對凱里市草坪寨項目的策劃思考凌峻地產（中國）二○○八年四月前言凌峻十分重視草坪寨項目，執行董事曹鑒賢先生親自實地考察了項目，但由于接觸時間短暫，我們對項目和對市場的認識有限，因此，本司在此提出的僅僅是對項目發展的一些核心思考和戰略構想，不涉及到項目的具體操作和必然的常規動作。我們謹希望能在此基礎上與榕筑公司進行更深入的溝通，以達成初步的合作意向。凌峻對草坪寨項目的策劃思考模式——核心推理邏輯：對城市大盤開發對城市大盤開發的反思宏觀思考宏觀思考目標實現目標實現定位策略定位策略中觀思考營銷策略中觀思考營銷策略社會社會微觀思考生活需求發展目標核心思考核心理念物質對動態居住文化的審視精神項目規模優勢項目區位優勢生活方式對凱里市場的認識微觀思考生活需求發展目標核心思考核心理念物質對動態居住文化的審視精神項目規模優勢項目區位優勢生活方式對凱里市場的認識一、宏觀市場（一）城市大盤開發的反思自從2001年廣州南部的華南板塊面世，在國內開創了房地產的大盤時代以來，幾乎每一個大中型城市都有那么幾個動輒幾十萬平方米建筑面積的大型房地產項目，房地產業成為發展商之間財力競爭、品牌競爭的“巨人游戲”。1、對城市大盤運動的反思和提升。“城市大盤運動”改善了人居環境，加快了城市現代化的進程，但各種弊端也相繼暴露，顯示出造城運動不成熟的一面：首先，沒有實現可持續發展，造成居住文化和人文精神上的缺失。只考慮到了居住，而沒有考慮到精神生活和發展等各種可持續性發展問題——僅僅能住人而已，只能算得上是單一功能的聚居區，忽略了人文關懷，居住文化上的缺失是最根本，原因在于：一是樓盤生搬硬套、移植過來的舶來文化水土不服，二是房地產開發商沒有成功規劃好社區的居住文化內涵。其次，配套建設不完善。真正能夠全部實現集居住、購物、休閑、娛樂、教育及醫療等等于一體的項目少之又少，社區配套不能共享、配套設施不完善，重復建設現象嚴重更造成了大量資源的浪費。市政規劃配套建設的滯后也是普遍的缺陷。2、“城市大盤”不能只求大。人的需求歸根到底就是物質和精神兩方面。真正成熟的“城市大盤”應該在精神和物質兩方面都給人以“家”的感覺！大盤運動誤區的形成在于開發商對市場、對人性思考的深度不夠。作為有深度、有境界的發展商，應主張從物質、精神和社會三個層面進行綜合思考：尊重歷史與自然，強調規劃設計與自然、人文、歷史環境的和諧性；重視社區規劃，強調從區域整體的高度審視和解決問題；以開放的形態，強調公共價值重于私有價值，有公共空間和信息交流的場所；以人為本，以人為中心，建設人性化的功能配套和營造宜人的社區環境；在精神和物質兩方面都給人以“家”的感覺，社區生活要突出人性化的氣息；重視城市的生態問題。凌峻觀點：大盤開發資金需求量大，開發周期長，市場不確定性風險高，尤其在尚處于高速發展階段的不成熟市場中，必須要為項目制訂出一套完整、清晰的整體發展戰略，才能保證大盤持續、健康運營，并最終實現項目預期的經濟效益、品牌效益與社會效益三豐收。（二）發展中的凱里：1、城市發展——黔東南的中心城市，是國家發改委規劃建設的現代化黔、桂、湘三省邊界中心城市；——苗鄉侗寨的風情旅游，世界十大“返璞歸真，回歸自然”的旅游勝地之一；——潔凈、舒適、宜人的綠色城市。分析：凱里市以旅游業、電子工業、房地產業為支柱產業，厚積薄發的凱里將被打造成為國際化、現代化的區域中心城市。與之相適應的是，凱里房地產業快速復蘇、發展，增勢強勁。可以說，本項目的發展擁有良好的外部環境。2、關于凱里市房地產的思考凱里市的房地產發展呈現幾個特點：——樓盤規模化開發的傾向日益明顯；——開發水平較低，但市場發展迅速；——開發品牌和項目品牌的建設均滯后；——供求基本平衡，而房價水平呈上升勢頭；——產品個性化比較弱；——戶型面積正在由大趨小，市民購房更加務實；——凱里屬典型的山地城市，制約了大盤項目的開發，市場以小型項目為主，大盤的市場優勢沒有顯現；——外資逐步進入為凱里房地產業的發展注入了活力，所帶來的先進理念和邊際效應將持續影響，市場競爭將明顯加劇。分析：凱里市房地產整體已經形成了良性互動發展的局面，它在一定程度上已經成為黔東南區域的最強大的“資本磁場”和“智本磁場”：它所體現的凝聚力和向心力就是吸納越來越多國內外資本在此進行投資，吸納越來越多的全州乃至全省的優秀人才來此創業、發展、生活。結論提示：本項目的關鍵就是要整合現代與民族傳統兩大主流文化，創新出符合凱里市民需求的居住文化和居住模式，奠定項目可持續發展的重要基礎。首先，重視項目的開放性、包容性，要保證社區居民構成的多樣化，既要有工薪階層、政府官員，也要有都市精英、城市有產者，讓居民能夠與各類人群直接接觸，自由溝通。其次，重視社區規劃建設，注重區內景觀、建筑形式、生活設施等的個性化和藝術性。此外，作為一個城市大盤項目的開發，我們還要注意通過豐富多彩的社區活動和多元的文化氛圍，增強社區的凝聚力。因此，我們為項目構建的理想化的生活空間：開放、自由、包容、多元化、充滿個性一個好的房子，總能讓居住者找到感覺，滿足了不同的需求：便利——隨時隨地享受工作、生活的便利；自由——享受自由開放的生活空間；健康——環保綠色、倡導積極的生活態度；家的感覺——被欣賞、被重視、被關愛、被包容、安全的生活環境和氛圍。二、關于項目的思考（一）項目在哪里——項目面臨的市場環境回顧經濟水平限制房地產行業發展：凱里經濟實力雖然位居貴州省第三，但經濟基礎及市民收入水平與其他地區的同級城市相比有較大差距，城市居民的住房購買力不強，這對凱里房地產的進一步發展造成了障礙。概念地產時代的市場：目前在凱里市場上，眾多概念層出不窮，但是大部分項目在產品上的挖掘不充分。因此，在產品上的充分打造，將會贏得廣闊的市場空間。缺乏的主導市場的開發商：開發商大部分為本地或外地來的中小開發商，缺乏高水平的全國性大開發商。因此產品品質普遍不高，留給了高水平開發團隊充足的機會。產品類型單一化發展：目前市場上的產品類型單一，以多層、小高層及高層產品為主。后繼開發樓盤應在同類型產品上進行創新，挖掘產品的更多價值。市場尚未進入真正的爆發期：目前凱里的房價尚處于理性上升階段，與本地的收入水平相適應，購房者還是以本地自住為主力；未來只有高水平大開發商或大項目才能引爆凱里房地產市場，高品質項目將迎來高價機會。（二）項目是什么——項目定性分析項目總占地400余畝，總建筑面積近90萬平方米。項目是凱里市最具規模的綜合性住宅項目。整個社區集居住、休閑和商業等多項功能于一體，必將是一個綜合品質高，且可以持續發展的復合型超大規模社區。項目位于凱里中心區，毗鄰市政府，區位優勢明顯，是凱里市重點發展的綜合性城區。在政府的重點規劃下，該區域將發展成為凱里城市的核心區域：凱里市的新居住中心。項目位于城市核心區，區域城市化發展成熟，市政配套及生活配套完善，自身多種功能復合，總建筑面積達到90萬平方米以上的“城中城”、“城市復合體”。城市大盤是相對于郊區大盤而言的。城市大盤限于土地的稀缺性，其規模往往比郊區樓盤占地較小，容積率相對較高。項目實現成功開發，必須遵循城市大盤的開發模式，必須站在城市的高度來審視項目，必須以城市運營模式來開展造城運動。規模龐大規模龐大城市中心90萬平方米宏大規模，凱里第一大盤環境優美項目內有金井湖與風光帶，居住環境優美。區位突出位于最成熟的中心城區，毗鄰市政府。配套成熟項目周邊的商業、醫院、學校等配套成熟。交通便利地塊周邊路網發達，交通便利。城市大盤城中城城市復合體城市運營（三）目標是什么——項目發展價值與目標分析1、行業價值與目標——新模式+新標準+新價值：開創凱里房地產業新的大盤開發模式，奠定新的開發標準和新的價值基準，提升凱里的房地產開發水平。2、城市價值與目標——改善人居環境+引領城市發展：借助項目的大規模高水平開發，必然大大改善凱里區域的人居環境，提升區域價值，打造城市的地產名片，引領城市發展進程和人居進程。3、企業價值與目標——里程碑+新樣板+多效益：成為縱橫馳集團榕筑公司房地產開發的里程碑和樣板項目，為公司帶來經濟效益、品牌效益、人才培養和經驗積累等多方面綜合效益。(四)對誰來開發——目標客戶群分析由于現時沒有進行必要的專項市場調查研究，對于凱里市的購房群體的跨區域購房的比例沒有詳細了解，據初步了解，城區的幾樓盤銷售均以本區的客戶為主，外區購房者比例極少。以我們多年房地產營銷操作經驗，對于草坪寨項目這樣一個城市大盤，由于項目總建筑面積龐大，開發周期較長，項目必須實行“全面覆蓋策略”——打開更廣闊的客戶群體面，即必須從客戶群地域上、從產品性能方面，滿足購房者不同的需求，打破購房的區域界限，要努力面向凱里以外的區域進行推廣與銷售，才能保證項目的銷售速度和利潤的實現。項目的主流目標群體將是一群“三高”人士——高收入、高素質、高品位，年輕、熱情、多元化、積極進取是他們的特征。由于項目開發周期長，同時市場與城市在不斷變化進步，因此未來的目標客戶群體將根據情況發生不斷的變化。大體而言，草坪寨項目的目標消費群體可以分為三個圈層：凱里市——黔東南——貴州全省第一圈層：半小時經濟圈內，即凱里市區。包括私營企業主、公務員、企業高級管理人員、白領和金領等新興中堅購房群體以及其他具備購房能力的群體。第二圈層：1-2小時車程距離內地區購房者，即黔東南地區。凱里市作為州府，對州轄區下的縣鎮市民具有強烈的吸引力，希望擁有城市生活的富庶群體、為父母尋找養老的地方或解決子女的教育問題的群體。第三圈層：貴州全省。包括：與凱里有著密切關系的群體，如在外地的凱里籍成功人士、外地客商；對凱里民族風情文化情有獨鐘的群體，如專家、教授、藝術家；對凱里市經濟發展前景看好的投資人群。(五)項目面臨的開發難點1、難點一：項目開發量大，城市居民少，市場需求如何引導？2007年凱里全市（含轄下區縣）住宅商品房的開工面積僅為48.6萬平方米，竣工面積只有不足35萬平方米，銷售面積為40萬平方米，銷售總額不足7.2億元，商品房成交數量為2914套。而本項目開發量達90萬平方米，是凱里市的第一大盤，將面對整個市場全部項目的競爭，在市場需求沒有大規模釋放的時候，即使項目分四年開發，平均每年的推出量仍占市場總量的接近一半，本案面對的市場壓力巨大，如何才能在市場競爭中占得先機，分享較大的市場份額？解決之道：播種思想！播種獨特的生活理念！播種獨特的生活方式！——形成對目標客戶的強烈吸引力。塑造絕對的綜合性價比優勢。可能有消費者選擇購買較遠的開發區樓盤，最主要的原因在于項目的價格，但這并意味著他們并不注重項目的產品品質，只有做好產品設計，保證產品質量的基礎上，以價格作為重要的競爭手段，才能更好地吸引消費者的眼球。規劃好產品線，控制總價，盡可能滿足更多客戶的需求。市場需求是客觀存在的，關鍵是能否提供符合需求的產品。2、難點二：容積率高，地塊被規劃路分割，項目品質如何提升？項目的部體容積率為3.5，由于政府規定在人工湖邊的產品不超過10米，只能做低層產品，因此項目無可避免是以高層為主，同時項目在地塊的中部分別被市政規劃路金泉路和凱豐一、二路分隔，使社區的整體性受到破壞。高容積率、高密度開發必然對項目的整體素質產生不良影響，降低了居住舒適感。解決之道：以高層住宅為主，打造高容積率、低密度大盤，通過低密度提高居住品質。塑造強勢品牌！打造黔東南最佳的企業品牌、社區品牌、生活品牌！——構筑不可模仿的核心競爭力。制定鮮明個性的差異化定位。差異化是為了讓自己處于更優勢的競爭地位，在市場競爭越來越激烈的今天，差異化是最有效的戰略，也是建立品牌的最重要手段，只有項目與眾不同，才會有更多關注。凌峻總結：草坪寨項目是一個具有較高城市價值、社會價值、經濟價值和人居價值的城市大盤；根據凌峻在全國多個同類型城市的市場經驗與總結，城市中心大盤項目只要在產品和營銷上運作得好，其售價可比同區內其他項目樓價高出15%—30%；在設計產品結構時，一方面必須打造高品質的產品，另一方面必須適應目標客戶群體的心理特點，在較高品質的基礎上合理控制總價。根據凱里目前的房價水平，凌峻認為，項目如要較大程度實現自身價值，其售價應比周邊項目高出15%—20%，并以城市里中高收入以上群體為主要銷售對象。那么，如何實現項目的高價值，確保項目銷售價格比周邊項目高出15%—20%呢？三、設計項目的核心開發理念（一）解構現代生活方式物質是生活方式改變的主導因素，從溫飽到富足，從富足到小康，隨著人們物質生活的豐富，人們對生活質量的要求也越來越高，在生活方式、消費觀念、思維方式等各個方面都發生了根本性的變化，人們的生活價值取向也發生了巨大的轉變。同時，跨地域創業的工作模式也導致了全新的生活觀念正在形成：人們的興趣越來越廣泛，多元化趨勢明顯社會交往趨于頻繁合理享受與量入為出相結合的消費觀勇于追求奮發向上的人生觀講究計劃和效率的時間觀念勇于創新的自主觀念（二）現代人的居住需求為理想而生活現代生活的需求特征是，在物質和精神兩方面同時獲得最大滿足。購物娛樂、醫療保養、文化教育、商務往來等等物質方面的需求只是實現生活理想的基礎。富足階層的更高層次的生活追求是：高層次社交的需求、身份的識別、自我實現的需求等等，這也是社區建設的責任所在。相信在凱里市有能力購房的都是精英群體，他們已經不再為基本生活而擔心，生活態度更積極進取，更加注重內心對自己的認同，所以，營造一個符合他們理想的社區價值觀和人文形象非常關鍵。小結：現代人的生活需求（生活理想）已經集中體現在追求“生活質量”上。可以說凱里不缺文化，但是卻未能在此基礎上轉化為對“生活質量”的提升。現在市場還停留在“概念時代”，巴厘島社區也好、北歐風情社區也好，其實還只是停留在圖紙上，只是某一階段營銷的需要，對于項目所營造或者將會為購房者提供什么樣的生活，根本沒有去認真考慮，這樣做一個短平快的小型項目或許還能蒙混過關，如果開發城市大盤，沒有實在的、超前的生活理念，項目開發必將困難重重。生活質量是對理想化的生活的綜合概括，包括良好的社區文化，多元化的生活享受、積極的生活態度、開放的生活空間等等。（三）項目的核心思考通過對中國房地產城市大盤、凱里城市發展和現代生活的分析，我們發現草坪寨項目要實現銷售效益、品牌效益和社會效益三贏，必須做到：1、物質：完善社區功能規劃，全面提升社區生活質量大多數的中國房地產開發商在“城市大盤”時盲目追求大而全，其結果是往往難以兼顧各方面的需要。因此，我們倡導大盤的規劃應該包括社區規劃與市政規劃的協調，社區規劃與市政規劃形成互補；社區必須建立在體察人的生活需求、就業發展等的基礎上，有重點地完善社區的實際功能需要，克服中國城市大盤所普遍呈現的功能缺陷，最終達到全面提升社區生活質量的目的。2、精神：社區規劃貫穿人文精神，構筑理想的精神家園中國房地產開發商“城市大盤”的致命誤區是人文精神的缺失。社區規劃在完善功能規劃時必須貫穿著人文精神，包括在社區整體規劃、社區形態、社區環境，甚至在園林、建筑等細節的規劃上貫穿人文精神，營造社區文化、社區歸屬感，并形成社區實現可持續發展的生命線。3、社會意義：與城市同步協調發展，塑造房地產開發典范模式本項目的開發代表著凱里未來房地產的發展方向。因此，草坪寨項目必須以前瞻性的眼光，適度超前地開發策略，實現與凱里市同步協調發展，為凱里市的可持續性發展提供支持，并形凱里乃至黔東南房地產開發的典范和示范生活模式，實現項目的社會意義和社會價值。（四）項目核心理念的設計1、草坪寨項目的核心理念核心理念一是要有鮮明獨特、符合市場需求的社區主題概念，有構筑支撐這一主題概念的技術與服務體系；二是要樹立的社區品牌能使業主擁有強烈的認同感和自豪感；三是要營造的社區文化和生活方式，使業主獲得歸屬感與親和感。在這里，我們用“設計”來規劃項目的核心理念，是希望能在結合考慮凱里市場發展情況和引導目標消費者需求的方向，預先在項目規劃設計時，制定好開發戰略。因此，草坪寨項目的核心理念應該體現為：實現生活夢想的平臺這是一個理想的居住環境，它足以解救人文精神缺失的弊病，滿足每顆有夢的心，同時也孕育著夢想！理想化的生活環境：開放的建筑、自由的空間、適合工作的地方、適合居住的地方；全面提高購買者的居住質量：自然的環境、完善的配套、便捷的交通、和諧的居住氛圍；精英人士聚居地，每天都有驚喜，每天都有追求；對于每一個富有激情的成功人士具有與生俱來的吸引力；“實現生活夢想的平臺”切中目標消費者的購房心理，是一個實實在在的生活理念，而不是空洞無物的、概念化的口號。總之，一切生活的夢想都可以在這里尋找，這個為每一位有夢的人提供理想的實現平臺。2、項目命名建議借勢方案：F·天下F·天下通過縱橫集團幾年的運作，以其卓越的品質，致力打造國際和諧人居環境，吸引了大批精英階層的追捧，而今F·天下已成為華中乃至全國別墅市場的品質之作，其品牌在不同的地域、不同的文化背景下，都展現出同樣巨大的魔力，成為群英群體共同追求高品質生活的選擇。借F·天下享譽業界的美名，能高效地在凱里市樹立項目高品質的地位，推廣事半功倍。造勢方案：縱橫·美林湖建造人工湖是政府的規劃，也是項目的資源配套，目前凱里市民正熱切期待著這個市中心人工湖的誕生，“湖”是項目最容易讓目標消費者感受到的、獨一無二的優勢，因此，直接以“湖”來項目命名，將更加容易突出項目的核心優勢。“美林”喻意美好環境空間。3、主題廣告語：品味有湖的生活依水而居，是中國人的夢想。夢想因其美好而根藏于每個人的心中，直接溝通核心購買群；很好地回應了“實現生活夢想的平臺”；易于產生美妙聯想、富有浪漫品味；生動形象，簡單易記，傳播力強。四、草坪寨項目的核心價值（一）項目三重核心價值分析：實現生活夢想的平臺實現生活夢想的平臺外層價值：規模大，地段好中層價值：產品創新和湖環境內層價值：縱橫地產品牌1、外層價值——草坪寨項目的規模優勢和地段優勢草坪寨項目位于凱里市中心，是屬于凱里市區的超級大盤，是城中之城。它與國內大多數位于郊區的大盤不同，具有更多的市政配套、人文氛圍、發展前景及政策支持等各方面的優勢。2、中層價值——創新的產品、創新的理念和獨有的湖環境優勢縱橫集團以豐富的開發經驗和成熟的理念，打造獨一無二的產品優勢，必將形成草坪寨項目獨特的品牌優勢和社區人文優勢。草坪寨項目創新的產品和全新的高品位生活模式將成為凱里市的新潮流取向。3、內層價值——縱橫集團及榕筑公司的品牌優勢縱橫集團及榕筑公司在房地產界的快速興起，在武漢、貴陽等地的開發項目已經形成較好的口碑，就目前而言，縱橫集團及榕筑公司的品牌力在凱里市無人能及。以上三重價值互為奧援，共同構成草坪寨項目無可替代的核心競爭優勢。（二）項目發展目標設想上地400多畝、建筑面積近90萬平方米的項目，它已經超越了一般社區的范疇，打造這樣一個城市大盤，它的方向在那里？怎樣才能避免“造城”過程中造成的配套不足或重復建設的問題？怎么樣才能避免人文缺失呢？要圓滿解決這些問題，需要高度，需要發展商的國際化的開發視野，是實力，是眼界，更是境界！作為這樣一個超級項目，不是要超越別人，只需要超越自己！為此我們提出：打造黔東南第一盤構建貴州最具前瞻性的人文社區草坪寨項目的目標是：做全國一流的房地產項目做最適合人居的人文社區成為最具魅力的城市精英聚居地創建席卷黔東南的全新生活模式（三）產品開發的思考1、關于湖與環境：按照用地要求，在宗地范圍內必須修建人工湖、金泉大道，總用地面積不少于70畝，并在建成無償移交給政府。由此可以看出，政府對于如何利用好這塊土地來改善城市景觀的期望值很高，本案的景觀不僅是項目的配套，更是這個城市的景觀。三大主題風情園林：湖景、坡地、谷地項目景觀設計應以地塊地貌空間為原材料，充分尊重原生態的山體坡地，讓園林變化豐富立體，更具有層次感和立體感。通過風情園林和風格各異的組團園林，營造包括風情湖景、坡地園景、休閑谷地等三大主題景區，以起伏景觀、坡地美景、陽光小道從容而優越的坡地生活，達到“雖由人作，宛自天開”的藝術境界。人工湖是項目的主景觀，建議考慮自南北向將人工湖做帶狀湖，在局部區域結合地形設計為面積較大的水面（如圖示，藍色區域），同時，應結合樓宇的排列，在湖的東岸局部做成“放射狀”的水系，以便讓更多的產品都能享受到湖景優勢。另一方面，雖然政府要求人工湖建成后作為開放性的市民休閑區，但我們必須考慮到為項目目標消費者創造更舒適居住環境，因此，人工湖只能將西面向普通市民開放（如圖示，紅色為開放區域），面向小區（東面）區域則必須由小區封閉管理，由小區住戶享受，否則難以保證住戶的居住品質。2、關于規劃：全景式規劃以人工湖、金井河、坡地景觀主導規劃，通過先景觀后建筑的規劃理念，根據項目基地特征，總平面設計在融合現存坡地環境的同時，將居住環境中的公共場所、水體、綠地結合起來，不僅保證每棟建筑景觀的均好性，而且讓建筑與景觀融為一體。階梯式錯落規劃布局從人工湖到小區內部（由西至東）建筑層數宜從低層到多層再到高層逐漸過渡，以保證人工湖及金井河的開敞性及小區的景觀面視線。尊重并最大限度保留原有地貌，因勢而起，建筑隨地勢層層疊疊拾級而上，形成階梯式坡地錯落布局，使建筑空間層次大為豐富，因有地勢的高差而令人居住其中視野開闊，具有居高臨下的優越感。同時使項目整體擁有優美的天際線。通過廊橋，各組團有機整合項目被市政規劃路金泉路和凱豐一、二路分隔成多個地塊，破壞了項目的整體優勢，對住宅生活和社區管理更是利。應設法將被規劃路生硬地分割而成的各個組團，通過道路下沉、小區廊橋等設計，將各組團有機地聯系起來，使住戶在小區中能自然暢順地通達小區各處，減少外界對小區的影響。3、關于樓型：類別墅+情景洋房+高層本項目容積率為3.5，且規劃為高品質住宅社區，只有選擇高層產品為主要開發產品，才能充分發揮土地價值，才能在地塊內部騰出足夠的造景空間，否則較難打造高品質住宅社區，加之目前凱里市對高層、小高層住宅已經接受，成為凱里房地產住宅產品開發的一種趨勢，因此，項目選擇高層住宅產品成為必然。獨立別墅雖然利潤高，但用地經濟性不高，不適宜開發；多層住宅樓價格既低用地經濟性也低，不適宜開發。（物業類型分析如下表）產品類型類別墅情景洋房高層（含小高層）容積率低較低較高建筑密度高較高較低開發量建筑面積較少建筑面積較少建筑面積較多市場競爭項目擁有良好景觀資源，為類別墅開發提供良好條件，目前市場供應量較少，具有一定競爭力。市場上高品質多層產品將稀缺，情景洋房在凱里市屬空白，前景看好。目前市場的主流產品，競爭激烈。單方利潤單價較高，少量類別墅能提升項目形象，具有豐厚利潤回報。雖然用地經濟性不高，但單價高，利潤回報適中合理。產品有助提升項目形象。單價不高，但用地經濟性高，且為項目預留更多空間造景，可提升項目品質。綜合述評結合地勢，沿人工湖邊開發少量類別墅產品，提升項目價值。單價高，且賣點多，市場創新產品，可適量開發。雖然競爭激烈，但考慮用地經濟性，應占有較大比例。4、關于戶型：每戶均有超強賣點，打造項目的戶型競爭力項目將面對黔東南地區進行全方位的競爭，每一種戶型的設計均必須在市場上具有和強有力的優勢，成為凱里市公認的好產品，因此，項目除了通過聯排或雙拼別墅、情景洋房作為市場的創新產品來提升形象外，每種產品每種戶型都應該設計出鮮明的特點，強調在有限空間里體現更多的創新價值，如入戶花園設計、觀景陽臺設計、落地飄窗設計等。適當戶型面積，控制總價本案雖然并不受“90/70”調控政策的限制，戶型面積基本可以按市場需求設計，但必須改變目前凱里房地產市場“以大為尊”的戶型設計思想，不要片面追求大戶型，要考慮消費者的承受能力，還需要考慮戶型使用的有效性。建議高層住宅產品線控制在85～160㎡之間。馨怡名苑算是凱里市做得比較好的項目，其2期為兩棟高層，去年開盤以來，雖然目前銷售單價在2100元/㎡左右并不算很高，但銷售狀態一直不理想，究其原因主要是戶型太大，造成總價過高，提高了消費門檻。馨怡名苑2期有四種戶型：138㎡（三房兩廳雙衛）、157㎡（三房兩廳雙衛）、165㎡（三房兩廳雙衛）和193㎡（四房兩廳雙衛），同是三房的戶型中138㎡戶型銷售情況最好，銷售單價最高（比同一樓層的其他大戶型高出近100元/㎡），而165㎡和193㎡戶型雖然銷售單價較低，但銷售率最差。通過馨怡名苑2期我們可以得出結論，凱里市房地產消費越來越理性了，消費者購房不僅要考慮單價的高低，也考慮總價水平，更看重戶型設計品質，像馨怡名苑2期165㎡三房戶型，小孩房只得10平方米左右，而其他浪費的空間太多了，面積大，能有效使用的空間卻很小。5、關于商業配套：選擇題：只做街區商業，不做集中式商業商業街區是一種先進的商業地產開發與運營模式，具有街鋪的靈活性和商業步行街的休閑性及鄰里商業的生活的便利性等特點，是現代歐美國家最為流行的商業模式之一。它具有以下重要特點：可售性：街區商業經營靈活，變現力強，深受投資者歡迎。開放性：與社區或市政道連接，行成一個開放的道路網絡系統。豐富性，它可由步行街、便利店等多種業態組成。人性化：建筑尺度宜人，景觀設計休閑化，更符合現代人的審美情趣。集中式商業（如大型商場、購物中心等形態）雖然可開發較大面積的商業物業，表面看似乎開發利潤更高，而由于集中式商業具有開發成本高、資金回籠銷售套現比較困難、商場經營業態多招商難度大、要求開發商必須有豐富的經營管理經驗等難點，開發集中式商業很容易積壓了開發商的資金，實力較強的開發商如非有戰略上的需求（如：持有商業物業做大帳面資產上市融資、專注商業地產的開發與經營等）我們認為不宜盲目開發集中式商業。貴司對于凱里市來說是一個外來企業，變現難的集中式商業處理不好則有可能成為企業的包袱。情景式、主題經營休閑街區情景式街區源來自于“生活”，是利用“街區”這個硬性載體來營造富有人性化、充滿情趣的現代藝術生活方式，將人與人的活動、活動的場所交織起來，其生動活潑的筆觸勾畫了人們之間各種復雜的交互活動：如孩子們在公共空間中嬉戲玩耍、鄰居們在街邊店鋪前散步聊天，人們在上班途中會意地點頭問候……等等。主題經營商業街區主要包括沿湖開放性區域的商業。沿湖街區可配合政府定向開發為凱里市餐飲酒吧一條街，引入高檔餐飲和酒吧經營，成為項目的重要休閑配套。其他沿金泉路和凱豐一、二路的臨街商業以銷售套現為主，只進行相應的業態引導規劃，不作硬性經營業種規定。五、主要營銷