一、2004年8—9月上海辦公市場分析（根據最新交易數據）1、最新情況綜綜述2004年8月月和9月份，上海海辦公樓總共共成交了13336套，計計2002880.3平方方米，交易金金額達到了33189566.6萬元，成成交均價為115925元元/平方米。其其中，8月份實現交交易429套，747722.4平方米，1152009.5萬元，均價15408元/平方米；9月份實現交交易907套，1255008.1平方米，2031118.3萬元，均價16184元/平方米。從數據來看，無無論是成交套套數、成交面面積還是交易易金額，9月份的交易易量都較8月份有大幅幅增長，其中中辦公樓套數數增長了1111.4%，建建筑面積增長長了67.99%，交易金金額增長了776.3%。表18－9月月交易數據比比較面積（平方米）套數金額（萬元）8月86354.665091711949月113925..9827147762合計200280..51336318957從上述的的數據我們可可以看出，在在住宅和酒店店式公寓產品品相繼經過其其價格的高漲漲階段之后，寫寫字樓產品正正逐漸成為上上海房地產市市場的焦點。我們預計，在未來相當長一段時期內，寫字樓市場將由理性興旺轉向繁榮。2．區域分析析表2上海市各各區辦公樓交交易數據區縣建筑面積（平方方米）套數成交金額（萬元元）單價（元/平米米）浦東4565819610407022793徐匯349091855269715096靜安328992535219115864長寧211451222448111578黃浦18490923379417937虹口15725249137458741盧灣14097882149615249普陀82678472698793閘北516540678713141楊浦29732419846673金山75213014000松江20321437067總計200281133631895715894上海市辦公樓市市場集中度依依然很高，傳傳統的市中心心三區（靜安安、黃浦和盧盧灣）及其周周邊區縣（浦浦東、徐匯、長長寧、虹口）占占據了辦公樓樓市場的主要要份額。這七七個區無論是是在交易面積積，還是在成成交金額上都都一路領先，而而且七者合計計總量均超過過了90%。而寶山、奉奉賢、閔行、嘉嘉定、南匯、表表浦和崇明六六區則在8、9月沒有交易易。3．交易面積分分析從交易面積來看看，8－9月份，辦公樓樓成交面積占占前五位的依依次是：浦東東新區、徐匯匯區、靜安區區、長寧區和和黃浦區，前三名份額額合計為566.7%，前五名份份額合計為776.4%，如果算上虹虹口和盧灣區區，則這七個個區交易面積積占了整個上上海市的九成成以上。4．成交金額分分析從交易金額來看看，8－9月份，排名名前三位的依依然是浦東新新區、徐匯和和靜安，這與交易面面積排序一樣樣,緊隨其后的的是黃浦、長長寧和盧灣區區，前三名所所占比例合計計為65.55%，前五名合計計為83.88%。原因說明：浦東東新區由于交交易體量遠大大于其他區縣縣，因此在交交易金額上繼繼續保持大幅幅領先。而長長寧和黃浦、虹虹口和盧灣這這兩組交易面面積相近區縣縣對比來看，由由于黃浦、盧盧灣是傳統的的市中心區，土土地資源稀缺缺導致了房價價高啟，目前前即使是住宅宅項目，這兩兩區范圍內也也難覓單價萬萬元以下的樓樓盤了，因此此較高的均價價使黃浦、盧盧灣三區的交交易金額分別別超過了長寧寧和虹口。5．平均單價從成交單價來看看，9－10月份，浦東以以陸家嘴金融融貿易區為依依托的辦公樓樓價格一騎絕絕塵，以233155元/m2的單價雄居居榜首，將其其他區縣遠遠遠拋在了后面面，每平米高高出第二名長長寧區52110元之多。本期期在單價上排排名第二的長長寧區以虹橋橋高級商務區區為中心，單單價達到了117945元元/m2，緊隨其后后的是靜安、盧盧灣和徐匯，單單價依次為115820元元/m2、150966元/m2、121411元/m2。具體見圖3。原因說明：本期期浦東辦公樓樓市場的單價價如此之高，除除了作為金融融貿易中心受受到大量外資資企業的追捧捧外，另一個個重要原因是是浦東區新上上市了一個天天價樓盤。東東昌濱江園是是8月下旬新市市的一個4層辦公樓，平平均單價達到到了584999元/m2，這比同期期第二名的天天安中心大廈廈高出了近330000元元/m2，跟目前上上海市辦公樓樓160000萬元/m2的均價相比比，絕對是一一個天價。浦浦東新區除東東昌濱江園以以外的辦公樓樓交易均價僅僅為14545元/m2，由此可見見東昌濱江園園對本期浦東東寫字樓市場場價格的拉升升幅度。6、單價分析表3上海市88－9月辦公樓單單價區間分布布表單價分段建筑面積（平方方米）套數成交金額（萬元元）＜1000039092.6642933920.2210000－11500059711.5539673182.3315000－11900078307.55388129528..2＞1900023168.9912382325.99合計200280..51336318956..6本報告期間，上上海市辦公樓樓市場單價兩兩極分化現象象明顯，單價價最高的東昌昌濱江園達到到了597773元/平方米的天天價，而最低低單價僅有44000元/平方米。我我們將所有交交易個案的單單價按價格區區間排序分類類。從圖4－圖6來來看，本月單單價分布有以以下特點：無論是建筑面積積還是成交金金額，本期的的需求高峰都都出現在155000－190000元/平方米這個個區間里，分分別占總量的的39.1%%和40.6%%。單價6000元元/平方米以下下的需求量很很少，基本都都在金山等這這些非市中心心區縣。在66000－150000元/平方米這一一區間內需求求的分布比較較平均，一般般在3%－6%之間，15000元/平方米以下下的交易量，建建筑面積和成成交金額分別別占總量的49.3%和33.6%。19000元//平方米以上上的劃為高價價寫字樓需求求急劇下降，每每一個千元段段內的需求都都這一價位段段的需求都在在2%以下，合計計來看，建筑筑面積和交易易金額分別占占總量的11.6%和25.8%。這一價位位段的需求面面積雖然只占占了一成，但但是由于價格格高昂，成交交金額也占了了1/4強。7、總價分析表4上海市88－9月份辦公樓樓單套總價分分段比較總價（萬元/套套）建筑面積（平方方米）比例套數比例成交金額（萬元元）比例＜10036245.1118.1%54140.5%33694.6610.6%100－5000107970..753.9%69952.3%160774..650.4%＞50056064.7728.0%967.2%124487..439.0%合計200280..5100.0%1336100.0%318956..6100.0%在本報告期內，上上海市辦公樓樓交易的單套套總價變動范范圍也很大，單單套價格最高高的依然由東東昌濱江園的的一棟整體銷銷售的辦公樓樓創造，由于于面積較大，總總價達到了116998萬萬元，總價最最低的僅為222萬元，位位于楊浦區。我我們將交易記記錄按價位段段排序，得到到表4及圖7。從上圖來看，辦辦公樓總價分分布有以下特特點：總價和需求套數數呈明顯的負負相關性，即即總價越高，需需求量越少。總價需求量最大大的還是100萬元/套以下價位位段，100萬元/套以下的需需求量為5441套，點全全部交易的440.5%，這一價位段段的樓宇單套套面積大多都都在40－100平方米之間間，因此建筑筑面積和交易易金額比例都都不是很高，分分別僅占總量量的18.1%和10.6%。總價在100－－500萬元之間各各個價位段的的需求也較大大，合計交易易套數達到了了699套，占占總量的522.3%，由于這一價價位段的單套套平均面積在在150平方米左右右，因此總的的建筑面積和和交易金額比比例均超過了了一半，分別別占總量的53.9%和50.4%。總價超過5000萬的需求急急劇下降，總總交易套數僅僅有96套，占總量量的7.2%。8、辦公樓單套套面積、單價價及總價的相相關性分析表5辦公樓單單套面積、單單價和總價相相關性比較單套面積（平米米/套）平均面積(平方方米/套）單價（元/平方方米）總價（萬元/套套）＜100671243984100－200014514289207200－300025014630366300－400037014795547400－500044617299772＞500823241461987合圖8來看，辦辦公樓交易的的單套面積、單單價和總相互互之間呈現明明顯的正相關關性，即單套套需求的面積積越大，則單單價越高、相相應的總價也也越高。原因分析：這是是因為公司的的規劃與辦公公面積需求呈呈正比，即公公司人數越多多，需要的辦辦公面積自然然也越大，而而公司規模越越多，實力越越雄厚，為了了向公眾傳達達公司的良好好形象，他們們對辦公樓的的品質要求也也會越高，這這自然會提高高了辦公樓的的成本及無形形成本，因此此這大公司購購買的辦公樓樓往往單價很很高。大面積積加上高單價價，自然造成成了較高的單單套總價。9、8—9月辦辦公樓交易前前十排名表6上海市88－9月辦公樓銷銷售面積排名名排名名稱區縣地址銷售面積（平方方米）1金鷹大廈浦東新區民生路187432國際麗都城J靜安區新閘路179573中海大廈盧灣區淮海中路140974港泰廣場黃浦區延安東路133515東昌濱江園浦東新區浦明路87516飛洲國際廣場徐匯區零陵路77127上海之俊大廈徐匯區斜土路77098徐匯苑大廈徐匯區中山南二路76119同達創業大廈長寧區天山路731210上海四季沙龍虹口區新市南路7185從上表可以看出出，上海辦公公樓大盤的成成交集中在浦浦東、徐匯等等區域，特別別是金鷹大廈廈，由于其獨獨特的地理位位置和較為合合理的樓盤定定位，穩居銷銷售面積排行行的第一名。表7上海市88－9月辦公樓銷銷售金額排名名排名名稱區縣地址成交金額（萬元元）1東昌濱江園浦東新區浦明路511932國際麗都城J靜安區新閘路329433金鷹大廈浦東新區民生路298214港泰廣場黃浦區延安東路230005中海大廈盧灣區淮海中路214966飛洲國際廣場徐匯區零陵路154017徐匯苑大廈徐匯區中山南二路121778同達創業大廈長寧區天山路97259達安城6號房靜安區石門二路903710上海之俊大廈徐匯區斜土路8675從上表可知，辦辦公樓銷售金金額的前幾位位大多被浦東東的樓盤所包包攬，這主要要是因為東昌昌濱江園的超超高單價所致致。而金鷹大大廈在8—9月的銷售回回款達到2..9億，銷售售形勢較好。表8上海市88－9月辦公樓單單價排名排名名稱區縣地址單價（元/平米米）1東昌濱江園浦東新區浦明路584992天安中心大廈黃浦區南京西路287583海通證券大廈黃浦區廣東路243574中福現代城黃浦區山東中路241215南證大廈靜安區南京西路216646飛洲國際廣場徐匯區零陵路199707御華名苑長寧區愚園路188658上海中融大廈浦東新區浦東南路188179谷泰濱江大廈黃浦區中山南路1850210均瑤國際商務徐匯區肇嘉浜路18390從上表可知，目目前滬上在售售辦公樓前十十名的價格底底線大約在118000元元/平方米左右右。我們也可可以看到，均均價前十名的的樓盤之間的的價格落差比比較大。除去去價格超高的的東昌濱江園園以外，第二二名（天安中中心大廈）與與第十名（均均瑤國際廣場場）的價格落落差達到100000元/平方米。二、上海整體甲甲級辦公市場場綜述1、現狀概述根據我們的調查查顯示，上海海市每年的甲甲級寫字樓供供應量基本維維持在20－30萬平方米米左右。但就就目前情況看看，由于浦西西商務區域可可出租的空間間已經很小，黃黃浦區和長寧寧區最近建成成的項目將繼繼續成為市場場的焦點，這這些項目中許許多已經接近近全部出租。考慮到今年供應應的緊張以及及今年上半年年3.8%的增長，上上海一類和二二類地區的租租金價格全年年預計將增長長10%—15%。從長期看，今年年年底開始的的供應浪潮將將一定程度的的減輕市場的的緊張程度。我我們預測從2004年到2005年，每年大大約有100萬平方的中中高級寫字樓樓投放市場，其其中很大一部部分集中在陸陸家嘴。從微觀方面來看看，瑞安企業業大道項目的的入市，對緩緩解20044年1季度上海甲甲級寫字樓市市場供給并沒沒有提供多少少幫助，浦西西主要辦公區區域寫字樓供供給仍然緊缺缺，需求市場場旺盛，尤其其是那些需要要大面積辦公公場地的公司司，其選擇范范圍局限，因因此來福士廣廣場和企業大大道的多數辦辦公空間就已已被預訂。浦浦西多數高檔檔寫字樓空置置率很低，租租金微幅上調調。陸家嘴地地區的寫字樓樓由于受到需需求持續的消消弱，租金微微幅下調。因因此，20004年二季度上上海甲級寫字字樓平均租金金較2004年一季度微微幅增長了3.7%,達到0.700美元/天/平方米。2、需求分析甲級寫字樓在22004年2季度的吸納納量有很明顯顯增長，由于于公司先后搬搬進早前已承承租了的預租租樓面的新建建成寫字樓。對對整體城市而而言，跟上個個季度的72900平方米吸納納量比較，第第二季度的吸吸納量約為1153000平方米。大大部分的吸納納仍舊集中在在浦西大約為為1006000平方米，浦浦東已從上一一季度的負吸吸納量恢復至至本季度14700平方米的正正吸納量。寫寫字樓在本季季度大約占據據了14700平方米。浦浦東增加的吸吸納量主要是是一些遷居的的租客，包括括GenerralMootors、Itochhu和Praxaair。公司寫字樓區域建筑面積（平方方米）摩托羅拉來福士廣場黃浦1200Kenmatsu來福士廣場黃浦1200DawaSeecuritties震旦廣場陸家嘴2000Ford上海信息大樓陸家嘴8000AXA騰飛科技徐匯1200DowCheemicall企業大道盧灣2700Regus企業大道盧灣20003、新增供應新近落成的甲級級寫字樓騰飛飛科技大廈和和東方眾鑫大大廈已于2004年2季度進入租租賃市場，伴伴隨這些新寫寫字樓的落成成，上海甲級級寫字樓總的的供應量到6月底已經達達到350萬平方方米。東方眾鑫大廈坐坐落于南京西西路，是靜安安區過去兩年年落成的甲級級大廈，為該該區提供了32579平方米的寫寫字樓樓面，由由于交通便利利，該寫字樓樓預租情況理理想。徐匯區騰飛科技技市場放出的的面積大約為為24200平方米，徐徐匯區所有寫寫字樓的總存存量為3004000平方米他是是在下幾個月月內完成的寫寫字樓的其中中一個。4、空置率分析析日益增加的需求求和新增供應應的彌補，使使得上海甲級級寫字樓在004年1季度的空置置微幅降低。與與上季度空置置率為11..5％相比較較，本季度末末全市的平均均空置率達到到11.1％，空空置面積為440.6萬平平方米。由于于本季度企業業大道投入市市場，在浦西西的平均空置置率從上季度度的8.4％微升升到10.11％。該物業業所在盧灣區區的平均空置置率在三月底底為16.99％，比03年4季度增加了了10％。企業業大道80％的辦公公空間已經被被預定，如果果包括這個項項目，盧灣區區空置率可能能更低。當來來福士廣場開開始滿租，黃黃浦區的空置置率從上季度度的15.66％降至11..7％。與浦浦西隔著一條條江的浦東，持持續消弱的需需求，以至于于甲級寫字樓樓的平均空置置率保持穩定定在13.66％。5、租金價格分分析在浦西持續的強強勁需求、企企業大道和來來福士廣場的的高額租金，推推動了20004年1季度上海甲甲級寫字樓市市場的平均租租金報價微幅幅上升，全市市租金報價較較上季增長了了1.1%，達達到0.677美元/天/平方米。其其中浦西的租租金較上季度度增長了3..1%，達到到0.66美元元/天/平方米。浦浦東本季度的的需求市場變變弱，甲級寫寫字樓平均租租金從去年的的二季度開始始持續下降，本本季度較上季季度下降4..4%至0.67美元元/天/平方米。在在個別區域中中，由于受到到企業大道項項目上市，致致使盧灣的租租金水平增長長幅度最大，盧盧灣的平均租租金報價較上上季度增長了了13.1%%，達到0.777美金美元元/天/平方米。在在浦西的多數數區域，1季度，以1%%-2%的比比較適中的幅幅度增長。盡盡管本季度的的收益很大，但但是值得關注注的是租金的的報價比實際際成交價高出出10-200%，在一些些高額房產中中，甚至更高高。從具體區域看，陸陸家嘴地區基基本是每平方方米每天1美元，南京京西路和南京京東路較好的的地段為0.9美元，徐家家匯為0.6到0.8美元，虹橋古北為0.7到0.8美元，盧灣淮淮海路為0.7到0.9美元。與本季度堅挺的的租金相比，銷銷售市場有限限的需求導致致銷售價格較較上季度適度度的下降了33.％，目前前上海寫字樓樓售價的平均均價格在211000元/平方米左右。6、市場展望2007年上海海甲級寫字樓樓掀起新的供供應熱潮2002年底至至2003年初，政府府批出了大量量辦公樓土地地，按照新寫寫字樓３年至至４年的建設設周期計，2006至2007年又將是新新一輪供應熱熱潮。預計至至2007年底，陸家家嘴核心區域域將有９０萬平方米米甲級辦公樓樓供應，靜安安區６０萬平方米米，盧灣區１５萬平方米，徐徐匯區２９萬平方米米，黃浦區２２２萬平方米米，虹橋８萬平方米，上上海甲級辦公公樓的新增供應面積積總計將達２２３０萬平方方米。相比今今天，甲級辦辦公樓總量不不過３３０萬平方方米，這三四四年增長將達達７０％。到時時租金所受到到的壓力是可可以預見的。市場需求量大幅幅增長盡管至20077年，上海甲甲級辦公樓的的新增供應將將達230萬平方米，三三年供應量增幅將將達70%。不過，中國國入世，上海海市政府推出出的跨國企業業地區總部的的優惠政策及及2010年世博會三三方面因素將將構成上海甲甲級寫字樓需需求的強勁原原動力。根據WTO協議議，外資金融融機構在華經經營的種種限限制將于2007年前逐步取取消。伴隨著著商業銀行、投投資銀行、保保險、電信及及商業運輸等等行業的市場場限制取消，這這些行業的外外資機構勢必必要建立各種種類型的辦事事處，一旦展展開業務，對對包括寫字樓在內的商業業用房面積產產生更大需求求。于此同時，甲級級寫字樓成了了繼住宅和商商鋪之外的又又一個熱門投投資品種。尤尤其是來自江江浙的民間資資本，對上海海甲級寫字樓樓表現出極大大的熱情，直直接推動了甲甲級寫字樓售售價的大幅上上漲。租金水平將會經經歷先上升后后回落的趨勢勢從去年到20005年，由于期期間寫字樓的的新增供應量量不足，需求求量上升，租租金水平保持持了持續攀升升。而預計到到了2006年，隨著寫寫字樓會有大大量新的供應應量涌現，租租金將會重新新面臨下調的的壓力。本案所處區域介介紹本案地處四川路路、九江路口口，位于黃浦浦區域內。城區面積黃浦區面積122.85平方公里，占占全市面積的的0.2%，雖然黃浦浦區所占市區區面積比重較較小，但其在在經濟發展方方面起著相當當大的作用，有有著相當高經經濟地位。行政區劃黃浦區行政區劃劃為9個街道共190個居委會。二二○○○年七月一日日，經國務院院批準，上海海市委、市政政府決定原黃黃浦、南市兩兩區"撤二建一，建建立新的黃浦浦區，對于實實現優勢互補補、資源整合合提供了更廣廣闊的空間，為為重塑功能、增增強經濟實力力創造了條件件。人口全區人口總數為為68.6萬人。交通狀況黃浦區交通四通通八達。人民民廣場是上海海市內重要的的交通樞紐，設設有通往市內內各主要地點點的公交線路路，并且也是是上海目前唯唯一的地鐵中中轉站，地鐵鐵一號線、二二號線在此交交匯。加之南南浦大橋、延延安路遂道、延延安路高架、內內環線高架、南南北高架以及及復興東路、西西藏南路、陸陸家浜路等主主要道路構成成了快速、便便捷的立體交交通網絡區域規劃“十五”期間，黃黃浦區將逐步步實施包括外外灘地區、南南京路地區、人人民廣場地區區、老城廂地地區，南部市市中心現代化化聚居區這五五個地區的功功能完善和升升級，啟動一一批道路交通通、市政基礎礎設施、舊區區改造和綠化化建設項目。其中包括建設明明珠線二期南南浦大橋和西西藏南路兩個個站點，復興興東路越江隧隧道，楊浦軌軌道交通延伸伸等設施，全全面改造8萬平方米的的延安中路生生態景觀綠地地，建設外灘灘沿江景觀綠綠地，建設沿沿中華路、人人民路內側的的老城廂環城城道路敞開式式綠化環，構構筑一條長達達5000米的環城綠綠色旅游走廊廊。與此同時，新黃黃浦區將逐步步拆除近180萬平方米舊舊房，在老西西門、董家渡渡地區近53公頃的城市市景觀與城市市生態統一協協調，成為滿滿足21世紀居民不不同層次物質質和文化生活活需要的市中中心現代化聚聚居區。為支持黃浦區政政府綠環建設設項目及市中中心現代化聚聚居區等重點點項目的建設設，農行、建建行、交行及及上海銀行為為其提供總金金額10億元左右的的貸款授信額額度。這無疑疑給發展中的的黃浦及黃浦浦南部的住宅宅業注入了新新的活力。經濟發展黃浦區是上海經經濟發展速度度較快的區域域。改革開放放使黃浦區加加快了經濟發發展的速度。外外商、外省市市在該區投資資活躍，中外外大企業、大大集團、大公公司紛紛入駐駐黃浦，形成成區域經濟新新的增長點。全全區經濟運行行質量在市場場競爭中明顯顯提高，城區區面貌發生了了顯著變化，新新建的一批現現代化的商辦辦綜合樓、公公寓住宅樓拔拔地而起，形形成城市亮麗麗的新景觀。2003年全年年實現增加值值87.100億元，比上上年增長122.1%。其其中，第二產產業增加值88.41億元，下降0.55%，占全區區增加值比重重9.7%；第第三產業增加加值78.669億元，增長13..6%，占全全區增加值比比重90.33%。（附表1）全年實現增加值值87.10億元元同比上年增長12.1%第二產業增加值值8.41億元同比上年下降0.5%占全區增加值比比重9.7%第三產業增加值值78.69億元元同比上年增長13.6%占全區增加值比比重90.3%（附表1）2003年該區區商業穩步增增長。實現商商業（含餐飲飲業）增加值值30.577億元，比上上年增長100.0%。商商業（含餐飲飲業）銷售（營營業）收入3341.955億元，比上上年增長7..2%。其中中：批發和零零售業銷售額額325.669億元，餐餐飲業營業收收入16.226億元。全全年社會消費費品零售額1133.577億元，比上上年增長1..6%。其中中，吃的商品品零售額277.43億元元，比上年下下降8.3%%；穿的商品品零售額288.44億元元，比上年增增長16.99%，用的商商品零售額777.32億元，比上年年增長0.44%。房地產市場有序序發展。實現現房地產業增增加值12..59億元，比比上年增長118.3%。房房地產開發投投資62.334億元，比比上年增長44.8%。施施工面積3441.2萬平平方米，比上上年增長1..6%；竣工工面積91..5萬平方米米，比上年增增長3.3%%。區域內商商品房銷售建建筑面積61萬平方米，比比上年下降112.9%，商商品房銷售額額65億元，比上年年增長66..7%。（附表2）房地產業增加值值12.59億元元同比上年增長18.3%房地產開發投資資62.34億元元同比上年增長4.8%施工面積341.2萬平平方米同比上年增長1.6%竣工面積91.5萬平方方米同比上年增長3.3%商品房銷售建筑筑面積61萬平方米同比上年下降12.9%商品房銷售額65億元同比上年增長66.7%（附表2）案名區域地址寫字樓租價（元/平米/天天）可供應面積樓層物管費用（元/平米/天天）海洋大廈黃浦延安東路5500號6.31300平方米米2125仙樂斯廣場黃浦南京西路3888號5.41725平方米米3929匯金大廈黃浦漢口路515號號3.2938平方米2225工商聯大廈黃浦延安東路55號號2.81500平方米米302.18外灘12號黃浦中山東路12號號6.62260平方米米530來福士廣場黃浦西藏中路2688號82198.899平方米5132海通證券大廈黃浦廣東路689號號6.21550平方米米3525中區廣場黃浦黃陂北路2277號5.71725平方米米2627聯誼大廈黃浦延安東路1000號4.1930平方米3025東銀大廈黃浦北京東路6899號3.31533平方米米3025峻嶺廣場黃浦成都北路5000號2.91300平方米米3825中福大廈黃浦九江路619號號3.51486平方米米268.36中外運大廈黃浦福建中路1888號3.8680平方米3318項目區域在租樓樓盤一覽表從上表中我們可可以看出：目前該區域的寫寫字樓市場，租租賃市場主要要以高檔寫字字樓物業為主主，受區域經經濟的支撐影影響，其租賃賃價格也一直直居高不下。該區域樓盤的物物業管價格從從另一個層面面反映出了該該區域的產品品價值以及入入駐企業的支支付能力。目前該區域市場場的寫字樓產產品，面積分分割都較大，都都在600平方米以上上，也就是說說，客戶單筆筆交易將至少少去化半個樓樓層。區域租賃市場分分析租賃價格分析【分析】有上圖圖分析可知，目目前該區域內內的各辦公類類物業的租金金主要集中在在3-4元/平方米/天和6-8元/平方米/天這兩個價價格區間段之之間；基本反反映出了該區區域市場內目目前正在進行行商業化運營營的辦公樓物物業的格局分分布。這兩個個價格段所針針對的客戶群群體完全不同同，但受區域域經濟因素的的強有力支撐撐，該區域的的需方市場對對其的租賃價價格又較強的的俄價格承受受能力。可供應物業面積積分析【分析】有上圖圖分析可知，目目前該區域內內的各辦公類類物業租賃,供方市場主主要以推出大大面積的辦公公物業為主,主力面積主主要在1500平方米之間,最小的面積積分割也達到到了600平方米,也就意味著著客戶單筆交交易最少也得得吸納近半個個層面的面積積,相信這樣的的運營成本只只有具備一定定規模的大型型企業才會考考慮.項目區域在售樓樓盤一覽表樓盤名稱區域地點價格物業管理費銷售狀況發展商交屋時間銀晨數碼大廈((海通證券大大廈)黃浦云南中路88號號/北海路200號29000元//平方米25元/平方米米/月90%上海谷元房地產產開發有限公公司2003/3安基廣廈地王中中心黃浦浙江中路5355號19000—220000元元/平方米6元/平方米//月70%上海弘峰房地產產開發有限公公司2004/100新黃浦金融大廈廈黃浦南京東路61號號20000元//平方米17元/平方米米/月60%上海新黃浦置業業股份有限公公司98港泰廣場黃浦延安東路7000號18000元//平方米24.8元/平平方米/月50%上海港泰房地產產開發有限公公司98南開大廈黃浦陸家浜路13332號11000元//平方米18.9元/平平方米/月90%上海萬泰房地產產發展有限公公司現房從上表中我們分分析得出：價格分析【分析】由上圖圖可知，目前前該區域的主主力價格段在在180000-200000元之間/平方米，這這也直接反映映出了該區域域內的辦公樓樓物業的市場場價值。物業管理價格分分析【分析】有上圖圖分析可知，目目前該區域內內的各辦公類類物業樓盤，其其物業管理的的成本還是有有一定的差距距，，我們認認為區域內甲甲級寫字樓的的物業管理價價格在18-20元/平方米/月之間，這這個價格也是是目前上海甲甲級辦公樓物物業管理收費費的主力價格格銷售率分析【分析】有上圖圖分析可知，目目前該區域內內的各辦公類類物業樓盤，其其銷售狀況普普遍良好，銷銷售率基本在在6成以上。區區域內帶租約約出售的寫字字樓盤銷售去去化相對較快快，一般去化化時間在6-9個月左右；；小面積的相相對更快一些些客源分析從目前區域市場場內在售的寫寫字樓盤來看看，其主要分分為一般銷售售和帶租約出出售兩種，帶帶租約出售的的樓盤房齡基基本在5年以上，基基本屬于開發發商套現的行行為。從其銷銷售的方式來來看，我們分分析認為該區區域的寫字樓樓市場主要由由大型企業自自用和投資客客戶這兩大團團體構成，由由于區域內自自身經濟的高高強度發展，至至目前為止已已經支撐起一一定的樓價，因因此小公司難難以承受該區區域寫字樓的的高經營成本本。個案資料銀晨數碼大廈((海通證券大大廈)地址：云南中路路88號/北海路200號發展商:上海海谷元房地產產開發有限公公司開盤時間:以以前規模：：總建筑面積積650000多平方米，占占地面積58851平方米米，為一幢三三十五層的高高層租金：0.8元元美金/平方米/天（目前已已基本租完）出售：：3500元美金/平方米（目目前只剩344F出售，面積為為1700平方方米）面積分割：977--17000平方米車位：：買價50萬元/個，租價：：1850元/個物業費:25元元/平方米/月產品簡述：大廈廈座落在人民民廣場。南倚倚北海路，北北靠廣東路，東東為廣西路，西西鄰云南路。大大廈總高150米，地上35層，地下三三層，大廈占占地面積5851平方米，總總建筑面積65000多平方米。首首層為層高5.4米的部分開開放空間，裙裙房其它各層層層高均為4.5米。寫字樓層高為3.85米，都設架空空技術層。辦辦公層每層面面積約1500--1800平方米，其平平面可根據需需要自由分割割。主樓頂部部設有直升飛飛機停機坪，以以滿足消防及及特殊要求。地地下三層為設設備房及停車車庫，地下一一層層高3..9米，為雙雙層立體車庫庫；地下二、三三層層高3..2米，為單單層車庫。安基廣廈地王中中心地址：浙江中路路535號發展商:上海海弘峰房地產產開發有限公公司開盤時間:2200規模：：總建筑面積15000平方米，占占地1000多平方米，為為一幢