2016年廣東省房地產估價師制度與政策：三級資質試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、在其他條件不變的前提下，建設一條鐵路對居民區的房地產價格和對倉儲或者工業用地房地產價格可能產生的變動方向，下面描述正確的為_。A.居民區的房地產增值，工業用地房地產貶值B.居民區的房地產增值，工業用地房地產增值C.居民區的房地產貶值，工業用地房地產增值D.居民區的房地產貶值，工業用地房地產貶值2、甲乙物業2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%,乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業投資風險比較的結果是。A：甲物業投資風險大B：乙物業投資風險大C：甲、乙物業的投資風險相同D：難以判斷甲、乙物業的投資風險大小E：借款合同3、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導致折現率_。A.提高B.降低C.無變化D.為零4、投資利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與的比率。A：總開發成本8：項目投資的資本價值^項目總投資D：總開發價值E：借款合同5、行政裁決應當自收到申請之日起—日內做出。153045606、某房地產的報酬率為8%,收益期限為30年時的價格為4000元/m2。若報酬率為6%,收益期限為50年時，則該房地產的價格為（）元/m2。38004500C.5200D.56007、需要使用損益平衡圖來制定房地產銷售價格的定價方法是_。A.目標定價法B.價值定價法C.挑戰定價法D.成本加成定價法8、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是_。A.吸納周期是捐房屋從準備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數值上等于吸納率的倒數9、從投資者整體的角度出發，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力的財務報表是。A：全部投資現金流量表B：資本金現金流量表C：投資者各方現金流量表D：資金來源與運用表E：借款合同10、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為一年。4042485011、甲與乙簽訂商品房買賣合同，如甲有侵權行為，依據《民法通則》，訴訟時效期間從—時起計算。A.合同簽訂B.合同生效C.權利被侵害D.乙知道或者應當知道12、生地與熟地之間的價格差異（）。A.僅僅是土地開發費用B.是土地開發費用、開發商利潤和稅費等C.僅僅取決于容積率的高低D.是開發商利潤13、市場趨勢的分析方法中，—就是通過直接詢問消費者在某一時期需求哪些商品及其數量來進行分析的方法。A.購買者意圖調查法B.銷售人員意見綜合法C.專家意見法D.時間序列分析法14、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，工業用地出讓最高年限為_。50年60年70年40年15、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是。A：本次貸款的月還款額/月均收入B：（本次貸款的月還款額+其他債務月償還額）/月均收入C：（本次貸款的月還款額+月物業管理費）/月均收入D：（本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償還額）/月均收入E：借款合同16、出讓地塊的位置、使用性質等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分，由城鄉規劃主管部門依據提出。（2008年試題）A：城鎮體系規劃B：土地利用總體規劃C：修建性詳細規劃D：控制性詳細規劃E：房地產估價機構必須加蓋公章17、建設用地規劃管理由—部門負責。A.建設B.房地產管理C.城市規劃行政主管D.土地管理18、某套住宅建筑面積為100m2,套內建筑面積為92m2,使用面積為80m?,每平方米使用而積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。A：2400B：2580C：2607D：2760E：工業用地的監測點評估價格19、關于估價對象狀況描述的說法，正確的是。A：對估價對象范圍的描述就是說明其四至B：對建筑物外觀的描述應說明其周圍環境和景觀C：對建筑物實物狀況的描述應說明建筑物朝向和樓層D：對土地開發程度的描述應說明到達地塊紅線的基礎設施完備程度E：工業用地的監測點評估價格20、相對于現金回報率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率21、購買某類房地產，通常抵押貸款占70%,抵押貸款的年利率為6%,自有資本要求的年收益率為9%,該類房地產的資本化率為_%。6.06.98.89.022、下列關于資產的分類及特點的表述，不正確的是。八：按流動性進行分類，可以分為流動資產、長期資產和非流動資產B：一般來說，流動資產所占比例越大，說明企業資產的變現能力越弱^按資產有無實物形態可以分為有形資產和無形資產D：將專利、商標這些不具有物質形態，能夠給企業帶來超額利潤的資產稱為無形資產E：執行層的組織協調23、某宗房地預計未來每年凈收益為16萬元，該類房地產的報酬率為9%,假設該宗土地的年限為無限年，則該宗土地的價值為。A：158萬元B：156萬元C：176萬元D：178萬元E：工業用地的監測點評估價格24、甲土地的樓面地價為2000元/近，建筑容積率為5；乙土地的樓面地價為1500元/近，建筑容積率為7.若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價相比。A：甲等于乙B：甲大于乙C：甲小于乙D：無法判斷大小E：工業用地的監測點評估價格25、對以房地產買賣為目的的房地產估價時，當租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響_。A.應考慮B.不考慮C.無所謂D.不大二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元/m2,對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為一元/m2。A.2121B.2200C.1819D.22422、以被保險標的的不同性質為標準，可將商業保險分為_。A.定值保險和不定值保險B.單一危險保險和綜合危險保險C.財產保險和人身保險D.原保險和再保險3、在估價報告中應包含一份由—的估價師簽名、蓋章的聲明。A.本估價機構所有B.所有參加該估價項目C.由引交估價項目負第一責任D.任本估價機構法定代表人4、估價作業方案編制的思路包括。A：擬采用的估價技術路線和估價方法B：擬調查搜集的資料及其來源渠道C：預計需要的時間、人力和經費D：估價作業步驟和時間進度安排E：估價報告的編寫5、下列閑置土地的處置方式，正確的有。A：延長開發建設時間，但最長不得超過兩年B：政府為土地使用者置換其他等價閑置土地C：改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發D：延長開發建設時間，但最長不得超過一年E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協議書6、下列關于高層建筑，表述正確的是。A：7—9層為高層建筑B：10層以上（含10層）為高層建筑C：公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的（但不包括總高度24m的單層建筑）為高層建筑D：建筑總高度超過100m的住宅，為超高層建筑E：建筑總高度超過100m的綜合性建筑，為超高層建筑7、股票和債券的相同之處表現在_。A.都是融資工具B.都是流通證券C.享有相同權利D.都是長期投資E.都可以為投資者帶來收益8、下列行業中，（）中的企業盈利水平與企業規模、市場份額均有關。A.批量行業B.僵滯行業C.分塊行業D.專業化行業9、下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是。A：定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式B：定額計價方式投標一般采用合理低價中標法，工程量清單計價方式投標一般采用百分制評分法C：定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式D：定額計價方式是在發出招標文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標前由招標人編制工程量清單E：執行層的組織協調10、可比實例一般選取的數量范圍為_。3?55?106?83?1011、房地產投保時的保險價值評估，既可按該房地產投保時的實際價值確定，也可按保險事故發生時該房地產的實際價值確定，估價方法宜采用。A：成本法B：路線價法C：假設開發法D：基準地價修正法E：市場比較法12、下列選項中，決定房地產需求量的因素有。A：該種房地產的價格水平B：該種房地產的開發建設成本C：相關物品的價格水平D：房地產開發商對未來的預期E：消費者的偏好13、以下房地產中是基于租賃收入測算凈收益的有。A：影劇院B：普通住宅C：倉庫D：停車場E：汽車加油站14、依代理委托方的不同，物業代理可以分為_。A.聯合代理B.買方代理C.獨家代理D.賣方代理E.雙重代理15、某非經濟特區的房地產估價機構評估一宗以房產為主的項目，評估的房地產總價為2400萬元，根據國家有關規定，估價收費最高為萬元。A：1.92B：3.60C：4.57D：6.00E：執行層的組織協調16、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%,所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為萬元。A：22.0B：24.0C：25.6D：26.0E：借款合同17、假設某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為_。-1.33-0.66C.0.66D.1.5318、根據轉讓的對象房地產轉讓可分為。A：有償B：無償C：地面上有建筑物的轉讓D：地面上無建筑物的轉讓E：出讓方式取得的土地使用權轉讓19、下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是_。A.某標準廠房B.某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫字樓20、下列符合商品房現售條件的有。A：取得土地使用權證書B：出售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書C：E通過竣工驗收D：物業管理方案未落實E：拆遷安置正在落實21、基準地價是城市中均質區域內的土地_。A.最低價格B.最高價格C.平均價格D.成交價格22、某塊土地總面積為200m2,建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%,則總建筑面積為_m2。A.1200120C.3333D.333.323、下列情形中會導致房地產