院系：商學院年級：14級專業：工商管理類班級：三班第12組姓名姓名姓名侯雨婷景如畫牛業磊馮仁民李囡囡白孟麗劉敏李艷艷谷敏劉艷紅杜丹丹賈文靜劉迪柳影陳靜善意取得制度案例分析報告一、案例概述（一）案例一1990年4月，廉某與趙某按照當地習俗舉行了婚禮，未領取結婚證，婚后生育一子。2003年8月，雙方共同出資47880.78元在廉某單位購買了帶有福利性質的住房一套，并由廉某單位統一辦理了房產證，房產證辦理在廉某名下，未載明共有人。2007年11月，廉某在網上發布了售房信息，隨后與趙某發生矛盾，兩人分居。2008年4月，楊某夫婦從網上看到廉某的售房信息后便與廉某聯系協商購房事宜。締約前，楊某夫婦查看了廉某的房產證，詢問了廉某的家庭狀況，廉稱自己單身，該房屋為其個人所有。2008年4月15日，楊某夫婦以15.5萬元的價格與廉某訂立了房屋買賣合同。合同訂立后，楊某夫婦將現金6.5萬元及金額為8萬元的定期存單交付給廉某；廉某將房屋產權證和購房原始發票交付給楊某夫婦。同年4月底，楊某夫婦收到廉某交付的房屋鑰匙，并占有該房屋。合同簽訂后，楊某夫婦與廉某一起到房管部門辦理房屋過戶手續，由于相關證明文件不齊備，房管部門未予辦理。在此情況下，楊某夫婦將已交付的8萬元存單掛失，并到所購買的房屋周圍進一步打聽、詢問該房屋的相關情況。經了解，廉某有丈夫趙某，在某單位工作。2008年5月4日，楊某夫婦到趙某單位找到趙某，并向其核實其與廉某的身份關系。趙某表示其與廉某系夫妻關系，未辦理結婚證，并表示其不同意出售房屋。同年5月23日，楊某夫婦以其與廉某訂立的房屋買賣合同為依據向襄陽區人民法院提起訴訟，請求判令廉某交付房屋并辦理過戶手續。該院受理了該案，審理中，廉某陳述其單身，隱瞞了其已婚事實；同時楊某夫婦亦未將其曾找過趙某的情節告知法庭。審理中楊某夫婦與廉某自愿達成調解協議：被告廉某于2008年5月30日將訴爭房屋交付給原告楊某夫婦，并協助原告辦理房屋過戶手續。案件受理費由原告負擔。該調解協議經雙方當事人簽字生效后，廉某并未自動履行協議中約定的協助過戶義務。于是，楊某夫婦于2008年6月3日向該院申請執行。通過執行，同年7月21日訟爭房屋過戶完畢。之后楊某夫婦按照15.5萬元的總價款向廉某付清了余款。2008年10月，趙某在得知其與廉某共有的房屋被廉某獨自售出，并已過戶到他人名下后，提出異議，要求該院依法再審，撤銷原審調解書，并判令楊某夫婦返還房屋。針對第三人的異議，原審原告楊某夫婦認為，訟爭的房屋登記在廉某名下，未載明共有人，其購買時不知曉廉某為無權處分，該房屋實際付款15.5萬元，為合理價格，且辦理過戶，其依據善意取得制度應取得該房屋所有權。（二）案例二甲從國外帶回一架照相機。好友乙看望甲時，見到該照相機愛不釋手，便向甲提出：“給我吧。”甲說：“先拿去用吧。”乙走時將照相機帶走。后因乙急需用錢，以2000元將照相機賣給丙（丙不知情）。三個月后，甲問乙：“你何時將照相機還我？”乙說：“你不是送給我了？”雙方為此發生糾紛，訴至法院。二、案例分析（一）基本理論這兩個案例都涉及的是善意取得制度。善意取得制度在法律上的邏輯依據系法律上承認占有公信力的邏輯結果，其實踐依據是保護交易安全。善意取得是物權法上的一項重要制度，是指無處分他人動產權利的動產占有人，以移轉所有權或設定他物權為目的，將其占有的動產交付于善意第三人后，善意受讓人即取得該動產權利的法律制度。（二）案例一分析從《物權法》第一百零六條可以看出：不動產善意取得有四個條件：無處分權人處分該不動產。首先，廉某單方處分登記在其個人名下的房產，應認定為無權處分。該案涉及到婚姻關系存續期間取得的房改房，產權登記在妻子廉某單方名下。這種情況下，妻子廉某的單方處分應認定為無權處分。雖然《物權法》第十七條規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產的物權的證明。但是依據我國《婚姻法》的規定，廉某與趙某屬事實婚姻關系，在其夫妻關系存續期間取得的房產應屬夫妻雙方的共同財產。同時該房屋是單位的房改房，雖然也要出資購買，但是帶有一定的福利性質，是分配給該家庭成員中夫妻雙方的。依據特別法優于一般法的適用原則，《婚姻法》較《物權法》應屬于特別法，本案應依據《婚姻法》的規定認定訟爭房屋為廉某與趙某的夫妻共同財產。故趙某與廉某對訴爭的房屋享有共同的產權，廉某未經趙某同意單方處分該房產屬無權處分。受讓人受讓該不動產時是善意的。受讓人善意與否，主要應從受讓人受讓物時是否知曉出讓人為無權處分的角度進行審查。如果受讓人受讓該物時知曉出讓人為無權處分仍然購買，則不符合主觀善意的要求；反之，則符合。審查認定受讓人的“不知曉”狀態是主要從受讓人是否盡到了當時情景下一般購買人的注意義務角度進行審查。結合該案，楊某夫婦是否善意應從訂立合同和履行合同兩個階段進行分析。訂立合同階段楊某夫婦查看了廉某的房產證，并詢問了廉某的婚姻狀況，盡到了當時情景下一般購買人的注意義務。至于廉某的陳述真實與否，已經超出了楊某夫婦當時情景下作為一般購買人的審查能力范圍，楊某夫婦有理由相信廉某關于自身婚姻狀況的陳述。故應當認定，訂立合同階段楊某夫婦對廉某是否為無權處分的情況不知曉，其二人在該階段主觀上符合善意的要求。履行合同階段，由于楊某夫婦在與廉某到房管部門進行房屋過戶登記時已經發現廉某的證明文件不全不能過戶，后楊某夫婦通過打聽得知廉某丈夫趙某存在，并與趙某見面。趙某向楊某夫婦陳述楊某夫婦所購買的房屋系其與廉某的夫妻共同財產，并表示其不同意出售該房屋。至此，應當認定楊某夫婦已經知曉廉某向其二人出售的房屋系廉某與趙某的夫妻共同財產，廉某的單方處分，是無權處分。楊某夫婦辯稱，趙某不能出示結婚證，房產又未注明共有人，其不能辨識趙某的陳述是否真實。對此辯解理由認為不能成立。因為事實婚姻是我國現行法律對歷史遺留的民間習俗婚禮的一種認可，我國現行法律保護事實婚姻。楊某夫婦作為一般購買人，能夠從廉、趙二人的年齡上對趙某的陳述真實與否做出一個初步判斷；而且，從楊某夫婦獲知趙某與廉某夫妻關系的信息來源上看，該信息是從訟爭房屋的周圍鄰居處得知，加上楊某夫婦與廉某到房管部門因缺少證明文件不能過戶的事實，足以推翻楊某夫婦辯稱其二人不能辨識趙某陳述真實與否的理由。從一般購買人交易中應當盡到的注意義務角度進行審查，楊某夫婦交易的是房屋，對如此重大的財產利益，應當盡到與財產利益相對應的注意義務。其對諸多疑惑因素的無端忽視，應認定為沒有盡到當時情景下一般購買人的注意義務，不能認定其堅持購買仍處于主觀善意狀態。以合理的價格轉讓。其次，楊某已經交付了合理對價，合同訂立后，楊某夫婦將現金6.5萬元及金額為8萬元的定期存單交付給廉某。轉讓的不動產依法應當登記的已經登記。最后，登記的完成有瑕疵，廉某在與廉某訂立房屋買賣合同后，由于證明文件不齊，無法協助楊某夫婦辦理過戶手續，不符合轉讓的不動產已經登記條件，不能依據善意取得制度取得該轉讓房屋所有權。至于原審中雙方借助法院公權力，通過訴訟達到過戶目的，用于滿足轉讓的不動產已經登記這個條件的做法，在再審查明事實后應當給予否定，并對原審予以糾正。楊某夫婦對訟爭房屋不能依據善意取得制度取得所有權。第三人趙某作為物權共有人，依據物權的追及效力要求原審原告楊某夫婦返還房屋，符合法律規定。因第三人趙某與原審被告廉某尚處夫妻關系存續期間，對廉某的返還房屋價款義務，第三人趙某應承擔連帶返還責任。（三）案例二分析本案涉及意思表示的解釋以及無權處分和善意取得制度。本案中甲說“先拿去用吧”，實際上是拒絕了乙“給我吧”的要約，而提出了一項新的要約，乙走時將照相機帶走則是通過行為作出承諾，所以甲乙之間屬于借用關系。乙在借用期間占有甲的照相機，又將照相機賣給不知情的丙，乙屬于無權處分行為，但是丙根據善意取得制度可以取得照相機的所有權。甲不能向丙主張返還照相機，只能向乙主張不當得利返還請求權或者侵權損害賠償請求權。關于甲的意思表示的含義問題。甲說“先拿去用吧”，按照文義解釋甲實際上是借用的意思表示，而非贈與的意思表示；如果對此仍有疑問，結合目的解釋的規則，甲所欲達成的目的實際上也是借用，而非贈與，這一目的是為乙已知或者明知的。其次，關于無權處分與善意取得問題。無權處分的民事行為效力待定，但是經由權利人追認或者