經典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網絡整理，如有侵權，請聯系刪除，謝謝！設備是物業的大腦、心臟、神經和血液。是設備賦予物業以生命，現代化的設備賦予物業以現化的生命，智能化設備賦予物業以智能化的生命。離開了設備，物業就變成了黑暗中冰冷的空殼，就喪失了使用價值。設備維護事關重大。無論停電、跑水、漏氣，都會嚴重影響業主的生活和工作，都會直接威脅業主的生命和財產安全。對物業管理設備維護服務人員來說，真是“接到物業管理設備維護服務（一）設備維護服務對象的構成以設備電氣性質和機電結合的程序為標準，可以劃分為：1、（2）通訊自動化系統（給排水各類動力機械等。（二）設備維護服務形式的構成月養護、季度養護、年度養護。（三）設備維護服務成本的構成第1頁共8頁耗水、耗氣（油）等。2、維修成本：維修工具、常用維修材料、編人工成本、臨時人工成本、外包人工成本等。設備維護服務成本控制的意義（一）能源成本控制的重要性在現代建筑中，隨著照度和舒適度等人工環境標準的提高，各類強電、弱電、機電設備的大量應用，使建筑能耗急劇增加。1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店，夏季用全部建筑設備都開動，每天耗電13萬度。一般每天耗電約9萬度。其中約60%為空調耗電。另據統計，在發達國家，建筑物的耗能占全國總耗能的30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采暖、空調、通風設備的耗能占電視占14%；廚事占6%。顯而易見，節約能源不僅直接影響到物業營運的成本和業主的經濟效益，而且直接關系到環境效益和社會效益。（二）維修成本控制的重要性在一座現代化大廈的投資中，各類強電、弱電和機電設備的投資比重愈來愈大，甚至接近或超過整個建筑主體結構的總體金額。位于北京朝陽區的某5A級智能化大廈，在1996年投資安裝的部分設備的價格是：1、大廈結構化綜合布線系統（加拿大）1套：1,000萬元。2、智能自動消防系統（美國）1套：500萬元。第2頁共8頁3、燃氣/燃油自動鍋爐（德國）3臺：360多萬元。4、離心式中央空調水冷機組（美國）4臺：385萬元。5、變頻式空氣處理機（法國）61臺：623萬元。6、三菱高速電梯（日本）14臺：3,330萬元。該建筑建安總投資3億元，結構、設備、裝修基本上各占總投資的是難以承受的。（三）人工成本控制的重要性本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位，但實際上在大部分物業管理項目中，人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高檔商務寫字樓，1997年2月物業管理財務支出總計為96.835.7萬元，占總支出的36.9%；人工費（員工工資、春節過節費、午餐費、勞務費、醫藥費）為29.7萬元，占總支出的30.7%；維修費17.5遠大于控制其他成本的難度。設備維護服務成本控制的方法（一）控制能源成本的方法管理方法：任制。第3頁共8頁技術方法：1、對空調、照明、電梯系統的工況實時進行監測，由計算機智能管理建筑物的能源。2、提高樓內溫度的控制精度，避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費。據統計，夏季設定溫度下調1℃，將增加能耗9%；冬季設定溫度上調1℃，將增加能耗3、空調設備采用高效率機組，以變頻調速控制電動機運行及合理的啟停操作。4、冬季供暖嚴格按照供暖運行技術指標運行（系統泄漏率、每平方米能耗控制指標、每平方米循環流量控制指標、每平方米5、合理規定在初寒期、嚴寒期和末寒期的運行調節方式。根間歇調節等運行調節方式。6、嚴禁用工業用水進行草地灌溉。7、全部實現路燈的自動控制（例如聲控）等。（二）控制維修成本的方法管理方法：1、編制維修成本控制計劃。2、制定嚴格的維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、配送和使用回收等規章制度。技術方法：1、在一座建筑物正常運作的整個生命周期中，運轉完全正常第4頁共8頁存在潛在故障增長趨勢的設備比例為20~30%；運行基本正常，但報警水平在增長的設備比例為及時采取有效措施的設備比例達5%~20%。要實施有效的設備維修服務并控制維修成本，就必須針對以上四種狀態的設備編制不同的維修養護計劃并嚴格實施，以保障安全運行，降低維修成本。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設備相應地有初期故障期、偶發故障期和磨耗故障期。（1）在初期故障期：設備維護服務人員要了解設備中壽命最短的零部件，編制管理檔案，并經常加以特別關注。還要了解設備中最重要最昂貴的零部件，編制管理檔案和應急處理預案。還要了解設備在設計、安裝、調試等方面的缺陷和不足，找出隱患（2）在偶發故障期：此時設備的故障率下降到準許故障率之下。在這一階段，應著重提高設備維護服務人員對故障的檢測診斷能力和修理能力，加強對材料備品的管理。（3）在磨耗故障期：這時設備或設備系統已接近或達到各自的壽命期，由于零部件的磨損和材質的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時的故障率，減少維修材料的更大消耗。在這個時期還應精心進行預防保養，定期對零部件進行檢測，掌握其劣化，程度。同時堅持平時的清降低維修成本。第5頁共8頁（三）控制人工成本的方法管理方法：1、編制人工成本控制計劃。2、因事設崗，因崗定員。備維護服務人員可以實行定編人員與外包人員相結合的人工管理模式。設備維護服務人員可以實行“一崗全責”的定崗定編管理模式。法非常適用于科技含量較低的物業管理項目，對減少用工、降低果。技術措施：1、組織實施“強化專業，一專多能”的培訓。2、組織實施“強調綜合，一崗多責”的培訓。設備維護服務成本控制的效果這里以一個能源成本控制的成功案例來論證“設備維護服務成本控制”的效果。（一）設備情況某物業管理項目部接受委托對一個普通居民住宅小區（建筑面積1萬m2，兩棟6層磚混結構的居民樓，120戶業主）提供冬季供暖服務。供暖設備是一臺DRQ-95型自動燃氣鍋爐，輸出熱量第6頁共8頁為930KW，允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費收入33萬元。（二）節能控制該項目在2001—2002年供暖期采取了以下節能措施：滴、漏導致的熱損耗降低為零。2、在供暖中嚴格控制出水溫度。不經領導批準，任何人不得擅自升溫。同時定時入戶測溫，確保室溫不低于國家規定是3、在供暖全過程實行了“分階段變流量的質調節”運行調節方式。即：在整個冬季，把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量，而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個階段內采用質調節來保持室內設定溫度。（三）效果顯著實施節能控制前：燃氣日均耗量：894m3。燃氣總耗量：894m3×145=129,630m3≈130,000m3。燃氣總費用：1.8元×130,000m3=234,000元。實施節能控制后：燃氣日均耗量：614m3。燃氣總耗量：614m3×145=89,030m3