農業綜合體地產開發專題研究第一頁，共91頁。4.0農業莊園地產研究2.0農業休閑觀光研究3.0農業專項種植研究（藍莓）5.1基地分析5.2項目價值體系5.3項目定位5.4項目規劃5.0項目策劃3.1藍莓產業簡介3.2藍莓市場前景分析2.1休閑農業概念2.2休閑農業發展趨勢2.3休閑農業案例借鑒2.4中國休閑農業的發展結構與目錄4.1鄉村主義解讀4.2莊園解讀4.3中國鄉村度假地產發展2第二頁，共91頁。第一章Chapters01前言1.1引言1.2總論3第三頁，共91頁。>>引言Preface農業產業綜合體借鑒現代城市發展的成果，創造性的提出農業發展建設新模式。企業通過基礎配套建設，完成土地整理；通過產業規劃和實施，完成土地集約化發展和農業產業化發展；通過市場建設完善經濟結構和產業鏈的配置；形成具有產業互補、功能互動的產業綜合開發項目。繼而產生具有強聚集效益和強輻射能力的區域經濟磁力性。最終起到農業產業功能載體和農業區域經濟中心的作用……

1.1引言農業產業綜合體——農業產業化發展的新經濟模式4第四頁，共91頁。第二章Chapters02休閑農業觀光研究2.1休閑農業概念2.2休閑農業發展趨勢2.3休閑農業案例借鑒5第五頁，共91頁。2.1休閑農業概念農業與旅游業邊緣交叉的新型產業休閑農業（或稱觀光農業）概念最早起源于日本。早在1930年《大阪農會報》上介紹了北中通村（現泉佐野市）的觀光農業。休閑農業是一種以農業和農村為載體的新型生態旅游業。是利用田園景觀、自然生態及環境資源，結合農林漁牧生產、農業經營活動、農村文化及農家生活，提高市民休閑，增進市民對農業及農村的體驗為目的的農業經營。休閑農業具有農業生產、生活、生態“三生一體”和一、二、三產業功能特性，是一種高附加值的創新型農業經營方式。自19世紀70年代以來，鄉村旅游在發達國家農村地區迅速開展，對推動經濟出現不景氣的農村地區的發展起到了非常重要的作用。6第六頁，共91頁。觀光農業是把觀光旅游與農業結合在一起的一種旅游活動，它的形式和類型很多。根據德、法、美、日、荷蘭等國和我國臺灣省的實踐，其中規模較大的主要有4種：2.1休閑農業概念觀光農園：在城市近郊或風景區附近開辟特色果園、菜園、茶園、花圃等，讓游客人內摘果、拔萊、賞花、采茶，享受田園樂趣。這是國外觀光農業最普遍的一種形式；農業公園：即按照公園的經營思路，把農業生產場所、農產品消費場所和休閑旅游場所結合為一體；

科普教育農園：這是兼顧農業生產與科普教育功能的農業經營形態。代表性的有法國的教育農場，日本的學童農園，臺灣的自然生態教室等；

民俗觀光村：到民俗村體驗農村生活，感受農村氣息。休閑農業的四種類型7第七頁，共91頁。法國早在1855年，法國有一位名叫歐貝爾的國家參議員帶領一群貴族來到巴黎郊區農村度假。目前，法國有1.6萬戶農家建立了家庭旅館，推出農莊旅游，全國33%的游人選擇了鄉村休閑度假，鄉村農業休閑旅游每年接待游客200萬，每年給農民帶來700億法郎的收入，相當于全國旅游業收入的四分之一。鄉村度假成為了僅次于海濱度假的第二大度假產業。2.2休閑農業的發展趨勢8第八頁，共91頁。意大利意大利在1865年就成立了農業與旅游全國協會。截止1996年初，意大利全國20個行政大區，已全部開展了鄉村度假旅游活動，為綠色旅游者提供食宿的農莊已達7500個，尤以托斯卡那地區更為突出，每年接待的國內外游客達到100萬人以上。2002年大約有1.15萬家專門從事綠色農業旅游和度假經營的企業。2.2休閑農業的發展趨勢9第九頁，共91頁。德國德國的鄉村旅游起始于20世紀30年代，主要形式是休閑度假型的度假農莊和市民農園。度假農莊主要是吸引游客前往農場度假，并與農場主人一起生活，住在農家，使游客在觀光度假之余，亦能盡情欣賞田園風光，體驗農家生活，親身參與農場生產活動。游客對象多是全家旅游和夫妻旅游，60%的游客一次停留在度假農莊一周左右，有一半的游客每年有2-3次的度假農莊游。2.2休閑農業的發展趨勢10第十頁，共91頁。美國早在1941年，美國農業旅游開始發展，其中最主要的是度假農莊及觀光牧場的經營。到1977年，美國有1800萬人前往鄉村、農場觀光度假，僅在美國東部就有1500個觀光農場，在西部還有為數較多的專門用于觀光旅游的牧場。美國的夏威夷，2000年全州有5500座農場從事鄉村旅游，全州農業旅游產值中1/3農產品來自度假客的直接購買。目前每年參加休閑農業的人數超過3000萬人次，占總人口的10％以上，旅游收入約450億美元。

2.2休閑農業的發展趨勢11第十一頁，共91頁。澳大利亞牧場旅游業正在興起，盡管這個國家有美麗的海灣和沙灘、湛藍的天空和明媚的陽光，但每天都有許多滿載外國游客的大巴奔向各個牧場。據澳大利亞旅游局統計，目前，在全國旅游業總收人中，牧場和鄉村旅游收人超過35％。2.2休閑農業的發展趨勢12第十二頁，共91頁。【休閑農業發展階段】模式發展階段旅游主題主導者市場自發式萌芽階段不明確，僅作為觀光調劑自發的個人或群體1供求關系模糊2個人需求導向自主式休閑觀光階段有一定的主題和活動安排中小旅行社主動參與經營1以短期贏利為目的2產品導向開發式度假階段有明確主題和系列活動策劃大型（旅游）企業集團開發經營管理1以長期收益為目的2項目投資導向2.2休閑農業的發展趨勢人均產值達到3000美元時：以市民到農村觀光旅游為特點的農業會迅速發展起來人均產值達到7000美元時：上升到名副其實的休閑階段，市民不僅到農村旅游，而且最主要是在農場食宿（青島人均產值按近7000美元，人們的經濟基礎與生活方式均已達到農業休閑階段的要求）

人均產值達達到13000美元：

開始進入了度假農業階段。一些家庭農場逐漸從一般農場演變為休閑度假農場13第十三頁，共91頁。2.3休閑農業案例借鑒各地休閑農業實踐和經驗

日本觀光農業：觀光農業概念的起源地

代表案例：富田農場臺灣觀光農業：生產、生活、生態等“三生”功能綜合于

一體的都市型的休閑農業。

代表案例：九斗村休閑農場國內觀光農業：吸收國外成功經驗，休閑農業進入快速

發展階段。

代表案例：上海馬陸葡萄旅游休閑區

深圳觀瀾山水田園農莊

成都三圣花鄉鄉村旅游區14第十四頁，共91頁。日本是一個土地資源十分有限的島國。經過六、七十年代的經濟高速增長之后，城市擴張迅猛，城市周邊地區的地價不斷上漲。由于土地屬于私有制，為保留土地以達到增值的目的，一些農戶不愿意過早出賣自己所擁有的土地，于是將繼續耕種的土地得以在高樓大廈林立的城市內保留下來。以后人們發現，在城市星星點的耕地上生產的嫩綠的蔬菜、鮮艷的花卉，不僅為城市增添了綠色，增加了觀賞景點，而且改善了城市的生態環境，有不可忽視的存在價值。于是在20世紀70年代初期，日本農經界把它概括為城市農業，后又稱觀光農業久能山著名的石垣草莓多摩川中政梨園日本觀光農業發展15第十五頁，共91頁。休閑農場是日本“農家樂”旅游中最具代表性的經營業態之一，它以生產蔬菜、瓜果、茶蠶或其他農作物為主，在具有多種優越的自然資源，如山溪、森林、水塘、牧場、特有動物的條件下，開展極具特色的農業旅游活動。其中，有以單一農產品為主構成的專業性農場，如葡萄公園農場，將葡萄園景觀的觀賞、采摘、制品，以及與葡萄有關的品評、寫作、繪畫、攝影、體驗、競賽與季節、慶典活動融為一體，以葡萄為中心來為游客提供系列休閑旅游活動。其它的如水稻、果品、花卉、茶葉、蠶桑等也都有類似的專業性休閑農場。【結合休閑旅游的綜合型”休閑農場“】糸魚川市汐路葡萄園的葡萄節日本觀光農業發展16第十六頁，共91頁。【地方特色鮮明的”民宿會館“】鄉村農家是“農家樂”旅游休閑度假的最佳住宿場所。在日本，農戶耕作面積雖然不大，但都具有秀麗的景色、獨特的文化和豐富的農產品等特色。在這些地區，農民將廢棄或多余的農舍加以精心改造，提供給都市休閑度假者住宿，稱之為“民宿”。“民宿”的會館規模一般容納25~60人，以當地特色食物供應餐食，一天的收費在5500~6500日元之間。日本的這種農家住宿一般以家庭成員為主進行經營，經營者參加旅館公會，按照《酒店法》的規范進行管理，每月定期接受行業協會的指導，衛生、消防、保險等均有相應的措施,旅客投宿均通過行業協會安排。除此之外，在農村觀光點，日本還興建有自然休養村和休閑度假村，使游客不僅可觀光、采果、體驗農作、了解農民生活、享受鄉土樂趣，還可以住宿、度假、游樂等。日本觀光農業發展17第十七頁，共91頁。概況1976年，一幀在富田農場拍攝的熏衣草田照片刊在當時的國鐵（即今日的JR）月歷，引來全日本游客慕名涌至。今日，富田農場除有偌大熏衣草田，還有多組七彩花田，北海道第一花世界美名，實在當之無愧。由JR富良野站乘車約二十分鐘或由中富良野站徒步約三十分鐘可達的富田農場，早在1903年由現任農場主人富田忠雄的父親富田德馬創立，1958年，富田忠雄因一次偶然機會認識到熏衣草之美，便引進農場內種植，十多年后，更成為富良野地區最大規模的熏衣草園，后經國鐵月歷廣泛宣傳，富田農場及富良野，便成為在日本賞熏衣草的代名詞。發展至今，富田農場已成為富良野地區，甚至整個北海道最著名的花卉農場，園內種植的，也由昔日以熏衣草為主，變成有多達一百五十種花卉，打從每年4月花季開始，直至10月中旬，游人絡繹不絕。代表案例：中富良野富田農場日本觀光農業發展18第十八頁，共91頁。分區特色森林之舍+彩色花田森林棧道森林之舍森林茶座日本觀光農業發展花人之田+花人之舍幸之花田+幸之舍+熏香干花舍春之彩色花田+秋之彩色花田傳統薰衣草田+秋之彩色花田19第十九頁，共91頁。活動策劃薰衣草精油蒸餾香味體驗薰衣草溫室薰衣草美食干花觀光小火車婚紗攝影薰衣草采收日本觀光農業發展20第二十頁，共91頁。臺灣地區吸收歐洲、日本等國家的經驗，從80年代開始發展將生產、生活、生態等“三生”功能綜合于一體都市型的休閑農業。（1）發展階段1、觀光農園時期（70年代）臺北市首先于1970年在木柵區指南里組織了53戶茶農，推出木柵觀光茶園，開啟了觀光農園的先河，1982年臺灣實行《發展觀光農業示范計劃》，開展觀光農園的輔導，此后便陸續出現了各種觀光農園，面積超過1000hm2，范圍包括14縣、42鄉鎮、22種作物，經營水果15種、蔬菜4種以及茶香菇、蝴蝶蘭。1998年正式開放提供體驗農業的農場，提供健康的戶外休閑游憩場所，為臺灣休閑農業發展奠定了基礎。2、休閑農業區時期（80年代）1989年4月“發展休閑新農業研討會”確定了“休閑農業”名稱，于是臺農委會便實施《發展休閑農業計劃》，積極輔導、推動休閑農業區的規劃及建設工作。從1989到1994年，臺灣農政單位成立發展休閑農業策劃咨詢小組，1992年12月公布實施休閑農業的相關法規，加強宣傳、培訓休閑農業的經營人才，在臺灣大學、屏東技術學院等院校，開設休閑農業課程，從事休閑農業教學研究，建立休閑農業理論基礎。臺灣觀光農業發展21第二十一頁，共91頁。3、休閑農業區與休閑農場并存期（90年代）1994-1999年，臺灣休閑農業雖然快速發展，但出現了法令規章不能適應休閑農業快速發展的需要，農村地區一些觀光旅游業借休閑農場之名，經營與休閑農業毫無相關的業務，也有一些休閑農場為追求利潤，經營方向偏離了休閑農業的范疇。為此，農政部門修訂了休閑農業區設置管理辦法，相關法規對休閑農業區與休閑農場進行重新界定，編印指導教材，成立相關團體，確保了休閑農業在臺灣的順利發展。注：（對比中國大陸現狀，大陸目前基本處于此發展階段）4、休閑農業全面發展期（2000年以后-）目前臺灣休閑農業進入全面發展期，修訂農業發展條例，將《休閑農業輔導辦法》，更名為《休閑農業輔導管理辦法》，并把休閑農業列入產業規劃，劃定休閑農業區，成立休閑農業審查小組，從事休閑農場須向農政主管提出申請，農委會進行審核。臺灣觀光農業發展22第二十二頁，共91頁。發展概況九斗村休閑農場位于新屋鄉東側九斗村東南部，對外交通主要為連接九斗村休閑農場的六米道路，北接114縣道。往東與中壢市約20分鐘車程，五分鐘可達新屋鄉街區；往南接115縣道，約15分鐘可達楊梅市區，從中壢或幼獅交流道下約20分鐘均可抵達九斗村休閑農場，交通十分便利。九斗村休閑農場占地約12公頃，大部分土地為農牧用地，地上主要設施除稻田、菜地外還有有機蔬菜區（5ha）、溫室菜園、蔬菜包裝場、有機堆肥場等，農作物包括空心菜、地瓜、西瓜等有機蔬果。代表案例：九斗村休閑農場臺灣觀光農業發展23第二十三頁，共91頁。分區規劃（一）游客休憩分區1.此區主要作為旅客服務中心、住宿、餐飲、自產有機蔬菜展示館、農村文物展示(售)及教育解說中心等相關休閑農業設施之用。2.位置處于休閑農場入口處，承擔引導旅客游覽全區及吸引區外游客的重任，并設置代表全區精神的標志及富吸引力的意象，以展現休閑農業的吸引力。（二）農業經營體驗分區此區主要作為農業經營體驗及自然景觀。分區面積依規定少于休閑農場面積的90%，占地面積為11.5公頃。臺灣觀光農業發展24第二十四頁，共91頁。活動設計撐竹筏力拔山河一心一意稻草人創意大賽蜈蚣競走喂動物槌球比賽闖五關袋鼠跳風火輪臺灣觀光農業發展25第二十五頁，共91頁。（1）發展階段第一階段：早期興起階段(1994年前)20世紀80年代后期，在昌平十三陵旅游區出現了向游人開放的觀光桃園，19888年，大興舉辦了“西瓜節”第二階段：政府引導成長時期

(1995——2003年)新興的、極具親和力的郊區民俗旅游戶、民俗旅游村，以吃農家飯、住農家院，體驗傳統生活等為主要旅游活動第三階段：規范經營階段(2003年——)國家實行節日長假制度以后，國內各主要常規旅游線路出現過熱現象，觀光休閑農業作為一種新穎的休閑度假方式越來越多的消費者選擇北京觀光農業發展26第二十六頁，共91頁。北京觀光農業發展——北京觀光農業的布局類別距離特征定位近郊區距城中心50公里（1小時車程內）交通便利，接近消費群體，農業以園藝農業及高檔次果、菜種植為主，都市觀光農業以觀賞旅游、體驗農作為主，以觀賞旅游、體驗農作為主，重點發展農業公園、花卉觀賞園、垂釣園及市民租賃農園等觀光體驗型項目中郊平原區距城中心50-100公里（1-2小時車程）農業資源豐富，農業景觀明顯，是首都糧、菜及畜禽、水產品生產基地以休閑、農作體驗、教育為主，重點發展觀光采摘園、瓜菜采摘園、教育農園、租賃農園、垂釣樂園、高科技園等體驗、休閑型項目遠郊山區距城中心100-200公里（2-3小時車程）山地資源、森林資源和旅游資源豐富，民俗民風古樸，都市觀光農業以觀光旅游、休閑療養、民俗文化體驗為主重點發展風景旅游、森林旅游、民俗旅游、果品采摘等生態、文化旅游型項目。根據2006年統計數據顯示，北京市總共有觀光園1230個，總的占地面積為237662畝，年接待12106154人次，總的觀光園經營收入為104929萬元。而昌平觀光園總數為174個，占全市的比例為14％，占地面積比例為10％，經營收入為12068萬元，占比11.5％同時參加民俗旅游接待的村達到了630個，民俗旅游收入3.7億元，其中昌平82個，收入4903萬元，分別占全市民俗旅游的13.1％和13.3％。27第二十七頁，共91頁。北京觀光農業發展——觀光農業的的發展特點①郊區觀光農業發展速度快，分布廣。項目數量由1996年的不足100個到2006年的1230個，經營收入達到了10.5億元，但是呈現的是總體特點是項目分散，綜合規模不大，全市1230個觀光園總的占地面積為237662畝，平均每個的規模為193.2畝。②經過十多年的發展，北京郊區已經構造出“城市-郊區-鄉村-田野”的空間休閑體系，形成了“觀光、休閑、參與、體驗”的特色，出現了從農民自發組織來開展農家樂等旅游活動到各種農業園的建設吧農業與觀光、休閑活動相互結合，再到主動促銷宣傳、政府整合資源等變化。③整體產業發展尚處在從第二階段到第三階段的過渡過程中，觀光園的產品規劃和主題定位亟待吸取國外尤其是日本、歐美和臺灣觀光農業的經驗。28第二十八頁，共91頁。上海市是一個特大城市，擁有1300萬人口，300多萬流動人口。郊區農村人口413.3萬人，占全市人口的32%，上海市人口稠密，高樓林立，人口老齡化趨勢日漸突出。市民長期生活在水泥叢林和柏油沙漠的市區，渴望回歸大自然，因而對生態觀光農業提出了強烈要求。上海市發展觀光的目標是：建立一個與國際化大都市相配套，具有世界一流水準的現代化觀光，并使上海成為全國乃至國際重要的農業科技、信息和農產品貿易中心。上海觀光農業發展29第二十九頁，共91頁。上海觀光農業——馬陸葡萄旅游休閑區30第三十頁，共91頁。深圳觀瀾山水田園農莊占地400多畝，位于觀瀾鎮、毗鄰世界著名的觀瀾高爾夫球會，是深圳一家集餐飲、客房、溫泉、桑拿、康體娛樂于一體的五星級環保農莊。深圳觀光農業——觀瀾山水田園農莊31第三十一頁，共91頁。市場案例分析農家果園深圳觀光農業——觀瀾山水田園農莊漁樵耕讀文化廣場拓展訓練營水上運動會綠營垂釣中心32第三十二頁，共91頁。（1）基本概況三圣花鄉旅游區位于成都市錦江區三圣街道辦事處轄區，距成都市區7公里，是國家AAAA級旅游景區，是全國首批農業文化產業示范基地。景區總面積12平方公里，包括“花鄉農居”、“幸福梅林”、“江家菜地”、“東籬菊園”、“荷塘月色”五個主題景點，又稱“五朵金花”。這“五朵金花”具有觀賞性、娛樂性、參與性等各異特色，營造出的文化氛圍也各異，但卻擁有一個共同的特征，那就是產、供、銷聯袂，形成了集觀光、旅游、休閑、度假、購物、美食、消費于一體的鄉村旅游產業。2006年旅游區共接待游客989萬人次，旅游總收入2.28億元；2007年，五朵金花共接待游客1100.2萬人，全年旅游總收入2.60億元。目前，景區內“農家樂”已初步形成了具備滿足游客的“食、住、行、游、購、娛”六種功能的農業旅游文化園區。代表案例：三圣花鄉鄉村旅游區成都觀光農業——三圣花鄉鄉村旅游區33第三十三頁，共91頁。（2）總體布局：5121五個景區：花鄉農居、幸福梅林、東籬菊園、江家菜地、荷塘月色；一個游客中心：三圣花鄉游客中心；兩個主出入口：幸福梅林出入口、花鄉農居出入口；一條旅游環線(形似中國結)：幸福梅林——江家菜地——東籬菊園——荷塘月色——花鄉農居(全長24公里)成都觀光農業——三圣花鄉鄉村旅游區34第三十四頁，共91頁。2.4中國休閑農業的發展近年來，伴隨全球農業的產業化發展，人們發現，現代農業不僅具有生產性功能，還具有改善生態環境質量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收人的增加，閑暇時間的增多，生活節奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在生態、自然的農村環境中放松自己，于是觀光農業應運而生并快速發展。中國休閑農業的發展意義與發展趨勢解決三農問題和建設社會主義新農村的政策背景拉動農業區域經濟增長推動社會文化發展環境保護與改善政府支持、戰略高度、快速發展

休閑生活需求35第三十五頁，共91頁。第三章Chapters03農業專項種植研究（藍莓）3.1藍莓產業簡介3.2藍莓市場前景分析36第三十六頁，共91頁。3.1藍莓產業簡介

藍莓物種名稱為越桔，在植物學分類上屬杜鵑花科，果實呈藍色及亮藍色，果實大小因種類不同而異，一般單果重為，果肉細膩，果味酸甜，風味獨特并有特殊的香氣，口感極佳。藍莓果實中含有豐富的營養成分，是高鋅、高鈣、高鐵、高銅、高維生素的營養果品，還具保健功能：對于女士：天然水溶性自由基清除劑，清除能力為維生素C的20倍，維生素E的50倍，增強血管彈性，改善循環系統和增進皮膚的光滑度，具有美容、美瞳功效；

對于兒童：可以激活人體免疫系統，提高免疫力，解除眼睛疲勞、改善視力、增強記憶力；

對于大眾：提高人機體抗氧化能力，改善睡眠、能延緩腦神衰老，軟化血管、強心、抗癌；在國內外極受歡迎。被國際糧農組織列為人類五大健康食品之一，是歐美發達國家最受歡迎的高端果品之一。人類五大健康食品之一——藍莓簡介37第三十七頁，共91頁。藍莓產品應用領域廣闊藍莓產品食品工業藍莓冷凍水果、藍莓飲料、藍莓濃縮汁、藍莓酒等產品化妝品行業醫藥行業等主要是藍莓中含有花青素，具有抗氧化作用主要是藍莓提取物的應用領域藍莓果實是加工的上好原料，可制成冷凍果、藍莓飲料、果漿、糖果、藍莓果酒等，這也是藍莓應用范圍最廣的一個領域；目前，在化妝品和保健品行業有部分應用，但是由于受其原料和價格等因素，目前，處于產品的導入期階段，具有較大的市場發展空間。3.1藍莓產業簡介38第三十八頁，共91頁。藍莓種植或采摘藍莓藍莓鮮果藍莓濃縮果汁藍莓提取物冷凍藍莓混合果汁或其它功能飲料藍莓果醬、果脯等食品工花青素藍莓果酒、干紅保健食品第一階段——藍莓加工產品上游：原料。藍莓加工產品的主要原料是藍莓。第二階段——藍莓加工產品中游：供應。這部分涉及到的主要是藍莓加工產品生產企業等。第三階段——藍莓加工產品下游：需求。藍莓加工產品的應用領域比較廣泛，其中包括食品、醫藥、保健品行業等。藍莓食品產業鏈完整（鮮食、加工、提取物）3.1藍莓產業簡介39第三十九頁，共91頁。——世界藍莓栽培狀況全球藍莓栽培現狀藍莓的種植栽培始于美國，目前位于北美洲的美國和加拿大無論從栽培面積、產量、技術研發、產業化水平等方面均居世界前列。歐洲等國引種栽培時間較晚，但發展迅速，如波蘭、荷蘭都是在20世紀末開始引種進行栽培，歐洲等國的優勢在于其豐富的野生藍莓資源，為發展藍莓加工品奠定了基礎。亞洲地區以日本為代表開始進行藍莓生產栽培。北美

2009年世界藍莓種植面積76116公頃，其中北美的高灌藍莓面積占世界的60%。美國高灌藍莓占北美總面積的80%。2009年北美藍莓總產量為26萬t，其中高灌藍莓的產量為170478t，占總產量的67%。美國藍莓種植面積發展速度最快的是加州、密歇根州、北卡、俄勒岡和華盛頓州。南美

2009年南美洲的藍莓栽培面積占世界總面積的23%，生產的果實絕大部分出口到北半球。南美洲的高灌藍莓產業，以智利開始最早，目前智利是世界第一大藍莓出口國。阿根廷藍莓的種植面積也正在不斷地擴展。阿根廷1991年開始栽培藍莓，大多數于2000年建園，主要集中在布宜諾斯艾利斯地區。現在的阿根廷，已經成為世界上第二大藍莓出口國，僅次于智利。其他地區

2009年歐洲的藍莓占世界總面積的11%，歐洲生產的藍莓95%在歐洲銷售，用于鮮食。2009年澳大利亞和新西蘭的藍莓為6773hm2，占世界總面積的2%；其中，澳大利亞占一半以上。近年來亞洲人對藍莓甚感興趣，種植面積迅猛增加。2009年已發展到11173hm2，亞洲的藍莓占世界總面積的3.2%。3.2藍莓產業市場前景40第四十頁，共91頁。——藍莓種植的發展狀況注：藍色代表北美，紅色代表其他地區2003年全球藍莓種植面積83299英畝（約50萬畝），2008年全球藍莓種植面積163065英畝（約98萬畝），五年內面積增長了100%。2003年北美藍莓種植面積63360英畝（約38.5萬畝），2008年北美藍莓種植面積95607英畝（約57.5萬畝），五年內面積增長了51%。2003年世界其他地方藍莓種植面積18939英畝（約11.5萬畝），2008年世界其他地方藍莓種植面積67458英畝（約40.5萬畝），五年內面積增長了356%。3.2藍莓產業市場前景2003-2008年全球藍莓種植面積41第四十一頁，共91頁。2005-2015年全球藍莓預計產量

2007年，全球藍莓產量為500百萬磅（約22.5萬噸）；2009年，全球藍莓產量為810百萬磅（約36.5萬噸）；到2015年，全球藍莓產量預計將達1500百萬磅（約67.5萬噸）。1998年藍莓美國人均年消費量13.8盎司（約392克），2008年藍莓美國人均年消費量26.6盎司（約756克），十年內增長了93%。預計到2015年美國藍莓人均消費將達44.0（約1250克，2.5斤）盎司，增長率為65%，與產量增長速度保持一致。注：紅色代表預計增加產量，藍色為當前產量3.2藍莓產業市場前景——藍莓種植的發展潛力分析注：淺藍色代表鮮食藍莓，深藍色代表加工，紅色代表總和美國藍莓消費量42第四十二頁，共91頁。2000-2003年——試驗階段2004-2007年——產業興起階段2008-未來10年——快速發展階段——中國藍莓發展狀況3.2藍莓產業市場前景43第四十三頁，共91頁。——中國藍莓發展狀況3.2藍莓產業市場前景44第四十四頁，共91頁。——中國藍莓在世界的份額中國0.056%北美德國波蘭智利3.2藍莓產業市場前景45第四十五頁，共91頁。目前我國生產的藍莓果實主要出口日本等國家，2006～2009年鮮果出口量分別為200、250、298t、317t；冷凍果出口量分別為100、100、116t、124t。國內鮮銷量所占份額較小，2006～2009年分別為42、40、45t、48t。如果按照目前我國城鎮化程度，參照美國藍莓人均消費量來計算，藍莓的年需求量如下：6.0667億（2008年我國城鎮人口數）×10%（城鎮人口的10%消費藍莓）×0.75kg（美國藍莓的人均年消費量）=22750t。將是2009年國內藍莓銷量的500倍中國藍莓消費份額圖——中國藍莓消費狀況分析3.2藍莓產業市場前景美國藍莓消費份額圖注：紅色為出口量，藍色為國內市場消費量美國人均消費藍莓1.5斤，按中國09年國內消費計算，需200人才可達到美國藍莓人均消費水平，國內市場潛力巨大。46第四十六頁，共91頁。——中國藍莓鮮果價格狀況（零售）2001-2009年我國藍莓鮮果價格列表

年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年價格（元/公斤）310300280266253240228220200隨著我國藍莓種植面積的不斷擴大，2001-2009年我國藍莓價格呈現了逐漸下降的趨勢，從300元/公斤下降到200元/公斤左右，但是對于廣大消費者來說，價格還是處于較高水平，種植收益非常高。2001-2009年藍莓價格走勢圖

3.2藍莓產業市場前景47第四十七頁，共91頁。導入期成長期成熟期衰退期興起階段穩步發展階段快速發展階段藍莓及其產品中國藍莓及其加工產品生命發展周期圖中國藍莓及其加工產品行業處于導入期。具有以下發展特點：

1、生產批量小，生產費用和營銷費用較高，銷售緩慢；

2、消費者對藍莓產品還比較陌生，缺乏全面的了解和信任，市場需求量較小；

3、同類產品較少，市場競爭環境較為寬松。——中國藍莓行業發展周期分析3.2藍莓產業市場前景48第四十八頁，共91頁。——國內外藍莓加工產品發展狀況比較分析與國外藍莓產業行業發展相比，我國藍莓產業行業發展具有以下特點：藍莓產業發展滯后美國藍莓產業已進入成熟期，而中國藍莓產業僅處于成長初期。藍莓產業化模式不同美國形成了集藍莓栽培生產、鮮果包裝、冷凍貯藏、加工及市場銷售于一體的龐大藍莓產業。我國部分藍莓加工企業是外購藍莓產品，原料成為企業發展的一大障礙；另外部分企業是具有自己的藍莓種植基地，從藍莓種植到加工一體化，耗費了較大的精力；藍莓加工成本低我國具有豐富的地理資源和人力資源，原料成本和人力成本相對較低，我國藍莓產業生產成本具有一定的優勢；市場供應總量不足我國藍莓資源與國外相比，還具有較大差距，市場供應總量不高；行業集中度較低我國藍莓產業生產規模不大，多數以中小規模為主，龍頭企業較少，行業集中度較低；消費者對藍莓產業認知度低美國人對藍莓有較全面的認識，并有較強烈的消費需求。目前，中國的藍莓產量少，人們對藍莓的認識不足，了解不多，需求低較。外銷為主國內藍莓產業消費較少，多數以出口為主；此外，我國藍莓加工產品的種類不如國外多種多樣，還需要進一步拓寬。——國內外藍莓加工產品發展狀況比較分析3.2藍莓產業市場前景49第四十九頁，共91頁。3.2藍莓產業市場前景綜合分析，藍莓產業在中國市場具有較大的發展空間，潛力巨大優勢（S）：1、藍莓作為“健康天使”是消費的主要動力2、以藍莓作為主要成分可以開發出大量加工產品3、藍莓的營養價值刺激著全球藍莓需求量的增長4、藍莓的行業利潤驅動著全球藍莓供給量的增長5、根據目前，我國藍莓產品的消費結構來看，國內消費所占比例較小，多數用于出口劣勢（W）：1、生產批量小，生產費用和營銷費用較高，銷售緩慢；2、消費者對藍莓產品還比較陌生，缺乏全面的了解和信任，市場需求量較小；3、行業集中度較低，中小企業較多，缺乏龍頭企業的帶動作用4、缺乏藍莓相關標準，這不利于藍莓產業的發展5、產品價格具有一定的波動性，受原料影響較大，同時進出口政策對產品價格也產生一定的影響機會（O）：1、藍莓產品供需之間的差距較大，國內市場具有較大的發展空間2、中國藍莓產業處于生命周期的導入期階段，具有較大的發展空間3、藍莓種植對地理區域、技術、資金要求相對較高，普通農戶種植門檻較高，適宜產業化種植，一定程度上可規避無序競爭威脅（T）：國內藍莓種植量的快速增長導致藍莓銷售壓力的增大——藍莓市場SWOT分析50第五十頁，共91頁。第四章Chapters04農業莊園地產研究4.1鄉村主義解讀4.2莊園解讀4.3中國鄉村度假地產發展51第五十一頁，共91頁。4.1鄉村主義解讀新時代需要舒緩生活。在遠離城市的喧囂，到靈山秀水之間去享受自然的同時更享受著最細微的舒適。這種介乎都市生活與鄉村生活之間的新旅游文化，我們可以稱之為“新鄉村主義”。“新鄉村主義”是一種與自然親密相處的鄉村生活理想。提倡“5S”+“文化”，“5S”即溪流（Stream）、森林(Silva)、陽光（Sun）、景觀（Scenery）、運動（Sport）。金字塔頂端的成功人士特權式的鄉村生活，即“奢華鄉村主義”開著車，跑到鄉下去，騎著馬、釣著魚一杯接一杯喝茶……奢華鄉村主義（成功人士返樸歸真的鄉村生活）52第五十二頁，共91頁。樂活生活、洛哈思主義、樂活，是一個西方傳來的新興生活型態族群，由音譯LOHAS而來，LOHAS強調“健康、可持續的生活方式”，“健康、快樂，環保、可持續”是樂活的核心理念。“樂活”是一種環保理念，一種文化內涵，是一種貼近生活本源，自然、健康的生活態度。目前，在美國每4人中有一人是“樂活族”，歐洲約是三分之一，社會學家預估，10年內美國將有一半的消費者都是“樂活族”，而中國則剛剛興起……新鄉村主義：樂活生活（大眾群體的鄉村生活）4.1解讀鄉村主義解讀53第五十三頁，共91頁。別墅注重的是“宅”，莊園注重的是“園”別墅的投資主要在房子上。房子的建造超過總價的2/3，土地和園林不到1/3莊園中土地和園林投資占到了總投資的一半，而莊園中房子的造價只有一半所以說，莊園的投資和享受主要在地里，在園子里莊園的后花園十分特別它既是大型的花園草地廣場，家庭成員室外活動空間，也是大型約會聚交場合室外庭院必備的還有酒水吧、燒烤屋，樂池、風情帳篷、果園、花園等4.2莊園解讀54第五十四頁，共91頁。別墅——可能只是郊區高檔住宅國外別墅一般分為CountryHouse鄉村別墅，和VacationHouse度假別墅。CH（鄉村別墅）一般在近郊，幽靜的鄉村，供周末假期使用，美國住別墅的人5＋2（周一至周五在市區，周末在郊區別墅）的生活模式較多。在中國，大小城市的郊區都在建設各種各樣鄉村別墅因為大量的復制，多數別墅可能只是稱其為高檔的郊區住宅4.2莊園解讀55第五十五頁，共91頁。莊園，指鄉村的田園房舍通常莊園中有一幢大屋或城堡，由田地、農舍、牧場和林地所包圍古時根據莊園主的地位，莊園有不同的名稱皇室的為皇莊，稱苑、宮莊、王莊貴族、官吏、地主的為私莊，稱墅、別墅、別業、別莊現在當休閑度假作為一種健康的生活方式被成功人士重新找回之后鄉村莊園成了鄉村度假的至高追求莊園——才是鄉村度假的奢華享受4.2莊園解讀56第五十六頁，共91頁。法國葡萄莊園酒莊多建立在葡萄產地，因此他們有良好的原料優勢來生產優質的葡萄酒。法國波爾多地區的家庭式酒莊達12000個，年總產量66噸，是中國年產量的2倍，這些小酒莊組成的群體支撐著法國葡萄酒產業，同時也是法國旅游業的一大支柱。主題莊園——休閑、娛樂、經營相統一4.2莊園解讀57第五十七頁，共91頁。莊園式鄉村度假產品以北京為常見，如北京密云紅酒莊園、白領莊園、金色四季田園休閑度假村、大苑村休閑度假村等。鄉村莊園4.3中國鄉村度假地產的發展58第五十八頁，共91頁。以杭州地區為常見，如杭州山溝溝、千島湖家外家、臨安天目云溪、紅燈籠鄉村家園等。

鄉村度假農莊4.3中國鄉村度假地產的發展59第五十九頁，共91頁。第五章Chapters05項目策劃5.1基地分析（略）5.2項目價值體系（略）5.3項目定位5.4項目規劃60第六十頁，共91頁。青島人均GDP已經超過6000美元，城鎮化水平為60%，處于主動郊區化的啟動階段，高收入人群開始注重休閑生活品質，并在城區周邊環境良好的郊區置業。城市化被動郊區化主動郊區化城市中心擁有最優越的可達性和區位優勢城市要素向中心聚集，城市中心涵蓋了城市商務、商業、金融貿易、教育等所有城市功能郊區快速干道初步形成，市政基礎設施完善郊區主流客戶為本區域的中高收入階層有城市更新改造背景形成大量購房需求政府同時大量投資基礎設施與捷運系統建設在全市中低價房分布中，郊區占到絕對比重階段劃分城市特征指標特征居住消費特征人均收入(GDP)/美圓<500人均收入(GDP)/美圓500-1500人均收入(GDP)/美圓4000-10000解決溫飽問題；生理性需求占主導地位的階段，主要是對農產品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費需求迅速增加，從以生活必需品為主逐漸轉向以非必需品為主人均收入(GDP)/美圓1500-4000追求降低住宅成本；改善居住環境并重追求生活質量階段，對物業的要求不僅停留在居住的要求，購房目的為第一居所、第二居所或投資大都市，城市群城市出現多個中心副都心的出現多個城市共同發展休閑生活方式人均收入(GDP)/美圓>10000，城市化率70%要求回歸田園生活，注重休閑生活品質上升到度假生活層次開始非物質消費如：觀光旅游、健身、體育保健及文化欣賞等5.2項目價值體系分析——社會環境61第六十一頁，共91頁。項目地塊

優越的自然環境特色高效的種植基地政策環境

國家1號文件：統籌城鄉發展的政策導向社會環境

青島城市發展、人口老齡化等因素，進入郊區化的啟動階段自然生態的田園生活、休閑觀光農業被人們日漸關注休閑農業產業的快速興起產業開發

政策扶持、融資渠道復合多樣化的開發組合，可靈活實現短線與長線投資相互補項目區位

依附于“環灣保護、擁灣發展”中的城市區優先發展城市青島總體城市規劃中的特色景區范疇之內完善的交通網絡農業產業綜合體5.3項目定位農業莊園地產藍莓專項種植休閑觀光農業62第六十二頁，共91頁。農業專項種植（藍莓）：

形成以藍莓種植為主導，多種果木為補充的高效種植基地。規劃種植面積約1500畝，現已完成約500畝種植面積。農業莊園地產：

總體規劃為休養度假農莊，多點組團，規劃面積約300畝，分三期開發完成。農業休閑觀光：以生態農業觀光產業為主體，以地產開發的休閑度假服務為輔助，為人們提供觀光、休閑、度假的功能配套。規劃以點、線組團相結合，三區有效關聯。總面積約1200畝，含山地、水域面積，及其它種植面積。。5.4項目規劃農業專項種植（藍莓）農業休閑觀光帶農業莊園地產63第六十三頁，共91頁。農業產業綜合體——農業綜合體各業態開發策略農業莊園地產：休閑、度假、養生地產開發，完善基礎配套建設，輔助農業經濟發展實現高附加值的短線投資收益；藍莓專項種植：基礎產業。產業化運營模式打造高科技、高附加值農業發展種植基地。中長線投資收益。

農業休閑觀光：互補產業。農業資源的高效利用和管理，實現農業綜合體的集成與發展。中長線投資收益。5.4項目規劃三體系分期側重開發，同步逐級完善藍莓種植先期啟動、地產開發實現資金收益、農業觀光后期展開完善64第六十四頁，共91頁。藍莓種植產業規劃藍莓產業基地

——產業一體化運營基地打造集綠色農業科技研究、開發、應用為一體的現代新型民營企業。自成立以來，公司致力于樹立現代農業發展新理念，開拓現代農業發展新模式，推動農業產業化、集約化發展，通過專業分工、集中管理、規模化運作等舉措，實施農業項目的工業化運作65第六十五頁，共91頁。藍莓種植——生態農業之根本、項目發展之特色高科技、高附加值農業發展種植基地，集育苗、生產、觀光一體，以“工廠化生產、公司化運營”的生態農業發展模式，實現高效的農業開發，并輻射帶動周圍村鎮發展藍莓種植，促進張應經濟發展與特色高科技農業發展格局。66第六十六頁，共91頁。——藍莓專項種植現狀藍莓產業簡介67第六十七頁，共91頁。——藍莓種植產業遠景規劃山東體量最大的藍莓專項產業化生產示范基地種苗培育：市場供應、產品優化規模種植鮮果加工：冷凍果產品開發：藍莓酒、藍莓罐頭、果醬等68第六十八頁，共91頁。規劃種植面積1500畝，其中：露天1000畝冷棚300畝暖棚200畝現已完成種植面積500畝。——藍莓種植規劃69第六十九頁，共91頁。種苗培育70第七十頁，共91頁。藍莓酒、藍莓罐頭、果醬、IQF冷凍果71第七十一頁，共91頁。藍莓莊園——奢華鄉村度假新領地地產開發項目定位導入莊園概念，打造專屬的連院園林，突顯項目的差異化價值休養度假農莊以高檔住宅為主，充分考慮人們的健康與生活質量，將“養生度假概念”與“莊園概念”相結合，滿足高端人群的居住、度假、養生等多方面用途，是一個養生、投資、度假、養老等多項功能于一體的養生大宅。滿足城市富裕階級、中產階級渴望親近自然，希望擁有一個有天有地、前庭后院的舒居追求。72第七十二頁，共91頁。——客戶定位功成名就的城市財富階層（休閑度假別墅）以公關型業務為主的集團企業（企業農莊會館）“家庭居住置業”與“企業公關消費”相結合的跨界產品，為國內外中高財富階層人士營造一個釋放心情、享受樂趣、健康養生的休閑度假生活空間，為企業界高層人士搭建一個農莊式商務交流、休閑度假平臺。本項目雙核心目標客戶定位，旨在拓寬客戶群體，增強項目競爭力。地產開發客戶定