2012品牌開發商生存之道2012年2月一、市場回顧與研判報告提綱Content二、品牌開發商簡析三、品牌企業發展策略市場回顧與研判121、房地產行業總體態勢：全國房地產行業已經“入冬”根據數據，2011年12月份，全國房地產開發景氣指數為98.89，環比降低0.98%，同比回落2.9%，連續7個月下滑，創下了近28個月以來的新低。自11月份跌破100點以來，已經連續2個月處于100以下的不景氣區間。全國房地產行業已經全面“入冬”。在中央堅持房地產調控政策不放松的形勢下，景氣指數仍將繼續下行，預計2012年三季度前后有可能會探明底部，這輪下行周期，將顯著超過上一輪。2012年國房景氣指數將處于100點下方，房地產行業難言復蘇。2010-201

市場回顧2008年以來房地產景氣指數數據來源：國家統計局2、土地市場：成交面積回落，增長幅度大幅下滑據CRIC監測數據，2011年全國30個典型城市經營性土地成交建筑面積為74483萬平方米，同比2010年下降了3%，增幅大幅下降41%，土地市場呈現出冷清的局面。2011年，商品房成交面積大幅萎縮，開發商庫存量不斷走高，使得開發商難以及時回籠資金，金融政策的緊縮也使開發商貸款受阻；另外，由于中央高層對于調控不放松的基調的延續，開發商對未來樓市預期悲觀。因此，2011年開發商購地熱情減退，對樓市的觀望情緒將有所加劇。2010-201

市場回顧2005年以來30個大中城市土地成交面積數據

數據來源：CRIC2土地市場：成交均價顯著下滑據CRIC監測數據，2011年30個典型城市土地成交樓板價為1619元/平米，與去年同期相比下降15%，增幅較上一年回落24%，反映出土地市場逐漸回歸理性，開發商拿地更顯謹慎。從區域分布看，2011年東、中部城市用地成交價格均呈下跌態勢，而西部城市則小幅上漲。東、中、西部城市用地成交樓板價分別為1763、1338和1366元/平米。東、中部用地成交樓板價同比下跌21%和1%，而西部城市則小幅上揚7%，表明開發商向西部區域戰略布局。2010-201

市場回顧2005年以來30個大中城市土地成交價格2005年以來東中西部城市土地成交價格對比2、土地市場：土地出讓流標率顯著上升據CRIC

監測，2011年以來，土地市場遇冷，多個城市紛紛出現土地流拍，底價成交更是成為“主流”。全國重點城市土地流標率不斷走高，平均流標率為9.65%，其中10月的土地流標率更是創下16.5%的年度新高。2011年全國130個城市土地總流拍數達到了900宗，而2010年僅有280宗。2010-201

市場回顧2011年全國重點城市土地出讓流標率

數據來源：CRIC3、商品房市場：成交量2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，比2010年增長4.9%，增速比上年回落5.2%。其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓銷售面積增長6.2%，商業營業用房銷售面積增長12.6%。2011年商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點；其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓銷售額增長16.1%，商業營業用房銷售額增長23.7%。2010-201

市場回顧2001年全國商品房成交面積走勢圖

數據來源：CRIC2008年年來全國商品房成交面積同比走勢圖

數據來源：國家統計局3、商品房市場：成交價格2011年商品房平均銷售價格為5381元/平方米，比2010年增長6.9%，回落0.6%。在限購、限貸等嚴厲的調控政策影響下，2011年商品房銷售價格漲幅持續收窄。房價指數方面，2010年4月份房價同比漲幅升至12.8%的高點后開始持續下降，但降幅相對較小，同比漲幅曲線呈現出較為平緩下行態勢，因此，這次房價下行周期將相對較長。2010-201

市場回顧2001年全國商品房成交面積走勢圖

數據來源：CRIC2008年以來70大中城市商品房價格漲幅同比走勢圖

數據來源：國家統計局一、政策：調控主基調不放松，貨幣政策層面有空間。1、房地產調控的主體思路是：短期內依靠調控平抑房價過快上漲；中長期通過保障房體系解決低收入人群住房問題；通過房產稅增加房產持有成本防止市場泡末化。2、從目前來看，一則保障房體系建設尚需時間，二則全國房屋權屬系統尚未成熟，啟用房產稅工具調節市場尚難以成行；因此，預判未來1-2年內，以限購限貸為核心的調控主基調不會發生改變，政策仍將保持高壓狀態。3、但鑒于2012年整體經濟形勢不容樂觀，預計來年行業金融政策面會略顯寬松。主要表現在貨幣政策將發生微調，存款準備金率和利率有下行的可能。貨幣政策的微調對房地產將是極大的利好，對首次置業和改善性需求也將會予以支持。另外，地方政府由于土地市場冷淡導致的財政壓力，對限購政策會有所調整或松動傾向。2010-201

市場總結與預判二、土地：企企業拿地趨于于謹慎，政府府土地出讓意意愿加強。1、土地市場整整體態勢：成交量下滑、、流拍率上升升，成交價格格下行，未來土地市市場情況有可可能將商品房房市場更差。。2、從開發商角角度看，一方方面銷售由于于市場消費者者觀望情緒繼繼續蔓延，銷銷售受阻，回回款放慢；另另一方面資金金來源渠道收收緊，融資困困難，資金成成本高企；導導致開發商拿地調調整發展節奏奏，拿地意愿愿趨于謹慎。3、從政府角度度看，一方面面隨著流拍率率開始攀升，，未來土地市市場都會持續續比較困難；；另一方面隨隨著地方政府府土地出讓收收入的銳減，，財政壓力逐逐步加壓，促促使地方政府主動動尋求開發商商的買地意愿愿開始變得強強烈，跟前兩年形成明明顯差異。2010-201市場總結與預判三、需求：全民投投資時代終結，2012年自住改善類需求求有序回歸。1、本輪以雙限為核核心的調控最顯著著的效果，是終結結了過去不動產作作為居民家庭投資資超配資產的歷史史。2、從短期來看，前前期投資過熱區域域庫存量加大，需需求受到抑制，房房價重新出現快速速上漲的走勢顯然然缺乏支撐，投資資資金入場的獲利利預期偏小。3、從中長期來看，，保障房入市以及及房產稅的加入將將改變房地產市場場的投資格局，前前者將對市場需求求形成分流效果，，尤其中低端市場場供求關系將逐步步逆轉，而后者一一旦在重點城市范范圍內廣泛推行，，則將打壓包括高高檔房在內所有產產品的投資空間，，過去十年呈現無風險盈利的房產產投資模式可能將將被終結。2010-201市場總結與預判典型城市商品住宅宅市場存量消化周周期變化趨勢圖四、城市：三四線線城市將重演一二二線城市的發展歷歷程。1、從歷史經驗來看看，一個城市房地地產業大致會經歷歷五個階段：積蓄期、啟動期、、成長期、高峰期期和成熟期，其中從啟動期到到高峰期，市場規規模會持續擴張，，房價也持續上漲漲，這個過程通常常持續十年左右的的發展周期；之后后城市進入成熟期期后，市場規模便便趨于平穩，甚至至出現回落。2、經濟的發展與人人口的激增使房地地產起飛的前奏。。綜觀全國，步入入成熟期的城市如如北京、上海、深深圳、杭州等為數數不多，而已經處處于或接近高峰期期的城市如廣州、、重慶、武漢等數數量有限；但另一一方面我國城市數數量龐大，僅地級級市就多達287個，而且大多數城城市都尚處于前三三個階段。3、因此，從中長期期來看，即使重點點城市市場規模停停止擴張，我國房房地產市場總體依依然有非常廣闊的的發展空間，而數數以百計的三四線城市預計將將沿著一二線城市市走過的道路繼續續前進。2010-201市場總結與預判五、企業：房地產產行業利潤水平逐逐步回歸。1、首先，調控常態態化格局已基本定定型，以雙限為核核心的政策將持續續對市場需求形成成壓力，即使未來來調控終將退出，，也多半會以房產產稅等新手段來承承接，對投資性需需求將具有一定的的沖擊，投資購房房需求未來將逐漸漸趨于收斂，市場場更多是以自住為為主的剛性需求，，這使得房價快速速上漲的勢頭得以以遏制。2、其次，近幾年以以來一線房地產企企業經營成本的增增長也導致了行業業利潤水平下降，，其外在表現是建建筑材料、人力、、資金等成本持續續上升，內在表現現則是近幾年來企企業高速擴張后管管理費用的增加。。3、綜合兩者來看，，未來房地產企業業的利潤水平將持持續回落，高資金金杠桿所帶來的擴擴張效應將會放緩緩，去杠桿化成為為了整個房地產行行業的發展趨勢。。2010-201市場總結與預判總體判斷：中國樓樓市將進入“后高高周轉時代”，房房地產企業應該追追求有質量的增長長。黃金發展周期結束束：過去的十年是中國國房地產業的“黃黃金十年”，也也是企業高速增長長的十年，尤其是是近兩年高周轉類類的企業更是實現現了超常規的倍速速擴張，典型如恒恒大三年內銷售業業績成長數倍。后高周轉時代到來來：隨著內外環境的快快速變化以及房地地產調控的常態化化，2011年房企遭遇了十年年來最為嚴厲的政政策調控。結合目目前行業所面臨的的各方環境來判斷斷，房地產業將進進入“后高周轉時時代”，企業將面面臨“去政策紅利利、去存量、去杠杠桿”的三大壓力力，需要有效平衡衡“住宅與商業””、“速度和利潤潤”、“資本與資資產”三者之間關關系，追求有質量量的增長將逐步取取代過去單純的規規模化擴張。未來長期前景：房地產行業黃金歲歲月已逝去，但行行業機會依舊存在在。從國民消費來來說，最大的需求求依然是住房，正正常的剛性需求依依然存在。房價問問題不合理，該調調整的調整，長期期來看，沒有理由由悲觀。2010-201市場總結與預判品牌開發商簡析（2011年）22規模：企業銷售規規模穩步提升，銷銷售金額增速明顯顯放緩圖1：金額榜TOP10和TOP20企業銷售金額(單位：億元)圖2：面積榜TOP10和TOP20企業銷售面積(單位：萬平米)2011年品牌企業中，TOP10企業銷售總金額為為6298億元，TOP20企業則為8773億元；TOP10企業銷售總面積為為6317萬平米，TOP20企業銷售總面積為為8381萬平米，銷售金額額和銷售面積較2009年和2010年均有提升，但銷銷售金額增長速度度已明顯放緩。從業績增長幅度來來看，TOP10和TOP20企業銷售金額的增增長幅度從2010年的65%和58%分別下降到2011年的18%和17%；從銷售面積增長長幅度來看，TOP10和TOP20今年的增長幅度分分別為15%和17%；而去年則為19%和13%，增長速度穩定。。今年銷售金額增速速明顯下滑，價格格增速下降是主要要原因。規模：企業銷售規規模穩步提升，銷銷售金額增速明顯顯放緩價格：調控導致定定位調整，定位決決定均價從品牌企業TOP20企業銷銷售均價來看，2011年TOP50企業銷售均均價達到11175元/平米，較較2010年全年年的10636元元/平方米，小幅幅上升5%，基本本保持合理增長水水平。企業銷售均均價保持穩定，未大幅上揚主要要以下方面原因：：首先，企業積極調調整產品結構，主主動降價。2011年市場環境低迷，，標桿企業無一例例外的采取了降價價的策略，恒大、、萬科等率先降價價的開發商，成為為行業的最大贏家家。從整體來看，，2011年自住型需求成為為市場需求主體，，定價偏高，原本本利潤豐厚的高端端項目較易受到市市場整體環境的影影響。其次，為應對調控控，產品布局向三三四線城市轉移。。例如，佳兆業向深深圳以外均價較低低的三四線區域擴擴展業務，其全年年均價下降20%。保利香港中低端端剛需布局拉低了了今年的均價，下下降幅度也達到了了8%。利潤：定位決定均均價，均價決定利利潤企業名稱2011年銷售均價(元/平米)2010年銷售均價(元/平米)較去年的變化幅度萬科地產1141512113-6%恒大地產662363424%綠地集團9604874810%保利地產11314912924%中海地產127171090617%萬達集碧桂園6287550014%龍湖地產1123913023-14%華潤置地122001013520%世茂地產12906122276%雅居樂1030911174-8%綠城中國1883120471-8%金地集團136931201714%富力地遠洋地中信地招商地產172631402023%融創中國16191962568%融僑集團12683921938%華僑城2400025217-5%銷售額TOP20企業銷售價格對比比圖數據來源：CRIC效率：開發商城市市產出效率分析城市深耕與權力下下放，城市平均產產出能效顯著。2011年品牌企業普遍在在平均城市產出上上卓有成效。萬科作為龍頭大佬，2011年40個城市中平均城市市貢獻率達30.25億。主因在于其““新推盤當月銷售售率不低于60%”銷售策略，雖然遭遭遇調控政策，但但企業順勢而行，，降價促銷，積極極推盤，助力資金金快速回籠。2011年保利實現732億，平均城市貢獻獻率為28.15億，僅比萬科少2.1億元。這主要得益益于保利城市機構構擁有較多主動權權，從而能夠更快快對市場采取積極極地應對措施。數據來源：CRIC公司名稱項目個數城市個數成交金額平均項目產出平均城市產出萬科集團2254012105.3830.25保利地產125267325.8628.15萬達集團67425608.3613.33碧桂園48334308.9613.03華潤置地52283667.0413.07融創中國19619310.1632.17合景泰富2161346.3822.33招商地產36251333.695.32恒盛地產21111065.059.64布局：企業積極調調整區域布局促增增長1.企業區域分布出現現調整，中南區域域增長勢頭明顯。。TOP30品牌企業，從銷售售金額看，11年城市戰略轉移對對區域格局產生較較大影響。相對去去年，華北、華東東銷售金額占比下下滑4%；西北、西南、東東北區域與去年持持平；而中南區域域銷售金額占比再再次上升，由去年年的22%上升到30%。從銷售面積看，中中南區域升幅較為為明顯，西北、華華北、西南區域下下滑約2%；中南區域銷售占占比超過華北，成成為續華東后第二二大銷售區域。主主因在于：一、武武漢和長沙等城市市漸受企業重視，，二、以重點城市市為中心所輻射的的三、四線城鎮得得到較大發展，如如廣州所輻射的東東莞、佛山、中山山等地。布局：企業積極調調整區域布局促增增長2.企業三四線城市持持續發力，一、二二線城市貢獻占比比微跌。2011年TOP30企業，從銷售金額分布看，在三四線線城市的銷售金額額占比達到20%，上浮4%；二線城市貢貢獻率保持在五成成以上；而一線城城市占比由33%下滑為27%。。依據數據，三四線線城市已成為企業業戰略發展的新方方向，二線城市由由于受調控影響較較一線城市小，且且地理位置重要而而一直備受各房企企青睞。從銷售面積看，房房企六成左右的銷銷售量來自二線城城市，同比略有下下降；三四線城市市占比從20%上升到23%；一線城市占比出出現小幅下滑。從從房企投資避險角角度，三四線城市市正在大規模城鎮鎮化，購買需求未未被限購壓抑，相相對二線城市低的的房價也有提升空空間，以及拿地成成本較低等因素考考量下，可以預計計的是，未來的三三、四線城市將進進入潛力挖掘階段段。2010-201產品：產品供應結結構決定房企業績績產品供應結構決定定房企業績，以中中低檔房源為主的的企業表現卓越。在政策調控環境下下，一方面龍頭房房企調整產品類型型，以推出剛需項項目為主。據我們統計，2011年碧桂園中低檔房房源占比超6成；恒大和綠地中中低檔產品達到3成；萬科亦調整產產品供應結構，加加大中小戶型的供供應量。另一方面，龍頭企企業主動調整售價價，或者將精裝修修改成毛坯出售，，通過調低產品價價格檔次適應市場場需求，保證在售售產品為剛性客戶戶所需，提高項目目銷售回款。例如萬科在2011年下半年由各個城城市自主下調價格格，多個低價入市市項目均實現熱銷銷。恒大奉行“開開盤必特價，特價價必超值”的銷售售策略，在2011年年初就宣布全國國降價銷售2010-201集中度：行業集中中度提升，未來競競爭將加劇1、企業業績與市場容容量雙擴容，行業業集中度小幅提升升2011年，全國國前十強企業市場場份額達到10.43%，較較2010年上升升0.32%，行業集中度總體體偏低。而在2005年，，美國、英國、日日本前5位開發商市場份額已經經分別達到10.3%、30.8%和17.8%。香港前十大開發企業的的市場占有率達80%。2010-201數據來源：國家統統計局/CRIC集中度：行業集中中度提升，未來競競爭將加劇2、行業集中度中提提較低，規模化競競爭不可避免多數觀點認為，當當樓市調控深入時時，總會出現行業業集中度的提升和和不同陣營間房企企實力差距的拉大大。此時只要大企企業有一些戰略調調整、搶占市場，，尤其是主動出擊擊，那么很容易就就進一步加強企業業的市場份額和影影響力，結果往往往是主動調整戰略略的企業獲得市場場先機。2010-2012012年千億企業有望達達到4-5家企業名稱2011年2012年萬科地產1210億維維持恒大地產808億有有望沖擊千千億綠地集團776億保利地產732億爭爭取沖擊千千億中海地產720億周轉率：高周轉推勱企業業業績快速增長高周轉模式企業，，業績表現突出市場疲弱，但大型型企業選擇了恰當當的戰略仍然能保保持高增長。比如如萬科和恒大主動動降價，調整產品品結構，江蘇資金金周轉，從而牢牢牢占據頭兩把交椅椅。且恒大、碧桂桂園增長速度最快快。2010-201周轉率：高周轉推勱企業業業績快速增長2010-201土地儲備：2011年萬科土地儲備概概況2010-201土地儲備權益面積積1150萬㎡，同比減半土地儲備樓面地價價2577元/㎡，同比下降7.5%土地購入量與銷售售量基本持平銷售均價為土地儲儲備價格的4.4倍土地儲備：2011年萬科土地儲備概概況2010-201普通住宅用地為主主，占比47%二線城市用地為主主，占比50%強土地儲備：2011年保利土地儲備概概況2010-201土地儲備權益面積積784萬㎡，同比減38%土地儲備樓面地價價2643元/㎡，同比下降12%土地購入量與銷售售量基本持平銷售均價為土地儲儲備價格的4.3倍土地儲備：2011年保利土地儲備概概況2010-201普通住宅用地為主主，占比50%二線城市用地為主主，占比50%土地儲備：2011年金地土地儲備概概況2010-201土地儲備權益面積積211萬㎡，同比減27%土地儲備樓面地價價1186元/㎡，同比下降69%土地購入量與銷售售量基本持平銷售均價為土地儲儲備價格的11倍土地儲備：2011年金地土地儲備概概況2010-201中端住宅用地為主主，占比72%二線城市用地為主主，占比64%經營發展策略(2012年)322011年，全國國超過120個城城市出臺了房價調調控目標，46個個大中城市出臺了了“限購令”，10個城市出臺了了針對樓盤的強制制“限價令”；2011年，央行行6次加息、上調調存款準備金率；；2011年，房房產稅落地實施，，試點重慶、上海海……2011歲末，房房地產調控政策或或將在2012年年放松的言論在坊坊間流傳，但緊隨隨著溫家寶總理、、住建部的相繼表表態，中央經濟工工作會議的召開，，確立“要堅持房房地產調控政策不不動搖，促進房價價合理回歸”的政政策導向，以及蕪湖樓市新政政“三日游”表明明：2012年房地產產市場政策走向最最終定調。那么，接下來的問問題是開發商怎么么辦？2010-2012010-201萬科歷年銷售業績績卓越，保持行業業領先地位。萬科：8年業績翻了近20倍萬科2003-2011年銷售業績（億））數據來源：CRIC2010-2011、營銷策略——銷售率底線不可破破，團販網販齊上上陣新盤當月銷售率不不低于60%，成為萬科營銷執執行策略，為實現現高周轉及良好業業績提供保證；項目全年的銷售率率達到70%-80%以上，在價格方面面隨行就市不做硬硬性控制。時間城市項目名稱銷售情況去化率1月16日北京中糧萬科·長陽卉島開盤推848套房源，開盤當日再次售罄100%2月26日深圳萬科金色領域主推80-180平法式風格兩至四房，339套房源，售價16000/平米，當天售罄。100%4月24日武漢萬科金域藍灣推出240余套房源，不到兩個小時就火爆售罄，均價9250元/平方米100%5月15日武漢萬科金色城市3期776套房源，主推名品裝修79-104平方米兩房三房，均價6489元/平，當天售罄100%6月5日昆明萬科金域緹香萬科金域緹香2期推出了300套U8精裝準現房，均價為10500元/平，當天售罄100%6月6日青島萬科城東京街匙推出329套房源，產品類型有時尚精致的LOMO約60平米小戶型，也有80-108平米的溫馨兩居64%6月19日深圳萬科清林徑萬科清林徑推出358套，面積約為78-89m2精裝三房、四房，據悉，截至19日晚，勁銷七成70%7月23日貴陽萬科勁嘉金域半店萬科勁嘉金域半店這次推出86-109㎡全景精裝三房，開盤備叐追捧，勁銷9成90%9月24日深圳萬科金域緹香推出76平米2房、89平米的四房、86平米復式219套房源，售價9400元/平起，2小時即全部售罄。100%2011年關鍵舉措2010-2012、投資儲備——水池平衡，風險可可控策略：整體土地地儲備策略保持““水池平衡”狀態態。體量：土地儲備備量保持在3800-3900萬平方米。風險：短期地價價相對偏高，中長長期風險合理。2011年關鍵舉措2010-2013、組織發革——新老交替，轉移重重心2011年1月30日，萬科公布執行行副總裁很洪舸與與副總裁肖楠辭職職；3月8日，董亊會通過聘聘仸副總裁周衛軍軍、袁伯銀、毛大大慶擔仸萬科執行行副總裁議案。6月8日，萬科執行副總總裁、上海區域總總經理劉愛明辭職職；萬科方面決定定由廣州公司總經經理張海接仸。8月9日，萬科宣布袁伯伯銀辭去執行副總總裁一職。萬科「深圳區域域」將更名為「「廣深區域」，，發展重心將從從深圳轉至廣州州。融資渠道多元，，龍頭地位及前前期較保守的財財務給予公司未未來杠桿擴張的的機會。12月信托融資10億，利率11.2%低于市場平均水水平。手中現金完全覆覆蓋短期借款和和一年內到期非非流動負債，財財務安全。12月拿地均采用股權合作模式，新增權益益建面97.7萬方，權益地價價21.7億，平均樓面地地價2227元/平，綜合權益比例僅僅為46.6%。4、企業融資——股權合作，風險險穩控2011年關鍵舉措2012年萬科的發展策策略是過冬：現現金為王、積極極賣樓、謹慎拿拿地、精細管理理、鍛煉身體。。2010-2012012年策略現金為王：手中的現金比利利潤更重要，目目前公司擁有300億現金儲備；積極賣樓：積極定價策略，，即堅定實施新新盤首月銷售60%原則；謹慎拿地：寧可少拿，不可可拿錯，積極尋尋求與合作伙伴伴聯合拿地。2011年萬科新增土地地建筑面積為1857萬平米，較去年年的2948萬平方米下降37%；精細管理：降低企業運營成成本和費用，做做好成本控制。。萬科在業績年年會上表示，將將向制造業學習習，積極推進住住宅工業化生產產嘗試；鍛煉身體：冬天要把身體練練好，提高企業業免疫力，準備備迎接春天的到到來。郁亮：企業在過過千億后需放緩緩腳步健康發展展，2012年銷售目標維持持千億。2010-201中海：10年時間內翻了22倍?2002年中海地產全年年的銷售業績僅僅為39.8億港元，2011年已達870.9億港元。中海2002-2011銷售業績（億港港元）數據來源：CRIC2010-2011、營銷策略——上半年率先價格格調整，搶占市市場先機中海主打中高端端產品，在政策策調控沒放松的的環境下，積極極調整價格搶占占市場；2011年中海打響樓市市降價的“第一一槍”，待其他他企業抓緊“搶搶收”之時，中中海已是“輕舟舟已過萬重山””。2011年關鍵舉措2010-2012、投資儲備——下半年加強布局局，収掘潛力剛剛性需求2011年中海地產新進進入9個城市，分別為為南昌、長沙、、煙臺、吉林、、合肥、南寧、、武漢、廈門、、蘭州。新進入入城市數目相較較去年同比提高高300%，冠居近幾年之之最。全國戰略性布局局逐步完成，涉涉及珠三角地匙匙、長三角、環環渤海、中西部部、港澳，總計計32個城市。2011年關鍵舉措2010-2013、企業產品——以集團軍出擊，，重構商業地產產版圖2011年關鍵舉措中海地產商也地地產三大產品線線2011年11月16日，中海商業地地產品牌發布會會，暨環宇城全全球招商儀式在在上海麗思卡爾爾頓酒店舉行。。首批五座環宇城城坐落二南京、、沈陽、天津、、濟南、珠海，，已先后動工，，并于2013年后陸續開業。。“以甲級寫字樓樓為主，重點發發展都市購物中中心，適度發展展高星級酒店””。2010-2012012年策略投資：開工建設設指標與2011年持平業績：銷售指標標與去年持平，，維持800億港元融資：拓寬融資資渠道，籌集更更多現金營銷：中海的銷銷售政策將會順順應市場需求再再做具體調整孔慶平：外部環環境更加復雜，，謹慎制定目標標，2012年銷售目標維持持800億港元。2012年發展策略：合合理定價、穩健健投資、籌集現現金、健康發展展。2010-201龍湖穩健絆營，，規模增速2011年有所放緩龍湖業績穩健攀攀升，4年杢業績增幅達達4倍；2011年業績增幅有所所放緩，銷售金金額同比增長15%，進低二2008-2010年平均年增長80%的速度2011年西部匙域實現現銷售金額174億元，重慶、西西安、成都三地地創歷史新高；；環渤海進入全面面銷售期，實現現銷售金額123.65億元；長三角銷銷售金額85億元。2010-2011、營銷策略——九月起全線促銷銷，搶收半東果果決降價8月份，龍湖新帥帥走馬上任，綜綜合體、洋房、、商業等多種產產品的集中推案案，以加速去化化；9月份，龍湖以重重慶易房節為契契機，展開全面面優惠，加快資資金回流，規避避市場風險；10月份，為了在淡淡市有效激活市市場，并且搶占占市場份額，在在華東大手筆降降價搶收。2011年關鍵舉措2010-2012、產品戰略——“天街”和“山?海?湖”熱銷百億，，多元化產品品戰略開啟2011年關鍵舉措2011年龍湖“區域聚聚焦、多業態””戰略進入全面面收獲期，“天天街”商業綜合合體和“山?海?湖”度假產品兩兩個全新業態實實現銷售超過百百億，銷售額占占比達三成。天天街綜合體系僅僅在重慶、北京京、成都就分別別實現24億、15億和30億的銷售佳績。。產品線業態的的多元化成為龍龍湖有效應對市市場波動的重要要保障。2010-201秦力洪：保持持高周轉，為周周轉率作出更多多思考，銷售目目標在440億左右。2012年經營策略：堅堅持高周轉率，打造造不限購產品線線，是龍湖的““過冬術”；高周轉率：即堅持搞周轉率率原則，加快開開發節奏和消化化庫存速度；搶收策略：繼續以市場接受受度為定價依據據，順市而為，，加大推盤力度度；財務安全：公司目前持有現現金約126億億，以現金為王王確保公司財務務安全；謹慎拿地：爭取底價獲取優優質地塊，布局局不限購城市。。公司現有3300萬平方米土地儲儲備，位居全國國前十。2011年計劃土地儲備備資金175億，實際拿地金金額僅為其零頭頭，拿地日趨謹謹慎，節奏明顯顯放緩。產品策略：積極的多元化產產品布局，秉持多業態產品品線，積極開發發剛需產品，布布局商業地產，，力推“天街””商業綜合體，，打造不不限購購產品品線，，以求求淡市市突圍圍。2010-201銷售業業績增增長迅迅速，，新進進城市市穩步步拓展展06年上市市后快快速發發展；進入城城市速速度保保持穩穩定節節奏；；08和11年弱市市，擴擴張步步伐不不減。。數據來來源：：CRIC2010-2011、營銷銷策略略——降價快快銷，，回籠籠資金金快準準狠9月，保利椰椰風半島開開盤，當日日全款款85折，，最高高81折，，按揭89折折；11月，保保利江江山明明珠馨馨園推推出優優惠活活勱，，套內內6980-8965元元，每每平全全款78折折；9月，杭杭州保保利灣灣天地地丼行行千人人大團團購活活動，，達到到團購購人數數售價價為8900元，直直減4000元，相相當于于打69折；；9月，團團販活活動第第二期期，開開盤短短短1個小時時，所所推83套房源源便去去化超超9成。2011年關鍵鍵舉措措2010-2012、投資資拿地地——已完成成全國國化布布局，，保證證企業業未來來發展展2011年保利利地產產進入入鄭州州、慈慈溪、、德陽陽、合合肥、、通化化和石石家莊莊6個城市市，已已經基基本完完成全全國布布局；；保利地地產完完成全全國化化布局局后，，今年年對于于新增增土地地儲備備的區區域投投資出出現均均衡化化。2011年關鍵鍵舉措措2010-201宋廣菊：：保利將將加強強商業業地產產的投投資和和持有有，“十二二五”持有有量達達到總總資產產癿10%。投資：：政策策不明明朗，，投資資拿地地保持持謹慎慎觀望望業績：：銷售售目標標保持持穩定定，預預計為為800億融資：：擴大大融資資規模模，籌籌資方方式多多樣化化戰略：：商業業、住住宅““雙輪輪驅勱勱”，，保證證業績績持續續增長長2012年經營營策略略：穩穩步發發展、、謹慎慎拿地地、靈靈活融融資、、加大大商業業地產產比重重。2012年策略略2010-201恒大高高周轉轉快速速成長長為行行業巨巨頭恒大：：4年時間內內翻了了13倍恒大地地產2011年銷售售金額額804億元，，同比比增長長60%，位列列典型型企業業銷售售金額額的第第事位位，僅僅次二二萬科科。。2011年底擁擁有項項目187個，主主要分分布在在三線線城市市；布局：：提前前介入入三四線線城市2010-2011、營銷銷策略略——把握調調控脈脈絡搶搶先降降價，，10月即達達成銷銷售目目標2011年關鍵鍵舉措措2011年1月，恒大在其他企業業對調控政策尚持持觀望態度的情況況下，率先降價跑跑量，全國范圍內內讓利，降價幅度度在8折以下。多盤聯動執執行到位的價格決決策使恒大在10月即完成全年銷售售目標。2010-2012、投資布局——高土地儲備下風險險控制，9月起暫停拿地2011年關鍵舉措目前恒大已迚駐近近70個城市，全全國戰略布局基本本完成。2011年新增土地889萬，同比下下跌71%；目前恒大土地儲儲備1.37億方，居居房企圁