2.2400多年的連綿建城史。揚州古城歷史城址相歷史上大運河的開鑿使位于長江與京杭大運河交匯處的揚州成為海上絲綢的重要港口；在清代中期更是成為漕運樞紐。今天的揚州又是長角洲輻射蘇北、魯南、皖東地區的重今天的揚州正以極快的經濟增長速度發展著，2004922善。居民人均可支配收入11379元，水平達48%?！八膫€”要求 “，揚州大運河是京杭大運河中最古老的一段留下的歷史名勝遺跡甚多，是歷史遺跡和，國際經驗1：水平50%—90%的區間內，城市將處于高速增長的發展階段，工業產國際經驗2：人均GDP達到3000的城市將進入城市規?？焖贁U大的時期。揚州2005年人均GDP為2500左右，預計到2010年將達3500。叢揚州普品住宅2003年4季度到2006年1季度的增長趨勢來看東區和北區則有局部的價格南區價格起伏較大，在一些年度幾乎沒有住房，未形成穩定的住房市場、兩大都市圈相互影響的門戶地段；揚鎮組合板塊的地帶新的發展要求和態勢都使得開發區不可能再像以前那樣游離與城市之外“產業孤島縱觀今天較為成功的開發區案例，可以發現的是通過提供便利的信息交換方式、完善大型高等教育學院為產業發展培育高素質人才此外應的發展高標準的中小學教育，有利于提高當地人口素質，并增強住宅物業的。開發區發展對土地的需求會導致大量農民失去土地，如何為這些農民提供的就業崗位酒店等各類商業形式，帶動周邊經濟發展，同時也可提供的就業崗位。的集約使用非常重要。按照緊縮城市（CompactCity）思想，提高城市密度，放大生態景觀——服務與沿江大開發的實施——在揚州長江的過程中找到自己的定位點——導入高素質人群，促進可持續發展的重要《揚州市城市總體規劃（2002-2020行政辦公：現市整合形成市級行政辦公區；西部分區預留市級行政中心同時以其健康的居住環境來吸引較高水準的經濟投資和較次的居民群。景觀創造游樂群島，豐富水景；針對產業發展要求設置以“水”為的配套服務區。務中心和配套居住社區。設置商業、辦公、商務、文化休閑、生活配套等功能。127米寬水泥道路穿越。3項目所屬的揚州地區屬帶濕潤氣候區，雨量充沛，年平均降雨量1021毫米；盛行風16，；地塊西靠京杭大運河最古老的一段—古運河內水系，植被較好，基本保持較好的自然生態景觀北部有寺院一處，歷史較長，西邊緊鄰地塊上有著名的江蘇三大禪寺之，；55.3平方公里。如高旻寺普同塔院、江都市冶金工程揚州制造和花苑公墓。500kvSWOTStrength12年的發展過程中已經積累了比較豐富的資本，并且在長三角——殷實的產業基礎和良好的產業發展態勢是其投資的所在——規劃古運河游覽的黃金線的一個節點，有很好的旅游開發機遇和地區宣傳效果2——揚州總體規劃中的城市軌道南北方向軌道交通線路在規范區域的之外并且需要——相對沿古運河眾多特域而言，地區特色并不鮮明——高旻寺雖有一定的國際知名度但相對揚州其它旅游景點來說并不具有更強的Opportunity——南部新城區域從城市邊緣到區域——近年來，、鎮江、揚州不斷的加大三市區域聯合旅游開發——南部新城區有獨特的旅游資源和良好的區位交通條件可成為區域旅游線重要的一南部區域的市場滯后需要一個啟動點帶動開發。Threat和景觀質量蛻化的將會越來越嚴峻，這無疑會影響新區景觀和形象的塑造?！芊裨诎l展過程中保持自然生態環境的健康，是新城是否具有強大的關鍵面積：1062平方公里100萬距離機場16公距離市中心10公里RESTON坐落于此全美最富有的100個郡第5全美本科學歷人口比例最高的10個郡第Fairfax是享有世界聲譽的服務，以其為龍頭帶動的現代服務業是擁有全美03年增長最快的500家企業中的18家，其中15家為服務企業500604年企業共292家，80%以上屬于服務類企業的地區性總部、運營中心或中心，其中包括中國電信的總部；04年增長的10846個就業機會中，服務類占了7551個Fairfax能夠吸引信息產業進入的重要條先于產業的開始建設的優質社區吸引了高素質的郊區化人群，為信息產業的初始位于Fairfax西北，緊鄰機場，原生水資源豐富，林木茂盛。始建于1962年，開發商EReston740年來該項目幾易其手，7項目標一直貫穿始終：５、從開發之初就提供商業文化設施，而非等幾年再建２、全美最完善最先進的公立學校體系，一年財政撥款達18億美金，學生超過16萬３、共14所大專院校（包括特區，占弗吉尼亞州大學數量的1/4５、擁有6家醫院、2家24小時急救中心和4個中心，其中Inova醫院從99年起連被全美最佳醫院；超過2200開業醫生和850名牙醫充足的商業和休閑配套提供了便捷和多元化的生活選擇，增強了對高素質人群的Fairfax是東海岸地區最大的商業區，超過200個商業中心，5個州級的shopmall7505000家其他零售商店。4747Golf4189個休閑中心，包含體育館、游泳、球類活動、操場、spa等各種設施6089102526ha3%，2.6ha/1711ha2%，1.7ha/通過功能布局和土地開發強度合理規劃，實現了城市的、便捷與鄉村的開闊自然準了在Reston的總體規劃中采用全新的“PRC”區劃法，這是PRCzoningsystem在的/英畝、低（3.8人/英畝）三個等級，但設定平均的開發強度上限（13人/英畝PRC區劃法的應用使得Reston成功的通過土地復合使用提高了社區的便捷度和，同時1070占的2/3以上。工業區內約有7000家本土及公司進駐，從初期的出口加工制造等逐步向通訊技術、生1、重點建設港口、碼頭、鐵路、公路、電力、供水等各項基礎設施2、為投資者提供低息及享受統一的政策。初具規模--II：1968-19902、國本開始大量涌入，許多知名廠商選擇這里作為其海外生產。產業--階段III：1990-19971、綜合制造成本急劇上升，其作為海外制造的優勢逐步削弱2、新加坡總體經濟開始，高科技企業和高附加值企業被優先發展。管理--階段IV：1997-20011、面對經濟和產業及全球經濟不景氣的，管理重心從對業務的管理轉變到服務上2、改善系統，為外來人員提供有競爭力的住房，通過配套服務提高園區競爭力。創新發展機制--V：2001-至今1、整個園區開始從制造、服務向創新轉變，使園區成為一個創新的源泉綜合工業區以化學化工、制造、和物流服務為產業。（3個專門的物流服務園區通過商務園區的建設吸引電子、生命科學等高新技術產業。優質的住宅和商業配套滿足了園區中產業人群的生活需要，吸引了高素質人才。華僑城地產在的開發不僅成功地塑造了一個全新的片區使整個片區的物業具有極高的房地產開發的模式。旅游和地產良性互動，開創了一個充滿的城市社區。筑一個巨大復合的旅游度假體系。站在城市運營的高度，的進行發展。源配套開發產業。以四大公園為中心營造旅游的氛圍。“環境+質量+文化”構筑了華僑城的金字招牌，具有高度的不可性。4：持續的發展觀華僑城打造了比較完善的一些綜合配套，包括醫院、學校、文化設施、等。三、擴展華僑城四大旅游公園的配套建設足足用了十幾年的時間，整個環境的營造是逐步完善單純的旅游產業,建造龐大的公園,實際上是“高投資、高風險、低收入、慢回報”的，很多大型的公園建成后都是入不敷出，難以維持。但借機會成本取得成本低廉的土地，再以環境良好的公園、人文環境為依托，建設成本低、環境卻十分優美的住宅，這地理位置：東方綠洲位于市青浦縣朱家角地區，淀山湖與淀浦河的交界處用地概況：總面積約5600畝，其中陸地面積占地3225畝左右，同時毗鄰64平方：功能定位最大的生態休閑旅游景點，也是最大的青少年素質教育。集休閑度假、素質教育、生態示范等多功能于一體，結合了自然景觀和人文景觀，是都市文化、都市文明和都市的象征。：，或是同時綜合了各式各樣的。鄰近有一條能夠容納大量交通并有更好交匯地點的主要道路本身具有很強的能見度，計：一般公園開發后可在短時間內造成周邊土地300%-400%的增值效應。1、在開發建設中將旅游地產的生態、休閑、、體驗性元素進行很好的借鑒與嫁接6創新能力和的關鍵因素。的接觸大自然，項目本身具有較為持久的和，也對地區產生良好的宣傳效果。五、定位研——如何在宏觀發展背景下制定前瞻性項目發展推動項目的展開并實現區域共榮續發展的生態，營造健康、和諧的高尚社區文化。2、框架極具、極具和具有美好發展前景的新城的目的。 ——構筑城市南部性空間節點，牽引城市發展重心南移圍繞最佳人居城市的目標結合揚州國家園林城市國家生態城市居環境獎等活動，配合沿江開發實緊握沿江大開發，揚州城市向南發展濱的歷史性機遇，突出項目在政策導向、區域地位方面的價值。值鏈系統，進一步增強項目。城市專業中心職能是城市的產業和科技交流與輻射的平臺作為開發區的對流展覽、以及商業服務、休閑、教育醫療、體育等綜合配套服揚州南部新城區是揚州城市向南發展，由運河時代邁向長的標志性項目之一1、價值定位城是揚州長的重要組成。化、教育、醫療功能，使之成為一個現代都市人所向往的可以詩意的生活工作的地方。（一）素。因此，塑造具有的宜居宜業環境應當成為城市發展的經營要一。1領中產上升空間較大具代表的有企業技術人員管理人員商貿戶等。生活環境和完善的配套服務設施是吸引此類人群來此的重要因素。揚州良好的城市自然人文環境對周邊地區購房人群有較高交通條件的改善也使項目良好的形象和獨特價值以及區域性的旅游休閑功能，將有望吸引都市圈甚至長三角區域客源至此投資。2為項目理念吸引并產生共鳴，追求高尚健康新生活者為項目形象所吸引，以改善居住環境、教育環境為目的的第二次或第三次購房人長三角和都市圈市（二）1高將極大的推動揚州旅游業的發展而長三角地區無旅游區的建設以及寧鎮揚區域聯目前的揚州的旅游線路以兩日游為主，而通常的旅游線多為自然景觀、園林、古城等項目，缺少融文化、運河文化、以及生態景觀和城市休閑活動為一體的綜合性旅游休閑項目。隨著文明水平的提高，越來越多地消費者更傾向回歸自然、文化探尋、運動、2根據揚州旅游客源市場的分析以及項目區位特征得出本項目旅游客源市場主要仍集中在寧鎮揚地區以及長角洲地區其次為江蘇和以及等地在西北西南客源市場市場公園和青少年活動也可以經過招商引入運河文化園或未來水世界游樂園等大型項新都市主義(NEW生態基礎設施論(ECOLOGICAL基本概念：生命土地的安全和健康的關鍵性空間格局城市以及（Patch（Corridor拼貼城市(COLLAGE終極目標：塑造理想城市，包容性、后現代的；、的生活方式實現城市的高效運營。強調集中與遏制與步行。以分散化的集中模式實現、強調與步行。增加社區，緩解城市交通壓力，解決社會分異帶來的影響。EOD、TOD三者結合的開發模式，實現新城區開發模式的創新。——EOD(Ecologyorienteddevelopment)-將與公共活動中心相結合，依托公共交通體系帶動南部新城區中心輻射開發。休閑功策略一：北悠，城園共生（EOD）在空間結構上以“T心、中心、康復醫院、老年活動中心、小學等設施。同時結合大型公園建設， -MALL，與社區功能形成互動。北區分為三大部分，即北部、中部、南部。北部圍繞高旻寺建設具有獨特文化特征的旅游休閑公園，中部形成生態密林區，南部引入大型游樂公園，經調研比較分析，建議可采用三個方向。一以青少年兒童活動為，二以運河文化為，三以未來水世界為。南片以提升城市旅游休閑功能完善城市旅游產品結構為目標規劃引入大型公園項目，可考慮“運河文化公園“未來水世界游樂園”等項目。該片區利用現狀水體開挖人工 西側古運河和東側揚子江路,是揚州向南發展由“運河時代長”的重要的 以經濟技術開發區行政為啟動項目,帶動周邊地塊的開發建設.通過東西向的拓展軸際雙語學校,館,文化活動中心,康復醫院,老年，社區公園等設施,充分帶動周于胖南湖和南湖兩湖之間形成”T”型的商業街,設置濱水休閑街,濱水商業街,SHOP水網：通過古運河,胖南湖,鏡月湖水體的引入和相連,形成水網.建筑：建筑沿網格彈性生長,充分達到建筑的有機相生,■形成充滿和的優雅、秩序、具有歷史感和現代化、特征鮮明的城市形象準則以及街道斷面沿街建筑建筑出街道出等具體設計準則創造舒適宜人，古運河沿河道路等；支路有北片區支路、南片區行政支路等。20米以上，后退部分由綠化景觀帶及步沿揚子江南路不宜開設機動車出40米。4010米以上，后退部分主要由綠化景觀盡量減少地塊在老施沙的機動車出充分滲透。道路另一側分布南部城市生活區的、多層建筑，注意相互間風格、尺度的協合理安排以上主干道上的機動車出10米以上，后退部分主要由綠化帶組成。52M1“”強調步行的舒適可達。揚州南部新城區的步行系統由人行道、濱水綠帶、輛出盡量避免與人行道相交濱水行政、商業步行街是城市空間的活躍因素，是集辦公、商業、、觀光、休閑沿街建筑群房層高統一，建筑應退后，避免壓抑感。步行商業街在營業時間內除消防、救護工程車輛外其他機動車輛進出體，并應做無設計無設題，三以未來水世界為。三大，即青少年兒童活動、運河文化、未來水世界三大。公共綠地在環境景觀小品的設計中可結合當地文化注重對地方特色歷史文脈的廣場以硬地為主，方便大量人流的集散，廣場內部機動車通行圾箱、亭、指示牌、售貨亭等。1倍，并盡量向水體空濱水多層居住建筑界面保持連續并呈組團狀的重復韻律濱水建筑界面部分連續；2—3種濱水景觀樹。可選用葉色、花色或樹形優美的喬、灌木，如楓香、烏柏、槭樹、水杉、垂柳、紅葉等。座椅、箱等設施；濱水不設或只設簡潔通透的低欄桿。50CM主要使用淺色石料或磚塊。在和特殊設計部位可采用有對比的材料。街墻立面上部外系。下面列舉了一些可以使用的外墻材料：除地標建筑外，建筑群中相鄰建筑的屋頂形式應考慮協調、呼應，各自標新、、公共汽車候車廊應有頂蓋及供人小憩的坐凳。允許在候車廊的適當位置發布。的強烈色彩。候車廊形式應簡潔、輕巧，外型美觀。箱導游圖、交通地圖等建議設在交叉口或結合候車廊設置。行人休息設施如街凳、自動等不宜緊靠行人通道布置。公用8050米設一處。座椅設置應配備箱等設施。街道應利用公共藝術品作為提升城市文化形象與環境藝術水準的的重要公共藝術品設計應鮮明，突出揚州的文化特征與南城區的區域環境特色，具有藝術性、5-6米。。有重要的現實意義。要求建筑設計考慮標識與的恰當位置、標識不應損害建筑與?！?、標識位下列物體設置室外：行道樹；橋梁、道路柵，過街天橋；郵政信箱、電、標識可分別設在屋頂、、開放空間、標識建議設置在建筑裙房部位。建筑主立面的、標識位置不應影響建筑立面形象外挑沿街、雨棚的、標識離地面不得低于3米；且相鄰建筑標識高度應統一。、標識平行外挑得不大于0.5米，垂直外挑不大于1.5米。在交通信號周圍30米范圍內設置燈箱。同筑設置若干、標識，尺度、要求一致多建筑、標識面積不得超過該面積的1/10。建筑底層外的標識、面積不得超過1平方米。規劃部門專門審定。妥善處理標識要標新立異吸引注意力的要求與城市景觀要求協調整體性的，面積在2平方米以上的、標識使用色彩強烈形式怪異的設計。街道霓虹燈、標識設置尺度、位置、形式應統一規定，使整條街道有整體性0.5-1.0英尺燭光，燈桿可置于車道分隔 2-30.5英尺燭光。只容許建筑首層的燈光向下照射到地面TOD高效率的運行方式，SOD強大的空間拓展功能和EOD的綠色滲透理念，構建起由公共交通軸線連接，功能組團有機組合，城市與生態環境多核——采用多層級、多的開發策略。其中游樂公園形成區域性增長點，成為揚州面向長三角、都市圈的“”極核；經濟技術開發區行政和古運河一期建設（初步啟動階段（2006年—2008年重點建設經濟技術開發區行政（管委會大樓，規模30000平方米，同時帶動周邊二期建設（重點發展階段（2009年—2011年部重點結合高旻寺建設具有獨特文化特征的旅游休閑公園，占地約35公頃；大型游樂公園，安排未來水世界、古運河公園等項目，占地近70公頃。通過這兩個重點項三期建設（成熟完善階段（2012年—2013年承諾和利益，讓他們貢獻揚州、融入揚州，最終支撐揚州濱的大發展。緊扣價值推廣運河時代濱的新城區地位;凸顯的形象推廣強化情境推廣實現品牌價值向內容的轉化，形成項目推廣內容要點長角洲區域具有相當生提煉個性鮮明而又富有力的價值與“思想并持之以恒地推廣（1）價值的推廣策，結合項目定為基礎上的價值提煉運，運用情境描繪未來揚州發展的“桃花源，將品牌概念擴大使品牌價值增長體現對揚州濱江城市發展的意義生態健康文化、休閑城市的消費意義，勾勒未來的揚州生態宜居示范性新城區。，揚州南部新城區的品牌價值體現出三個層次：“運河時代”“濱”性區位價值；“半壁林水，半壁郭城”唯一性的生態價值；揚州南部新城區價值是品牌的精髓，環湖時代濱的新城區地位;“三段式”項目階段廣策運營持續階完成整體方案和組織，國內外招商對象、合作伙伴的關注。，從功能布局的配套及招商運營著手，全面定位理念品牌價值深入目標客群和相應機構建立完善的和整合體系形成品牌內在的品質支持和品牌的綜合實力運營持續階持之以恒地進行受眾和目標客群管理，保持客群的品牌忠誠度個性化品牌價值，兌現品牌價值承諾，實現獨特的品牌價值策劃與實施伙伴對品牌的內涵有足夠的理解是否能從文旅商政的角度充分認識到揚國家投資商經營者合作伙伴等不同利益群體對揚州品牌價值的不同回報預期，新城品牌成功需要對揚州提出新的要求,需要不同的相關方在指導思想上有一個突破和升管理部門和相關實施人員對品牌的定位的理解需要時日同時城市功能區定位在與心區經營發展模式理解的等都將導致內容、口徑的不統一由于新城區內部各子項設施與品牌定位的距離和可能會導致對項目主品牌的詮釋和支持不充分，甚至相互?！吨忻裢恋毓芾矸?215900元/1500元/平方米計算2000元/拆遷安置補償費為22萬/戶*840戶=1.85億元其他如地上物補償費企業停產停業費、勞動力安置費及青苗補償費等按房屋拆遷安置補償費10%萬元計算，該地塊的征地拆遷補償費用總計：1.85億元×1.1=2.0億元。20萬元計算。該地塊的市政基礎設施建設費用總計：7705畝×15萬元/畝=11.6億元。該地塊的前期工程費用總計