第四章物業管理市場與管理重點：1、市場構成、特性、分類2、行政管理的特征

3、與相關管理部門的關系1第一節物業管理市場概述一、含義物業管理服務這一無形商品所涉及的交換關系的總和。二、物業管理市場的構成1、市場主體：直接在市場上進行交換的個人和組織。包括：供應主體、需求主體。2、市場客體：在市場上用于交換或出售的對象。如：特約服務。3、市場環境：在市場上保證交換順利進行的各類法律法規。4、市場環境的調控者：行使國家權利，依法管理國家事務、社會公共事務和行政機關內部事務的國家行政機關。2三、物業管理市場的特性1、一般性特點集中性便利性直接性公開性

2、特性交換對象的固定性交換行為的約定性交換內容的多樣性交換時間的延續性交換過程的整體性3四、物業管理市場的分類1、按物業所處的地域劃分2、按物業的用途劃分3、按物業等級的劃分五、目前物業管理市場的發展狀況1、發展狀況市場環境有所改善市場化已基本形成傳統與現代物業管理模式并存業主維權意識增強行業內具有一些知名品牌企業行業內企業規模、管理服務水平有一定提高42、存在問題：現有法律體系不健全，行政條例、辦法過多。行政部門執法常常缺位、錯位、越位。建設與物業管理不協調。物業產權歸屬不清。業主維權成本高。業主委員會的法律地位未確立。競爭機制、雙向選擇機制尚未完善。物業服務收費有待于規范。5第二節物業管理的行政管理案例：“景豐物管卷款走人引發的思考

2004年9月1日，南昌”眾福花園“200多戶居民遇到了一件煩心事，景豐物管一夜之間消失了。業主們已向湖坊派出所報案。其情況：

1、景豐物管卷走了業主們8月份2萬多元水電費，供水、電部門揚言準備停水電

2、景豐物管拖欠所屬員工的工資

3、眾福花園業主委員會一直未成

4、“景豐”亂收費，小區照明路燈及樓道燈用電由業主承擔：2元/月‘戶

5、“景豐”與個別業主間有收費糾紛，公司保安打傷了業主問題：1、行政主管部門該如何處理？其今后工作重點是什么？

2、業主、物管企業針對此現象該如何在以后工作中改進？6一、行政管理1、含義行政管理是國家行政機關（即國家權力機關的執行機關）行使國家權力，依法管理國家事務、社會公共事務和行政機關內部事務的活動。它以國家強制力為后盾，具有較高的權威性，一切活動均由法律作保證。2、特征行政管理主體：國家權力機關的執行機構。行政管理客體：國家事務、社會公共事務、行政機關的內部事務。行政管理活動的根本原則：依法管理。行政管理是一種有主體發動而作用于客體的有序管理。行政管理是建立在科學基礎上，講求效能和效率的管理活動行政管理是建立在一定經濟基礎上的上層建筑，是國家意志的執行，是國家的管理活動。7二、物業管理的行政管理1、含義

2、特點以實現物業管理公共利益為目標是國家行政權力的運用過程必須接受社會監督具有合法性和強制性8三、物業管理的行政管理內容1、政治方面相關法律制定，培養業主的財產管理、公共事物管理意識；建立業主行使權利與履行義務的機制，企業與業主、業主間、業主與行政、企業間及企業與行政間的協商溝通機制等。2、經濟方面培育和健全市場機制（市場有形的手——調控手段：行業政策、信貸、稅收等），發展中介組織。鼓勵并引導公平交易，開展市場競爭，凈化市場環境。3、社會公共服務方面建立社區組織、完善公共服務體系（交通、通訊等基礎設施）等。9第三節物管行政管理部門職責一、相關部門職責1、房地產行政管理部門2、工商行政管理部門3、物價主管部門4、稅務部門5、基層政府部門機構6、公安消防部門7、環衛、綠化、勞動等部門10二、物管企業與相關部門的關系1、管理與被管理、監督與被監督、指導與被指導的關系2、企業是獨立的法人，行政機關是權力執行機關。3、兩者間不存在行政隸屬關系。三、與其他企業間的關系（供水、電、通訊、氣、熱等單位）1、分工明確、密切配合、相互協作的關系2、平等的伙伴關系，共贏關系3、委托與被委托的經濟合同關系11四、物業管理的行政管理方式1、依法處罰方式：警告、罰款、沒收非法所得和非法財產、責令停產停業；暫扣或吊銷資質、執照，行政拘留等。2、備案登記3、準入制度4、文件傳達與行業調研5、日常工作的審查、指導6、行業考評、職業培訓7、接受投訴處理12案例：鄭州物管企業“罷收風波”

2004年11月11日，鄭州市爆發了一場由466家物管企業聯合針對本市供電、供水、供暖和燃氣企業等“四大企業”代收代繳費的“罷收風波”。該事件源于2004年11月1日鄭州市稅務等部門聯合下發的一則《關于加強物業管理、拍賣行業發票管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）。該《通知》要求，今后物業企業代收水電氣暖等費用時，應使用水電氣暖企業開具的專業發票。物業管理企業用其它發票將按5.5%的稅率征收。現實中鄭州市業主的水電氣暖費用，一直由業主所在物業企業為以上四家企業代收，物業管理企業向業主開具代理業務發票，然后憑此免稅。由于這四家企業過去從不向物業企業提供相關專業發票，這意味著，今后物業企業不能免稅，從而成了“罷收風波”的直接導火線。面對愈演愈烈的“罷收風波”，12月3日上午，鄭州市政府出面召集市政、房管、國稅、地稅、物業管理協會和物業管理企業選取出的代表及水、電、氣、暖等與“罷收”有關各方進行協調，尋求解決辦法。同時，市政府也提出了“講大局，保穩定”的政治要求，繼續保持物業小區的正常生活秩序，維護居民的切身利益。

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時至2005年3月4日，“風波”基本平息，各方也基本有了一個較圓滿的結果。鄭州市的物管企業以他們的勇氣和理智，在中國物業管理發展史上寫下了具有歷史意義的一章。在此次“風波”的處理上，鄭州市政府表現了較嫻熟的行政事務協調能力，堅持理性處理，并沒有單純依靠行政命令的方式來簡單處理問題，而是有所為、有所不為，并促成了相關各方的協調一致。借用鄭州物業與房產協會武鳳翔會長的話：鄭州物管企業維權罷收，受益人是多方面的。水電氣暖企業獲得了小區相關設施、設備的財產權，會更加珍視并為業主服務好；物管企業不再為別人“抱孩子，賠奶粉”，減輕了負擔；業主獲得了知情權，明明白白的繳費。通過學法，相關各方學會了依法經營，將大大減少物業管理服務過程中的矛盾，政府也更省心了。討論：1、物業管理企業提供代收代繳費服務是何行為?2、相關行政管理部門的主要管理職能是什么？

3、該“罷收風波”對理清物業管理企業與其他企業的關系有何益處？14閱讀材料：

物業管理服務活動對提高人的生活質量起到了保障作用，但圍繞著物業管理質價不符的矛盾也愈發變得尖銳。隨著業主消費權益及參與意識的覺醒，要求明明白白消費，要求物業管理服務質價相符，物有所值。但是，廣大業主對物業管理的了解僅停留在淺層次上，不清楚物業管理應做何事，做到何程度，達到何標準。同樣眾多物業管理企業也不清楚自己該承擔何責任，服務到何程度，服務標準不清楚。目前，建設部對物業管理服務標準粗略劃分為四級，各地城市也出臺了指導性的標準，并按等級收費。但是由于物業類型不同、規模不等。環境千差萬別，管理成本各異，簡單的劃、收不能解決市場的需求。因此，建立一套包括業主、物業管理企業，政府行政主管部門能接受的完善的物業管理工作質量標準體系，建立針對不同物業類型、不同層次服務要求的物業管理質量標準，使之成為業主、物業管理企業、政府行政主管部門溝通的有效渠道是非常必要的。為適應物業管理服務行業不斷發展的需要，進一步規范其收費行為，江西省建設廳近日出臺了新的《江西省物業管理收費管理辦法》，并從2003年10月21日起開始實行。新辦法規定，物業管理區域內公共性服務費實行政府定價，收費標準見附表；專項性服務收費實行政府指導價；物業管理企業提供的其他特約性服務，其收費實行市場調節價。15新辦法規定，物業管理公共性服務費用主要由下列項目構成：1、管理、服務和維修人員的工資和按規定提取的福利費及社保基金；2、共用部位、共用設施、共用設備日常運行、維修、保養及公共場所照明、路燈、節日燈飾等共用水電費；3、綠化養護費；4、公共環境清潔費；5、安全保衛費；6、辦公費；7、直接用于管理區物業管理的固定資產折舊費；8、法定稅金；9、其他為管理而發生的合理支出；10、合理利潤。16

室內部分由物業業主、使用人負責維修，費用自理。房屋的共用部位、共用設備、共用設施保修期滿后的日常維修、養護，由物業管理企業負責。物業管理區域內的室外水、電、煤氣等物業管理分工按《江西省城市居住小區物業管理條例》有關規定執行。個人造成共用設施損壞的，由損壞者負責維修；造成損失的，應負賠償損失的責任。收費標準將物業企業劃分出4個等級，按管理的好壞進行收費，等級越高收費也越高。以每月每平方米建筑面積為計量單位收費，多層住宅（7層以下）的物業管理費最高等級為0.9元，最低等級為0.1元；高層住宅最高等級為1.5元，最低等級0.3元。標準還規定，以解困房（經濟適用房）、福利房（房改房）為主的住宅，參照各類標準的70%收取。獲得全國及省、市三級城市物業管理優秀示范稱號的物業企業可分別在各等級最高標準的25%、15%、10%以內上浮。17附表：江西物業管理公共性服務收費標準單位：元/每月·每平方米建筑面積類別多層住宅高層住宅辦公樓商場工業廠房等級（7層及以下）（8層以上）（寫字樓）（商鋪）

一級0.61-0.901.01-1.508.01-12.0010.01-13.00由各設區市二級0.41-0.600.81-1.005.01-8.007.01-10.00價格主管部三級0.21-0.400.51-0.803.01-5.003.01-7.00門根據當地四級0.10-0.200.30-0.501.00-3.002.00-3.00實際情況制定政府指導價。18練習：單選題1、物業管理企業（），導致業主人身，財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

A、按照物業服務合同約定B、未能履行物業服務合同約定

C、對于住宅小區治安，消防防范不夠D、雖然加強管理，但仍舊2、物業管理企業承接物業時，應當與（）辦理物業驗收手續。

A、施工單位B、開發建設單位C、業主委員會D、居民委員會3、物業管理用房的所用權依法屬于（）。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

A、使用人B、業主C、開發建設單位D、物業管理企業4、從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得（）

A、職業資格證書B、職業技術等級C、職業等級技能D、職業技術職稱5、業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的（）

A、物業托管合同B、物業服務合同C、前期物業合同D、物業選聘合同196、物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經（）同意，不得改變用途。

A、業主B、業主大會C、業主委員會D、物業管理企業7、物業管理企業可以將物業管理區域內專業服務項目委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的（）一并委托他人。

A、常規服務項目B、特約服務項目

C、全部物業管理D、房屋裝修管理8、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，若物業服務費用欠交，由（）負連帶交納的責任。

A、業主B、業主的直系親屬C、使用人所屬單位D、房屋中介機構9、已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業，物業服務費（）

A、可以不交B、有業主分攤

C、由物業企業核銷D、由建設單位交納10、縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務（）的監督。

A、質量B、經營C、收費D、標準2011、物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬（）。

A、業主確定B、物業管理企業確定

C、政府物價部門確定D、雙方約定12、物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向（）收取有關費用

A、物業管理企業B、業主C、業主委員會D、最終用戶13、物業管理企業應（）做好物業管理區域內的安全防范工作。

A、努力B、全力C、加強D、協助14、物業管理企業顧請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得（）。

A、擅離職守不負責任B、監守自盜違法犯罪

C、侵害公民合法權利D、形成惡勢力危害業主15、物業使用人在物業管理活動中的權利義務由（）約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

A、業主B、物業使用人C、物業管理公司D、業主和物業使用人2116、物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得（）

A、隨意租售B、改變用途C、擅自占用D、任意損壞17、物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得（）的同意。

A、業主B、業主大會C、業主委員會D、業主和物業使用人18、業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知（）

A、業主委員會B、業主大會C、物業管理企業D、居民委員會19、物業管理企業確需改變