我們的愿景VISION

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MASTERPLAN曹娥江旅游度假區概念性規劃ConceptualPlanningCompetitionforShangyuCaoERiverTourismArea

我們的愿景VISION我們的愿景VISION我們期望，藉本項目的實施，對上虞市的城市建設起到眼球吸引和積極的示范推動作用。對項目的基本態度：不應片面追求市場產品價值而去大規模的資源開采，應在維護和保持生態完整性的基礎上，關注環境、經濟、文化、社會的可持續發展平衡，探索多方參與、效益綜合的開發模式。創建長三角最具山水田園特色的生態休閑度假目的地建設上虞城市伴生型旅游度假經濟區本次規劃設計為曹娥江旅游度假區的開發建設提供兼顧遠見與實施的理想空間藍圖引言PROLOGUE突破土地出讓單一獲利模式回歸產業發展長期創富軌道曹娥江旅游度假區的開發建設有望開辟土地開發全新路徑>>回顧曹娥江旅游度假區發展大事記2012年7月上虞市召開曹娥江旅游度假區策劃方案專家咨詢會。來自北京、杭州等地的一批國內知名旅游專家齊聚一堂，就度假區的規劃定位和開發建設紛紛出謀劃策。設想把度假區打造成為長三角最具山水田園特色的生態休閑旅游度假目的地，成為展示“精致上虞”建設的形象窗口和現代服務業發展的示范區。2012年11月曹娥江旅游度假區可研報告省級聯席審查會在杭州召開，會議同意通過上虞市曹娥江旅游度假區申報省級旅游度假區的可研報告審查。省級聯席審查會議認為，設立上虞曹娥江省級旅游度假區，有利于加快浙江旅游新經濟圈建設，整合利用上虞旅游資源和歷史文化資源，帶動紹興鄉村休閑旅游開發，促進上虞城鄉統籌發展和經濟社會發展，具有良好的經濟效益、社會效益和生態效益。2013年1月上虞市委、市政府召開全市旅游發展暨曹娥江旅游度假區成立大會。市委書記孫云耀在會上強調，全力推進上虞旅游大發展大提升，努力把上虞建設成為長三角最具山水田園生態特色的休閑度假目的地。會上，孫云耀向新成立的曹娥江旅游度假區管委會授牌，曹娥江旅游度假區是省委、省政府去年批準的唯一一個省級旅游度假區，也是上虞市第三個省級開發區。2013年2月上虞市舉行曹娥江旅游度假區總體策劃方案匯報會，明確度假區開發建設目標定位。市委書記孫云耀強調要以核心拳頭產品引領度假區開發建設，把省級曹娥江旅游度假區打造成為長三角最具山水田園生態特色的休閑旅游目的地。隨后，本次曹娥江旅游度假區概念性規劃國際競賽正式啟動。2013年6月召開曹娥江旅游度假區概念性規劃國際競賽方案評標會我方深圳市城市規劃設計研究院以專家評分第一的成績進入本輪深化設計階段目錄/CONTENTS曹娥江旅游度假區概念性規劃規劃布局02實施保障03/創新生活特色體驗的主題分區營造/對接開發實施落實的規劃支撐系統整體戰略01BACKGROUNDREVIEW/立足三大特征優勢的發展定位研判CREATINGEXPERIENCEIMPLEMENTATION>>本項目基本思路生活AGreatCitytoLiveWork&Play...工作游玩我們認為，本次規劃設計的主旨，不是簡單勾勒一個體現唯一性的旅游度假區空間藍圖，而是應該統籌于城市整體發展背景和目標戰略下，尋求城市和景區相互促進、互惠共贏的開發路徑和結構支持，提供目標定位清晰、主打特色鮮明，適應長期開發和多種市場需求的開發框架。因此，本項目的設計框架劃分為三個部分：一、整體戰略：立足三個特征優勢的發展定位研判二、規劃布局：創新生活特色體驗的主題分區營造三、實施保障：對接開發實施落實的規劃支撐系統/三大特征優勢/發展定位研判/核心發展策略如何定義曹娥江旅游度假區？CONCEPTUALPLANNINGFORSHANGYUCAOERIVERTOURISMAREA整體戰略01BACKGROUNDREVIEW立足三大特征優勢的發展定位研判區位交通條件優越上虞城市地處環杭州灣的長三角核心腹地，隨著嘉紹大橋、杭甬高鐵的開通在即，上虞將迅速融入大上海2小時都市同城生活圈，并與杭州、寧波等長三角區域中心城市形成半小時組團結構發展關系。判斷：區域產業和經濟發展基礎、以及區位條件的改善，決定了上虞未來在三產服務業方面將面臨廣闊的發展需求和機會。>>>發展啟示從同類型項目競爭來看，目前浙江省已建成的省級旅游度假區有21個，而至2020年，還將新增30個，類型覆蓋自然山水、文化和海濱，本項目面臨激烈的飽和競爭態勢。判斷：本案應納入區域旅游戰略，直接借勢，從成功案例中尋找啟發，建立項目的核心吸引力。山水風景休閑麗水甌江風情旅游度假區、紹興縣鑒湖柯巖旅游度假區、平湖市九龍山旅游度假區、浙江綠谷蓮都省級旅游度假區衢州信安湖旅游度假區、莫干山度假區、紹興會稽山旅游度假區、廊氡省級旅游度假區、磐安云山省級旅游度假區、神仙居省級旅游度假區文化特色旅游景寧畬族風情省級旅游度假區海濱休閑類黃瑯濱海省級旅游度假區、牛頭山省級旅游度假區、象山松蘭山濱海旅游度假區溫泉旅游浙江溫泉湖度假旅游區大型風景名勝區休閑度假長興太湖圖影省級旅游度假區、太湖圖影省級旅游度假區、湖州太湖度假區、金華仙源湖旅游度假區、浙江省淳安千島湖度假區本項目的特征優勢條件之一半城半山的雙重用地特性藉市民大道、三環路、江東路以及規劃四環路等主干城市道路，項目基地與上虞市中心主城區僅10-15分鐘車程距離。有別于多數旅游景區遠離城市的區位格局，本案打破了既往客群的消費心理門檻，更易形成較強的吸引力和城市認同感。判斷：應突破現有紅線邊界，將景區開發納入城市的發展結構進行考慮。從城市整體層面，對分區屬性、交通、配套設施、社區規劃等內容進行系統對接和開發界定。城市自然VS15分鐘30分鐘50分鐘規劃區突出的環境特點為水域縱橫，總面積達到710公頃，約占到總規劃面積的6%，水體類型包括湖泊、濕地、河流、溪徑等多種形式，水體品質為四類水或接近三類水標準；同時，山體、農田、村居等因素，構成了一幅典型的田園城市生活場景。判斷：資源面積寬廣、類型眾多是優勢，應進一步強調線索組織和主題性創造，拓展生態環境資源的附加開發價值，同時整合村莊發展以補充旅游活動體驗及內涵。本項目的特征優勢條件之二>>>發展啟示上虞過去以“商都”聞名，城市建設體現出效率和現代的特征。本案與城市近郊、豐富的山水資源和文化稟賦，使得本案成為重塑上虞美麗、健康、休閑個性本質，并能夠進一步推動城鄉一體化發展，接軌城市發展結構，突出先進制造業和現代服務業“雙輪驅動”的發展目標，實踐城鄉經濟多元化發展。>>>發展啟示交通改善后，本案位于滬杭兩小時旅游圈內，擁有江南的典型環境景觀意象，以及豐富的人文資源，完全能夠發揮更大的區域服務輻射作用，具有填補東線旅游統領性產品缺失的市場潛力。打造形成省旅游東線上的統領性門戶產品。規劃區內及其周邊，擁有豐富的歷史文化遺產資源。代表中國“絲綢之國”形象的瓷器——青瓷制作地越窯；詮釋“五四”新文化的空間載體——春暉中學；象征中華愛情文化發源地——祝英臺故里；代表中國孝文化和上虞城市命名發源的孝女廟等等。諸多的文化遺產為主題旅游和綜合體驗之旅提供了重要支撐。判斷：單一、分散的文化遺存資源并不能有效帶動旅游消費，必須與生態環境資源、城市產業及相關資源形成串聯，打造完整的旅游產品鏈。本土歷史文化積淀豐富山水文化--虞山舜水古越文化--越窯青瓷孝德文化--曹娥尋父本項目的特征優勢條件之三長三角旅游高地城市伴生型旅游競合城景互動區域統領自然本底山水回歸歷史文化卷軸曹娥江生態旅游度假經濟區區位交通條件優越本項目的特征優勢條件之一半城半山的雙重用地特性本項目的特征優勢條件之二本土歷史文化積淀豐富本項目的特征優勢條件之三三大特征優勢條件解讀之下的發展定位思考在長三角這一中國城市化最發達和最密集的地區，上虞依然罕有保留著這一方待開發的凈土，但如何迎接未來不可避免的大開發趨勢，又使得我們需要謹慎思考和反復斟酌，謀定，而后動！藉多方利益的了解和分析，我們認識到，作為上虞未來的城市重要拓展區塊，曹娥江旅游度假區的開發與建設，不應僅僅關注開發帶來的經濟效益，城市設計的核心命題與任務，需要讓每個人能夠感受到城市生活的便捷、讓每個人在生活中能夠親近和體驗自然，讓每個人能夠對城市有家園的認同感和歸屬感，追求與提升市民的城市生活品質，建立真正為市民服務的城市樂園。?休閑福地運動熱地愛情圣地崇孝高地項目整體開發定義GOAL生態旅游度假經濟區以旅游度假項目為引擎，吸引區域性的相關產業進駐和發展，帶動城市和鄉鎮的轉型，促進生態文明和城市品質的共同提升。>>功能定位以呈現鄉村自然形態為本質，以山水田園風光為基質，集休閑度假、康體養生、商務會議、文化體驗、親水娛樂、生態游樂及風情人居于一體的綜合性山水田園精品旅游度假區。>>戰略目標“個十百千萬”個——一個曹娥江度假區，為城市建設提供22平方公里開發用地十——吸引十個以上的大型旅游企業及地產開發企業進駐百——政府投資百億以上千——總投資千億以上萬——吸引年均游客量超過800萬人次生態旅游+休閑度假文化養生品質居住先進產業+++-生態旅游與休閑度假相結合-體驗式產品與傳統文化結合-自然生態與城市環境相結合-旅游開發與城鄉經濟相結合/整體方案/九大特征板塊/各版塊發展要點曹娥江旅游度假區空間藍圖CONCEPTUALPLANNINGFORSHANGYUCAOERIVERTOURISMAREA規劃布局02BACKGROUNDREVIEW創新生活特色體驗的主題分區營造土地利用規劃圖

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MASTERPLAN曹娥江旅游度假區概念性規劃ConceptualPlanningCompetitionforShangyuCaoERiverTourismArea

皂李湖度假區ZAOLILAKERESORT依山湖，貌若西子美皂李湖度假區ZAOLILAKERESORT皂李湖度假區ZAOLILAKERESORT依山湖，貌若西子美客群定位?商務會議旅游客群?企業團體旅游客群?高端休閑度假客群核心項目?主題城堡酒店?濱湖慶典小鎮?度假別墅項目主題?湖濱慶典主題小鎮?濱湖國際商務中心?皂李湖會議度假區衍生項目?溫泉水療SPA、東方伊甸園、度假莊園?濱湖國際商務會議中心、山地湖景酒店綜合體、白金級五

星高端度假酒店?虞商會所、會展會議中心、環湖高爾夫社區半島酒店山頂酒店別墅酒店【半島酒店平面及意向圖】總平面圖一層平面圖二層平面圖【山頂酒店平面及意向圖】總平面圖一層平面圖二層平面圖祝家莊/洪山湖景區ZHUJIAZHUANG&HONGSHANLAKETOURISMAREA尋愛情，游愛情圣地祝家莊/洪山湖景區ZHUJIAZHUANG&HONGSHANLAKETOURISMAREA尋愛情，游愛情圣地客群定位?情侶游客群?闔家游客群核心項目?祝府?中華婚姻博物館?浪漫情景酒店項目主題?愛情海?祝家莊愛情民俗村衍生項目?婚紗攝影基地、思戀主題雕塑公園?女兒街商業區、藥師寺、蝴蝶谷?相親俱樂部、主題酒店浪漫情景酒店中華婚姻博物館祝家莊祝家莊/洪山湖景區ZHUJIAZHUANG&HONGSHANLAKETOURISMAREA人文運河城CULTURALCANALCITY筑運河，聽溪水潺潺人文運河城CULTURALCANALCITY人文運河城CULTURALCANALCITY筑運河，聽溪水潺潺客群定位?藝術設計相關從業人員?大眾客群核心項目?青瓷文化展覽館?濱水生態社區項目主題?創智運河城?城南居住組團衍生項目?主題會所、創意文化產業園、濱水休閑商業街、運河文化中心、游艇碼頭?低碳社區、沿江休閑帶、生態蔬果基地、濕地公園、半山住區、休閑森林公園濱水生態社區青瓷文化展覽館創意文化產業園【嶺光社區規劃平面及意向】2341567891011121314上虞市福利中心生態健康社區社區配套服務高檔生態健康社區舜耕湖社區商業中心民間藝術館孝德博物館文化藝術中心古玩文化商業街入口形象廣場人防中心企業會所預留指揮中心二期用地2345678911121314小越湖旅游驛站XIAOYUELAKETOURISM樂徜徉，享樂活人生小越湖旅游驛站XIAOYUELAKETOURISM小越湖旅游驛站XIAOYUELAKETOURISM樂徜徉，享樂活人生客群定位?區域自駕游客群?團體培訓客群核心項目?汽車文化主題博物館?素質拓展訓練營?五星級度假酒店項目主題?汽車主題文化小鎮?山地休閑運動公園?低碳樂活度假區衍生項目?汽車主題酒店、汽車主題特色餐廳、汽車創意研發產業、低碳自駕車營地、汽車影院?滑草、攀巖、速降、山地自行車、定向越野?水療SPA、五星級度假酒店、流水大宅、別墅、特色餐飲購物水街231五星級度假酒店素質拓展訓練營汽車文化主題博物館東西泊水上運動休閑區DONGXILAKEPARK添彩邑，聚四季活力-體驗綜合開發環境的目標策略研究03東西泊水上運動休閑區DONGXILAKEPARK東西泊水上運動休閑區DONGXILAKEPARK添彩邑，聚四季活力-體驗綜合開發環境的目標策略研究03客群定位?闔家游客群?年輕散客客群核心項目?水上動感樂園?臨湖度假生態住區?垂釣者之家項目主題?水上動感樂園?濱水休閑度假?漁家文化體驗園衍生項目?兒童樂園、水公園、科技視頻體驗?歡樂水岸、濕地高端會所?燒烤、船屋酒家、漁人碼頭、度假木屋水上動感樂園臨湖度假生態住區垂釣者之家思孝女，償哺育之恩曹娥景區CAOESCENICSPOT曹娥景區CAOESCENICSPOT曹娥景區CAOESCENICSPOT思孝女，償哺育之恩客群定位?年輕散客客群?老年客群核心項目?孝女歷史文化區?高端花園住區?養老度假休閑區項目主題?曹娥度假景區?高端生態度假?養老文化衍生項目?虞舜文化公園、佛教文化休閑區?濱水休閑區、低碳社區?山居度假區、生態敬老院高端花園住區養老度假休閑區孝女歷史文化區白馬湖文化旅游區BAIMALAKETOURISMAREA隱翠谷，得仁智兼修白馬湖文化旅游區BAIMALAKETOURISMAREA田園養生溪谷白馬湖生態濕地公園春暉文化教育基地項目主題客群定位高端度假客群城市大眾客群核心項目國學醫會所濕地農業觀光園春暉國學小鎮半山度假酒店樂齡養生社區，中醫藥文化養生康體體驗高低、養生度假農莊濕地科普體驗、濕地垂釣區、水上木屋度假村名人博物館、國學會所、民工風尚街衍生項目田園養生溪谷半山度假酒店濕地農業觀光園白馬湖文化旅游區BAIMALAKETOURISMAREA隱翠谷，得仁智兼修品鮮果，樂田園農事生態農業觀光區AGRICULTURALTOURISMAREA生態農業觀光區AGRICULTURALTOURISMAREA生態農業示范區楊梅基地項目主題客群定位農業觀光休閑客群闔家游客群核心項目生態有機農場楊梅采摘園農業美食街生態旅游新市鎮、農業在中體驗園、茗茶幽谷楊梅就裝、楊梅加工手作坊、司機鮮果采摘、慢山溪谷衍生項目楊梅采摘園生態旅游新市鎮生態農業體驗園生態農業觀光區AGRICULTURALTOURISMAREA品鮮果，樂田園農事生態森林體驗區MOUNTAINFORESTAREA育青山，留生氣綿延生態森林體驗區MOUNTAINFORESTAREA山地森林體驗項目主題客群定位探險、徒步的戶外愛好者闔家游客群核心項目龍山森林風景園山林健身漫步、登頂觀景、小火車、山頂特色酒店衍生項目山地森林體驗山林健身漫步山頂特色酒店生態森林體驗區MOUNTAINFORESTAREA育青山，留生氣綿延嶺光社區/交通/景區規模/水系連通/城鄉統籌/配套設施/分期實施計劃與經濟測算曹娥江旅游度假區開發的核心要點CONCEPTUALPLANNINGFORSHANGYUCAOERIVERTOURISMAREA實施03COMPREHENSIVEPLANNING適應統籌開發的規劃系統避免過境交通對景區的割裂，優化四環路線位，與外圍快速交通串聯。同時改造現狀鄉道變景區內部旅游環線，串聯旅游項目環線。構架對外交通路網體系聯系高速公路、公交場站與景區的主要路徑合理設置景區入口四環快速將過境交通有效分流交通高速公路聯系對外與景區的城市道路2種方式到達、5個對外交通接口、8個交通換乘點、8.5萬平方的停車面積四環快速的選線盡量繞開旅游組團，隧道和局部高架的方式將對景區的影響減少到最低高速公路景區內部旅游環線四環快速沿003鄉道南側的蕭甬線鐵路，是割裂南北聯系的交通屏障。充分利用現有道路構建景區路網現狀道路新增道路對接實施的路網規劃交通景區內現狀道路長度約124公里，規劃道路長度189公里，新增65公里。跨越蕭甬鐵路的交通節點設計AABBCDDC構建完善的路網體系在園區內提倡慢速舒適的交通系統，形成旅游環路外圍串聯，各主題景區內部道路通而不暢的內部交通體系，在提供一個便捷可達的旅游環線串接基礎上，降低各度假區內機動車車速。三環路倡導多樣的低碳公交出行交通景區內，提供公交巴士環線、電動觀光車、景觀小火車、水上游船等多種旅游體驗交通方式。公交巴士電動觀光車水上游船景觀小火車城市公交游客集散中心基于豐富的山水生態資源本地，融入城區現有的濱水線性綠色開敞空間網絡，在旅游度假區內設置五條供步行、騎行者等戶外活動使用的景觀游憩綠道，串聯主要的公園、自然山體、旅游景點。三種風情的綠道升華旅游體驗SectionA

綜合風情綠道SectionB

山林風光綠道SectionC

濱水休閑綠道2條區域綜合風情綠道為骨架；4條山林風光綠道、5條濱水綠道做串聯交通高程敏感度坡度敏感度水敏感度++綜合分析規劃區的限制建設因素，包括高壓走廊、基本農田保護區和風景文化名勝點等。基本農田風景名勝點高壓走廊開發現狀條件基地北側的小越湖、白馬湖和東西泊，擁有良好的濕地農田景觀資源，是規劃區視覺資源最豐富的平地區域；南側的皂李湖和祝家莊，提供了山湖包圍的低山丘陵景觀視覺資源；大頂山和蘭芎山擁有可鳥瞰景區的視點。農業景觀風景名勝點山水資源視線景觀優劣度綜合分析規劃區高程與坡度等生態因素，并結合水文情況，劃定基本控制線，包括低敏感區（適宜建設區）、中敏感區（引導區）、保護控制區生態控制分區限制因素分析景觀視線分析生態條件分析++++維持生態安全，形成建設分區開發規模綜合基地的生態條件、限制條件、視線景觀等，形成開發建設策略分區。禁止建設限制開發適度開發適宜開發可開發建設面積比例

20

％生態指標選取依據：風景名勝區規范GB50298-1999生態系統類型占地面積（公頃）生態指標（m2/人）生態承載力（人）不可建設基本農田1847--山林生態保育區3437--水體715--適度建設適度開發區2883--可建設適宜開發區2190100約22萬人總計11072.1-約22萬人禁止建設區此類區域以山林、水域保護用地或生態核心區域為主要的結構地塊，在發展上要盡量避免人為活動進入干擾，容許科研必要的活動進入區域中，確保該域環境質量的第一要務。限制開發區此類區域以基本農田用地區域為主要的區域，在發展上需保持原有基本農田邊界和面積，限制開發建設開發。適度開發區此類區域多為一般農田或生態敏感度分析為中低敏感度地區，區域內較適合發展農業體驗相關的設施，例如低碳節能的生態休閑旅游體驗園，或可供游客使用的開放空間、綠地等。適宜開發區此類區域范圍多為建成區，少有基本農田或敏感度較高的自然資源，較適合發展城市功能或旅游相應的配套設施。開發規模確定景區可建設用地22平方公里可建設用地面積占總面積的20%，生態承載最大人口規模約為22萬人。現狀水域豐水期總面積達到800ha，現狀水面率為7%，根據皂李湖、白馬湖等四大湖泊有關水文情況得知常年水面總面積為345ha。水面面積越大，蓄澇能力越強，本次研究建議水面率控制在8%左右，即水面面積控制在880ha左右，為保證滯洪蓄澇要求，非汛期建議取中低值，汛期部分臨湖或濕地區域可淹沒，水面面積達到中高值。防洪標準：20年一遇

排澇標準：20年一遇暴雨12小時排出洪量計算設計標準：計算方法：規劃區雨水量計算采用浙江省紹興市暴雨強度公式：q=21.032+0.593lgP/(t+11.814)0.827公式中t=t1+mt2q——設計暴雨強度L/(s·hm2)；t——降雨歷時(min)；t1—地面徑流時間（min），取10min；m—折減系數P——設計重現期(年)，本規劃取值為20雨水流量公式：Q=Ψ*F*qF——匯水面積（ha）q——設計暴雨強度L/(s·hm2)；設計洪水總量：經計算得洪水總量為：996萬立方米水面率控制水系連通基于防洪安全測算景區合理水面率經測算，水面率達到8%左右時，可滿足景區內20年一遇的防洪設計標準在滿足水系防洪排澇安全和保持自凈化平衡的基礎上，運用GIS軟件對其進行平均高程和土方平衡的經濟高程等要素綜合計算，得出將各條水系溝通的最佳路徑及理想標高，探索其系統連接的可能性及連接方式，形成基地內南北貫通的水廊道系統。場地剖面分析選取最經濟的水系連通路徑通過挖填方量的經濟性分析，選取連通基地南北水系的最佳路徑水系連通+特色涵洞按照自然匯水路徑和水系最佳溝通路徑，規劃于蘭芎山東側打通8M隧道，將皂李湖北區通過特色涵洞與白馬湖相連，使南北水系貫通，并在此基礎上，結合水壩設臵小型水閘，滿足水位控制與小型游艇能夠通行。形成基地內南北貫通、區域聯系的水廊道系統特色水道設計水系連通蘭芎山東側打通8M隧道，將皂李湖北區通過特色涵洞與白馬湖相連遍布全區的水系和多樣化的水空間形態，為本案的多元功能和空間游線組織提供了可資利用的線索條件。塑造匯水成湖的活水系統水系連通以水串景以景筑城統籌度假區內村莊，提升其建設水平，實現村景共贏從城鄉角度統籌度假區空間城鄉統籌拆遷安置規模較小，基礎設施不齊全的零星村莊，形成規模適度的15個新農村社區。村莊拆遷與合并規劃區內共計44個村莊，通過景區的開發建設進行土地整備、居民點安置、產業經濟轉型和人口就業轉型，形成15個農村新型社區，并將傳統“農家樂”與本生態旅游度假區配套開發，實現合作共贏。統籌原則：就近安置原則、集約空間原則、規模適度原則規劃方案中涉及舊村改造的村莊現狀村莊處理方式分類指標表村莊處理方式拆除安置村莊名稱朱山頭村(下朱山村、林家岙、梅沙)、大庫居委、外梁湖村、嶺光村、倪家堡村（倪家堡村）、華東居委（村東側）、祿澤居委、洪山湖居委（下山莊）、皂李湖村（黃家堡村、湖邊建筑、運河南側）、西湖村（屈家堡）、潘家陡村（劉家、倪劉村、羅嶺村、瀾嶺口）、魯溪閘村（茅家溪澹用地指標169.0公頃村莊拆遷與合并村莊空間整合模式規劃將保留人口規模2000人以上，獨具特色、區位良好、建設現狀較好以及確實需要扶持保留的村落；其他的將按照有機漸進、自覺自愿的原則，推進建設用地流轉、置換，村莊最終復墾為農地。方式一：村莊拆遷通過對44個村莊進行建設評估，拆遷人口數低于100人、經濟實力較弱、區位較遠、交通不便利、配套設施不齊全、建設情況較差的村莊。拆遷評估標準拆遷評估標準：1.非中心村的自然村；2.自然村人口總數低于100人或距；3.基礎設施及配套設施不完善村莊；4.區位較遠，交通不便利的村莊；5.建筑建造時間為1999年以前的，建筑質量較差的住宅。方式二：村莊合并擴張式合并、.聯合式合并、扶貧式合并建立拆遷評估標準,整合鄉村空間城鄉統籌規劃一種探索不征地、不動居、農民不失地、不失業、不失利，離土不離鄉的就地城市化新路徑，推進城鄉統籌協調發展，景村城一體化方式村莊安置四大產業板塊，聯動互補發展社區產業方向，強化主導特色四大產業發展導向以休閑旅游為主導，完善旅游產業鏈,拓展農業產業體系,升級改造鄉村工業為文化創意產業，完善生活性服務業。形成區域旅游目的地和服務基地、生態農業生產加工集散服務基地、旅游地產的投資基地、上虞文化創意產業的新引擎。區域產業發展定位——“三個基地，一個引擎”。四大產業板塊:休閑旅游產業區、現代農業產業區、文化創意產業區、生活服務業區。產業空間布局原則優先布局原則、土地集約原則、適度彈性原則四大產業空間分布及15個農村新型社區產業主導方向四大產業板塊與15個農村新型社區產業主導方向城鄉統籌明確15個農村新型社區產業發展方向，帶動村莊經濟，完善基礎設施，強化鄉村品牌城鄉統籌嚴格保護耕地范圍、以配套服務設施優先建設、因地制宜綜合開發為前提，實現近遠期分步驟開發多種開發模式,

“一業一品一味”特色鄉村建設“一村一業一品一味”的特色鄉村特色鄉村營造村莊開發建設開發時序：近期開發重點開發的旅游型鄉村與特色型鄉村，針對不同鄉村發展方向，建議發展策劃重點以及相應的建設內容。遠期開發根據產業發展時序，重點建設休閑旅游型社區、文化創意型社區、現代農業型社區等。開發方式：BOT、BT、村企共建模式、村民自營模式開發主體：政府+企業；企業+農戶；股份制；個體農戶村莊開發建設f方式、主體及時序圖特色鄉村分類以拆遷安置的祝家莊、新橫塘村、賈家村為例在村莊拆遷評估基礎上，通過15個農村新型社區劃分，明確各農村社區的產業發展方向，帶動社區經濟，完善基礎設施體系，基于社區內各鄉村資源條件，強化鄉村品牌，并通過面向多種主體的可操作的鄉村開發模式，形成“一村一業一品一味”的特色鄉村。農村類型村鎮名稱旅游型鄉村自然資源旅游型鄉村皂李湖旅游型示范村、白馬湖旅游型示范村、小越湖村、西湖村、洪山湖村文化資源旅游型鄉村祝家莊旅游型示范村、孝女廟旅游型示范村、春暉旅游型示范村、古里巷村特色農業旅游型鄉村拗花山村、潘家陡旅游型示范村、魯溪閘村、賈家村、楊溪村、楊梅旅游型示范村、二都村、孝豐村、新橫塘村、邊墩村、峧里村、西陡門村特色型鄉村綜合型鄉村新驛亭綜合示范村、新橫塘村產業型鄉村孔家岙產業示范村、嶺南村、聯橋村、五洲村、袍江村、朱山頭村、倪家堡居住型鄉村嶺光、三村、一村、娥一、民豐、上沙、東光、大厙、外梁湖、華光、祿澤結合城鄉統籌建設安排，提供城市社區和新農村社區兩種不同層級的服務設施，滿足不同區域、不同類型功能需求。規劃預測2020年農村人口7.3萬人，城鎮人口12萬人。公共服務設施布局提升農村新型社區設施配套標準，推動城鄉規劃建設同步、品質建設同步、利益分享同步。社區類型教育設施文體設施醫療設施管理及商業設施市政設施城市社區初中、小學、幼兒園文化活動中心體育活動中心中心醫院派出所、農貿交易市場、儲蓄所變電站、消防站、郵政所、公共廁所、垃圾收集點新農村社區小學、幼兒園社區文化活動中心社區健身廣場社區衛生服務站社區服務中心、社區警務室、社區菜市場便利店公共廁所、垃圾收集點、郵政所設施標示參照標準GB50188-93城市化社區新農村社區配套設施滿足城市與鄉村需求，配置服務設施基于人口規模，需配置16所中小學，2所醫院等共計45萬方的公共服務設施人口規模預測公共服務設施配套標準現狀人口6.3萬人規劃預測農村人口7.3萬人城鎮人口規模12萬人經測算，景區年游客量800萬，年過夜游客量300萬。根據度假區旅游客群構成特征以及旅游產品主題類型，為景區開發提供旅游集散、酒店、餐飲服務、商業購物、基礎設施等旅游服務設施。旅游服務設施布局配套設施結合旅游客群需求，配置旅游服務設施酒店總規模96萬方，商業餐飲娛樂設施規模24萬方，停車面積8.5萬方酒店規模：總計96.5萬方四/五星級酒店:63萬方所需床位為5425+2014+526=7965；客房數為（7965/2）+（7965/2）*10%-（7965/2）*2.5%=4281；以80平方米/床估算，總面積為63.72萬平方米；參照市場定位，約為5間大型酒店（客房數超過500間），15間精品酒店（客房數介于30-80間）及高端旅游地產項目；直接服務人員約為4281/3=1427（人）二/三星級旅館：24萬方所需床位為1972+1438+394=3804；客房數為（3804/2）+（3804/2）*10%-（3804/2）*2.5%=2045；以65平方米/床估算，總面積為24.73萬平方米；參照市場定位，約為1間大型旅館（房數超過500間），20間中小型旅館（客房數介于30-80間）；直接服務人員約為2045/10=205（人）其他類型（不包含露營區）：9.5萬方所需床位為2301+394=2695；客房數為（2695/2）+（2695/2）*10%-（2695/2）*2.5%=1449；以35平方米/床估算，總面積為9.43萬平方米；直接服務人員約為1449/8=181（人）；露營區則需容納每日2466人商業、餐飲業設施：24萬方以6.0平方米/人估算，共需24萬平方米停車設施規模：8.5萬方按每人1平方米的比例估算，在度假區區出入口處共需4.7萬平方米的停車場面積。若考慮全度假區的周轉率，且在未設置景區內部交通換乘公具的情況下，則在度假區內部尚須增設3.8萬平方米的停車空間。大型四、五星級酒店5間精品酒店15間中小型旅社20間停車場面積：8.5萬方大型景區旅游項目的開發模式一般有政府主導型開發、企業主導型開發和政企統籌型開發這三種開發模式，鑒于本項目面積較大，需要大量的投資成本，建議采用“政企村”統籌型開發。由政府進行基礎設施建設，完成一級開發，引入旅游活動，并制定政策用以平衡公眾使用和私人開發的關系。政府主要負責公共設施項目的開發營運，引入其他多家開發商進行營利性項目的開發運作。理想模式為調動政府與市場優勢，各取所需，可達成雙贏；但由于是由多家開發商進行產品開發，故在過程中須確保開發與規劃目標一致。政府在前期投入較多，開發成本較大；企業前期投入較少，風險較低。但需要長期的資金投入和多年的持續開發，才能形成較高的知名度。“十百千”：十個企業，百億政府投資，吸引千億市場資金土地分類圖開發模式“政企村”統籌型開發政府主導土地一級開發，引進企業進行二級開發，結合旅游項目安排，鼓勵“企業與村莊合作”的開發模式。各主題片區項目建設對園區整體拉動效果示意圖核心引爆項目帶動引領的分期開發計劃分期開發計劃項目分期開發示意圖滾動開發實現投資回收一級開發主體二級開發主體政府或上虞旅游發展公司項目規劃設計方案方案報批手續等前期工作進行道路管網等基礎設施建設（七通一平）景觀綠地系統建設（挖掘水系，打造環境）政府開發公共類旅游景區，組織特殊節事活動承擔部分旅游市場營銷的職能企業盈利性旅游景區開發，酒店、商業等相關配套建設公司+企業開發標志性較強、占地區主導地位的旅游產品計算基礎計算單價費用小計農地征地費約380公頃325萬元/公頃9億3500萬元村民房屋拆遷補償費18689人村民在外租房居住三年，每月每戶（3人）500元房租，此外生活費為房租的兩倍3億685萬元七通一平約1057公頃259萬元/公頃27億363萬元非征用土地租金約2286公頃30萬元/公頃/40年6億8580萬元熟地出讓金約409公頃熟地出讓金150萬元/公頃6億1350萬元總計60億2978土地一級開發成本估算土地一級開發成本構成：01-購買耕地等農用地征地費（青苗補償費、耕地占用費等、支付給村民）。基地范圍內進行開發，甲方將需要購買一部分土地，再租用部分土地發展沙灘、果園、運動場地、高爾夫球場，但不包括主干道、公用設施及部分保護林地02-購買宅基地的征地費（村民房屋拆遷補償費）03-七通一平（場地內基礎設施管線/地上設施/道路/場地平整，接入城市大市政）04-租用土地的租金05-熟地出讓純收益（即需征用土地的基準地價的政府分成）土地一級開發中的農地征地費為8.55億元，村民房屋拆遷補償費為2.19億元，七通一平的費用為12.36億元，非征用土地租金6.86億元，熟地出讓金為6.14億元，總計需要總成本為53.2億元。土地一級開發主體收益估算直接收益：借由土地出讓所得收益間接收益：度假區營運后，旅游運營的收入、稅收或股份和產業經營的收入、稅收或股份上虞市市區基準地價表（元/平方米）0用途商業居住工業級別基準地價基準地價基準地價一級9250540296二級5010470211三級2350282四級1350220五級745145六級435分期時間段用途用地出讓面積（平方米）出讓均價（元/平方米）出讓收益（萬元）一期（0-3年）商業2438,243645157,649居住5846,25214584,771工業270,6952546,876二期（4-7年）商業2100,7391050220,637居住711,99625117,871三期（8-10年）商業235,4017130167,841居住697,19450535,208合計686,853假設政府將土地分三期全數出讓，依據市場規律粗估其增長率，可得直接收益將為:稅收效益包含房地產銷售過程的營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅、契稅、交易手續費等建設性收益；而上虞旅游發展公司的成立將因政府的入股帶來營運的盈利；少數政府投入建設的項目則可為政府帶來直接財政收入。土地一級開發的三期總收入為68.6億元。土地二級開發經濟測算土地二級開發的總成本為483.8億元；二級開發的凈收益為631.2億元；所以土地二級開發的收益為147.4億元。開發項目開發規模（平米）建筑單價（元/平米）建筑成本（萬元）酒店978,800421,080四、