緊張張和價(jià)格上漲漲。相關(guān)產(chǎn)品市場(chǎng)的的變化很多相關(guān)產(chǎn)品市市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顮顩r發(fā)生變化化也會(huì)給寫字字樓市場(chǎng)帶來來明顯的影響響。比如住宅宅市場(chǎng)。2005年和2006年5月，國家六六部委聯(lián)合發(fā)發(fā)布了旨在抑抑制住宅市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格上漲過過快的“國六條”和“九部委意見”，由于住宅宅市場(chǎng)的投資資受到比較直直接的影響，而而寫字樓投資資門檻較低，且且風(fēng)險(xiǎn)較小，導(dǎo)導(dǎo)致很多原本本投向住宅的的資金都轉(zhuǎn)而而投向了寫字字樓市場(chǎng)。另一個(gè)比較明顯顯的產(chǎn)品是原原來廣泛使用用的商住樓。隨隨著市場(chǎng)秩序序整頓力度的的增加，行業(yè)業(yè)規(guī)則更加嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)，那些原原來位于政策策邊緣的項(xiàng)目目將遭遇前所所未有的尷尬尬。6月19日，市工商商局頒布的第第14號(hào)文件規(guī)定定，登記注冊(cè)冊(cè)時(shí)凡提交的的《房屋所有有權(quán)證》寫明明房屋用途為為“住宅”，購置的商商品房購房合合同中寫明房房屋用途為“住宅”(公寓、別墅)的，《房屋屋所有權(quán)證》和和購房合同中中房屋用途的的表述無法辨辨別為住宅或或商業(yè)用的(如商住、綜綜合等)，均不予登登記注冊(cè)。商商住樓遭遇的的尷尬境地使使中小型企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)而入住中中低檔寫字樓樓。北京整體寫字樓樓市場(chǎng)北京寫字樓的特特點(diǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下下，需求是引引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展展的根本動(dòng)力力。早期北京京寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展，主主要源于中國國改革開放政政策，不斷涌涌入的外資公公司對(duì)位于成成熟商務(wù)區(qū)，可可租賃使用的的辦公場(chǎng)所的的需求。經(jīng)過過近十五年的的發(fā)展，北京京寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)已成為亞太太地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的重要要組成部分。據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2006年和今年的市場(chǎng)供應(yīng)將大增，在CBD地區(qū)、金融街、中關(guān)村、亞運(yùn)村等區(qū)域累計(jì)至少超過500萬平米的供應(yīng)量，如果再加上東二環(huán)和燕莎商圈等二線商圈的供應(yīng)量在內(nèi)總量達(dá)到1000多萬平米。在市場(chǎng)擴(kuò)張中，寫寫字樓市場(chǎng)已已經(jīng)出現(xiàn)了一一種新趨勢(shì)，包包括產(chǎn)品高檔檔化趨勢(shì)、地地段價(jià)值提升升趨勢(shì)、市場(chǎng)場(chǎng)精細(xì)化趨勢(shì)勢(shì)等等，而其其中多元化為為北京市場(chǎng)最最值得關(guān)注的的特點(diǎn)。北京京寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)的多元化，也也是商務(wù)活動(dòng)動(dòng)多元化的反反映。功能決決定空間形態(tài)態(tài)，尚武活動(dòng)動(dòng)的多元化必必然會(huì)帶來辦辦公空間需求求的多元化，這主要體現(xiàn)在產(chǎn)品分布以及產(chǎn)品類型兩個(gè)方面：地域分布的多元元化商務(wù)活動(dòng)聚集，發(fā)發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)應(yīng)，是城市商商務(wù)活動(dòng)發(fā)展展的一個(gè)重要要階段。目前前北京商務(wù)活活動(dòng)在繼續(xù)聚聚集發(fā)展的同同時(shí)，一些擴(kuò)擴(kuò)散的力量也也已經(jīng)開始起起作用，導(dǎo)致致了寫字樓市市場(chǎng)地域分布布多元化趨勢(shì)勢(shì)出現(xiàn)。首先，是核心商商務(wù)區(qū)周邊擴(kuò)擴(kuò)展商務(wù)區(qū)的的出現(xiàn)。隨著著核心商務(wù)區(qū)區(qū)聚集程度提提高，寫字樓樓檔次也越來來越高，在大大企業(yè)進(jìn)駐核核心區(qū)的同時(shí)時(shí)，一些實(shí)力力相對(duì)較弱的的小型公司開開始外溢，同同時(shí)一些服務(wù)務(wù)于大企業(yè)的的小型公司也也開始在核心心商務(wù)區(qū)周邊邊聚集，從而而形成了核心心商務(wù)區(qū)外圍圍擴(kuò)展商務(wù)圈圈。其次，是郊區(qū)商商務(wù)活動(dòng)的出出現(xiàn)。除了市市中心商務(wù)活活動(dòng)以外，以以豐臺(tái)總部基基地為代表的的商務(wù)花園模模式以及望京京等區(qū)域的科科技園模式也也逐漸成熟，懷懷柔、密云等等地也已經(jīng)出出現(xiàn)不少公司司的培訓(xùn)基地地、數(shù)據(jù)中心心等，郊區(qū)商商務(wù)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)開始發(fā)展。再次，是商務(wù)中中心的擴(kuò)展與與新的商務(wù)節(jié)節(jié)點(diǎn)的形成。除除了CBD、中關(guān)村、金金融街原有的的三大商務(wù)核核心區(qū)，新的的商務(wù)節(jié)點(diǎn)也也在不斷出現(xiàn)現(xiàn)，并與老商商務(wù)中心融合合。比如：東東二環(huán)商務(wù)聚聚集程度已經(jīng)經(jīng)迅速提高，東東二環(huán)、朝外外、CBD已經(jīng)出現(xiàn)一一體化趨勢(shì)；；在東三環(huán)，三三元橋、燕莎莎、CBD區(qū)域也在逐逐漸融合；長長安街上，寫寫字樓已經(jīng)形形成不間斷的的連續(xù)線。借借奧運(yùn)之勢(shì)，亞亞奧板塊新商商務(wù)節(jié)點(diǎn)雛形形也逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)。建筑類型的多樣樣化商務(wù)活動(dòng)越來越越豐富，也帶帶來了多樣化化的辦公建筑筑形式，這主主要體現(xiàn)在以以下幾方面：：首先，物業(yè)屬性性的多樣化。除除了不同檔次次的寫字樓，也也有不少企業(yè)業(yè)選擇在公寓寓辦公或者在在酒店辦公。尤其完全寫字樓化的商住公寓，吸引了眾多中小公司的購買。其次，建筑形態(tài)態(tài)的多樣化。既既有城市中心心商務(wù)區(qū)的超超高層建筑，也也有以郊區(qū)商商務(wù)花園為代代表的獨(dú)棟建建筑，或者聯(lián)聯(lián)體聯(lián)排的辦辦公建筑。再次，空間形態(tài)態(tài)的多樣化。北北京寫字樓市市場(chǎng)中既有大大公司喜愛的的平層、開敞敞的辦公空間間模式，也有有創(chuàng)意型公司司喜歡的LOFT、躍層辦公公模式，也有有律師事務(wù)所所、政府機(jī)構(gòu)構(gòu)等喜愛的隔隔間式私密辦辦公形式。從設(shè)施設(shè)備、配配套、服務(wù)等等多方面劃分分，各種級(jí)別別、檔次的寫寫字樓，在北北京寫字樓市市場(chǎng)中也都可可見。2006年北京京甲級(jí)寫字樓樓大單成交案案例項(xiàng)目名稱購買（租賃）方方購買（租賃）面面積積（平方米米）中關(guān)村區(qū)域北京國際A座浙大網(wǎng)新科技12000海興大廈中國移動(dòng)通訊公公司司28000硅谷亮城平安集團(tuán)63000中國移動(dòng)北京公公司司12000四方科創(chuàng)6000清尚投資6000興達(dá)集團(tuán)7000圓明園農(nóng)工商12000萬霖房地產(chǎn)12000海淀國稅局4000Google10000（租租賃賃）MSN10000（租租賃賃）金融街區(qū)域新盛大廈南塔深圳華為科技40000金融街F2大廈廈某國內(nèi)保險(xiǎn)公司司37913西環(huán)廣場(chǎng)T1、TT3棟花旗銀行60000凱晨廣場(chǎng)中化集團(tuán)50000中意保險(xiǎn)4000長安興融中心建銀證券20000楓藍(lán)國際中心北京市市政設(shè)計(jì)計(jì)總總院c座26000金暉總部大廈南南棟棟生命人壽保險(xiǎn)股股份份有限公司司18230.2266金暉總部大廈北北棟棟太平人壽保險(xiǎn)有有限限公司20982.0011英藍(lán)國際金融中中心心瑞銀10000（租租賃賃）高盛8000（租賃賃）華遠(yuǎn)·企業(yè)號(hào)EE、F座中影集團(tuán)30000主語國際中心11號(hào)號(hào)樓中國船舶工業(yè)集集團(tuán)團(tuán)公司350000主語國際中心33號(hào)號(hào)樓中訊郵電咨詢?cè)O(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院32000主語國際中心22號(hào)號(hào)樓中國建筑設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)院10000主語國際中心44號(hào)號(hào)樓中國建筑材料進(jìn)進(jìn)出出口總公司司8000主語國際中心66號(hào)號(hào)樓中國電工設(shè)備總總公公司18400CBD區(qū)域華貿(mào)中心日本基金RE--PPLUS124000北京國際中心泰康保險(xiǎn)60000京匯大廈高盛投資35000中國紅街寫字樓樓美林正大38000非中心蒙牛集團(tuán)5000北京國際中心11號(hào)號(hào)樓三星60000北京國際中心33號(hào)號(hào)樓安聯(lián)投資60000金域中心某國際公司未知名人廣場(chǎng)中油國國際際中油國際24000華普中心寫字樓樓亞洲國際金融投投資資130000鳳凰置地廣場(chǎng)法國雅高酒店集集團(tuán)團(tuán)兩棟共建新嘉鴻大廈中材國際12000嘉捷科技園北京移動(dòng)10000佳程廣場(chǎng)寶馬12000（租租賃賃）2.2整體供需需狀況供應(yīng)狀況▲06年寫字樓樓出現(xiàn)井噴高高峰資料來源：北京京房地產(chǎn)信息息網(wǎng)寫字樓供應(yīng)在近近幾年持續(xù)增增加，2006年的新增預(yù)預(yù)售供應(yīng)截止止到今年11月底，已經(jīng)經(jīng)達(dá)到312萬平方米，達(dá)達(dá)到寫字樓市市場(chǎng)供應(yīng)的最最高峰。▲新增供應(yīng)繼續(xù)續(xù)向邊緣集團(tuán)團(tuán)擴(kuò)散，七大大主力商圈供供應(yīng)只占總供供應(yīng)的37％資料來源：北京京房地產(chǎn)信息息網(wǎng)從今年各商圈的的供應(yīng)量來看看，包括亞奧奧區(qū)域在內(nèi)的的主要寫字樓樓商圈供應(yīng)總總量為115萬平方米，只只占到了年度度總供應(yīng)量的的37％；隨著各大商圈規(guī)規(guī)劃的基本完完成，寫字樓樓供應(yīng)向非主主力商圈逐漸漸擴(kuò)散，尤其其是北京邊緣緣集團(tuán)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的變化將將會(huì)進(jìn)一步帶帶動(dòng)這些區(qū)域域的發(fā)展。寫字樓二手市場(chǎng)場(chǎng)活躍回顧2006年年寫字樓二手手市場(chǎng)，寫字字樓新增銷售售項(xiàng)目明顯多多于租賃項(xiàng)目目，高品質(zhì)租租賃樓盤需求求旺盛，06年中期租賃賃成交明顯較較往年增多。以文化創(chuàng)意為賣賣點(diǎn)的寫字樓樓迅速發(fā)展受北京市“十一一五”規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)發(fā)展文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)等影響響，與該產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展密切聯(lián)聯(lián)系的寫字樓樓在營銷中迅迅速抓住這一一契機(jī)，紛紛紛推出與創(chuàng)意意文化相關(guān)的的主題，較為為知名的項(xiàng)目目有大成創(chuàng)意意大廈，西海海48文化創(chuàng)意中中心，北京創(chuàng)創(chuàng)意大廈、東東方梅地亞中中心、華遠(yuǎn)企企業(yè)號(hào)并取得得較好的銷售售業(yè)績。需求狀況況▲寫字樓投資需需求上升隨著國家宏觀調(diào)調(diào)控政策的步步步緊逼，北北京住宅市場(chǎng)場(chǎng)投資需求下下滑，這一部部分需求隨之之尋找替代品品，于是市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)一直比比較穩(wěn)定的寫寫字樓市場(chǎng)成成為房地產(chǎn)投投資客群瞄準(zhǔn)準(zhǔn)的重點(diǎn)。▲寫字樓需求呈呈現(xiàn)多元化態(tài)態(tài)勢(shì)隨著北京城市整整體規(guī)劃的完完善，北京產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步步升級(jí)，辦公公客群聚集程程度加強(qiáng)，不不同產(chǎn)業(yè)對(duì)辦辦公產(chǎn)品的需需求呈現(xiàn)更大大的差異，對(duì)對(duì)辦公產(chǎn)品也也要更更多的的個(gè)性化元素素，體現(xiàn)在營營銷上即為定定制產(chǎn)品的增增多。2.3租金走向向▲甲級(jí)寫字樓租租金上漲，入入住率出現(xiàn)下下滑租金的抬高與今今年供應(yīng)高端端寫字樓項(xiàng)目目較多有關(guān)，大大量的寫字樓樓供應(yīng)同時(shí)降降低了整體入入住率。2.4售售價(jià)走向▲整體均價(jià)呈下下降趨勢(shì)，但但甲級(jí)寫字樓樓價(jià)格平穩(wěn)上上升資料來源：北京京房地產(chǎn)信息息網(wǎng)資料來源：北京京房地產(chǎn)信息息網(wǎng)北京寫字樓整體體均價(jià)呈現(xiàn)下下降態(tài)勢(shì)，這這主要是由于于新增供應(yīng)逐逐步向邊緣集集團(tuán)擴(kuò)散導(dǎo)致致的。但北京京甲級(jí)寫字樓樓價(jià)格水平一一直處于平穩(wěn)穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)勢(shì)，北京甲級(jí)級(jí)寫字樓成交交均價(jià)在今年年3季度突破2萬元/平方米。2.5從區(qū)區(qū)域看▲CBD、東二二環(huán)仍是本年年度熱點(diǎn)，南南部區(qū)域熱度度初顯，望京京多個(gè)寫字樓樓盤供應(yīng)資料來源：北京京房地產(chǎn)信息息網(wǎng)從2006年區(qū)區(qū)域供應(yīng)圖上上看，CBD總體供應(yīng)量量接近40萬平方米，東東二環(huán)達(dá)37.6萬平方米，這這兩個(gè)區(qū)域既既是東部的兩兩個(gè)主要商圈圈，也是近兩兩年的供應(yīng)熱熱點(diǎn)。從上圖圖還可以看出出，南部區(qū)域域，尤其是南南三環(huán)一帶，新新增寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目增多，望望京區(qū)域在今今年也有多個(gè)個(gè)樓盤供應(yīng)。預(yù)預(yù)計(jì)明年南部部區(qū)域?qū)懽謽菢枪?yīng)仍會(huì)繼繼續(xù)增加。2.6從產(chǎn)品品看▲生態(tài)辦公仍是是產(chǎn)品主要訴訴求點(diǎn)，低密密度商務(wù)花園園產(chǎn)品供應(yīng)加加大2003年非典典事件以后，北北京對(duì)辦公的的生態(tài)化要求求一直是產(chǎn)品品設(shè)計(jì)的主要要訴求點(diǎn)，對(duì)對(duì)于市區(qū)內(nèi)的的常規(guī)寫字樓樓項(xiàng)目，在產(chǎn)產(chǎn)品生態(tài)化的的打造上主要要為提供更為為完善和先進(jìn)進(jìn)的新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)，打造空中中花園等。而而自去年以來來，低密度花花園辦公產(chǎn)品品出現(xiàn)增加的的趨勢(shì)，尤其其是在市區(qū)內(nèi)內(nèi)，例如西外外的華遠(yuǎn)·企業(yè)號(hào)，北北二環(huán)內(nèi)的德德勝·尚城等項(xiàng)目目，給辦公產(chǎn)產(chǎn)品注入了新新鮮的空氣。2.7空空置率由上圖可以看出出，在北京各大大商圈甲級(jí)寫寫字樓中燕莎莎商圈和中關(guān)關(guān)村商圈均低低于北京整體體平均水平，國國貿(mào)商圈依然然是入住率最最高的商圈。三、主要寫字樓樓區(qū)域分析◆CBD及周周邊CBDD地區(qū)供應(yīng)量量包括財(cái)富中中心、華貿(mào)中中心、銀泰中中心、萬達(dá)廣廣場(chǎng)、萬通中中心等近10個(gè)大型項(xiàng)目目，總的體量量近300萬平米，再再家上泛CBD區(qū)域的供應(yīng)應(yīng)量可達(dá)到500萬平米。使使該地區(qū)的競(jìng)競(jìng)爭進(jìn)入白熱熱化階段。CBD及東部城城區(qū)是北京涉涉外資源最集集中的地區(qū)。該該區(qū)域?qū)懽謽菢怯脩糁校馔赓Y機(jī)構(gòu)所占占比例高達(dá)70%以上。在行行業(yè)分布方面面，主要集中中于IT通訊、貿(mào)易易、顧問咨詢?cè)儭鹘y(tǒng)制造造業(yè)、金融保保險(xiǎn)投資等行行業(yè)，沒有絕絕對(duì)性發(fā)展行行業(yè)，區(qū)域?qū)懽謽菢鞘袌?chǎng)以租賃賃為主。在需求方面面的主要特點(diǎn)點(diǎn)如下：1）、對(duì)擬租寫寫字樓的位置置、外觀、樓樓宇硬件設(shè)施施(電梯、空調(diào))以及物業(yè)管管理水平等要要求較高。2）、能承受的的租金水平相相對(duì)較高。CBD區(qū)域及東部部城區(qū)的寫字字樓租金水平平在北京是最最高的。多數(shù)數(shù)租戶能承受受的租金水平平在美元30~335/月/平方米使用用面積(含物業(yè)管理理費(fèi))。3）、通過專業(yè)業(yè)代理機(jī)構(gòu)辦辦理寫字樓租租賃事宜。因因區(qū)域?qū)懽謽菢亲鈶舳酁榭缈鐕镜暮：Ｍ夥种C(jī)構(gòu)構(gòu)，有使用專專業(yè)代理機(jī)構(gòu)構(gòu)服務(wù)的慣例例，與市場(chǎng)上上較活躍的一一些外資房地地產(chǎn)顧問公司司已建立長期期服務(wù)關(guān)系。◆金融街及周邊邊金融街寫字樓市市場(chǎng)的客戶以以大型國有金金融、電信、證證券、保險(xiǎn)企企業(yè)和其他大大中型國企為為主。客戶以以內(nèi)資企業(yè)為為主，所占比比例為92.6%；且寫字樓樓客戶所占比比例最高的三三種行業(yè)分別別為金融保險(xiǎn)險(xiǎn)和投資、IT通訊高科技技及顧問咨詢?cè)儤I(yè)，三者在在金融街地區(qū)區(qū)寫字樓客戶戶中所占總比比例之和為75.4%，其中金融融保險(xiǎn)和投資資業(yè)客戶約占占金融街寫字字樓客戶的一一半，充分反反映了金融街街地區(qū)以金融融業(yè)為核心行行業(yè)的特點(diǎn)。自1993年至至1999年，金金融街累計(jì)開開復(fù)工面積達(dá)達(dá)73萬平方米，竣竣工面積達(dá)50萬平方米，每每年市場(chǎng)平均均吸納速度在在10萬平方米左左右。§供給特點(diǎn)：（1）市場(chǎng)供給給項(xiàng)目集中；；是北京至今為止止規(guī)模較為成成型的寫字樓樓集中地，包包括中國人民民銀行總行、中中國工商銀行行總行、中國國建設(shè)銀行總總行、中國證證券監(jiān)督管理理委員會(huì)、中中國電信、中中國移動(dòng)等機(jī)機(jī)構(gòu)的辦公樓樓在內(nèi)，金融融街一期1平方公里的的區(qū)域內(nèi)已有有12幢現(xiàn)代化的的辦公大廈。（2）市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)開始脫離斷斷檔期；2000年來金金融街地區(qū)只只有國際企業(yè)業(yè)大廈、通泰泰大廈還有少少量現(xiàn)房，基基本處于無房房可供的局面面。2001始，市場(chǎng)供供應(yīng)開始脫離離斷檔期，主主要來源是富富凱大廈和中中證大廈共20萬平方米。（3）前期寫字字樓檔次較低低，高檔寫字字樓缺乏；（4）寫字樓開開間大小多在在100-3300平米之間；；（5）生活和商商務(wù)設(shè)施較少少；樓宇設(shè)施施質(zhì)量有待提提高；（6）物業(yè)管理理水平依然較較低在物業(yè)管理方面面，除國企大大廈、平安大大廈、建威大大廈和遠(yuǎn)洋大大廈等少數(shù)樓樓盤外，基本本為自己管理理。§需求特點(diǎn)：（1）主要是金金融、電信機(jī)機(jī)構(gòu)和企業(yè)；；（2）需求旺盛盛，幾乎所有有的樓盤空置置率都在8%以內(nèi)；（3）客戶資金金實(shí)力較為雄雄厚，傾向于于整買或者大大面積整租；；（4）大面積((1500平方米以上)購買與小面面積(100--350平方米)租賃都有；；（5）對(duì)寫字樓樓的綜合素質(zhì)質(zhì)要求越來越越高，包括：：外觀形象與與大堂、配套套設(shè)施與服務(wù)務(wù)、環(huán)保與智智能化程度；；（6）要求與金金融中心相適適應(yīng)的24小時(shí)辦公及及相應(yīng)的服務(wù)務(wù)系統(tǒng)。§價(jià)格特點(diǎn)：（1）租金：大大多數(shù)樓盤的的租金報(bào)價(jià)在在20-24美元/月/平米，金融融街外圍區(qū)的的遠(yuǎn)洋大廈和和建威大廈的的租金要高出出一個(gè)檔次。（2）售價(jià)：由由于金融街寫寫字樓現(xiàn)房中中可售面積及及少，市場(chǎng)成成交并不活躍躍，國際企業(yè)業(yè)大廈的報(bào)價(jià)價(jià)為每平米20000元人民幣（合合約2400美元元/平米，投資資廣場(chǎng)為19980美元/平米，通泰泰大廈為美元元USD/平米）。盡管管金融街寫字字樓的租金和和售價(jià)報(bào)價(jià)在在北京并不算算高，但同CBD、中關(guān)村的的物業(yè)一樣，金金融街的實(shí)際際成交價(jià)與報(bào)報(bào)價(jià)相比仍然然有一定的距距離。（3）物業(yè)管理理費(fèi)：國際企企業(yè)大廈的物物業(yè)管理費(fèi)為為3.5美元/月/平米，通泰泰大廈為2美元/月/平米，遠(yuǎn)洋洋大廈為3.6美元/月/平米，其他他寫字樓的物物業(yè)管理費(fèi)含含在租金報(bào)價(jià)價(jià)中。§市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)測(cè)：（1）市場(chǎng)需求求將近一步擴(kuò)擴(kuò)大；隨著金融街逐漸漸形成更大的的規(guī)模和更成成熟的金融辦辦公氛圍，市市場(chǎng)將對(duì)金融融街寫字樓市市場(chǎng)重新認(rèn)識(shí)識(shí)，市場(chǎng)需求求將進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大。（2）傳統(tǒng)行業(yè)業(yè)仍將是主流流；從客戶構(gòu)成看，電電子商務(wù)網(wǎng)站站一直不是金金融街客戶構(gòu)構(gòu)成的主力，金金融街地區(qū)有有穩(wěn)定的傳統(tǒng)統(tǒng)行業(yè)的基礎(chǔ)礎(chǔ)，傳統(tǒng)企業(yè)業(yè)對(duì)寫字樓的的需求較為穩(wěn)穩(wěn)定，不因?yàn)闉榻?jīng)濟(jì)波動(dòng)而而迅速萎縮，但但也不會(huì)產(chǎn)生生迅速擴(kuò)張現(xiàn)現(xiàn)象。所以金金融街的發(fā)展展相對(duì)穩(wěn)定，市市場(chǎng)需求有穩(wěn)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。（3）金融辦公公的氛圍將更更加突出；（4）需求結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，需求求范圍擴(kuò)大；；隨著中國電信大大廈和中國移移動(dòng)大廈的落落成，電信通通訊行業(yè)的公公司也將對(duì)本本地區(qū)產(chǎn)生更更多的需求。中中國電信和中中國移動(dòng)的入入駐，在相當(dāng)當(dāng)程度上將導(dǎo)導(dǎo)致金融街以以金融機(jī)構(gòu)為為主的需求市市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)重重組，并極大大的擴(kuò)大了金金融街需求市市場(chǎng)的范圍。◆中關(guān)村地區(qū)“80年代看深深圳，90年代看浦東東，21世紀(jì)看中關(guān)關(guān)村”，這句流傳傳頗廣的話曾曾經(jīng)讓世人對(duì)對(duì)中關(guān)村寄予予厚望。近年年來，業(yè)內(nèi)對(duì)對(duì)中關(guān)村的商商務(wù)環(huán)境一直直存有爭議，一一方面是這個(gè)個(gè)區(qū)域在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上始終保持持著超高增長長率，成百上上千的高新技技術(shù)企業(yè)為主主的中小企業(yè)業(yè)得以發(fā)展壯壯大，企業(yè)的的辦公物業(yè)市市場(chǎng)需求增長長勢(shì)頭強(qiáng)勁，高高檔寫字樓更更是如雨后春春筍拔地而起起。另一方面面，長期以來來中關(guān)村“電子商鋪一一條街”的形象，“村”內(nèi)交通堵塞塞、商務(wù)配套套的缺乏等因因素，使諸多多知名企業(yè)對(duì)對(duì)中關(guān)村的辦辦公環(huán)境缺乏乏信心，出現(xiàn)現(xiàn)微軟、新浪浪等企業(yè)“外逃”現(xiàn)象，同時(shí)時(shí)，處于創(chuàng)業(yè)業(yè)期的中小企企業(yè)因?yàn)闆]有有合適的寫字字樓而寧愿在在公寓或住宅宅中辦公。隨著近年中關(guān)村村區(qū)域甲級(jí)寫寫字樓大規(guī)模模入市和中關(guān)關(guān)村基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)進(jìn)度的的加快，整個(gè)個(gè)區(qū)域的周邊邊環(huán)境以及配配套將得到極極大的改善，中中關(guān)村寫字樓樓產(chǎn)品的檔次次，性價(jià)比也也有了很大提提高，與2002年中關(guān)村高高檔寫字樓的的售價(jià)相比，目目前中關(guān)村高高檔寫字樓的的建安成本普普遍提高了近近30%，而售價(jià)變變化不大，這這充分說明中中關(guān)村寫字樓樓的性價(jià)比在在近兩年保持持著上升趨勢(shì)勢(shì)，這些都給給中關(guān)村區(qū)域域的寫字樓市市場(chǎng)前景奠定定了基礎(chǔ)。▲中關(guān)村屬于創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)中關(guān)村的情況比比較特殊，也也比較豐富，這這里的企業(yè)多多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)業(yè)階段，但是是也不乏成熟熟的大企業(yè)的的存在。因此此，在這些地地區(qū)的寫字樓樓項(xiàng)目也就呈呈現(xiàn)出豐富的的面貌。企業(yè)有不同的發(fā)發(fā)展階段，在在不同的發(fā)展展階段，對(duì)辦辦公物業(yè)的選選擇有自己的的需求。這就就像馬斯洛的的人類需求理理論一樣，人人第一是生存存，第二是安安全，第三才才是社會(huì)尊重重。當(dāng)企業(yè)還還處在創(chuàng)業(yè)型型的發(fā)展過程程中的時(shí)候，它它不可能有高高檔物業(yè)的需需求。創(chuàng)業(yè)型型企業(yè)在資金金上沒有成熟熟企業(yè)來得雄雄厚，所以在在辦公地點(diǎn)的的選擇上也沒沒有那些企業(yè)業(yè)講究。一些些中檔寫字樓樓項(xiàng)目或者商商住兩用的準(zhǔn)準(zhǔn)寫字樓就成成為他們所需需要的。而那那些外企或者者中國的高級(jí)級(jí)企業(yè)又需要要一些高檔寫寫字樓來辦公公。中關(guān)村的的寫字樓既要要提供滿足大大多數(shù)需要的的中檔項(xiàng)目，又又要提供與國國際接軌的高高端產(chǎn)品，呈呈現(xiàn)出多元發(fā)發(fā)展的趨向。關(guān)村寫字樓迎來來“回歸”潮，售價(jià)回回落至合理地處中關(guān)村核心心區(qū)的理想國國際大廈開盤盤就吸引了新新浪、華旗資資訊、百度在在線、美國存存儲(chǔ)、微捷碼碼等著名IT企業(yè)的進(jìn)駐駐，而中關(guān)村村東區(qū)的融科科資訊中心也也迎來了英特特爾、NTTDooCoMo、電訊盈科科、日立華勝勝等大型跨國國公司。不難難看出，隨著著融科資訊中中心、理想國國際大廈、銀銀谷大廈、輝輝煌時(shí)代大廈廈、中國電子子大廈、中關(guān)關(guān)村金融中心心等一批高品品質(zhì)甲級(jí)寫字字樓的落成，以以及中關(guān)村基基礎(chǔ)設(shè)施的不不斷完美、交交通環(huán)境的不不斷改善，中中關(guān)村核心商商圈未來的商商務(wù)環(huán)境被大大型國際企業(yè)業(yè)所看好，如如果在政策等等軟性環(huán)境方方面繼續(xù)加以以改善，相信信不久的將來來中關(guān)村受到到越來越多國國際知名企業(yè)業(yè)的青睞，原原來向往CBD的跨國企業(yè)業(yè)大有回流中中關(guān)村的趨勢(shì)勢(shì)。與此同時(shí)，不少少高新技術(shù)企企業(yè)也在探路路中關(guān)村，這這些當(dāng)初在創(chuàng)創(chuàng)業(yè)期為了節(jié)節(jié)約辦公成本本而選擇在園園區(qū)外辦公的的高新技術(shù)企企業(yè)在跨越了了創(chuàng)業(yè)無利潤潤階段以后，進(jìn)進(jìn)一步規(guī)模化化經(jīng)營發(fā)展就就成了企業(yè)迫迫切的需求。融融入中關(guān)村科科技園區(qū)不僅僅能夠更好地地享受優(yōu)惠政政策、充分利利用人才資源源，而且能夠夠與政府、市市場(chǎng)緊密聯(lián)系系，因此，大大量成長型公公司對(duì)中關(guān)村村感興趣也就就不足為奇了了。當(dāng)市場(chǎng)中的供需需失衡時(shí)，價(jià)價(jià)格杠桿的作作用比較明顯顯，中關(guān)村寫寫字樓市場(chǎng)供供應(yīng)的集中放放量，使區(qū)域域內(nèi)市場(chǎng)租金金與售價(jià)呈連連續(xù)下滑的趨趨勢(shì)，一方面面，在供給市市場(chǎng)，很多寫寫字樓項(xiàng)目成成為現(xiàn)房之后后，面對(duì)銷售售市場(chǎng)的價(jià)格格競(jìng)爭和需求求市場(chǎng)的疲軟軟無力，原來來出售的項(xiàng)目目紛紛轉(zhuǎn)為租租憑方式，使使市場(chǎng)供給壓壓力轉(zhuǎn)嫁到了了租賃高層，開開發(fā)商不惜壓壓低價(jià)格吸引引優(yōu)質(zhì)客戶進(jìn)進(jìn)駐，并由此此造成了近期期租賃價(jià)格的的大幅下滑。不不管是出售還還是出租，價(jià)價(jià)格成為目前前的市場(chǎng)主要要競(jìng)爭手段，競(jìng)競(jìng)爭的結(jié)果必必然使寫字樓樓的價(jià)格逐漸漸回落到合適適水平。中關(guān)村成為一個(gè)個(gè)成熟的中心心商務(wù)區(qū)尚需需3-5年業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一一個(gè)成熟商圈圈的形成，首首先要聚集成成規(guī)模的高檔檔寫字樓，這這個(gè)規(guī)模一般般要達(dá)到50萬平方米以以上才能形成成一定商務(wù)環(huán)環(huán)境。例如建建國門商圈有有賽特、國際際大廈、國際際俱樂部、東東海中心；朝朝陽門商圈有有聯(lián)合、豐聯(lián)聯(lián)、華普等。比比較這些商圈圈，中關(guān)村地地區(qū)的寫字樓樓盤還是比較較分散，像融融科、清華、北北大、北航科科技園的規(guī)劃劃都相對(duì)比較較獨(dú)立。而中中關(guān)地北四環(huán)環(huán)路現(xiàn)有的構(gòu)構(gòu)造，則在客客觀上造成了了南北兩側(cè)商商務(wù)區(qū)的分離離，限制了整整體商務(wù)氛圍圍的形成。中中關(guān)村西區(qū)雖雖然在短期內(nèi)聚聚集了近百萬萬的高檔寫字字樓，但是相相應(yīng)的商業(yè)配配套、交通設(shè)設(shè)施、園林綠綠化、物業(yè)管管理等形成一一個(gè)完整體系系尚待時(shí)日。異化寫字樓爭寵寵中關(guān)村從中關(guān)村目前囤囤積的寫字樓樓來看，中關(guān)關(guān)村新增寫字字樓中大部分分是價(jià)格在120000-170000元/平米的甲級(jí)級(jí)寫字樓，這這些項(xiàng)目共同同特點(diǎn)就是產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化程程度較高，在在這個(gè)價(jià)格區(qū)區(qū)間的項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭最為激烈烈。但是人們們也應(yīng)該欣喜喜地看到，中中關(guān)村寫字樓樓中也有不乏乏以差異化定定位，特色取取勝的個(gè)案，如如：以空間自自由組合為特特色的財(cái)智中中心、另類辦辦公的左岸右右社以及獨(dú)享享寧靜空間的的萬泉商務(wù)花花園等一批新新型寫字樓正正在異軍突起起。正如左岸岸右社的開發(fā)發(fā)商所言：“大家都向右右看齊的時(shí)候候，我們向右右看”。因此，中中關(guān)村子寫字字樓差異化，個(gè)個(gè)性化發(fā)展是是一種市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的必然趨趨勢(shì)。▲寫字樓興起“綠色、生態(tài)態(tài)辦公”潮從北京市新規(guī)劃劃總總體思路來來看看，海淀區(qū)區(qū)是是將來北京京市市綠色生態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)，將來的的辦辦公、居住住和和產(chǎn)業(yè)布局局都都將朝著這這個(gè)個(gè)方面發(fā)展展，目目前，中關(guān)關(guān)市市場(chǎng)上已經(jīng)經(jīng)出出現(xiàn)了一批批以以“綠色辦公”為主題的寫寫字樓，其其特特點(diǎn)是地段段自自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)美美、周連連連景景觀資源豐豐富富、內(nèi)部綠綠色色環(huán)境配套套良良好、采光光通通風(fēng)較好，配配配套齊全。景景景觀、生態(tài)態(tài)和和配套是這這些些項(xiàng)目的共共同同賣點(diǎn)。目前正處在寫字字樓樓巨量供給給的的時(shí)間段，隨隨隨著寫字樓樓的的競(jìng)爭加劇劇，中中關(guān)村的寫寫字字樓也在尋尋找找市場(chǎng)的突突破破口，綠色色和和生態(tài)辦公公樓樓贏得了不不少少買家，市市場(chǎng)場(chǎng)前景看好好。▲創(chuàng)意成為中關(guān)關(guān)村新新亮點(diǎn)200066年，隨著中中關(guān)村價(jià)值值的的重獲肯定定，眾眾多創(chuàng)意型型企企業(yè)涌入中中關(guān)關(guān)村，SINA、SOHU等原本離去去的企業(yè)又又重重回中關(guān)村村，寫寫字樓形式式也也發(fā)生了變變化化：最新的的創(chuàng)創(chuàng)意型寫字字樓樓與創(chuàng)意型型企企業(yè)相互交交融融，開拓出出一一條精確定定位位、特色服服務(wù)務(wù)的全新發(fā)發(fā)展展模式。于于22005年5月28日掛牌的中中關(guān)關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)先導(dǎo)基地地，是是北京首個(gè)個(gè)創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地地，在政府府扶扶持的重點(diǎn)點(diǎn)創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園區(qū)區(qū)的過程中中自自然占盡先先機(jī)機(jī)，因此，海海海淀區(qū)成為為創(chuàng)創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)先先導(dǎo)導(dǎo)基地的帶帶頭頭人，將對(duì)對(duì)北北京發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)起到到一一定的示范范和和知道作用用。而而中關(guān)村寫寫字字樓的第三三次次高潮也將將直直接影響到到北北京創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的分布格格局局。◆燕莎燕莎實(shí)際上是北北京京最早的商商務(wù)務(wù)區(qū)之一，比比比CBD更早。1984年里根訪華華入住長城城飯飯店，該飯飯店店從此名聲聲大大噪。燕莎莎區(qū)區(qū)域從那時(shí)時(shí)就就形成了。只只只不過，那那時(shí)時(shí)的燕莎區(qū)區(qū)域域還是北京京的的邊緣。燕莎區(qū)域高檔寫寫字字樓稀缺。頂頂頂級(jí)寫字樓樓的的匱乏并不不是是燕莎一個(gè)個(gè)地地方的問題題。實(shí)實(shí)際上，在在整整個(gè)北京，頂頂頂級(jí)辦公物物業(yè)業(yè)都嚴(yán)重供供給給不足。國國貿(mào)貿(mào)是16年前建成的的產(chǎn)品，到到今今天依然要要排排隊(duì)才能租租到到。臨近國國貿(mào)貿(mào)的嘉里中中心心也大致如如此此。對(duì)中國國市市場(chǎng)虎視眈眈眈眈的外資企企業(yè)業(yè)蜂擁進(jìn)入入北北京市場(chǎng)，才才才發(fā)現(xiàn)想租租到到稱心如意意的的寫字樓是是如如此困難。不不不少跨國企企業(yè)業(yè)不得不蝸蝸居居在陳舊落落后后的寫字樓樓里里，這種情情況況在燕莎地地區(qū)區(qū)尤為多見見。區(qū)別于CBD、金金融街和中中關(guān)關(guān)村，燕莎莎區(qū)區(qū)域的寫字字樓樓在市場(chǎng)定定位位和客戶選選擇擇上有自己己鮮鮮明的特點(diǎn)點(diǎn)。據(jù)據(jù)調(diào)查，燕燕莎莎區(qū)域的寫寫字字樓租客中中有有相當(dāng)部分分是是外國使館館，這這是“近水樓臺(tái)先先得月”的優(yōu)勢(shì)。寫字字樓的運(yùn)營營商商們也歡迎迎外外國使館和和企企業(yè)的入住住，因因?yàn)樗麄兡苣艹谐惺芨叩牡膬r(jià)價(jià)格，同時(shí)時(shí)更更講信用。燕燕燕莎區(qū)域甲甲級(jí)級(jí)寫字樓的的租租金目前在22美元/平米/月左右，再再加上4美元/平米/月左右的物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)，已已超過了國國內(nèi)內(nèi)大部分企企業(yè)業(yè)的承受能能力力。燕莎區(qū)域的客戶戶群群相當(dāng)穩(wěn)定定，只只要是來了了這這里，通常常不不會(huì)離開，即即即使有搬遷遷，往往往也是在在這這個(gè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)選選擇新的樓樓盤盤。燕莎區(qū)域域?qū)懽謽亲庾饨鸾鸨菴BD每月大約低4美元/平-10美元/平米，這體體現(xiàn)了區(qū)域域的的價(jià)值，也也彰彰顯了價(jià)值值挖挖掘的空間間。對(duì)對(duì)于燕莎來來說說，缺少的的不不是潛在的的顧顧客，而是是滿滿足顧客需需求求的能力。◆長安街沿線線2006年前五五月月，寫字樓樓空空置率最低低區(qū)區(qū)域?yàn)殚L安安街街，該區(qū)域域的的空置率在3.3%左右，新聞聞大廈、東東方方新天地等等甲甲級(jí)寫字樓樓的的空置率更更是是接近于零零。而而租金則大大幅幅上升，平平均均租金報(bào)價(jià)價(jià)逐逐月遞增，2006年第2季度長安街街沿線寫字字樓樓每月的租租金金達(dá)到22美元/建筑平方米米（含物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)），比05年同期增長長了近10%。探究長安街沿線線空空置率低、回回回報(bào)率高的的原原因，主要要在在于長安街街沿沿線土地供供應(yīng)應(yīng)基本落實(shí)實(shí)，近近年無法驚驚醒醒新盤建設(shè)設(shè)，而而奧運(yùn)會(huì)即即將將到來使得得長長安街沿線線改改、擴(kuò)建項(xiàng)項(xiàng)目目處于暫停停狀狀態(tài)，因此此寫寫字樓供應(yīng)應(yīng)量量在2008年之前基本本保持現(xiàn)有有水水平；另外外，隨隨著北京向向國國際化大都都市市邁進(jìn)的步步伐伐加快，眾眾多多資本的流流入入導(dǎo)致長安安街街沿線寫字字樓樓需求量迅迅速速增長，2006年1-5月，需求量量比2005年同期增長12%以上。◆東二環(huán)區(qū)域東二環(huán)區(qū)域200005-200008年寫字樓面面積供應(yīng)增增長長寫字樓市場(chǎng)租售售價(jià)價(jià)格雙低根據(jù)中原地產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)研究部門門提提供的資料料顯顯示，從租租金金水平上看看北北京各商圈圈寫寫字樓租金金水水平以CBD商圈最高，金金金融街及建建國國門商圈次次之之，東二環(huán)環(huán)商商圈雖緊鄰CBD及建國門商商圈，但租租金金水平卻相相對(duì)對(duì)較低，基基本本與中關(guān)村村區(qū)區(qū)域持平。根據(jù)中原地產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)研究部門門的的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，除除個(gè)別項(xiàng)目目價(jià)價(jià)格外，區(qū)區(qū)域域市場(chǎng)內(nèi)絕絕大大多數(shù)項(xiàng)目目的的建筑面積積租租賃價(jià)格大大都都保持在租租賃賃報(bào)價(jià)為：16-24美金/月/平方米、成成交租金在14-22美金/月/平方米的水水平，區(qū)域域市市場(chǎng)加權(quán)平平均均成交租金金為為15-17美金/月/平方米。客戶構(gòu)成綜合，工工程錯(cuò)期降低低寫字樓租售售競(jìng)爭壓力目前東二環(huán)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)有的寫字字樓樓項(xiàng)目中，一一一個(gè)突出的的特特點(diǎn)是中資資客客戶占據(jù)主主力力。雖然有有華華潤大廈和和富富華大廈外外資資客戶分別別占占到約80%及50%，但其他各各項(xiàng)目的外外資資客戶比例例均均保持在30-40％左右；且且外資客戶戶多多集中在靠靠近近建國門商商圈圈的華潤大廈廈等項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)；；而東二環(huán)環(huán)區(qū)區(qū)域朝陽門門以以北地區(qū)的的各各存量項(xiàng)目目中中，中資客客戶戶明顯占據(jù)據(jù)主主力。就行業(yè)構(gòu)成而言言，東東二環(huán)各項(xiàng)項(xiàng)目目涵蓋了IT、醫(yī)療器械械、能源化化工工、航空、商商商貿(mào)、食品品、金金融、房地地產(chǎn)產(chǎn)、文化等等眾眾多行業(yè)類類型型，較之金金融融街及中關(guān)關(guān)村村區(qū)域，區(qū)區(qū)域域內(nèi)各企業(yè)業(yè)行行業(yè)分散，未未未形成鮮明明的的行業(yè)特征征；；此外，需需要要強(qiáng)調(diào)的是是，區(qū)區(qū)域內(nèi)以律律師師、會(huì)計(jì)師師事事務(wù)所、營營銷銷咨詢?yōu)橹髦鞯牡默F(xiàn)代服務(wù)務(wù)行行業(yè)分布廣廣泛泛，眾多在在業(yè)業(yè)內(nèi)有較強(qiáng)強(qiáng)影影響力的企企業(yè)業(yè)均選址東東二二環(huán)。東二環(huán)區(qū)域在未未來來三年內(nèi)的的放放量明顯，然然然而以下三三大大因素卻降降低低了寫字樓樓租租售競(jìng)爭壓壓力力。首先，東二環(huán)區(qū)區(qū)域域市場(chǎng)未來來的的許多新增增項(xiàng)項(xiàng)目均是中中資資集團(tuán)公司司自自行投資興興建建的總部大大廈廈，僅有部部分分面積上市市交交易，而企企業(yè)業(yè)自身在本本行行業(yè)中的明明星星效應(yīng)和號(hào)號(hào)召召力將帶動(dòng)動(dòng)上上下游企業(yè)業(yè)的的入住。例例如如北京移動(dòng)動(dòng)通通訊綜合樓樓、中中海油大廈廈以以及中國電電信信通信指揮揮樓樓和北京電電信信通信機(jī)房房樓樓等。其次，東二環(huán)區(qū)區(qū)域域的寫字樓樓定定位不盡相相同同，有如新新保保利大廈的的頂頂級(jí)項(xiàng)目，亦亦亦有天恒大大廈廈、南新倉倉。國國際大廈等等強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目均均好好性、性價(jià)價(jià)比比的項(xiàng)目，而而而眾多自用+出租經(jīng)營相相結(jié)合的中中資資總部樓宇宇銷銷售渠道也也各各有區(qū)別，其其其主力客戶戶群群體存在較較大大的差別，以以以中小型自自用用及投資客客戶戶為主的項(xiàng)項(xiàng)目目，包括：：南南新倉。國國際際大廈、東東方方銀座等，以以以國內(nèi)外大大型型企業(yè)、機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)作為目標(biāo)標(biāo)客客戶的項(xiàng)目目，如如：新保利利大大廈、凱恒恒中中心等。因因此此各項(xiàng)目之之間間相對(duì)避免免了了直接競(jìng)爭爭。再次，盡管坊間間有有著關(guān)于2008年不允許有有未竣工項(xiàng)項(xiàng)目目的公認(rèn)說說法法，但從目目前前的開工情情況況看，各集集團(tuán)團(tuán)公司均按按照照自己的步步調(diào)調(diào)進(jìn)行安排排，竣竣工時(shí)間參參差差不齊，一一定定程度上也也降降低了互相相競(jìng)競(jìng)爭的壓力力。◆亞運(yùn)村地區(qū)亞運(yùn)村自上世紀(jì)紀(jì)990年代后逐漸漸由城市邊邊緣緣區(qū)發(fā)展成成為為高檔居住住區(qū)區(qū)，并在早早期期有較強(qiáng)的的涉涉外功能。1997年前后，該該區(qū)域外銷銷房房占較大比比重重，但在1999年，該區(qū)域域的主打概概念念為中央生生活活區(qū)，涉外外功功能呈下降降趨趨勢(shì)。2000年后，該區(qū)區(qū)域配套設(shè)設(shè)施施發(fā)展相對(duì)對(duì)滯滯后、交通通瓶瓶頸制約等等矛矛盾日趨突突出出，并制約約其其發(fā)展，使使區(qū)區(qū)域發(fā)展受受阻阻。申奧成成功功后，為該該區(qū)區(qū)域帶來再再次次發(fā)展的契契機(jī)機(jī)。§商圈未成熟，寫寫字字樓供應(yīng)斷斷檔檔亞運(yùn)村發(fā)展到如如今今，交通堵堵塞塞、購物場(chǎng)場(chǎng)所所不足、文文化化娛樂場(chǎng)館館缺缺乏等城市市功功能不足的的矛矛盾日益突突出出，已經(jīng)成成為為區(qū)域發(fā)展展的的重大阻礙礙。亞亞運(yùn)村就像像一一個(gè)跛足巨巨人人，一條腿腿是是強(qiáng)壯的房房地地產(chǎn)市場(chǎng)，另另另一條腿是是滯滯后的城市市配配套。亞運(yùn)運(yùn)村村寫字樓市市場(chǎng)場(chǎng)最為引人人注注目的一個(gè)個(gè)特特點(diǎn)，就是是數(shù)數(shù)量稀少。從從從1990年北京舉辦辦亞運(yùn)會(huì)到到現(xiàn)現(xiàn)在的2003年，整整13年的時(shí)間內(nèi)內(nèi)，亞運(yùn)村村只只建起了凱凱迪迪克大廈、匯匯匯欣大廈、匯匯匯賓大廈、遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大中心、名名名人國際中中心心5個(gè)寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目，現(xiàn)在在市市場(chǎng)上在售售的的寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目目只有遠(yuǎn)大中中心一家，名名名人國際中中心心因?yàn)槟撤N種因因素一直沒沒有有上市銷售售。亞運(yùn)村寫字樓市市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)應(yīng)冷冷清、銷售售緩緩慢的特點(diǎn)點(diǎn)，主主要是以下下幾幾個(gè)方面的的因因素促成的的：：第一，亞亞運(yùn)運(yùn)村本身經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一一，純純粹是由居居住住引發(fā)的消消費(fèi)費(fèi)經(jīng)濟(jì)，沒沒有有產(chǎn)生制造造財(cái)財(cái)富的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)。第二二，亞亞運(yùn)村商圈圈還還遠(yuǎn)未成熟熟，沒沒有形成足足以以影響市場(chǎng)場(chǎng)和和凝聚市場(chǎng)場(chǎng)的的商務(wù)氛圍圍；；交通堵塞塞的的痛苦，讓讓外外來客戶退退避避三舍。第第三三，亞運(yùn)村村寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)形形成一種膠膠著著狀態(tài)，開開發(fā)發(fā)商看到本本區(qū)區(qū)域?qū)懽謽菢鞘惺袌?chǎng)不成氣